¿Cómo comprar Un edificio de apartamentos?
Encontrar el edificio adecuado
Trabaja con un agente inmobiliario. Identifica el tipo de edificio que quieres comprar. Acércate a los edificios. Solicítale al vendedor el registro de rentas. Evalúa cuánto puedes cobrar por la renta. Calcula los gastos probables. Determina cuánto puedes gastar. Haz una oferta. Contrata a un inspector.
El profesional te ayudará a encontrar las propiedades adecuadas en las zonas donde vale la pena invertir. Puedes llevar a cabo gran parte de la investigación al hacer una búsqueda en internet o hablar con otros inversionistas de la zona. Sin embargo, un agente te ayudará a ahorrar tiempo y dinero.  Pregúntales a otros propietarios con qué agente han trabajado, si lo recomiendan, y cuáles han sido las cosas que les han gustado de sus servicios. Encuentra a un agente que se dedique a las bienes raíces a tiempo completo. Una persona que trabaja a tiempo parcial posiblemente no siga el mercado de cerca.  Además, asegúrate de que el agente tenga experiencia en la compra de edificios de apartamentos. Existen distintos tipos de edificios de apartamentos que puedes comprar. Habla con tu agente inmobiliario acerca de tus preferencias.  Por ejemplo, existen edificios de uso mixto, lo que significa que tienen apartamentos junto con un inmueble comercial que puedes rentar. Un edificio ocupado es más fácil de financiar, por lo que debes corroborar cuántas unidades están rentadas.  Además, ten en cuenta el tamaño del edificio. Un préstamo para un edificio de apartamentos con una a cuatro unidades no será muy distinto a uno para la compra de una casa. Sin embargo, si el edificio tiene cinco unidades, el prestamista lo considerará un edificio de apartamentos. Es importante que veas los edificios personalmente con tu agente inmobiliario. Toma notas durante el recorrido. A menos que quieras voltear el edificio, evita comprar uno que esté demasiado deteriorado.  Pregúntale al propietario actual acerca de los inquilinos. Verifica cuántas unidades están rentadas, cuánto tiempo hace que los inquilinos las habitan, etc. Pregúntale al dueño el motivo de la venta. Quizás quiera cambiar a otro tipo de inversión o el vecindario esté yendo cuesta abajo y esté perdiendo dinero. El motivo de la venta puede ser un factor determinante a la hora de decidir tu compra. No tomes una decisión por impulso. En cambio, analiza cada edificio como una inversión. Para evaluar el edificio adecuadamente, debes recibir cierta información por parte del vendedor. Por ejemplo, asegúrate de revisar el registro de rentas que incluye a los siguientes aspectos:  lista completa de las unidades nombre de los inquilinos términos de cada contrato renta mensual tamaño de las unidades cantidad de habitaciones y baños de cada unidad En algunos casos, es posible que el propietario actual esté cobrando menos de lo que corresponde. Haz una investigación de los precios del mercado en la zona y calcula el valor razonable de renta en consecuencia.  Ingresa en los sitios web de rentas correspondientes a tu país para conocer los valores en el vecindario en cuestión. De todas formas, también debes acercarte a las propiedades para verificar que sean similares o equivalentes a las unidades del edificio que te interesa. También puedes llamar a las compañías de administración de propiedades para que te asesoren con respecto a cuánto puedes cobrar por la renta de las unidades. Pídele al dueño actual el estado de ganancias y pérdidas. Evalúa el documento de manera crítica. El vendedor tiene un incentivo para tergiversar la realidad. Por lo tanto, verifica dos veces parte de la información al tomar las siguientes medidas:  Calcula el gasto de los mantenimientos necesarios. El valor correspondiente a las unidades varía considerablemente de país en país. Llama a la oficina del registro o del catastro para pedir la información impositiva. Solicita un presupuesto de seguro de una compañía que se especialice en propiedades comerciales. Comunícate con las compañías de administración de propiedades para averiguar sus honorarios. Por lo general, cobran un porcentaje de la renta bruta prevista. Es necesario que comprendas los gastos financieros que conlleva ser propietario. Los prestamistas querrán comprobar que tu propiedad es rentable y lucrativa antes de otorgarte un préstamo. Además, es importante que reflexiones detenidamente si serás capaz de efectuar los pagos de dicho préstamo. Ten en cuenta los siguientes aspectos:  La mayoría de los prestamistas suelen requerir entre un 25 y un 30 % como pago inicial. Asegúrate de contar con este dinero. Calcula el ingreso operativo neto. Esto representa la cantidad de dinero que ganarás menos los gastos.  Analiza tu flujo de caja. Esto representa la cantidad de dinero que ingresa con relación al monto de los gastos. Si no sabes cómo analizar las finanzas, busca la ayuda de un contador público certificado. La misma dependerá de cuánto dinero quieras pedir prestado y cuánto crees que vale el edificio. Comunícate con tu agente inmobiliario para saber cuál sería una oferta razonable.   En un mercado inmobiliario dinámico, no querrás ser demasiado agresivo o atrevido, dado que habrá muchos compradores interesados en adquirir propiedades. Por lo tanto, tendrás que pagar un monto bastante cercano al que solicite el vendedor. Negocia al menos un período de 90 días para la inspección del inmueble. De esta forma, tendrás 60 días para llevar a cabo las inspecciones y 30 días más para el cierre. Antes de seguir adelante con la compra, es importante que un inspector evalúe la propiedad. Asegúrate de que tenga experiencia en propiedades comerciales. Para encontrar un inspector, consulta con tu agente inmobiliario.  Antes de contratarlo, pregúntale al inspector qué es lo que evaluará. Una inspección estándar incluye a la instalación eléctrica y la estructura del edificio. Hazle saber al inspector si deseas que revise otras cosas. Si detecta problemas en el edificio, puedes pedirle a tu abogado que hable con el vendedor para solicitarle un crédito que te permitirá reducir el precio de compra.
Locating the Right Building