<s>[INST] 감정가액은 1억4천400만원 나왔고, 현재 받아야할 전세 보증금은 1억4천 입니다. 임대인은 이미 빚이 너무 많은거 같아서 현재 살고 있는 집이 미래적으로 입지도 좋고...선순위 임차인인 제가 낙찰을 희망하고 있습니다.

1. 근저당은 아무것도 없이 깨끗하구요. 아직 제 집에 압류걸린것도 없이 깨끗한데 경매를 진행하니 교부권자들이 많더라고요. 법원가서 교부권자 직접 열람해보니 저의 확정일자는 21년도이고 임대인이 22년도부터 다른 보유주택에 한해 온갖 세무서에 재산세,부동산세등등 8억5천이 넘는 빚이 있단걸 알게 되었습니다. 경매계 담당자님이 말씀하시기를 그래도 다행히 제 대항력 날짜가 더 빠르고, 법도 개정되어 국세보다 제 보증금이 먼저라는데 확실한거죠...?

2. 전세피해결정문을 받게 되어 전세피해 정부혜택도 전부 받아볼 수 있게 되었습니다. 경매에선 우선매수권 혜택이 있더라구요. 1차 매각기일엔 제 보증금보다 높은 1.44억으로 시작할텐데 이건 유찰되도록 두고, 2차때 1억80만원으로 하락했을때 우선매수권을 청구하면 되는건가요..? 아니면 제 보증금보다 감정가액이 높고 낮은거 상관없이 1차 매각기일 전에도 미리 우선매수권 청구해둬도 되는건가요? [/INST] 1. 전입신고 및 확정일자가 다른 배당요구권자들에 비해 우선한다면 먼저 배당받을 것입니다. 국세기본법이 개정되어 2024년 4월부터 대항력있는 보증금채권보다 늦게 발생한 당해세에 대해 우선하여 배당받을 수 있습니다.
2. 보증금액 보다 높은 상태에서는 굳이 입찰할 필요는 없을 것입니다. 2차 때 입찰하여 우선매수권을 행사하면서 낙찰을 받고 이후 임대차보증금반환채권과 상계처리 하시기 바랍니다. </s>