<s>[INST] 저는 경남에 전세 거주 중인데 창업을 위해 서울 이사 예정이었으나 임대인의 보증금 미반환으로 발이 묶였습니다.

목표
1. 24년 1월 10일까지 임대인 보증금 반환 압박
2. 이때까지 보증금 안 주면 모든 수단 동원해 임대인 "보복", 제 발목을 잡은 대가를 치르길 원합니다
- 지급명령 말고 바로 소송 희망, 전세 보증금 반환+보증금 미반환으로 인한 피해금액까지 함께 소송
- 승소 후 채권 추심까지 전부 의뢰
- 이 외 추가 제재 수단 있으면 환영
3. 제가 창업에 집중하게끔 법원 방문 횟수 최소화 희망

문의
1. 제일 먼저 집주인이 재산 은닉 못 하게 가압류부터 희망하는데 가능한가요?
2. 현재 상황을 봤을 때 전세 보증금 반환 소송 가능한가요?
3. 보증금 미반환에 따른 피해금액 최대한 산정 희망
   변호사 비용, 소송 비용, 서울 이삿집 탐색 당시 든 각종 경비, 그 외

현재 상황
위치 : 경남 서부
물건 : 주거용 오피스텔
근저당 : 없음
임차권 등기 : 전자소송 사이트 신청 진행 중→ 완료되면 서울로 이사 예정
전세 기간
17년 12월~18년 12월 계약서 (확정일자 부여)
18년 12월~19년 12월 연장 계약서 (보증금 유지, 확정일자 미부여)
19년 12월~23년 12월 묵시적 갱신

해지 통보
8월 임대차 계약서 상 집주인 연락처로 전화하니 집주인 배우자였고 배우자에게 묵시적 갱신 의사 없음 통보
11월 실제 집주인 연락처로 전화하니 집주인은 계약 해지 내용 알고 있다고 함

임대인 주소
11월 말에 계약서 상 임대인 주소로 계약 해지 내용증명을 보냈으나 수취인 불명 반송됨
집주인 통화했으나 본인은 타지역에 있고 주소 알려줄 수 없다고 함
반송된 내용증명서로 주민센터에 임대인 주민등록 초본 확보했으나 여기 없을 가능성 높음 [/INST] 1. 임대차 계약이 종료시까지 임대인이 보증금을 지급하지 않는 경우 보증금 반환 및 손해배상 청구 소송을 진행할 수 있습니다. 계약 종료 사유를 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.
2. 보증금에 대한 이자는 통상손해로서 청구할 수 있고 그 외 보증금 미반환으로 발생한 손해(대출이자, 각종 경비 등)는 특별손해로서 이를 미리 임대인에게 고지하여 알게해야 추후 청구할 수 있게 됩니다. 그리고 손해배상은 보증금과 같이 해당 임대차 목적물 인도와 동시이행 관계에 있으므로 이사를 하기 전에는 청구할 수 없음이 원칙입니다.
3. 대항력과 우선변제권 순위 등을 검토하여 계약 종료 후 임차권등기명령을 신청, 등기부에 등재된 후 점유를 인도해야 합니다. 그 후 소송을 진행하면 이자 등 손해배상을 청구할 수 있습니다. 물론 상환이행 형태로 먼저 소송을 진행하다 이사한 후에 청구취지 및 원인을 변경해도 됩니다.
4. 대법원규칙으로 정한 한도내에서 변호사 비용과 인지, 송달료는 상대방에게 청구할 수 있지만 확정판결 후 소송비용확정절차라는 별도의 절차를 진행해야 합니다.
5. 변호사를 선임하여 진행하면 법원에는 특별한 경우가 아닌 한 출석할 필요가 없습니다.
6. 현재 임대인의 다른 부동산을 알고 있고, 현재 임대차 목적물로부터 보증금을 전액 받지 못할 염려가 있는 경우 가압류를 할 수 있습니다.
7. 보증금 반환 및 손해배상 청구 소송을 진행하여 확정판결을 받으면 임대인의 다른 재산을 찾을 수 있는 재산명시절차를 진행할 수 있습니다.
8. 상대방이 연락되지 않는 경우 공시송달을 통해 진행할 수 밖에 없으며 이는 법원을 통해 진행하게 됩니다.
9. 전체적으로 보면 내용증명, 보증금반환 및 손해배상 청구 소송, 강제집행(경매), 임차권등기명령, 재산명시절차, 소송비용확정절차 등을 일련의 절차로 볼 수 있습니다. 그 외 다른 재산을 가압류하거나 강제집행 하는 등의 절차가 필요할 수 있습니다. </s>