<s>[INST] 신축 빌라에 월세 세입자입니다 
계약만기 전 퇴실하기 위해 새로운 세입자를 구하고 나가려 하니, 위탁자(건설사)에서 신축빌라가 분양실패로 빌라전체를 sh.lh토지공사에 통매매 하려 준비중이고 통매매가 되면 그 계약금으로 임차인들 보증금을 반환해준다는 내용과 그동안의 월세는 받지 않겠디는 퇴거 동의서를 작성 후 기다려 달라고 하는 상황입니다

계약전 월세계약서 작성 당시 소유자는 신탁으로 되어있으나, 권한일체 위임은 위탁자로 되어있고 신탁동의서를 작성하였습니다 우선수익자(은행) 동의도 얻었습니다. 
위탁자와 중개인이 최우선변제건을 가진 소액임차인이라 5천만원까지는 괜찮다고 하였습니다. 
저희 보증금은 5천만원 입니다.

아직 퇴거동의서는 작성 전 입니다
여기서 질문
1. 5천만원까지 소액임차인으로 해당되어 공경매시에도 최우선변제권을 가지게 되나요? 
등기부상 6/28일 신탁명의로 소유권이 이전되었고 저희는 7/20에 월세계약서를 작성하였습니다
수익자인 은행이 저희보다 선순위인 것 같기도 하고 잘 몰라서 선순윈지 아닌지는 어떻게 확인해야 할지 모르겠습니다 

2전입+확정일자는 당연 되어있고 신탁동의서에
‘임대차 보증금 반환의무 등을 포함한 임대인으로서의 책임과 의무는 위탁자 및 ‘수익자’에게 있음‘ 이라고 명시되어 있는데 신탁동의서를 받고 계약을 했어도 위탁자에게만 보증금 반환을 요구할 수 있다는데, 저희같은 경우는 위에 써있는 내용으로 수익자(은행)에게도 보증금 반환을 요구할 수 있는 걸까요? 

3.상대방의 책임으로 계약에 변경이 생겼으니 퇴거 동의서를 작성해주지 않고 당장 퇴실하겠다하고 보증금을 반환받을 수 있는 법적 근거가 있는지 궁금합니다
불안해서 당장 보증금돌려받고 나가고 싶습니다
(본인들도 토지공사와의 통매매할 수 있는 조건이 모든 세입자가 퇴실해야 가능하다고 했습니다)


감사합니다. [/INST] 1. 질문자 님께서는 담보신탁이 되어 있는 빌라를 임차하여 거주 중이신 것으로 보입니다. 먼저, 계약 당시 신탁사 명의로 소유권이 있었던 상태에서, 위탁자가 보증금반환책임을 지는 것으로 하여 임대차계약이 체결되었다면, 저희는 (우선)수익자에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권은 인정받지 못할 가능성이 높습니다(이 부분에 대하여 보다 정확한 법적 검토를 위해서는 신탁원부의 확인이 필요합니다). 다만, 전입신고 후 실거주를 하고 있으신 상태라면 공인중개사의 말처럼 최우선변제권은 인정받으실 수 있을 것으로 판단됩니다. 참고로, 최우선변제권이 인정될 수 있는 범위는 계약 체결 시점, 주택의 위치, 주택의 가액에 따라 달라지므로 확인이 필요합니다.
2. 저희 사안에서는 보증금반환의무는 위탁자가 부담하는 것으로 판단될 가능성이 높아 보입니다.
3. 현재 위탁사의 제안 내용이 임대인으로서 의무 위반이라고 보기는 어려워, 당장 계약을 해지하고 보증금을 돌려받기는 어렵다고 보입니다. 다만, 저희 계약이 묵시적으로 갱신되지 않은 상태에서 이미 계약기간이 만료된 상태라면 보증금 반환을 요구할 수 있고, 임차권등기명령을 신청할 수도 있습니다. </s>