<s>[INST] 전세만기예정으로 만기 3개월전 퇴거통보하였습니다 (보증금 일부 전세자금대출)
임차인 구해지지 않아 만기일에 이사가지 못하면 현거주지 전세대출이자와 동시 이사진행예정인 상가 월세 등 손해 발생함을 이전 통화 시 고지하였습니다(통화녹취있음)

만기 1개월전인 2023년 12월말일까지 신규 임차인 구해지지 않아 
12월 말 대면 시 특정일 이후 전세대출이자에대해 임대인측이 지불함을 구두 합의하였습니다
대출연장을 위해 날짜 임의 설정된 계약서 작성 시
"만기일 전세보증금 미반환으로 인해 대출연장을 위한 조건부계약이며
신규임대차 계약 시 계약종료됨과 특정일 이후 전세대출이자에대해 임대인측이 부담한다
계약일까지 보증금반환을 위해 최선을 다하며 보증금 미반환시 임차인에게 발생하는 손해에대해 배상한다"고 특약 기재하였습니다
임대인 임차인 모두 도장 찍어 계약서 작성되었습니다

4일 뒤 임대인이 전화 와 사례확인해보니 임차인 거주하며 이자에대해 요청하는것은 법적으로 맞지 않는다며 전세대출 이자에대해 전액 부담배상불가하며 일부만 지불하겠다합니다
거주하기때문에 보증금 6억에대해 전액 이자 배상요청하지 않았고
 이사를 가지 못 해 발생하는 손해 실비인 전세대출이자에대한 지불을 요청한 것이고 발생하는 손해의 일부에대해서만 요청한 것이며 이미 합의한 내용임을 이야기하였으나 법적으로 요청할 수 없는 부분이라 이야기합니다 
이미 합의하여 계약서 작성한 부분인데 임대인에게 과도하게 불리한 내용의 특약은 효력이 없다고 이야기하는 상황입니다

관련하여 
1. 이미 합의하여 계약서 작성한 내용인데 임대인이 이행 거절이 가능한가요? -퇴거 시 이행하지않으면 법적으로 지불요총할 수 있는지
2. 특약에 임대인 주장과 같은 제한이 있는지요?
3. 임대인이 특약 이행을 하지 않는다면 만기퇴거하겠다는 내용증명을 보내고 보증금반환소송이 가능한지요?
4. 전세대출 질권설정된 것으로 알고있습니다. 보증금 전액에대한 지연이자 청구 가능한지요 [/INST] 1. 이미 합의하여 계약서 작성한 내용인데 임대인이 이행 거절이 가능한가요? -퇴거 시 이행하지않으면 법적으로 지불요총할 수 있는지
가능합니다. 계약서에 특약으로 명시된 내용은 당사자 간의 합의에 의해 체결된 것이므로, 법적으로 효력이 있습니다. 따라서, 임대인이 특약의 이행을 거절한다면, 임차인은 임대인을 상대로 이행청구 소송을 제기할 수 있습니다.
2. 특약에 임대인 주장과 같은 제한이 있는지요?
없습니다. 특약에서 임대인은 만기일 이후 전세대출이자에 대해 부담한다고 명시하고 있습니다. 따라서, 임대인은 임차인의 거주 여부와 관계없이 특약의 내용대로 이행할 의무가 있습니다.
3. 임대인이 특약 이행을 하지 않는다면 만기퇴거하겠다는 내용증명을 보내고 보증금반환소송이 가능한지요?
가능합니다. 임대인이 특약의 이행을 하지 않는다면, 임차인은 먼저 임대인에게 특약 이행을 요구하는 내용증명을 발송할 수 있습니다. 만약 임대인이 이에 응하지 않는다면, 임차인은 보증금반환소송을 제기할 수 있습니다.
4. 전세대출 질권설정된 것으로 알고있습니다. 보증금 전액에대한 지연이자 청구 가능한지요
가능합니다. 전세대출 질권설정은 전세보증금을 전세대출금의 담보로 제공하는 것을 의미합니다. 따라서, 임차인이 보증금을 돌려받지 못하여 전세대출금을 변제하지 못할 경우, 금융기관은 임차인에게 보증금 전액에 대한 지연이자를 청구할 수 있습니다.
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