<s>[INST] 전세 재계약 (계약갱신청구권) 중도해지 3개월 보증금 반환 관련하여 법적 해석이 궁금하여 질문 드리게 되었습니다.
답변의 공정성을 위해 제 3자 입장에서 내용을 기술하겠고, 법적분쟁으로 진행된다면 가장 자세한 답변을 주시는 변호사님께 15분 전화상담 이후 사건 수임을 의뢰하고자 합니다.

[현재 상황(Fact)]
- 최초 계약: 2022년 3월 15일 ~ 2024년 3월 14일, 금 4억원으로 전세 계약을 체결함
- 연장 계약: 2024년 3월 15일 ~ 2026년 3월 15일, 금 4.1억원으로 재계약을 체결하면서, 계약갱신요구권 행사 여부 확인서 라는 서류에 임대인/임차인 서명함
- 중도해지 통보: 부동산을 통해 2024년 6월 25일 임차인이 임대인에게 중도해지 통보함.

[임대인 주장]
- 계약갱신청구권을 행사하였지만, 연장 계약서에 계약 존속기간이 2024년 3월 15일 ~ 2026년 3월 14일로 나와 있으므로 계약서가 우선되어 3개월 후에 보증금 반환 의무 없음. 

[임차인 주장]
- 재계약 시 계약갱신청구권을 행사하였고, 중도해지 통보를 2024년 6월 25일에 했으므로, 3개월 후인 2024년 9월 25일에 보증금 반환을 요청함.
- 계약서를 작성한 것은 대출진행을 목적으로 존속기간을 형식상 넣은 것이고, 계약갱신청구권을 행사하였으면 통보 후 3개월이 지나면 보증금 반환을 해야 함.

[질문 내용]
1, 임차인/임대인 주장 중 법적으로 누구의 말에 설득력이 있는지
1-1   임차인 주장이 맞다면, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 시 9월 25일 전/후에 할 수 있는 action이 무엇이 있을지?
1-2 임대인 주장이 맞다면, 임차인의 요청을 단순히 무시하면 될지/법적으로 어떠한 action을 취해야 하는지 (문자 통보 혹은 내용증명 등)

2. 보증금 반환이 제 때 되지 않았을 때 임차인은 임대인에게 연 12%의 이자를 지급해야 할 의무가 있는지?
2-1 임차인이 임대인에게 12% 이자 지급을 요청하기 위해 선행되어야 하는 조건이 있는지? [/INST] 1. 이 사안의 경우 계약갱신요구권 행사 여부 확인서가 어떻게 작성되었는지가 가장 중요합니다. 확인서의 "행사" 란에 체크표시가 되어 있다면 이는 당사자들이 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 배제하지 않는다는 데 명확하게 합의했다는 증거이므로 이 경우 질문자님의 주장이 타당한 것으로 받아들여지게 될 것이 거의 확실합니다. 임대인은 계약서에 기간이 26. 3. 14.까지로 기재되어 있다는 이유만으로 계약서가 우선한다고 주장하고 있으나, ① 당사자들이 별도로 계약갱신요구권 행사 여부 확인서를 작성한 점, ② 계약서상의 기간은 말 그대로 갱신된 임대차계약의 존속 기간을 나타내는 있는 것일 뿐 그것만으로 계약갱신요구권이 배제된다고 볼 수 없는 점, ③ 계약갱신요구권 행사로 인해 계약이 갱신되면 계약은 이전과 동일한 조건/기간으로 갱신되므로(제6조의3 제3항) 갱신된 계약의 기간은 이전과 동일하게 2년이고, 계약서상의 기간은 이를 그대로 기재한 것에 불과한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 임대인의 주장은 타당하지 않다고 판단됩니다.
1-1. 임대인이 임대차계약의 종료 사실 자체를 인정하지 않고 있는 상황이므로, 먼저 변호사 명의의 내용증명을 발송하여 위와 같은 법적 근거를 들어 계약이 적법하게 종료되었음을 통지하고, 9/25에 보증금을 반환할 것을 요청하시는 것을 권고 드립니다. 또한 9/25 이후로 다른 집으로 이사를 가시게 될 경우에는 임차권등기명령을 신청하시고, 이와 동시에 임대차 종료를 이유로 하는 보증금반환청구소송을 제기하여 보증금을 돌려받으실 수 있습니다.
2. 연 12%의 이자는 소송을 제기한 날로부터 발생하는 이자입니다. 위 1-1에 따라 보증금반환청구소송을 제기하면, 소장이 임대인에게 송달된 날 다음날부터 임대인이 보증금을 반환할 때까지 연 12%의 이자가 붙습니다. 9/26부터 소장 송달일까지는 연 5%의 법정이자가 발생합니다. </s>