<s>[INST] 등기부등본상 신탁회사가 소유주 (신탁원본가액 32억원)
해당 건물은 숙박시설 로 분류되어 있습니다.

2022/02/12 계약시 법인명 OO 의 대표와 계약.
이때, 신탁원부와 더불어 임대차보호법을 받을 수 있으며, 임대차 체결을 법인 OO 과 해도 된다는 내용의 문서 수령
2023/09/13 통화로 법인 OO 대표에게 퇴거의사 전달완료
2023/10월 이후 법인 OO 대표와 연락 두절
2023/12월 등기부등본 열람 : 갑구에는 압류 / 을구에는 임차권 2개 설정
2023/12/22, 28 내용증명 통해 보증금 반환 2회 고지 → 모두 폐문부재
2024/02/05 신탁사에 문의 : 계약시 신탁원부와 같이 전달받은 임대차 보호법 받을 수 있다는 문서는 사실 신탁사에서 발부한 적이 없다고함. 또한 법인 OO 측에서 임차인들의 보증금을 대출받은 은행에 전달함과 동시에 임대차동의서를 받아 임대차 등록을 했어야 한다고함. 허나, 현재 해당 방식으로 임대차 등록된 호실은 건물 전체에 1층 편의점과 단 1개의 호실만 되어 있다고함 (총 45개 호실) (법인 OO 에서 먹튀한 것으로 보임)
2024/02/06 관악구청 전세사기 지원센터에서 피해자 등록 신청 완료


[궁금한 내용]
1) 신탁사와 은행에선 본인들이 관리하는 건물에 정상적으로 임대차 등록이 된건 45개 호실중 1개 호실밖에 없었는데, 관리 소홀의 법적인 책임은 없는 건가요?

2) 신탁사의 말대로 임대차 보호법의 적용을 받지 못하는 게 맞나요?

3) 만약 임대차 보호법을 못받는다면, 최우선 변제금만 못받을 뿐인가요?
법인 OO에게 돈을 받을 권리는 있으니 경매 넘어간 후 낙찰가에서 각종 비용을 제하고 남은 돈에서 배당 받을 권리는 있는건가요?

4) 임차권등기를 설정하게 된다면 그때도 임대차 보호법 적용을 못받게 될까요?

5) 법원에서 법인 OO이 저에게 돈을 줄 것을 판결했음에도 돈 없다고 나오면 어떡하나요?

6) 문서 위조 여부를 확인하지 않은 중개사 책임은 없나요? [/INST] 1. 관리 소홀로 인해 건물에 정상적으로 임대차 등록이 이루어지지 않았을 경우, 관리 소홀의 법적인 책임은 존재할 수 있습니다. 관리 소홀로 인해 손해를 입은 피해자는 손해배상 청구 등의 법적 조치를 취할 수 있을 것입니다.
2. 임대차 보호법의 적용 여부는 신탁사가 제공한 문서에 따라 달라집니다. 하지만, 신탁사가 해당 문서를 발부하지 않았다는 주장이 있다면, 신탁사의 주장이 사실임을 입증해야 할 것입니다. 만약 해당 문서가 신탁사로부터 발부되지 않았다는 것이 확인된다면, 해당 건물의 임대차 계약은 보호법의 적용을 받지 않을 수 있습니다.
3. 임대차 보호법의 적용을 받지 못할 경우, 최우선 변제금 외에도 피해를 입은 입주자는 임차인의 보증금을 반환 받을 권리가 있습니다. 상대 법인이 피해를 입은 입주자에게 돈을 지급하지 않을 경우, 법적 절차를 통해 이를 강제집행할 수 있을 것입니다.
4. 임차권등기를 설정하게 된다면 해당 등기 설정 이후에도 임대차 보호법의 적용 여부는 신탁사와 상대 법인 사이의 계약 및 문서에 따라 결정됩니다. 따라서 신탁사의 주장이 맞다면 임대차 보호법의 적용을 못받을 가능성이 큽니다.
5. 상대 법인이 법원 판결에도 불구하고 돈을 지급하지 않을 경우, 피해를 입은 입주자는 추가적인 법적 절차를 통해 법인에 대한 강제집행을 요구할 수 있을 것입니다.
6. 중개사의 경우, 문서 위조 여부를 확인하지 않고 중개를 한 경우, 그에 따른 책임을 지게 될 수 있습니다. 중개사는 거래의 정당성과 문서의 진위성을 확인하는 역할을 수행하여야 하며, 만약 그러한 확인을 소홀히 한 경우, 입주자는 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.
구체적인 대처 방법은, 본 사안의 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. </s>