<s>[INST] 1. 2020년 12월 경 전세 계약을 체결하였습니다.
2. 2022년 12월 18일자로 최초 계약 기간은 종료되었으나 당장 이사를 갈 필요가 없어 묵시적 갱신으로 그 후 6개월 정도 거주를 하였고, 2023년 7월 말 임대인에게 전화 통화로 3개월 후 방을 빼겠다는 의사 표명을 하였습니다.
3. 최초 통보 당시에도 '새로운 임차인이 들어와야 보증금을 줄 수 있다', 등의 말씀을 하셨으나 저는 계약 연장의 의지가 없음을 재차 밝혔고 2023년 10월 말에 나가는 것으로 통화를 종료했습니다.
4. 3개월 후 임대인을 만나 구두로 대화하였고, 이사 건에 대하여 여쭤봤지만 '사람이 안구해진다', '저 방을 월세로 전환하고 그 값을 받아가는건 어떠냐' 등의 답변만 있었으며 결국 지금까지 어영부영 밀리고 있는 상태입니다.

-전세 대출 만기는 약 1년 남았으며, 이사가 급한 상황은 아닙니다.
-전세금은 8천만원으로 3년전과 동일하며 관리비만 3만원에서 10만원으로 올리겠다 했습니다.
-집 시세가 전세금액보다 적어 전세보증보험 미가입 상태입니다.
-해당 건물,토지에 대한 근저당이 약 5억 가량 있습니다.


<질문>
계약서 상 문제가 될 수 있는 항목이 있습니다.
하..계약할 땐 이 부분에 대해서 정확히 몰랐는데 [특약사항] 항목에 "임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위 관리(근저당권, 임차권 증)로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다." 라는 내용이 있습니다.

이 경우 임차권 등기 신청 이 후 정말 최후의 선택으로 소송에 들어가게 된다면 위와 같은 계약 항목 때문에 보증금을 돌려받지 못하게 될 확률이 클까요? 

전세 계약이 처음이라 이런 부분에 문제가 일어날 수 있음을 꼼꼼히 확인하지 못한 제 잘못도 있지만.. 임대인이나 중개사로부터 해당 계약 항목에 대한 설명을 받은 적 또한 없습니다. [/INST] 1. 특약은 임대인이 나중에 전세사기 혐의를 받을 것을 방지하고자 미리 선순위 저당권, 임차권 등의 위험성을 경고했음을 증명하기 위하여 넣은 항목입니다. 특약사항 때문에 경매에서 받지 못하는 것은 아닙니다.
2. 선순위 근저당이 존재한다면 근저당으로 인하여 보증금을 임차목적물인 주택의 환가대금에서 변제 받기 어려울 것으로 보입니다.
3. 관리비 인상에 동의하지 마시고 관리비는 전세금에서 공제하도록 하세요. 임대차 기간은 이미 종료되었습니다. </s>