<s>[INST] 현재 전세(반전세) 매물을 임대차 계약하고자 하는데, 해당 매물의 상황은 이러합니다.
제가 임차인으로서 계약을 하는 겁니다.

### 상황
1. 현 임대인에게 계약금 일부(가계약금) 입금 완료
2. 9월 중순 3자 대면(매수인, 매도인, 임차인)하여 임대차계약서 작성 예정 및 확정일자 신청 예정
3. 현 임대인(이하 매도인)이 매물을 매매거래 진행 중이며, 매도인과 매수인이 10월 4일 매매 잔금 치른 뒤 등기 접수
4. 임차인은 10월 6일 입주 예정
5. 임차인은 10월 6일, 매수인에게 보증금 잔금 입금 예정
6. 임차인은 전세 대출 예정 (카카오뱅크)


### 질문
이렇게되면, 10월 4일자로 임대인이 변경되는데 저(임차인)는 10월 6일 입주/전입신고 예정입니다.
제가 걱정되는건 임대인이 변경된 후에 전입신고를 하게됨으로써 발생할 수 있는 보증금 반환 관련 문제입니다.

1. 임차인 입장에서 위 상황에, 보증금 관련하여 발생할 수 있는 문제가 있을까요?
2. 전세 매물의 매매거래가 이뤄지기 전에 미리 임차인이 잔금을 치룰 수 있다면, 미리 잔금을 치루는 것이 유리한가요? (대항력을 갖추기 위해서)
    2-a. 현재 거주 중인 곳은 10월 8일까지 계약인데, 미리 이사해서 전입신고 해도 괜찮나요?
3. 전입신고를 10월 6일에 하는 경우라면, 대항력을 갖추기 위해서 어떠한 내용을 꼭 넣어야 하나요? (매도/매수인과의 계약) [/INST] 1. 그러한 문제를 방지하기 위해서는 매수인이 소유권을 넘겨받는 즉시 임차인과 매수인 사이에서 새로 임대차계약을 체결하도록 하고, 매수인은 임차인이 전입신고하고 대항력을 취득하는 날의 다음날까지(또는 임대차기간 동안) 등기부등본상으로 이해관계인이 발생하지 않도록 한다는 특약을 설정하시기 바랍니다. 그리고 보증보험가입도 하도록 유도하시기 바랍니다. 가입이 불가능할 경우에는 임대차계약을 무효로 하고 이미 지급한 보증금 전액을 즉시 임차인에게 반환하도록 기재하시기 바랍니다.
가능하다면, 매매계약서에 위와 같은 특약조항들을 모두 기입하도록 하시고, 매도인, 매수인 그리고 임차인 3명이 서명`날인하도록 하시기 바랍니다.
2. 잔금을 치르는 것이 중요한 것이 아니라, 목적물에 대한 점유(이사를 통하여 확보)와 전입신고 그리고 확정일자가 중요한 문제입니다. 따라서 미리 확보할 수 있다면 확보하시면 좋습니다. 그런데, 현 거주지에서의 만기가 10.8.인데 10.6.에 입주한다면 현 거주지에서의 대항력과 우선변제권이 사라질 위험이 있으므로 고려해 보시기 바랍니다.
3. 대항력을 갖추려면, 점유와 전입신고(주민등록)를 하시면 될 것이고, 거기에 더 하여 우선변제권을 확보하시려면 확정일자도 같이 받아야만 그 다음날부터 보호를 받을 수 있을 것입니다. </s>