<s>[INST] 집주인이 전세금 일부만 반환하겠다며 통보함.
상황:
계약상 1월 17일 만기였으나 집주인이 돌려줄 돈이 없으니 세입자 구하기 전 까지 못준다고 통보, 사비로 광고올리고, 부동산에 연락하여 세입자 구해서 2월7일로 나가기로 합의 봤음. 다음 이사 갈 집을 찾아 계약서 작성 전 집주인에게 "나 지금 이사 갈 집 계약 하는데 문제 없냐?" 재차 확인. 집주인이 문제 없다고 답변해서 계약금 걸음,(계약금 100만원)
오늘 또 확인 차 2월7일 새로운 세입자 언제 들어오는지 보증금은 언제 주는지 문자 남김. 집주인이 연락와서 돈이 없어서 보증금을 일부밖에 못준다. 나머지 잔금은 2달뒤에 주겠다. 대출이자는 자기가 부담하겠다함.

이 상황에서 최선의 방법이 궁금합니다.
1억7천 보증금중에 1억3천만 돌려주고 2달뒤 갚는다는데
2달 뒤 또 말이 바뀔 수 도 있고, 애초에 막상 2월7일날 되면 1억3천도 안돌려줄까봐 너무 무섭고 떨립니다.
이사를 가면 임차권등기 설정 못하는걸로 알고있는데. 남으면 1억3천도 못받을것 같고 
어떤게 최선의 방법인지 도움이 필요합니다.

1. 어떻게 처리해야 최선인지 알고싶습니다. (이사를 가는게 맞는지 남는게 맞는지)
2. (이사를 간다면)이사를 간 후 집주인에게 제가 담보라든지 근저당이라든지 설정 할 수 있는게 있을까요?( 제가 해야하는 법적조치가 궁금합니다 )
3. 집주인이 남은 보증금에 대한 이자를 두배로 주기로 했는데 나중에 말바꿀까봐 혹시
미리 받을 수 있는지? 미리 못 받는다면 계약서나 차용증을 작성할 수 있는지
4. 만약 2달뒤에 돈을 주지않는다면 어떻게 해야하는지 

빠른답변 원합니다! [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 2월 7일 이전에 변호사를 선임하여 소송을 제기하시기를 권해드리는데, 보증금 1억 3천만원을 받고 나면 상대방에게 청구할 수 있는 변호사비용이 대폭 줄어들기 때문입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>