<s>[INST] 상황 23년 12월 23일 가계약
계약 조건
다세대주택 (민간주택임대사업자)
전세 2억 5천 
계약금 1,250만원 선지급
24년 1월 31일 입주 2년 계약

특약 - 임대인은 대출 적극 협조 및 대출이 실행되지 않을 경우 계약금을 반환한다. 
대출 - 버팀목 전세자금 대출 목적물 변경

23년 12월 27일 전세자금대출 받은 신한은행에 목적물 변경위해 방문(오전 10시)
행원 상담 결과

- 집에 근저당이 많아 추가 증액 대출은 안 되나 목적물 변경은 가능하다 함. 
전입신고 후 한 달 이내 등본 제출과 목적물 변경 가능 하다란 답을 듣고 나옴. 
 위 내용을 중개보조인과 통화 
전입자 퇴거 후 입주청소 완료 후 오후 5시 입주하기로 함

이사당일 주민센터 전입신고 후 은행 방문(오후 1시30분)
선순위 근저당이 많아 대출 목적물 변경 불가란 답을 들음

부동산 중개보조인에게 연락하니 이건 누구의 잘 못도 아닌 은행의 잘 못이니
금감위에 민원제기하란 답변 받음 이후 계속 임대인측 대리인과 주변에 어떻게 해야 할지 알아보겠다 함. 그러나 나온 답은 금감원 민원제기
이후 입주시각이 다가와 집앞으로 갔으나 잔금이 치루지 않았기에 입주 불가라 함. 
계약금 돌려 달라 하니 잔금날 대출 안 되는 것은 특약에 해당되지 않아 가계약금 반환 의무 없다함

다시 알아 봐달라 관리인에게 물어봐 달라 하고 
2시간 가량 집 밖에서 이삿짐 센터분과 있음
가계약금 반환 안 된다 함.
임대인측 대리인(건물관리인)이 보증금 입금 안 될 시 입실 불가능이란 말과 실랑이 끝에 당장 어쩔 수 없어 찾은 협의점
최대한 있는 현금 지불하고 월세 낸 후 다음 날 은행 확인. 
대출 목적물 변경이 되면 좋고 아니면 2월 29일 퇴실 보증금 돌려 받기로 함. 
2월 1일 은행 4군데 가서 알아보니 안 된다 함. 집주인과 관리인에게 문자로 알림.
2월2일 12시 관리인에게 연락옴. 다음 세입자 오기 전까진 보증금 못 돌려준다 함.  
일단 부동산 사이트에 올리겠다 함. 

정말 못 돌려 받나요? [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 상황입니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>