<s>[INST] 만기가 다가왔으나 임대인은 보증금 반환을 해주지 않고 새로운 세입자를 구하면 주겠다고 했습니다 이번에 집 내놓으면서 위반건축인걸 확인 했습니다 전셋값이 비싸기도 하고 보증보험 안되구 대출조차 안되는 집이라 새로운 세입자는 안올것 같습니다 소송을 진행해야 돈을 줄것 같아서 도움을 받고 싶습니다 그리고 만기가 3월 27일인데 지금 소송을 해도 되는건지와 제가 2월 18일날 퇴거 하겟다고 말했는데  그러면 소송 하고 임차인등기는 5월 18일로 걸고 나가는건지 더빨리 나갈수 있는건지  궁금합니다 [/INST] 만기가 3월 27이라면 그 다음날 임차권등기를 신청하고, 이와함께 보증금반환청구 지급명령을 신청하는 것이 좋습니다. 퇴거일에 관하여 별도 합의가 있으면 그에 따를 수 있습니다. 만기 전에 지급명령을 신청하거나 민사소송을 제기할 수 있으나 만기 후에 결정이 나올 것입니다. 임차권등기는 만기 전에 불가합니다.
임차권등기를 해두고 전출하면 대항력을 그대로 유지할 수 있어 추후 해당 집에 대해 경매진행시 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있습니다. 임차권등기는 부동산등기부에 표시되기 때문에 부동산에서 새 임차인들이 입주하기를 꺼려할 수 있어 임대인에 어느정도 압박이 될 수 있습니다. 그리고 지급명령은 지연손해금 연 12%를 청구한다는 것과, 확정시 재산조회 및 압류 등이 가능하다는 점에서 실익이 있습니다. </s>