<s>[INST] 2년 전세권 설정을 하고 전세계약을 했습니다.
계약기간이 만료되었는데도 임대인은 새로운 임차인이 와야만 돈을 돌려줄 수 있다고 합니다.
현재 임차권등기명령을 했고 전세금 반환소송을 할 예정인데요.

1. 이 상황에서 소송으로 집행권원을 확보하지 않고도 전세권 설정만으로 바로 임대인의 예금 압류 및  추심이 가능한 건가요?
2. 전세권 설정을 했으면 전세금 반환소송으로 얻을 이익은 따로 없나요? 
3. 원룸이라 경매를 진행해도 원금을 완전히 받을 가능성이 없는데, 예를 들어) 전세금은 1억인경우 예금 압류를 통해 2천만원 예금을 받고 원룸을 경매를 해서 나머지 돈을 받을 수 있나요? [/INST] 1. 임대차계약의 경우에는 먼저 임대차목적물에 대한 경매절차(전세권에 기한 임의경매이건 보증금반환청구소송 후 승소판결에 기한 강제경매이건)를 통하여 보증금회수를 시도해야 합니다.
2. 그러한 절차를 나중으로 미루고 임대인의 계좌 등에 대한 압류 및 추심명령을 하는 경우(전세권에 기해서는 불가능하고 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 확보해야 가능함)에는 법원에서 먼저 임대차목적물에 대한 경매를 먼저 진행하도록 유도함으로써 압류 및 추심명령을 기각할 가능성도 있습니다.
3. 따라서 본건의 경우에는 임대차목적물에 대한 담보가치를 평가하여 보증금반환청구소송 제기여부를 먼저 결정하셔야 할 것으로 보입니다. 담보가치가 거의 없어서 임차인께서 전세권에 기한 임의경매를 실행하더라도 보증금 중 상당부분을 배당받을 가능성이 낮다면 소송을 제기하여 해결하시는 것이 나을 것으로 보입니다. </s>