<s>[INST] 학원이였던 시설을 공실 상태에서 계약하여 사무실로 사용하려 했는데, 사정상 완전 철거만 하고서 인테리어도 못하고 2년째 방치중입니다. 

이번에 2년이 되어 그만 나오려고합니다. 
이때 건물주분께서는 학원이였던 원 상태로 복구해놓으시길 원하시는데 그럴만한 여유가 없습니다. 

계약서 상에서 특약사항으로 ”임차인이 시설한 부속물은 임대차 종료시 원상으로 복구하여 명도한다.“ 라고 되어 있습니다. 

어떻게 해야 할까요? [/INST] ”임차인이 시설한 부속물은 임대차 종료시 원상으로 복구하여 명도한다.“ 라는 특약 조항은 통상의 임차인이 부담하는 원상회복반환 의무를 재확인한 것으로 볼 수 있고, 만약 그러한 특약사항 기재되어 있지 않았더라도 임차인은 당연히 계약 체결 당시의 원상으로 회복하여야 할 의무가 인정되며, 따라서 학원으로 사용할 수 있는 시설이 되어 있는 상태에서 임차하여 내부 시설을 모두 철거하여 원래 상태를 변경시켰다면 철거 전의 상태로 원상회복하여야 할 의무가 있습니다.
다만, 직전 임차인과의 사이에 직전 임차인이 설치한 영업시설 등에 관한 양도양수계약(일명 권리금 계약)을 체결하였다면, 원상회복의 범위는 직전 임차인이 임대인과 임대차계약을 체결한 당시의 상태로 복구하는 것까지 확대될 수 있고, 따라서 직전 임차인과의 권리금계약이 존재하고, 직전 임차인이 아무것도 없는 상태(=학원 시설을 철거한 현 상태)에서 학원 시설을 한 것이라면 모두 철거한 현재의 상태가 원상회복이 될 수도 있습니다.
권리금계약도 없는 경우라면, 마지막으로 질문자가 임대차계약 당시 임대인과의 사이에 학원 시설을 철거하여 사무실로 사용하다가 계약 종료시에는 사무실 시설만 제거하여 공실로 반환하기로 하는 합의가 이루어졌다고 볼만한 대화 내용 등의 사정이 없는지 검토되어야 하겠습니다.
※ 위 답변은 귀하께서 제공해주신 사실관계에 기초한 답변자 개인의 법률적 의견으로서 이와 다른 의견이 있을 수도 있으므로 참고자료로만 활용해주시고, 온라인 상담의 특성상 계약서 등 관련 자료를 확인할 수 없어 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 점을 감안하시기 바랍니다. 특히 위 답변을 증거자료로 사용하는 것은 부적절한 점 양해하여 주시기 바라며, 부디 귀하의 사건이 원만히 해결되시길 바랍니다. </s>