<s>[INST] 현재 다가구주택 12세대 이고 경매 넘어갈것 같습니다

예를들어 채권최고액 및 소액임차우선변제액이 총 8억이고
저는 세입자 중 확정일자가 1순위입니다. 보증금 2억입니다.
경매 낙찰가가 10억 이상이면 제 보증금을 받을 수 있고
8억이 안되면 1원도 못받는 상황이라고 가정할게요

case1. 낙찰가 10억 이상 
-> 보증금 받고 끝

case2. 낙찰가 8~10억 사이
-> 보증금 일부만 받을수 있음

case3. 낙찰가 8억 이하
-> 전혀 받지 못함

이 상황에서 제가 하고싶은 질문은
1. 제가 case2나 3일 경우에는 건물을 직접 우선매수권을 써서 사고 싶습니다.
이럴려면 같이 보증금을 날리는 후순위 임차인들에게도 동의서를 받아야 합니까? 받아야되면 전체인원인가요 일부인원인가요?

2. case2나 3이나 다를게없이 우선매수권은 사용가능한가요?


3. 만약 case2 (일부 반환받을시) 에 9억에서 우선매수권을 사용한다면
7억은 선순위가 가져가고, 제 권리금은 1억이 남아있으니 1억만 더 내면 제가 매수할수있는건가요?


4. 우선매수권을 사용해야하는 타이밍이 궁금합니다.
경매 중에 유찰되는걸 보고 미리 쓰는건지
누군가 낙찰이 되면 그때 써서 뻇어오는? 형식인지 궁금합니다.

5. 전세사기특별법에 의한 피해자로 등록이 되어있진 않은데요 등록여부에 따라 위 내용이 바뀔수도 있나요?

어려운 질문이지만 저에게는 전재산이 달려있는 중요한내용입니다.. 전문가님들의 확실한 답변을 좀 부탁드립니다.. [/INST] 우선, 재산 관련 문제에 걱정이 많으시겠습니다.
우선매수권은 경매 절차에서 임차인이 일정 조건을 만족할 때, 경매로 낙찰된 가격에 대해 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 의미합니다. 귀하의 경우, 낙찰가가 채권최고액 이하일 때 보증금을 보호받기 위해 우선매수권을 행사하고자 하는 상황입니다.
첫째, case2나 case3의 경우에 귀하께서 우선매수권을 행사하고자 한다면 다른 후순위 임차인의 동의서를 별도로 받을 필요는 없습니다. 우선매수권은 확정일자를 갖고 있는 임차인 개개인이 행사할 수 있는 권리이기 때문에 다른 임차인의 동의 여부와는 무관합니다.
둘째, 우선매수권은 낙찰가가 어떠하든지 간에 행사할 수 있습니다. 즉, case2(낙찰가가 8억~10억 사이)나 case3(낙찰가가 8억 이하) 모두 우선매수권을 사용하여 경매 물건을 직접 매수할 수 있습니다.
셋째, 우선매수권을 행사하는 타이밍은 경매에서 낙찰자가 결정된 후, 낙찰 금액이 확정되면 그 금액으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 즉, 경매에 대해 누군가가 낙찰을 받은 후에 그 금액을 기준으로 우선매수권을 행사하여 해당 금액을 지불하고 매수하는 형식입니다.
마지막으로, 크게 달라지진 않지만 전세사기피해자로 등록이 되어 있는 경우 일부 법적 보호나 지원을 받을 수 있는 추가 혜택이 있을 수 있으므로 해당 사항을 미리 확인해보시기 바랍니다.
또한, 3번 질문에 관해서는 해당 사례에 대해 자세한 이야기를 들어야 정확한 조언이 가능하오니 안전한 처리를 위하여 변호사와의 상담을 꼭 받아보시기 바랍니다.
위에서 답변드린 내용과 관련하여
정확하고 확실한 법률 상담. </s>