<s>[INST] 전세금 3억원
[1월 1일]
가계약금 300만원 입금
문자로 아래 내용 임대인/임차인에게 송부(공인중개사로부터 송부내역 전해받음)
- 물건지 주소
- 계약금(1,500만원)
- 잔금일
- 계약기간
- 특약(■본 계약은 계약금일부가 입금되었을때부터 유효하며, 특별한 약정이 없는한 계약금일부를 위약금으로 하여 매도인은 배액상환, 매수인은 포기로 계약을 해제할 수 있다.)

[1월 3일]
임대인의 일방적인 통보로 계약파기
(배액상환이 어려움을 공인중개사에게 통보함)


이 경우

(1). 가계약금의 배액상환이 가능한지

(2). 내용증명 송부 등의 배액상환에 대한 분쟁진행 중 임대인이 계약을 진행하자고 한다면, 다시 계약 의사가 있는 것으로 보는지
(300을 더 물어주느니 그냥 계약 하자고 하면 저는 계약을 해야하고, 제가 안한다고 하면 임차인이 계약파기 한 게 되어, 제가 1월 1일에 납입한 가계약금 300만원을 물어줘야하는 위약금이 되는지)

(2)의 내용이 특히 궁금합니다. [/INST] 1. 가계약금의 경우, 계약의 효력이 발생한 상황인지를 판단해 보아야 합니다. 애초에, 배액 상환에 따른 해제란 계약금이 모두 지급되었을 때를 전제로 하는데, 계약금이 모두 지급되지 아니하였으므로, 가계약금을 계약금으로 보는 경우가 아닌 이상, 계약금 배액상환에 의한 해제는 불가능합니다.
2. 새로운 계약으로 보면 됩니다. 가계약금은 위약금이 아니므로, 계약금에 의한 해제가 문제 될 수가 없습니다. 즉, 구두 계약이 효력을 발생하였다면 그대로 이행하여야 할 뿐입니다.
3. 공인중개사 자격도 같이 가지고 있으니 궁금하면 언제든지 상담오시기바랍니다. </s>