<s>[INST] 안녕하세요. 23.1월 경 아파트 전세계약을 했는데 저당이 없는 깔끔한 집주인이였습니다. 그래서 계약 특약사항에 근저당 설정을 발생시키지 않는다. 라는 조항을 넣었구요. 근데 11개월이 지난 23.12월 다른분에게 매매가 되어 집주인이 바뀌었습니다. 잔금 치르는 날 등기를 떼어보니 집주인이 서류상으로는 아직 바뀌지 않아 몇일 후에 다시 발급해보았는데, 근저당권 설정이 되어있더라구요. 부동산에 바로 전화했더니 말씀 따로 못드려서 죄송하다고만 하길래 일단 끊었습니다. 집주인 바뀔 시 새로 계약서 작성은 안해도 된다고 했습니다. 그럼 전 집주인하고 작성한 계약서로 유지되는걸로 아는데 현 집주인은 특약사항을 지키지않았으니 계약 위반 아닌가요? 계약 위반으로 저는 전세 해지와 추가 위반금? 을 요구하고 싶습니다. 알아보니 전세금+10% 비용을 요구하거나, 이사비용,복비 등 요구 하는 사람이 있더라구요. 근데 정확한 위반비용을 알고 싶습니다. [/INST] 1. 특약으로 근저당권 등 권리제한 사항을 임대차 계약 기간 동안 발생시키지 않는다고 정한 경우 이를 위반으로 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 계약 해지 규정을 살펴볼 필요가 있습니다. 통상 서면으로 이행을 최고하고 해지(해제)하도록 정하고 있습니다.
2. 양수인(현재 소유자)은 임대인의 지위를 승계하므로 당연히 특약사항도 승계합니다. 따라서 이또한 계약위반으로 판단됩니다.
3. 통상 표준임대차 계약서의 경우 임대인의 계약 위반으로 해지되는 경우 계약금 상당액을 손해배상의 예정으로 정하고 있는 경우가 많습니다. 이에 의하면 계약금 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있게 됩니다. 다만, 손해배상 예정은 법원에서 재량으로 감액할 여지가 있습니다.
4. 보증금을 회수하는 데 별 문제가 없다고 생각되고 현재 거주하는 주택에서 계속 거주하고 싶다면 계약 기간 동안 거주하면 됩니다. 다만, 해지를 하고 싶다면 계약서상 해지 규정에 의해 해지하고 보증금 반환 및 손해배상 청구 소송을 진행할 수 있습니다. </s>