<s>[INST] 5년차 준신축 아파트 매매를 하고 10% 계약금을 송금한 상태입니다.
아파트 인테리어 점검차 들른 집에서 벽에 누수가 있는 사실을 발견했습니다.
매매 계약당시 누수가 없다고 했으며 계약서 상에도 누수없음으로 체크되어 있습니다.
그러나 알아보니 매매 계약(9월) 이전 매도자는 누수사실을 인지하고 하자접수(8월)를 해놓은 상태이며 매도자 부동산에서는 잔금일 전에 누수공사를 하면 그만이라며 계약 취소는 말도 안되는 
소리라 합니다. 하지만 의도적으로 누수사실을 숨긴것이 확실한것으로 보이며 (계약당시 하자
접수한건이 있다고는하였으나, 저희가 어떤건인지는 묻지 않았고 누수가 없는게 확실하냐했을때
분명히 누수가 없다 하였습니다.)아파트는 매매계약서 작성시 그 상태의 집을 기준으로 계약을 하는것이라 알고있는데 계약서 상태와 다른 이 아파트에 대해 정말 계약 취소가 불가한 사항인지, 하자접수를 하여 잔금일 전에 이루어지면 무조건 공사가 마무리 되면 매수자 입장에서는 
억울하지만 수용을 해야하는 부분인지 궁금합니다.
저희가 이 상황에대해 계약 취소를 요청하는 민사소송 진행시 의도적으로 숨긴 사실에 대해 사기죄로 고소할수는 없는지, 민사가 길어지고 저희가 패할시 정말 매도인 측에서 그에대한 손해배상을
매수인에게 청구할수 있는지도 알고싶습니다. 누수 사실을 알았다면 매매계약을 
분명 진행하지 않았을텐데 너무 억울한 상황입니다. [/INST] 누수와 관련하여 계약을 취소 하고 싶은 마음에는 백번 공감합니다.
민사소송으로 진행할 경우, '계약취소 확인 및 계약금의 배액을 손해배상으로 구하는 소송'을 진행하실 수 있습니다.
소송에서의 쟁점은, 1. 누수가 있는 것이 맞는지, 2. 누수가 존재하는 사실을 숨긴 것인지가 첫번째 큰 쟁점이 될 것입니다. 이 부분은 원고가 되는 선생님께서 입증을 하셔야 하는 부분입니다. 그 다음 단계로는 3. 누수가 계약을 취소할만큼 중대한 하자에 해당하는지가 두번째 큰 쟁점이 될 것입니다. 이는 누수의 정도와 범위 그리고 매수인이 해당 누수사실을 알았다면 계약을 하지 않았을 정도에 해당하는지가 쟁점이 될 것입니다.
3. 부분은 선생님의 주관적 요소가 아닌, 제3자의 시각에서 보았을 때도 그 정도에 해당하는지를 판단하게 됩니다. 즉, 판사의 결정에 달려있다고 보입니다. 이 부분을 적극 어필하신다면 충분히 승소가 가능할 수도 있습니다.
형사소송으로 진행할 경우, 1. 누수가 존재하는 사실을 알고도 일부러 숨긴 것인지, 2. 숨겼다면 그러한 사실을 고지할 의무가 존재하였는지가 쟁점이 될 것입니다. 사기죄를 쉽게 풀어 설명하면, '남을 속여 재물 혹은 재산상 이익을 취하는 경우'에 성립하는데, 그 핵심은 '속인다는 것'에 있습니다.
민사 소송은 짧게는 1년 정도에서 길게는 2년 사이로 예상됩니다. 현재 계약금만 지급한 상태라면, 최악의 경우 패소했을 때에도 계약금을 손해보는 선에서 그칠 것으로 예상됩니다.
유사한 사례에 경험이 있는 변호사를 선임하셔서, 설명드린 부분을 잘 파악하는지 체크한 후에 소송을 진행하시기를 권해드립니다. </s>