<s>[INST] 24년 3월 25일 부동산중개업자를 통해 빌라 매매 물건을 올려놓았고 매수인이 거래를 한다고 해서 가계약서(문자)를 중개업자가 작성하여 매도인(본인)과 매수인에게 전달하였고, 매수인은 가계약금 1천만원을 입금하여 계약성립이 진행됬습니다. 가계약서에는 매매 물건의 주소 및 가격(2억9천2백만원), 계약금 금액 2천9백만원, 매도인의 계좌 및 이름, 계약일 24년 5월중 협의, 잔금일 24년 5~6월중 협의가 명시되었습니다. 
특약으로는 1.매수인의 계약해지시 계약금은 매도인에 귀속되며, 매도인의 계약불이행시 계약금을 배액배상한다.
2.매매 대금 중 현 임대보증금은 잔금에서 공제하며, 현 임대차계약은 매수인이 승계한다.
3.해당내용에 계약당사자는 이의없음을 확인한다
라는 내용입니다.
이 후, 매매 계약을 진행하기 위해 4월 부터 매수인에게 계약진행에 관한 일정 조율을 물어보고자 연락을 했지만 연락두절인 상태였고, 중개사로 부터 이야기를 들으니 매수인이 이미 다 주택자였고, 본 계약건이 진행되면 4주택이 되어 세금 문제가 발생하게되었는데 이를 중개사가 매수인에게 설명을 안했으니 본 계약이 사기계약이라고 주장한다는 말이였습니다.
5월 중순쯤되서야 매수인이 연락이 되어 본인이 위와 같은 문제가 발생하여 중개사를 배제하고 직거래를 하고싶고(위의 언급된 세금문제로 중개사는 사기꾼이여서 신용 할 수 없다라고 주장), 매매시 세금 문제 때문에 사정이 어려워 500만원을 인하한 2억8천8백만원에 거래하자고 제안을 주었지만, 매도인은 2억9천만원에 6월중순까지 잔금 처리가 가능한 조건을 제시하였고, 매수인과 매도인의 협의가 이루어지지 못한 상황입니다.
이러한 상태에서 매수인은 중개사를 세금 문제 고지를 못한 부분에 대한 손해배상을 청구하겠다라는 내용증명을 보낸 상태이고, 매도인에게는 계약진행에 대한 불이행으로 가처분신청을 하겠다라고 문자를 보내온 상태입니다.아무리 생각해도 매수인이 계약에 불이행을 하고 있는데, 본 계약건에 대한 매도인의 대처는 어떻게 해야할까요? [/INST] 1. 법적인 분쟁으로 발생할 가능성이 높아 보이므로, 통화녹음이나 문자메시지 등 증거자료를 잘 확보하셔야 할 것입니다.
2. 계약서 작성일이 지난 것으로 보이는데, 상대방에게 상당한 기간을 정해서 이행최고를 하시는게 좋을 것으로 보이고, 상대방이 계속 채무불이행 등 이행거절을 하면 가계약금 1천만 원은 약정대로 몰취할 수밖에 없다는 의사를 표시해두시기 바랍니다.
3. 매수인이 가처분신청을 할때는 법원에서 매도인의 의사를 확인하지 않은 상태에서 이루어지기 때문에 가처분이 받아들여질 수도 있습니다. 이 경우 상황에 따라 가처분이의나 제소명령신청을 통해 법원의 판단을 받으셔야 하고 상대방이 소유권이전등기청구를 하는 것이라면 임대인 지위 승계와 나머지 잔금지급과 동시에 등기를 이전해주겠다는 항변이나 반소제기를 하실 수 있을 것으로 보입니다. </s>