<s>[INST] 집주인이 세입자를 2개월만 기다려보고 안 구해지더라도 전세금을 반환해준다고 했습니다. 그에 대한 특약사항(계약금 전액 반환, 안주면 이후 발생하는 금액 전부 집주인 부담 등)을 직접 만나 작성해서 2개월 연장계약서와 함께 서명한 상태입니다.

그런데 이번에 또 만료일이 다가오자 세입자를 구하고 나가라고 해서 안돌려주면 소송 진행할 예정입니다. 

그 전에, 현재 마음에 드는 집을 찾았는데 아래와 같은 선택지에서 고민중입니다.
1. 일단 계약하고 안 돌려주면 특약사항(전세금 미반환 시 이후 발생하는 비용 전액 집주인 부담) 토대로 계약금까지 받아낸다.
2. 이사갈 집 계약할 때  전세금 못받으면 계약금 반환한다는 특약내용 추가(가능한지 모름)
3. 이사를 만기일까지 보류한다.

조언 부탁드립니다. [/INST] 일단 이사갈 집을 계약하고 나서 임대인과의 문제를 해결하려는 경우에는 임대인의 변제능력여부에 따라서 임차인께서 일부 손실을 떠 안아야 할 가능성도 배제할 수는 없을 것입니다. 따라서 본건과 같은 경우에는 만기일 전에 미리 변호사 명의로 내용증명을 보내서 임대인을 압박해 보시고, 그럼에도 불구하고 만기일까지 보증금반환이 이루어지지 않으면 바로 임차권등기명령신청과 보증금반환청구소송을 통하여 해결해야 할 것으로 보입니다.
한편, 임차인께서 본건 보증금이 없더라도 다른 곳으로 이사를 갈 수 있는 상황이라면 만기일 직후 임차권등기명령을 신청함과 동시에 보증금반환청구소송을 제기하시고 임차권등기가 되면 다른 곳으로 이사를 가시면서 지연이자를 청구하는 내용으로 청구취지변경신청을 하시기 바랍니다. </s>