<s>[INST] 저는 집주인인 민간임대사업자 주식회사 A와 2022. 3. 4. 에 2024. 3. 3. 만료되는 보증금 6천만원의 전세계약을 체결하고 주택임대차보호법상 대항력 확보하였습니다.
2023. 2. 17. 보증금을 5900만원으로 감액하여 변경계약을 체결하였고, 변경 계약서의 임대차기간은 2022. 3. 4. ~ 2024. 3. 3. 으로 종전과 동일합니다.
2023. 8. 14. 전세권설정계약을 하여 2023. 8. 22. 전세권등기가 완료된 후 주민등록을 다른 주택으로 이전하였습니다.
집주인이 2024. 3. 3.에 전세보증금을 반환하지 않는다면,
1. 민법 312조 2항에 따라 전세권이 존속하는데도 불구하고 저는 2024. 3. 4. 부터 임의경매를 신청할 수 있나요?
(혹시 민법 312조 2항은 편면적 강행규정인가요?)
2. 경락금액이 보증금보다 적은 경우(또는 적을 것으로 예상되는 경우), 채무자의 일반재산에 대한 집행을 통해 그 차액을 받아낼 수 있나요? 가압류는 언제부터 진행할 수 있습니까?
3. 내일 집주인이 만나자고 합니다. 집주인이 어떤 얘기를 할까요? 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?
4. 현 시점 및 채무불이행 발생 시 행동지침 기타 일반적인 조언 [/INST] 1. 전세권의 최소 존속기간을 1년으로 정하고 있으므로 2024. 3. 4. 임의경매 신청을 할 수 없을 것으로 판단됩니다.
2. 전세기간이 만료되고 임의경매가 되어 경매절차에서 보증금을 모두 반환받지 못한 경우, 임대인의 일반재산에 대하여 강제집행을 하기 위하여는 판결 등 집행권원이 있어야 합니다. 가압류는 임대차기간이 만료한 뒤에 신청하는 것이 좋을 것으로 보입니다.
3. 새로운 계약서에 서명하지 말고 보증금 반환 시기와 계획에 대한 확답을 들으시기 바랍니다.
4. 현재 임대차의 대항력과 우선변제권이 상실된 상황으로 전세권에 의하여만 보증금반환채권이 담보되고 있는 상황이므로 신속하게 보증금을 반환받을 필요가 있습니다. </s>