<s>[INST] 안녕하세요. 보증금 5000/월세 110으로 오피스텔에 거주하고 있는 세입자 입니다.
2024. 04.05부터 들어와서 살고있는데, 경매가 진행된다는 통보를 받았습니다.

1. 남편의 이름으로 계약을 했으나 사정상 남편은 전입신고를 하지 못하고 저(아내)만 전입신고를 한 상태이며 확정일자는 부여했습니다. 가족이 전입신고를 했음에도 전입신고+확정일자 효력이 유효한가요?

2. 저의 보증금이 소액임차보증금에 속하는 것 같은데,  근저당권이 전입 일자 보다 먼저 잡혀있는게 있더라도 최우선 변제금액을 먼저 받을 수 있을까요?(전입일자 보다 먼저 설정된 근저당권 1순위-5개, 2순위-1개)

3. 오피스텔 전체가 주인 한명의 소유 입니다. 이런 경우 모든 세대가 경매에서 낙찰을 받아야 최우선변제금액을 받을 수 있는건가요? 어디서 주는건가요?

4. 혹시 몰라서 일단 다음달부터 월세는 내지 않을 생각입니다. 관리비만 내며 거주 할 예정인데 관리비도 집주인 계좌로 송금하도록 되어있습니다. 그런데 혹시 집주인이 저희가 낸 관리비를 다른곳에 사용하여(?) 저희가 수도 전기가 끊기게 될 가능성도 있을까요?
그리고 월세 미납에 대한 불이익이 있을까요?
(받아야 할 보증금에서 제외 되는건 괜찮습니다)

5. 만약 경매가 계속 유찰될 경우 그 다음 진행상황은 어떻게 되나요? 월세비용으로 보증금이 다 소진될때까지 거주하다가 나가면 되는건가요?
혹시 그 전에 이사가 필요하다면 임차권 등기설정을 해놓고 (혹은 전입신고를 풀지 않고) 나가도 될까요? 혹시 이럴경우 남편(계약자)이 전입신고를 경매게시일 후에 하게되는 것일텐데 효력이 있을까요?

답변 기다리겠습니다. 미리 감사합니다. [/INST] 1. 대법원은 주택임대차보호법에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다 판시하고 있습니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 등). 따라서 상담자님의 전입신고로도 유효하게 대항력 및 우선변제권을 취득합니다.
2. 소액보증금최우선변제권은 근저당보다 우선하므로 전입일자보다 근저당권이 먼저 설정되어 있어도 우선하여 배당받을 수 있습니다. 다만 임대차보증금이 소액보증금에 해당되는지 여부 및 배당받을 수 있는 소액보증금 액수는 임대차계약 체결 시점이 아니라 최선순위 저당권이 설정된 시점을 기준으로 판단합니다.
3. 임차하신 오피스텔 건물이 집합건물인지 여부가 중요합니다. 집합건물이라면 상담자님께서 임차하신 호수만 경락되면 배당금을 받을 수 있지만, 집합건물이 아니라면 건물 자체가 경락되어야 배당금을 받으실 수 있습니다. 집합건물인지 여부는 등기부에 나와 있습니다. 배당금은 경매법원에서 받을 수 있습니다.
4. 관리소에서 관리비를 미납하여 단전단수된 경우를 찾아볼 수 없습니다. 이 부분은 걱정안하셔도 될 것 같습니다.
월세를 미납할 경우 임대인이 임대차계약을 해지하고 임대차 목적물의 인도를 구하는 소송이 제기될 수도 있습니다. 소송이 제기되어 패소할 경우 상대방 소송비용을 부담할 수 있습니다.
5. 경매가 유찰되어 가격이 계속 하락할 경우 경매가 취소될 수 있습니다. 월세로 임대차보증금 전부 소진시까지 거주할 수 있다면 좋겠지만 위 기재하였듯이 소송이 제기될 수 있습니다.
아직 임대차계약기간이 많이 남아 있을 것을 보이는바, 임차권등기를 하려면 임대인과 합의해지가 필요합니다. 그리고 반드시 임차권등기가 마쳐진 것을 확인하고 퇴거하셔야 합니다.
소액보증금 최우선변제권을 취득하기 위해서는 경매개시결정등기 전까지 대항력을 갖추어야 하므로 이미 경매개시결정등기가 마쳐졌다면 남편분의 전입신고는 효력이 없습니다. 그러나 1항에 기재하였듯이 이미 유효한 대항력을 취득한 것으로 보입니다 </s>