<s>[INST] 최대한 자세하고 이해하기 쉽게 순서대로 나열해보겠습니다. 저는 부동산업자입니다. 

1. 계약당시 임대인의 담보신탁계약서와 해당 신탁사에 관한 서류 중 수탁자와 임대차계약이 가능하다는 서류를 확인했습니다. 그리고 임차인에게 교부하였습니다.

2. 그러나 2년 이상이 지났고 묵시적갱신 상태로 세입자가 살다가 계약해지 통보를 임대인에게 하였습니다.

3. 임대인은 알았다고 했으며 3개월 후에 돌려준다고 했습니다. 그러나 3개월이 지난 지금 현재 연락이 되질 않고 전화와 메세지를 받지 않는 상황입니다.

4. 그래서 신탁사에 전화해보니 `수탁자와 임대차 계약이 가능하다`는 서류가 위조서류라는 말을 들었습니다. 사진을 첨부할 수 없어 말로 설명하면 해당 서류는 위조이며 `신탁 동의서`라고 써있는 것만 맞다고 하더군요. 전 너무 어처구니가 없고 황당합니다.

5. 그래서 일단 임차인분께 내용증명을 임대인에게 보내고 송달된 시점 일주일 후에 직접 찾아가자 한 상황입니다.

6. 그런데 여기서 신탁회사가 동의서를 준 적이 없어서 대항력이 없는 임차인이라고 하더군요. 그러면 이 경우 전세사기이긴한데 수탁자 본인이 직접 받았기에 전세자금반환소송이 아닌 손해배상청구를 해야하는건가요?

7. 전 갑자기 일하다가 힘이 쭉쭉 빠지고 힘듭니다. 세입자분과 2번이상 계약으로 친한 사이여서 더 힘들구요. 같이 해결해나가길 바라는 중입니다. 결론적으로 세입자분이 돈을 받으려면 어떠한 액션을 취해야할까요? 해당건물은 집합건물이긴합니다. 근데 대항력이 없다면, 해당 건물을 경매를 넘길 수가 없으니 손해배상청구라든지 다른 소송을 해서 개인에게 소송을 걸어야 할까요?

8. 그리고 여기서 중개사 과실은 관례적으로 몇%가 될까요? 저는 위에 말씀드린 서류들을 다 교부했으며 하물며 확인설명서에 몇가구 선순위 보증금까지 다 확인하고 최대한 꼼꼼히 계약한건데 7년만에 처음 이런 일이 터져서 너무 당황스럽습니다. 저와 임차인이 취해야할 해결방안을 알려주시면 감사하겠습니다. [/INST] 1. 보증금 반환소송으로 가능합니다. 실제 집주인과 아닌 사람과 임대차 계약을 하더라도 유효하기 때문입니다.
물론 손해배상 소송도 가능한 사안입니다.
2. 해당 건물과 관련한 신탁사에 대한 수익권 등을 가압류 하고, 위 소송을 진행하셔야 합니다. 위조서류인 점에서 임대인을 사기죄나 사문서위조 및 동행사죄로 형사고소도 가능합니다. (신탁관련된 사기가 많이 이루어 지고 있으므로 피해자가 많을 것도 감안하셔야 합니다.) 저도 최근에 강서구와 수원 동탄 등에서 유사한 사례가 발생하여 소송중에 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. </s>