<s>[INST] 2022-02-14 전세 계약 후 묵시적 갱신으로 계속 거주하고 있습니다. 5/23일 집에 배당요구종기일 관련 서류가 와서 집이 경매로 넘어간 것을 알게 되었습니다.
전입 신고와 확정일자를 받은 줄 알았는데 그렇지 않은 상태였고 등기에는 5/16일 경매집행? 이라는 내용이 있었습니다. 일단 혹시 몰라서 5/23 전입신고와 확정일자 신청 했습니다.
지역은 서울이고 보증금은 7천5백만원입니다.
등기에는 근저당 3억 9천과 5명의 전세 세입자가 있었습니다. 세입자의 총 전세 금액은 3억 4천 5백만원이었습니다. 
이 경우 저는 배당 요구를 신청할 수 있는지, 우선변제 금액을 받을 수 있는지 궁금합니다. 만약 우선 변제를 받는다면 그 금액을 제외하고는 나머지 전세 금액은 전혀 받을 수 없는 건가요? 배당 요구의 유무, 우선 변제금과 상관없이 원래 임대인에게 전세금 반환 소송을 진행할 수 있나요? [/INST] 1. 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖추어야 우선변제권을 주장할 수 있게 됩니다. 보증금 중 일정액 보호(소액임차인 최우선변제)의 경우 경매개시결정 등기 전까지 대항력을 갖추어야 합니다.
2. 문의하신 내용으로 보아 경매개시결정 등기 이후 대항력과 확정일자를 받으신 걸로 보입니다. 따라서 안타깝지만 우선변제권이나 소액임차인 최우선 변제 모두 해당하지 않을 것으로 판단됩니다.
3. 대항력이나 우선변제권이 없다고해서 채권이 소멸하는 것은 아닙니다. 그러므로 당연히 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다. 경매는 임대차 해지사유이므로 지금이라도 빨리 소송을 진행하실 필요가 있습니다. </s>