<s>[INST] 1.배경
시세 1.3억인 오피스텔에 1.38억 전세 거주하였습니다
보증보험은 못들고 전세권 설정만 해두었습니다
2.임대인 제안 내용
전세 만기 후 집주인이 돈을 돌려주지 못한다며 현재 시세인 1억(보증보험 가능)조건에 세입자를 구해 제게 주고 나머지 0.38억에 대해 금전소비대차계약공정증서를 작성하자고 합니다
대신 제가 세입자가 들어올때 전세권 말소를 해주는 조건입니다
임대인 말이 금전소비대차계약공정서를 저와 쓰는 날짜가 새로 들어올 임차인보다 앞서기 때문에 나중에 제가 현재 집에 가압류 신청을 하면 현재 집에 새로 들어오게되는 세입자보다(확정일자,보증보험일자가 저보다 늦기때문에) 순위가 앞설 수 있다고 합니다
현재 집주인은 여러 오피스텔을 운용하고 있는것으로 보이며 저와 다른 한채 이외에는 모두 보증보험이 되어있다고 합니다
4.궁금점
금전소비대차계약공정서(공증예정)를 쓰면 제가 새로 들어올 임차인보다 선순위가 가능할까요??
제 생각엔 안될것 같아서요...
만약 제가 금전소비대차계약공정서 작성 후 계약 미준수로 채권추심을 통해 가압류를 설정하게 된다면 집주인 신용대출, 세금체납(현재는 없는것으로 확인되나 추후 생길경우), 집주인이 가지고 있는 주택물건들에 세들어있는 임차인,저 중 선순위가 궁금합니다
또한 다른 물건들에서 임차인들이 보증금 반환을 위해 임대인에게 본인 물건들에 대한 임차권 등기를 실행하고 보증보험사들이 임차인에게 보증금을 주게되면 제 물건에도 보증보험사들이 가압류를 신청하게 되나요??제 뒤에 들어올 임차인이 보증보험(확정일다,전입신고)를 했기때문에 임차인이 보증보험 실행을 하면 저는 아예 선순위에서 밀려나게 되는지 알고 싶습니다 [/INST] 1. 글의 내용으로 보아, 귀하는 임대인과 금전소비대차계약공정증서를 작성하여, 임대인으로부터 0.38억을 대여받는 것으로 보입니다.
금전소비대차계약공정증서는 공정증서법에 따라 공증인이 공증한 문서로, 채권의 증서로서 강력한 효력을 갖습니다. 따라서, 귀하는 금전소비대차계약공정증서를 작성하면, 임대인에 대한 채권을 강력하게 주장할 수 있습니다.
다만, 금전소비대차계약공정증서의 효력은 공정증서 작성일로부터 발생합니다. 따라서, 귀하가 금전소비대차계약공정증서를 작성하더라도, 새로 들어올 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받아놓고 전입신고를 마친 경우, 귀하의 채권은 새로 들어올 임차인의 임차권에 우선하지 못할 수 있습니다.
2. 가압류는 채권자가 채무자의 재산을 압류하여 채권의 실행을 보전하기 위한 강제집행의 일종입니다. 가압류의 효력은 가압류등기일로부터 발생합니다.
따라서, 귀하가 금전소비대차계약공정증서를 작성한 후, 계약 미준수로 채권추심을 통해 가압류를 설정하게 된다면, 귀하의 가압류는 새로 들어올 임차인의 임차권, 집주인의 신용대출, 세금체납에 우선하는 효력을 갖습니다. 다만, 다른 임차인들이 임대인에게 임차권등기를 실행하고 보증보험사가 임차인에게 보증금을 지급한 경우, 귀하의 가압류는 보증보험사의 가압류에 우선하지 못할 수 있습니다.
3. 보증보험사는 임대인이 임차인에게 보증금을 지급하지 못할 경우, 임차인에게 보증금을 지급하는 보험입니다. 보증보험사는 임차인에게 보증금을 지급하기 위해 임대인의 재산에 가압류를 신청할 수 있습니다.
따라서, 귀하의 뒤에 들어올 임차인이 보증보험에 가입한 경우, 임차인이 임대인에게 임차권등기를 실행하고 보증보험사가 임차인에게 보증금을 지급하면, 보증보험사는 귀하의 물건에도 가압류를 신청할 수 있습니다.
구체적인 대처 방법은, 본 사안의 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. </s>