<s>[INST] 전세 계약을 갱신할 때 관리인(계약 시 위임장을 가지고 온 대리계약자인 관리인)에게
갱신청구권을 바탕으로 한 갱신 계약임을 구두로 얘기한 상태입니다. 또한 관리사무소에도 문자로해당 내용을 남겼습니다.

갱신 계약서 작성 시 표준임대차계약서와 특약사항으로 '임차인의 사정으로 만기 전 퇴실 시, 임차인이 3개월 전 퇴실 통보를 하면 보증금을 반환해야 한다. 만기 후 퇴실할 경우에는 만기일 2개월 전 통보하며 새로운 임차인과 계약이 될 수 있도록 집을 보여주는 것에 협조하기로 함.(계약 만료 후 보증금을 반환한다.)'라고 작성했습니다. 해당 계약서는 확정일자를 받아 두었습니다.

현재 아파트 매매로 인해 9월 4일에 만기 전 퇴실을 통보했습니다.
잔금일이 11월 중순으로 되어 있어 만기 전 퇴실 통보 후 3개월이 되는 시점보다 먼저 매매한 아파트에 전입신고를 해야 하는 상태입니다. 매매 아파트에 전입신고 후 인테리어 등으로 인해 2주가량은 전세집에서 생활할 예정입니다.
배우자는 제가 계약한 후에 결혼하여 혼인신고 후 해당 전세집으로 세대원 전입신고한 상태입니다.

이 경우 계약자인 제가 아닌 배우자를 전세집에 세대주로 신고하고(현재는 세대원으로 등록) 제가 함께 거주하면 대항력에 문제가 없을까요?

아울러 특약사항을 걸었으니 3개월이 되는 시점에 다음 세입자가 구해지지 않아도 보증금을 반환 받을 수 있는 것이 맞을까요? 만약 돌려받지 못한다면 관련하여 법적인 조치가 어떤 게 있을까요? [/INST] 1. 기간에 따라 다르겠지만, 아내분이 전입신고 된 이후부터의 대항력은 유지가 될 수 있습니다. 그러므로 그 이후 발생한 문제보다는 선순위로 보증금을 보전하실 수 있을 것입니다. (아내 분 명의가 들어온지 상당기간이 지나고 그 전에 근저당권 등이 설정되지 않았을 경우 대항력에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.)
2. 특약과 무관하게 법에 그 규정이 있으므로 보증금을 3개월 뒤 반환받을 수 있습니다.
- 만약 보증금을 돌려받지 못하신다면.. 이에 관하여 소송을 통하여 보증금을 반환받으실 수 있을 것입니다. 주거지를 옮기시는 것이므로 임차권 등기 후 보증금 반환소송을 걸어서 지연이자까지 청구하실 것을 권해드립니다.
3. 도움이 되셨길 바랍니다. </s>