<s>[INST] 저는 오피스텔 임차인입니다.
아래는 타임 라인입니다.

2023.11.07 전세계약 후 보증금 입금 (총 9450)
2023.11.07~ 은행 측과 함께 보증보험 진행
2023.12.4~ 은행 측에서 낮은 감정가로 가입은 가능하지만 전액은 안된다고 함. 일부만 가능하다고 함 (갤럭시 자동 통화 녹음 존재)
: 더 감정평가 받아보고 연락해준다 함

2023.12.29 담당 은행원이 가입불가 통보
: 12월 초와 말이 달라짐. 보증보험 3사 다 불가 판정 (hug, hf, sgi)
=> 불가 판정 받은 증빙자료 청구 예정

2023.12.29 집주인과 연락
: 임대인은 빚 없고 (실제로 없음), 집도 1채 있어서 걱정말라고 함. (계약 전, 국세 완납 증명서 등 확인 완)

[전세 계약서 특약 문구] 및 [질문] 입니다.
" 전세보증보험이 본 건물 및 임대인 문제로 가입 거절시 계약 무효로 한다. "

1)  실제 계약을 무효로 한다면, 법적인 소송까지 가지 않고 내용증명만으로 손쉽게 가능한 확률이 높은지? (집주인이 근저당 없음)

2) 소송으로 갈 경우, 임대인이 파산 등의 문제가 없다면 주로 몇개월이 걸릴 가능성이 높은지?

3) 공인중개사라 구두로 무조건 보증보험 가입 된다고, 걱정하지 말라고 하였는데 책임을 묻거나 중개비를 돌려받을 수 있는지? 

4) 전세보증보험 가입 관련 진행에 있어서 담당 은행원에 대해 책임을 물을 수 있는지?
(초반에는 가입이 가능했는데, 일을 끌다가 전세보증보험 공사들의 연말 전세사기 급증으로 가입기준이 불가능해진 것을 통보받은 것 같은 것으로 추측) [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 현재 임대인과 주택에 문제가 없는 상황이라면 내용증명 발송을 통해 계약무효 통지를 하고 보증금반환을 요구할 수 있습니다.
4. 소송으로 가는 경우 사전에 임차권등기 또는 가압류 진행으로 보전처분을 해두어야 향후 확실히 보증금을 반환받을 수 있습니다.
5. 공인중개사가 보증보험가입을 할 수 있다고 말한 부분에 대한 입증이 가능하다면 중개비에 대한 반환청구가 가능하며, 은행원에 대한 청구는 어렵습니다. </s>