<s>[INST] 1. 계약기간 : 2023.12.08 - 2025.12.08 / 보증금 1억 8천
2. 건물은 아파트로 건물 전체 임대인 소유(31세대 거주중으로 예상)
3. 임대사업자로 건물전체 27억 오천만원 보증보험 가입 확인
4. 보증보험 가입 기간 만료됨 (22/6/13-24/6/14) 기간 만료됐으나 갱신하지 않고 연락두절 상태
5. 특약에 따라 카톡 및 문자로 계약해지의사 밝혔으나 답장없음 (특약내용 : ※ 임대인은 주택임대사업자로 임차인의 보증금 반환보험 즉 임대인 반환보증보험 보증률 100%에 가입한다.
임대인 및 임차목적물의 문제로 보증보험가입이 불가할시에는 계약은 무효로하고 임대인은 납부된 모든 금액을 임차인에게 반환한다.)

현재 10층에 거주중인 분은 3월 만기임에도 보증금 받지 못해서 3월부터 소송시작하였으나 폐문부재로 여러번 반송 중이라고 합니다. 5월까지는 10층사람에게 임대인이 미안하다고 하며 연락은 되었으나 최근 한달간은 연락 불가인 상태입니다.

이 상황에서 저는 아직 계약 만료전이라 보증금 반환요구를 하기위해선 계약해지부터 하고 반환소송 진행해야 할까요? 이렇게 진행했을때 임차권 등기명령을 저도 가능한건지 궁금합니다.

추가로 임차권등기명령 순서가 채권 27억 농협다음으로 저라고 했을때 해당 건물 경매해서 팔렸을때 27억제외하고 남은 돈에 제가 두번째로 받을 수 있는걸까요?

계약만료된 사람이 아니라 저는 어떻게 진행을 해야 유리할지 궁금해서 남깁니다ㅠㅠ [/INST] 임차권등기명령의 순서가 아닌 대항력 취득 시점의 선후가 중요합니다.
만일 2025. 12. 8.까지 기다릴 경우 보증금을 돌려받을 수 없을 것 같다는 확신이 있으시다면 현재 계약 위반을 이유로 계약을 해지하고 소송을 진행하는 것이 옳습니다. 나아가 기재하신 내용과 같다면 변호사 비용은 종국적으로 임대인에게 전액 청구하게 될 가능성이 높습니다.
임차권등기명령은 가능하지만, 현재 만일 해당 부동산에 계속 거주하실 예정이라면 임차권등기명령을 하지 않은 채 소송을 진행하셔도 무관합니다. 거듭 말씀드리지만 임차권등기명령의 시점과 우선순위는 무관합니다.
이성진 배상 </s>