<s>[INST] 안녕하세요.
현재 월세 계약 (2022.02.05-2024.02.04)을 이미 두 달 전에 갱신을 안한다고 임대인에게 말했다가, 사정으로 집을 못 구해 지난 주 목요일 전화로 살던 집을 다시 계약하기로 얘기하였고, 제가 계약서를 준비해 부동산 없이 둘이서 오늘 저녁(2024.01.12) 싸인하기로 하였습니다. 이를 위해 현재 표준임대차계약서를 준비하고 있는데 질문이 4가지 있습니다.

1. 위 같은 경우 계약의 종류가 신규 계약이 될까요, 협의에 의한 재계약이 될까요?

2-1. 현재 계약은 500/57.8 이고 새로운 계약은 2000/68이 되는데, 오늘 계약서를 작성함 후 계약금을 따로 추가 입금해야 할까요? 혹은 현재 계약의 보증금(500)을 계약금으로 봐야할까요?
2-2. 만약 계약금을 추가 입금해야한다면 어떤 기준(얼마 정도)으로 책정해야 할까요?
2-3. 계약금을 0원으로 설정하는 것은 불가한가요?

3. 오피스텔이라 장기수선충당금을 돌려받아야하는데 신규 계약이 끝난 후에 함께 돌려받으면 되는 것일까요? 혹시 모를 상황을 대비해 특약을 추가해야할까요?

4. 아래의 특약사항에서 미납 세금 문장 빈칸에 0원이라 적어도 될까요?
"임대차계약을 체결한 임차인은 임대차계약 체걀 시를 기준으로 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보(주택임대차보호법 제3조의6 제3항)가 있거나 미납 또는 체납한 국세지방세가 ____원을 초과하는 것을 확인한 경우 임대차기간이 시작하는 날까지 제5조에도 불구하고 계약금 등의 명목으로 임대인에게 교부한 금전 기타 물건을 포기하지 않고 임대차계약을 해제할 수 있다.)"

감사합니다. [/INST] 1.현재 계약은 500/57.8 이고 새로운 계약은 2000/68이 되는데, 오늘 계약서를 작성함 후 계약금을 따로 추가 입금해야 할까요? 혹은 현재 계약의 보증금(500)을 계약금으로 봐야할까요?
이 부분은 질문자님과 임대인 간의 합의에 따라 결정될 수 있습니다. 일반적으로 신규 계약을 체결하는 경우, 기존 계약의 보증금을 계약금으로 인정하지 않고, 새로운 계약의 임대료에 따라 계약금을 책정하게 됩니다. 따라서, 질문자님께서는 임대인과 협의하여 계약금을 추가 입금할지 여부를 결정하시는 것이 좋습니다.
2. 만약 계약금을 추가 입금해야한다면 어떤 기준(얼마 정도)으로 책정해야 할까요?
계약금은 일반적으로 임대료 1~2개월분 정도를 책정하는 것이 일반적입니다. 따라서, 질문자님의 경우 임대료 2000만원의 1~2개월분인 200~400만원을 계약금으로 책정하는 것이 적절합니다.
3. 계약금을 0원으로 설정하는 것은 불가한가요?
계약금을 0원으로 설정하는 것은 불가합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 "임대차 당사자는 임대차계약의 체결시에 당사자 간의 합의에 따라 계약금을 지급할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 따라서, 계약금을 0원으로 설정하기 위해서는 임대인과 임차인 간의 합의가 필요합니다.
4. 오피스텔이라 장기수선충당금을 돌려받아야하는데 신규 계약이 끝난 후에 함께 돌려받으면 되는 것일까요? 혹시 모를 상황을 대비해 특약을 추가해야할까요?
오피스텔의 경우, 장기수선충당금은 임대차 종료 시점에 임차인에게 반환해야 합니다. 따라서, 질문자님의 경우 신규 계약이 끝난 후에 장기수선충당금을 반환받을 수 있습니다. 다만, 혹시 모를 상황을 대비하여 특약을 추가하는 것도 좋은 방법입니다
5. 아래의 특약사항에서 미납 세금 문장 빈칸에 0원이라 적어도 될까요?
그렇습니다. 미납 세금 문장 빈칸에 0원을 적어도 됩니다. 이는 임대인이 미납 세금이 없는 상태에서 신규 계약을 체결한다는 것을 의미합니다. </s>