<s>[INST] 2021년 12월 11일 다가구주택(빌라)에 입주
2023년 12월 10일 계약 종료되었으나 집주인이 돈이 없다며 전세금을 돌려주지 않는 상황입니다.
다른 가구 역시 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기를 하고 집을 뺀 가구가 2가구 있습니다. 저 역시 임차권등기를 신청해놓은 상황입니다.

확정일자+전입신고 순번으로 봤을 때 순위가 빠르지 않아, 집이 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 돌려받을 수 없을 것 같다는 생각이 듭니다.

아직까지 집주인에게 전세금 반환소송을 건 세입자는 없다고 하는데, 제 보증금을 지키기 위해서는 전세금 반환소송을 하여 승소하는 방법이 최선일 것 같아서요.

Q 1. 경매 전 다른 세입자들보다 전세금 반환소송을 빠르게 진행해서 승소할 경우 다른 세입자의 전세금보다 제 전세금을 우선 지급해야 하는 의무가 생길까요?

Q 2. 임차권등기를 걸어도 보증금 반환을 해 주지 않는 집주인인데, 반환소송 외에 보증금 반환을 위해 취할 수 있는 법적 조치가 있을까요? [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 판결문을 다른 임차인보다 먼저 받아서 임대인 통장에 대한 강제집행을 할 수 있습니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>