<s>[INST] 최초계약은 2022년 8월 29일 ~ 2024년 8월 30일 로 진행했습니다.
전세를 나가려고 6월 1일 퇴거의사 밝혔고, 집주인이 1년 계약 연장을 부탁해서 어쩔수 없이(전세보증미가입) 1년 연장하기로 하고, 계약조건 변경없이 계약서 새로 작성하지 않고 묵시적 갱신으로 8월 13일에 은행전세대출 연장 진행했습니다.

그런데 8월 21일에 집주인이 전세보증보험 가입하기 위해 갱신계약서를 작성했으니 협조부탁한다고 하여 확인했는데, 갱신일자가 2024년 8월 2일 ~ 2028년 8월 2일로 되어있고, 별지특약사항에 임차인이 계약해지를 요구하면 언제든지 보증금을 반환하기로 한다고 명시되어있습니다.

1. 갱신 계약 날짜가 계약종료일 보다 빠른것은 괜찮은지?, 특약에 명시되어 있지만 48개월 계약하는게 저에게 불리한 상황이 있을지? 문의드립니다.

2. 갱신계약서를 작성한다면 묵시적 갱신은 아니게 되는것인지? 1년 후에는 무조건 퇴거하려고 하는데 특약 사항으로 퇴거시에 보증금 반환에 문제가 없을까요?

3. 혹시 보증사고로 보증금 반환이 어려울때, 보증공사에서 거부사유가 발생할 수 있을지 여부가 궁금합니다.

4. 대출연장은 묵시적 갱신으로 진행했는데, 갱신계약서를 작성한다면 다시 계약서대로 48개월 대출연장을 진행해야하는지 문의드립니다.

갑작스러운 상황이라 두서가 없이 작성했는데, 답변 주시면 감사하겠습니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>