<s>[INST] 안녕하세요? 저는 전세 세입자로 살고 있는 사람입니다.
전세계약을 체결할때 아파트 등기부등본에 근저당이 전혀 없는 상황이였고 3억 전세계약을 체결하였습니다. 이후 2년 거의 다 살때쯤 갱신하려고 하는데 임대인이 집을 매매하려고 한다는 연락을 받았습니다. 저는 사지 않겠다 하였고 집 보러오는거 협조한다고 하였는데 집이 보지도 않고 매매가 되었습니다. 임대인이 바뀌었다는 통보를 받고 등기부등본을 확인해보니 집 매매가가 8.5억이고 제 전세금이 3억인데 5.5억을 대부업체에서 대출받아 집을 매매한것으로 나오더라구요. 근저당이 5.5억으로 되어있었고 불안한 저는 뒤늦게 보증보험가입했습니다.
시간이 지나서 계약만료일 2달전에 갱신거절의사표현을 했는데 그 사이에 집값이 6억까지 떨어져서 보증금을 돌려줄수 없다고 합니다. 보증보험가입되어 있으면 보증보험을 통해 보증금 챙겨가라고 합니다. 확정일자 전입신고 점유 다 제가 빠르고 보증보험도 가입되어 있기에 보증금 떼일것 같지는 않은데 임대인의 태도가 너무 불성실합니다. 미안한 반응도 아니고 돈없다 연락하지 마라 장기수선충당금도 주지도 않고 심지어 욕까지 합니다..
따라서 민사일것같으면서도 형사고소 해보려고 하는데 이게 사기죄가 성립이 가능할지 궁금합니다.
등기부등본상 임대인의 주소는 서울로 나오는데 그 주소지 등기부등본 보면 카드사 가압류와 각종 근저당 전세보증금을 합치면 매매값을 초월합니다. 우리집도 마찬가지이구요 카드사 가압류와 신용보증기금 저축은행 근저당 전세보증금 합치면 매매값 넘습니다.
자본없이 갭투자 할때 보증금 못돌려줘도 어쩔수없지 파산이다 라는 생각으로 대출실행해서 세입자 보증금 돌려줄수 없게되면 사기죄 성립이 어려울까요? 또, 집주인은 나이 많은 노모인데 아들놈이 계약내내 집주인 행세하며 집수리비도 주고 대환대출할때 협조해달라고 만료통보도 지한테 하면된다고 하는데 이런건 부동산실명법에 저촉은 안되는지 궁금합니다. 물론 계약만료 통보는 집주인한테 내용증명을 통해 했고 문자도 있습니다.
사기죄 성립될까요? [/INST] 현 임대인이 집을 매수할 당시 귀하보다 앞서는 선순위 근저당이 없었기 때문에 시세 하락을 고려하더라도 귀하의 보증금은 보호되는 상태였던 것으로 보입니다.
사회에 크게 문제되는 '전세사기' 의 형태와는 다른 부분이 많습니다.
현 임대인의 위와 같은 행위가 사기죄에 해당될 수 있다고 한다면 분명 무책임한 무자본(무자력) 갭투자자들에게 경종을 울릴수 있는 시의성 있는 사건이 될 수 있겠지만, 형사책임의 요건이 엄격한 만큼 한계가 있어 보입니다.
한편, 부동산실명법위반의 행태와도 다르기 때문에 처벌이 어려워 보입니다. </s>