<s>[INST] 계약을 연장 하기로 한 세입자가 일방적으로 계약 기간이 얼마 안 남은 시간에 구두 계약을 파기하고 이사를 나간다고 통보했어요. ( 4년 후 재계약) 저희는 그 계약을 믿고 원래 본집에 들어가기로 한 계획을 취소하고 급하게 살 다른 집 전세를 계약 하였는데, 그 때문에 전세금이 모자라  전세금 반환이 다음 세입자가 그 기간에 들어와야지만 하는 문제가 생기게 되었어요.  지금 살고 있는 세입자가 이사를 원하는 날이  한 달여 밖에 안 남은 기간으로 인해 저희는 다음 세입자를 구하는데 무척 애를 먹었습니다. 극적으로 세입자를 구하긴 했는데 남은 시간이 얼마 없었던 터라 세입자가 이사를 통보한 날짜로부터 삼개월 후 ( 법적으로 전세금 반환이 이루어져야 하는 기간이라 들었어요) 보다 일주일 정도 더 걸리게 됩니다. 갖은 수를 써서 날짜를 맞추려 대출을 받으려 하였으나 공교롭게도 저희가 대출을 받으면 새로 들어오는 세입자가 대출이 어려워져 일주일만 늦게 전세금을 돌려줄 수 밖에 없는 상황이라 그 일주일의 대출 이자를 우리쪽에서 부담한다는 오퍼를 드렸으나 이사나가는 세입자가 새로 들어오는 세입자가 전세를 받아야 한다는 이야기를 듣고는 임차인 등기명령을 카드로 큰 돈을 저희에게 요구하고 있는 상황이에요.  2달 동안 어마어마한 문자를 보내면서 스트레스를 주는 전 세입자, 멋대로 계약 연장한다고 하고는 3주일 후에 이사 나가겠다고 통보하고는 2달도 안되는 시간에 전세금 반환을 요청하며 임차인 등기명령으로 협박하며 이자에 4,5배 가 넘는 현금을 요구하는 세입자에게 어떻게 대항해야 할까요? [/INST] 1. 기간을 정한 갱신계약서를 작성해두지 않으셨던게 아쉬워 보이는 상황입니다. 구두로 진행된 경우에는 묵시적 갱신이나 갱신요구권 행사 등으로 받아들여질 수 있어 임차인의 퇴거 통지 이후 3개월이 지나면 임대차계약의 해지가 인정될 가능성이 있어 보입니다.
2. 위와 같은 상황을 전제로 이미 새로운 임차인을 구하신 것으로 보이는데, 신규 임차인이 임대차보증금을 지급하는 방법이 전세자금대출을 통한 것이었다면 기존 임차인이 임차권등기명령신청을 하지 않을 것이 필요합니다. 만일 기존 임차인이 임차권등기를 해둔다면 임차권등기말소의무보다 보증금반환의무가 선이행의무라는 점 때문에 신규 임차인이 보증금 지급을 하지 못하게 되는 일이 발생할 수 있습니다. 이 과정에서 신규임차인에게 부동산을 인도해주지 못하게 되는 일이 발생한다면 임대차계약이 해제되고 위약금을 지급하셔야 하는 상황도 고려하셔야 합니다.
3. 보증금을 반환하기까지 임차인이 계속 거주를 하는 경우라면 임차인에게 이자 등을 지급할 의무는 없습니다. 다만, 임차인이 보증금반환을 받지 못하였다는 이유로 임차권등기명령신청을 하는 것은 임차인이 행사할 수 있는 권리방법이므로 보증금을 반환하지 않은 상태에서는 이의신청을 하기가 다소 어려워보입니다.
4. 신규임차인의 전세대출 이외에 임대차보증금을 반환할 자금을 마련해보시거나 임차인과 협의를 통해 어쩔 수 없이 일부 손해를 감수하고 마무리 하셔야 할 것으로 보입니다. </s>