<s>[INST] 10년전부터 상가임대하고 사업자등록하여 유지하고 있습니다. 확정일자는 받지 못 하였습니다. 2년 계약이었지만 묵시적갱신으로 유지하고 있는데 임대인이 기존보다 보증금은 낮게 월세는 높게 재계약을 요구합니다. 헌데 작년에 근저당이 잡혀있습니다. 10년전 계약당시엔 없던 근저당입니다. 이경우 현재날짜로 재계약하면 만약 경매진행시 제 보증금이 근저당보다 후순위가 될까요? 아님 확정일자는 없지만 사업자등록증이 10년 넘었으니 선순위권리로 인정될까요? 혹 재계약을 한다면 10년전 계약의 연장이라는 문구를 넣으면 안전할까요? [/INST] 근저당권자보다 후순위입니다. 그러나 대항력이 있기 때문에 경매에 들어가는 경우 대항력 및 우선변제권을 모두 주장할 수 있습니다. 우선변제권을 선택하여 배당을 요구하는 경우 앞의 근저당권자에게는 후순위이나 확정일자 이후의 권리자보다는 선순위이므로 그에 따라 배당을 받게 됩니다. 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 보증금잔액을 모두 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다. 계약을 연장하는 문구 때문에 대항력과 우선변제권 유무가 달라지는 것은 아닙니다. 보증금이 감액된 경우라 확정일자를 새로 받을 실익은 없어 보입니다. 도움 되셨으면 합니다. </s>