<s>[INST] 오피스텔 전세만료후 보증금 반환을 받지못해서 경매 넘기려고준비중입니다. 유찰자가 없을경우 마지막으로 셀프낙찰을 생각중입니다(선순위임차인이고 당해세는 없습니다)
감정평가액 2.6억 전세보증금 1억8천입니다 
유찰자가없을경우 유찰되어 경매금액이 떨어질건데
예를들어 1억5천에 낙찰되면 저는 새로운 낙찰자에게 1억 5천만 받을수있는건가요 ? 아니면 제 전세보증금만큼의 금액을 유찰자가 안고 가는건가요 ? 셀프낙찰시 전세보증금 보다 높게 낙찰받는것과 낮게 낙찰받는것의 차이는 뭔가요 ? 셀프낙찰하게되면 2년은 갖고있어야 양도세가 비과세로 된다해서 셀프낙찰하게 된다면 2년은 보유하려고합니다
전세금보다
낮게 셀프낙찰받고 바로 팔게되면 양도세가 더 많이
나오는걸까요 ??
셀프낙찰시 전세보증금과 비슷하게 입찰해서 상계처리 하는게 손해를 줄이는거라는데 의미를 잘모르겠습니다. 유찰자가없을경우 셀프낙찰후 매매예정(보증금:1억8천만큼 매매가로 내놓을예정
셀프낙찰을 받더라도 결국은 매매를 내놓을건데 어떻게 하는게 제일 최선의 방법일까요 ... 경매가게되고 금액이 떨어져도 유찰될때까지 기다려야하는건지 셀프낙찰 받아야하는건지 모르겠네요 ㅠㅠ [/INST] 일단 우선적으로 순위확보를 위해 임차권등기명령 신청부터 하시는 것을 권해드립니다.
이후 보증금반환청구 소송(또는 지급명령신청)을 통해 판결문을 받으시고 재판이 확정이 되면 그것을 집행권원으로 경매를 신청하실 수 있습니다.
이 과정에서 만약 전세가보다 낮은 금액으로 낙찰이 된다면 낙찰자는 그 금액만 법원에 내면 되고, 법원에 지급된 금액에서 채권자들이 나눠 갖습니다.
그리고 임대차 등기는 소멸됩니다.
낙찰자가 나머지 받지 못한 보증금을 책임지는 것이 아니라 원래 임대인이 나머지 잔금을 책임져야 합니다. 따라서 경매로 배당받은 금액 외 나머지 잔금은 임대인의 다른 재산에 강제집행을 하시면 됩니다.
만약 그 부동산을 사연자께서 낙찰을 받으시게 되면, 보증금 반환금을 경락대금으로 퉁치면 됩니다. 그것을 상계라고 합니다.
예를 들어 경락대금이 2억이고 보증금이 1억2천이면, 1억2천은 상계로 퉁치고 나머지 8천만 납부하시면 된다는 겁니다.
낙찰의 방법으로 유찰을 기다릴지 아니면 첫 경매에 바로 응찰을 할지는 사연자께서 판단하셔야 합니다.
· 현) 한국원자력환경공단 청렴시민감사관
· 현) 한국보육진흥원 고충처리전문단
· 현) 한국아동복지협회 고문변호사
· 현) 경남사회복지협의회 고문변호사
· 현) 경주시사회복지협의회 고문변호사
· 전) 양준혁 야구재단 고문변호사
· 전) 대한요트협회 스포츠공정위원회 위원장
· 전) 사회복지법인 대자원 대표이사
· 전) 경주시 학대아동쉼터 운영위원장
· 전) 서울시 철거현장 인권지킴이단 </s>