<s>[INST] 안녕하세요.

임대차보증금(다가구)을 반환하지 못해서 문의 글 남깁니다.

임대인 : A
임대인 부친 : B
임차인(본인) : C

2020. 12. 8. 전세임대차 계약 체결(A와C) - 계약기간 2020. 12. 28. ~ 2022. 12. 27.
2022. 12. 25. 갱신권 청구로 인한 재계약 체결 - 계약기간 2022. 12. 28. ~ 2024. 12. 27.
2023. 10. 11. A에게 계약해지 의사표시 전달(문자)
2023. 10. 14 A에게 계약해지 내용증명 발송
2023. 10. 15~ 현재까지 B와 연락은 되나 임대차보증금 반환은 안되고있음

갱신권 청구로 인한 재계약 기간 중 계약해지 의사표시를 한 경우 3개월이 지난 시점에 해지 효력이 발생하는 것으로 알고 있습니다.
그러나 A는 전화 및 문자를 받지 않고 있으며(내용증명은 받음) 해지 효력이 발생하는 2024. 1. 12. 까지 임대차보증금을 반환하지 않고 있어 임차권등기를 신청하고 등기부등본에 기재되는 것을 기다리고 있는 입장이며 모든 연락은 B와 하고 있으나 기다리란 말만 하고 있습니다.

등기부등본 내역은

1. 근저당권 약 12억
2. 임차권(타세대) 1억3천
3. 임차권(타세대) 1억2천
4. 가압류(은행권) 약 12억
5. 임차권(본인) - 예정(1억3천)

문의사항은

1. A는 B의 딸로 명의만 A로 해놓고 실질적인 관리는 B가 하고 있는 상황으로 보증금반환소송은 A에게 할 수 밖에 없는지? B를 실질적인 소유주로 볼 수 있는지?

2. A에게 보증금 반환소송을 제기 했을 때 부동산 가압류는 실익이 없을 것으로 판단되어 통장압류 및 유체동산 압류를 진행하는 게 맞는지?

3. 다가구는 세대분리가 되어 있지 않아 소송에서 승소한다고 하여도 강제경매를 할 수 없다고 하는데 맞는지?

4.  추후에 제가 해야될 조치가 있는지?

상기 문의내용에 답변 부탁드립니다. [/INST] 1.특별한 사정이 없다면 명의자인 A를 상대로 보증금반환청구소송을 진행하여야 합니다.
2.과잉가압류로 판단되어 가압류신청이 기각되거나 '현금담보제공명령'이 내려질 가능성이 있습니다. '보전의 필요성'에 대한 소명이 필요합니다.
3.건물과 토지 전체에 대한 강제경매신청을 할 수 있습니다.
4.구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적이고 정확한 상담을 받아보실 필요가 있습니다. </s>