<s>[INST] 2022년 9월 26일 임대차 계약을 체결한 임차인입니다. 계약갱신을 앞두고 있던 차에 집주인이 개인사정으로 집을 매매하게 되었다고 연락이 왔고, 새로운 집주인은 실거주가 아닌 투자목적으로 알고있다고 하였습니다. 그리고 새로운 집주인이 집을 보러 와서는 본인가족이 실거주할 예정이므로 2024년 9월 26일 이후에는 퇴거를 이야기하였습니다. 이에, 인터넷상 판례 등을 살펴보니 의견이 분분하여 이곳에 질문드립니다.

[질문] 현재 새로운 집주인으로 소유권등기이전은 안되어있습니다.(매매잔금일인 6월 예정이라고 합니다). 그렇다면 제가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 2024년 3월 26일에 기존 집주인에게 청구권을 행사하고, 해당시점에 새로운 집주인으로 소유권이전등기가 안되어 있는 상황이라면, 제 청구권 행사가 유효(계약갱신을 통한 2년 추가 거주)한게 맞을까요?

답변 기다리겠습니다. [/INST] 계약갱신권의 행사 가능 여부
- 대부분의 경우, 임대차 계약에서 계약갱신권은 기존의 계약 주체인 집주인에게 행사되어야 합니다. 따라서, 기존 집주인이 계약갱신을 희망하고, 그에 따라 새로운 집주인과의 소유권이전이 아직 이루어지지 않았다면, 기존 집주인에게 계약갱신권을 행사하는 것이 타당합니다.
새로운 집주인의 입장
- 새로운 집주인이 실거주할 예정이라고 주장하더라도, 실제로 소유권이전이 이루어지지 않은 상태에서는 해당 주장이 향후에도 유지될지 확실하지 않습니다. 또한, 소유권이전이 이루어지지 않은 상태에서는 새로운 집주인이 계약갱신에 대한 결정에 영향을 미칠 권한이 제한될 수 있습니다.
계약갱신권의 효력
- 임대차 계약에서 계약갱신권을 행사한 경우, 계약의 갱신은 새로운 집주인에게도 적용될 수 있습니다. 따라서, 기존 집주인에게 계약갱신권을 행사한 경우, 새로운 집주인이 소유권이전 후에도 기존 계약의 조건을 준수해야 할 가능성이 있습니다.
결론적으로, 현재 상황에서는 기존 집주인에게 계약갱신권을 행사하는 것이 바람직하며, 새로운 집주인과의 소유권이전 이후에도 기존 계약의 효력이 유지될 수 있습니다. 하지만, 각각의 사례에 따라 법률적인 상담이 필요할 수 있으므로, 변호사와 상담하여 상세한 조언을 받는 것이 좋습니다.
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