<s>[INST] 안녕하세요. 제가 작년 11월에 한 빌라 세대를 매매했습니다. 그 때 당시, 건축물 대장 및 여러 서류에서 위반건축물이란 얘기는 전혀 듣지 못했고, 오히려 안전한 물건이라고 들었습니다. 이 건물이 베란다 증축이 된 건물이다라는건 매도인&중개사 측에서도 듣지 못했습니다. 5개월 뒤 갑자기 위반건축물 시정명령이라는 등기가 왔고, 테라스 샷시를 제거하라는 시정명령이었습니다. 급하게 매도인과 중개사에게 얘기하니 매도인은 중개사에게 증축 얘기를 전달했다라고 자기 책임이 없다고 하였고, 중개사는 그 때당시 위반 딱지가 안붙어있으니, 위반건축물이 될 수 있다라는 사실을 굳이 고지 안했다고 하더군요. 그리고 날라온 건축물 도면을 보니 베란다가 아닌 테라스였고, 그 면적은 제가 살고 있는 집의 절반 이상이 해당됩니다. 도면을 보니 안방&주방까지도 테라스 일부 면적을 사용 했더라구요. 소송을 해서 매매취소 및 정신적위자료 청구를 하고싶습니다. 가능할까요? [/INST] 1.계약취소가 가능하려면 계약 당시 매도인이 위반건축물임을 알면서도 이를 고지하지 않고 매도하였다는 사실을 입증해야 합니다.
2.계약해제가 가능하려면 위반건축물이 전체 건축물에서 차지하는 면적, 기능 등이 매우 크다는 점과, 위반건축물을 철거하면 당초 의도한 계약목적을 달성할 수 없다는 점을 입증해야 합니다.
3.현실적으로 위 사항을 입증하는 것이 어렵다면 ‘위반 건축물 부분을 철거하고 재시공하는데 소요되는 비용 및 그에 따른 해당 건물의 가치하락분’에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다(인천지방법원 2011가단24653 판결).
4.재산상 손해로 인한 정신적 고통은 특별손해에 해당하는데 이에 대한 상대방의 '예견가능성' 을 입증하여야 합니다.
결론적으로 위반건축물 등재로 인한 손해배상청구는 가능할 것으로 보이고, 경우에 따라서는 계약취소도 가능한 사안으로 판단됩니다. 부가적으로 공인중개사의 확인ㆍ설명의무 위반으로 인한 책임도 추궁할 수 있을 것으로 보입니다.
우선 구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적이고 정확한 상담을 받아보실 필요가 있습니다. </s>