<s>[INST] 안녕하세요 현재 단독주택 근린생활시설에 임차인으로 거주하고 있습니다., 건물은 총 4개 층으로 구성되어 있고, 2-4층에 총 5가구가 임차하고 있고, 1층은 주인이 음식점을 운영하고 있습니다, 저는 5가구 중에 2번째로 임대차계약을 하였습니다.

- 21년 4월 최초 전세계약했고, 임대인이 세입자를 구하기 전까지 전세보증금 반환이 어렵고 보증금을 1억원 낮추어 역전세계약을 하는 것도 어렵다고 하여 역월세 방식으로 23년 4월 갱신계약을 하여 현재 25년 4월 만기계약 기간으로 설정 되어 있습니다.
- 23년 갱신계약시 미반환보증금 1억을 잡고, 해당 금액에 대하여 역월세로 매달 50만원씩 받는 조건을 특약사항으로 하여 계약 하였습니다. 
- 임대인이 건물과 토지에 근저당  13억이 있고, 제 앞에 전세권등기한 선순위금액이 6억5천만원이 있습니다. 저의 전세보증금은 3억 7천만원입니다.
 - 현재 공시된 개별건물가격이 11억으로 전세반환보증보험 가입이 어려워, 보험을 통한 보증금 보호가 어렵습니다.
- 특약사항에 세입자가 모두 전입하는 경우 근저당 채권최고액을 8억으로 하겠다고 했는데, 세입자5가구가 모두 전입했지만 이 특약사항을 지키고 있지 않은 상황입니다.

문의사항
1) 임대인이 갱신계약 전 시점과 같이 신규세입자가 구해지지 않는다면 반환보증급 지급이 어렵다고 하는 경우에 근저당 채권최고액을 줄이겠다고 한 특약사항 위반을 이유로 계약해지 후 전세반환금청구소송을 통해 임대인의 재산을 강제집행하는 것이 좋을까요 ? 아니면 세입자가 구해지기를 기다리고 협조하는 것이 좋을까요? 보증금을 지키는데 유리한 방향으로 말씀해주시면 좋겠습니다.

2) 세입자가 구해지기를 기다리고 협조하는 방향을 택하다가, 결국은 만기일 이후 보증금 반환을 받지 못하는 경우가 발생하면 어떤 방식으로 대응을 하는 것이 가장 좋을까요 ? [/INST] 선순위 근저당권자의 존재와 선순위 전세권자의 존재 등으로 인하여 토지와 건물이 모두 경매가 되더라도 보증금 전액을 배당받는 것은 매우 어려운 일이 될 것으로 보입니다. 다만, 개별건물가격이 11억원이라면, 토지가격은 어느 정도 가는지도 평가가 되어야 할 것입니다.
한편, 특약위반을 이유로 하는 해지가 인정될 것인지도 불명확(소송을 통한 해결시 대법원까지 가봐야 최종 결정이 될 것이므로)하므로 본건의 경우에는 만기일까지 기다려 보시는 것이 좋을 것 같습니다.
그런데, 만기일 전 6개월 되는 시점부터는 문자, 카톡, 내용증명 등을 통하여 해지통지를 하시고(내용증명이 반송되는 경우에는 공시송달절차까지 진행할 것) 만기일까지 보증금 전액이 반환되지 않으면 바로 임차권등기명령과 보증금반환청구소송 그 이후의 강제집행을 통하여 보증금을 회수하여야 할 것입니다. </s>