<s>[INST] 건물주입니다. 현재 임차인중 한명이 운영한지 15년정도 됬습니다. 현재 2024년 5월 23일까지 계약이 되어 있습니다. 내년에 재계약을 하지 않겠다고 통보하려고 하는데 언제쯤 통보를 해야되나요? 재계약을 하지 않은상태에서 임차인이 나가지 않을경우 임차인은 어떤 법률에 저촉되나요? 그리고 제가 어떻게 조치를 취해야 하는지도 궁금합니다. [/INST] 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약을 더 연장하지 않겠다는 통보를 하시면 됩니다.
그 기간 중에 갱신 거절 통지 또는 조건 변경 통지가 없으면 그 기간이 만료된 때에 묵시적 갱신되어 1년간 자동으로 연장된 것으로 보게 되기 때문입니다.
통보는 되도록이면 내용증명으로 하심이 좋습니다.
재계약을 하지 않은 상태에서 계약기간이 만료된 후 임차인이 나가지 않더라도 임차인이 아직 보증금을 다 돌려받지 못한 상태에서는 임대차 관계가 존속되는 것으로 보게 되므로 그 상태에서는 여전히 적법한 임대차 상태로 남아 있는 것이 됩니다. 다만 명도소송으로 "보증금을 돌려받음과 동시에 명도하라"는 청구를 하실 수 있습니다.
이와 달리 보증금을 돌려주신 후에는 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 무단점거를 하는 것이 되어 차임+관리비만큼의 부당이득반환의무를 지게 됩니다. 나가지 않는 것에 대하여는 명도소송을 제기하시어 강제집행으로 퇴거시키셔야 합니다.
결론적으로 올해 12월 23일 ~ 내년 4월 22일 사이에는 내용증명으로 임대차 갱신 거절 통지를 꼭 하시고, 계약 만료일 이후에도 나가지 않을 경우 명도소송을 고려해 보시면 됩니다. </s>