<s>[INST] 임대차 계약을 하면서 임대임과 특약 계약서를 함께 작성하였는데. 임대인이 이미 계약만료가 되었고, 3개월전 통보를하여 정상적 계약 해지가 되었음에도 보증금을 반환하지 않고 회피하여 임차권 등기를 설정했는데 임차권 등기설정을 하기전에 다른곳으로 전입신고를하여 대항력을 잃은 상태입니다.


‘ 임차인은 계약 만기 2개월 전까지 재계약 혹은 퇴실 여부 임대인에게 서면통보 의무 있다. 어길 경우, 만기일 이후 기존계약의 계약기간만큼 자동 재계약 됨. 이후 임차인의 계약해지 통지로 3개월 후 해지되는 경우, 보증금반환여부 무관하게 해당 3개월간 매월 '월세환산임료 (10조) 적용. 자동재계약 중, 보증금 미리 반환 시, 계약해지나 임료포기를 의미하는 것 아님. 임차인은 본 임차관계 관련하여, 부동산 자체로의 전세권, (가)압류, 임차권등기, 경매 등 물권적 채권적 등기신청(이하 '설정등기')을 하지 않는다. 예비적 으로, 설정등기 하는 경우, 임대인에게 영업손실이 발생하는 점 이해하고, 이를 임차인이 배상하는데, 특별한 사정없으면 그 금액은 설정등기 기간 동안 매월 300만원으로 계산한 돈을 손해배상예정으로 한다.


라는 조항이있는데 여러군데 여쭈어보니 임차임의 권리를 침해하는 임차권등기 설정 금지하는건 임대차보호법에 의거해서 법적으로 무효화 될 수있다는데 그럼 임대인이 손해배상을 청구해도 무효가 되는건가여?

임대인이 보증금 반환을 미루며 연락회피 하는것으로 인한 피해자가 엄청 많습니다… 도움 부탁드립니다. 이미 반환 소송은 진행중이고 혹시나 임대건물 경매로 넘어갈 경우를 대비해서 설정해놓고 싶습니다. [/INST] 주임법에 규정된 내용과 다르고 임차인에게 불리한 약정은 주임법에 따라서 무효인바, 본건과 같은 경우의 특약사항도 임차인에게 불리한 약정에 해당하여 무효라고 판단될 가능성이 매우 높다고 보입니다.
따라서 임차인으로서는 임차권등기명령과 보증금반환청구소송 등 법적절차를 그대로 진행하셔도 될 것으로 보입니다.
또한, 임대인이 특약위반을 이유로 손해배상청구소송을 제기하더라도 방어는 충분히 가능할 것으로 예상됩니다. </s>