<s>[INST] 제가 22년 11월 2년 전세(계약 만기 24년 11월)로 계약해 살고있는 다가구 주택에 등기를 확인해보니 23년 5월 주택임차권이 설정된것을 확인했습니다.

현재 등기상 해당 건물은 선순위 근저당으로 6억 6천이 설정(20년 1월)되어 있었고, 이후 금2억3천만원 가량의 임차권(20년 2월14일)이 설정되어 있습니다.

최초 제가 계약할 당시(11월 18일) 부동산 중개사는 선순위채권이 8억이며, 건물가액이 15억 이상이기에 안전하다 이야기했었습니다.

또한, 설정된 근저당권이 임대인이 일부 상환해 3억원정도 된다라는 안내 또한 받고 나서 계약을 진행했습니다. (계약상 등기 최신화에 대해 명시되지 않았지만, 음성 녹음은 가지고 있습니다.)

원래 제 계획은 현재 거주중인 집에 대해 2년을 추가 계약할 생각이었지만 최신 등기를 확인해본바 주택 임차권이 설정되어 있어 임대인에 대한 불안감이 있습니다.

궁금한점은
1. 주택임차권이 설정된만큼 이후 전세보증금반환소송에 의해 건물이 경매로 넘어갈 가능성도 있나요? 

2. 23년 5월에 주택임차권 설정이 되었는데, 현재까지 추가로 발생한 내용이 없습니다. 이런 경우 임대인과 주택임차권을 설정한 임차인간 합의가 있을수도 있는건가요? (따로 말소된 이력은 없습니다.) 

3. 주택임차권을 설정한 임차인이 이후 전세보증금반환 소송등을 하는것을 확인하기 위해서는 어떻게 해야하나요?

4. 보통 주택 임차권이 설정된 후 해당 등기에 대해 특정 사건이 발생하는 기간은 어느정도 인가요?

5. 등기에 주택임차권이 설정된만큼 임대인에 대한 신뢰성이 낮아졌는데, 계약 연장은 위험도가 높을까요?

답변해주시면 감사하겠습니다. [/INST] 1. 다가구주택으로서 선순위임차인의 임차권등기가 된 경우에는 향후 경매가 진행될 가능성을 배제하기는 어렵습니다.
2. 임차인과 임대인 간에 보증금반환청구소송이 진행되고 있을 수도 있습니다. 해당 호수의 임차인이 거기에 거주하고 있다면 만나서 사실관계를 확인해 보시기 바랍니다. 임차권등기가 말소되지 않는 한 합의는 없다고 보셔야 할 것입니다.
3. 해당 임차인을 만나서 정보를 들어보아야 알 수 있습니다. 별도로 확인하는 방법은 임대인에게 물어보는 것입니다.
4. 예상하기 어렵습니다. 임차인의 결정에 달려 있기 때문입니다. 그런데, 임차권등기가 되어 있다면 조만간 임대인과 사이에서 소송은 진행될 것으로 예상됩니다.
5. 계약연장은 하지 않으시는 것이 좋습니다. 특히, 다가구주택의 경우에는 무조건 빠져 나갈 수 있을 기회에 이사를 가시는 것이 좋습니다. 따라서 임차인으로서는 만기 전 6개월 이내로 접어들면 곧바로 문자, 카톡, 내용증명발송 등을 통하여 갱신거절(해지)통지를 하시고, 만기일까지 보증금반환이 안되면 곧바로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것으로 보입니다. </s>