<s>[INST] 현재 다세대 가구에 들어가서 전세금 2억을 못받고 있습니다. 계약은 4월 13일 종료 되었는데 무슨 최우선 변재에 들어가게 추가 계약을 하자더군요. 현재 최우선 변재 금액인 1억 6천 5백에요. 하지만 저는 최우선 변재란 근저당권 설정년도 기준으로 알고 있어서 이집이 근저당을 받은 21년 기준인 1억 5천 기준에 맞춰서 5천을 달라고 했는데, 집 주인은 전세 재 계약일 기준이니 현재 24년이니 1억 6천 5백이라고 하더군요. 제가 잘못 알고 있나요? 또 이것을 진행 시에 확정일자를 받아도 제가 문제는 안생길까요??? 짧은 기간으로 계약 해도 제가 보호 받을 수 있을까요? ㅠ 집주인은 부동산에서 들었다는 식으로 이야기 하는데 … 사기인가요? [/INST] 1. 임대차보증금을 감액하더라도 소액임차인에 해당하여 최우선변제대상이 될 수는 있습니다.
대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결
"실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다."
2. 최우선변제 대상이 될 수 있는 보증금 기준은 질의하신 것처럼 선순위 근저당권이 설정된 날을 기준으로 하여 당시 주택임대차보호법 시행령이 적용된다고 보시면 됩니다. 2021년에는 여러 차례 시행령개정이 되기도 하였으니 특히 주의를 요하셔야 하고, 1억 6천 5백만 원으로만 감액할 시에는 보호대상이 되지 않을 수 있습니다.
3. 임대인이 정확한 사실을 모르고 이야기하는 것일수도 있으니 사기에 까지 해당한다고 단정하기는 어렵습니다.
4. 보증금을 못받고 있는 상황에서 안전한 조치 등이 필요하시다면 임대차 관련서류들을 지참하시어 구체적인 상담을 받아보시는게 좋을 것 같습니다. </s>