<s>[INST] 저는 임대인입니다. 
임차인과의 전세계약이 종료되었지만, 현재 차기 임차인을 구하지 못하고 있습니다.
임차인은 계약이 종료되었으니, 이사를 가야한다면서 전세보증금 반환소송을 예고하고 있으면서도 계속 거주하고 있습니다. 임차인은 전세보증금 전액을 반환받지 못한다면 계속 거주할 것 같습니다.

1.  현재 임차인이 집을 너무 낡게 사용하여 새로운 계약자가 선듯 나타나고 있지않는 것 같아서, 임차인에게 본인이 비용을 들여 몇가지 수리를 하고 싶다고 협조를 부탁드렸는데, 전혀 응답이 없습니다. 임차인의 비협조가 문제가 될수 있는지요?
임차인에게 협조를 구하는 방법이 있을까요?

2. 임차인은 새로운 집을 이미 계약했고, 이사가야하는데 제가 보증금을 반환하지않아서 손해가 발생했고, 전세계약 종료일 전에 이사일정을 알려주겠다고 예고했지만, 종료일이 지났음에도 이사일정은 커녕, 아직 키도 반납하지않고 계속 거주하고 있으며 이사준비도 하지않고 있습니다.

3. 임차인이 보증금 반환이 이뤄지지읺았다는 이유로 계속 거주 중인데, 임대인의 채무불이행이 발생하나요? 임차인이 키를 빈닙하지 않고 현재도 거주 중입니다.

4. 계약종료일까지 차기 임차인을 구하기 어려울 것 같고, 임차인은 이사를 가야한다고 해서, 저는 급히 대출을 받아 전체보증금의 50%정도를 먼저 상환하겠다고 했지만, 임차인은 답변하지 않았습니다, 일부 미리 상환하는 것이 임대인인 저에게 추후 법적분쟁이 발생할 경우, 유리하게 작용할수도 있나요? [/INST] 현재 상태는 임대차보증금을 반환해주지 못하고 있기도 하지만 임차인이 인도 없이 계속해서 거주중인 상태이기도 하기 때문에
임대인이 임차보증금을 반환하지 않고 있더라도 채무불이행이라든지 지연손해금 문제는 발생하지 않습니다.
통상적으로 임차인이 임대차보증금을 반환받기 위해서는 임대인에게 계약의 종료를 통고한 후 임대차목적물을 인도하여야 하는데
현재 임차인이 계속 거주 중이므로 묵시적 갱신과 유사한 상태라고 보입니다.
우선 임대인은 계속해서 신규임차인을 구하도록 하시고, 신규임차인이 구해지는 경우 기존임차인이 퇴거하지 않는 문제가 발생할 수 있으므로
미리 통지하여 기존 임차인이 퇴거하도록 해야 합니다.
1. 인테리어 공사에 임차인이 협조를 하여야 할 의무는 없습니다. 거주 중이므로 퇴거를 요청하기도 어렵구요.
2. 3. 임차인이 퇴거하지 않았기 때문에 임대차보증금 반환의무도 발생하지 않습니다. 당연히 지연손해금도 발생하지 않고 채무불이행도 아닙니다.
4. 50%를 먼저 상환하실 필요는 없습니다. 계약종료 후 인도를 받음과 동시에 보증금 전액을 지급하셔야 합니다.
따라서 신규임차인이 구해지시면 기존 임차인에게 3개월 정도의 여유를 주고 퇴거를 요청하시고 불이행시 발생할 수 있는 손해에 대해 배상청구함을 고지하시는 것이 좋고, 그 전에 보증금 마련이 가능하시다면 보증금 지급과 상환으로 퇴거를 요청하셔서 퇴거 후 인테리어 공사를 하셔도 됩니다.
생각보다 번거롭고 복잡해질 수 있으므로 신중히 접근하시기 바랍니다. </s>