<s>[INST] 안녕하세요

현재 서류상 단독주택이자 다중주택인 서울 서대문구 남가좌동의 4층 건물의 주택 층에서

1억 임차보증금으로 (보증보험X, 카카오대출 5천 7백, )

2021년 4월 13일 확정일자받고 5월 14일 전입신고 마치고 현재 대출과 계약만기 2024년 3월 8일자인 세입자입니다.

현재 집주인의 경제적 사정으로 인해 보증금 반환이 어렵고 강화된 대출상품에 떄라 새 세입자의 대출 또한 원활하게 진행되지 않고 있어 3월 8일 이후 임차권등기진행과 소송 그리고 경매까지 넘어가게 될 경우 임차 보증금을 얼마정도 반환 받을 수 있을지 이런 경우 지급명령을 해야할지 소송을 진행해야 할지 여쭈어봅니다.

건물의 근저당권설정은 2018년 10월 5일자 780,000,000원
은행 취급지점 변경으로 인한 근저당권변경일은 2022년 1월 22일.
동일한 금액입니다.

집 주인 체납액은 아직 확인된 바 로는 없습니다.

선순위보증금은 약 3.5억

건물 전체 전입세대 확정일자등록현황서를 열람했을때 전 세입자중 2순위로 빨라 선순위 임차인이지만

이 건물이 2018년 10월에 준공된 신축 다중주택(1층 근린생화시설)이라는 점과 고액의 근저당권때문에 경매에 들어가게 될시 임차보증금 일부를 반환 받을수는 있는지 예상 낙찰가나 손실 범위를 어떻게 확인해야할지 막막합니다.

전세사기는 아니지만 연락되는 집주인은 임차권등기치고 경매로 돈받으라 큰소리만 칩니다만 이런 상황이 처음인지라 전문가 분의 의견이 간절합니다 [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 지급명령을 신청하하여 상대방이 이의신청 하지 않는다면 바로 집행할 수 있으나, 이의신청하는 경우 일반 소송절차로 들어갑니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>