<s>[INST] 24.05.30
임대인 통화 (녹음 확보) :
”24.07.09 한 반환이 어려우므로 2년 연장계약 ㅎ여 지속 거주를 부탁하며, 손실최소화를 위해 24.07.30 부 매월 말 임차보증금 원금 300만원 + 이자지원 50만원으로 총 350만원을 매월 상환하겠음. 추가 수익 발생 시 원금을 증액하여 매월 300만원 이상도 상환하겠음“ 
임차인 : “세금체납과 압류사실을 인지하였으므로 연장계약은 불가. 임대인의 계획에는 기한의 정함이 있어야 할 듯 하며, 25년 상반기 내 전액 반환을 목표로 하였으면 함. 해당 사항은 본인이 결정할 수 있는 부분은 아니고 은행에서 임차인 본인 대출연장 여부를 고려해야함. 확인해보고 공유하겠음.  만기는
예정대로 24.07.09로 하고 임차인은 해당일자로 임차권 등기와 전세금반환소송을 예정대로 진행하겠음”
임대인 : “임차권, 전세금반환소송은 임차인 계획대로 진행해도 됨. 은행에서 대출연장이 된다면 이자와 원금은 예정대로 지급하겠음” 

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위의 사실 관계에서 아래의 사항을 확인하고자 합니다.

1. 임대인의 약속대로 원금을 분할상환 할 시에도 “임차권 등기” 와 “전세보증금 반환소송” 모두 법리적으로 진행할 수 있는지?

2. (경매가 아닌 개인 간 거래로) 압류된 임대인의 건물을 임차인의 보증금 1.47억원과 상계하여 소유권 이전 (매매) 가능한지? 이 경우 등기부등본 상 임대인의 압류 사실이 모두 해소되고, 깨끗한 등기부등본으로 소유권이 임차인 박상호 에게 이전되는지? 

//이상입니다.

- 최초계약 : 20.07.10 ~ 22.07.09 (20.06.16 계약, 보증금 1.40억원)
- 증액연장계약 : 22.07.10 ~ 24.07.09 (22.06.21 계약, 보증금 1.47억원) 
- 압류 : 23.10월
* 24.07.09 퇴거통보는 임대인 도달하였음
** 최초계약과 연장계약 모두 확정일자/전입신고 확보하였음
*** 임차인은 1순위 권리로 대항력있는 거주 중 [/INST] 1. 임차권등기명령신청과 보증금반환청구소송의 경우 1) 임대차계약이 종료되었음에도, 2) 보증금반환이 이루어지지 않는 경우 진행할 수 있습니다. 이 사건에서는 임대인과 보증금 분할상환에 관하여 합의하시는 경우 자칫 보증금의 변제를 유예해준 것으로 판단되어 위 2) 보증금반환이 이루어지지 않은 경우라는 요건이 충족하지 않을 가능성이 있어 보입니다. 다만 임대인이 임차권등기명령신청과 보증금반환청구소송은 임차인의 뜻에 따라 진행하는 데 이견이 없다는 입장이므로, 보증금을 분할하여 상환하는 것이 보증금의 변제기한을 연장해주는 취지는 아님을 분명히 하시면 될 것 같습니다.
2. 개인간 거래로 소유권이 이전되는 경우 압류는 그대로 남아 있게 됩니다. 뿐만 아니라 임대인의 경제 상황에 따라 소유권 이전행위 자체가 사해행위에 해당하게 될 가능성도 존재합니다. 따라서 경매 절차 외에서 소유권을 이전받으시는 것은 위험부담이 큽니다.
현 상황에서는 임대인으로부터 분할상환받으시면서 임대인이 양해한바와 같이 임대차계약 종료 직후 임차권등기명령신청 및 보증금반환청구소송을 진행하신 뒤, 확정판결을 받고 나면 그때 가서 경매 진행 여부를 재검토 하시면 되겠습니다. </s>