<s>[INST] 현재 집은 계약 이전에 잡힌 근저당 A채권자에 의해 임의경매가 떴고, 계약만료 3개월 남았습니다.
계약서를 다시 보니 중개사와 계약서를 쓸 당시 선순위임차보증금을 제게 거짓으로 1억가량 더 낮추어 속이고 계약을 이행하여 보증금을 편취하였습니다. (선순위임차보증금 ~억 원을 구두로 알렸음. 이라 적혀있습니다.)
할수있는건 다 해볼생각인데 궁금한게 3가지 있습니다.답변 부탁드립니다..

1.이럴때 집주인, 중개사, 공인중개사협회 를 상대로 보증금 반환에 대해 민사소송을 진행해야하는지, 또 형사소송도 함께 따로 진행해야하는지 궁금합니다. 

2.형사소송 및 민사소송 유리한 시기
- 최대한 빨리 소송
- 배당요구 후 
- 계약만료일이 지나고 임차권 등기명령 후

소송을 어느시기에 하는게 유리한지 궁금합니다. 


3. 선순위임차보증금 및 근저당을 생각하면 배당요구해도 받지못할것같은데 제가 또 더 할수있는것들이 있을까요? [/INST] 결론. 집주인을 사기로 고소하고, 중개사 및 중개사공제조합에 손해배상 청구를 하시기 바랍니다.
어차피 집주인은 돈이 없을 것이기 때문에 집주인에 대해서는 사기로 고소만 하시고, 중개사 및 중개사공제조합에 민사상 손해배상 청구를 하시기 바랍니다.
중개사로서 해당 임차 주택의 등기부를 발급받아 임차인에게 확인시켜 줄 의무가 있을 것으로 보이는데, 그런 확인을 하지 않은 부분이 어느 정도 과실로 인정될 것으로 보입니다.
그리고 혹시 모르니 배당을 받을 가능성이 낮더라도 배당요구는 해두시기 바랍니다.
반드시 적극적으로 고소하셔서 상대방이 처벌을 받고, 질문자님은 감정적 위로 및 합의금을 얻으시기 바랍니다. 만약 고소장 작성이 어렵다면 제가 합리적인 금액으로 고소장을 작성해드릴 수 있습니다. 제가 도와드릴 수 있으면 좋겠네요!
당신을 괴롭힌 사람들, 제가 가만두지 않겠습니다. </s>