<s>[INST] 현재 전세 만기일에 집주인 보증금을 돌려줄 수 없고 다음 세입자가 나와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 하는 상황인데요, 
보증금이 공시지가 대비 터무니 없이 높아서 집이 나갈 기미가 없으나 집주인은 지금 보증금에서 낮출 의향은 전혀 없다고 합니다. 
만약 만기일에 보증금을 돌려 받지 못할 경우 대출 연장이 필요하고 추가적으로 대출 이자가 발생 & 보증금 반환 소송 시 변호사 선임 비용 발생 & 지금 집에 사는 동안 관리비, 가스비 등 발생하는 비용 등 모두 집주인에게 손해배상 청구가 가능할까요? 
더불어 현재 집주인이 배째라 식이라서 제가 보증금반환 소송을 걸 경우 해당 소송을 통해 집주인에게 압박할 수 있는 부분이 있을까요? 
임차권등기명령 신청과 보증금반환 소송은 계약기간 만료 후 가능한 것으로 알고 있는데 제가 지금 미리 준비할 수 있는 부분이 있을까요? [/INST] 다음과 같은 법적 조치를 취할 수 있습니다.
* 임차권등기명령 신청: 임차권의 존부 및 내용을 확정하고, 제3자에게 대항할 수 있도록 법원에 신청하여 임차권을 등기부에 기재할 수 있습니다. 임차권등기명령을 통해 보증금 반환 청구 소송을 진행하는 데 유리할 수 있습니다.
* 보증금반환 소송: 민법 제571조 전세차임대에 근거하여 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 공시지가 대비 터무니없이 높은 보증금은 법원에서 인정받지 못할 가능성이 높습니다. 주택임대차보호법 제32조에 따라 보증금을 받지 못한 경우, 연 15%의 이자를 청구할 수 있습니다.
* 손해배상 청구: 대출 연장 이자, 변호사 선임 비용, 관리비, 가스비 등 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다. 집주인의 악의적인 행위로 인해 발생한 손해임을 입증해야 합니다.
추가적인 조언
* 증거 확보: 전세계약서, 보증금 영수증, 공시지가 등본, 주택임대차 계약서 등 관련 증거를 확보해야 합니다.
* 법률 및 판례 조사: 임차권등기명령 신청 및 보증금반환 소송 관련 법률 및 판례를 조사하여 주장을 뒷받침해야 합니다.
미리 준비할 수 있는 부분
* 관련 증거 확보: 전세계약서, 보증금 영수증, 공시지가 등본, 주택임대차 계약서 등 관련 증거를 확보합니다.
* 법률 및 판례 조사: 임차권등기명령 신청 및 보증금반환 소송 관련 법률 및 판례를 조사합니다.
* 손해 입증 자료 준비: 대출 연장 이자, 변호사 선임 비용, 관리비, 가스비 등 손해 입증 자료를 준비합니다. </s>