<s>[INST] 이번에 새로 월세계약으로 집을 들어가는데 보증금 1억입니다. 그런데 공인중개사가 전입신고를 바로 하면 안된다. 뭐 전입신고를 바로하면 집주인이 대출이 안나올 수 있다. 그래서 전입신고 대신 임대차신고랑 확정일자만 받아라. 이렇게 이야기를 합니다. 그리고 계약서에 선순위대출 5억9천만원이라고 적혀있습니다. 현재 아파트 시세는 제가 입주하는 것에 비해 작은 평수가 4억정도 합니다. 제가 들어가는 평수는 매물이 없어 잘 모르겠습니다.

그래서 궁금한 점은
1. 전입신고 대신 임대차신고랑 확정일자만 받아도 나중에 제가 월세 보증금을 돌려받는데 있어서 상관없나요? 
2.제가 전입신고를 하는게 집주인이 대출에 영향을 미치나요?
3.제가 지금 확인하고 해야할 일이 무엇이 있고 이후 어떻게 대처하는 것이 좋을까요? 혹시 이 사안으로 제게 손해없이 계약파기도 가능할까요?

또 공인중개사가 계약을 할 때 보통 중개 수수료를 실제로 잔금을 치르고 입주를 할 때 주는 걸로 알고 있는데 저번에 집주인과 저 공인중개사 세명이서 모인 자리에서 수수료를 다 주라고 하던데 이것도 문제는 없는 건가요? 

이래저래 뭔가 꺼림칙해서 여쭤봅니다. 답변 부탁드려요. [/INST] 전입신고를 하지 않으면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 인정되지 않습니다. 반드시 전입신고를 하셔야 합니다.
전입신고로 인해 은행은 대출 심사 시 해당 주택의 담보가치를 낮게 평가할 수 있습니다. 그렇기 때문에 집주인 입장에서는 대출 한도가 줄어들거나 대출이 거절될 수도 있습니다.
근저당권 등 다른 권리가 설정되어 있는지 확인하시고, 주변 시세를 파악하여 월세보증금을 보호받을 수 있을지 검토하셔야 합니다.
상대방이 기망을 당하였다든가 하는 사유가 있어야 계약파기를 할 수 있습니다. 상대방의 귀책이 없다면 파기할 수 없습니다. 계약서에 위약금 조항이 있고, 아직 계약금만 지급한 단계이면 그 위약금을 지급하고 파기가 가능합니다(통상은 지급된 계약금을 포기). </s>