<s>[INST] 안녕하세요

저는 주차장부지에 지어진 주차빌딩의 주차장 4개층 중 3개층을 소유하고 있습니다.

건물은 주차장 부지에 지어진 주차빌딩이며, 주차장은 전용 구획으로 되어 있으며, 
구분소유가 가능한 부동산입니다.

건물의 현황은 아래와 같습니다.

1) 구성 : 지하2층 ~ 지상4층, 전체 연면적 4,808m2 (약1,457평)
2) 층별 구성 면적
-지하2층 : 주차장 전용 718m2, 기계실+전기실 170m2, 계단실 승강기 58m2, 합계 946m2
-지하1층 : 주차장 전용 851m2, 기계실+승강기 56m2, 통신실+방재실 39m2, 합계 946m2
-지상1층 : 주차장 전용 540m2, 상가 251m2, 계단실+승상기 72m2, 합계 863m2
-지상2층 : 주차장 전용 768m2, 사무실 21m2, 계단실+승강기 74m2, 합계 863m2
-지상3층 : 연립주택 10세대 480m2, 계단실+승강기 115m2, 합계 595m2
-지상4층 : 연립주택 10세대 480m2, 계단실+승강기 115m2, 합계 595m2

-지상3층과 지상4층의 연립주택은 민간임대주택 특별법으로 지어진 민간임대주택입니다.
전체 전용면적은 4,109m2, 공용면적은 699m2 입니다.

이중 제가 지하2층, 지하1층, 지상2층 주차장을 소유하고 있습니다. (전용합계 2,337m2)
전용면적상 비율은 약56.8%입니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 보면 관리단 구성은 구분소유자의 전용면적에 따른
의결권을 가지고 있다고 합니다.

질의사항은 다음과 같습니다.

1. 현재 주차장+상가+연립주택이 혼재되어 있는 건물에서 하나의 관리단을 설립해야 하는지
아니면, 몇개의 관리단을 설립해야 하는지 궁금합니다.
2. 하나의 관리단을 설립해야 한다면, 구분소유권 56%를 가지고 있으므로, 관리단집회를 개최하여 
제가 관리단을 선정할 수 있는지 궁금합니다.
3. 추가로 1층 주차장까지 구매하여 전용면적의 구분소유권 70% 확보시, 관리단 집회를 개최하여 관리단을 제가 선정 가능한지요 [/INST] 관리단 설립 개수에 대하여 현재 주차장, 상가, 연립주택이 혼재된 이 사건 건물은 1개의 관리단을 설립해야 합니다.
집합건물법 제23조 제1항은 "건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다"고 규정하고 있습니다.
즉, 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 1개의 관리단이 성립됩니다.
다만 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 규약에 따라 별도의 관리단을 구성할 수 있습니다(집합건물법 제23조 제2항). 그러나 이 사건의 경우 일부공용부분이 있다고 보기 어려우므로 1개의 관리단만 설립되어야 할 것으로 보입니다.
전체 전용면적의 약 56.8%에 해당하는 지하2층, 지하1층, 지상2층 주차장을 소유하고 계십니다.
집합건물법 제12조 제1항은 "각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다"고 규정하고 있고, 제38조 제1항은 "관리단집회는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다"고 규정하고 있습니다.
따라서 질문자님께서는 전체 구분소유자의 과반수는 아니지만 의결권(전용면적 비율)의 과반수 이상을 보유하고 있으므로, 관리단집회를 개최하여 관리인을 선임하는 등 관리단 운영에 주도적인 역할을 하실 수 있을 것으로 보입니다.
질문자님께서 지상1층 주차장까지 추가로 구매하여 전체 전용면적의 약 70%를 확보하신다면, 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 이상을 보유하게 되므로 관리단집회 결의를 주도하실 수 있습니다.
다만 관리인 선임, 규약 제정, 공용부분 변경 등 일부 중요 사항은 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의가 필요한 경우도 있으므로 유의하시기 바랍니다.
이상으로 말씀드린 바와 같이 이 사건 건물은 1개의 관리단을 설립해야 하고, 의결권 과반수 이상을 보유하고 계시므로 관리단 운영에 주도적 역할을 하실 수 있을 것으로 판단됩니다 </s>