<s>[INST] 안녕하세요 현재 세입자낀 매물을 매매하려고 가계약을 걸어두었습니다.
디딤돌 대출을 받고 실거주용으로 사려고 하는데, 
디딤돌 대출이 실행하고 1개월이내 사유가있을시2개월 연장이고
(3개월까지 유예가능, 그 이후는 대출 회수한다고 합니다)
계약갱신청구권도 6개월~2개월전으로 알고 있어 
세입자 만기일 2개월 전에 소유권이전 할 생각으로 가계약을 진행했습니다
대출관련해서도 디딤돌대출 진행안될경우 계약금 반환조건으로 가계약서작성했구요

세입자 만기일 6개월 전에 소유권이전이 완료 되어야 할까요? 
(부동산에서는 세입자 만기 6개월 이전에 소유권이전 등기를 해야할 것 같다고 말씀하셔서 확인 차 문의드립니다)

24년 8월 20일에 새로운 집주인이 실거주로 매매하는거라 만기때는 이사 가야한다고 부동산에서 이야기는 해둔 상태입니다 

세입자 만기일 25년 3월 말
제가 소유권이전 하려고 하는 건 25년 1월 말쯤 예상하고있습니다.

1. 6개월 이전에 소유권이전해야 임차인에게 실거주를 이야기하고 들어갈 수 있는지 궁금합니다.
2. 2개월 이전에 소유권 이전 해서 임차인에게 실거주 이야기해서 만기때 나가달라고 가능하다면, 매매 계약 진행시 만기때 이사간다는 협약서 같은걸받아놔야할까요?

답변 부탁드립니다 [/INST] 현재 세입자가 있는 집을 매매하려고 하시는 상황에서 실거주를 목적으로 하신다면, 임대차보호법과 관련된 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다.
첫째, 임차인에게 실거주를 이유로 이사를 요청하려면, 임차인의 계약갱신청구권을 고려해야 합니다. 계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사할 수 있으며, 이를 행사하면 임차인은 기존 조건으로 2년 더 거주할 수 있습니다. 따라서 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않도록 하려면, 적어도 계약 만료 6개월 전에는 소유권 이전이 완료되어야 합니다. 이 시점까지 소유권 이전이 되지 않으면 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 가능성이 높아지고, 이 경우 실거주 목적으로 집을 사용하기 어렵게 될 수 있습니다.
둘째, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않을 것이라는 확신이 있다면, 소유권 이전이 2개월 이전에만 이루어지면 만기 시점에 임차인에게 이사를 요청할 수 있습니다. 이 경우, 세입자와의 협약서(서면 합의)를 작성하는 것이 안전합니다. 이 협약서에는 세입자가 계약 만료 시점에 이사를 가겠다는 의사를 명확히 밝히는 내용을 포함해야 하며, 나중에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 다만, 협약서 작성 시점이 계약갱신청구권 행사 기간 이전이라면, 임차인이 나중에 마음을 바꾸고 계약갱신을 요구할 가능성도 존재합니다.
결론적으로, 실거주 목적으로 매매를 진행하고자 한다면, 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부가 가장 큰 변수입니다. 임차인의 계약갱신청구권 행사를 막기 위해서는 소유권 이전이 만기 6개월 이전에 이루어지는 것이 이상적이며, 그렇지 않은 경우라도 2개월 이전에 소유권 이전을 완료하고, 세입자와의 서면 합의서(협약서)를 받아두는 것이 안전합니다.
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