<s>[INST] 안녕하세요
전세금 반환을 못받게 되어 문의드립니다.

<상황>
1. 다가구 전세 입주, 보증보험x
2. 전세자금 대출 받음
3. 4월 초 계약만료, 2월 말 퇴거 통보
4. 통보 내용 (카톡)
 - 본인 : 늦게 말해 죄송하다~ 이번 계약까지만 있겠다
 - 집주인 : 네~ 아닙니다~ 괜찮습니다
5. 3월 초 집주인에 재 연락하였으나 연락 두절, 이후 카톡 대화에서 본인 힘들어서 보증금 지불 어렵다 통보
6. 4월 초 퇴거 날짜에 맞춰 이사할 전세 계약 완료한 상황

<질문>
1. 내용 증명을 보내고, 임차권 등기하려는데 당일 계약 만료일에 계약한 집 이사해야 하는 상황입니다. 이 경우 임차권 등기 등 추후 문제가 없을까요? 제가 어떻게 행동해야 하는지 잘 모르겠습니다.

2. 집주인은 보증금을 주기 어렵다는 카톡 내용이 있습니다. 이 경우 전세계약 만기 전에 임차권등기 가능한지요?

3. 2월 말 퇴거 통보한 카톡 내용으로 묵시적 갱신을 방지할 수 있는 증거가 되는지요? 임차권 등기에 영향을 미칠 수 있는지요?

4. 4년전 3월 말 전입신고를 하고, 확정일자를 받았습니다. 이후 한 달 뒤 4월말에 80프로에 해당하는 근저당이 설정되었습니다.
저는 2년전에 증액 전세 계약을 한 상황입니다.
선순위 조건에 근저당보다 대항력이 높은지요?
최근에 가압류 신용대출을 소액 받았는데 제가 우선권이 있는지요?

5.가장 문제가 되는 부분이 기존 계약금을 보존하면서 신규 대출을 받아야 하는데 대출 받을때 확정일자 받은 계약서가 필요해서 이 부분이 걱정입니다.
전입신고는 대항력에 문제가 있는건 확실한 상황같은데, 전입신고가 아닌 확정일자만 받아도 기존 대항력이 유지되는지요?

상당히 복잡한 상황입니다.

일단 내용증명 보내고, 임차권 등기하려는데 기존 이사할 집의 계약 일자와 딱 맞는 상황입니다.

도움을 부탁드립니다 [/INST] 1. 우선, 갱신거절 통보 기한은 임대차 만기 2개월 전까지 통보를 해야하는데 기한 준수가 되지 않으셔서 본건은 묵시의 갱신이 된 상황으로 판단됩니다. 만기 경과 후에 임차인이 해지통고를 하시면 3개월 후에 효력이 발생하고, 이때 임차권등기명령 절차를 진행해야 법원에서 결정이 나올 것으로 보입니다.
2. 최초 전입신고하고 확정일자를 갖춘 보증금은 대항력 있는 1순위 임차인으로 보호되며, 근저당 설정 이후 증액된 전세보증금은 후순위로 보호가 됩니다.
3. 임차권 등기명령 전에 전출을 하게 되는 경우는 대항력을 상실하게 되므로 전출을 해서는 안됩니다. 이사갈 곳에 대한 대출 관련해서는 가족 등으로 계약자를 변경해서 다시 대출을 신청하든 다른 방법을 은행과 협의해 보셔야겠습니다. </s>