<s>[INST] 1. 임대인이 돈이 없다고 다음 입주자가 들어온 후 보증금을 반납하겠다고 함
(현재 수중에 돈이 아예 없으며, 일부 우선 상환도 불가능하다고 함)

2. 임차인은 2개월 전 퇴거 의사를 밝혔으며, 다음 집 계약이 진행되어 있는 상태
(12/22 입주 예정)

3. 현재 거주지는 임대인의 이자 연체로 인해 임의경매에 넘어가 있는 상황
(임대인은 연체이자 납부 후 경매 취소시키겠다고 함)

4. 임차인은 임대인에게 보증금 미반환 시의 예상 피해내역에 대해 사전고지 함

5. 다음 집 계약 해지 후 기다려준다면 임대인은 임차인에게 해당 계약금과 전세대출 상환에 의해 발생하는 이자, 배상 관련 별도 계약서 체결을 위한 법무사 선임비 등을 일체 배상하겠다고 약속 
(문자를 통해 증빙 남겨놓음)

6. 임차인은 자력으로 다음 집 보증금은 납부 가능한 상황
(추가 대출 등으로 인한 피해액은 발생)

현 상황에서 다음 집 계약을 해지하고 배상에 관련된 별도 계약서 작성을 통해 보증금 및 피해금 일체 반환을 기다리는 것이 나을지, 임차권 등기 후 예정대로 이사하고 지연이자를 청구하는 것이 나을지 고민됩니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 소송 진행 여부는 현재 임대차목적물의 시가와 선순위 근저당의 금액, 임대인의 재산 등을 구체적으로 고려하여 판단할 필요가 있습니다. </s>