<s>[INST] 현재 다가구주택에 임차해있고, 임대인이 개인회생 예정이며 낙찰 예상 금액도 적고 확정일자도 최근이라 전세금을 못돌려받을 상황인데, 계약 시 특약으로 “대항력과 우선변제권 형성 전까지 등기부 상 권리변동이 없어야 하며 이를 위반 시 계약은 무효가 된다” 라는 조항을 삽입한 바 있습니다. 허나 제가 계약하기 전부터 건물에 근저당 6억이 이미 있었고, 또 최근 임차권등기명령 설정이 된 상태라 저는 대항력도 우선변제권도 없는 상태에서 등기부상 권리변동이 일어난걸로 볼수 있는지, 또 이 조항을 근거로 계약을 무효화하고 제 전세금을 전부 돌려받을 수 있을지 궁금합니다 [/INST] 1. 먼저 임대차 계약을 무효화 하신다는데.. 웬만하면 그러시지 않길 권해드립니다.
현재 임대인은 자산이 없고, 그나마 있는게 건물로 보입니다.
계약이 무효가 되더라도 임대인에게 다른 재산들이 있어야 손해를 배상받을 수 있습니다. 그런데.. 위와 같은 상황이라면 임대인에게 다른 재산이 있다고 보기 어렵습니다.
결국 임대차 계약이 무효가 되더라도 받을 재산이 없습니다. 일반채권자가 되니까 후순위로 있는 임대차의 담보적 효력도 잃게 될 위험이 있습니다.
2. 그리고 계약의 해석에 관해서는 근저당이 설정된 시기가 계약 전이었다면 계약위반이 되지 않을 것입니다. 계약에 따른다면 등기부상 권리변동을 하지 않으면 되는 것이지 근저당권등을 해제하는 내용이 아닙니다. 의뢰인이 원하는 무효가 되기 위해서는 변동이 있어야 하므로 계약 이후 근저당권이 설정된 경우여야 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
추신. 위 부동산을 중개한 중개인에게 책임을 물을 수 있는 경우가 있습니다. 이를 고민해 보시길 권해드립니다. </s>