<s>[INST] 안녕하세요. 대전에 거주하고 있는 질문자입니다.

2024년 3월 9일 다가구 주택에 2500/32로 임대차 계약을 하였습니다.

계약후 2024년 3월 13일에 전입 + 확정 신고를 한 후 거주하던 중 최근에 전 세입자가 보증금 반환을 받지 못한 상태라는 연락을 부동산으로 부터 받았습니다.

2024년 5월 14일자로 등기를 떼보니 전 세입자 + 한 세대가 각각 3000, 9500 임차권등기명령설정을 해놨습니다.

전 세입자는 제가 거주중인 호수에 2024년 5월 13일자로 임차권등기명령 설정을 해논 상태이고 2023년 2월에 확정일자를 받은 내역이 확인 됩니다.

저는 2024년 3월 9일 임대차 계약 후 2024년 3월 13에 확정일자를 받은 상황인데 이럴 경우

저는 임대차보호법에 의해 보호 될 수 있나요?

최우선변제 대상이 될 수 있을까요?..

특약사항으로 임차인 요청 시 2024년 4월 1일 이후에 계약 내용을 2000/35로 변경한다는 특약을 설정해 놨는데 이런 내용들을 토대로 계약해지 하거나 보증금을 돌려 받을 수 있게 할 수 있는 방법이 있을까요?.. [/INST] 1. 전 세입자가 퇴거하고 작성자님께서 전입한 후에 전 세입자의 임차권등기명령이 있었으므로 전 세입자는 이미 퇴거 시 우선변제권과 대항력을 상실하였습니다. 따라서 전 세입자의 임차권등기명령으로 인하여 이미 그 전에 대항력을 갖추신 작성자님에게 불리한 영향이 생기지 않습니다.
2. 특약을 토대로 임차보증금 및 월세액의 변경을 요청하실 경우 임차보증금 차액 500만 원을 반환받으실 수 있을 것으로 보이나, 위 특약만으로는 임차권등기명령 등을 이유로 계약을 해지할 수는 없습니다. 다만 임대차계약 후에도 임대목적물에 대하여 추가적인 권리 설정이 되지 않아야 한다는 별도의 특약이 있다면 계약 해지가 가능할 것으로 보입니다. </s>