<s>[INST] [임차인 정보]
- 계약일: 2018.08.10
- 전입일: 2018.08.13
- 확정일: 2018.08.06
- 최초 2년 계약 후 별도 계약서 없이 현재까지 묵시적 갱신
- 임차권등기설정 완료(2023.09.20)
- 현재 지급명령 소송 진행 중(이의신청 없이 승소 예정)
- 전입 당시 국세, 지방세 확인 불가
- 전입 당시 은행, 개인 관련 근저당 없음

[현재 전세집 등기부등본]
- 경기도 안양시
- (갑구) 2021.07.05: 가압류, A씨, 8억
- (갑구) 2022.06.08: 압류, 권리자 서초구, 금액 미기재
- (갑구) 2023.09.12: 압류, 권리자 국, 금액 미기재
- (갑구) 2023.09.12: 가압류, A씨, 1억8천7백
- (을구) 2023.09.20: 임차권설정, 임차보증금 1억1천만, 임차권자 (본인)
   권리자 및 기타사항은 위 임차인 정보와 동일
- (권리변동 예정사항) 없음

[추가 상황]
- 전세집 시세 1.3억(부동산 시세)
- 임대인은 A씨를 비롯하여 채무 관련 본인 재산 압류로 전세금 반환이 불가한 상황
- 임대인은 임차인이 경매로 낙찰 받아가길 원하는 상황
- 타인에 의한 여러 차례 공매/경매가 진행되었지만 무잉여 기각 처분

지급 명령 승소 후 강제 경매 신청할 예정입니다.

[질문]
1. 경매 개시 후 매매가 대비 전세금이 높아 아무도 입찰자가 없을 것이므로, 1회 유찰 후 집 가격을 30% 낮추면 임차보증금보다 낮아질 것입니다. 이 때 상계 처리가 가능한가요?

2. 상계 처리 시 본인의 채권(임차보증금 1.1억)을 제외하고 별도 추가 비용 어떤 항목들이 있습니까? 알고 있는 것은 취득세, 경매개시 관련 수수료 비용 등이 있습니다.

3. 상계 처리 시 등본의 [A씨], [서초구], [국] 과 같은 사람들에게 별도 금액을 지불하여야 하나요? [/INST] 1. 경매 개시 후 매매가 대비 전세금이 높아 아무도 입찰자가 없을 것이므로, 1회 유찰 후 집 가격을 30% 낮추면 임차보증금보다 낮아질 것입니다. 이 때 상계 처리가 가능한가요?
--> 본인이 낙찰인이 되면 가능합니다.
2. 상계 처리 시 본인의 채권(임차보증금 1.1억)을 제외하고 별도 추가 비용 어떤 항목들이 있습니까? 알고 있는 것은 취득세, 경매개시 관련 수수료 비용 등이 있습니다.
--> 집행비용 대략 100~200만원, 임차인에게 우선하는 우선채권자들의 배당금을 합산한 금액은 납부하고 나머지 자신의 임차보증금을 하회하는 금액은 상계처리가 가능한 것으로 보이네요
3. 상계 처리 시 등본의 [A씨], [서초구], [국] 과 같은 사람들에게 별도 금액을 지불하여야 하나요?
---> 2.항에서 말씀드린 것과 같이 법령의 우선순위에 따라 배당금이 결정됩니다. 가압류권자인 A는 특별한 사정이 없는 한 임차권자와의 관계에서 후순위이고 서초구와 국은 조세의 법정기일에 따라 임대차보증금(확정일자)과의 우열이 판단됩니다. 법정기일이 앞서는 조세 등은 납부해야 합니다. </s>