<s>[INST] 부동산 임대 법인과 빌라전세 계약을 했는데 제가 보증보험 가입하기 전에 법인대표 며느리에게 매매했더라고요. 

전세계약 할 때 임대인이 주택을 매매계약하게되면 임차인에게 고지해야한다는
특약을위반한 상태인데 

이런 경우에 일방적인 계약 해지가 가능한가요?
그리고 만약 돈을 돌려줄수없다는 식으로 나오면 소송까지 가야하는거죠?


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제7조 [채무불이행과 손해배상의 예정] 임대인 또는 임차인은 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행 한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

특약 사항
5. 임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지하여야한다.
6. 본 계약과 관련하여 분쟁이 있는 경우 법원에 소를 제기하기 전에 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 
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제가 궁금한 것은 

특약사항 6번에 "신청 할 수 있다" 는 임차인 입장에서는 조정신청 안하고 일방적인 계약 종료가 불가능하고 꼭 조정을 먼저 거쳐야 한다는 의미일까요? 저는 계약해지만 원하는 상황이라서요. [/INST] 1. 주택임대차보호법상 임대차목적물의 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 그리고 양수인이 임대차보증금 채무를 면책적으로 인수하게 됩니다. 매매계약에 따라 소유권이전등기가 되어야 법적으로 양수인이 됩니다.
2. 하지만 공평의 원칙상 임차인은 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 임대인 지위 승계를 부정할 수 있습니다. 또한, 특약으로 사전 고지하도록 약정되어 있으므로 임대차 계약을 해지하고 양도인을 상대로 보증금 반환 청구를 할 수 있습니다. 다만, 이러한 경우 양수인을 상대로는 임대차상 임차인의 권리를 주장할 수 없게 됩니다.
그리고 양수인에게 임대차상 권리를 주장하면 임대인 지위 승계를 추인한 걸로 인정됩니다.
3. 임대차분쟁조정위원회에 신청할 수 있다고 정하고 있으므로 하지 않아도 무방한 것으로 판단됩니다. 물론 상대방이 신청할 수도 있습니다만 조정절차는 어짜피 동의하지 않으면 성립되지 않습니다.
4. 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구해도 임의로 반환하지 않는다면 법적 절차를 진행할 수 밖에 없습니다. </s>