<s>[INST] 안녕하세요 
저는 매도자 입장에서의 토지매매 관련 문의 입니다.

토지매매에 대해 매수자와 거리가 있어
그동안 몇번의 만남과 전화통화로 조율을 하고 
계약서를 메일로 보냈습니다. 
수정하고 싶은 부분이나 조율할 부분이 있다면 조율해서 추가 수정을 하게 위함 이였고 매수인이 제가 보낸 계약서 수정 없이 매수인 인적 사항과 계약금 매매금액 전체중 10프로를 송금하였습니다.(계약서 내용중 매수인이 매도인에게 계약금을 송금한 날로 부터 본 계약서는 효력이 발생된다는 내용도 있습니다.)
당연히 계약금 거래내역도 계약서에 기재된 
매도인과 매수인 명의의 통장으로 주고 받았습니다.

이후 계약서 출력하여 만나 서로 싸인하고 한부씩 보관하자고 매수인에게 알렸는데 어차피 잔금일이 두달도 안남았고 그때 법무사와 함께 정식 매매계약서 작성 및 등기이전도 해야하니 
지금은 가계약이고 계약금 보내고 했으니 
서로 시간 버리지말고 싸인되어 있지 않은 계약서를 보관만 하자고 하는데요(해당 통화내용은 녹취되어 있습니다)

매도인인 저의 입장에선 아무리 가계약이라지만 계약서의 싸인이 없음으로 인해서 이후 매수인이 본계약의 무효를 주장하거나 어떠한 형태로든 제가 계약금을 반환해주어야하는 일이 발생할수 있는 여지가 있는것인지 알고 싶습니다. [/INST] 본계약까지 체결이 된 것으로 보아야 하는지, 가계약으로만 보아야 하는지에 대해서는 다툼의 소지가 있어 보입니다. 계약서 초안을 확인하고 이에 승낙하는 의미로 계약금을 매매대금 중 10% 상당액으로 지급하였고, 계약금 송금을 한 날부터 계약서의 효력이 발생한다는 내용을 기재하였으며, 계약서 초안에 매매대금, 잔금 지급일 등 중요한 조건이 모두 기재가 되어 합의가 되신 것으로 보여 본계약이 성립되어 있다고 보아야 할 것 같은데, 상대방이 계약서 서명 날인을 거부하고 의뢰인분도 그로 인해 아직 가계약의 의미 밖에 없을 수 있다고 스스로 인지하고 계시는 점을 보면 아직 가계약의 정도로만 서로 받아들이고 있는 면도 있는 것 같습니다.
가계약인 경우에도 본계약을 체결하지 않을 때를 대비한 해약금 약정이나 위약금 약정을 명확히 해두었다면, 상대방에게 이를 청구할 수 있으나 그와 같은 합의가 명백히 되신 사안인지도 불확실해보입니다. 처음에 돈을 지급받으실 떄 그와 같은 약정을 명백히 해두시는게 좋습니다.
상대방과 협의를 통해 만일 본계약을 진행하지 않을 시 계약금 상당액을 위약금 약정금액으로 하자고 명백한 합의를 다시 하시면 좋을 것 같습니다. 만일, 상대방이 위약금 약정이 없다는 식으로 주장해온다면 계약금을 반환할테니 계약은 없었던 것으로 하자며 합의를 이끌어보시는 등 여러 가지 방안으로 대처해보시기 바랍니다. </s>