<s>[INST] 안녕하세요

다가구주택(원룸) 전세계약(올해 3월이 만료였으나, 임대인에게 문자로 계약연장의사를 밝혔고 임대인은 이에 대해 '네'라고 답변) 중인 임차인인데

오늘 임차 중인 원룸 건물에 대해 부동산임의(강제)경매가 신청되었다고 안내문이 문앞에 붙었습니다

안내문에는 제가 임대차 계약 하기 전에 근저당권이 설정된 은행이 채권자라고 합니다
(건물의 사용승인일 3일 후에 근저당권 설정)

내일 확정일자 부여현황과 전입세대열람내역을 동사무소 가서 발급받을 예정입니다.


1. 만약 제 순위가 임차인들 사이에서 중간쯤이라면 배당에서 못 받을 가능성이 높은데, 

경매에서 건물이 낙찰이 된다면 건물을 인수할 사람에게 대항력 행사가 가능한가요?


2. 만약 제가 선순위 임차인이라면 권리신고 및 배당요구를 하든

건물을 인수할 사람에게 대항력 행사를 하든 상관이 없는 건가요?

제가 1년 정도는 이사할 계획이 없어서 보증금만 받을 수 있다면 1년 정도는 기다릴 수 있습니다


3. 권리신고 및 배당요구를 하게 된다면 그 즉시 현재 계약 중인 원룸에서 퇴거해야하나요?

아니면 건물이 실제 매각될 때까지 거주가능한가요? [/INST] 1. 선순위 근저당권이 있으므로 경매 낙찰자에 대하여 대항력이 없습니다.
2. 대항력 없으므로 권리신고 및 배당요구 하여야합니다.
3. 바로 퇴거할 필요 없습니다.
4. 질문의 내용에 비추어 질문자는 현재 주택임대차보호법 및 최우선변제금에 대하여 잘 모르는 것으로 판단됩니다.
5. 특히 다가구주택의 경우 선순위 근저당권 및 다른 임차인으로 인하여 보증금을 받기 어려운 경우가 많으므로 변호사의 조력을 받아 대응하시기 바랍니다. </s>