<s>[INST] 7월말에 전세 2년 만기되었고
별도 새 계약서 작성없이 묵시적 연장되어 살고 있던중
사정이 생겨 다른 지역으로 가야하는데
이 경우 (묵시적 / 구두상으로 계약연장된 경우) 임대인에게 계약해지를 이야기하면
최대 3개월 내에 전세금을 반환받을 수 있다고 알고있는데요..

집주인은 그사이 집값이 떨어졌기에
적은 금액으로 새로운 세입자를 구할 생각이 없어보이고
제 문자에도 응답을 잘 하지 않습니다..

아래 질문 드립니다
전세대출 이자도 너무 과대한 상황이라 법적으로 조치하여 받아낼 수 있다면 대리인 선임하여서라도 대응하고자 합니다

1. 2년 전세만기 후 자동갱신(계약서 새로작성x)된 상황에서 3개월 전 계약해지요청을 하면 임대인이 보증금을 저에게 돌려주어야하는게 맞을까요?

2. 현 시세로 세입자를 구하면 빠르게 사람이 구해질거라는데(직접 주변 부동산들에 문의함) 임대인이 전세금 조정을 하지않아 세입자를 구하지 못해서 계속 제 보증금을 돌려주지 않을 시 어떤 법적 조치를 취할 수 있을까요? 

3. 임대인이 임대사업자라 매매도 잘 되지 않을듯한데, 요즘 전세사기가 많아서 미리 더 확실히 조치를 취하고 싶습니다. [/INST] 1. 묵시적 갱신된 임대차에 있어 임차인이 해지 통지를 하고 임대인에게 도달되면 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.
2. 해지의 효력이 발생한 계약 종료 일까지 임대인이 임의로 보증금을 반환하지 않는 경우 보증금 반환 청구 소송과 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.
3. 보증금 반환 청구 소송을 통해 확정판결을 받아 이를 집행권원으로 하여 강제집행(강제경매), 재산명시절차, 소송비용확정절차 등을 진행할 수 있습니다.
4. 임대차 목적물로부터 보증금 전액을 받지 못하는 경우 임대인의 다른 재산을 강제집행하여 보증금을 회수해야 합니다. </s>