<s>[INST] 23년 10월 임의경매 넘어간 건물 매매계약하려고 하는데, 
임의경매를 취하조건으로 계약하려고 하는데, 
질문 1) 계약금으로 취하를 할 수 있는 상태인지 뭐를 어떻게 확인해봐야 할까요?
(만약 계약금 걸어도 취하할 수 없는 상태이면 계약 진행안하려고 합니다)
질문 2) 그리고 취하조건으로 계약하고 계약금 쏘고 일주일안에 잔금을 치를려고 하는데, 계약서에
어떤 특약문구가 있으면 매수자 입장에서 괜찮을까요? [/INST] 1. 계약금 지급으로 경매취하 여부를 확인하는 방법
근저당권실행을 위한 경매나 전세권실행을 위한 경매와 같은 임의경매는 채무자가 변제기에 채무를 변제하지 않거나 이자등을 제때 납부하지 않아 기한이익이 상실될 경우 채권자가 채권회수를 위해서 진행하는 경매입니다. 근저당권 등은 모두 채권최고액 범위 내에서 우선변제를 받으므로 채권최고액 규모가 얼마인지 확인하여야 합니다. 일단 그 범위를 상한으로 보면 됩니다. 취하할 수 있는 금액은 그 채권최고액이라고 보는 것이 가장 안전합니다(다만, 중복된 경매가 있을 경우라면, 경매신청 채권자의 채권을 모두 합산하여야 할 것입니다).
만약, 경매신청 채권자가 담보권자 뿐이라면, 담보채권자의 신청 취하에 따라 경매절차는 모두 종료되므로 그의 의사가 중요합니다. 담보권자는 채권관계를 계속 유지할 의사가 있을 수도 있기 때문입니다. 따라서 1) 채권자로부터 실제 채권액이 계약금만으로 전액 변제될 수 있는 금액인지, (그렇지 않다면) 2) 계약금 지급시 신청을 취하해주겠다는 채권자의 확인서를 제공받고 난 후, 매매계약을 체결하는 것이 타당합니다. 이때 매도인이 채권자에게 지급하여야 하는 금액을 매수인이 직접 위 채권자에게 송금하는 것으로 특약을 하는 것이 좀더 안전할 것입니다.
2. 잔금을 1주일 내로 치를 경우
잔금을 지급하면, 매수인이 법률적으로 해제 등을 하여 소급적으로 계약의 효력을 상실시킨다고 해도 매도인이 자력이 없으면 돈을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 잔금 지급 이전에 반드시 경매신청 취하를 잔금 지급 선이행 조건으로 한다는 점을 특약으로 기재해야 합니다. 만약, 경매가 취하되지 않은 상태에서 잔금 지급으로 나아가게 되면, 추후 매도인이 경매를 취하받지 못할 경우 매수인이 이해관계인으로서 채권자에게 채무를 변제하고 경매를 취하시켜야 할 상황에 이를 수 있어 위험합니다(그렇게 하지 못하면 매수한 물건에 대한 경매절차가 진행될 것이기 때문입니다). 즉, 잔금은 경매가 취하된 것을 확인하고 잔금을 지급해야 합니다끝 </s>