<s>[INST] 연말 입주예정인 '실거주 2년 조건'이 있는 아파트의 일반분양권 거래에 대한 법적효력
A: 일반분양권 매도자
B: 일반분양권 매수자
C: 부동산 중개업자 (떳다방 X, 법인 중개소)

B는 실거주의무 해소라는 정부의 약속을 믿고 C부동산을 통해
 A가 지불한 아파트 계약금과 프리미엄을 주고 계약, 중도금 이자까지 매달 A의 배우자에게 이체하고 있음. 분양권 공급계약서와 양도계약서를(부동산 금고보관) 만나지 않고 작성함. 모든 통화와 녹취본이 있음.

그러나 끝내 정부에서 실거주의무를 풀지 못해 입주후 (실거주는 매수자가 거주예정) 2년후 명의 변경이 될 예정.
연말 입주 시 잔금 5.5억중 매수자는 3억을 추가로 내고, 매도자가 대신 대출을 받아 잔금을 치룰 예정인데, 이때 공증을 쓰려고 함. 

1. 총 5억을(프리미엄 1.2억 제외 모두 아파트 잔금) 넘기는데 이에 대한 공증을 작성시 매도자A의 재산(건물)을 담보로 쓰고싶은데 보통 공증 작성 시 '담보'를 잡나요?

2. 위의 공증이 향후 문제가 생겼을때 담보로 잡혀있는 물건에 대한 경매 집행 등 법적 효력이 가능할까요? 혹시라도 A가 재산이 없다며 매월 적은금액을 주며 상환의지를 핑계로 피할 수 있다면 방법이 없을까요?

3. 해당 계약이 (매도자가 매수자에게 실거주 2년후 명의 이전을 해줘야하는 계약) 법적으로 유효할까요?  실거주 의무가 있는 계약이라 이행 의무가 없는 것은 아닌지요?

4. 2년 실거주 이후, 매도자가 소유권을 넘기지 않거나, 추가 금액을 요구한다면 법적으로 거부할 수 있을까요? [/INST] 1. 실거주 의무에 대한 분양권 거래도 유효합니다. 다만, 상대방의 이행여부가 문제됩니다.
2. 명의변경 시점에서 명의변경을 해주지 아니할 경우, 소송을 통하여 문제를 해결하시면 됩니다.
3. 추가로 증거확보 및 이행 담보를 위한 공증을 하는 것도 방법이 될 수는 있습니다. </s>