<s>[INST] 다가구주택 22년 7월에 전세금3억을계약했습니다 계약시 저당7억 선순위세입자 9억 이렇게 있어서 잔금시 감액등기3억을특약으로 계약했는데 감액등기를 1년이  지나도록안했습니다 근데 23년 10월 12일 21억가압류가 hf에서 들어왔고 중개사분이 집주인이 건설사대표인데 법인파산으로 인하여 가압류가 들어왔고 저당7억의 이자를 두달못내서 곧 집이 경매가 될수있다고 합니다 집시세는 주변이 신축빌라라 실거래는없습니다 집주인은 19억에 매매를 올려놨었구요 경매시 배당을 한푼도못받을것같습니다 어덯게해야하나요?
1. 특약 미이행으로 계약해지 후 전세금반환소송을시작하면될까요? 집주인이 이미 파산이여서 돈이 없어서 걱정입니다
2. 경매가 시작되면 배당신청하고 낙찰되면 나가야하나요? 
3. 만약 임의경매개시등기가되면 낙찰까지 얼마나걸리나요?
4. 소송 승소후 강제집행 추심으로 돈을받을수있나요? 통장돈이라던가 이분이 돈이생길때마다 계속받을수있나요? [/INST] 1. 특약미이행을 근거로 임대차계약해지후 전세금반환소송을 할 수는 있습니다. 다만 집주인이 사실상 파산상태라 회수할지 여부는 미지수입니다.
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2. 맞습니다. 나가야 합니다.
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3. 최근 경매 매물이 많이 쌓여 지역별로 차이는 있으나 대략 8개월에서 1년 이상 걸릴 수 있습니다. 상황에 따라서는 위 기간을 훨씬 초과할 수 있습니다.
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4. 승소후 판결을 기초초 집주인의 다른 재산(예금 등)을 압류추심해서 강제집행을 할 수 있습니다. </s>