<s>[INST] 안녕하세요, 작년 2023년에 전입신고 및 확정일자까지 받고 계약만기일은 2025년인 전세집에 거주하고 있는 사람입니다. 며칠 전에 새 집주인이 될 사람(아직 등기부등본을 떼어보니 집주인이 바뀌지 않은 상태)에게 연락이 왔는데요, 소유권 이전 후 계약기간을 1년 연장 및 보증보험료는 임대인이 부담한다는 조건으로 임대차계약서를 다시 써달라고 하더라고요.

전세사기에 대한 생각이 들어서 검색을 조금 해보니 임대차계약서를 새로 작성할 경우 제가 1순위로 받아놓은 대항력이 무마될 수도 있다는 사실이 보이더라고요. 그래서 임대차계약서를 굳이 다시 써줄 필요는 없어 보여서 우선은 새 집주인이랑 기존 집주인한테 집을 내놓겠다고 했습니다. 원래 이사를 하려던 참이어서 굳이 만기일까지 안 채우고 복비를 부담하더라도 나가고 싶어지더라고요..

궁금한 점은 집을 내놓겠다하니 새 집주인이 될 사람이 본인은 주택임대사업자여서 표준계약서 및 전세금반환보증보험이 의무여서 협조를 다시 해달라고 부탁하는데 굳이 제가 해줄 필요는 없지 않을까요? 저도 대항력이 유지되고 1순위가 유지된다면 써주고 싶은데 굳이 리스크를 감수할 필요는 없어보여서요. 사회 초년생이라 전세대출로 받은 전세금이 많이 큰 금액으로 느껴지는지라.. 매우 조심스러워지네요.

제가 현재 상황에서 할 수 있는 조치 중 최선의 조치는 어떤게 있는지 궁금해서 상담글 올려봅니다. 감사합니다. [/INST] 1. 이러한 경우, 임차인으로서는 두가지 방법 중에서 하나를 선택해야 할 것입니다.
2. 우선, 임대차목적물의 매매시세에 비추어 보증금이 고액이 아니어서 깡통전세가 아닐 경우, 즉 임대차목적물의 가치로 보증금 전액을 커버할 수 있는 경우라면, 매수인과 사이에서 표준계약서를 작성하고 보증보험에 가입하여 만기에 매수인으로부터 보증금을 반환받고 이사를 가든가, 만기에 매수인이 보증금을 반환하지 못하는 경우에는 보증보험을 청구하여 해결하는 방법-그런데, 이러한 방법을 활용하는 경우, 매수인이 처음에 약속한 대로 1년짜리 임대차계약서를 작성하고, 보증보험도 보증금전액을 기준으로 가입해 줄 것인지가 중요한 문제가 될 것입니다.
3. 두번째는, 매매시세가 보증금을 충분히 커버하는지 여부와 상관없이 이번 기회에 계약을 해지하고 다른 곳으로 이사를 가려는 의도라면, 매매에 의하여 소유권자가 변경된 사실(소유권이전등기까지 이루어져야 함)을 알게 된 날로부터 상당기간 내에 전임대인(매도인)에게 이의를 제기하면서 임대차계약에 대한 해지를 통보하시고 보증금반환을 요구하여 보증금을 반환받고 이사를 가는 방법(이때에는 절대로 매수인을 상대로 어떤 조치나 요구도 하지 않아야 할 것임)
4. 두번째 방법을 통하여 해결하려는 경우, 상황에 따라서 매도인에게 보증금에 대한 변제능력이 없을 경우에는 (임대차목적물에 대한 소유권은 매수인에게 넘어가 있으므로) 나중에 법적절차(소송과 강제경매)를 진행하더라도 보증금회수에 문제가 발생할 것이므로 이 방법을 선택하기 전에 미리 매도인의 변제능력에 대한 조사(매도인의 거주지에 대한 등기부등본을 발급받아서 잔여담보가치를 평가하는 등)를 스스로 해 보아야 할 것입니다. </s>