<s>[INST] 2021년4월8일에 왕십리 소재 공동주택 원룸을 2억1천만원에 전세계약하고 계약만료인 2023년4월7일이 되기 4개월 전부터 퇴실 의사를 밝혔으나 다음 세입자가 구해지지 않는다는 이유로 전세 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 내용 증명을 보냈으나 임대인측은 아무런반응이 없었고 대리인은 기다려 달라는 말만 반복합니다. 답답한 마음에 주변 부동산에 직접 물건을 내어놓으면서 등기를 다시 확인하여보니 저와 전세 계약 두달뒤인 2021년6월 22일 신탁으로 지분이전이 되어있었습니다. 뒤늦게 나마 임차권등기 명령 신청 및 확정을 받았으나 여전히 임대인 측은 묵묵부답 입니다. 

이런경우 소송밖에 답이 없을까요? 
소송을 하면 보증금 전부를 돌려받을 수 있는지요
신탁이 걸린것도 그렇고 혹시나 경매로 넘어가게 되면 경매가가 보증금보다 낮을경우 보증금을 다 돌려받지 못할것 같아 걱정입니다. [/INST] 결론부터 말씀드리면, 소송이 가장 확실한 방법입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 임대인을 상대로 민사 소송을 제기하여 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
소송을 한다고 해서 보증금 전부를 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 법원은 임대인의 귀책사유로 보증금을 반환하지 못하게 된 경우, 임차인에게 손해배상을 명할 수 있습니다.
질문자님의 경우, 임대인이 계약기간이 만료되기 4개월 전에 퇴실 의사를 밝힌 것을 고려하면, 임대인의 귀책사유로 보증금을 반환하지 못하게 된 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 법원은 임대인에게 보증금 전액을 반환하고, 그에 대한 지연손해금을 지급할 것을 명할 가능성이 높습니다.
신탁이 걸려 있다고 해서 반드시 경매로 넘어가는 것은 아닙니다. 신탁자는 임차인에게 보증금을 반환할 수 있으며, 임차인과 신탁자 간의 협의에 따라 보증금을 반환할 수도 있습니다.
다만, 임대인이 보증금을 반환하지 않고, 신탁자가 경매를 신청할 경우, 경매가가 보증금보다 낮을 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 경매대금에서 보증금을 우선 변제받을 수 있지만, 경매대금이 보증금을 초과하지 못하는 경우, 임차인은 나머지 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
따라서, 경매로 넘어가는 것을 대비하여, 임차권등기명령을 확정받은 것은 매우 현명한 조치였습니다. 임차권등기명령을 확정받은 경우, 임차인은 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서, 경매대금이 보증금을 초과하지 않더라도, 임차인은 보증금 전액을 우선 변제받을 수 있습니다.
결론적으로, 질문자님은 소송을 제기하여 보증금 반환을 청구하는 것이 바람직합니다. 소송을 통해 보증금 전액을 돌려받을 수 있을 가능성이 높으며, 경매로 넘어가는 것을 대비하여 임차권등기명령을 확정받은 것은 매우 현명한 조치였습니다.
구체적인 대처 방법은, 본 사안의 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. </s>