<s>[INST] 상대방은 부동산을 운영하고 있는 공인중개사이자 토지의 주인입니다. 이하 피고라고 하겠습니다.

앞 상황을 요약하자면, 피고의 소유의 땅을 구매하려고 계약금 4천만원을 주고 계약을 하였으나, 계약 후에 확인결과 토지의 일부분에 이웃집의 담벼락과 마을의 공용 도로가 침범해 있었고, 해당 사실을 고지 받지 못한 이유로 계약을 해제하여 달라고 하였으나, 피고는 계약금은 위약금이니 포기하라, 돌려주지 못한다고 하여 계약금 반환소송을 하였습니다.

현재 상황은, 계약금반환 소송을 2심 끝에 승소하여 계약금을 이자와 함께 돌려 받았습니다.

판결문에 피고는 해당 토지를 판매하기 이전에 경계복원을 위해 측량을 실시한 사실이 있고, 전문적인 공인중개업자로서 이를 숨기고 판매하려 한 부분에서 기망행위가 있었다고 판단하였고, 고지의무도 있는데 고지하지 않았으며, 해당 토지의 부족분과 형상의 변형이 해당 사실을 알았으면 계약하지 않았음이 분명하므로 해당 계약은 원고의 청구대로 취소되었다고 판시하였습니다. 그리고 계약금 부당이득금으로 원고에게 반환하여야 한다고 판시하였습니다.

제가 궁금한 것은. 보통 부동산 계약에 있어서 매도인 또는 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하는 손해배상 규정이 있는 것으로 알고 있습니다. 저희 계약서에도 6조에 나와 있구요. 계약금을 위약금으로 한다는 손해배상의 예정도 있습니다.

그러나, 해당 판결문에 따르면 계약이 해제가 아닌 취소가 된 것으로 보이는데, 취소라 함은 해당 계약서의 손해배상 부분도 아예 무효가 되는 것인가요?

명백히 피고의 기망행위로 인해 계약이 취소되었으니, 피고는 계약금을 반환함은 당연하고, 손해배상으로 위약금으로 4천만원을 추가로 배상하라는 판결을 구할 수 있을까요?

부당이득금 청구권과 손해배상 청구권을 두번 행사 할 수 있나요? 또 손해배상 금액을 해당 계약서를 근거로 계약금 4천만원이 인정이 될까요? [/INST] 1. 문제의 소재
경계침범 문제로 매수한 부동산을 취소하는 소송에서 승소하며 계약금을 돌려받은바, 이ㅇ에 대하여 위약금 손해배상 청구가 가능한지 문의하셨습니다.
2. 정진권 변호사의 해결제안
계약 취소시 계약은 무효로 돌아가므로 부당이득반환청구권으로서 서로 주고받은 물건과 금액에 관하여만 반환할 의무가 있는 것입니다.
취소하였다고 하여 손해배상을 하지 못하는 것은 아니지만, 위약금은 채무불이행으로 인한 것인데, 계약이 취소되었으므로 계약의 이행으로서 채무를 이행할 의무가 없으므로 이에 대한 배상청구는 불가능합니다.
불법행위로 인한 손해배상은 신뢰이익으로 제한되는데, 이 경우 공인중개사비용 같은 것만 인정될 수 있을 것 같습니다.
3. 결론
손해배상청구할 실익이 크게 없는 것으로 사료됩니다.
"부동산 전세사기피해 법률상담관이 유리한 증거수집과 제출로 최적으로 대응합니다." </s>