<s>[INST] 안녕하세요. 23.1월 경 아파트 전세계약을 했는데 저당이 없는 깔끔한 집주인이였습니다. 그래서 계약 특약사항에 근저당 설정을 발생시키지 않는다. 라는 조항을 넣었구요. 근데 11개월이 지난 23.12월 다른분에게 매매가 되어 집주인이 바뀌었습니다. 잔금 치르는 날 등기를 떼어보니 집주인이 서류상으로는 아직 바뀌지 않아 몇일 후에 다시 발급해보았는데, 근저당권 설정이 되어있더라구요. 부동산에 바로 전화했더니 말씀 따로 못드려서 죄송하다고만 하길래 일단 끊었습니다. 집주인 바뀔 시 새로 계약서 작성은 안해도 된다고 했습니다. 그럼 전 집주인하고 작성한 계약서로 유지되는걸로 아는데 현 집주인은 특약사항을 지키지않았으니 계약 위반 아닌가요? 계약 위반으로 저는 전세 해지와 추가 위반금? 을 요구하고 싶습니다. 알아보니 전세금+10% 비용을 요구하거나, 이사비용,복비 등 요구 하는 사람이 있더라구요. 근데 정확한 위반비용을 알고 싶습니다. [/INST] 1. 전세계약상의 모든 특약은 새로운 집주인에게도 효력을 미칩니다.
따라서 계약위반이 인정됩니다.
2. 계약서에 '근저당권을 설정하지 않는다'라는 특약과 별도로
'특약위반시 즉시 계약을 해제할 수 있다'라는 특약이 기재되어 있지 않다면
근저당권을 설정하였다는 사실만으로 계약해지가 어려울 수도 있습니다.
3. 계약을 해지할 수 있는 경우라면 집주인의 특약위반과 '상당인과관계'가 인정되는
범위 내의 손해배상만을 청구할 수 있습니다.
'특약위반시 전세금의 10%를 지급한다'라는 특약이 없다면 전세금의 10%에 해당하는 금액을
청구할 수 없고 손해액을 별도로 입증하여야 합니다.
구체적인 사실관계를 바탕으로 우선 전문적이고 정확한 상담을 받아보실 필요가 있습니다. </s>