<s>[INST] 안녕하세요,
임의경매개시가 진행된다는 연락을 받아 급하게 질문을 드립니다.

집합건물에 살고 있으며,
2023년 4월 즈음 압류가 잡혀있어
집주인에게 연락드렸더니 체납된 세금들이 있어서 그것만 처리하면 말소될거라 했지만

시간이 지나고 임의경매개시결정이 났습니다.
얼마 전 법원에서 전입일자가 들어간 주민등록등본, 임대차계약서, 건물 점유부분 도면 등을 요청한다는 서류가 왔습니다.

다행히도 임대인과는 연락이 계속 되는데,
임대인께서는 변제를 하려고 노력은 하겠으나, 최악의 상황은 경매에 넘어가는 거니 법원에서 온 내용대로 준비를 해달라고 합니다.

아무래도 변제를 하려는 의지는 없으신 것 같고, 제가 직접 알아봐야 할 것 같아 이렇게 질문을 남깁니다.

계약 기간은 2022. 05.18 ~ 2023.05.17로 4개월 정도 계약 기간이 남아있습니다.
보증금은 1억 7천 5백만원입니다.


제가 드리고 싶은 질문은

1. 법원에서 요구한 증명 자료들을 보내면 보증금이 어느정도까지 보장이 되는걸까요?
2. 계약 기간이 끝나야 보증금 반환 소송을 할 수 있는 걸까요?
3. 계약 기간 전에 보증금 반환 소송을 하려면 임대인에게 해지통보를 해야할까요?
4. 계약 당시 직거래로 진행을 하여, 보증보험을 따로 들지 못했습니다. 이것도 큰 문제가 될까요?
       (참고로 중기청 전세대출로 1억을 대출받아 들어왔습니다)

관련지식이 부족해 질문이 명확하지 않은 점 양해 부탁드립니다. [/INST] 1. 법원에서 요구한 증명 자료들을 보내면 보증금이 어느정도까지 보장이 되는걸까요?
보증금을 어느정도 반환받게 될지는 매각대금이 얼마가 될지, 선순위 채권이 얼마가 되는지 등 여러 내용이 확정되어야 알 수 있습니다. 즉, 배당기일이 되어야 배당액을 확실하게 알 수 있습니다. 참고로 배당기일은 경매로 물건이 팔리고 2달 정도 이후에 정해집니다.
2. 계약 기간이 끝나야 보증금 반환 소송을 할 수 있는 걸까요?
경매가 되고 배당요구를 하였다면 계약이 해지된 것으로 볼 수 있습니다. 그러므로 배당요구 이후에 할 수 있으나, 경매절차에서 배당받기 위하여는 판결을 받지 않아도 되므로 소송의 실익이 있는지는 검토 바랍니다.
3. 계약 기간 전에 보증금 반환 소송을 하려면 임대인에게 해지통보를 해야할까요?
별도의 해지통보 통지가 필요하지는 않아 보입니다.
4. 계약 당시 직거래로 진행을 하여, 보증보험을 따로 들지 못했습니다. 이것도 큰 문제가 될까요?
경매와는 직접 관계가 없습니다.
사안의 경우 최우선임차인이 아닌 경우 배당요구 종기 전에 배당요구를 하시기 바랍니다. </s>