<s>[INST] 2023년 1월: 전세계약 체결(단독주택, 16가구 중 1호실에 대한 전세계약) 및 확정일자 득.
2023년 2월: 임대 건물 이사 및 전입신고 완료
2024년 1월: 건물 등기부등본에 가압류2건 등록됨.(주택보증공사에서의 가압류)
2024년 2월: 집주인 연락 두절
2024년 3월: 가압류 1건 추가 등록됨.(케피탈에서의 가압류)
현재까지의 상황을 시간 순서로 나열하였을 때 위와 같습니다. 추가적인 상황 정보는 다음과 같습니다.
1. 본인 우선변제권 순위: 전입세대확인서 및 확정일자 부여 현황 확인 결과 전체 16가구 중 2위
2. 근저당: 은행 근저당이 건물 매매가의 약38%로 잡혀있음.
위와 같은 상황에서 제가 생각하는 보증금 회수 방법은 크게 2가지 입니다.
1. 근저당권자인 은행에서 경매를 넘길때까지 기다렸다가 경매 진행 시 배당 신청 하여 보증금 회수.(근저당권, 최우선변제금 총액, 기타 경매집행비 등 선순위 배당을 제하더라도 제가 사실상 우선변제권 1순위이므로)
2. 전세금반환소송 및 사기죄 고소 후 승소 판결문 득하여 집주인의 은행계좌, 유동자산, 부동산 등 재산 조회하여 채권추심을 통한 보증금 회수.
만약 이 방식으로 진행한다면 현재 예상 10명 이상이 공동으로 소송 진행 예정이므로 채권추심을 했을 때 인분배당이 될 것으로 예상되어 온전한 반환이 가능할 지 의문입니다. 또한, 전세금반환소송 승소하여 판결문을 받으면 우선변제권이 박탈된다고 들었는데 이게 정말인지도 궁금합니다. 이게 사실이라면 다음과 같은 경우에 소송에 참여하지않은 임차인들과 참여한 임차인들의 경매 배당 순위가 어떻게 되는지 문의 드립니다.
현 집주인 상대로 일부임차인이 전세금반환소송하여 승소한 상황에서,
1. 근저당권자인 은행이 현재 건물을 경매에 넘겼을 때
2. 소송에 승소한 임차인들이 건물을 경매에 넘겼을 때
현재 제 최우선 목적은 집주인에 대한 형사적 처벌이 아닌, 온전한 보증금 회수입니다. 감사합니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 상황입니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>