<s>[INST] 안녕하세요
전세금 반환을 못받게 되어 문의드립니다.

<상황>
1. 다가구 전세 입주, 보증보험x
2. 전세자금 대출 받음
3. 4월 초 계약만료, 2월 말 퇴거 통보
4. 통보 내용 (카톡)
 - 본인 : 늦게 말해 죄송하다~ 이번 계약까지만 있겠다
 - 집주인 : 네~ 아닙니다~ 괜찮습니다
5. 3월 초 집주인에 재 연락하였으나 연락 두절, 이후 카톡 대화에서 본인 힘들어서 보증금 지불 어렵다 통보
6. 4월 초 퇴거 날짜에 맞춰 이사할 전세 계약 완료한 상황

<질문>
1. 내용 증명을 보내고, 임차권 등기하려는데 당일 계약 만료일에 계약한 집 이사해야 하는 상황입니다. 이 경우 임차권 등기 등 추후 문제가 없을까요? 제가 어떻게 행동해야 하는지 잘 모르겠습니다.

2. 집주인은 보증금을 주기 어렵다는 카톡 내용이 있습니다. 이 경우 전세계약 만기 전에 임차권등기 가능한지요?

3. 2월 말 퇴거 통보한 카톡 내용으로 묵시적 갱신을 방지할 수 있는 증거가 되는지요? 임차권 등기에 영향을 미칠 수 있는지요?

4. 4년전 3월 말 전입신고를 하고, 확정일자를 받았습니다. 이후 한 달 뒤 4월말에 80프로에 해당하는 근저당이 설정되었습니다.
저는 2년전에 증액 전세 계약을 한 상황입니다.
선순위 조건에 근저당보다 대항력이 높은지요?
최근에 가압류 신용대출을 소액 받았는데 제가 우선권이 있는지요?

5.가장 문제가 되는 부분이 기존 계약금을 보존하면서 신규 대출을 받아야 하는데 대출 받을때 확정일자 받은 계약서가 필요해서 이 부분이 걱정입니다.
전입신고는 대항력에 문제가 있는건 확실한 상황같은데, 전입신고가 아닌 확정일자만 받아도 기존 대항력이 유지되는지요?

상당히 복잡한 상황입니다.

일단 내용증명 보내고, 임차권 등기하려는데 기존 이사할 집의 계약 일자와 딱 맞는 상황입니다.

도움을 부탁드립니다 [/INST] 1. 임차권등기가 완료될 때까지 주민등록과 점유를 계속 유지하여야 합니다. 유지하지 못해 대항력을 상실하는 경우 임차권등기를 한다고 하더라도 대항력과 우선변제권이 사라져 보증금을 반환받기 어렵습니다.
2. 임대인이 보증금을 주기 어렵다고 말하였다고 하여도 임대차 기간 내에 임차권등기를 할 수는 없습니다.
3. 카톡내용만으로는 임대차가 묵시적 갱신 후 만기에 종료하기로 합의하였다고 보기 어려워 임차권등기명령신청이 인용되기 어려울 것으로 보입니다.
4. 최근의 가압류에 대하여는 우선합니다. 근저당과의 관계에서는 증액 전 금액은 근저당보다 우선하나 증액한 금액은 근저당의 후순위입니다. 그러나 대항력이 있으므로 경락인에게 임차권을 주장하여 임대차보증금반환을 청구할 수 있습니다.
5. 주민등록을 그대로 두고 점유를 유지한다면 새로운 임대차 계약의 확정일자를 받아도 대항력은 유지됩니다. </s>