<s>[INST] 저는 오피스텔 전세 임차인입니다.

1. 계약서 특약 중 “임대인이 변경되는 경우 현재의 임대인은 즉시 임차인에게 인대인의 변경 사실을 알리며 임차인은 임대인에게 본 계약을 즉시 해지요청하고, 이 경우 현재의 임대인이 보증금을 전약 반환하고 퇴실하기로 한다.“ 라는 특약이 있습니다.
2. 임차인이 요구한 것은 ”1~3개월 이내에 해지요청 할 수 있고“ 였으나, 중개인이 임대인의 대리로 계약서를 쓰면서 1~3개월을 즉시로 수장해도 되겠냐는 동의만 구했을 뿐 매매가 이루어지면 바로 나가야한다는 설명을 하지 않았습니다.
3. 오피스텔에 실거주를 원하는 매수인이 나오자, 중개인은 임차인에게 해당 특약을 근거로 무조건 나가야한다고 짐을 빼라고 했습니다. 계속해서 그런게 어디있냐고, 울면서 거부했으나 사인 했으니 나가야한다고 우겨 자포자기하고 퇴거에 동의했습니다.
4. 전화를 끊고 임대차 보호법을 다시 찾아본 후 해당 특약이 무효라는 것을 알게 되어 1시간 정도 후에 다시 전화하여 퇴거하지 않겠다는 의사를 밝혔습니다.
5. 중개인으로부터 이미 계약금이 들어와서 매매가 성사되었으며, 임차인이 요구한 특약이므로 나가야한다는 말을 들었습니다.
6. 중개인은 임차인이 이사비용을 요구한다며 임대인에게 잘못된 정보를 전달했고, 임대인은 이사비용을 줄 이유가 없다고 문자를 보냈습니다.

임대인과 중개인은
1. 계약서 특약이 무효라면 그 때 왜 사인하냐
2. 퇴거에 왜 동의하냐

두 가지 주장만 계속 말하다가
계약이 파기될 경우 계약금의 2배를 매도인에게 줘야하므로, 저에게 손해배상을 청구한다고 합니다.
임대인이 배액 계약금에 대한 손해배상 소송을 한다면, 제가 방어할 수 있을까요? [/INST] 1. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
이는 법률상 당연승계 규정으로서, 주택이 양도된 경우에 그 양수인은 임대인의 임대차 계약상의 권리와 의무 일체를 그대로 승계하게 되고, 그 결과 양수인은 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 보증금 반환채무를 면하게 됩니다.
2. 하지만 임차인으로서는 주택의 매매로 인하여 보증금을 못 받게 될 위험성이 있으므로, 임차인 보호를 위한 주임법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다.
3. 위와 같이 주택 매매시 임차인이 이의를 제기하여 임대인의 지위 승계를 거부할 수 있는 것은 임차인의 '권리'로서 이를 행사할 지 여부는 임차인의 의사에 달려 있는 것이지 이를 강제할 수는 없습니다.
사안의 임대차계약 문구에 의하더라도 ”1~3개월 이내에 해지요청 할 수 있고“라고 되어 있으므로, 임차인이 반드시 해지요구를 해야하는 것은 아니라고 해석됩니다.
4. 설령 임차인에게 그러한 의무를 부과한 합의가 있었다고 하더라도, 이는 주임법에 위반된 약정으로서 임차인에게 일방적으로 불리한 내용에 해당하여 강행규정 위반 무효입니다(주임법 제10조).
5. 또한 임대차기간이 남아있는 경우 임차인은 그 종료시까지 퇴거하지 않을 수 있고, 퇴거의사를 밝혔더라도 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이라면 다시 의사를 번복하고 갱신요구하여 계속 거주할 수 있습니다.
6. 사안의 손해배상청구는 임차인의 권리를 침해하는 무효인 약정 등에 근거한 것이므로, 위와 같은 사정들을 근거로 고의ㆍ과실, 위법성, 인과관계가 없다는 취지의 방어를 해야 할 것으로 보입니다. </s>