<s>[INST] 2022년 9월 3일 보증금 300만원 월세 45만원 1년 계약으로 오피스텔에 입주를 하였습니다.

제가 제 명의로 계약을 할 상황이 못되서 친한 동생 이름으로 계약을 한다고 하였고 같이 부동산에 가서 상황 말씀 드리고 명의만 동생 명의고 월세 입금도 제 명의로 보증금 반환도 제 명의 통장으로 받기로 하고 계약을 진행 하였습니다.

제가 개인 자영업을 하다보니 장사가 안된다거나 주말이 끼여 있을때는 월세를 몇일씩 미룬적은 있어도 달을 넘긴적은 한번도 없었습니다.
미룰때는 미리 연락을 드려서 죄송하다고 말씀을 드렸구요.

2023년 3월부터 미룬다고 시도때도없이 전화를 하시고 가게에 찾아 온다며 협박을 하시며 계약한 동생한테 내용증명 을 보내시면서 방을 빼라고 그러셔서 2023년7월달부터는 9월이 계약이 만료이니 보증금에서 월세 제하겠다고 말씀을 드렸습니다.

임대인이 2023년 9월 3일 계약 만료라는 문자로 통보하셨고
저는 2023년 9월 2일 방을 비웠고 밀린 월세 2개월분
미납 관리비 제하고 청소비까지 빼고 입금을 시켜 달라고 했습니다.

근데 임대인이 밀린 월세 관리비를 자신한테 입금을 해야지 보증금을 돌려 주신답니다.
지금도 안 보내 주시는데 제가 그 돈을 보내 드리면 보내주신다는 보장이 있냐고 그럼 만나서 드리겠다니 만나는건 싫으시다고 하시고 피하십니다.
그러고는  일체 연락을 안 받으십니다.

질문1)) 이 경우 계약자가 제가 아닌데 제 명의로 소액심판소송이 가능한가요?

질문2)) 혹시나 몰라서 이사 나오고 나서 주소를 오피스텔로 주소 이전 해두었고 확정 일자는 받아 두지는 않았는데 이것도 이자를 받을수가 있는건가요?

질문3)  임대인의 마지막 문자가  30분내로 체납금 입금 안되면 보증금 받기 포기하는걸로 간주 한다고 하셨는데 저는 거절의사를 밝혔는데 이게 임대인에게 법적효력이 있는건가요? [/INST] 귀하의 경우, 계약자가 동생 명의이지만 실제 임차인이 귀하이므로 보증금 반환 청구 소송이 가능합니다. 주택임대차보호법에 따르면 보증금 반환 청구권은 실제 임차인에게 있기 때문입니다. 다만 소송 시 동생의 동의나 위임장이 필요할 수 있습니다.
또한 귀하는 이사 나오면서 주소를 오피스텔로 이전해두었지만 확정일자는 받지 않으셨습니다. 이 부분이 문제가 될 수 있습니다. 주택임대차보호법상 임차인은 주소 이전과 확정일자 등록을 해야 보증금 반환 청구권을 행사할 수 있기 때문입니다. 따라서 추후 소송 진행 시 이 부분이 걸림돌이 될 수 있으니 확정일자 등록을 서둘러 진행하는 것이 좋습니다.
한편 임대인이 일방적으로 보증금 포기 의사를 밝힌 것은 법적 효력이 없습니다. 임대차 계약 종료 시 보증금 반환은 임대인의 의무이며, 임차인이 이를 거부할 수는 없습니다. 따라서 임대인의 통보에도 불구하고 귀하는 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
위에서 답변드린 내용과 관련하여 더 궁금한 점이 있으신 경우,
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