<s>[INST] 전세보증금 1.5억 오피스텔이고 근저당은없습니다
전세보증보험 가입되어있지 않습니다
계약만료일 2023.10.03
카카오뱅크 전세자금대출 받아 확정일자와 전입신고일은 계약일인2021.10.04입니다

1. 계약서상 묵시적갱신은 없다 라고 명시되어있는데 효력이 있을까요?
2. 6.30일에 갱신계약안하겠다고 문자로 전달은했으나 답은 못받았고 전화했을때 알겠다는 답은 받았으나 녹취하지 못해 실질적으로 증거가없습니다. 이경우 묵시적갱신이 되었다고 보는게 맞을까요?
3. 급하게 지금이라도 내용증명을 보내긴 했습니다만 보증보험가입이 안되어있더라도 소송진행하여 보증금을 받을 수 있을까요?
4. 묵시적갱신이 된거라 내용증명보내 3개월 후 계약해지 수순을 밟고 그후 소송한다면 몇개월 걸린다고 봐야할까요?

이미 다음 이사갈집을 매매해 계약금을 다 치른 상황이라 전세대출 상환이 안되면 보금자리론도 못받을거같은데.. 어떻게해야할까요? [/INST] 1. 계약서상 묵시적갱신은 없다 라고 명시되어있는데 효력이 있을까요?
--> 묵시갱신을 배제하는 조항은 임차인에게 불리하므로 무효입니다.
2. 6.30일에 갱신계약안하겠다고 문자로 전달은했으나 답은 못받았고 전화했을때 알겠다는 답은 받았으나 녹취하지 못해 실질적으로 증거가없습니다. 이경우 묵시적갱신이 되었다고 보는게 맞을까요?
---> 갱신을 안하겠다고 하였으니 일응 갱신요구권을 포기한 것으로 판단됩니다. 애매하긴 합니다만 묵시갱신이 되지 않은 것으로 보는 것이 타당할 것 같습니다.
3. 급하게 지금이라도 내용증명을 보내긴 했습니다만 보증보험가입이 안되어있더라도 소송진행하여 보증금을 받을 수 있을까요?
--> 소송은 가능하고 따라서 집행권원(판결)을 얻을 수도 있지만 집주인에게 강제집행할 재산이 있는지가 중요합니다. 선순위자가 많아서 의뢰인이 받을 것이 없다면 당장은 보증금을 받기가 힘듭니다. 의뢰인이 선순위자든 후순위자든 임차권등기명령은 하셔야 합니다.
4. 묵시적갱신이 된거라 내용증명보내 3개월 후 계약해지 수순을 밟고 그후 소송한다면 몇개월 걸린다고 봐야할까요?
--> 묵시갱신이 인정되어 3개월 후 소송을 진행한다면, 상대가 다투지만 않는다면 늦어도 6개월 안으로는 끝납니다, 지급명령의 경우 빠르면 1달 정도 걸립니다. 의뢰인분의 사안에서 묵시갱신이 인정 되지 않는다면 바로 소송제기가 가능합니다. 어느 경우에나 대항력 및 우선변제권의 유지를 위하여 임차권등기명령은 하셔야 합니다.
이미 다음 이사갈집을 매매해 계약금을 다 치른 상황이라 전세대출 상환이 안되면 보금자리론도 못받을거같은데.. 어떻게해야할까요?
--->이 부분은 저도 잘 모르겠습니다.
약간이라도 도움이 되셨으면 합니다. </s>