<s>[INST] 상가임대차보호법 상 3기 이상 연체될 경우 계약갱신 거절 요건에 대해 여쭈어보아요
임대료 100만  관리비 10만 계약했고  2달간 임대료를 내지 않고 있습니다.
현재 임대료+관리비+전기료+수도료 포함하여 300만원  연체중이면  임대료 3기 연체로 
볼수 있는지 궁금합니다.
만약 볼 수 없고 중간에  임차인이 입금하는 일부금액은 임대료로 봐야하는지 전기료로 봐야하는지 궁금합니다. [/INST] 1. 현재 임대료+관리비+전기료+수도료 포함하여 300만원 연체중이면 임대료 3기 연체로 볼 수는 없습니다. 상임법에서는 차임연체만을 해지사유로 규정하고 있기 때문입니다.
2. 중간 중간에 임차인이 일부 금액을 입금하면서 어떤 용도로 지급하는 것인지에 대한 통지가 없다면, 입금받자마자 임대인께서 어떤 용도에 (예를 들어서, 문자나 카톡메시지로 연체된 관리비, 전기료와 수도요금 등에 우선 충당하겠다고 하는 등으로 구체적으로 기재하여 보내야 함) 먼저 충당하고 남는 금액이 있으면 몇월분 연체차임 중 얼마에 충당하겠다고 통지를 하셔야 합니다. 이러한 문제가 바로 변제충당에 대한 문제인데, 변제하는 사람이 지정하는 충당순서가 없으면 변제받는 사람이 변제 즉시 용도를 지정하여 충당하겠다고 고지해야 합니다.
3. 그러한 과정에서 차임연체액이 3기의 차임액에 도달하면 곧바로 임대차계약에 대한 해지통지를 문자, 카톡이나 내용증명을 통하여 하시고 명도소송을 제기하여 해결하시기 바랍니다. </s>