<s>[INST] 2020년, 저희 소유의 빌라(임차인 거주) 거실과 작은방 천장에 누수가 확인되었습니다.
윗층 소유주에게 사실을 알렸으나 본인 집 내부의 문제가 아니라며(빌라 외벽이 문제라고 주장) 누수 점검도 하지 않고 일방적으로 연락을 끊었습니다. 

저희는 누수 피해가 계속되어 어쩔 수 없이 저희집 천장을 뜯고 누수공사를 하였습니다. 
공사 후 내용증명을 4차례 보냈지만 외벽이 원인이라는 주장만 계속 했고 어떤 보상 및 집 내부의 누수점검도 해주지 않았습니다. 

2년 후(2022년), 같은 부위에서 누수가 또다시 발생했고 전에 없었던 안방까지 범위가 추가되었습니다. 결국 저희집의 임차인이 계약 만료 6개월을 남겨두고 계약 해지를 요구하여 저희는 대출을 받아 보증금(2억)을 돌려주고 내보냈습니다. 지금까지 누수가 해결되지 않아 13개월째 공실인 채로 있습니다.

그후로 저희는 공실인 채로 또 누수공사를 하였고(그사이 윗층 소유주는 본인 집 임차인에게 아랫집과의 누수문제는 잘 해결되었다고 말함) 경과를 지켜보던 중, 올해 2023년 10월 또다시 전에 없었던 다른 천장에 누수가 발생하였습니다.

윗층 소유주에게 연락했으나 여전히 본인 집 내부의 문제는 아니라며 전화를 끊었고 저희는 윗층에 살고 있는 임차인에게 연락하여 누수점검을 할 수 있었습니다.

저희가 누수전문탐지업체에 의뢰하여 점검한 결과 윗층 화장실 바닥 전체의 방수 상태 불량 및 욕조 아래에 고인 많은 양의 물로 인해 지속적으로 누수가 발생하고 있다는 걸 확인할 수 있었습니다.

점검결과를 윗층 소유주에게 바로 알렸지만 문자도 확인하지 않은 채(본인 집 임차인에게 점검결과를 다 들어 알고 있음) 어떠한 연락도 없고 공사도 해주지 않고 있습니다.

1) 저희가 그동안 했던 공사비(620만원)와 공실인 13개월 동안의 손해비용(어떻게 산정하나요?)을 모두 받을 수 있을까요? 

2) 손해배상 청구를 윗층 소유주와 윗층 임차인 모두에게 해야 하나요? 

3) 누수원인인 화장실 공사를 하게할 방법이 있나요? [/INST] 1. 누수가 윗층의 책임이라면 손해확대방지를 위한 공사비 620만 원과 공실 기간의 차임 상당의 금액을 손해배상으로 윗층에 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
2. 임차인에게 책임이 있다고 보기 어려우므로 소유주에게만 청구하면 됩니다.
3. 소유권에 기한 방해배제청구로 윗층 소유주에게 누수방지 공사를 이행할 것을 청구할 수 있습니다. 통상 이를 강제하기 위하여 이행하지 않을 경우 이행강제금을 지급할 것을 함께 청구합니다. 다만 재판 당시에도 누수가 확인되어야 합니다. </s>