<s>[INST] 현재 전세집이 등기상으로 가압류 상태입니다.
임대인과는 연락이 되는 상황인데요
보증보험 가입이 안됐습니다.
(전세연장 하면서 보증보험 연장가입신청 했는데{계약서에도 보증보험 가입 체크 했어요} 가압류건으로
문제있는 집이라 취소 당했답니다..이건 진짜인듯 한데
제가 따로 확인 안했고, 임대인도 제게 따로 연락을 안했습니다)
가압류 내용이 다른 집에서 허그 보증금 반환 걸면서
그 금액이 제가 사는 동 호수로 가압류가 걸렸네요..
얘기 들어보면 본인도 다 포기하고 시간 보내고있는듯 한데..
우선 계약 만기일이 10월30일인데,
1. 임차권등기명령 접수는 30일 이후부터 할 수 있나요?
2. 내용증명 보내야하나요?
3. 보증금반환소송 무조건 해야합니까?
아니면 경매까지 기다려야합니까..?
4. 경매로 넘어가고 경매진행까지 얼마나 걸릴까요..
5. 청약  예정 입주일이 내년 12월 말인데 그전까지 반환이 가능할까요?

묶여있는 보증금 2억7천(전세대출 1억6천)
현재 매매가 3억.   전세가 2억5천

가압류 23년4월 주택도시보증공사 
근저당권 무
22년10월 재계약 확정일자

전문가분들 답변 기다립니다.. [/INST] 1. 2. 임대차기간이 만료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 통상 묵시적 갱신을 피하기 위하여 임차인이 임대기간 만료 전 6개월부터 2개월 사이에 내용증명을 통하여 갱신거절의 의사를 통보하는 경우가 많습니다. 임대차기간 만료에 대한 증거를 남기기 위함입니다.
3. 임차권등기명령은 기존 대항력과 우선변제권을 유지하기 위함입니다. 따라서 임차권등기명령을 하면, 경매절차에서 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.
4. 그런데 위 사안에서는 가압류만 된 상태여서, 경매가 진행될 지는 모르겠습니다. 경매가 진행되기 위해서는 근저당권자가 경매를 신청하거나, 본인과 같은 임차인들이 판결문을 근거로 경매를 청구합니다.
5. 따라서 현재 경매절차가 개시되지 않은 귀하의 입장에서는 보증금반환청구소송을 제기하고 임차권등기명령도 동시에 하게 됩니다. 그래서 추후 필요하면, 본인이 직접 보증금반환청구소송에서 승소한 후 직접 경매를 청구할 수도 있습니다. 따라서 막연히 임차권등기명령을 하고 경매를 기다리기 보다는, 적극적으로 보증금반환청구소송을 제기하여 판결문을 취득하는 것이 필요합니다. 그래야만 경우에 따라서는 본인이 직접 경매를 신청할 수 있기 때문입니다.
6. 현재 가압류가 되어 있다고 하더라도, 가압류권자가 소송을 제기하여 경매까지 신청할지 여부는 알 수 없습니다. 그러한 면에서도 본인이 보증금반환청구소송을 제기하는 것이 필요합니다. </s>