<s>[INST] 저는 2023년 12월 4일 임대인과 다세대 주택(집합건물)에 1억 4500만원의 보증금을 지불하고 전세로 임대차 계약을 했습니다. 전세보증보험가입을 하려고보니 전세가가 공시가보다 높아 임차인으로는 전세보증보험 가입이 어렵고 임대인이 가입해주는 것은 가능하여 하려고 했는데 이 과정에서 이 건물에 대한 근저당이 설정되었다는 것을 알게되었습니다. 근저당은 2024년 1월 22일에 14억 3천만원이 잡혀있습니다. 따라서 저는 임대차 계약을 했을 때 특약사항으로 넣은 입주 후에 보증보험 가입을 진행하며 ‘3개월이 경과 된후에도 가입이 불가 할 경우 계약을 즉시 파기하며, 기납입된 보증금을 즉시 반환한다’라는 조항을 근거로 5월 3일에 계약기간을 1년 반 남짓 남기고 계약해지를 요청했습니다. 저는 임대인에게 6월 29일에 행복주택으로 이사갈 것이고 보증금 반환을 요청했지만 지금 당장은 돈이 없어서 이사나갈 때 돈을 줄 수 있을지 모르겠다는 이야기만 반복합니다. 따라서 현재 이러한 상황 때문에 행복주택 계약을 취소하는 것도 고려하고 있습니다. 이런상황에서 소송을 진행한다면 승소를 할 수 있을까요? 또한 제가 지금 우선적으로 해야할 것이 무엇인지 궁금합니다. [/INST] 1. 계약해지에 임대인이 동의한다면 별도의 해지 의사표시는 필요하지 않지만 임대인이 명시적으로 동의하지 않는다면 해지의 의사표시를 임대인에게 할 필요가 있습니다.
2. 보증금반환이 되지 않으면 행복주택에 입주할 수 없는 상황이라면 이를 알리고 발생할 손해에 대하여 임대인에게 미리 고지해 놓을 필요가 있습니다.
3. 보증금반환 없이도 이사를 가실 상황이라면 임차권등기 전까지는 대항력을 유지하는 것이 중요합니다. </s>