<s>[INST] 국내 토지 매각 관련 계약서 작성 및 매매 완료까지 수반되는 업무 대응 문의 차 상담 글 작성합니다.   저는 매도자이고, 저 외에도 공동 소유자가 존재합니다. 토지의 형태는 답이고, 특별한 건축물이 없는 상태의 대지입니다. 매수자는 서둘러 거래 진행을 희망하고 있는데, 본 매매를 문제 없이 진행하기 위하여 저는 매도자로서 어떤 형태의 계약서를 작성해야 하고, 유의해야할 법적 리스크가 무엇이며 이에 대응하기 위한 방법론 및 기타 수반 업무 대응에 대한 문의를 드리고자 합니다. 제공 가능 역무 등에 대한 내용을 안내해 주시면 감사하겠습니다. 추가적으로 필요한 정보가 있으면 말씀해주세요. [/INST] 1. 하나의 부동산을 공유하는 공유자 전원이 공유물에 대한 각 그 소유지분 전부를 형식상 하나의 매매계약에 의하여 동일한 매수인에게 매도하는 경우,
1) 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하여 실질상 하나의 매매계약으로 할 수도 있고,
2) 그렇지 아니하고 각 공유지분별로 별개의 매매계약을 성립시키는 것도 가능합니다.
2. 공유자 1인이 그의 지분비율에 상응하는 매매대금 중 일부를 매수인으로부터 지급받지 못한 경우,
1) 실질상 하나의 매매계약이 성립되었다면 이를 이유로 자신의 지분에 관한 매매계약 부분만을 해제할 수는 없고,
2) 각 공유지분별로 별개의 매매계약이 성립되었다면 일부 공유자가 그 공유지분에 대한 매매계약을 해제하는 것은 가능합니다.
3. 만일 다른 공유자로부터 공유토지의 처분을 위하여 원매자의 물색 내지 매도가격의 합의절충을 위임받았다면, 위탁자의 공유지분의 처분에 따른 사무의 일부를 그를 위하여 대행하는 자로서 타인의 사무를 처리하는 자라고 볼 수 있을 것이고, 이러한 위탁관계의 본래 취지에 비추어 볼 때 특별한 사정이 없는 한 다른 공유자의 공유지분에 관한 매매가격을 적정하게 함은 물론 각자의 공유지분 비율에 따라 그 매매가격이 서로 균등하게 성립되도록 합의절충하여야 할 신의칙상의 임무가 있게 됩니다.
4. 농지법상 ‘농지’였던 토지가 현실적으로 다른 용도로 이용되고 있더라도 그 토지가 농지전용허가 등의 절차를 거치지 아니한 채 불법 전용된 것이라면, 특별한 사정이 없는 한 농지로 원상회복되어야 하는 것으로서 그 변경 상태는 일시적인 것에 불과하므로 여전히 농지법상 ‘농지’에 해당한다고 보게 됩니다. </s>