<s>[INST] 안녕하세요. 현재 저는 임대인이고 임차인이 묵시적 계약 갱신 이후에 역전세를 이유로 보증금 중 상당 부분 반환을 요구하는 상황입니다.

현재 사정상 반환할 자금을 융통하기 어려운 상황이고 부동산을 급매로 처리할 경우 경제적 손실이 예상되어 이를 피하고 싶습니다.

합당한 가격에 매도할 수 있는 시간을 확보하고 싶습니다.

질문드리고자하는 내용은 아래와 같습니다.

첫 째, 묵시적으로 갱신된 새로운 계약의 시작일은 언제인가요? 기존에 맺은 계약이 종결된 다음에야(2년 계약이었다면 2년 지난 후) 새로운 계약이 시작되는 건지 궁금합니다.

두 번째, 첫 번째 질문과 연계되는 질문입니다. 임차인의 계약해지 통보 후 3개월이 지나면 임차인이 보증금을 받을 수 있다고 알고 있습니다. 통지가 기존 계약 기간 내에 이루어졌을 시에도 통지 후 3개월인지 아니면 묵시적으로 갱신된 새로운 계약 시작일로부터 3개월인지 궁금합니다.

세 번째, 임차인은 전세보증보험에 가입되어있으며, 제가 제때 보증금을 지불하지 못할 시 보험금을 지급받을 수 있습니다. 해당 절차와 기간이 궁금합니다.

제가 알아본 바로는 보증 사고로 간주된 이후(만기 후 1개월 소요) 이행 청구, 보증보험이 보험금을 임차인에게 지급(이행 청구 후 1개월 소요), 채권자인 보증보험이 채무자인 저에게 주는 상환 유예 기간(최대 6개월)이 있다고 합니다.

제가 잘못알고있거나 과정 상 누락되어 더 고려해야되는 절차가 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.

네 번째, 상기 과정에서 발생할 수 있는 법적인 리스크가 궁금합니다.

아무래도 글로 정확한 내용을 전달하기 어렵습니다. 유선이나 대면으로 자세히 상담할 수 있으면 좋겠습니다. 감사합니다. [/INST] 1. 묵시적으로 갱신된 임대차계약이 시작되는 시기는 기존 임대차계약기간이 끝나는 날 다음날부터입니다.
2. 만기 2개월 전까지 해지통지 등이 이루어지지 않아서 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상황이라면, 해지통지시기가 기존 임대차기간이 만료되기 전에 이루어졌다고 하더라도 그 해지통지일로부터 3개월이 지나면 해지된다는 것이 판례의 입장입니다. 하여, 묵시적으로 갱신된 임대차기간이 시작되는 것과는 무관합니다.
3. 해지통지 후 3개월이 지나서 해지의 효력이 발생하면 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 되면 바로 보증보험을 청구할 수 있습니다. 보증보험사에서 심사하여 보증보험금을 지급하는 과정은 각 보증보험사별로 다르지만 대략 1-3개월 정도로 보면 될 것입니다.
4. 실제로 보증보험사에서 임차인에게 보증보험금을 지급하고 나면 임대인에게 구상청구를 할 것이고, 임대인이 거부하면 구상금청구소송과 그 이후 강제경매절차가 진행될 것입니다. 그렇게 되면, 임대인으로서는 임대차목적물에 설정된 임차권등기 등으로 인하여 매매가 쉽지 않을 것이고, 강제경매를 당하게 되어 시가보다 적은 금액에 낙찰이 되면 경제적인 손실을 보게 될 것으로 예상됩니다. </s>