<s>[INST] 전세로 있던 집에서 보증금을 못받은지 5년째인데 집주인은 도망다니는 신세로 저희에게 경매처분을 해서 전세금을 받으라고 했습니다. 저희는 확정일자, 집인도를 하였으나 중간에 힘들어서 다른집으로 잠깐 나와 있었고 전대차계약을 했습니다. 전대차계약도 몇개월간만 진행하다가 중간에 월세자가 도망갔고요. 공매가 되어 낙찰자가 저희가 전대체계약을 해서 대항력을 상실했다고 주장하는데 그게 맞는지요 그럼 저희는 전세보증금을 받을 수 없는지 - 월세를 주는 순간 대항력을 상실했다고 볼수 있는 것인지? - 경매자가 낙찰받고 잔금을 치루는 6월 19일 이전 월세기간에 대해 문제 삼을 수 있는것인지? 대항력이 상실되었다고 해도 현재 다시 복귀되었다고 해도 대항력이 다시 복귀되었다고 할 수 없는 것인지? 궁금합니다. [/INST] 전대차로 대항력을 상실했다기 보다는..
실거주를 안 하셨기때문에 대항력이 사라진 것일 겁니다. 전대차는 임대차 해지 사유이긴 하지만 실제 의뢰인이 거주중이면서 일부분을 전대차 했다면 문제가 없었을텐데.. 전체를 전대차 했다는 취지의 발언등을 하셨다면 문제가 될 수 있습니다.
자세한 상황은 모르지만. 간단히 원칙을 설명하면
실제 대항력을 유지하기 위해서는 1) 확정일자 + 실거주 가 필요합니다. 그런데 실거주 입증이 어려워서 '전입신고' 시를 가지고 실거주 시작과 여부를 판단합니다.
그러므로 전입신고가 남아있더라도 다른 채권자나 낙찰자가 실제 그 집에서 거주를 하고 있지 않다는 사실을 입증(가장많은 경우는 상당히 오랜기간 전기세나 수도세가 나오지 않았음을 입증하여..)하여 대항력을 상실시킬 수 있습니다.
일단 대항력을 상실하더라도 채권신고를 하여 보증금을 후순위라도 배당받을 수 있습니다. 자료 등을 가지고 최대한 빨리 절차를 진행하시길 바랍니다.
(최악의 경우 가압류라도 해놓고 원래 집주인을 상대로한 소송을 진행하셔야 합니다.)
도움이 되셨길 바랍니다. </s>