<s>[INST] 22년 7월 잔금시 3억원 감액등기조건을 계약서에 특약으로 넣고 계약을 했습니다 근데 1년동안 감액등기를 안하다가 집주인이 건설사대표신데 23년 10월 최근에 파산해서 전세금을 못받을것같습니다 다가구주택이고 선순위 근저당에 선임차인으로 인하여 경매로인한 배당은 한푼도 못받을것같습니다
1. 집주인이 잔금시 감액등기안해서 특약위반으로 사기죄로 형사고소하려는데 가능할까요?

2. 잔금시에는 집주인이 재산도있고 능력도있었는데 이런저런사정으로 미루다가 갑자기 망했다 이런식으로 사기가아니라 채무불이행이다 라고 주장해도 이게 사기죄로 될까요? 실제로 작년까지는 괜찮았는데 올해부터 사업이안좋아져서 망한것같습니다

3. 잔금시 사기칠생각이 아니였다로 채무불이행이 될까봐 걱정입니다. 감액등기를 하겠다라고 공인중개사한테 22년 8월 17일까지 말한건 녹음파일이 있습니다 근데 안했습니다 이게 처벌이 가능할까요? 합의로 돈안주면 징역이라도 살게하고싶습니다 [/INST] 전셋집에 낀 선순위 근저당권의 근저당금이 문제 되는 경우가 많습니다. 전세보증금을 지급받아 근저당금 감액등기를 하기로 집주인과 합의를 하고 전세보증금 잔금을 치르더라도 집주인이 돌연 등기절차 진행 없이 빼째라고 나오는 경우도 다반사 입니다.
근저당권이 설정되어 있는 부채비율이 높은 주택의 깡통전세에 문제가 생기면 자칫 전셋집이 경매 절차에 들어가도 통상 선순위 근저당권자가 먼저 낙찰금을 가져가고 남은 금액이 세입자들에게 돌아가기 때문에 전세보증금을 전부 돌려받지 못하는 불상사가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.
상담자분의 경우에도 다가구주택 전세계약을 체결하면서 2022년 7월 잔금 지급 시 집주인(건설사대표)이 전셋집에 설정되어 있는 선순위 근저당권의 근저당금 감액등기를 하는 조건으로 특약을 하였는데, 집주인이 1년 동안 감액등기를 안해주다가 2023년 10월 건설사가 파산을 하면서 전세보증금을 돌려받지 못할 상황에 처하신 것으로 보입니다.
감액등기 특약사항이 계약서에 있기 때문에 감액등기를 빌미로 전세 세입자를 기망하여 전세보증금을 편취한 집주인에 대한 형사고소 및 민사소송 진행 시 이길 가능성이 높습니다.
형법 제347조(사기)
①사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. </s>