<s>[INST] 안녕하세요. 현재 살고 있는 건물이 강제 경매됐다는 안내문을 받고 질문 드립니다.

12억 건물/다가구 주택(5가구, 현재 2가구 거주)
2021년 3월 은행 근저당 5억 4천. 이후부터 세입자 입주.
세입자 보증금 총 6억2천

21년 첫 계약 (입주신고 21.3.15 / 확정일자 21.3.16 / 계약시작 21.4.7)
건물 미등기로 인해 21.2.26 계약 시작이었는데 4.7로 변경 
23년에 2년 연장 계약 (25년 4월까지 계약 기간)
최초확정일자 및 전입일자 1순위

현재 두 가구 임차권등기설정 및 건물 강제경매 들어감
(배당요구 종기일-5월)
집주인과는 연락이 닿지 않으며, 계약기간 1년 남음. 
전세사기피해자 결정 신청 O, 보증보험 X

1.
배당요구를 신청해도 계약기간동안 거주 가능한가요?
경매 낙찰금을 통해 보증금을 회수하려면 배당요구를 하면 안되는건가요?
2.
최초확정일자 및 전입일자는 제가 1순위이나 건물 미등기로 인해 계약 시작일은 2순위입니다. 부동산에서 문제없다고 해서 서류로 명시된 것은 없으나, 제가 실제로 3월부터 거주하였기 때문에 관리비 입금 내역을 첨부해서 전세사기피해자 서류에 제출했습니다. 이 부분이 보증금 우선순위에 영향을 줄 수 있을까요?
3.
나간 임차인 두 분이 임차권을 설정, 확정일자 및 전입신고는 저보다 후순위입니다.
경매 낙찰을 가정할 경우 임차권 등기 설정한 두 분의 보증금이 우선인지, 제가 우선인지 알고 싶습니다.
4.
임대인은 보증금 반환 능력이 안될 것으로 판단됩니다. 계약이 1년이나 남은 상황에서 제가 어떻게 해야 할까요? 현실적으로 제가 보증금을 반환할 수 있을까요?

무지해서 질문이 많습니다. 아무쪼록 고견 부탁 드립니다. 도와주세요. [/INST] 1. 선순위 근저당권이 있는 경우 반드시 배당요구 신청을 해야 합니다. 경매가 진행되어 낙찰되면 낙찰자가 퇴거를 요구하기 전까지 거주할 수 있습니다. 통상 부동산 경매는 상당히 오랜 기간(8개월 이상) 소요됩니다.
2. 임대차 보증금 반환채권의 우선변제권 순위는 대항력과 확정일자에 의해 결정됩니다. 대항력은 점유와 주민등록을 기준으로 하고 점유는 실거주, 주민등록은 전입신고로 갈음합니다. 우선변제권 순위에 영향을 미칠 지는 등기사항전부증명서, 계약서, 기타 사실관계 등을 확인해 볼 필요가 있습니다.
3. 임차권등기는 임대차 계약의 대항력과 우선변제권 순위를 유지시켜주는 효력이 있으나 임차권등기의 순위와 우선변제권 순위는 무관합니다. 따라서 이미 이사한 임차인 두 분이 확정일자 및 전입신고가 늦다면 후순위입니다.
4. 계약기간이 남아 있어도 배당요구를 하게 되면 임대차 계약 해지의 의사표시로 봅니다. 따라서 중도해지를 하고 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다. 현실적으로 보증금을 받을 수 있을 지는 임대인의 자력, 해당 부동산의 시세(특히 낙찰가 - 이는 감정평가액을 확인해보아야 합니다), 우선변제권 순위 등을 확인해 볼 필요가 있습니다. </s>