<s>[INST] 2023년 1월: 전세계약 체결(단독주택, 16가구 중 1호실에 대한 전세계약) 및 확정일자 득.
2023년 2월: 임대 건물 이사 및 전입신고 완료
2024년 1월: 건물 등기부등본에 가압류2건 등록됨.(주택보증공사에서의 가압류)
2024년 2월: 집주인 연락 두절
2024년 3월: 가압류 1건 추가 등록됨.(케피탈에서의 가압류)
현재까지의 상황을 시간 순서로 나열하였을 때 위와 같습니다. 추가적인 상황 정보는 다음과 같습니다.
1. 본인 우선변제권 순위: 전입세대확인서 및 확정일자 부여 현황 확인 결과 전체 16가구 중 2위
2. 근저당: 은행 근저당이 건물 매매가의 약38%로 잡혀있음.
위와 같은 상황에서 제가 생각하는 보증금 회수 방법은 크게 2가지 입니다.
1. 근저당권자인 은행에서 경매를 넘길때까지 기다렸다가 경매 진행 시 배당 신청 하여 보증금 회수.(근저당권, 최우선변제금 총액, 기타 경매집행비 등 선순위 배당을 제하더라도 제가 사실상 우선변제권 1순위이므로)
2. 전세금반환소송 및 사기죄 고소 후 승소 판결문 득하여 집주인의 은행계좌, 유동자산, 부동산 등 재산 조회하여 채권추심을 통한 보증금 회수.
만약 이 방식으로 진행한다면 현재 예상 10명 이상이 공동으로 소송 진행 예정이므로 채권추심을 했을 때 인분배당이 될 것으로 예상되어 온전한 반환이 가능할 지 의문입니다. 또한, 전세금반환소송 승소하여 판결문을 받으면 우선변제권이 박탈된다고 들었는데 이게 정말인지도 궁금합니다. 이게 사실이라면 다음과 같은 경우에 소송에 참여하지않은 임차인들과 참여한 임차인들의 경매 배당 순위가 어떻게 되는지 문의 드립니다.
현 집주인 상대로 일부임차인이 전세금반환소송하여 승소한 상황에서,
1. 근저당권자인 은행이 현재 건물을 경매에 넘겼을 때
2. 소송에 승소한 임차인들이 건물을 경매에 넘겼을 때
현재 제 최우선 목적은 집주인에 대한 형사적 처벌이 아닌, 온전한 보증금 회수입니다. 감사합니다. [/INST] 1. 선순위 근저당권자가 있는 것으로 보입니다. 그러한 경우 경매가 진행되면 임차인은 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 없습니다.
2. 확정일자부 등을 검토하여 이미 배당 순위 등을 개략적으로 판단하고 계시니 꼼꼼하게 진행하고 있는 것으로 생각됩니다. 다만, 경매절차가 개시되면 감정평가명령에 따라 감정평가서가 제출되며 그 금액을 기준을 최저매각가격이 정해지게 됩니다. 이는 매매가(호가)와는 다를 수 있습니다.
3. 근저당권자는 통상 이자 등을 연체하지 않는 한 임의경매를 신청하지 않습니다. 따라서 문의하신 내용으로 보아 가압류를 한 주택도시보증공사의 본안 소송이 끝나면 강제경매가 들어올 확률도 있습니다. 따라서 경매가 언제 진행될 지는 유동적입니다.
4. 임대차 보증금 반환 채권은 임대차 목적물의 경매에서만 우선변제권이 인정됩니다. 그러므로 임대인의 다른 재산에 대해서는 일반채권자로 안분배당을 받게 됩니다. 따라서 해당 임대차 목적물 경매에서는 우선변제권의 순위에 따라 배당이 되며 이는 민사 판결문과는 무관합니다. 즉 누가 경매신청을 하느냐에 따라 우선변제권 순위가 변하지 않습니다.
5. 다만, 임차인의 보증금 채권은 배당요구 채권입니다. 따라서 주택임차권등기를 한 경우가 아닌 한 반드시 배당요구를 해야 하며 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당표에 포함되지 않아 배당을 받을 수 없습니다. </s>