<s>[INST] 질문) 8년간 임대의무기간은 임차인 의무 기간이 아닌 임대인 임대의무기간인 것 같은데 해당 약정서가 효력이 있을까요? 효력 유무 판단을 위한 법적인 다툼이 필요하다면 진행할 생각도 있습니다. 법적으로 진행했을 때 승소 가능성은 어느 정도나 있을까요?

장기일반민간임대주택에 거주 중인 임차인입니다.

2020년 입주를 하기 전 공사지연으로 인한 입주지연 등 여러가지 문제가 불거졌고 그 과정에서 기존에 작성한 계약서에 임차인에게 불리한 조항들이 있는 점들이 발견되었습니다. 특히 시행사에서는 임대의무기간 8년에 표시되어 있는 부분이 임차인이 거주해야하는 의무기간이라고 주장하였습니다. 그러던 중 기존 계약서가 표준임대차계약서가 아님을 알게되었고 입주 전에 입주자 예비협의회에서 표준계약서 작성과 함께 해당 부분에 대한 것들을 수정을 요구하였습니다. 
계약서 작성 시 계약 기간은 입주 후 2년으로 변경 작성 되었으나 시행사 측에서는 8년간 거주해야하며 퇴거를 원할 시에는 새로운 임차인을 구해놓고 가야한다는 약정서를 내밀었습니다. 약정서를 작성하지 않을 수 있냐고 문의하였으나 약정서를 작성하지 않으면 계약서도 작성할 수 없다고 하여 어쩔 수 없이 약정서를 작성하였습니다. 그 이후 알게된 사실은 일부 세대와는 약정서 자체를 작성하지 않거나 2년 후에 퇴거가능하다는 약정서를 작성하는 등 세대마다 다른 식의 계약이 이루어졌다는 것입니다.
(표준임대차계약서 작성 전에 계약 취소도 고려하였으나 시행사 측은 계약 취소는 불가하다는 입장이었으며 중도금 대출 문제도 있어서 계약서 작성을 할 수 밖에 없었습니다. 일부 세대는 중도금 대출을 개인이 상환하고 계약 해제 해지 소송을 진해하여 작년에 승소한 것으로 알고 있으나 회사에서는 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않고 있는 상황입니다.)

긴 글 읽어주셔서 감사하며 답변 꼭 부탁드립니다. [/INST] 임대차계약서에는 계약 기간은 입주 후 2년으로 작성되었으므로, 이 계약기간을 주장하실 수 있을 것으로 보입니다. 다만 8년간 거주해야하며 퇴거를 원할 시에는 새로운 임차인을 구해놓고 가야한다는 약정서의 효력이 문제됩니다. 정황을 볼 때 이 약정은 민법 제104조(불공정한 법률행위)의 '당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.'라는 규정과 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) 제2항의 '사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.'라는 규정에 의하여 무효이거나 취소할 수 있는 약정일 수 있습니다. 이 때 궁박이 있었고 시행사측에서 이를 인지한 것인지 여부 또는시행사측에서 강박을 하였는지 여부는 여러가지 정황이나 증거에 의하여 판단이 되므로 일률적으로 말씀드리기는 어려울 것 같습니다. </s>