<s>[INST] 안녕하세요, 전세보증금 반환 관련해 조언구합니다. 

계약 형태 : 전세 (보증보험 미가입)
계약금 : 1억 4천만원 

현 상황은 아래와 같습니다. 

- 계약 만기 전 퇴실 통보 
- 집주인이 돈이 없다며 묵시적 연장으로 제안 (개인 대출 연장으로 진행)
- 은행 대출 진행 시 소유권이전 확인 
- 은행 대출 진행으로 새 집주인과 계약 종료 / 대출 연장으로 2년 연장 계약서 작성 
- 퇴실 의사 밝혔고, 관련해 통화/문자 증거 내역 보유 
- 이후 보증금 반환을 계속 약속하였으나 지체. 보증금 반환 해준다하여 새집 계약. 
보증금 미변제 시 계약금 배상하겠다고 약속함 (관련 통화/문자 증거 보유)
- 보증금 이행지체 > 계약금 변제해준다 함
- 내용증명 발송
- 혹시 모를 상황에 임차권 등기 설정 완료 (앞서 2호수 임차권 등기 설정 되어 있는 상태. 하지만 전입, 확정일자가 본인보다 늦은 상태)
 
>> 계약금 + 보증금 관련 변제해주겠다며 기다려 달라는 상태
>> 다가구. 근저당 2억 정도, 가압류 5억, 현 건물에 3건의 임차권 등기 설정 되어있음
(본인 포함. 총 18세대)
>> 임대인이 본인들이 3월 말까지는 돈이 준비된다 하였는데 아직까지 미뤄진 상태 
>> 연락도 되고 반환 의사가 있는 것 같아 소송을 진행하지 않고 있는데, 소송을 진행하는게 나을지
>> 집주인한테 '임차권등기 설정하겠다' + '설정 되었다'는 사실 아직 말하지 않았는데 이걸 말하면서 빠른 회수 + 내용증명을 한번 더 보내는게 나을지 혹은 지급명령 신청을 하는게 나을지 고민됩니다..
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조언 부탁드립니다.
감사합니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>