<s>[INST] 안녕하세요.
전세 첫 계약 당시 집주인 "A"  
현재 집주인 "B"  
"B"는 전 집주인 "A"의 친엄마 입니다.
이때까지 "B"의 친엄마라는 이유로 
모든 대화를 전 집주인 "A" 와 얘기하고 있었습니다.
전세계약이 만료되는 상황에서 전세계약을 갱신하지 않겠다고 
4개월 전에 "A"에게 통보를 하였고
알겠다는 답변을 받은 후 전세계약만료 1달 반전 전세금을 
만기날짜에 돌려받지 못한다고 연락을 받았습니다. 
알고보니 현재 집주인에게 연락을 하지않는 것은 의미가 없다고 하여
현재 집주인 "B"와 연락을 하게 해달라고 요청하였으나 연락하지 못하게
 인적사항을 전달을 해줄 수 없다고 하여 이로 인해 "B"에게 퇴거 통보를 하지 않게 된 상황입니다.
현 집주인에게 퇴거통보를 하지 않으면 법적으로 의미가 없다고 하여 
현재 내용증명을 1차 반송 후 초본확인 후 2차 발송 후 다시 폐문부재로 
반송 받은 상황입니다. 공시송달을 준비하는 과정에서 "A" 가 일정금액을 돌려 줄테니 
조금 기다려 달라는 연락을 받았습니다.
 현재 전세가 수준으로 매매가격이 하락한 상황에서 일정금액을 바로 돌려받지 않으면
 손해를 볼꺼라는 생각이 들어서  "A"에게 일정 금액을 송금받고 6개월 전세계약을 연장하여 
집주인에게 매매를 할 시간을 주려고 생각하고 있습니다.
이 상황에서 궁금한 점은 집주인 변경후 새 계약서를 작성을 하지 않았습니다.
전세연장계약서를 현 집주인과 새로 작성하는 경우 대리인이 계약시 필요한 서류를
 다 받고 계약을 하려합니다.
제가 지정한 날짜까지 돈을 입금하지 않으면 전세갱신계약을 무효하겠다. 이 내용은 특약사항에 적게 된다면  법적으로 효력이 있을까요 ? 돈을 받고 계약서 작성을 해야될까요? 
이 부분이 궁금합니다.
추가로 제가 새로 부동산계약서를 작성하면 저에게 불이익이 발생할 수 있는 부분이 있을까요?
전세확정일자도 새로 받는 것이 맞을까요?
이 부분에서 문제되는 부분이 있으면 확인 부탁드리겠습니다.
바로 소송을 들어가야 할 지..아니면 일부 돌려받을지.. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 보증금 일부를 반환받고 바로 소제기 하실 것을 권해드립니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>