<s>[INST] 사건요약
1.집주인이 전세금 내어줄 사정이 안되어 전세계약을 연장하게되었습니다.
2.전세금은 1억이고 연장 시 2000만원 감액계약하기로 했습니다.
3.집주인은 저희 확정일자 이후에 2억4천의 근저당이 생겼습니다.
4. 저희는 보증금 2000을 감액하고 계약기간을 1년 연장하는 대신, 특약을 하나 추가할 것입니다.
- 임대인의 계약 불이행으로 발생한 연장 계약이므로 계약연장 만료일(2024.12.27)에도 보증금이 반환되지 않을경우 보증금과 별도로 위약벌로서 금 3,000만원을 임차인에게 즉시 지급한다.
5.은행에 전세 대출 연장을 문의하니 전세금 변경 시 새계약서와 확정일자를 받아오라고 합니다.
질문
1. 저희가 추가하려는 특약은 법적으로 문제가 없을까요?
2. 기존 계약 수정 없이 2000만원만 영수증 처리 하고 계약을 연장해도 될까요?
3. 확정일자 변경 없이 은행과 전세연장 하는 방법은 없을까요? 

이전 집 전세금도 못 받은 상태라 정말 간절합니다..
꼭 도움 부탁드립니다. [/INST] 임차보증금 변동 없이 기존 계약조건과 동일하고, 임차 기간만 연장하거나 묵시적 갱신인 경우에는 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 다만, 임차보증금의 변동이 있는 경우 확정일자를 다시 받아야 하는 경우가 있습니다. 만약 임차보증금을 감액하여 재계약을 할 경우에는 확정일자를 다시 받지 않아도 되지만, 임차보증금을 증액하여 재계약을 할 경우에는 확정일자를 다시 받아야 합니다.
임차보증금을 감액하여 재계약을 하는 경우 확정일자를 다시 받는다면, 추후 임차부동산이 경매로 넘어갈 경우 불리하게 작용될 수 있습니다. </s>