<s>[INST] 안녕하세요 2020.06.28~2022.06.27 전세 1억 3천(월세 5만원) 계약, 2022.06.27~2024.06.28 전세 1억 3천(월세 8만원) 재계약한 상태인데, 보증보험 X 안되는 집이고 집주인은 이 주택 담보로 대출 12억을 받은 상태입니다.
4월 중순 집주인이 전세계약만료 다가오는 세입자들 불러, 현재 전세 시장 상황이 좋지 않아 세입자가 구해지지 않는 상황인데, 세입자가 들어오지 않으면 전세금 반환이 불가하여 재계약을 부탁하러 왔다고 하였습니다.(재계약 의사를 먼저 밝힌 임차인한테는 이런 상황 말도 하지 않음) 현재 추가 대출도 안된다고 하였습니다. 

이 집 근저당권 설정 날짜 기준, 소액임차인 해당하는 보증금 금액이 1억 1천 이하로, 저는 소액임차인에 해당하지도 않고 집이 경매에 넘어갈 경우 제 보증금을 온전히 받을 수 없겠다 생각되어 보증금 일부 상환해주시면 재계약 하겠다고 말씀 드렸으나, 집주인 왈 이전 만기인 사람들 두 사람에게 2천만원 / 1천 5백만원 해주어서 그것도 다 끌어다 준거라 힘들다고만 하시고 어떤 방안도 내놓지 않고 답변이 더 이상 없는 상태입니다. 
그래서 계약 갱신하지 않겠다고 통보하고 계약 만료되면 보증금 상환해주시고, 상환해주지 않으면 임차권등기명령 신청하겠다고 말씀 드릴 생각인데(소송은 최대한 하고 싶지 않아, 일단 임차권등기명령만 신청할 생각) 여기서 궁금한 점이  
- 집주인이 세입자 구해지기 전까지 대출이자 내준고 했는데, 이 뜻은 묵시적 연장하고 그 연장한 대출 이자를 내준다는 뜻이겠죠? 대출이자 내준다=묵시적 연장해라 인건가요? 
- 묵시적 연장하지 않고, 집주인이 보증금 반환 못할 경우에 임차권등기명령 신청하고 6개월 대출 연장 가능한 것도 있는데, 이 대출 이자는 내달라고 말하면 안되는건가요?(보증금 받기 전까지 이사갈 생각 없습니다)
- 찾아보니까 임차권등기명령 신청 후, 반환 소송하기 전 법정이자 5% 내달라고 말할 수 있다고 하는데, 이건 이사를 가야만 적용되는건가요? [/INST] - 집주인이 세입자 구해지기 전까지 대출이자 내준고 했는데, 이 뜻은 묵시적 연장하고 그 연장한 대출 이자를 내준다는 뜻이겠죠? 대출이자 내준다=묵시적 연장해라 인건가요?
집주인의 말은 재계약을 하자는 것으로 이해됩니다. 재계약을 한다는 것은 재계약에 따라 전세기간이 정해진다는 것으로 묵시적 연장하고는 다른 것입니다. 묵시적 연장은 임차인이 언제든지 통보만 하면 3개월 뒤에 집을 뺄 수 있는데 재계약은 재계약된 기간을 지켜야 하므로 그렇지 않습니다.
- 묵시적 연장하지 않고, 집주인이 보증금 반환 못할 경우에 임차권등기명령 신청하고 6개월 대출 연장 가능한 것도 있는데, 이 대출 이자는 내달라고 말하면 안되는건가요?(보증금 받기 전까지 이사갈 생각 없습니다)
당연히 말해도 됩니다. 안 들어주면 소송으로 청구할 수 있습니다.
- 찾아보니까 임차권등기명령 신청 후, 반환 소송하기 전 법정이자 5% 내달라고 말할 수 있다고 하는데, 이건 이사를 가야만 적용되는건가요?
네 그렇습니다.
이런 문제는 소송을 하시는 것이 그나마 빨리 보증금을 회수할 방법이 되는 경우가 많습니다. 먼저 법적 조치를 하는 사람이 먼저 보증금을 회수할 가능성이 높기 때문입니다.
부동산, 임대차 전문 박성룡 변호사 </s>