<s>[INST] 안녕하세요.

전세 계약서 및 확정일자 관련해서 궁금한게 있어서 문의드립니다.

 

건물주와 분양자 매매 계약서는 확인이 됐습니다.

24.06.25에 잔금 치루고 분양하는 조건으로 진행하는 계약서입니다.

(건물주->분양자)

 

저희는 입주 전 건물주와의 계약 후 확정일자를 받을 예정이고

24.06.25에 입주일로 지정 후 잔금 치룬 뒤 입주일에 전입신고를 할 예정입니다.

 

입주 당일에 잔금을 치루고 건물주->분양자로 소유권이 바뀐 후 등본을 재확인하고 계약서를 작성하기로 했는데

여기서 궁금한게 있습니다.

 

  1. 계약서에 특약 조건을 이전 계약서에 같은 내용을 승계받는 다는 내용을 추가 후 계약서를 새로 작성하는게 좋은지?

     아니면 새로 계약서를 작성 안하는게 좋은지?

  2. 만약 계약서를 새로 작성했다면 확정일자를 다시 받는게 좋은건지?

     아니면 기존 계약서에 확정일자 받아둔걸로 보관하고 신규 계약서에는 확정일자를 안받는게 좋은 건지?

 

 

저희 전재산으로 하는거라 절박해서 문의 드립니다.. [/INST] 1. 매매와 전세 동시 진행, 무자본갭투자 방식의 경우 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 전세사기로 인정되든 아니면 단순한 보증금미반환으로 귀결되든 문제가 발생할 소지가 많습니다.
2. 또한 24. 6. 25. 입주(전입신고)후 다음날에 대항력이 발생하고, 매수인은 24. 6. 25. 소유권을 취득하여 임차인이 대항력을 취득한 후에 소유권을 양수한 경우 해당하지 않아서 주임법에 따른 임대인의 지위승계가 발생하는 것이 아닙니다. 다만, 새 임대인과 다시 임대차계약을 체결함으로써 이 문제를 보완하고 있는 상황입니다. 또한 신규임대인이 소유권을 취득한 날 고의적으로 근저당을 설정받는 경우 해당 임차주택의 1순위 권리자는 대출해 준 은행이 되어 향후 임차인이 큰 피해를 입을 위험도 있습니다.
3. 그렇지 않더라도 전세가가 매매가의 80%를 초과하는 경우 향후 보증금에 대한 손실이 발생할 위험이 상당합니다.
4. 확정일자도 대항력 취득을 전제로 하는데 대향력 취득 전에 분양자가 소유권을 취득하여 이후에는 최초 계약서의 확정일자로 대항하기는 어려워 보입니다. </s>