<s>[INST] 2023년 10월부터 임대인에게 전세금을 돌려달라고 요청하였으나 돌려주지 않아 2024년 7월경에 임대차등기명령을 신청하여 결정되었습니다. 
그러나 임대인은 2024년 5월에 법원에서 개인회생이 결정되었으며 본인은 이 사실을 2024년 8월경에 알게 되었습니다. 또한 이 경우에는 임대차 반환 소송을 하더라도 전세금을 받지못한다는 얘기를 들었습니다.
아직 등기부등본상 가압류나 경매등은 확인되지 않는 상태입니다.
전세금의 80%는 은행 대출로 이루어져 매달 이자를 은행에 내고있으며 이 경우 전세금을 받지 못하더라도 임대차 반환 소송을 진행해야할지 또는 사기죄로 임대인을 형사고소해야할지..
또는 소송으로도 전세금을 받을수 없다면 저도 개인 회생을 진행해야할지 고민입니다. [/INST] 1. 임차권등기명령이 있었다면, 선생님은 대항력있는 임차인이실 겁니다. 이 경우 개인회생에서는 별제권자(정확히는 별제권자에 준하는 권리가 인정되는 자)로 취급됩니다. 이 경우 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임대보증금 반환소송 혹은 약식으로 지급명령을 신청하여 승소하신 다음 강제경매를 진행하여 보증금을 회수할 수 있습니다. (별제권자에 준하는 권리가 인정되는 경우에는 임대보증금반환청구소송 내지 지급명령을 신청하여 승소하지 못하면, 강제경매를 신청할 권리를 확보하지 못합니다) 다만, 강제경매로 회수할 수 있는 금액에서 보증금채권 전부가 보전되는 것은 아닙니다.
2. 당연한 얘기겠지만, 이러한 (경매 진행의) 경우 해당 주택이 다세대주택인 경우 (상대적으로) 간단할 수 있으나, 다가구주택인 경우 주택 전체에 대해 경매를 진행해야 하고, 개별 임차인의 권리가 다른 임차인의 권리에 영향을 미치므로 권리분석 등에 있어 상당히 복잡한 부분이 있습니다.
3. 이외에 전세사기로 임대인을 고소하는 부분은 전세사기 성립요건을 별도로 따져 봐야 합니다. 단순히 보증금을 돌려주지 않는다고 해서 사기죄가 성립되지는 않으니까요. 그리고 선생님의 경우 (전세사기가 성립되지 않는 경우) 임대차관련해서는 자산(임대차보증금)보다 부채(전세대출 80%)가 더 작으므로 다른 채무가 더 있지 않으면 채무초과상태가 성립되지 않으므로 개인회생은 신청불가입니다. 또한 개인회생이 가능하더라도 (전세사기가 성립되지 않으면) 임대차보증금만큼 회수가능한 자산으로 보게 되므로 보증금만큼의 변제금을 갚아야 하는 부분이 있습니다. (이 경우 보증금만큼 변제금이 성립하므로 개인회생이 선생님의 경우 그다지 유리하지 않습니다) </s>