<s>[INST] 안녕하세요.
2/10일이 전세 만기날이고, 이미 이사갈집 계약금 5%로 치른 상태입니다. 만기날 잔금을 치르기로 했는데, 집주인이 세입자를 못구해서 돈을 못돌려준다고 하네요. 저도 잔금을 치를 추가 여유자금은 없는터라 그렇게 되면 계약이 파기됩니다. (만기일 4개월전 퇴거 통보, HF보증보험 가입됨)

만기일날 잔금을 치르지 못해 계약이 파기 된다면, 계약금 5%는 고스란히 날아가는 상태인데, 이때 그 계약금을 집주인에게 청구 할수 있나요? 한다면 구상권 청구? 특별손해배상? 무엇인가요? 
집주인은 자신이 세입자 못구하면 돈 못돌려준다고 미리 고지했으니, 그 손해는 자기때문에 발생하는것이 아니라서 돈 물려줄수 없다 합니다.

그 이후의 절차는 [만기일 돈 못돌려받음 > 임대차등기 신청 > 임대차등기 설정 > 한달후 보증보험 신청] 이렇게 진행할 예정인데, 임대차 등기 설정 이후 그 집에 계속 거주하며 보증보험 신청을 해도 되는건가요? 누구는 나가야한다 그러고, 누구는 머무르다가 HF보증사랑 이사일자 협의하여 돈 돌려받으면 된다 그래서 헷갈리네요. [/INST] 임대인에게 만기일에 보증금을 지급받지 못하면 계약금을 몰취당한다는 사실을 명확히 고지하시기 바랍니다. 만기일에 보증금을 지급하지 못한 책임은 임대인에게 있으므로 미리 고지한 여부와 상관없이 그와 관련된 손해는 임대인이 책임져야 합니다. 특별손해로 인정되어 배상받을 수 있습니다.
보증보험사는 만기 한달 이후에도 보증금이 지급되지 않아야 보증사고로 보기 때문이므로, 일단 만기일 지급이 안되면 보증보험사에 연락해서 상황 설명 후 절차 안내받으면 됩니다. 보통 임차권등기 해두라고 요청하니 임차권등기명령 신청하면 됩니다. 등기부에 기재된 후에는 법적으로 이사 나가도 되고 보증금반환에 문제가 없지만, 약관에 위배되지 않도록 보증보험사와 연락해서 진행하는 게 좋습니다. </s>