<s>[INST] 상황 :
본가는 부산, 2019년 초 서울에 2억 5천 전세방을 얻음.(1월 계약, 2월 입주 및 전입신고)
당시 등기부등본 깨끗하여 믿고 입주했고, 전세보증보험은 당시 주인이 동의하지 않아 가입하지 않음)
당시 계약자는 어머니 명의.
어머니 귀가 후, 자녀(본인)가  전입신고 및 확정일자를 받으려 했으나 계약자가 아니면 안된다 하여 자녀 전입신고만 하고 확정일자 받지 못한 채로 깜박함.
이후 5년이 지난 지금, 주인의 세금 체납으로 방이 공매로 넘어감.(주인은 개인이 아닌 회사)
분배금 신청 등을 하려고 했으나 확정일자를 받지 못하여 받지 못할 상황이 됨.
뒤늦게 (24년 7월11일) 어머니를 전입신고 시키고 확정일자를 받았으나, 선순위 체납자가 너무 많아(등기부 등본상 4페이지 가량이 전부 체납자이고 금액도 어마어마한 상태) 분배금은 받기 불가능한 상황.

이렇습니다..ㅠㅠ 정말 저희 어머니 전재산이고  딸 서울 온다고 힘써서 해주신 전세방입니다..

 구제 방법이 없을지 질문드려요. 제가알아본것을 바탕으로 질문 정리해보겠습니다..

1. 공매 후 새로운 집주인이 나타났을 때 새 집주인으로부터 전세금 받아갈 수 있나요?
2. 새 집주인이 나가라고 하면 나가야 하나요? 나갈때 돈은 받아갈수 있나요?
3. 공매 유찰이 계속될 시에 집주인이 계속 안나타나면 어떻게 되나요?
4. 계속된 유찰 후 제가 구매하려 할때 기존 전세금 만큼 인정받고 추가금만 내면 되나요?(확정일자가 후순위라 이것도 불가능하다고 어디서 들었습니다)
5. 만약 구매한다면, 제가 선순위 채권자들에게 제가 빚을 물어줘야 하나요?
6. 혹시 전세금 반환 소송을 진행할 때, 새 집주인이 나타나기 전까진 현 집주인, 새 주인이 나타난 후에는 새로운 집주인을 상대로 진행 하는것으로 아는데, 승소 가능성이 얼마나 될까요?
7. 한푼도 받지 못하는 것이 거의 확정적인 상황임에도 배분금 신청을 한 상태인데, 혹시 신청한 사실이 추후 소송 등에서 불리하게 작용할 가능성이 있을까요? 그렇다면 취하해야할까요? [/INST] 1. 공매 후 새로운 집주인이 나타났을 때 새 집주인으로부터 전세금 받아갈 수 있나요?
-> 없습니다.
2. 새 집주인이 나가라고 하면 나가야 하나요? 나갈때 돈은 받아갈수 있나요?
-> 나가야 합니다. 받아갈 수 없습니다.
3. 공매 유찰이 계속될 시에 집주인이 계속 안나타나면 어떻게 되나요?
-> 공매가 이루어질 때까지 계속 유찰됩니다.
4. 계속된 유찰 후 제가 구매하려 할때 기존 전세금 만큼 인정받고 추가금만 내면 되나요?(확정일자가 후순위라 이것도 불가능하다고 어디서 들었습니다)
-> 말씀하신대로 대항력이 없어 불가능합니다.
5. 만약 구매한다면, 제가 선순위 채권자들에게 제가 빚을 물어줘야 하나요?
-> 그건 아닙니다. 다만 말소되지 않는 담보물권이 있다면 이는 부담하여야 합니다.
6. 혹시 전세금 반환 소송을 진행할 때, 새 집주인이 나타나기 전까진 현 집주인, 새 주인이 나타난 후에는 새로운 집주인을 상대로 진행 하는것으로 아는데, 승소 가능성이 얼마나 될까요?
-> 지금과 같은 상황에서는 새 건물주를 대상으로 소송을 하더라도 패소합니다. 반드시 현 건물주를 대상으로 하여야 합니다. 승소 가능성은 높으나 집행 가능성에 대해서는 현 건물주의 다른 재산을 확인해보셔야 합니다.
7. 한푼도 받지 못하는 것이 거의 확정적인 상황임에도 배분금 신청을 한 상태인데, 혹시 신청한 사실이 추후 소송 등에서 불리하게 작용할 가능성이 있을까요? 그렇다면 취하해야할까요?
-> 현재로서는 대항력이 없는 상황이기에 크게 실익이 없습니다.
고민이 많으신 상황으로 보이는데 임대차와 관련한 추가적인 문의가 있다면 상담 신청 부탁드립니다. </s>