<s>[INST] 안녕하세요. 현재 임차중인 상가가 경매진행중인데 몇가지 궁금한 점이 있어서 문의드립니다.

현재 배당으로 돌려받을 수 있는 보증금은 없는 상황이고,

1. 상가가 낙찰될 경우 임대인에게 보증금 반환소송을 하고자 하는데 보증금 및 지연이자 발생 기준일을 상가가 낙찰된 날로부터 계산을 해야하는지, 등기상 소유자가 바뀐날을 기준으로 해야하는지 궁금합니다.

2. 상가를 본인(임차인)이 낙찰받을경우 낙찰가에서 보증금 상계처리가 가능한가요? 

변호사님의 소중한 도움 부탁드립니다.
감사합니다! [/INST] 보증금은 계약만료일 또는 퇴거일 중 늦은 날짜부터 지연손해금이 발생한다고 보아야 할 것 같습니다. 상가의 낙찰 여부나 등기상 소유자가 바뀐날짜 등 보다는, 언제 보증금을 지급할 의무가 있는가가 기준이 된다고 생각하시면 됩니다.
선순위자들이 있어서 경매대금으로 보증금이 충당될 상황이 아니라면, 직접 낙찰을 받으시더라도 보증금과 상계처리는 불가능합니다. 선순위자들의 이익에 반하기 때문입니다. </s>