<s>[INST] 안녕하세요.
상당히 복잡한 문제를 문의 드려서 먼저 죄송하다는 말씀을 드리고, 답변을 주신다면 정말 감사드리겠습니다.

1. 2019년 5월에 전세 계약을 체결하였습니다. 2년 후인 21년 5월에 보증금 1억원을 증액하여 계약서를 작성하였고, 23년 5월에 다시 보증금 1억원을 감액하여 계약서를 작성하였습니다.
2. 23년 12월에 이사를 가야해서, 중도 해지를 요청하였고, 부동산에 전세 매물로 등록을 하였고, 아직까지 계약이 되지 않은 상태입니다. 계약서에는 중도해지 시 부동산 비용은 임차인이 낸다라는 특약이 있습니다.
3. 24년 3월에 새로운 임차인이 가계약금 500만원을 걸었고, 계약일이 되었지만, 나머지 계약금을 마련하지 못하여 계약이 되지 않았습니다. 이후 집주인이 갑자기 전세가 아닌 매매를 하겠다고 이야기를 전해왔습니다.

위의 내용과 관련하여 3가지 궁금한 점이 있습니다.

1. 중도해지로 인해 부동산 비용은 저희가 부담해야 한다는 것은 생각을 하고 있습니다. 다만 이는 전세계약을 전제로 하는 것이라고 생각합니다. 따라서 매매로 계약이 체결되면, 이 계약의 복비는 저희가 부담하지 않는 것으로 생각되는데, 어떤가요?
2. 가계약금 500만원을 지급한 사람이 계약금을 마련하지 못해서 최종 계약이 되지 않는 경우에, 500만원의 가계약금이 남게 되는데, 이것은 집주인의 소유가 될까요? 집주인은 아무런 손해가 없는 상황에서, 이 가계약금은 저희에게 권리가 있지는 않을까하는 생각이 들었습니다. 어떤가요?
3. 위와 같이 3번의 계약서를 작성하였습니다. 갱신 계약의 경우 임차인이 3개월 전에 통지를 하면, 계약을 해지가 된다라고 들었는데, 계약서를 다시 작성한 경우에는 갱신 계약으로 보지 않는 걸까요?

여기저기 검색을 해봐도 이렇게 복잡한 경우는 없는 듯해서, 부득이 도움을 요청드리고자 글을 남깁니다.답변부탁드리겠습니다.
감사합니다. [/INST] 1. 통상 이러한 경우 임대인과 임차인 간 협의로 복비 부담의 범위가 결정됩니다. 임대인 입장에서도 매매수수료와 전세계약 중개보수 사이에는 큰 차이가 있다는 것을 알 것이므로, 이 부분을 적극 주장하여 해당 주택에 통상적으로 인정될 전세계약 보증금액에 따른 중개보수의 범위 내에서 합의 보시면 될 것 같습니다.
2. 가계약금에 대해 기존 임차인으로서 주장할 권리는 없을 것으로 사료됩니다.
3. 말씀하신 중도해지시 3개월 후 해지효력발생 규정은 갱신청구권을 행사하여 갱신한 경우에만 적용될 수 있습니다. 계약서 작성했다고 해서 반드시 갱신청구권행사를 통한 갱신이 아니라고 단정할 수는 없습니다. 다만 합의갱신(재계약)인지 갱신청구권행사를 통한 갱신인지는 계약 당시 당사자 의사해석의 문제로 법1률전문가와의 상담이 필요한 부분입니다.
주택임대차를 둘러싼 문제는 당사자들마다 계약한 내용이 매우 복잡 다양하다는 특성이 있어, 큰 금전적 손해가 예상되는 경우에는 향후 법률전문가의 도움을 받으시기를 권유드립니다. </s>