<s>[INST] 저는 임대인입니다. 

상가 2층 임차인이
임의로 옥상에 천막을 덮고 영업을 하고 있습니다.
이행강제금 약 450만원이 2024년 3월말에 부과될 예정이며 위반건축물로 등재될수있다고 구청에서 공문이 왔습니다. 

2023년 5월 상가를 매수했고
매수당시에
계약서상 2층만 계약한 임차인이 불법개조하여 
옥상을 무단점유하고 있는 상태였습니다. 
옥상부분은 현재 임대료를 내지 않고 있고
철거 요청에도 응하지 않는 상태입니다. 

이와 관련해서 임차인에게 아래 2가지 안을 제시하였으나 차일피일미루면서 최근에는 연락도 받지 않는상태입니다. 

제시안
1.  옥상 임대료+이행강제금 
2. 옥상부분 철거

계약기간은 2026년 4월까지입니다. 

제시안대로 진행하고 싶은데 앞으로 어떻게 진행하면 좋을지 조언부탁드립니다 [/INST] 1. 임차인이 임의로 철거해주지 않을 경우, 임대인만 이행강제금을 내는 피해를 볼 수 있습니다.
2. 임대차계약상 옥상사용에 관한 특약이 없다면, 임차인이 옥상을 사용한 기간에 대한 과거 및 장래의 차임을 청구할 수 있고, 아울러 무단으로 건축한 시설에 대해 철거를 청구할 수도 있습니다. 아울러 이는 임대차계약과는 다른 사용이므로, 임대차계약의 해지도 일반적으론 가능할 것으로 보입니다.
3. 임차인이 임의 이행하지 않을 경우, 해결 방법은 소송 뿐이고... 소송을 통해서 이행강제금 등도 손해배상 받는 것이 좋아보입니다. </s>