<s>[INST] 안녕하세요

반전세 계약을 2년 하고 묵시적 계약을 해서 2년 더살다가 퇴거 통보를 하게 되었는데요

3개월전 연락드렸으나 되지 않았고 2개월전 연락이 닿아 조건 듣고 1개월전 퇴거 통보하였습니다.

특약사항에

"계약 만기전 퇴실 시 임차인은 다음 세입자 입주시까지 관리비, 중개보수까지 부담하기로 한다.
(계약 만기일 1개월전 퇴실통보를 하여야 하며, 미 통보시 자동연장으로 간주한다.)"

로 되어 있어 1개월전 퇴거 통보하면 되는것으로 이해하고 있었는데

집주인은 3개월 이전에 통보해야 하며 통보일로부터 3개월 이후 보증금을 돌려준다고 합니다.

1. 주택임대차보호법 10조 강행규정에 따라 임차인에 유리한것은 효력이 있다고 봐야 할지요.

2. 또한 은행 대출 기간이 임대차 계약 만료일과 동일한데, 은행에서는 심사등 시간소요때문에 5영업일 전 대출연기신청을 하라고 하는데(2년연장) 임차권등기를 해야하는경우 계약 만료이후에 가능한걸로 알아 어떻게 해야할지 궁금합니다..

3. 마지막으로 반전세여서 저렇게 임차권등기를설정하고 난 뒤의 월세 및 관리비는 어떻게 처리해야할지 궁금합니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 원칙적으로 만기 2개월 전까지 퇴거통보가 필요하나, 특약에 따라 1개월 전까지 통보한 경우도 유효합니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>