<s>[INST] 세입자가 안들어오면 보증금을 돌려줄수 없다는 임대인의 일방적인 태도에 임차권등기를 하고 
이사를 나왔습니다.

다행히 임차권등기말소 조건으로 새로운 세입자와계약이 됐다고 임대인에게 연락이 왔는데
벽지 변색과 바닥에 일부 패인자국을 이유로 
원상회복을 안했으니 보증금에서 일부를 차감하고 
주겠답니다. 제 개인적인 추측으로 제가 임대인에게 사전 예고도 없이 임차권등기를 한 부분에 대해서 감정이 상한듯 합니다.

처음 입주할때부터 벽지 오염과 장판 상태가 깨끗하지 않았고 당시에 제가 이사하면서 눈으로 발견한 부분은 모두 사진 촬영하여 가지고 있는 상태입니다. 당장 사는데 문제가 없으니 임대인에게 따로 통보하지는 않았습니다. 통상적으로 거주하면서 생기는 경미한 마모.손상은 임차인의 책임이 아닌것으로 알고있었기 때문입니다.

임차권등기가 실행된 이후부터는 동시이행관계가 아닌 보증금반환이 우선 순위인걸로 알고있습니다
보증금 받는대로 바로 등기말소를 해달라는데
제 과실인지 명확하지도 않는 부분을 트집잡아
임대인이 임의로 보증금 일부를 돌려주지 않는다면, 저 역시도 보증금 전액을 받지 못했으니 임차권등기 말소를 안해줘도 되는 부분인가요? 이로 인해 새로운 세입자와 임대인간의 계약에 문제가 생기면 제 과실도 있는건지요? 

저는 임대인의 보증금반환 지연으로 입은 피해에
대한 보상을 한푼도 받지 못했는데 보증금도 깍아서 주겠다니까 너무 억울합니다 [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>