<s>[INST] 저와 공유지분자A는 각각 토지 1/2지분을
상속받아 보유중이었습니다.

공유지분자A가 5천만원 채무를 갚지않아
1/2 지분이 경매로 나왔습니다.

경매기간중 공유지분자A는 제 동의없이
그의 동거녀B(비혼인)와 토지위 무허가건물에
3천만원 보증금을 설정해 가장임대차 계약을 했습니다.
(저는 임대차사실을 모르고있었습니다)
(가장임대차라는건 지인B라는 사람이 동거녀고 경매채무가 5천5백만원인데 보증금이3천이라니 당연히 가장임대차로 보였습니다)

제가 공유지분자A의 모든채무5천5백만원을 변제해주는 조건으로 남은 1/2지분을 넘겨받아
온전한 전체지분을 갖게되었고 A의 지분에 경매취하,저당말소,(건보,시청)압류해제하고 제 앞으로 소유이전등기까지 했습니다.

그런데
공유지분자였던 A가 채무가 해결되자
경매중에 그 동거녀B와 했던 임대차계약 보증금 3천만원을
거론하며 돈을 주지않으면 무허가건물에서 나가지 않겠다 주장합니다.

저는 보증금 3천 안주고 내보내고싶습니다..

1. 여기서 제가 그 동거녀와 했던 임대차계약을 해제할수 있을까요?

2. 가장임대차가 통정거래라며 임대차계약 자체를 무효로 만들수 있을까요?

3. 그냥 강제로 내보내면, 그들이 권리주장하려고 할텐데
그럼 가장임대임이 알아서 드러날까요? (가장임대임이 드러나면 그것도 사기미수라는것같던데.. 그냥 별생각없이 내보내기만 해도될까요?)

4. 또 제가 주장할수있는 법적권리가 있을까요?

5. 이상황에서 이건 또다른 질문인데요.  공유지분자A가 빌린돈은 3천만원대였는데 월이자 3%대출을 받아 2년여만에 채무가 5천만원이 되었습니다. 월이자3%면 월마다 원리금에 이자가 3%씩 붙으면 연이자로 따지면 40%이자정도 되는것같아서 이게 맞는건가싶었습니다. (당시 채권자는 돈갚으러 온 저에게 3%라 이자싸다며 생색냈습니다.. )법정 한도가 연 20%인것 같은데 제가 5천만원 지불했던 채권자에게 고금리를 이유로 20%를 초과하는 부분의 이자를 반환해달라는 법적주장도 가능한가요?

질문이 기네요 답변에 미리 감사드립니다.. [/INST] 1. 임대차계약과 관련된 부분
먼저 B는 토지가 아닌 '건물'에 관한 임대차계약을 체결한 것이므로, 질문자님께서 '토지' 인도청구를 하는 경우에는 '건물'의 임대차계약으로써 질문자님께 대항할 수 없습니다(다만 '건물' 자체가 토지를 사용할 권리를 가지고 있는 경우에는 토지인도청구는 어려울 수 있습니다).
만약 그 무허가건물도 질문자님과 A가 공동으로 상속받은 것으로 볼 수 있는 경우 A는 과반수 지분권자가 아니기 때문에(1/2 '넘는' 지분을 가지고 있어야 합니다) 단독으로 임대차계약을 체결하는 것은 불가능하고, 그와 같이 체결한 임대차계약은 질문자님께 효력을 주장할 수 없는 것이므로 질문자님은 건물인도 및 B의 퇴거를 요구하는 소송을 할 수 있고, B는 퇴거하여야 합니다. 가장임대차 여부를 따질 필요도 없이 그자체로 효력이 없다고 볼 여지가 있습니다.
2. 이자제한법상 최고 금리는 연20%이고, 채권자가 이를 초과하는 이자를 수령한 경우 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.
질문자님의 상황 중 특히 임대차계약과 관련된 부분은 토지와 건물이 모두 얽혀있고, 지분 문제도 있어서 간단한 사안은 아니라고 생각됩니다. 상세한 상담을 받아보실 것을 권해드립니다. </s>