<s>[INST] [1번 질문] : 특약의 적용 범위
* 특약 내용
1. 본 계약은 임차인 1순위 조건의 계약이며 임차인 잔금 지불전까지 신탁(수협은행)말소 및 소유권이전하기로 하며 임대인은 임차인의 재산권행사(제한물권 설정등)에 방해할 수 없다. 신탁말소 불이행 시 계약은 무효로 하며 계약금 및 잔금은 전액 반환한다.

상기 특약이 '임차인 대항력 형성 시기' 및 '세금 체납 시 계약 해지' 까지 충분히 포함할 수 있는 내용일까요?

중개보조인은 그렇기 때문에 관련 특약을 넣으면 중복이라고 넣지 않아도 된다고 이야기 합니다.
세금 체납의 경우는 체납액이 있으면 대출이 되지 않기도 하며, 1순위 계약이라는 내용 자체가 이를 보장한다고요.

[2번 질문] : 특약 내용 압축
* 특약 내용
1. 전세보증보험 가입이 불가할 경우, 본 임대차계약을 무효로 하고 계약금, 잔금 등 임차인이 임대인에게 지급한 금원 전액을 임차인에게 즉시 반환한다.
1. 본 임대차계약 기간 중 임대인이 임차대상 목적물을 양도함으로써 임대인이 변경될 경우 사전에 임차인에게 그 사실을 고지한다. 양수인(신규 임대인)의 보증사고 이력 등으로 보증가입이 불가한 경우 계약해지 및 보증금을 반환한다.
- 임대인이 위 1항의 의무를 위반하여 양도사실을 임차인에게 통지하지 않은 경우, 임차인은 본건 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있다.
- 임차인은 위 1항의 통지를 받은 경우에도, 임대인 변경에 동의하지 않을 경우 2주 이내에 이의를 제기하고 본 임대차계약을 해지할 수 있다.

처음엔 특약 추가에 동의했으나, 계약서 수기 수정이라 해당 특약 내용을 줄여달라고 합니다.
어떻게 축약을 하면 좋을까요?

[3번 질문] : 인감증명서와 다른 인감도장으로 계약
임대인의 수임자와 계약을 했습니다. 인감증명서 상의 도장과 계약서에 찍은 도장이 차이가 있었습니다. (계약서에 사용한 도장은 인감증명서 x)

수임자 측은, 임대인이 인감도장을 계속 맡길 수 없기에 증명서로 대체하는 것이며.
아무런 문제가 없다고 합니다.

정말인가요? [/INST] 1. 임차인이 대항력을 확보할 수 있도록 해줘야 한다는 특약으로 보이기는 합니다. 다만, 이견이 있을 수는 있으나 계약서 특약사항을 문언적으로 봐야지 세금 체납시 계약해지까지 가능하다는 특약으로까지 확대하기는 어려울 것으로 보입니다. 원하시는 특약사항이 있으면 구체적으로 기재하시기 바랍니다.
2. 임대인 변경과 관련한 내용에 대해서는 굳이 특약에 기재하지 않으셔도 통지 없이 임대인 변경이 이루어진 경우 대법원 판례에 따라 안 날로부터 상당한 기간 이내에는 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차해지를 할 수 있습니다. 물론, 임차인 입장에서는 넣어도 좋을 것으로 보이고, 두번째 문장(양수인~반환한다)에 대해서는 삭제하셔도 큰 차이가 없을 것으로 보입니다.
3. 대리인과 계약을 한 경우 본인의 의사가 반영된 계약이라면 큰 문제는 없을 것입니다. 본인과 직접 전화통화(영상통화)도 하시고 신분증 확인도 하시기 바랍니다. 본인과 연락이 되지 않는 경우에는 인감도장이나 인감증명서를 받는 경우라고 하더라도 위험할 수 있습니다.
4. 한편, 신탁등기가 되어 있는 임대차계약은 그 자체로 일반적인 계약보다 위험합니다. 신탁회사가 부동산의 소유자이고 신탁등기가 말소되지 않으면 대항력은 확보되지 않으며 모든 위험은 임차인에게 돌아오기 때문입니다. 이 점 또한 참고하셔서 계약 진행여부를 결정하셔야 할 것입니다. </s>