<s>[INST] 안녕하세요. 
23년 2월 임대차계약이 종료되어 10개월간 전세보증금을 반환받지 못했습니다.
물건은 오피스텔이며 오피스텔 전체 호실 공동 담보로 선순위 근저당권 설정이 되어있습니다.(건물가액 60억, 선순위설정액 44억)
임대인과 계약 이후 약 9개월이 지난 후 오피스텔 전 호실이 매매되어 현재 임대인(법인)으로 변경되었습니다.

처음에 1-2개월 지난 후 반환한다 하였으나 약속을 지키지 않아 현재까지 이르렀으며 임차권등기 후 전출한 상태입니다.
현재 전세금반환소송은 개별진행중에 있습니다. 다른 호실 임차인들에게도 이를 알리니 다른 임차인들도 돌려받지 못한 분들이 몇분 계셨고
그 중 일부 호실은 다른 채권자의 가압류로 임의 경매가 개시되었습니다. 이 경우 1순위 설정자가 건물 전체를 경매를 넣을 수 있다고 알고 있어 많은 세입자들의 피해가 예상됩니다.

그럼에도 불구하고 올해 입주한 세입자는 총 18세대가 됩니다만 보증금을 돌려받았다는 세입자는 없습니다.
임대법인 소재지를 방문하였을 때 각종 체납고지서들을 확인하였고 법인대표와 통화하니 본인이 다른 사업도 운영하고 있어 자금 상황이 어렵고 현재 변제계획이 없다고 합니다.

전세피해센터에서 상담하니 전세사기피해자로 결정받는 것이 좋다고 하며 형사고소를 진행하길 추천하였습니다. 그러나 형사고소를 진행할 때 보증금 미반환에 고의성이 있어야 한다고 하는데 고의성을 입증할 수 있을까요? [/INST] 전세사기 등과 관련하여 문의주셨습니다.
일단 보증금 반환청구 민사소송 등을 개별 진행 중에 있다고 하시니, 경매를 중지시키기 위하여는 임대인을 전세사기로 형사고소 하시는 방법을 권장 드립니다.
만약 임대인을 형사고소 한 다음 전세사기피해자로 인정 받게 되신다면 전세사기 특별법상 권리를 행사할 수 있고 경매 중지 등을 청구할 수 있습니다.
세입자분들의 공동대응이 꼭 필요한 시점입니다. 상담문의 주시면 보다 자세히 안내드릴 수 있도록 하겠습니다. </s>