<s>[INST] 안녕하세요. 저는 올 4월에 임차인 승계 조건으로 아파트를 매입했습니다. 
9월 30일에 새 임차인이 들어오기로 계약이 되어, 기존 세입자에게 전세금을 반환해야 합니다.
그런데, 제가 아파트 계약 시 기존 임차인의 전세금 대출 여부를 확인하지 못했습니다.
매도인에게 확인하는 것이 제일 확실하나, 매도인은 현재 연락이 안 되는 상태입니다. 
중개사와 임차인에게 문자로 확인한 바로는 전세금 대출이 없다고 합니다. 
그런데, 이 말만 믿고 임차인에게 전세금을 반환해도 될 지 불안합니다. 
1. 아파트에 질권이 설정된 경우, 전세 만료 시점에 은행에서 연락이 온다고 하는데 바뀐 집주인에게도 연락이 오나요? 
2. 또, 인터넷에 검색을 해보니 전세금 대출을 받으려면 계약서 원본을 은행이 보관해야 하기 때문에 전세 만료 시 전세 계약서 원본을 가지고 있는 지 확인하면 되지 않냐는데, 맞나요? 
3. 은행에 확인해 보라는데, 임차인이 어느 은행에 대출을 받았는지 알면 확인이 가능하겠지만 대출 여부를 모르는데 어떻게 확인하라는 건지? 
인터넷을 여러 군데 검색해 봐도 명확한 답변이 없어서 이렇게 문의 드립니다.  
요약, 임차인을 승계 조건으로 매매한 경우, 임차인의 전세금 대출로 아파트에 질권 설정이 되어 있는지를 정확하게 확인하고 싶습니다. [/INST] 서울보증보험을 대리하여 관련 업무를 다년간 한 경험을 토대로 답변 드리면 은행의 위임을 받은 업체가 전세 만료 시점 즈음에 '임대차보증금을 은행에 우선 지급하여야하고 임차인에게 지급하여서는 안된다'는 내용의 우편물을 바뀐 임대인에게 송달합니다. 이러한 우편물이 오지 않았다면 근질권이 설정되지는 않은 것으로 보입니다.
전 소유자와 임차인 모두 근질권설정 여부에 대해 말하지 않으면 새로운 아파트 소유자는 근질권이 설정되어 있는지 여부를 알 수 있는 방법이 없어 보입니다.
이러한 경우 실제 근질권이 설정되어 있었다 하더라도 아파트 신소유자는 근질권 설정 여부에 대해 선의 무과실이므로 추후 임차인에게 임대차보증금을 반환하여도 그 반환에 항변할 수 있을 것으로 보입니다 </s>