<s>[INST] 임대인이 6개월에서 2개월 사이에 연락이 없다가 갑자기 월 차임을 약 50% 가량 인상하여 임차인이 묵시적 갱신 행사하자,
임대인이 갱신일(내지 만료일)로부터 약 1주일 남은 상태에서 주임법 제7조에 근거하여 보증금과 차임을 각 5프로 내로 인상하여 보증금증감청구권 행사하는 내용증명을 보낸 상황입니다.

1) 묵시적 갱신과 무관하게 임대인이 보증금 증감청구권을 행사할 수 있나요?

2) 주임법 제7조에 의하면, 보증금 증감청구권은 임대차계약이 있은 후 1년 이내에는 행사하지 못한다고 되어 있습니다. ★이때 "임대차계약이 있은 후"의 기산점은 묵시적 갱신을 새로운 계약으로 보아 묵시적 갱신이 된 계약지점인가요, 아니면 최초의 계약이 있던 지점인가요?★

3) 이 경우, 보증금을 유지하고 월 차임을 올리는 방법으로 조정하는 방법도 여전히 유효한가요? 그 경우 추가 인상되는 월 차임의 계산 방식은 어떠한가요? 인상 가능했던 보증금(5%)에서 24개월로 균등하여 나누어 그 만큼 월 차임으로 추가 인상되는 방법인지, 단순한 당사자간 협의인지 궁금합니다.

4) 만일 보증금증감청구가 인정된다면, 계약서를 새로 작성할 필요 없나요? 인상일을 확인하는 서면만 받아두더라도 유효한가요?

2)가 제일 궁금합니다 ! [/INST] 1. 묵시적 갱신이 되었다고 하여도 갱신된 계약기간에 대해 주임법 제7조에 따른 요건이 충족되는 경우라면 차임 등 증감청구권 행사는 가능합니다.
2. 주임법 제7조 제1항에 따르면, "당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다."고 규정하고 있습니다.
주택임대차보호법 제7조의 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 등 참조).
3. 질의하시는 것처럼 인상할 보증금을 월차임으로 계산해서 보증금을 인상하지 않고 월차임을 5%보다 조금 더 인상해서 지급하는 방식으로 처리하기도 합니다. 다만, 임대인과 협의하시어 진행하시는게 좋을 것 같습니다.
4. 계약관계를 명확하게 하기 위해 계약서를 다시 작성하시는게 좋습니다. 다만, 계약서 내용이 이전과 다르게 불리하게 변경되거나 하는 경우라면 계약서 작성을 굳이 하지 않으셔도 괜찮습니다. </s>