<s>[INST] 전세만기예정으로 만기 3개월전 퇴거통보하였습니다 (보증금 일부 전세자금대출)
임차인 구해지지 않아 만기일에 이사가지 못하면 현거주지 전세대출이자와 동시 이사진행예정인 상가 월세 등 손해 발생함을 이전 통화 시 고지하였습니다(통화녹취있음)

만기 1개월전인 2023년 12월말일까지 신규 임차인 구해지지 않아 
12월 말 대면 시 특정일 이후 전세대출이자에대해 임대인측이 지불함을 구두 합의하였습니다
대출연장을 위해 날짜 임의 설정된 계약서 작성 시
"만기일 전세보증금 미반환으로 인해 대출연장을 위한 조건부계약이며
신규임대차 계약 시 계약종료됨과 특정일 이후 전세대출이자에대해 임대인측이 부담한다
계약일까지 보증금반환을 위해 최선을 다하며 보증금 미반환시 임차인에게 발생하는 손해에대해 배상한다"고 특약 기재하였습니다
임대인 임차인 모두 도장 찍어 계약서 작성되었습니다

4일 뒤 임대인이 전화 와 사례확인해보니 임차인 거주하며 이자에대해 요청하는것은 법적으로 맞지 않는다며 전세대출 이자에대해 전액 부담배상불가하며 일부만 지불하겠다합니다
거주하기때문에 보증금 6억에대해 전액 이자 배상요청하지 않았고
 이사를 가지 못 해 발생하는 손해 실비인 전세대출이자에대한 지불을 요청한 것이고 발생하는 손해의 일부에대해서만 요청한 것이며 이미 합의한 내용임을 이야기하였으나 법적으로 요청할 수 없는 부분이라 이야기합니다 
이미 합의하여 계약서 작성한 부분인데 임대인에게 과도하게 불리한 내용의 특약은 효력이 없다고 이야기하는 상황입니다

관련하여 
1. 이미 합의하여 계약서 작성한 내용인데 임대인이 이행 거절이 가능한가요? -퇴거 시 이행하지않으면 법적으로 지불요총할 수 있는지
2. 특약에 임대인 주장과 같은 제한이 있는지요?
3. 임대인이 특약 이행을 하지 않는다면 만기퇴거하겠다는 내용증명을 보내고 보증금반환소송이 가능한지요?
4. 전세대출 질권설정된 것으로 알고있습니다. 보증금 전액에대한 지연이자 청구 가능한지요 [/INST] 1. 구체적인 특약내용을 살펴봐야겠지만 당사자간 약속한 내용은 당연히 청구할 수 있습니다. 임대차보호법에서 강행규정 위반으로 무효가 되는 것은 임차인에게 불리한 규정을 의미하고 별도의 민법상 무효사유가 없는 한 해당 약정이 무효로 되지 않습니다.
2. 특약이행을 하지 않는 경우 상당한 기간을 정하여 최고하고 이를 이행하지 않으면 계약 해지할 수 있다고 판단됩니다. 그 후 보증금 반환 및 손해배상(이자 등) 청구 소송을 진행할 수 있습니다.
3. 전세대출(보증금)에 질권이 설정된 경우 해당 금융기관이 만기 후 직접청구권을 가집니다. 하지만 이에 대해서도 질권자를 불리하게 하지 않는 한 임차인이 보증금 전액을 청구해도 별 문제 없습니다.
4. 보증금에 대한 이자는 통상손해로서 이사를 하여 점유를 인도하기 전까지는 청구하지 못하는 것이 원칙입니다. 다만 전세대출 등 특별손해는 청구할 수 있습니다만 구체적인 내용을 확인할 필요가 있습니다. </s>