<s>[INST] 8월30일 아파트 전세계약 만기를 앞두고 있습니다.
새로운 세입자를 들여야 기존 임차인에게 보증금을 줄 수 있는데,
만기 날짜가 다가오고 있어서, 현재는 임대인의 지인들에게 보증금을 융통하고 있는 중입니다.

임대인은 임차인에게
"8월30일이 전세만기일인데, 현재 반환 보증금을 마련하기 위해서 지인들에게 보증금을 융통하는 중이다. 정확한 퇴거날짜와 시간을 알려달라"고 문자했고
임차인은 임대인에게
"9월말까지 이사날짜 조정은 가능한데, 임대인이 원하면 8월30일에 퇴거하겠다"고
답장을 했습니다.

이에 임대인은 임차인에게
"될 수 있으면 새로운 세입자를 9월말까지 구하도록 하겠다"고 했고
임차인은 임대인에게
"미리 정확한 날짜를 알려주면 그 날짜에 맞춰주는 것은 가능하다. 또한 미리 알려주면 9월말 이전이라도 조정이 가능하다"
라고 답장을 했습니다.

질문1.
임대인과 임차인의 문자 내용은 기간을 9월말까지로 한 새로운 임대차계약으로 볼 수 있나요?

질문2.
이와 같은 문자는 임대인의 보증금 반환 기한과 임차인의 퇴거 기한을 9월말까지로 연기한다는 합의로 볼 수 있나요?

질문3.
이와 같은 문자는 이사 날짜의 조정에 대한 내용일 뿐이므로, 임차인은 임대인에게 8월30일부터 이사 나가는 날 까지의 보증금 미반환 지연이자를 청구할 수 있나요?

질문4.
만약에 임차인이 8월30일에 맞춰서 새로운 집을 계약하였으나, 이사날짜를 조정해주느라 새로운 집의 계약금을 내지 못해 계약이 파기되었다면, 임차인은 이에 대한 피해보상금을 요구할 수 있나요? [/INST] - 질문1, 질문2와 관련하여, 임대인과 임차인이 주고받은 문자는 2024. 8. 30.을 기준으로 임대차계약은 종료하되, 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차주택 인도의무 이행일을 2024. 9. 말로 연기하기로 하는 합의라고 보아야 할 것 같습니다.
- 임대차계약 종료 후 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차주택 인도의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인 역시 임차주택 인도의무를 이행하고 있지 않은 때에는 임대인의 보증금반환의무 이행지체에 따른 지연손해금을 청구할 수 없습니다. 따라서 임차인은 임대인에게 8월 말경부터 9월 말경까지 기간 동안의 지연손해금을 청구할 수 없습니다.
- 기재해주신 내용에 따르면 새로운 임대차계약상 계약금은 특별손해에 해당하고, 이러한 특별손해는 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 상대방에게 배상책임이 인정됩니다. 따라서 임대인에게 8. 30.까지 보증금이 반환되지 않을 경우 새로운 임대차계약상 계약금 상당의 손해가 발생한다는 사실을 알렸음에도 임대인이 8. 30.까지 보증금을 반환하지 않는 경우 손해배상청구를 할 수 있을 것입니다. 다만 이 사건의 경우 이미 임대인과 임차인 사이에 보증금 반환 시기를 9월 말로 늦추는 데 합의하였다는 것이므로, 이러한 상황에서 8. 30.까지 보증금이 반환되지 않았음을 이유로 특별손해를 청구하는 것은 받아들여지지 않을 것 같기는 합니다. </s>