<s>[INST] 위치 : 경기도 화성시 오피스텔
전세권 설정 : 8500만원 설정중으로 등기에 명시된 기한은 만료되었으나 말소 절차는 별도로 진행하지 않은 상태 (등기권리증 기준 존속 기간 : 16년 8월 - 18년 8월)
[임대인과의 상황]
23년 7월 임대인에게 10월 이사 일정을 알렸으며,
다음날 7천만원의 전세금액으로 매물 등록하였다고 연락을 받았습니다.
그리고 일부 짐을 오피스텔에 두고 10월 중순 이사를 나오게 되었습니다.
이후 11월 관리비부터는 임대인이 지불하고 있으나 다음 세입자가 구해지지 않아 전세금을 반환받지 못한 상태입니다.
금주내에 차액인 1500만원이라도 우선 반환이 가능한지 임대인에게 연락할 예정입니다,

[문의사항]
1. 차액을 지급받을 경우, 전세권 설정 금액이 다르지만 경매 신청이 가능한지?
물론 차액을 지급받지 못할 경우에도 기존 전세권 설정으로 경매 신청을 검토하고 있긴합니다.
2. 임차권 등기 명령의 경우 임차권 등기 이후 기간에 대해서만해금 청구가 가능하다는게 맞는지? 아니면 23년 10월 이사 이후 임차권 등기 명령 전기간에 대해 청구할 수 있는 방법이 있나요?

거주기간동안 별탈없이 지내서 왠만하면 좋게 기다리려고 했는데, 너무 오래 기다린 것같아 이제는 행동하려고 합니다.
경매 및 임차권 등기 명령에 대한 차이점을 대략적으로 인지하고 있긴하나 평소에 접하지 않은 어휘와 절차들로 어떤 것이 저에게 좋은 방향인지 판단이 서지 않는 상태입니다.
관련해서 조언 부탁드립니다. [/INST] 1. 일부를 지급받는 것과 관계 없이 전세금을 반환받지 못할 경우 전세목적물에 대하여 임의경매 신청이 가능합니다.
2. 지연배상은 임의경매 절차를 통해서 배당받을 수는 없고 지연배상을 받기 위해서는 임대인을 상대로 보증금반환과 지연배상을 청구하여야 합니다.
3. 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차주택의 반환의무는 동시이행관계에 있으므로 지연배상을 청구하기 위하여는 임대인(전세권설정자)에게 오피스텔을 반환하여야 합니다. 그러나 아직까지 오피스텔에 짐을 두고 임대인에게 반환하고 있지 않은 상태이므로 임대인에게 반환한 이후 시점부터 지연배상을 청구할 수 있습니다.
4. 오피스텔에 대한 임의경매 절차에서 보증금을 모두 반환받을 수 있고 앞으로 발생할 지연배상에 별 관심이 없으시다면 임의경매절차를 진행하시며 되고 그 이외의 경우라면 임대인을 상대로 보증금반환청구의 소를 제기하여 보증금과 지연배상을 청구하여야 합니다. </s>