<s>[INST] 안녕하세요. 현재 오피스텔에 2년 전세로 거주하고 있으며, 만기는 2024년 4월말이나 임대인이 만기에 전세금을 돌려주지 않을 것 같아 상담드립니다. 임차보증금은 2.3억이며 시세가 2.2억으로 보증보험은 가입하지 못했습니다.
사건을 시간순으로 설명드리면 아래와 같습니다.
2022. 04. 29 전세계약 체결
2022. 05. 06 임대인의 오피스텔 매매계약 체결(임대인이 바뀌었다는 사실은 따로 통보받은 적이 없으며, 2023년 1월 중 문득 등기부등본을 떼봐야겠다는 생각이 들어 이때 변경 사실을 인지했습니다.)
2023. 10. 06 임대인 이름으로 제가 거주중인 오피스텔에 신용카드 연체대금 납부독촉장이 도달하였고, 오피스텔 등기부등본상 기재된 임대인 소유의 아파트가 임의경매개시 결정이 난 것을 확인하였습니다. 제가 계약한 부동산을 통해 임대인은 총 8채의 오피스텔을 매입하였다는 사실을 알게 되어 임대인이 소유한 또다른 아파트 주소지로 등기부등본을 발급하여 확인했을때 해당 아파트 또한 임의경매개시 결정이 난 것을 확인하였습니다. 임대인은 카카오톡 삭제 및 휴대폰을 꺼놓고 잠적중입니다.
2023. 10. 10 임대인 주소지로 임대차계약해지 내용증명 발송하였으나 폐문부재 되었습니다.
이러한 상황에서 임차보증금을 최대한 확보할 수 있는 방안이 어떻게 될지 질문드리며, 아래는 그 과정에서 몇가지 궁금한 점들입니다.
1. 임차보증급지급명령 절차부터 먼저 밟는 것이 좋을지, 바로 소송절차를 진행하는 것이 좋을지
2. 현재 피해 임차인 6명이 공동대응 준비중인데, 민사소송 진행시 각자의 상황(계약만기일 등)이 다른 만큼 소송을 따로 진행하는 것이 좋을지, 공동으로 소송하는 것이 좋을지
3. 소송 승소 후 임대인이 보유한 타 재산에 대해 선순위채권자가 없다면 해당 재산 처분 금액을 전세사기피해자 임차인들이 배부받을 수 있는지
4. 전세계약만기가 7개월 남은 상황에서 내용증명을 보내는 것이 법적 효력이 있는지

바쁜 와중에 답변주셔서 감사합니다. [/INST] 1. 송달이 안 될 가능성이 높아 지급명령른 의미가 없어 보입니다. 바로 소제기하는 것이 좋습니다.
2. 공동대응이 더 좋아 보입니다.
3. 예. 배당 받을 수 있습니다.
4. 내용증명은 별 소용이 없어 보입니다. 임대인의 행위가 사기 등 불법행위에 해당한다면, 임대차 잔여기간과 관계 없이 대한 손해배상을 바로 청구할 수 있습니다. 내용증명 없이 바로 소제기 하시고 고소도 검토하는 것이 필요해 보입니다. </s>