<s>[INST] 안녕하세요

제가 소유하고 있는 집에

세입자가 전세계약을 2년을 체결했는데

지난번 정권에 만들어진

세입자 가 원하면 전세금 상승률을 맥시멈 5% 까지 추가로 2년 거주할수있도록 만들어진

법 떄문에

전세입자가 4년을 거주했습니다

근데 그 세입자가 추가로  전세계약을 하고싶다고 

하는데요


1.  4년이 지났어도 갱신하는경우라면 5% 이상 못올리는것으로
알고있습니다. 

다만 추가로 갱신하는경우에는 2년뒤에는 제 마음대로 해지가 가능하고
강제가 아닌,  저와 세입자와의 협의후에 제가 동의하면
연장하고싶은데요

그럴려면 임차인의 계약생신요구권을 막아야하는데
새로 하는 전세계약서에 

"이 전세계약은 2년만 유효하고, 임차인이 원하더라도 , 임대인이 동의하지않으면
전세계약을 연장할수 없다.  즉 계약갱신요구권을 거절할수있다"

라고 기재하면 효과가 있을까요?




2.
저는 현재 집 매도도 검토하고있습니다.  
2년 전세계약 하더라도 ,  2년안에  매입 희망자가 나타나면
세입자가 거부하더라도 집을 매도할수 있나요?


3., 
만약 세입자가 거부하면 집을 매도 못하는 경우를 대비해서
유선상으로 ,  전세계약 2년동안이더라도  1년 거주한 이후에 매입희망자가 나타나면
전세입자는  집 구경 및 , 집 매도에 동의한다 라는것을 대답받긴했는데요.

계약서에도 이러한 내용을 기재하려고 합니다

"전세계약기간동안,  1년을 거주한 이후라면,  이 집에 대한 매입희망자가 나타나면
전세입자는 집 매도에 동의하며, 매입희망자가 원할시 집을 비워준다"

라고 기재하면 효과가 있을까요?


4. 제가 위에 문의드린 1,  3번 상 제가 계약서에 추가 기재하려는 내용이
임대차 보호법을 위반한다던지, 주임법규정을 반한다다던지 해서
효력이 없을까요?


[특약의 내용이 주택임대차보호법을 위반한 내용으로 임차인에게 일방적으로 불리한 것은 그 효력이 없는걸로 알고있습니다. 
( 주임법규정에 반하여 임차인에게 불리한 약정은 무효가 된다는 점, 강행법규 위반)] [/INST] 2년 거주 후에 재계약할 당시에 임대차계약서 특약사항에 <임차인의 갱신요구권행사에 따른 재계약이라는 사실>을 명시하였는지에 따라서 달라질 것입니다.
우선, 명시한 경우에는 이번 임차인의 갱신요구를 거절하여도 될 것입니다. 그럼에도 불구하고 다시 재계약을 하는 경우에는 2년 동안 차임연체 등 특별한 사정이 없는 한, 임차인에게 명도를 요구하지는 못합니다. 다만, 매매하는 것은 임대인의 권리이므로 가능할 것인데, 만일 임차인에게 고지하지 아니하고 매매를 진행할 경우 임차인은 매매 이후 상당기간 내에 이의를 제기하여 질문자에게 보증금반환을 요구할 수 있을 것입니다.
한편, 명시하지 않았다면, 이번에 재계약을 하면서 계약서에 해당 내용을 명시하시기 바랍니다. 그러면, 향후 2년 후에는 임차인이 갱신요구를 하더라도 거부하셔도 될 것입니다. 이 경우에도 매매하는 것은 임대인의 자유이나 1년 이후에 매수자가 나왔으므로 약속한 대로 이사를 가야하는 것은 아닙니다. 주임법에 위반되는 약정이기 때문입니다. </s>