<s>[INST] 현재 거주 중인 집에 대해 보증금 3억에 180으로 들어가있으며, 올 현금으로 진행했습니다. 건물 자체가 한 건물주에게 있고, 그 5층 짜리 건물 중 1층을 제외한 2-4층엔 각 샵이 하나씩(상가), 5층에만 단독 주거시설이 있는 상가 주택 형태입니다. 2024년 2월 9일 만기로 작년 11월 중순 집주인이 연장 의사를 여쭤보셨을때 구두로, 보증금 중 일부를 전세대출로 전환하고 싶다고 말씀 드렸고 대출이 가능할 것이라고 말씀하셔서 알겠다고 한 것으로 일부 조건(전세 전환)을 전제로 진행하는 것으로 했었습니다. 12월 중순 저희가 막상 대출을 알아보니, 현 건물의 공시지가 이슈로 인해서 전세대출이 불가능(일반 전세도) 하다는 것으로 말씀 드렸을때 집주인 분이, 그럴리가 없다며 본인 건물에 저당을 잡은 하나은행 측을 소개해주셨고 결론적으로 대출이 어렵게 되었습니다. 저희가 보증금 반환이 가능해야 다음 이사가 가능하니 이 부분에 대해서 말씀을 드리니 이미 묵시적 연장을 쓴거라며, 자신은 새로운 세입자가 와야 돌려줄 수 있다고 하는 상황입니다. 저희도 2월 초에 집빠지는 것을 감안하면 세입자 구하는 시간에 버퍼가 필요한 부분을 이해했기에, 1-2개월 정도 연장해서 사는 부분까진 고려하며, 저희가 집 알아보는 것을 잠시 홀드하게 되었습니다. 이번에 현재 집에 계약을 원하는 새 세입자가 대출을 알아본 결과, 물건 이슈로 대출이 어려워서 가계약이 깨지게 되면서 저희 이사가 지속적으로 불투명해지는 상황에, 대출이 되지 않는 것이 개인의 이슈가 아닌 매물지의 이슈인데 이것을 저희가 계속 감당해야 하는지 맞는게 모르겠습니다.민사적으로 해결할 방법이 있을까요? [/INST] 작년 11월 중순경 임대인과 주고받은 의사의 해석이 쟁점입니다.
전세대출이 안되면 계약갱신 하지 않겠다는 의사로 보아, 전세대출이 불가능해졌으므로 계약갱신은 없는 것으로 주장할 수 있습니다. 그러면 이미 계약은 종료되었으므로 즉시 보증금반환 청구가 가능합니다.
설사 계약갱신 여부에 대한 명확한 의사가 없는 것으로 보아 묵시적 갱신이 되었다고 보더라도, 묵시적 갱신의 경우 해지통지 후 3개월 경과하면 그 효력이 발생하므로 '전세대출 불가로 이사가겠다고 통지'한 시점 후 3월이 지나면 보증금반환 청구가 가능합니다.
임대인은 임대차계약이 기간만료로 종료된 이상 보증금반환의무가 있고 그 미지급으로 인한 손해는 임대인이 부담합니다. 다만 가계약금 등의 특별손해는 임대인이 알았거나 알 수 있었던 경우 청구할 수 있으니 미리 고지하시기 바랍니다. </s>