<s>[INST] 안녕하세요? 임대차계약 동시이행항변권 문의드립니다.
아파트를 매수해서 전세를 줬습니다(이른바 갭투자). 매매 진행 중에 임대차 계약을 체결했습니다.
1월 31일에 매매잔금과 전세잔금을 동시에 하기로 했습니다.
그런데 부동산 중개인으로부터 임차인이 1월 31일에 전세잔금을 주기가 어렵다는 연락을 받았습니다. 그래서 저는 우선 제 돈으로 매매잔금을 치르고, 임대차계약은 1월 31일 이후 채무불이행으로 전세계약금을 손해배상금으로 하여 계약을 해제하고자 합니다. (채무불이행시 서면 최고 후 계약 해제 할 수 있고, 계약금을 손해배상의 기준으로 보기로 계약함)

Q1. 임차인의 임대차계약 잔금지급의무와 임대인의 부동산 인도의무가 동시이행항변권 관계에 있는지?
Q2. 만약 동시이행항변권 관계에 있다면 1월 31일 잔금일에 부동산에 방문해서 중개인에게 아파트 카드키와 비밀번호를 알려주면서 임차인 잔금지급 시 전달해달라고 함으로써 저는 이행제공을 하고 이를 통해 임차인을 이행지체 상황으로 만들면 이후 채무불이행으로 임대차 계약을 해제할 수 있는지? [/INST] 1. 일반적으로 임대차계약 관계에서 임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 임대차 목적대로 사용·수익할 수 있는 상태로 인도할 의무는 임차인의 임대인에 대한 보증금 지급의무와 동시이행관계에 있습니다.
2. 동시이행 관계에 있는 인도의무의 이행은, 기재하신 대로 중개인에게 아파트 카드키를 맡겨 두고 비밀번호를 알려 주면서 임차인의 잔금 지급 시 곧바로 제공할 수 있도록 하면 충분할 것으로 보입니다(혹시 이외에 부동산 출입 등을 위해 필요한 추가 정보 등이 있으면 함께 제공해 두어야 합니다).
3. 이렇게 이행제공을 해서 상대방을 이행지체 상태에 놓이게 한 뒤, 내용증명 등을 통해 상당한 기간(2주 전후)을 정하여 그때까지 전세잔금을 지급하지 않으면 계약을 해제한다고 최고하고, 이후 해제 통보를 하면 됩니다. </s>