<s>[INST] 7월 15일 전세만기입니다.
집주인이 6월말부터 돈없다고 세입자 구해지면 주거나 허그청구하라는 상황이고 저희는 계약종료일 맞춰 이사예정입니다. 전세만기일 2개월전에 통화로 더이상 계약연장하지않겠다고 서로 합의했으나 녹취가 없고, 갑자기 돈없다고하셔서 내용증명을 보냈으나 수령하지않으셔서 직접 전달했어요.
그리고 혹시 몰라 전세계약종료확인서 요청했으나 안써주셨고 기한이 다되어가서 진짜 미친듯이 닥달해서 중도해지합의서 받아놨는데 합의일은 비워놓은 상태고 이와중에 매수자가 생겼습니다.

매수자가 전세계약종료일 2일전인, 13일 계약금 10% 8월초 나머지 잔금 치루기로 했습니다.
집주인 입장은 집을 빨리 팔고 털고싶으니 계약금 받을때, 잔금 치룰때 모두 저희를 대동해서 삼자대면으로 그 자리에서 매수자한테 돈 받으면 바로 이체해줄테니 임차권등기설정하지말고 기다리라는 상황입니다. 그런데 이 모든게 구두상의 약속이라 더이상 믿고싶지않고 편의 봐주기도 싫어서 임차권등기설정하려고보니 승인완료까지 한달이상 소요되는데 매수자 잔금대출 시기와 겹치게 되어서 매수자가 대출을 못받게되면 집도 안팔리고 정말 골치아픈 상황이 됩니다.

저희가 이상황에서 임차권등기설정 하지않고... 전입신고를 빼지않는것만으로도 대항력이 유지되는지 궁금합니다. 아니면 집주인이 확약서라도 써주겠다하는데 이건 법적으로 효력이 없을것같은데 맞나요? 법적으로 갖춰놔야할게 뭐가있나요? [/INST] 1. 허그 가입이 되어 있다면 허그를 통해 보증금 이행청구를 하시는게 가장 안전하실 것으로 보입니다.
2. 임차권등기명령신청을 하지 않아도 입주 당시 전입신고나 확정일자를 받아두셨다면 이사나 전출신고를 하지 않는 한 대항력이나 우선변제권은 계속 존재합니다. 다만, 이사를 나가시거나 허그에 이행청구를 하시는 경우에는 임차권등기명령신청이 필요합니다.
3. 13일에 계약금을 받아 보증금 중 일부라도 회수를 하시는게 나을 것 같은데, 허그 보증보험은 그 기간이 정해져 있어 보증서를 가지고 허그에 한 번 전화나 방문을 통해 이행청구를 언제까지 할 수 있을지에 대해 확인을 해보시는 것도 좋을 것 같습니다.
4. 집주인의 확약서는 단순히 보증금 반환을 약속하겠다는 정도의 내용이라면 특별히 받는 게 의미는 없어 보입니다. </s>