<s>[INST] 안녕하세요. 2021년 2월 부터 임차인으로 전월세로 현재 아파트에서 살고 있습니다.
2023년 1월 갱신청구계약을 하여, 2025년 2월 만기 예정입니다.

직장에서 해외연수 기회가 생겨 2024년 8월 해외로 이사를 나가게 되어, 2024년 5월
계약해지통보를 하였고, 이후 부동산에 집을 내놓았으나.. 현재 새로운 임차인이 구해지고 있지
않습니다. 현재 집주인은 저희 보증금은 돌려줄 돈이 없다고 하며, 현재 수입이 없어 아파트 담보 대출 또한 은행에서 거절되었다고 합니다. (현재 집에 걸려있는 담보대출은 없지만, DSR 제한)

해외이사라 다음 세입자가 구해질때까지 기다리기가 어려운 상황이고,
반면에 다른 집으로 이사를 들어가는 것은 아니라서 다른 곳에 전입신고를 해야할 상황도 아니고, 보증금도 당장 급하게 필요하지는 않습니다. 
다만, 안정적으로 현재의 보증금을 지켜야 하는 상황입니다.

1. 짐을 일부 남겨두고, 주소지를 옮기지 않고 해외에 1년 계획으로 나가게 되면.. 어쨌든 실거주를 하는 것은 아니므로 대항력을 잃게 되는 것인가요? 아니면, 다른 곳에 주소지를 옮기는 것은 아니므로 괜찮을까요?

2. 다른 대안은 1번 조치 + 근처에 사시는 부모님 중 한분의 주소지를 우리집으로 옮겨두고, 가끔씩 우리집 우편물과 집상태 체크를 부탁해두면 어떨지요? 이 정도면 대항력을 유지하는 것이 가능할지요?

3. 1,2번 모두 안전하지 않은 방법이라면, 임차권 설정 등을 하고 떠나야 될텐데.. 제가 계약해지를 통보한 시점이 5월말이고, 출국일은 8월중순이라 시기가 어긋나는데.. 집 주인 동의가 있다면 그 이전에 임차권 설정 등이 가능할지.. 아니면 해외에 나간 이후 임차권설정 등이 가능할수 있을지요?

좋은 대처방안 및 주의사항에 대해 조언주시면 감사하겠습니다.
답변 미리 감사드립니다. [/INST] 1. 임차권등기설정(합의해지 포함)을 임대인에게 요구하더라도 (등기가 되면 앞으로 신규세입자를 섭외할 수 없는 등 여러가지 불편함이 많을 것이므로) 임대인은 동의하지 않을 것입니다.
2. 그렇다면, 임차인으로서는 해지통지일부터 3개월이 지나면 곧바로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.
3. 임대차목적물에 대한 등기부등본상 현재까지 다른 이해관계인들(근저당, 가압류 및 압류 등)이 생기지 않았다면, 임차인이 출국한 이후부터는 (약 2-3주 정도, 임차권등기가 되는 시점까지는 대략 1개월 정도)가족들 중 한사람이라도 해당 목적물에 거주하거나 주기적으로 둘러보면서 관리를 하도록 하는 것이 나을 것 같습니다.
4. 해지통지일로부터 3개월이 지나면 바로 2와 같은 법적절차를 진행하도록 하시기 바랍니다. 임차권등기 직후에는 부모님을 통하여 부모님댁으로 이사와 동시에 전입신고를 하시고, 그 직후에는 보증금에 대한 지연이자를 청구하는 것이 좋겠습니다.
5. 하여, 출국 이후의 과정을 최대한 빨리 처리하기 위해서는 질문자께서 출국 이전에 담당변호사를 선임하시고, 해지효력발생일(8월말)부터 담당변호사를 통하여 최대한 빨리 절차를 진행하도록 하시되, 향후 절차에 대해서는 부모님 등 가족들이나 질문자께서 해외에서 카톡 등을 통하여 담당변호사와 의사소통을 하시면 될 것입니다. </s>