<s>[INST] 임차권등기관련 문의드리고 싶은게 있어 남깁니다. 우선 3개월전 퇴거의사 집주인에게 표시하였고,돌아오는 28일 전세계약만료이나 집주인이 당장 돈이 없다고 하여 협의 후 3개월간 현집에 더 거주하기로 했습니다. (보증보험 가입하지 못함, 계약일부터 현재까지 근저당 없음)

1) 현 상황에서 제가 계약이 종료된 상태에 현 집에 계속 머물러도 괜찮은가요?
2) 제가 확정일자와 전입신고 대항력을 갖추었는데 이게 임차권등기명령과 동일한 효력인가요?
3) 임차권등기를 바로 하지 않을 예정인데 계약종료 후 집주인이 대출을 만약 받는다면 제가 대항력을 주장할 수 없나요?

답변부탁드립니다. [/INST] 1. 계약 종료 후 거주가 문제되는지 여부
임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보므로(주택임대차보호법 제4조 제1항), 보증금 반환 전 임차목적물에 계속 거주하는 것이 크게 문제되지 않습니다.
2. 확정일자와 대항력의 효력과 임차권등기명령의 관계
임차인이 주택인도와 주민등록으로 대항요건(對抗要件)을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
한편 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
결국 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 임차권등기명령의 효력과 동일합니다.
3. 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 권리와 저당권자의 관계
위에서 본 바와 같이 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자보다 우선변제를 받습니다. 그 순위 관계는 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 날과 등기일을 기준으로 합니다.
질문자께서 대항력과 확정일자를 갖춘 후 저당권이 설정되어도 저당권이 후순위가 되며, 그렇기에 금융기관도 선순위 임차인이 있는 경우 해당 임대차계약의 보증금을 제외하고 담보가치를 산정합니다. </s>