<s>[INST] 안녕하세요.

임대차보증금(다가구)을 반환하지 못해서 문의 글 남깁니다.

임대인 : A
임대인 부친 : B
임차인(본인) : C

2020. 12. 8. 전세임대차 계약 체결(A와C) - 계약기간 2020. 12. 28. ~ 2022. 12. 27.
2022. 12. 25. 갱신권 청구로 인한 재계약 체결 - 계약기간 2022. 12. 28. ~ 2024. 12. 27.
2023. 10. 11. A에게 계약해지 의사표시 전달(문자)
2023. 10. 14 A에게 계약해지 내용증명 발송
2023. 10. 15~ 현재까지 B와 연락은 되나 임대차보증금 반환은 안되고있음

갱신권 청구로 인한 재계약 기간 중 계약해지 의사표시를 한 경우 3개월이 지난 시점에 해지 효력이 발생하는 것으로 알고 있습니다.
그러나 A는 전화 및 문자를 받지 않고 있으며(내용증명은 받음) 해지 효력이 발생하는 2024. 1. 12. 까지 임대차보증금을 반환하지 않고 있어 임차권등기를 신청하고 등기부등본에 기재되는 것을 기다리고 있는 입장이며 모든 연락은 B와 하고 있으나 기다리란 말만 하고 있습니다.

등기부등본 내역은

1. 근저당권 약 12억
2. 임차권(타세대) 1억3천
3. 임차권(타세대) 1억2천
4. 가압류(은행권) 약 12억
5. 임차권(본인) - 예정(1억3천)

문의사항은

1. A는 B의 딸로 명의만 A로 해놓고 실질적인 관리는 B가 하고 있는 상황으로 보증금반환소송은 A에게 할 수 밖에 없는지? B를 실질적인 소유주로 볼 수 있는지?

2. A에게 보증금 반환소송을 제기 했을 때 부동산 가압류는 실익이 없을 것으로 판단되어 통장압류 및 유체동산 압류를 진행하는 게 맞는지?

3. 다가구는 세대분리가 되어 있지 않아 소송에서 승소한다고 하여도 강제경매를 할 수 없다고 하는데 맞는지?

4.  추후에 제가 해야될 조치가 있는지?

상기 문의내용에 답변 부탁드립니다. [/INST] 1. A는 B의 딸로 명의만 A로 해놓고 실질적인 관리는 B가 하고 있는 상황으로 보증금반환소송은 A에게 할 수 밖에 없는지? B를 실질적인 소유주로 볼 수 있는지?
--->원칙은 명의자인 A로 하는 것이 맞습니다. B가 실질적인 소유주이고 실질적인 당사자임을 입증해야 하는데, 쉽지는 않은 사안입니다.
2. A에게 보증금 반환소송을 제기 했을 때 부동산 가압류는 실익이 없을 것으로 판단되어 통장압류 및 유체동산 압류를 진행하는 게 맞는지?
---> 임차권등기명령이라는 제도가 있고, 확정일자부 임차인이라 가압류는 실익이 없고, 다른 재산이 있다면 가압류를 할 필요가 있습니다. 다른 통장 및 유체동산 압류는 일단 판결 등의 집행권원이 있어야 하므로 승소판결을 얻어셔야 합니다.
3. 다가구는 세대분리가 되어 있지 않아 소송에서 승소한다고 하여도 강제경매를 할 수 없다고 하는데 맞는지?
---> 다가구라 강제경매가 되지 않는 것이 아니라 집행권원이 없어서 못하는 것입니다. 선순위 채권이 많아 남을 것이 없다면 경매가 기각이 될 수도 있어, 실익이 없다면 임대인의 다른 집행대상 재산을 찾는것이 중요합니다.
4. 추후에 제가 해야될 조치가 있는지?
---> 일단 판결을 얻어야 임대인의 다른 재산을 탐색할 수 있고, 집행할 수 있습니다. 집행과 관련하여는 상담을 받아 보실 것을 권합니다. </s>