<s>[INST] 저는 25제곱미터 면적의 1.5룸 임대인입니다. 현재 임차인이  2021.3.6.~2023.3.5까지(2년) 첫번째 계약 후 본인 요청에 의해 갱신청구권 없이 2023.3.6.~2024.3.5.까지 1년기간으로 두번째 계약을 갱신해서 현재 살고 있는 상태입니다. 재계약 당시 임대차 3법에 따라 보증금을 시세에 훨씬 못미치는 5% 미만으로 인상했습니다. 1년 재계약 당시 세입자가 1년 계약기간 다 못채우고 나갈 수도 있다고 해서 저는 새로운 세입자 들어오면 시세대로 보증금 올려 받을 것을 기대하고 있었는데, 분위기가 아무래도 재계약을 해야 할 수도 있을 것 같습니다. 여기서 질문드립니다.

1. 임대차 3법에 따르면 세입자가 원하면 첫번째 2년계약 후 보증금 5% 이내 인상으로 2년 연장 계약해 주어야 하는데, 저 같은 경우 세입자가 두번째 1년짜리 계약 만기 후 또다시 1년 추가 계약연장을 원하면 보증금 인상없이 1년을 연장해 4년 기간을 채워 주어야 하나요? 

2. 아님 2024.3.5. 만기를 채운뒤면 해당 계약은 종료 되었으므로 이후 재계약을 원하면 새로운 계약으로 봐서 5%이내 또는 시세대로(5% 초과) 보증금 인상이 가능한가요?

3. 또는 2023.3.6.~2024.3.5.까지의 두번째 1년 재계약은 갱신청구권 없이 진행된 것이므로 세입자가 갱신청구권을 사용하여 2년 연장(2024.3.6.~2026.3.5.)을 원하면 보증금 5%이내 인상으로 무조건 계약동의를 해주어야 하는건가요? <-이게 맞다면 임대인 입장에서는 보증금을 시세대로 못 받는 기간이 1년 연장 되는건데 불합리해보입니다ㅠ

답변 부탁드리며, 미리 감사드립니다~ [/INST] 1. 계약기간 중이라도 차임이 시세에 비추어 적절하지 않으면 5%의 범위 내에서 증액 청구 가능합니다.
2. 1년을 계약 기간으로 정하여 임대차 계약을 체결하였다고 하여도 최소보장기간 2년이 보장됩니다. 따라서 임차인은 2년의 기간을 주장할 수도 있습니다.
3. 계약기간이 지나고 임차인이 갱신청구권을 행사하면 1년에 5% 인상 청구가 가능(시세에 맞게)하고 행사하지 않고 재계약 하는 경우라면 제한 없이 인상을 요청할 수 있습니다. </s>