<s>[INST] 전세금 1억 1천 
만기일 3/26이고 1월 중순쯤 퇴실의사 밝혔습니다. 
며칠뒤 임대인 보증금 없다고 반환 못해주니 전세 연장하라는 연락왔습니다. 전 연장 불가하다했고요.

 2/21 다시 연장 못한다고 연락드림. 현재건물 보증보험심사중에 있고 4월말에 확정여부 판결난다했고 본인도 기다리는 중이니 최소 2개월만 연장해달라고하셨음. 대출이자는 퇴실때 정산해서 이체해주겠다하심.  

2/26 오전에 조건 두가지 말씀드리면서 2개월만 연장하겠다는 말하니

1.  대출 이자 합산해서 송금해주지마시고 달마다 지급 부탁드립니다.
2. 2개월 연장하면 5/26 만기일전에 임차인 구할수있도록 적극적인 협조, 만기일까지 임차인 못구하셨어도 모든 방법을 총동원해서 보증금 마련 요구합니다. 

이렇게 말씀드리니 조건 못들어준다. 본인 상황이 계속 안좋다는 말만하고 보증보험 통과 여부도 확실치않아서 1년 연장해놓고 새임차인 구해지면 퇴실하라고 말을 바꿉니다.

최대한 소송 없이 해결하고싶은데
어떻게 조치를 취해야 확실하게 만기일자를 받고  대응해야될지 싶습니다.. [/INST] 1. 임대차가 종료된 후 임차권등기 신청을 해보고, 만일 이것으로 해결이 되지 않으면 임대차보증금반환소송을 하는 것을 권하여 드립니다.
2. 임대차기간 종료 후, 임대인에게 당해 주택에 대한 점유이전을 마치게 되면 임대차보증금 반환과 더불어 그에 대한 지연이자까지 청구할 수 있습니다. 또한 민사소송을 제기하면 소송촉진등에관한특례법상 연12%의 이자가 붙기 때문에 일찍 소를 제기할수록 유리합니다.
다만, 지연이자 청구를 하기 위해서는 임대인이 동시이행 항변 주장을 할 수 없게 만드는 것을 요하므로, 임차권등기를 하고 주택의 점유이전 및 인도 의무를 선이행하는 것이 필요합니다.
3. 그리고 보증금반환소송에서 승소하게 되면 이것을 집행권원으로 하여 임대인의 재산에 강제집행이 가능합니다.
4. 현재 상황에서 집주인의 변제자력이 충분하지 않아 보이기 때문에 임차권등기 및 내용증명 발송으로 집주인을 압박해 보고, 이것이 통하지 않으면 보증금반환소송을 제기한 후 확정판결을 받아 임대인의 재산을 강제집행 하는 투트랙 해결방법이 적절해 보입니다.
따라서 소송을 제기하기에 앞서 먼저 임대인에게 변호사 명의의 내용증명을 발송하는 것이 좋으며, 내용증명에 들어갈 사항으로는 "임대차기간 만료후 갱신거절 의사를 분명히 밝히고, 보증금 반환을 요청함과 동시에, 만일 계약 내용대로 의무를 이행하지 않을시에는 반환소송을 구할 것, 소송이 제기되어 확정되면 이에 따른 소송비용 및 손해나 지연이자 등을 부담할 수 있다"는 내용이 포함되는 것이 중요합니다.
5. 내용증명을 받은 임대인이 소송을 피하려고 보증금을 반환하는 것이 제일 좋고, 만일 소송중에 임대인으로부터 소 취하를 조건으로 조정이나 합의 요청이 오게 되면 임차권등기 비용 및 소송비용과 보증금에 대한 지난 이자까지 함께 요구할 수 있게 됩니다. 설사 합의가 되지 않더라도 확정판결을 원인으로 임대인 재산에 강제집행을 하여 질문자분의 손실을 최소화 할 수 있습니다.
답변이 문제 해결에 도움이 되었기를 바랍니다. </s>