<s>[INST] 1. 이사갈집을 보러가서 버팀목되는지 물어봤고 버팀목으로 들어온사람 많다고 해서 (신축아파트매물) 계약하기로 함.

2. 주말에 계약서 쓰기로 하고 가계약금 입금전 문자로 계약사항 전달 받음

(문자내용 일부)

-전세 계약-
보증금 270,000,000원
계약금 3500만원
(금일 계약금 중 일부 200만원 송금)
준공 전 분양권 상태의 계약임.(분양계약서 확인.)

금일 계약금 중 일부 송금과 동시에 계약은 성립됨, 일방해지시 기입금액은 해약금으로 임대인은 입금액의 배액을 임차인은 입금액을 포기하고 해지할 수 있음.

일방해지시에도 계약은 성립됐으므로 중개복비발생합니다 위 내용에 동의하시면 계좌번호로 입금 부탁드립니다~

위와같이 문자가 와서 제가 계약서작성시 
대출에 문제생길경우 계약금반환 특약도 부탁드립니다 라고 보냈고 공인중개사가 네라고 답하여 가계약금 입금.

3. 가계약금 입금 후 본계약서 작성전에 근처은행 6군데가서 버팀목대출상담 진행. 임차인은 대출가능하나 미등기건물이라 등본상 버팀목전세대출 불가하다고 답변받음. 공인중개사에게 전화해서 버팀목된다고 하시지 않았냐라고 하니 hf된다는 소리였다고 하여 hf버팀목은 한도가 다 안나와서 불가하다고 설명했고 계약파기의사 전달.

4. 집주인과 통화하여 계약금 돌려준다고 하셨으나 새로운 계약자가 나타나면 계약금을 받아서 돌려준다고 하심.

이 과정에서 일단 돌려주신다고 하니 감사합니다 하고 기다리는중입니다(약1개월지남)

그리고 오늘 부동산통해 연락받았는데 집주인분이 
가계약금 못돌려준다는식으로 나온다고 하시는데
계약서는 작성하지않은 상태인데 문자만으로 계약으로 
인정되는지 궁금하고 제가 가계약금을 돌려받을수있는지
여부에 대해 알고싶습니다 [/INST] 1. 계약서는 작성하지 않은 상태인데 문자만으로 계약으로 인정되는지 궁금하고 제가 가계약금을 돌려받을 수 있는지 여부에 대해 알고 싶습니다
->가. 대출에 문제생길 경우 계약금 반환 특약도 부탁드립니다 라고 공인중개사가 네 라고 답을 하였는데, 해당 의사표시가 본인에게 도달하였는지에 따라서 가계약금을 돌려받을 수 있는지 여부가 달라질 수 있습니다.
나. 대법원은 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다고 하고 있습니다.
다. 만약, 공인중개사가 제대로 전달하지 않았다면, 공인중개사에게 가계약금 상당의 손해배상 청구를 해야될 것으로 보입니다. </s>