<s>[INST] - 배경
1. 빌라(다중주택) 전세 계약 만기 약 2개월 남음
2. 전세 보증보험 미가입
3. 선순위 2~3순위 (1위는 은행 근저당. 건물가액의 약 50% ) 
4. 임차권등기 없음, 압류/경매/신탁 없음 , 체납이력 없음 , 위반건축물 아님, 악성 임대인 목록에 없음
2. 집주인분께서 최근 세입자를 구하기 어려워 공실이 늘고 있으니, 계약을 연장하고 다음 세입자가 들어올 때 까지만 기다려줄 수 없겠냐, 그에 따른 이자는 매달 입금하겠다.라는 부탁을 하신 상황
3. 연장계약 시 건물 가격 및 산정 주택가액 하락으로 인해 HUG 보증보험 신규 가입이 불가능함

- 질문
집주인분이 사는동안 잘해주셨어서 조금 배려해드릴까 싶었는데요. 그래도 제 보증금을 담보받을 수 있는 상황을 만드는게 중요하다 생각해서 보증보험 가입이 가능하면 해드리려 했었는데 그게 안되네요. 

이 경우 보증금을 제때 못준다고 하시면 결국 선택지가 2개 밖에 없는걸까요? 
1. 내용 증명, 임차권 등기, 지연이자 청구..  등 법적 절차 
2. 보증보험 가입 안되는거 감수하고 특약 걸어서 전세계약 연장
    *특약: 임차인에게 매월 이자 N% 지급 / 관리비 X / 중도 해지 가능 

선택지마다 혹시 주의해야할 사항이 있다면 조언 주시면 감사하겠습니다. [/INST] 1. 첫 번째 선택지의 경우, 아래 내용 정도를 신경쓰시면 좋을 것 같습니다.
1) 계약 만기 2개월 전 갱신거절 의사 통지
2) 계약 만기 시점에 맞추어 임차권등기명령 신청 및 전세금반환소송 제기
2-1) 선순위 근저당 고려하여 건물 가격이 충분하지 않다면 집주인의 다른 재산에 대한 가압류 신청
3) 이후 이사를 가신다면 "임차권 등기가 경료된 이후" 이사
2. 두 번째 선택지의 경우, 기재해 주신 특약 정도를 확인받으시면 될 것으로 생각됩니다. 다만 건물 가격이 하락한 만큼 전세금 중 일부라도 돌려받으시는 조건으로 진행하시는 것이 더 안전하실 것으로 생각됩니다.
현재 선순위 근저당이 설정되어 있는 상황이므로, 건물 가격과 (근저당 + 보증금)을 비교하셔서 첫 번째 선택지로 진행하시는 경우 보증금 전액 반환을 보장받으실 수 있는 상황인지 확인해 보시는 것이 좋을 것 같습니다. </s>