<s>[INST] 2021년 11월 29일 2년 계약을 했습니다. 
2023년 9월 25일 만료일에 계약을 해지하겠다고 전화로 통보했고요. 임대인은 법인입니다. 부동산에서 법인이든 개인이든 크게 다른건 없다. 전세보증보험은 역전세라 들 수 없고, 대신 전세권설정은 할 수 있다. 그런데 그럴일 없다. 잘 나간다 걱정말고 계약해도 된다. 자기네 공제보험도 있다. 하여, 믿고 계약을 진행했었습니다. 그러나 현재 세입자가 계약을 안했다, 자금융통이 안된다. 임대인은 그래서 보증금을 돌려줄 수 없다는 식으로 얘기했습니다. 현재 전세보증금을 돌려받지 못할 것 같습니다.
문의사항은 다음과 같습니다.
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1. 전세권 설정이 되어있어서, 소송없이 바로 경매로 간다.(경매로 갔을 때, 전세금을 다 못돌려 받을 거 같아 걱정됩니다.) 이때, 경매로 집이 낙찰단된 후에도 경매된 금액 이외의 부족한 전세금을 다 받을 수 있을지?

2. 보증금반환소송을 했을때, 전세금을 모두 돌려받을 수 있을지?
- 임대인이 능력이 안된다면, 부동산 측 또한 책임이 있다고 하고 공제보험도 있는데 이걸 통해서 보증금을 다 돌려받을 수 있을지?
- 또란 소송 시, 무조건 이길 수 있을 지?(변호사 비, 정신적, 금전적, 시간적 피해들을 모두 청구하고 싶습니다.)

3. 지금은 전세보증보험이 가입되어있지 않은데, 1년계약연장 시에는 가입할 수 있을 것 같습니다.
따라서 1년 계약을 새로 할때, 전세보증보험이 가능한 가격으로 내리고 전세보증보험을 가입한 후, 세입자가 생기면 이사를 가는 방법도 있는데 이런 방법은 어떠한지? 이럴때 주의해서 특약에 넣어야하는 사항이있는지?(전세보증보험이 중간에 취소될수도 있다는 얘기를 들었습니다. 그래서 좀 불안합니다.

- 변호사 님들이 느끼시기에 이러한 상황에서 어떤식으로 풀어가는 것이 손해를 안보고 가장 현명한 방법인지 궁금합니다.
- 제가 어떤 준비들을 해여할까요? 너무 어렵습니다. [/INST] 1. 전세권에 기한 건물경매와 임차보증금반환소송을 통한 강제경매는 경매신청의 범위와 환가대상에서 차이가 있습니다. 잘 선택하셔야 할 것으로 보입니다.
2. 중개사의 과실이 있다면 중개사를 상대로도 소를 제기할 수 있습니다. 공제에 가입되어 있다면 공인중개사협회도 공동피고로 하여 소를 제기할 수 있습니다.
3. 역전세인데 보증보험을 가입할 수 있는지 확인이 필요할 것으로 보입니다. </s>