<s>[INST] 2020.12.29. 부동산(토지) 매수 계약 (임야 1필지 및 진입로 지분)
2021. 1.28.  부동산(토지) 잔금 및 등기
2023.4월 진입로 도로 지분 경매 개시 인지 (법원 통지서), 
2024.7월   현재 타인이 경매를 낙찰받아 잔금 납부 기한 중임

1. 토지 매수 계약 당시 이미 도로지분에 대해 근저당이 설정되어 있었음(최초 토지 개발자가 담보대출 받음)
2. 저에게 토지를 매도한 주인 역시 그 사실을 모른채로 매수했다가 나에게 매도한 것으로 추정됨(알았을 수도 있지만)
3. 최초 토지 개발자가 해당 토지를 통해 담보대출(근저당 설정) 받은 후, 일부 토지를 분할하여 매도했음에도 최초 근저당을 말소하지 않은 것으로 생각됨

<질문>
1. 본인이 토지 매수 시 공인중개사로부터 근저당 인수에 대한 어떠한 설명도 듣지 못했는데(계약서 상 기재 내용 없음), 공인중개사를 상대로 손해배상 청구(민사)가 가능할까요?
- 공인중개사는 매도인의 근저당은 모두 말소했기 때문에 중개사의 책임은 없다고 말함. 이전의 근저당에 대해서는 중개사도 몰랐다고 주장하고 있음. 하지만 기존의 근저당에 대한 어떤 설명도 듣지 못한 점은 공인중개사의 과실이 크다고 생각함.

2. 전 주인(매도인)을 상대로 계약 무효를 주장할 수 있을까요?

3. 공인중개사는 본인의 책임이 없다고 하는데 정말 책임이 없는 걸까요?

4. 매수인 역시 서류를 제대로 보지 못한 책임이 있다고 들었는데, 공인중개사와 매수인의 책임 비율은 어느 정도 될까요? [/INST] 1. 중개사는 중개대상물확인서에서 권리관계를 설명하여야 하고, 도로 지분이 매매목적물이었다면, 지분에 대한 근저당권설정 사실을 설명하였어야 합니다. 매도인이 설정하였든, 그 전 소유자가 설정하였든지 상관없이 말입니다. 따라서 권리관계를 제대로 설명하지 않았다면, 그 자체로 과실이고 손해배상책임이 있습니다.
2. 계약 자체의 무효 사유는 없고, 착오 취소 등을 주장할 여지는 있는데, 도로지분 근저당권이 중요한 계약 내용인지, 매수인에게 중과실이 있는지 여부 등이 쟁점이 될 것으로 보입니다. 일응 계약을 취소하거나 해제하는 것은 어려워 보입니다.
3. 공인중개사는 중개대상물확인설명서를 제대로 작성하지 않았고, 제대로 설명하지 않은 과실이 있으므로, 책임이 있습니다.
4. 과실상계가 문제가 되어 매수인의 과실이 문제될 수 있으나, 개인적 생각으로는 20~40% 정도 과실이 인정되지 않을까 싶습니다.
5. 최종적인 쟁점은 손해액이 얼마인지 여부로 보이고, 그러한 산정을 위해서는 사건의 사실관계를 더 자세하게 파악할 필요가 있을 것으로 보입니다. </s>