<s>[INST] 안녕하세요. 주택임대사업자입니다.
저희건물은 옥탑까지 7층 건물이고 1층은 주차장입니다.
어느순간부터 건물 끝 천장에서 물이 뚝뚝 떨어졌습니다.
건축이나 수도 관련한 전문인력들을 6차례나 불러서 6층부터 2층까지 전세재를 누수탐지 등 점검을 했고, 그 외 수도사업소 공무원도 다녀갔고 구청에도 문의를 했지만 원인을 찾지 못했습니다.
그런데 그렇게 다녀갔던 대부분의 사람들이 공통적으로 말하는건 나머지 전세대를 점검했을때 이상이 없다고 하면 옥탑의 배수구 혹은 싱크대나 화장실의 하수구밖에 없다고 합니다. 가능성은 뭐 90%이상이라고 하나같이 말하는군요.
그런데 옥탑에는 임차인이 살고 있어서 그 사람에게 보수공사 때문에 문을 열어달라고 몇번이나 연락을 했는데 전화도 잘 받지않고 문자를 보내도 답장을 안합니다.
그런데 이 사람은 "미리 얘길 해줘야지 갑자기 연락하고 그러면 어떡하냐" 면서 뒤늦게 신경질을 내는 답변이 옵니다.
임대차계약서에는 특약사항에 "임차인은 임대인의 사전 연락시 점유부분의 공개에 협조하기로 한다" 라고 명시가 되어있습니다.

문의 드리겠습니다.

1. 이런 경우 임대인 입장에서 임대차계약해지를 요구가 가능한가요?
2. 만일 건축사 등 전문인력의 판단으로 옥탑 임차인의 과실로 밝혀진다면 손해배상 청구가 가능한가요?
2-1 아울러 건물에서 물이 떨어지는 곳이 주차공간이었는데 거기에 주차했던 또 다른 세입자가 그 물에 석회물질이 포함되어 있어 차량 정비를 받았고 그 비용이 137만원이라고 주장하는데 그 비용까지 옥탑 임차인에게 청구할 수 있을까요? [/INST] 1. 누수를 보수하기 위한 사전탐지행위 및 그 보수행위는 모두 임차목적물의 보존행위라고 볼 수 있습니다.
2. 이경우, 아래 민법의 규정에 따라, 임대인은 보존에 필요한 행위를 이유로 임차인의 세대에 출입할 수 있다고 봄이 상당합니다.
제624조(임대인의 보존행위, 인용의무) 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.
3. 아울러 민법에는 아래와 같은 규정도 있습니다.
제761조(정당방위, 긴급피난) ①타인의 불법행위에 대하여 자기 또는 제삼자의 이익을 방위하기 위하여 부득이 타인에게 손해를 가한 자는 배상할 책임이 없다. 그러나 피해자는 불법행위에 대하여 손해의 배상을 청구할 수 있다.
②전항의 규정은 급박한 위난을 피하기 위하여 부득이 타인에게 손해를 가한 경우에 준용한다.
4. 민법제624조에 근거하여 볼 때, 임차인이 임대인의 보존행위를 방해하는 것은 임대인이 임대 목적물을 사용, 수익할 수 있는 상태로 유지할 의무의 이행을 방해하고 임대인이 큰 손해를 입을 수 있는 가능성을 발생시키는 것이 되어, 이는 계약해지사유가 된다고 생각됩니다.
5. 결국, 이때 계약이 해지된다면, 이는 임차인의 귀책사유로 인해 해지되는 것이므로, 임대인은 그에 따른 손해배상을 임차인에게 청구할 수 있을 것입니다. 주차되어 있던 차량에 발생한 손해에 대하여도 임차인이 책임을 부담하여야 할 것입니다. 다만, 차량의 적정한 정비비가 137만원이 맞냐 부분은 다툼의 여지가 있습니다. </s>