<s>[INST] 저는 아파트 임차인입니다.
2020. 11. 30.  보증금 3억원에 아파트 임대기간이 개시되었고, 같은 날 전세권 등기하였습니다.
2022. 11. 29.  2년의 임대기간 만료, 묵시갱신되었으며, 전세권등기도 묵시갱신되었습니다.
2023. 07. 04.  임차인 사정으로 임대인에게 계약해지 및 2023. 10. 4.까지 보증금을 반환하면 동시에 퇴거(이사)하겠다.고 통보하였습니다.  (임차인 사정을 언급하면 너무 길어지므로 생략합니다.)

임대인은 2023. 11. 20. 현재까지 아파트 매매가 안된다며 보증금을 반환하지 않는 대신 보증금을 감액해 주겠다고 하는데 서로 제시하는 조건이 맞지 않아서 재계약을 못하고 있는 상태입니다.

제가 알고 싶은 것은,
첫째, 전세권 존속기간이 2022. 11. 29. 끝나서 묵시 갱신되었고, 묵시 갱신된 전세권은 기간 약정이 없는 것으로 간주되며 임대인이 소멸통보를 하면 6개월 후에 말소된다고 합니다. 이럴 경우 전세권등기의 효력이 없어지는 것인지요

둘째, 전세권등기 존속기간이 지나 묵시갱신된 상태에서 1년이 지난 현재 시점에 존속기간을 연장하는 변경등기가 가능한지요

셋째, 임대인이 끝까지 보증금을 반환하지 않을 경우 임의경매를 신청할 수 있을 것인데, 먼저 이사를 한 후에야 신청 가능한 것인지요
그리고 임대인의 보증금 미반환으로 인해 임차인이 부담해야 되는  매월 이자 50만원을 손해배상 청구 가능한지, 그 외 손해배상 청구가 가능한 부분은 어떤 것이 있는지요

넷쩨, 임의경매 신청 이외에 다른 보증금 회수 방법이 있는지 알고 싶습니다. [/INST] 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있는 바, 욕익물권이자 담보물권의 성격을 겸유하고 있습니다.
묵시적 갱신에 의하여 기간의 정함이 없게 된 경우 전세권이 당사자의 소멸 통고 후 6개월이 지나면 전제권은 소멸하지만, 전세권이 소멸하는 때에 전세권설정자는 전세권자로부터 목적물의 인도 및 말소등기에 필요한 서류를 교부받는 것과 동시에 전세금을 반환할 의무가 있으며,
전세권자가 위와 같이 동시이행관계에 있는 목적물 인도 및 말소등기 서류 교부의무를 이행하였거나 이행의 제공을 하였음에도 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 따라 경매를 청구할 수 있습니다.
1. 전세권은 소멸하나 전세금 반환을 받지 못할 경우 경매청구를 할 수 있습니다.
2. 전세권이 묵시적으로 갱신되는 경우 기간의 정함이 없는 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 등기의무자인 설정자와의 합의로 전세권 존속기간에 관한 변경등기를 경료할 수 있습니다.
3. 전세권에 기한 경매청구는 전세금반환의무가 이행지체에 빠져야 가능한 바, 전세권자가 건물의 명도와 말소등기 서류 교부 의무를 이행하거나, 이행의 제공을 하여야 합니다.
이행의 제공을 한다는 것은, 예를 들어 집을 비운 후 열쇠만 넘겨주지 않는 정도로, 명도할 준비를 완료하고 상대방이 인수만 하면 즉시 이행이 되는 정도의 준비를 하고 상대방에게 이행의 준비가 되었음을 통지하는 것을 말합니다.
말소등기 서류도 준비하여 상대방의 수령만 하면 되는 상태에서 상대방에게 그러한 사정을 통지하여야 할 것입니다.
4. 상대방이 임의이행을 하지 않는 경우 경매 등 공권력의 조력을 받아 채권의 만족을 얻을 수 밖에 없겠습니다. </s>