<s>[INST] 1.  23.04에 방 계약함
공인중개사 왈: 임대인이 신탁회사의 임대차계약동의서를 방 계약후에 발급해준다고함

2. 이에 방계약을 했으나 8개월째 동의서 발급안해줌. 
- 임대인 왈: 신탁회사의 임대차계약동의서 받으려면 은행에게 보증금에 해당하는 금액을 납부해야함. 근데 지금은 돈없음. 24.02에 빌린돈갚고 신탁말소할 예정이니 기다려달라
- 공인중개사 왈: 나는 임대인이 방 계약후에 동의서써준다길래 그런줄알고있었다.
 
이 상황에서 방을 빼고 보증금, 복비를 요구할 수 있는지 궁금합니다. [/INST] 신탁된 재산의 경우 신탁을 받은 수탁자(신탁회사)만이 임대권한을 가질 뿐, 임대인이 임대권한을 갖지 않는 것이 원칙입니다. 신탁이란, 대내외적으로 소유권이 수탁자(신탁회사)에게 모두 이전되어 오로지 수탁자(신탁회사)만이 소유자로서의 권한을 행사할 수 있게 되는 제도이기 때문입니다. 예외적으로 신탁계약에 임대인이 임대권한을 가짐을 규정하고 있는 경우가 있는데, 부동산 등기부등본상 신탁원부를 자세히 확인해 보아야 알 수 있습니다.
그런데 말씀하신 정황상 도저히 임대인이 임대권한을 가진 상황이 아닌 것으로 보이며, 이 경우 주택임대차보호법에 의한 대항력 등 보호를 받기 어려워집니다. 정당한 임대인인 신탁회사와 계약을 체결한 것이 아니기 때문입니다.
신탁회사로부터 임대차계약동의서를 받으려면 은행에 돈을 납부해야 한다는 말은 말도 안 되는 소리이며, 사기의 정황이 강력히 의심됩니다. 임대인을 상대로 보증금을 청구할 수는 있으나, 자발적으로 반환해 주지 않을 가능성이 높아 보이며 이 경우 임대인을 사기죄로 형사고소 하셔야 할 사건으로 보입니다. 수사나 형사재판 과정에서 합의금으로 보증금을 받아내셔야 할 것 같습니다.
공인중개사 또한 사기의 공범이 아닌가 의심되며, 공범까지는 아니라고 하더라도 신탁된 부동산의 임대 권한 없는 사람을 임대인으로 하는 거래를 중개함으로써 공인중개사로서의 의무를 불성실히 이행한 것이므로(적어도 신탁원부를 확인하고 신탁회사의 임대차계약동의서를 확인하였어야 함) 민사적으로 공인중개사를 상대로도 복비 반환 등 손해배상소송을 제기할 수 있는 사안으로 보입니다. </s>