<s>[INST] 상속은 5년전 할아버지가 돌아가시면서 어머니, 저, 언니 이렇게 3명에게 1/3씩 상속되었습니다.
상속 받을때는 기억이 정확하지 않지만 상속세로 약 600만원정도를 납부하였으며 그 시점에 제 명의분은 1억 초반으로 기억됩니다.
현재 청약홈에서 확인한 공시지가는 제 명의분이2억1천입니다. 
그리고 그 집에서는 현재 어머니가 살고 계시는데 저는 전세 대출등에서 혜택을 받을 수 없어 이 부분을 어머니께 다시 증여를 해드릴수 있는건지 그러면 세금이나 이런건 어떻게 되는것인지 궁금합니다. 
또한 제 명의가 33%밖에 안되는데 유주택자로 분류되어 버팀목 대출을 받을 수 없다고 하는데 저는 실제로는 집이 없는 사람인데 구제 받을 방법이 없을지 궁금합니다. [/INST] 부동산을 증여할 경우 증여세가 발생합니다. 증여세는 증여받는 사람이 납부해야 하는 세금으로, 증여받는 재산의 가치에 따라 세율이 달라집니다. 증여세의 계산은 증여재산의 공시지가나 시가 등을 기준으로 하며, 공제액을 적용한 후의 금액에 대해 세율을 적용하여 계산합니다. 가족 간 증여의 경우 일정 금액까지는 기본적인 공제가 적용되므로, 실제 납부해야 할 증여세는 증여재산의 가치와 개인별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산의 일부 명의가 있음에도 불구하고 실제로 집이 없는 상황이므로 대출이나 정부 지원 혜택을 받기 어렵다는 점에서 고려해볼 방안은 어머니께 부동산을 증여하는 방안을 고려해보는 것입니다. 이 경우 증여세가 발생할 수 있으므로, 사전에 세무 전문가와 상담하여 증여세와 관련된 비용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
또는 공동명의 상태에서 소유권을 어머니에게 이전하는 방법도 있으나 이또한 증여세가 발생할 수 있으므로 세무사와의 상담을 고려해보시길 바랍니다.
대출이나 정부 지원 혜택을 받기 위한 구체적인 조건은 정책에 따라 변동될 수 있으므로, 추가적으로 궁금한 사안이 있거나, 상황이 복잡하고 어려운 경우 변호사에게 도움을 청하는 것이 가장 현명한 선택일 수 있습니다. </s>