<s>[INST] 현재 전세 만기일에 집주인 보증금을 돌려줄 수 없고 다음 세입자가 나와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 하는 상황인데요, 
보증금이 공시지가 대비 터무니 없이 높아서 집이 나갈 기미가 없으나 집주인은 지금 보증금에서 낮출 의향은 전혀 없다고 합니다. 
만약 만기일에 보증금을 돌려 받지 못할 경우 대출 연장이 필요하고 추가적으로 대출 이자가 발생 & 보증금 반환 소송 시 변호사 선임 비용 발생 & 지금 집에 사는 동안 관리비, 가스비 등 발생하는 비용 등 모두 집주인에게 손해배상 청구가 가능할까요? 
더불어 현재 집주인이 배째라 식이라서 제가 보증금반환 소송을 걸 경우 해당 소송을 통해 집주인에게 압박할 수 있는 부분이 있을까요? 
임차권등기명령 신청과 보증금반환 소송은 계약기간 만료 후 가능한 것으로 알고 있는데 제가 지금 미리 준비할 수 있는 부분이 있을까요? [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 계약 종료 전 미리 변호사를 통해 내용증명을 발송하여 특별손해에 대해 고지해둘 필요가 있습니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>