<s>[INST] 다수의 임차인이 보증금을 받지 못했고 은행에서 5~6월경 경매 진행 예정이라고 합니다. 최근에 이 사실을 알게 되어 다급한 마음에 문의드립니다.	
	
다세대 주택으로 건물 전체 근저당이 설정되어 있습니다. ( 공동담보 일부포기, 일부해지 있음 )	
지난해 말 2~3세대 정도를 보증보험 가입 가능한 호실로 변경하기 위해 임대인이 근저당 일부 금액을 상환했다고 합니다.	
임대인이 은행에서 받은 대출 현황이라며 준 문서가 있는데, 각 세대별 감정평가금액과 대출금액이 책정된 목록입니다. 살펴보면 감정가 대비 대출금 비율이 감정평가금액 최저일 때 38%, 최고일 때 58%로 세대별 차이가 있습니다. 	
( 예, 감정가 100원~1,000원 일 때 감정가 100원은 대출금 38원, 감정가 1,000원은 580원 ) 	
	
1. 위에 얘기한 세대별 대출금액을 기준으로 경매에 대비하면 된다는 의견과 전체 건물을 기준으로 한 근저당인데 세대별로 나눈다는 것은 말이 안 된다는 의견이 있는데 어떤 게 맞는 걸까요?
( 임대인에게 문서에 대해 확인하고 싶으나 연락 두절 상태입니다. )
	
2. 은행에서 건물 전체를 대상으로 경매 진행 예정이라고 하는데, 경매가 시작되면 무엇을 해야 하나요? 낙찰 받는 것 보다 보증금 회수를 중요하게 생각하고 있습니다. ( 확정일, 전입신고되어 있고 거주 중이며 계약만료는 1년 이상 남아있습니다. )
	
3. 임대인이 지속적으로 은행 이자를 내지 못하고 있는데, 미납된 은행 이자도 보증금 못 받은 세입자가 받을 돈 보다 선순위로 지급되나요?
또한 은행에서 이자도 낙찰자가 부담해야 하기 때문에 하루빨리 낙찰받는 게 좋다고 했다는데 맞는 얘기인가요? [/INST] 1. 대출 시에 적용된 기준은 현재 무의미 합니다. 앞으로 진행되는 경매절차 진행에 따라 결론이 다양하게 달라집니다.
2. 권리신고 및 배당요구를 반드시 하시기 바랍니다. 배당에서 보증금 전부를 반환받을 가능성이 없다면 소를 제기하여 임대인에게 보증금을 반환받을 필요가 있습니다.
3. 근저당권의 최고액의 범위 내에서 이자도 선순위로 지급됩니다. 다만 임의경매신청 시에 피담보채무가 확정되므로 그 이후의 이자는 우선변제 받을 수 없습니다. </s>