<s>[INST] 안녕하세요.
올해 2월 5일 전세계약을 마쳤습니다. 특약 사항에는 보증 보험 가입 및 가입 거절 시 계약 무효와 계약금 반환이라고 적어두었습니다.
임대인이 다른 세입자들의 선순위 채권 금액 때문에 보증보험 가입이 애매할 수 있으니 곧 전세계약이 만료되는 임차인이 있어 그 분이 나가고 난 뒤에 보증 보험 신청해달라고 해서 3월 말까지 기다렸습니다. 근데 그 분이 계약을 연장하고 싶다고 해서 집주인과 합의해 연장했다고 합니다.
그 말을 듣고 난 이후 이번 달에 지킴보증에 가입을 신청했으나 선순위 채권 금액이 7천만원 정도 오버되어 4월 12일에 보증 보험 가입이 거절됐습니다. 집주인과 통화하니 미안하다고 하고 저에게 이런 제안을 했습니다.
- 이번에 연장한 분이 내년 3월에 계약 만료되니 그 때 보증 보험을 다시 신청해달라
- 근데 보증 보험은 계약 기간 절반이 지난 시점에는 가입이 불가하니 내년 3월 즈음에 전세계약을 1년 짜리로 다시 써주겠다.

위와 같은 상황에서 어떻게 해야 할 지 몰라 상담 남겨봅니다.
1. 기존 전세 계약(특약 위반 된)이 있는 상황에서 전세 계약을 다시 쓸 수 있는지?
2. 전세 계약을 재계약 할 수 있다면 1년 전세계약으로 보증보험 가입이 가능한건지?
3. 보증 보험을 가입하지 못하는 1년 동안 발생할 수 있는 나의 불이익(집주인이 바뀐다거나, 경매로 나간다거나 등)은 무엇인지?
4. 재계약이 되고 보증 보험 가입도 된다고 했을 때 만일 내년에 집주인이 말을 바꿔 재계약을 안해주겠다고 하면 어떻게 되는건지
5. 어찌 됐건 지금은 특약 사항 위반인거고 나는 보증보험을 가입하지 못하는 상태인데, 집주인과는 어떤 합의를 하면 좋을지? (이사를 가면 좋겠지만 지금 집에서 굳이 이사하고 싶진 않은 상태입니다.)

질문이 많은데 미리 답변 감사합니다.. [/INST] 내년 3월 즈음에 전세계약을 1년 짜리로 다시 써주겠다. 라고 하셨는데
다시 썼을 때 보증보험 가입이 되는지를 먼저 허그에 문의해 보십시오. 아무래도 안 될 가능성이 높아 보입니다.
1년짜리 전세라서 안 되는게 아니라, 이미 1년을 살았기 때문에 안 될 가능성이 있습니다.
허그에서 주민등본을 요구할텐데 거기보면 이미 1년 전 2월 5일부터 살고 있는 것이 드러날테니까요.
집주인은 질문자분과의 약속을 지킬 의지가 없는 것 같습니다. 내년에도 마찬가지 상황이 반복될 것 같은데요.
이런 식으로 시간만 끌다가 임대인에게 돈 문제가 생기면 팔자에 없는 전세사기 피해자가 될 수 있습니다.
여러가지 어려운 사정이 있으시겠지만, 아직 임대인에게 문제가 생기지 않았을 때(아직 임대인에게 돈이 있을 때) 이사를 가시는 것이 최선이라고 생각됩니다.
부동산, 임대차 전문 박성룡 변호사 </s>