<s>[INST] 다세대 집합건물에 보증금미반환 문제로 경찰조사 진행중이고 
임대인의 은행이자 미납으로 은행에서 경매진행예정입니다.
계약기간이 남아있는 상태라 계약종료를 인정받기위해 경매개시를 기다리고 있는데 은행에서(1순위) 5월말~6월 진행한다던 경매진행을 하지 않고 있습니다.

은행에서 입주세대에 세대별 근저당 금액 + 임대인의 미납이자를 내고 매수를 권유했는데 5월말 일부 임차인이 동의하고 매수하였습니다.
대부분 세대들이 경매를 기다리고 있는데 임대인은 연락두절이고 근저당 은행에서는 경매 관련한 진행사항을 알려줄 수 없으니 등기부등본 통해서 확인하라고 합니다.


[ 질문 ]

1. 매수한 세대에서 은행에 지불한 돈 때문에 경매 시기가 늦춰지는 걸까요? 은행에서 경매를 미루고 있는 이유가 궁금합니다.

2. 등기부등본을 보면 매수한 세대는 소유자가 매수자로 변경되어 있는데, 근저당설정 채권최고액은 기존과 동일합니다. 매수자가 거주 세대에 잡힌 근저당 금액을 갚으면 대출 원금이 줄고 채권최고액도 낮아져야하는 것 아닌가요?
채권최고액에 변동이 없으면 매수하지 않고 경매를 기다리는 세대에 피해금액이 커지는 건가요?

답변 부탁드립니다. [/INST] 1. 은행의 권유에 따라서 다른 임차인이 일부 세대를 매수하면서 자금을 변제하였을 것이므로 은행에서는 경매진행을 당분간 보류할 것으로 보입니다. 허나, 몇 달 지나다 보면 임대인의 이자연체로 인하여 다시 경매절차진행이 될 가능성은 충분히 있습니다.
2. 은행에서는 대출채무가 전액 변제되기 전에는 채권최고액을 변경하는 내용으로 근저당권변경등기절차를 진행하지는 않을 것입니다. 향후, 임대인이 이자연체 등의 상황이 발생하여 경매절차로 들어가게 되면 채권최고액 한도에서 우선변제를 받을 수 있기 때문입니다.
3. 그렇다면, 임차인으로서는 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있는 사유를 모색해 보셔야 할 것인데, 임차인께서 전세사기혐의로 임대인을 형사고소하였다면 해당 사유로 임대차계약을 취소하시고 보증금반환을 청구할 수 있을 것입니다.
4. 만일, 그런 사유가 없다면 만기가 될 때까지 기다리시면서 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 해지통지를 반드시 하시고 만기일까지 보증금반환이 안된다면 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. </s>