<s>[INST] 안녕하세요.

저는 최근 전세사기 피해를 입어 현재 거주 중인 집에 대해 강제경매 절차를 진행하게 된 상황입니다. 집주인인 법인의 문제로 제가 살고 있는 집에 가압류가 걸렸고, 집주인에게 전세금을 돌려받을 수 없는 상황이어서 전세계약 종료 후 강제경매를 진행하고 있습니다.

제가 받은 확정일자가 가압류보다 빨라서, 밀려 있는 국세가 없는 경우 경매 낙찰대금은 1순위로 배당될 것으로 알고 있습니다. 그러나, 별도등기를 확인해 보니 집주인이 은행 채무를 상환했음에도 불구하고 토지에 설정된 근저당권을 말소하지 않아 법원에서 보정 명령이 내려진 상태입니다.

은행에 문의한 결과, 채무자(집주인)에게 청구할 금액이 전혀 남아있지 않아 경매 개시에는 문제가 없다고 들었습니다. 그러나, 근저당권이 말소되지 않아 기피 매물이 될 수 있다는 우려로 인해 근저당권 말소를 요청했으나, '채무자가 직접 요청하지 않았기 때문에 명분이 없다'라는 이유로 거절당했습니다. 현재 법인인 집주인은 연락이 아예 되지 않는 상황입니다.

이와 관련하여 몇 가지 질문이 있습니다:

1.이미 상환이 완료된 채무에 대해 근저당권을 말소하는 것이 은행의 재량에 달려 있는 것인가요?

2.현재 집주인과 연락이 닿지 않는 상황에서, 근저당권을 말소할 수 있는 다른 방법이 있을지 궁금합니다.

조언을 부탁드립니다.

감사합니다. [/INST] 1. 상담자분은 근저당권 말소 등에 대해 질문을 주신 것으로 파악됩니다.
2. 우선 은행이 근저당권을 자발적으로 말소를 해주지 않는다면, 소송을 통해 말소를 하여야 합니다.
집주인이 연락이 되지 않는다면, 상담자분이 대신 소송을 해야 합니다.
본 상담은 작성해주신 내용을 바탕으로 하였으므로 실제 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. </s>