<s>[INST] 물건 정보 요약
- 종류: 도시형생활주택
- 전세 계약금: 1억 ~ 1억 5천
- 전세 계약일: 22년 9월 말
- 전세 계약 기간: 22년 10월 말 ~ 24년 10월 말
- 대출 이해관계: 중기청 전세대출 HF, 목적물 변경 1회 완료. 대출금은 현 물건 전세금의 61.5% 해당
- 물건에 융자 없음. (전세 계약에도 융자 없음 유지 명시)
- 상환보증 가입 완료. 반환보증 미가입.
- 청소기와 일부 집기류들을 집 내에 놔둔 상태. 집주인이 현관 비밀번호 모름.

안녕하세요.

아래와 같은 상황에서 어떻게 해야할지 막막하여 상담신청글 작성합니다.

23년 10월 초, 업무상의 이유로 타지로 가게 되어 집주인에게 “24년 10월 말 이전의 퇴거 희망함”과 “전세 계약 중도 해지 및 전세보증금 반환 희망”을 문자로 송신하였습니다.
집주인이 “현재 전세는 놓지 못하고 매매만 해서 전세금을 내주고 있음. 매각해서 드리겠음”이라고 회신하였습니다.

이후 23년 11월, 24년 04월에 두 차례 추가로 전화/문자 남겼으나, 응답이 없었습니다.

24년 05월에 집주인 측 공인중개사무소와 전화 연락을 통해, 임대인의 물건들이 시세가 떨어져 안 팔리고 있다고 답변을 받았습니다. (이 때에도 저와 임대인은 연락이 안되었지만, 공인중개사무소에서는 집주인과 연락이 된다는 이야기를 하였습니다)

24년 07월 초에 등기부등본 조회 이후, 24년 03월 중순에 관할세무서에서 압류 등기 설정하였음을 확인하였습니다.

전세 계약 만료까지 2개월 남짓 남은 상태에서, 집주인은 연락이 안되고 압류 등기 사실도 등기부등본 조회를 통해 알게 되었다보니, 어떻게 대응해야할지 막막합니다.

현재 살고 있는 집에서 해당 물건까지 차로 2시간 걸리는 거리다보니 더더욱 답답합니다.

최악의 경우 무주택자를 포기하더라도, 경매에 나간 물건을 인수하는 것까지 고려 중입니다.

긴 글 읽어주시어 감사합니다. [/INST] 1. 주택임대차보호법상 임차인은 계약 종료 2개월 전까지 갱신거절의 의사를 표시하여 상대방에게 도달되어야 묵시적 갱신이 되지 않고 만기일에 종료가 됩니다. 작년 10월경 갱신거절의 의사를 표시한 것으로 보이므로 계약은 24년 10월말에 종료될 것으로 판단됩니다.
2. 대항력은 점유와 주민등록(전입신고)을 기준으로 하므로 일부 짐을 남겨두고 비밀번호를 알려주지 않은 형태로 점유를 주장하고 전입신고를 유지할 필요가 있습니다. 이는 우선변제권과 관련이 있으며 추후 셀프낙찰을 받을 때 상계 등과 관련해서 중요한 문제입니다.
3. 압류가 되어 있다면 이는 세금체납으로 보이므로 당장 경매가 진행되지는 않습니다. 임대인의 세금체납 내역에 따라 당해세의 법정기일과 임차인의 우선변제권을 비교해 볼 필요가 있으나 이또한 당장 확인하기는 어려울 것으로 보입니다.
4. 임대인이 연락되지 않으므로 한두번 더 계약 종료시 보증금 이행을 촉구하고 이에 무응답인 경우 만기가 얼마 남지 않았으므로 장래 이행의 소 형태로 소송을 진행하는 것도 하나의 방법입니다. 하지만 임차권등기명령 신청은 만기 이후에 진행할 수 밖에 없습니다.
5. 이미 이사를 하였으므로 임차권등기를 한 후 점유를 인도(이행제공)하고 그 다음 날부터 이자를 청구할 수도 있습니다.
6. 보증금반환청구 소송 확정판결을 받아 이를 집행권원으로 해당 부동산을 강제집행할 수 있으며 선순위 근저당권이 없으므로 셀프 낙찰을 받는데 별 무리는 없다고 생각됩니다. 경매절차에서 감정평가서, 현황조사서, 교부청구서 등을 검토해서 상계신청 방법으로 진행할 필요가 있습니다. </s>