<s>[INST] 안녕하세요.

다가구주택 전세집 집주인이 전세자금을 돌려줄수 없다고 합니다.

현상황 공유드리니 가이드 부탁 드립니다.

계약 상황
계약기간 : 2022. 02. 15~ 2024. 02. 15(24개월)
 - 구두연장 :2024. 02. 29
대출: 카카오뱅크 전월세 자금 대출(본인 책임 납부)
주택 현황 : 경매 잡힘(외부 채권자)
집주인현황 : 다른 세입자 계약전 전세금 반환불가
은행현황 : 임차권등기 설정 후 이사가지 말라 함

본인현황 : 이사갈 집 계약 완료, 3/1 이사 필요
 - 임차권 등기 설정 예정
 - 은행 계약기간 연장 요청 예정

위 내용으로 진행하려고 하는데 이사갈  집 계약금 반환도 그렇고 손해가 막심하네요. 

가이드 부탁드립니다.
감사합니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 상황입니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 내용증명을 통해 계약금이 몰취되는 경우 손해배상청구하겠다는 취지로 특별손해를 명시해두는 것이 좋습니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>