<s>[INST] 본인은 위 부동산의 임차인으로서 임대보증금 금사억칠천이백오십만원(472,500,000원), 임대기간 2년(2022년5월22일~2024년5월21일)의 임대차 재계약을 임대인의 귀하와 채결했습니다.
임대인은 2023년12월31일 8년 장기사업자(18.3월~24.5월)6년을 채우고 4년 전세 만료 및 자진말소 후 실 거주 목적으로 연락을 받았습니다.
렌트홈 및 구청 담당자를 확인한 바 “임대인의 실거주 목적 거절 사유”는 주택임대차보호법상 인정하는 사유이며, 민간임대주택에 관한 특별법에서 인정하는 재계약 거절 사유에는 해당하지 않습니다. 해당 건물의 임대의무기간 개시일이 2020년5월22일 이며, 8년 장기민간임대주택으로 등록한 기간동안, 정당한 사유없이 임대사업자가 임차인에게 임대차계약을 해제/해지 및 재계약을 거절을 할 수 없으며 (임차인의 동의 없이 자진말소 불가) 상기 부동산에 임대인이 실 거주 할 수 없음을 알려드립니다.(민특법 제 43조, 45조 참고) 라고 24년1월11일 내용증명을 발송 하였습니다.
또한, 첫 계약 시 장기로 거주할 목적으로 장기임대사업자 부동산을 알아보았으며, 계약 시에도 8년이상 거주 목적으로 계약하였습니다.
이후 24년1월25일 임대인은 자기는 과태료를 물어서라도 버티면 끌어내서라도 들어오겠다는 입장입니다(녹음)계약종료되면 임차인의 불법점유가 아니냐라는 의견
이럴때, 임차인은 어떻게 대응을 해야하며, 거절을 할 수 없기에 임대인이 거절을 한다고 해도 계속 거주를 해도 문제가 없는지 알고 싶습니다. 솔직히 임대인이 끌어내버리겠다고 하는데 애기도 있는데 무섭긴하네요... [/INST] 임대인은 민특법 제45조에 따라 임대의무기간 동안에 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우를 제외하고는 임차인에게 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다.
임대인의 실거주 목적은 주택임대차보호법상 인정하는 재계약 거절 사유이기는 하지만, 민특법에서는 인정하지 않습니다. 따라서, 임대인이 실거주 목적으로 재계약을 거절하는 것은 민특법에 위반됩니다.
임차인은 임대인의 재계약 거절이 민특법에 위반된다는 내용을 내용증명으로 통지하였으므로, 임대인은 임차인의 주장을 받아들여야 합니다. 임대인이 임차인의 주장을 받아들이지 않고 재계약을 거절할 경우, 임차인은 임대인을 상대로 민사소송을 제기하여 임대차계약의 존속을 구할 수 있습니다.
만약, 임대차계약이 종료된 경우에도 임차인은 임대차계약의 존속을 주장할 수 있습니다. 민특법 제45조 제2항은 "임대사업자가 제1항에 따라 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절한 경우 임차인은 임대사업자의 귀책사유로 인하여 임대차계약이 종료된 것으로 보아 다음 각 호의 권리를 행사할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 따라서, 임대인이 민특법에 위반하여 재계약을 거절한 경우, 임차인은 임대차계약의 존속을 주장할 수 있고, 임대사업자가 임대료를 납부하지 않거나, 임대차 목적물을 훼손한 경우 등의 경우에는 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
따라서, 임차인은 임대인의 재계약 거절이 민특법에 위반된다는 사실을 적극적으로 주장하고, 필요에 따라 법적 조치를 취하는 것이 바람직합니다. </s>