<s>[INST] 현재 전세 세입자로 거주 중이며, 2023년 12월 15일 전세가 만료됩니다.
다가구 주택입니다.

[내용]
만료 3개월 전인 9월 경부터 퇴실 의사를 전달하였습니다. 다음 세입자를 구하지 못한 상황이 되어, 연락을 취하자 다음 세입자 상관 없이 만료일 약 한 달 후인 1월 10일에 전세금을 만들어 줄 수 있다고 전달 받았습니다. 그러던 중, 세입자가 구해졌으나, 2월 초에 입주 가능하다고 합니다.

저는 현재 대출을 받고있습니다.

해당 기간동안 대출이 연장되면 2월까지 연장에 적극 협조할 예정입니다. 다만, 걱정스러운 부분은  은행의 대출 연장이 거절되는 경우이고, 계약서는 이미 작성된 상태이기에 제가 오롯이 리스크를 져야하는 부분입니다.

집주인과 유선 상으로는 재계약 심사에서 불가능 판정을 받아도 만기일에 돈을 못 돌려준다는 이야기를 받았습니다. 따라서, 은행의 재계약 심사 결과와 상관 없이 약 한 달 후에 돈을 돌려준다고 합니다.(연체 이자는 지급 한다고 합니다.)

[궁금한 점]
(1) 약 한 달 짜리 임대차계약서에 어떤 특약을 넣어야 하는지.
개인적으로는, 연장 심사가 거절되는 경우, 이 계약은 무효다라는 특약을 넣고 싶은데요. 괜찮은 전략일까요?
(2) 만약 대출 연장이 거절나서 연체되는 경우, 신용의 문제가 있는지
(3) 약속한 1월 10일에 돈을 받지 못하는 경우 어떻게 해야하는지
(4) 이런 경우 어떤 식이 가장 좋은 방법일지? [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 대출 연장이 불가능한 경우 계약 무효 약정은 가능하며, 일정기간 대출이자를 연체하는 경우 신용등급이 하락할 수 있습니다.
4. 안전하고 신속한 보증금반환을 위해 변호사의 조력을 받으시길 권합니다. </s>