<s>[INST] 안녕하세요.
전세자금대출을 진행하다 예상치 못했던 이유로 대출이 거절되어, 계약을 파기하게되었습니다. 혹시나 하는 마음에 계약파기시 계약금을 반환한다는 특약을 넣었는데요, 해석을 두고 의견이 갈리어 법적인 조언을 구합니다.
(부동산이 너무 강경하여, 정말 제가 잘못이해하는 것인지 알고싶습니다)


9/21 계약체결
9/28 사전자산심사 적격
10/12 대출기한
10/18 사후자산심사 부적격 

[특약문구]
임차인의 전세자금대출이 정상적인 절차와 신청을 하였음에도 2023.10.12.16시 까지 대출승인이 되지 않을 경우, 임대인과 임차인은 본 계약을 해제하고, 임대인은 계약금을 임차인에게 반환한다. 다만 위약금으로 금 50만원을 공제하고 반환한다. 

[부동산 주장]
2023.10월 12일까지는 50만원 공제 / 그 이후는 계약금 전체 반환 안됨.
민법상 10월 12일까지는 위약금의 형태, 그 이후는 해약금의 의미로 전환됨.
+ 민법 판례에 명확하게 나와있음. 
+ 제가 무조건 지니까 소송하려면 해라.

[나의 주장]
23년 10월 12일에 대출승인이 되지 않았기 때문에 (심사중이어서) 계약은 해지가 된 것이고, 손해배상의 의미로 위약금을 50만원을 공제한 계약금을 반환함.

질문1. 누구의 해석이 맞을까요?

질문2. 부동산의 주장처럼 해약금으로 해석되고, 민법 판례에 명확히 나와있어서 제가 무조건 지는 상황일까요?

질문3. 기준기한이었던 10월 12일에 대출이 되었는지 아무도 확인하지않음. (심사중이었기에) 어떠한 문제가 될까요?

질문4. 이렇게 소송이 진행이되면, 부동산중개사의 실질적인 피해는 있는지. 

질문5. 새로운 세입자가 구해진 상황인데, 새로운 세입자의 대출이 승인되서 정상적으로 입주하지 않으면 저의 계약금을 돌려주지 않겠다함. 타당한 주장인지?

질문6. 대출이 승인되지않는 이유가 저에게 있다는 것이 쟁점이 될지? [/INST] 현재 부동산의 주장이 타당하지 않은 것으로 보이는바, 해당 특약을 바탕으로 임대인 혹은 부동산 중개인에게 빠른 시일 내에 계약금의 반환을 요구하는 내용의 내용증명을 보내실 것을 권유드립니다. </s>