<s>[INST] 현재 다가구주택에 임차해있고, 임대인이 개인회생 예정이며 낙찰 예상 금액도 적고 확정일자도 최근이라 전세금을 못돌려받을 상황인데, 계약 시 특약으로 “대항력과 우선변제권 형성 전까지 등기부 상 권리변동이 없어야 하며 이를 위반 시 계약은 무효가 된다” 라는 조항을 삽입한 바 있습니다. 허나 제가 계약하기 전부터 건물에 근저당 6억이 이미 있었고, 또 최근 임차권등기명령 설정이 된 상태라 저는 대항력도 우선변제권도 없는 상태에서 등기부상 권리변동이 일어난걸로 볼수 있는지, 또 이 조항을 근거로 계약을 무효화하고 제 전세금을 전부 돌려받을 수 있을지 궁금합니다 [/INST] 1.계약당시에 등기부상 선순위근저당권 등이
없다는 것을 전제로 위와 같은 특약내용을
정한 것이라면 계약은 불능을 목적으로 하여
원시적으로 무효입니다.
그런데 등기부상 권리'변동'이라고 한
내용에 비추어볼 때,
이미 선순위근저당권이 있는 것을
전제로 위 특약사항을 정한 것으로
보입니다. 따라서 질문자님이 대항력과
우선변제권을 취득하기 전에 별도의
권리변동이 이루어지지 않았다면
계약을 무효로 보기는 어렵습니다.
구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적이고 정확한 상담을 받아보실 필요가 있습니다. </s>