<s>[INST] 안녕하세요. 
아파트에 대한 매매 계약 이후 (전세 세입자 존재) 임차권등기가 걸린것을 확인하였습니다. (계약 날짜 : 10월 초, 임차권등기 설정일 10월말). 

특약사항에 ’융자없는 상태로 잔금일까지 현등기부사하아 유지‘ 조항이있는데 해당 조항으로 매매 계약을 매도자 귀책으로 파기 하며 보증금 돌려 받을 수 있을까요? 

만약 파기 할 수 없고 이대로 매매 진행 하여야 된다고 하면 안전하게 매매 진행하기위하여 어떤 방법이 필요한가요? 
아래 사항에 대한 궁금증 답변 부탁 드립니다. 
1. 매도자 - 현 세입자 - 매수자 (저) 3자 재 계약 필요성 (잔금 치루는것으로 임차권등기 해지 하는 조건 계약서에 명시)
2. 매수자 (저)가 잔금을 현 세입자에게 바로 송금 필요여부
3. 만약 임차권등기가 전세 보증보험으로 HUG와 엮여 있는 경우 해당 매매 진행시 잘 풀어나가기 위한 순서가 어떻게 될까요? [/INST] 1. 문제의 소재
아파트 매매계약 과정에서, 체결 이후 잔금지급기일까지 현등기유지조항을 위약하고 임차권등기가 설정된 상태입니다.
2. 정진권 변호사의 해결제안
계약상 분명한 현등기유지조항이 있는데, 이를 위약한 것이므로 채무불이행으로 인한 해제권을 행사하여 이미 지급한 계약금, 중도금 및 그에 대한 법정이자뿐만 아니라 이사비용, 중개수수료에 대한 손해배상도 받을 수 있을 것 같습니다.
만약, 해당 물건이 반드시 필요하다고 한다면, 위와 같은 사실을 고지하시고 임차권등기와 HUG보증보험을 풀 수 있는 또다른 부속합의서를 추가하셔야 합니다.
3. 결론
임차권등기와 HUG보증보험 문제를 해결하지 못할 경우 그에 대비한 손해배상액의 예정액 조항을 설정하여서 새로운 합의서를 마련하시길 바랍니다.
"정부 임명 전세사기 법률상담관 경험으로 유리한 증거수집과 제출로 최적으로 대응합니다." </s>