<s>[INST] 1. 2020년 4월 계약서 작성 후 2020년 6월 5일부터 실거주 중인 임차인입니다.
2022년 6월 갱신청구권을 사용하여 보증금 1000만원 증액 후 새로 계약서를 작성하여 현재까지 점유 중입니다.

2. 임차인은 새로 아파트를  분양받아 입주를 하게되었고 재계약 전부터 신규분양 아파트 입주로 2024년 1월 ~ 3월 사이 이사를 한다고 통보를 하였으나 임대인이 계약서상 계약기간은 2년으로 해야 계약서를 작성하겠다고 하여 계약서에는 임대기간이 2024년 6월 5일로 돼 있습니다.

3. 2023년 10월 11일 집을 보여달라는 임대인의 요청에 따라 다시 한 번 '1월 말 ~ 3월 말' 사이 이사를 통보하였고 2023년 10월 12일 임대인이 집 잘 보여줘서 고맙다는 내용과 대강의 이사날짜를 물어 2023년 10월 13일 '1월 29일 ~ 2월 29일' 사이 이사하겠다고 전달하였습니다. 

4. 그 후 임대인에게 연락이 오지 않아 이사날짜를 물었으나 연락이 되지 않았고 2023년 12월 30일 전화와 문자로 2월 29일 퇴거를 다시 한 번 통보하였습니다.

5. 2024년 2월 1일 임대인에게 2월 29일 퇴거를 위한 계약금을 수령하였으나 2024년 2월 19일 임대인의 배우자에게 새로운 임차인과 계약기 되지 않았다는 이유로 보증금 반환을 거부당했습니다.

6. 2024년 2월 23일 임차권등기명령을 신청하여 2024년 3월 5일 임차권등기가 경료되었으나 임대인은 임차인이 보증보험에 가입하여 채권양도를 하였기에 임차권등기명령 신청의 자격이 없다고 주장하고 있습니다.

임대인의 주장대로 보증보험 안심대출에 가입한 임차인은 임차권등기명령신청의 자격이 없는지 궁금합니다.

그리고 법원에서는 1월 12일 임대차계약의 해제 효력이 발생하였다고 보아 임차권등기명령을 인용하였는데 임차인이 퇴거시 계약서상 손해배상예정액 청구가 가능한지 궁금합니다. [/INST] 1. 임차권등기명령 신청 자격
보증보험 안심대출 가입 여부와 임차권등기명령 신청 자격은 별개의 문제입니다. 임대차 계약서에 임차권등기명령 신청 권리가 명시되어 있고, 질문자님이 2024년 2월 23일 임차권등기명령 신청 당시 임차 계약 관계가 유지되고 있었다면, 임차권등기명령 신청 자격은 충분히 인정될 수 있습니다.
2. 임대차 계약 해제 효력
* 계약서상 해제 조항: 임대차 계약서에 명시된 해제 조항에 따라 해제 가능 여부를 확인해야 합니다. 일반적으로 임대인의 동의 없이 임차인이 계약 기간 전에 임차차를 해지할 경우, 임대인은 손해배상 예정액을 청구할 수 있습니다.
* 계약 해제 통지: 질문자님은 2023년 10월 11일, 12일, 13일, 12월 30일에 이사 날짜를 통보했습니다. 임대인이 이 통지를 수락하거나 반대 의사를 표명하지 않았다면, 계약 해제 통지는 유효하게 이루어졌다고 볼 수 있습니다.
* 법원의 판단: 법원은 1월 12일 임대차 계약 해제 효력이 발생하였다고 판단했습니다. 이는 질문자님의 이사 날짜 통보가 유효하고, 임대인의 묵비 동의를 인정한 것으로 해석될 수 있습니다.
3. 손해배상 예정액 청구 가능성
* 계약서상 손해배상 예정액 조항: 임대차 계약서에 손해배상 예정액 조항이 있고, 해당 조항이 법률에 위배되지 않다면, 질문자님은 임대인에게 손해배상 예정액을 청구할 수 있습니다.
* 손해배상 예정액의 적정성: 법원은 손해배상 예정액이 실제 발생하는 손해보다 지나치게 높거나 낮은 경우, 감액하거나 증액할 수 있습니다.
* 질문자님의 경우: 질문자님은 2024년 2월 29일 퇴거하고, 3월 5일 임차권등기가 완료되었습니다. 따라서, 임대인은 2월 29일부터 3월 5일까지의 기간 동안 발생하는 손해를 입증해야 합니다. </s>