<s>[INST] 현재 집은 계약 이전에 잡힌 근저당 A채권자에 의해 임의경매가 떴고, 계약만료 3개월 남았습니다.
계약서를 다시 보니 중개사와 계약서를 쓸 당시 선순위임차보증금을 제게 거짓으로 1억가량 더 낮추어 속이고 계약을 이행하여 보증금을 편취하였습니다. (선순위임차보증금 ~억 원을 구두로 알렸음. 이라 적혀있습니다.)
할수있는건 다 해볼생각인데 궁금한게 3가지 있습니다.답변 부탁드립니다..

1.이럴때 집주인, 중개사, 공인중개사협회 를 상대로 보증금 반환에 대해 민사소송을 진행해야하는지, 또 형사소송도 함께 따로 진행해야하는지 궁금합니다. 

2.형사소송 및 민사소송 유리한 시기
- 최대한 빨리 소송
- 배당요구 후 
- 계약만료일이 지나고 임차권 등기명령 후

소송을 어느시기에 하는게 유리한지 궁금합니다. 


3. 선순위임차보증금 및 근저당을 생각하면 배당요구해도 받지못할것같은데 제가 또 더 할수있는것들이 있을까요? [/INST] 1. 임대인, 중개사, 중개사협회를 모두 상대로 소를 제기하는게 좋습니다. 다만, 중개사 및 중개사협회를 피고로 하여 청구하는 부분은 실무상 임차인의 과실도 상당부분 인정되므로 보증금 전액을 판결로 인정받기는 어렵습니다. 그러나, 판결만 잘 받는다면 중개사협회에서 공제금을 바로 받을 수 있기에 재정상태가 좋지 않은 임대인을 상대로 하는 것보다 수월한 부분이 있기에 같이 청구하는게 좋습니다. 사기죄 고소도 가능한 상황으로 보입니다.
2. 현재 상황에서 대항력 없는 임차인이고, 유찰될 경우 낙찰금액이 시세보다 떨어질 확률이 높으므로 임대차계약 해지 통보를 하고 바로 보증금반환청구 소장을 접수하시는게 좋아 보입니다.
3. 알고 있는 임대인의 다른 소재지의 부동산이 있다면 이를 가압류하는게 좋습니다. 그 외에 추가로 발생할 수도 있는 손해에 대하여 잘 살펴보고 이를 고지 할 필요도 있으므로 상담을 통하여 하나씩 절차를 진행해 가시기를 바랍니다.
** 위 답변은 기재해주신 한정적인 사실관계를 바탕으로 한 것이므로 참고만 해주시기 바라며, 이를 주장 내지 입증자료로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 자세한 내용은 상담을 받아보시기를 바랍니다. </s>