<s>[INST] 전세 계약 만기를 앞두고 제가 임차 중인 오피스텔에 가압류가 걸려있는 상황을 알게 되었습니다. 
만기 2개월 전 퇴거의사 밝혔고, 1개월 남은 지금 시점에서 보증금은 돌려주기 어렵다는 답을 받았습니다.
임대인이 사업자라 가압류 액수가 크고 체납된 세금도 많은데(국세청에서 저희 집으로 압류 잡힌건 아직 없습니다. 세금 관련 내용은 임대인과 통화에서 알게 되었습니다.) 소송을 통한 강제경매로 넘기는게 현 상황에서 할 수 있는 최선의 방법이라고 보시는지 조언 부탁드립니다.
전입신고, 확정일자 받았고 보증보험은 가입되어있지 않습니다. 다세대주택인데, 일부 몇세대만 제외하고 동일 소유주입니다.
-우선변제권이 있기 때문에 계약 만기 후에 임차권등기를 해놓고 상황을 조금 더 지켜볼지, 소송을 진행할지 고민입니다.... 
-소송을 고민하는 이유는 임대인의 상황상 재산에서 압류할 수 있는 부분은 미비하거나 거의 없다고 보이고, 경매를 진행하는 방법뿐인 것 같은데
압류로 인한 경매와 제가 소송을 진행하여 하는 강제경매에 차이가 있을까요? 피해를 줄이려면 어떤걸 먼저 고려해봐야할까요..? [/INST] 1. 선순위 임차인인 경우 낙찰자에게 대항할 수 있으므로 보증금 전액을 변제받을 때까지 임대차 계약은 존속하며 계속 거주할 수 있습니다.
2. 현재 임대차 목적물의 시세, 우선변제권 순위, 임대인의 자력 등을 검토하여 강제집행 여부를 결정하게 됩니다. 보증금 반환 청구 소송을 진행하여 판결이 확정되어야 강제집행(경매)을 진행할 수 있습니다. 임대인의 다른 재산을 찾는 재산명시절차 등을 진행할 수 있지만 다른 재산이 없다면 실효성이 없습니다.
3. 임차권등기의 경우 대항력을 유지시켜 주는 효력이 있으나 이사 등 대항력 유지가 필요한 경우가 아닌한 꼭 필요한 것은 아닙니다.
4. 공매절차로 진행되는 경우나 민사상 강제집행(경매)이나 별 차이는 없습니다. 다만, 제3자가 언제 경매를 할 지 알 수 없습니다. 제3자가 경매(공매)를 진행하면 배당요구를 하시면 됩니다.
5. 소송을 진행하여 판결이 확정되면 이를 집행권원으로 하여 임대인의 다른 재산을 알게 되는 경우 강제집행 등 대응을 빠르게 할 수 있습니다. 임대인의 자력(재산 등)을 알고 나서 소송을 진행하면 별도의 절차를 거치지 않는 한 상당한 시간이 소요되며 이미 집행을 하기 어려울 수도 있습니다. </s>