<s>[INST] 미등기 신축 오피스텔 계약을 진행하려 하는데 전세사기 때문에 걱정입니다.
임대인은 임대사업자라서 전세보증보험에 가입한다고하고, 전세금을 받아서 등기를 한다고 하였습니다.
두가지 사항에 대해서는 등기를 하지 않을 시 계약해제, 보증보험에 가입하지 않거나 불가능 할 경우 계약해제 라는 특약을 넣을 예정이고요.
분양가는 3.9억인데 전세금은 2.8억입니다.

위 특약으로 안전하고 더 필요한 부분은 없을까요? [/INST] 1. 전세사기가 가장 많이 발생하는 유형이 원룸, 오피스텔, 빌라, 다가구주택입니다.
2. 특히 귀 사건은 미등기 상태라고 하셨는데 등기가 되지 않은 이유에 대해서 정확하게 확인을 해보셔야겠습니다. 미등기는 그 자체로서 확인해야 할 사항이 더 많습니다.
3. 현재 임대인이 명확하지 않습니다만, 만약 건축주가 직접 분양하는 경우라면 추후 전세보증금 반환에 문제가 있을 가능성이 더욱 높습니다.
4. 보증보험 가입불가시 계약해제 특약을 넣은 경우라 하더라도, 실제로 이사 후에 보증보험 가입이 불가하다고 판명되었음에도 보증금을 무사히 반환받지 못하는 사례들도 제법 존재합니다.
5. 요즘 부동산 시장을 고려해볼때 안전하다고 장담하기 어려운 계약입니다. </s>