<s>[INST] 안녕하세요 

저는 임대인의 보증금미반환으로 전세사기 당한 피해자입니다.

[현재상황]

임차권등기후 전출을 완료한 상태이며,

지연이자를 포함한 보증금 반환에 대한 지급명령판결이 확정되었습니다.

그에 따라 피해주택에 대해 강제경매를 실시하려 하며,

피해주택에 대해 등기부상 저의 임차권등기이외의 설정된 금액은 없으며,

피해보증금은 3억 5천, 매매시세는 3억 6~7천 수준입니다.

[문의사항]

강제경매로 인해 누군가 낙찰을 받아 보증금 및 지연이자가 상환된다면

더없이 좋을 상황이나, 피해금과 매매시세가 거의 동일하여 낙찰이 쉽지않을것 같습니다.

그래서 제가 상계낙찰을 받는 경우도 생각하고 있는데 여기서 궁금한점이

1. 타인이 낙찰받을 경우 보증금 원금은 우선변제권으로 낙찰금액에 상관없이

낙찰자가 보증금을 반환할 의무가 생기며, 지연이자는 후순위(일반채권)로 배당받지 못하더라도

임대인에게 추후 타재산 압류조치등 지급명령문에 근거하여 채권추심이 가능하다 알고있습니다.

2. 제가 상계낙찰 받을 경우 보증금 원금에 대한 채무는 임차권의 승계에 따라 혼동으로 인해

소멸된다는것은 알고 있으나, 여기서 지연이자(일반채권)에 대한 부분이 궁금합니다.

상식적으로 생각했을때, 상계낙찰을 하더라도 낙찰일 기점까지 계산된 지연이자에 대한 채권은

추후 타재산 압류조치등 채권추심이 가능하다 생각되는데, 어떤분들은 상계낙찰을 받으면

보증금뿐만 아니라, 지연이자 채권도 사라진다 하여 이부분이 궁금하여 문의드립니다.

바쁜시간 내주셔서 감사하며, 답변 기다리겠습니다 [/INST] 상계낙찰이라고 표현하셨는데 정확히는 매각기일에 최고가로 매수신청 후 1주일 안에 상계신청을 하여야 합니다.
문의주신 1항과 관련하여서는 최선순위 임차권의 경우 말소되지 않고 매수인이 승계하게 됩니다.
2항과 관련하여서는, 보증금이 확정일자부 우선변제권이 있으면 우선변제 받고 나머지 일반채권인 이자채권에 관하여는 다른 권리자나 채권 신고한 사람의 채권과 우열관계를 따져 봐야 알 수 있습니다.
구제적인 사안에 관하여는 문의 주시면 관련 내용 검토 후 사안에 맞는 답변을 드리도록 하겠습니다. </s>