<s>[INST] 오피스텔 월세 임대차계약 종료 후 보증금을 받지 못한 상황입니다.

아래는 진행사항입니다.

1. 22년 6월에 오피스텔 임대차 계약(1년)을 하였는데 등기부등본에 신탁회사가 수탁자로 있는 상황(오피스텔감정가액의 50% 해당, 21년 5월 부)이며 임대인(소유자)는 법인회사
2. 중개대상물 확인설명서에 담보신탁되어있음을 설명받았다고 되어있으나 신탁원부를 교부받지 않았으며 신탁회사와 우선수익자의 동의를 따로 받지 않음.
3. 임대인과 임차인(본인) 모두 임대차 계약 신고를 하지않음. (뒤늦게 신청하여 승인대기중)
4. 계약 1년 만료 후 연장 계약(6개월)을 하였는데 이때도 계약서 작성
5. 계약기간 만료 2주 전에 전화로 임대인에게 퇴거의사 통보 (월세 계약서 특약사항엔 만료 2개월 전 계약갱신여부 통지하기로 함)
6. 계약기간 만료 후 이사를 갔음에도 며칠이 지나도 보증금이 들어오지않아 임대인에게 연락을 취하였으나 다음 세입자가 들어올 때 보증금을 받으면 입금해준다고 함
7. 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청함

다음은 궁금한 점입니다.
a. 임차권등기명령을 수탁자가 아닌 소유자(법인)에게 신청하였는데 기각될 가능성이 있을까요?
b. 임대차 계약 신고가 안되어있는 상황이며(뒤늦게 신청하여 승인대기중) 신탁회사와 우선수익자의 동의를 따로 받지 않은 상황이어서 임대차 보호법의 적용을 받지 않는다고 알고있는데 임대인(법인)을 상대로 지급명령이나 보증금 반환 소송이 승소할 수 있을까요?
c. 구두상으로 한달정도 뒤에 새로운 세입자가 들어올 것 같다며 그 때 보증금이 들어오면 바로 입금해준다며 그 때 입금한다는 확인증도 써준다고 하는데 그대로 기다리는게 나을까요?
d. 신탁회사의 동의를 받지 않아서 임차인이 불법점유에 해당할 여지가 있을까요? [/INST] 1. 문의하신 내용으로 보아 담보신탁인 경우로 임대인이 소유자가 아니라 수탁자(신탁회사)가 소유자라고 판단됩니다. 등기부등본과 신탁원부를 확인할 필요가 있습니다. 따라서 현재 임대차 계약을 체결한 임대인과 소유자가 다른 경우입니다.
2. 임차권등기명령 신청을 할 때 등기부 등본을 제출하도록 되어 있으니 이러한 사항에 대해 소명하라고 보정명령이 나올 확률이 높습니다.
3. 신탁회사(수탁자)의 동의를 받지 않으면 해당 임대차 계약은 대항력이 없습니다. 임대인이 계약의 당사자이므로 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 할 수도 있고 당연히 승소할 수 있습니다. 다만, 주택임대차 보호법상 대항력과 우선변제권이 인정되지 않으니 해당 부동산 경매에서 선순위 등을 주장할 수 없습니다.
4. 동의가 없는 임대차(소유권이 없는)도 계약상 효력은 있습니다. 따라서 신탁회사(법적인 소유자)가 임대차계약을 인정하지 않고 권리를 행사하면 그 때부터 임대차 계약은 채무불이행이 됩니다.
5. 임대인이 보증금을 반환하겠다고 약속하는 것을 신뢰하는 것은 임차인의 선택입니다. 여러가지 사정을 고려하시기 바랍니다. </s>