<s>[INST] 다가구주택에 살고있는 전세 세입자입니다.
전세계약 만기일이 도래하여 등기부등본 떼어보니, 근저당권설정 채권최고액 4억4천이고, 과거기록보니 23년 08월 '임차권 등기명령' , 23년12월 '주택임차권등기 말소 해제됨' 을 확인함.

부동산에 집 내놓은내역도 확인해보니 융자금은 시세대비30%미만 이라고 내놓은 상태.
제 추측컨데, 건물이 대략15억이라고 가정하에 입대인입장에서도 시세대비 30%미만상태(4억5천)를 유지해놓아야 세입자가 구해질테니,
새로운 임차인을 못구한상태로 저희의 보증금을 내어줘버리면 세입자구하기 어려워지니 본인의 리스크가 커지니 그러는게아닐까싶습니다. 

임대인께서는 알아보고는 있는데 요즘경기에 쉽지않다고만 말씀하시고 세입자를 구해야만 보증금을 반환해 줄 수 있다고하네요.
세입자구해질때까지 한 달 더 기다려라 태세를 하니 저희는 지금 아이문제로 꼭 이사를해야한다 재차강조했더니 집주인이 일부보증금 빼줄 수 있는데 그걸원하시냐고 묻습니다.
저희의 전 재산이 집주인한테 묶여서 대출도되어있는상황이고, 이사도 불가한 최악의 조건에서 최대한 일부보증금이라도 받아서 조금이나마 최대한빨리 이사갈 수 있는 방안을 모색해보고싶은데 그러하다면, 이러한 방법은 어떨까요?

첫번째! 세입자인 저희가 만료일부터 한 달만 더 유예해주는 조건으로 만료일에 집주인으로부터 보증금 일부라도 받아내 은행대출금 상환하여 은행 빚은 깨끗이 처리완료한다. 
그래야 저희가 차후 다른 대출융통이 가능할것 같아서입니다.

두번째! 그리고난뒤 저희는 유예기간 사이에 지급명령(=등기명령)신청해서, 등기에 등기명령 완료후, 대항력은 유지하면서 이사는 가능할 수 있도록 준비한다.
저희가 이사를 했다면, 보증금을 일부 반환받지 못한 실정이라도 혹은 이런 소송기간이 길어져도 등기명령되어있거나 보증금반환소송을 걸어도 추후 이자도 받아낼 수 있으니 그부분도 이점이 아닐까요?제가 의뢰한 부분에서 놓치고있는부분이나 오류가 있을지 조언구하고 싶습니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 상황입니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대차 갱신거절 통지 또는 계약해지 통지를 안하셨다면 내용증명으로 통지해두는 것으 좋습니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>