<s>[INST] 안녕하세요.
현재 살고 있는 오피스텔에서 전세 보증금 반환이 가능할지 문의를 드립니다.

1. 현재 전세 1억 4000만원의 오피스텔에 살고 있고 3월이 계약 만기로 만기 시, 이사 의사를 표현하였습니다. 
2. 계약 시 근저당X+확정일자+전입신고 한 상태이나, 현재 전세보증보험은 안 든 상태입니다.
3. 계약 이후 집주인이 제 오피스텔과 소유하고 있는 다른 집을 묶어 4억의 근저당을 잡아놓았습니다. (요 부분이 문제일 것 같습니다 ㅠㅠ)
4. 집주인이 현재 사기를 당해 현재 전세보증금을 못돌려준다라는 의사를 받은 상태입니다.

이러한 상황으로 아래와 같은 내용이 궁금합니다.

1. 제가 만약 이 오피스텔을 매매한다고 하면, 집에 묶여 있는 4억의 근저당은 어떻게 되나요? 문제없이 집을 매매할 수 있을까요?
2. 만약 집이 경매에 넘어간다면 현 오피스텔 KB시세는 1억4400~1억4900 인데, 제 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

혹시 제가 보증금을 돌려받을 수 있는 가장 좋은 방법이 있을지 문의를 드립니다 ㅠㅠㅠ [/INST] 1. 임대인으로부터 오피스텔을 매수하신다면 근저당도 그대로 있는 상태로 소유자가 됩니다. 보증금채권은 사라지고 근저당이 설정된 오피스텔의 소유자가 되는 상황입니다.
2. 현실적으로 그 정도 시세라면 경락이 되지 않을 가능성이 큽니다. 임대인에게 보증금반환청구의소를 제기하여 확정판결을 받은 후에 임대인의 재산을 조회·강제집행을 통해 일부라도 변제를 받은 다음 오피스텔에 대하여 강제집행하여야 할 것으로 보입니다. </s>