<s>[INST] 저는 집주인인 민간임대사업자 주식회사 A와 2022. 3. 4. 에 2024. 3. 3. 만료되는 보증금 6천만원의 전세계약을 체결하고 주택임대차보호법상 대항력 확보하였습니다.
2023. 2. 17. 보증금을 5900만원으로 감액하여 변경계약을 체결하였고, 변경 계약서의 임대차기간은 2022. 3. 4. ~ 2024. 3. 3. 으로 종전과 동일합니다.
2023. 8. 14. 전세권설정계약을 하여 2023. 8. 22. 전세권등기가 완료된 후 주민등록을 다른 주택으로 이전하였습니다.
집주인이 2024. 3. 3.에 전세보증금을 반환하지 않는다면,
1. 민법 312조 2항에 따라 전세권이 존속하는데도 불구하고 저는 2024. 3. 4. 부터 임의경매를 신청할 수 있나요?
(혹시 민법 312조 2항은 편면적 강행규정인가요?)
2. 경락금액이 보증금보다 적은 경우(또는 적을 것으로 예상되는 경우), 채무자의 일반재산에 대한 집행을 통해 그 차액을 받아낼 수 있나요? 가압류는 언제부터 진행할 수 있습니까?
3. 내일 집주인이 만나자고 합니다. 집주인이 어떤 얘기를 할까요? 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?
4. 현 시점 및 채무불이행 발생 시 행동지침 기타 일반적인 조언 [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 상황입니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>