<s>[INST] 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 강제경매 중에 있습니다
매각기일은 아직 잡히지 않은 상태에서 공사대금을 못받았다는 사람이 차용증을 근거로 유치권 신고한 상태입니다.

적법한 유치권은 점유를 동반해야하는데 유치권자가 점유로 유치권을 행사하고 있는 것을 본 적이 없으며, 임대인에게도 물어보니 유치권자라는 사람이 임차인 중에는 없으며 건물을 드나들었던 적은 있지만 오지 않은 적이 꽤 되었다고 들었습니다.

또한 경매를 위한 현장조사보고서에 유치권에 대한 부분은 없습니다.

위 상황으로 보아 허위유치권으로 의심되는데
1. 유치권 신고가 되어있는 상태에서 낙찰을 받으면 어떤 경우가 생기나요?

2. 유치권자가 차용증으로 유치권 신고를 하였는데 점유부분등에 소명이 없어 법원에서 유치권자에게 보정명령을 내렸습니다. 이를 소명하지 않으면 유치권자에게 어떤 불이익이 있나요?

3. 만일 허위유치권이라 판단되어 유치권부존재확인의소와 경매입찰방해죄 고소를 함께 진행하는게 좋을까요? 아니면 민사부터 진행하는게 나을까요?

4. 유치권 신고가 되어있는 상태에서 보증금으로 경매 호수 상계가 가능할까요?

5. 임대인의 다른 임차인들이 유치권자대상으로 유치권부존재확인의소를 먼저 제기 했는지 알 수 있는 방법이 있나요?

6. 유치권부존재확인의 소는 대략 얼마정도의 기간이 소요되나요?

감사합니다 [/INST] 1. 유치권 신고가 적법하고 유치권이 존재한다면 낙찰인은 해당 건물을 이용하는데 제한이 있을 수 있습니다. 그보다 유치권 신고가 있다면 저가에 매각되거나 유찰될 수도 있습니다.
2. 경매법원은 유치권의 존부에 대해서는 판단하지 않고, 추후 유치권 신고자에게 인도명령이 내려질 수도 있습니다.
3. 허위유치권이라 판단되면 유치권 신고인이 형사처벌을 두려워 하여 유치권 신고를 취하할 수도 있으니 유치권부존재확인의소와 경매입찰방해죄 고소를 함께 진행하는 것이 좋을 것 같습니다.
4. 유치권 신고와 보증금 상계는 관련이 없을 것으로 생각됩니다.
5. 경매사건기록에 유치권부존재확인 소송 제기여부가 기재되어 있을 수 있습니다.
6. 기간은 법원마다 다르며 빠르면 6개월에서 1년 정도 예상합니다. 변호사 선임비용은 경매물건의 시가, 임대차보증금 액수, 소송의 난이도에 따라 다르고 각 변호사님 마다 달라 구체적으로 말씀드리기 어렵습니다. </s>