<s>[INST] 안녕하세요. 임대인의 전세임대차계약 불이행에 따른 계약해제 및 손해배상 청구에 대해 문의드립니다.

2024.3월말 계약기간(2년), 전세보증금 6억원으로 계약체결하여 현재 입주한 상황입니다. 계약서 특약사항중 아래의 2건에 대해 임대인이 현재 자금사정이 어려워 여유가 생겼을때 계약 이행하겠다는 입장으로, 상당 기간 최고하고 미수행시 계약해제 및 손해배상 청구가 가능한지 문의드립니다.

[계약 특약사항]
1. 임대인은 임차인의 전세보증금에 대해 보증보험을 들어주고 비용을 부담(임대인 70%, 임차인 30%)하기로 한다.
2. 임대인은 근저당설정을 채권최고액 금 3.4억에 맞춰 감액등기한다.

[계약 불이행 내용]
1. 임차인 본인이 보증보험 가입하여 임대인에 70% 비용(약 1.5백만원) 지급 요청하였으나 자금이 없다며 미지급중
2. 현 채권 근저당권 잔존금액 3.5억원으로 계약서(3.4억원) 대비 약 5백만원 미상환

[계약 불이행에 대한 임대인 입장]
현재 금전적 여유가 없어 상기 2건에 대해 계약 이행이 불가하고, 자금 여유가 생겼을시 이행 하겠음. 하지만 언제 이행이 가능한지에 대해서는 시기 특정하기 어려움

[질의사항]
※ 계약서 계약해지조항 : 임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행을 한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여
별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다.

1. 4월말 기준 5월말까지 계약이행 서면으로 최고 하고, 5월말 미이행시 계약해제 가능 여부
2. 계약해지시 계약서 계약해제 조항의 손해배상금액 (계약금) 청구가능 여부
3. 손해배상액으로 2번 계약금 청구 불가시 청구 가능한 손해배상 내역(이사비, 중개비, 입주청소 등) [/INST] 기재하신 사실관계에 비추어 볼 때, 말씀하신 대로 1개월 정도의 기간을 두고 최고한 뒤 그 기간 내에 임대인이 계약상 의무를 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 해지 조항 중 손해배상 부분("손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다")은 손해배상액의 예정 조항으로 해석될 가능성이 높아 보입니다. 손해배상은 실제 발생한 것으로 입증 가능한 손해의 액수까지만 청구할 수 있는 것이 원칙이나, 계약의 특성상 손해액을 산정/입증하기가 까다로운 경우 또는 다른 이유로 사전에 일정한 금액을 손해배상의 액수로 미리 정해놓기로 약정하는 것을 손해배상액의 예정이라 합니다. 손해배상액의 예정이 있는 경우에는 실제 손해액과 무관하게 원칙적으로 그 금액(본건의 경우에는 계약금)만 청구할 수 있으며, 실제로 발생한 손해가 그 예정액을 초과하고 이를 입증할 수 있다 하더라도 마찬가지입니다. 따라서 계약금 상당액을 손해배상액으로 청구하는 것은 가능하겠으나, 이사비, 중개비, 입주청소비 등을 별도로 청구할 수는 없을 것으로 사료됩니다. </s>