<s>[INST] 21년도에 지식산업센터 내의 한개 호실을 매매로 구입하였습니다.
매매 당시 세입자가 있었는데 현재까지 계속 거주중이며, 매년 재계약을 유지하고 있습니다.

매매 당시에 해당 호실에 불법으로 증축한 사실을 임차인, 임대인 모두 알고 있었고(따로 신고는 하지 않고 복층으로 증축한 사실이 있습니다.) 매매계약 체결 당시, 세입자에게 이번 계약이 끝나면 매수인인 제가 해당 사무실로 입주할 계획이라는 의사표현과 함께 1년 이후 재계약은 하지 않기로 구두계약정도만 있었습니다.

이후 세입자가 계속해서 재계약을 요구하고 있어 난감한 상황입니다. 임대 수익을 목적으로 매매한 사무실이 아니기 때문에 저희가 입주를 하고 싶은데, 세입자가 나가질 않아 계속해서 이사를 다니는 상황입니다.

앞으로 계약갱신 요구권이 7년정도 남아 있는데, 이렇게 계속 기다리기만 할 수 없어, 불법증축물 철거를 이유로 세입자의 재계약 갱신 요구를 거절할 수 있는지 궁금합니다. [/INST] 지식산업센터와 같은 상가임대차의 경우 임차인은 10년 동안 계약갱신요구권을 사용하여 임차목적물을 사용할 수 있는데, 상임법 제10조 제1항 각호의 사유가 발생한다면 계약갱신거절이 가능합니다. 그리고 해당 규정에 반하는 약정은 임차인에게 불리한 경우에 한하여 무효로 당해 규정들은 편면적 강행규정입니다.
따라서 귀하 사안의 경우 갱신하지 않겠다는 구두 약정이 있더라도 그리고 설령 이것이 문서화되어 있더라도 원칙적으로 이를 귀하가 유리하게 주장하지 못하며, 불법증축을 임차인이 한 것이 아니라면 이는 계약갱신거절사유로 규정된 사유에 해당하지도 않으므로 증축물 철거를 이유로 갱신거절하기도 어렵다고 보입니다. 아마 귀하는 상임법 제10조 제1항 제7호 나목을 고려하였을 것이나 안전사고 우려 있는 불법 증축물에 해당하는지에 대한 증명이 있어야 하는데 수년간 임차인이 문제없이 사용하였다면 이를 입증하기는 어려우며 실제 해당 규정은 단순 불법 증축물 철거 시 적용되는 규정이 아니라 일부 붕괴되었거나 안전진단등급에 상당한 문제가 생긴 경우 등에 적용되는 규정입니다.
다만, 편면적 강행규정으로서 임차인에게 불리한 경우에만 무효이기 때문에 만약 귀하가 임차인과 조기퇴거 사전 합의가 있었기 때문에 이를 보상하는 차원에서 주변 시세보다 임차료를 대폭 저렴하게 약정했다거나 보증금 액수도 염가에 정한 사정이 있다면 판례는 경우에 따라 조기퇴거합의의 효력을 긍정하는바, 이러한 사정이 있는지 검토해보시기 바랍니다. </s>