<s>[INST] 1. 2020년 12월 경 전세 계약을 체결하였습니다.
2. 2022년 12월 18일자로 최초 계약 기간은 종료되었으나 당장 이사를 갈 필요가 없어 묵시적 갱신으로 그 후 6개월 정도 거주를 하였고, 2023년 7월 말 임대인에게 전화 통화로 3개월 후 방을 빼겠다는 의사 표명을 하였습니다.
3. 최초 통보 당시에도 '새로운 임차인이 들어와야 보증금을 줄 수 있다', 등의 말씀을 하셨으나 저는 계약 연장의 의지가 없음을 재차 밝혔고 2023년 10월 말에 나가는 것으로 통화를 종료했습니다.
4. 3개월 후 임대인을 만나 구두로 대화하였고, 이사 건에 대하여 여쭤봤지만 '사람이 안구해진다', '저 방을 월세로 전환하고 그 값을 받아가는건 어떠냐' 등의 답변만 있었으며 결국 지금까지 어영부영 밀리고 있는 상태입니다.

-전세 대출 만기는 약 1년 남았으며, 이사가 급한 상황은 아닙니다.
-전세금은 8천만원으로 3년전과 동일하며 관리비만 3만원에서 10만원으로 올리겠다 했습니다.
-집 시세가 전세금액보다 적어 전세보증보험 미가입 상태입니다.
-해당 건물,토지에 대한 근저당이 약 5억 가량 있습니다.


<질문>
계약서 상 문제가 될 수 있는 항목이 있습니다.
하..계약할 땐 이 부분에 대해서 정확히 몰랐는데 [특약사항] 항목에 "임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위 관리(근저당권, 임차권 증)로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다." 라는 내용이 있습니다.

이 경우 임차권 등기 신청 이 후 정말 최후의 선택으로 소송에 들어가게 된다면 위와 같은 계약 항목 때문에 보증금을 돌려받지 못하게 될 확률이 클까요? 

전세 계약이 처음이라 이런 부분에 문제가 일어날 수 있음을 꼼꼼히 확인하지 못한 제 잘못도 있지만.. 임대인이나 중개사로부터 해당 계약 항목에 대한 설명을 받은 적 또한 없습니다. [/INST] 전세대출도 낀 상황에서 보증금을 돌려받지 못해 걱정이 많이 되실 것 같습니다.
1. 특약사항의 내용이 있다고 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것은 아닙니다. 특약사항은 선순위 근저당권이 있다는 내용에 관하여 임차인에게 고지하였음을 기록하기 위해 들어간 것으로 보입니다.
2. 집 시세가 전세보증금보다 적다고 말씀해주셨고 선순위 근저당도 있으므로, 일단 임대인의 다른 재산이 있는지 확인 후 이에 대한 빠른 가압류 등 조치가 필요할 것으로 보입니다.
<덧붙여 드리는 말씀>
법률적인 문제는 누구에게나 인생에서 몇 번 겪어보지 못한 경우가 많습니다. 그래서 어떤 변호사를 구해야 할지, 적정한 수임료는 얼마인지 몰라서 당황하시는 경우도 종종 목격합니다. 물론 변호사를 '빠르게' 구하는 것도 중요하지만, 정말 도움이 되는 '좋은' 변호사를 구하는 게 중요합니다. 1) 유능한(실력있는) 변호사인지, 2) 나에게 성심성의껏 시간을 쓸 수 있는 변호사인지, 3) 적정한 수임료를 제시하는 변호사인지를 살펴보며 변호사를 구하면 좋습니다. </s>