<s>[INST] 전세보증금 미반환 관련 글 올립니다.
8500만원에 22.2.25.부터 24.2.25까지 전세계약을 체결하였습니다. 그 때 당시 등기부등본에 선순위근저당은 하나도 없었습니다.
묵시적 갱신 이후 24.1.26에 퇴실을 말씀드려 임대인이 3개월의 기간 동안 새로운 세입자를 찾겠다고 했습니다.
하지만 임대인(법인)의 국세 체납 건이 있어 새로운 세입자들이 LH대출을 받을 수 없는 상황이라 결과적으로 새로운 세입자를 구할 수 없었습니다.
저는 24.3.25에 이사를 가면서 대항력 유지를 위해 배우자를 이전 집에 등본상 남겨두었습니다.
이러한 상황에서 임대인은 법인쪽으로 체납된 국세에 대한 항소건이 24.6.1.부로 확정이 났고 은행 대출 및 이자에 대해 행정명령이 일어나면 경매에 들어가도 보증금을 못 돌려받게 될 수 있다고 하였습니다.
그래서 이 집을 행정명령이 일어나기 전에 지인에게 의이전을 하여 LH대출이 나오도록 하겠다고 하였습니다.
그러한 말을 믿고 지금까지 임차권 등기를 하지 않고 기다렸으나, 명의이전이 아직까지 이루어지지 않고 있습니다. 

현재 선택지는 2가지인 것 같습니다.
1.
미반환된 임차보증금 8500만원을 토대로 제 이름으로 명의이전을 하는 것입니다. 임대인도 저만 괜찮다면 하겠다고 동의하였지만, 명의이전이 가능한지, 하게 되면 다른 문제가 없는지에 대해 제가 잘 모르는 상황입니다.
2.
임차권 등기를 하는 것입니다. 집주인은 반환소송에 들어가도 돌려받지 못할 것이라고 말했지만, 찾아보기로 국세의 경우에도 조세채권 안분 제도로 인해 큰 손실까지는 없다고 알고 있는 상황입니다. 돌려받을 수 있는 확신만 있다면 임차권 등기 후 잔세보증금반환소송으로 가고 싶습니다.

어떠한 선택지가 좋을지 고견 부탁드립니다. 
감사합니다. [/INST] 결론 1. 임차 주택을 질문자님 명의로 이전하게 되면 질문자님은 임차인으로서 대항력을 상실하여 국세징수권보다 후순위가 되실 것으로 보입니다.
따라서 위와 같은 방법은 추천하지 않습니다.
결론 2. 임차권 등기를 할 것을 추천합니다.
조세채권과 질문자님의 임대차 보증금 채권 간의 우열관계가 문제되는데, 임대인의 국세 체납 발생일이 전세계약 만료일(2024. 2. 25.) 이후라면 질문자님이 우선할 것으로 보입니다. 임대인을 통해 체납된 세액의 액수와 체납액 통지서 발송일이 언제인지 확인해보시기 바랍니다.
당신을 괴롭힌 사람들, 제가 가만두지 않겠습니다. </s>