<s>[INST] 동작구에 위치한 아파트 8.5억 전세를 들어가려고 현재 계약서도 썼고 가계약금+계약금 8,500만원을 송금했습니다. (전세계약 시작일 5/16)

문제는, 계약 후 2주 뒤 임대인으로부터 안방의 에어컨이 오래되었으니 고장시 수리비 청구 하지 말아달라는 요구를 받았고 수리비 청구할 생각이 있으면 철거하고 (벽지는 안해주고) 가겠다고 이야기 들었습니다. 

저희는 계약 당시 안방 에어컨을 확인하고 계약을 했기 때문에 안방에 에어컨이 제대로 작동하지 않으면 통상적인 관행대로 임대인에게 수리비를 청구할 것이라고 말했습니다. 전세계약의 특약사항에도 “임대인은 시설물의 하자가 있는 경우 임대인이 수리키로한다.” 가 있습니다.

그러나 임대인과 중개인은 에어컨 수리비의 청구는 협의항목이므로, 협의되지 않은 경우 수리비를 부담해줄 필요가 없다고 하여 그러면 저를 대체할 세입자를 2주 안에 찾으면 현 계약을 취 찾으면 현 계약을 취소하고 계약금 돌려받고 끝내도록 얘기 되었습니다.

그런데 현재 집 전세 만기일이 다가오고 있어 불안한 입장이라 계약의 해제 가능성을 검토해보고자 합니다 (계약금 모두 돌려받는 조건)

제가 여쭤보고 싶은건,
1) 임대인 측에서 일방적으로 수리비 청구 불가/ 집보러간 당시 설치되어 있던 구조물을 부당하게 요구하는 것을 사유로 계약금을 돌려받고 계약 취소가 가능한지?

2) 전세계약의 특약사항에 “임대인은 시설물의 하자가 있는 경우 임대인이 수리키로한다.” 가 있고 제7조 “임대인 또는 임차인은 본 계약성의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행 한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다.”가 있습니다.
저희의 경우에도 서면 최고하고 계약 해지 할 수 있을까요? [/INST] 1. 질의하신 사안의 경우 계약서상 특약사항의 내용에 따라 만일 에어컨이 고장날 경우 그에 대한 수리비는 당연히 임대인이 부담하여야 할 것으로 보입니다. 임대인의 일방적인 수리비 청구 거절은 아무런 이유 없어 보입니다.
2. 대법원 판례는 "채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없다(대법원 1997. 4. 7.자 97마575 결정 등)"라며 판시하고 있습니다. 즉, 질의하신 내용만으로는 임대차 계약의 주된 채무인 임차 목적물을 사용 수익하게 할 의무 자체를 임대인이 거절하는 상황은 아니어서 계약의 해제나 취소는 불가능할 것으로 보입니다. </s>