<s>[INST] 저는 경남에 전세 거주 중인데 창업을 위해 서울 이사 예정이었으나 임대인의 보증금 미반환으로 발이 묶였습니다.

목표
1. 24년 1월 10일까지 임대인 보증금 반환 압박
2. 이때까지 보증금 안 주면 모든 수단 동원해 임대인 "보복", 제 발목을 잡은 대가를 치르길 원합니다
- 지급명령 말고 바로 소송 희망, 전세 보증금 반환+보증금 미반환으로 인한 피해금액까지 함께 소송
- 승소 후 채권 추심까지 전부 의뢰
- 이 외 추가 제재 수단 있으면 환영
3. 제가 창업에 집중하게끔 법원 방문 횟수 최소화 희망

문의
1. 제일 먼저 집주인이 재산 은닉 못 하게 가압류부터 희망하는데 가능한가요?
2. 현재 상황을 봤을 때 전세 보증금 반환 소송 가능한가요?
3. 보증금 미반환에 따른 피해금액 최대한 산정 희망
   변호사 비용, 소송 비용, 서울 이삿집 탐색 당시 든 각종 경비, 그 외

현재 상황
위치 : 경남 서부
물건 : 주거용 오피스텔
근저당 : 없음
임차권 등기 : 전자소송 사이트 신청 진행 중→ 완료되면 서울로 이사 예정
전세 기간
17년 12월~18년 12월 계약서 (확정일자 부여)
18년 12월~19년 12월 연장 계약서 (보증금 유지, 확정일자 미부여)
19년 12월~23년 12월 묵시적 갱신

해지 통보
8월 임대차 계약서 상 집주인 연락처로 전화하니 집주인 배우자였고 배우자에게 묵시적 갱신 의사 없음 통보
11월 실제 집주인 연락처로 전화하니 집주인은 계약 해지 내용 알고 있다고 함

임대인 주소
11월 말에 계약서 상 임대인 주소로 계약 해지 내용증명을 보냈으나 수취인 불명 반송됨
집주인 통화했으나 본인은 타지역에 있고 주소 알려줄 수 없다고 함
반송된 내용증명서로 주민센터에 임대인 주민등록 초본 확보했으나 여기 없을 가능성 높음 [/INST] 1. 현재 법률관계
임대차 계약이 묵시적 갱신되어 유지되던 중, 임차인이 8월에 임대차 해지통보를 하여 3개월이 경과한 11월 경 임대차 기간이 종료하였습니다. 다만 이러한 법적 효과를 주장하기 위하여는 이러한 사실을 증명할 수 있는 증거가 필요합니다. 증거가 없다면 바로 소제기를 하면서 소장으로 해지통지를 하여야 소장이 임대인에게 송달된 날부터 3개월이 경과한 후에 임대차가 종료합니다. 임대차가 종료하였다는 증거가 확보되어야 임차권 등기가 가능하고 등기가 완료된 후에 주민등록이전하고 점유를 인도하셔야 합니다. 그 전에는 이사를 하시더라도 주민등록과 점유는 유지하는 것이 필요합니다.
2. 문의에 대한 답변
1) 아직 임대차가 종료한 것으로 볼 수 없다면 임차주택에 대하여 대항력과 우선변제권이 있는 상황에서 가압류가 인용되기 어려울 것으로 보입니다. 그리고 임대인이 도피할 정도면 가압류할 재산을 찾기도 쉽지는 않을 것으로 보이므로 소송을 진행하면서 임대인 재산이 드러나는 단계에 맞추어 보전처분을 신청하는 것이 좋을 것으로 보입니다.
2) 위에서 말씀드린 것처럼 8월 해지통지가 되어 11월에 임대차가 종료되었다고 주장하면서 소를 제기하고, 해지통지가 임대인에게 도달하지 않았다면 소장의 송달로 해지한다고 하면 될 것입니다.
3) 손해배상은 최대한 포함시켜서 청구할 것이지만 임차권 등기가 완료되고 이사를 하여야 그 때부터 연 5%, 소제기시부터 연 12%의 지연배상을 청구할 수 있습니다. </s>