<s>[INST] 저는 24년 4월28일 전세계약 만료와 신규 전세계약을 앞두고 있습니다. 계약 만료 4개월 전, 퇴거 사실과 신규 전세계약을 진행한다고 보증금(1억5천) 반환 요청을 임차인에게 통보하였고 알겠다는 답변의 문자를 받아 증거로 보관하고 있습니다.

3월 초, 위의 답변에 근하여 신규 전세 계약을 진행하였고 계약금을 사비로 지불 및 청년 버팀목 대출 신청,이러한 진행 사항을 임대인에게 계속해서 문자로 통보

4월20일, 계약 만료와 신규계약한 전셋집의 이사를 8일 남긴 시점에 현 임대인으로부터 “집이 안나가서 돈을 줄수 없다” 라는 문자를 받았고, 저는 신규 전세계약을 앞두고 있으니 보증금을 반환하라는 답변과 내용증명을 발송

4월23일,이날까지 연락을 피했고, 닿았지만 보증금 반환요구과 임차권 등기명령,지급 명령, 반환 소송 진행하겠다 이야기했지만 돈을 줄수 없다는 답변만 반복함

4월24일, 임대인에게 이사갈 집의 잔금이라도 치룰수 있도록 보증금의 절반을 반환 요구 하였으나, 거부. 1천만원도 줄 여유 없다고 이야기하였고, 이때 저는 임대인의 여력으로 잔금을 전혀 치룰수 없는 상황을 인지하여 임차권 등기명령과 소송을 결심

소송에서는 높은 확률로 승소가 예상됩니다. 하지만 임대인은 전입세대 20명과 제위에 선순위보증금만 18억과 융자 6억 보유하고 있고, 가진 재산이 없으니 높은 확률로 파산 신청 할것으로 예상이 됩니다. 

여기서 문제가 발생합니다. 제 선순위가 15위인거를 오늘 알았습니다. 이 집 계약 당시 공인중개사의 설명이 선순위 보증금 10억(실제18억)이 있고 경매시에도 보증금을 지킬수 있다고 안전하다고 선순위 보증금을 잘못 안내 하였기 때문에 믿고 거래했습니다.(녹취 및 계약서에 선순위 10억,경매시 절대 안전하다는 거짓 증언이 있습니다)

1. 제 소송으로 인해 경매에 넘어가게 되면 예상대로 저는 배당을 받지 못하나요?

2. 최근 공인중개사 대상으로 거짓 선순위보증금으로 임차보증금 소송하여 100%승소 한 사례가 있습니다. 저도 가능할까요? [/INST] 1. 경매진행시 어느 정도 배당을 받을 수 있는지에 대해서는 경매절차가 진행되어 배당표가 확정되어야 알 수가 있습니다.
2. 임대차계약시 중개사가 잘못된 설명을 함으로써 임차인에게 손해가 발생한 경우에 해당할 것이므로 중개사 및 협회까지 끌어들여서 손해배상청구소송을 제기하면 승소가능성은 매우 높을 것으로 예상됩니다.다만, 구체적인 사실관계에 따라서 일부 과실상계의 가능성 또는 감액의 가능성은 남아 있다고 할 것입니다.
3. 법적절차에 대비하여 문자, 카톡 등으로 만기일까지 보증금반환이 안되어 이사를 가지 못함으로 인하여 발생하는 손해(계약금인 위약금 얼마, 이사비용 계약금 및 중개수수료 얼마 등으로 구체적인 손해내역과 손해금액을 명시하여)에 대해서 배상청구를 보증금반환청구소송과 함께 제기하겠다고 임대인에게 통보해 두시기 바랍니다.
4. 하여, 본건에 대해서는 만기일까지 보증금반환이 안되면 곧바로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. </s>