<s>[INST] 안녕하십니까! 
저는 40대 프리랜서 직장인이고, 저의 부모님은 70대로 연로하신 관계로 
전원 생활이 하고 싶다 하시어 2년전 제주도 서귀포시에 있는 한 오피스텔 (6평)을
전세계약을 하였습니다. 당시 물건들은 월세계약이 主였으나 부모님은 은퇴하시어 고정소득이 국민연금밖에 없는 관계로 월세대신 전세계약을 물색하였으나, 대부분 매물이 월세밖에 없어서 
궁여지책으로 전세계약을 하나 찾았고 보증금 6천만원에 전세계약을 체결하였습니다. 
이 당시 매매가가 6천만원 초반대였던 것을 고려해보면, 엄청 높은 전세가였으나, 매달 월세 내는
것 보다는 낫다는 생각에 6천만원에 전세를 계약하였습니다. 

이제 2024년 4월말이 되면 2년 만기가 다가오고 최근들어 서귀포시 부동산은 폭락을 거듭하고
있습니다. 최근 집주인과 통화를 하여 보니 전세보증금을 5천5백 정도로 깍아줄테니 계속
있어라는 식으로 나와서 저희는 "매매가가 5천만원 초반인데 전세가 5천5백인게 말이 되느냐. 차라리 계약종료할테니 6천만원 준비해놔라" 라고 답변하였습니다.  그러자 전세보증금 다 써버렸다
말하면서 통화종료 했고, 그 이후로 연락이 되질 않습니다. (문자, 전화) 

1. 임대차 계약시 전세권 등기만 해놓았고, 전세금 반환 보증보험은 가입하질 않았습니다. 전세권 등기도 임대차 계약과 함께 4/30일에 소멸될 것으로 보이는데 이 날 보증금을 돌려주지 않으면
전세권 등기를 연장해야 되는 지 궁금합니다. 

2. 하물며 전입신고 및 확정일자도 받아놓지 않았습니다. 지금 (24년2월) 이라도 받을 수 있는지
궁금합니다. 

3. 4월30일에 보증금을 돌려주지 않으면 퇴거하지 말고 계속 그 집에 강제로 머물러야 되는지
궁금합니다. 

4. 현재 전세권 등기만 해놓은 상태입니다. 민사소송을 통한 경매까지 생각하고 있습니다. 
다만, 현재 집값이 너무 떨어져서 경매낙찰가가 4천만원 정도 된다고 보이는데 이럴 경우 나머지
2천만원까지 받으려면 어떻게 해야 되는지도 궁금합니다. 

어떤 조언이든 달게 받겠습니다 [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 지금이라도 확정일자를 받을 필요가 있으며, 임대인 재산에 대한 가압류 등 보전처분이 필요한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>