<s>[INST] 전세 입주(2023.02.15, 2년 계약)를 한 집이 전세금 1억 2500만원이고, 현재 매매가는 1억 정도 되는 오피스텔입니다.
입주할때 전입신고, 확정일자는 입주때 받아두었습니다.
입주할 땐 등기부등록 상 근저당이 없는 상황이었고,
은행에서 전세대출을 받아서 입주하였습니다.
번세금 보증보험은 가입하지 않은 상황입니다.
9월초에 집주인 A와 채무관계에 있다는 사람 B가 연락이 왔고, 본인이 민사소송을 진행할 예정이라 하였습니다.
추가로 집주인 A에게 같은 오피스텔 건물에 5채 정도의 집이 전세로 나와있는 상황이고, 해당 세입자들은 올해 중 전세가 만료되는 상황이나 집주인 A는 전세금을 지불할 능력이 없으며, 각 집마다 각각 다른 금액으로 근저당이 잡혀있는 상황이었습니다.
이때 현재 살고있는 전세집의 등기부등본을 조회하였더니 4월 중순 날짜로 근저당이 설정되어 있었고, 저에겐 근저당을 추가하는 점에 대한 통보나 별도의 동의를 구하진 않은 상황입니다.
4월에 7500만원을 시작으로 7월에 추가된 근저당까지하면 총 1억의 근저당이 제가 살고있는 집에 잡혀있는 상황입니다.
저에게 처음 연락을 줬던 채무자 B는 민사소송을 진행하였으며, 형사소송또한 접수하였다고 합니다.
전세 계약 날짜는 많이 남았지만, 훗날 계약이 만료되어도 보증금을 받지 못할 상황이며, 다른 세입자들이 추가로 민사소송을 진행하면 파산신청까지 할 가능성이 있습니다.
이상황에 제가 전세계약 해지를 진행하려면 어떻게 해야 하는지, 민사소송을 하기 위해선 어떤 과정이 필요한지, 제가 전세사기 피해자로 인정받을 수 있는지, 경매가 진행되면 선순위가 될 수 있는지가 궁금합니다. [/INST] 결론 1. 집주인이 계약기간이 만료되어도 전세금을 돌려줄 가능성이 없으므로, 이를 이유로 전세계약 해지가 가능합니다. 해지 방법은 카카오톡으로 집주인에게 전세계약 해지를 통지하는 방법도 가능하고, 내용증명을 보내는 방법도 가능하나 차라리 전세계약 해지를 이유로 한 보증금 반환청구 소송을 통해서 전세계약 해지 의사를 밝히는 것이 좋겠습니다.
결론 2. 질문자님 확정일자 이후로 발생한 근저당권은 질문자님 보증금에 비해서 후순위이므로 경매진행될 경우 질문자님 보증금이 최우선으로 변제될 것으로 예상됩니다.
집주인이 지금 주택이 깡통주택이 되어서 배째라는 식으로 보증금을 돌려주지 않을 생각인 것 같습니다. 너무 억울한 상황이지만 일단 민사소송을 해서 승소 후 집주인에게 재산이 생기면 압류를 해서 조금이라도 전세금과 임차주택의 시가 차이를 매꾸는 방법밖에 없지 않을까 합니다.
반드시 적극적으로 소송하셔서 상대방으로부터 보증금을 얻으시기 바랍니다. 만약 소장 작성이 어렵다면 제가 합리적인 금액으로 소장을 작성해드릴 수 있습니다. 제가 도와드릴 수 있으면 좋겠네요!
당신을 괴롭힌 사람들, 제가 가만두지 않겠습니다. </s>