<s>[INST] 2020.12.29. 부동산(토지) 매수 계약 (임야 1필지 및 진입로 지분)
2021. 1.28.  부동산(토지) 잔금 및 등기
2023.4월 진입로 도로 지분 경매 개시 인지 (법원 통지서), 
2024.7월   현재 타인이 경매를 낙찰받아 잔금 납부 기한 중임

1. 토지 매수 계약 당시 이미 도로지분에 대해 근저당이 설정되어 있었음(최초 토지 개발자가 담보대출 받음)
2. 저에게 토지를 매도한 주인 역시 그 사실을 모른채로 매수했다가 나에게 매도한 것으로 추정됨(알았을 수도 있지만)
3. 최초 토지 개발자가 해당 토지를 통해 담보대출(근저당 설정) 받은 후, 일부 토지를 분할하여 매도했음에도 최초 근저당을 말소하지 않은 것으로 생각됨

<질문>
1. 본인이 토지 매수 시 공인중개사로부터 근저당 인수에 대한 어떠한 설명도 듣지 못했는데(계약서 상 기재 내용 없음), 공인중개사를 상대로 손해배상 청구(민사)가 가능할까요?
- 공인중개사는 매도인의 근저당은 모두 말소했기 때문에 중개사의 책임은 없다고 말함. 이전의 근저당에 대해서는 중개사도 몰랐다고 주장하고 있음. 하지만 기존의 근저당에 대한 어떤 설명도 듣지 못한 점은 공인중개사의 과실이 크다고 생각함.

2. 전 주인(매도인)을 상대로 계약 무효를 주장할 수 있을까요?

3. 공인중개사는 본인의 책임이 없다고 하는데 정말 책임이 없는 걸까요?

4. 매수인 역시 서류를 제대로 보지 못한 책임이 있다고 들었는데, 공인중개사와 매수인의 책임 비율은 어느 정도 될까요? [/INST] 공인중개사법상 부동산에 대한 권리관계를 설명할 의무를 다하지 못한 것이므로 중개사에게 과실이 있습니다. 따라서 손해배상청구가 가능합니다. 다만 과실상계로 중개인의 책임이 제한될 수 있습니다. 재판에서는 과실비율에 대해서 최대한 정밀하게 주장, 입증할 필요가 있습니다. 매도인에 대해서는 권리하자에 따른 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도인 경우에는 계약 해제 및 손해배상청구를, 그 정도가 아닌 경우에는 손해배상청구만 청구 가능합니다. 진입로 지분을 상실하는 경우 해당 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도인지는 개별 사안에 따라 구체적으로 살펴보아야 합니다. 재판에서는 진입로 지분을 상실하면 맹지가 되어 가격이 크게 하락하는지, 또는 개발을 계획하고 있었는데 진입로 지분을 상실하여 건축허가가 불가능한 상황이라든지 등등의 사정을 자세히 주장, 입증할 필요가 있습니다. </s>