<s>[INST] 안녕하세요
2020.06.28~2022.06.27 전세 1억 3천(월세 5만원) 계약
2022.06.27~2024.06.28 전세 1억 3천(월세 8만원) 재계약한 상태인데, 
보증보험 X 안되는 집, 집주인은 이 주택을 담보로 대출 12억을 받은 상태입니다. 근저당권 12억

2주 전 집주인이 단체 문자로 은행 관계자(본인이 주택 담보대출 받은 은행)와 함께 여러 문제에 대해서 얘기를 나누자고 하였고, 만난 결과 전세 계약 만료가 다가온 세입자들만 부른거였습니다.
현재 전세 시장 상황이 좋지 않아 세입자가 구해지지 않는 상황인데, 본인이 현금은 없어 세입자가 들어오지 않으면 전세금 반환이 불가하다며 재계약을 부탁하러 왔다고 하였습니다. 
단체 문자 전 재계약 의사를 먼저 밝힌 임차인한테는 이런 상황 말 안했다고 합니다

은행 관계자는 명함도 있었고, 요즘 이런 상황 설명을 하러 왔다고 하시고는
집주인은 대출 이자는 꾸준히 내고 있는 상태이나, 세입자 들 중 한 사람이라도 임차권등기명령 신청을 하면 은행에도 연락이 가서 은행에서 경매 신청을 할 수 밖에 없고 요즘 은행에서도 경매 신청해도 대출금을 다 받지 못하는 상황이다라고 하셔서 재계약을 유도하시는 것처럼 보였습니다..

그래서 제 고민은 아래 3가지 경우의 수를 생각했고, 어느 것이 제일 현명한 판단일지 조언을 얻고 싶고, 또 다른 방안이 있을지 궁금합니다. 그리고 재계약을 한들 2년뒤에 돈을 받는다는 보장이 없는데도 불구하고 법적으로 가지 않는게 낫나요?
1. 계약 만료되기 2달 전 계약 종료 통보하고, 돈 못 준다고 하면 임차권등기설정하고 반환 소송 진행 
2. 계약 만료되기 2달 전 계약 종료 통보하고, 소송은 안할테니 세입자 구해지기 전까지 대출이자 내달라고 말하고, 세입자 구해지면 나가기
- 여기서 임대인이 대출 이자 내주겠다고 말만 하고, 행해지지 않을 경우 제가 할 수 있는 조치가 있을까요? 
3. 전세금 일부 상환해달라고 하고 전세금 낮춰서 재계약 하고, 2년 뒤에 나가기 [/INST] 1. 재계약을 해도 2년 뒤에 돈을 받는다는 보장이 없습니다. 그리고 내가 재계약 하고 청구 안한다고 다른 사람들(임차인들 포함, 다른 채권자)도 아무 것도 안하고 기다린다는 보장이 없습니다. 먼저 청구하는 사람들은 다 받아 가고 남은 사람들끼리 2년 뒤에 다시 만나게 될 가능성이 있습니다.
2. 약속한 대출이자를 납부하지 않을 시에 보증금반환소송을 진행하거나 이자를 청구하거나 하는 방법이 있습니다. 대신 이자를 납부해주기로 하면 이자를 납부해 주는 동안에는 보증금반환을 청구할 수 없는 것으로 해석될 여지도 있습니다.
3. 일부 반환은 현실성이 없는 것 같습니다.
4. 이러한 사정들을 고려하셔서 현명한 판단을 내리시기 바랍니다. </s>