<s>[INST] 전세입자(보증금 12억)입니다.
퇴거통보후  임대인 승인하에 신규계약했고 이사날이 며칠 안남은 상태에서 임대인사정(세입자를 못구한 상태에서 대출받아서 저의 보증금을 주려고 했는데 진행하던 대출이 틀어졌슴)으로 보증금반환이 어렵게되었다고 통보가 왔습니다.
저는 계약금을 제돈으로 이미 1.2억을 지불한 상태라서 계약이 파기될경우 제계약금은 몰수될겁니다.
모든것이 임대인의 승인하에 이뤄졌기때문에 계약파기 또한 임대인의 사유로 몰수되었기 때문에 손해본 계약금은 손해배상청구로 커버할수있다고 합니다
질문) 제가 스스로 자금조달(파이낸싱 또는 기타의 방법으로..)에 성공하여 이사를 가게될 경우, 
못받은 보증금에 대한 대항력을 유지하기 위하여 먼저 임차권등기를 설정하고나서, 제가 임대인에게 청구할수 있는 권한이  

계약보증금에 대한 보증금반환청구소송(법정지연이자 12%) 외에 

Q)제가 저의 신용을 이용하여 자체적으로 조달한 자금의 실제대출이자까지도 특별손해 형태로 임대인에게 청구가능하다고 하는데...  

이에 대한 정확한 사실을 확인하고자 문의드립니다. [/INST] ** 저 이재성 변호사는 의뢰인 분들께서 올려주신 상담글을 하나하나 검토하여 직접 답변드리고 있음을 알려드립니다 **
1. 우리 민법은 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해(통상손해)를 그 한도로 한다고 원칙을 정하면서, 통상의 손해를 벗어난 특별한 사정으로 인한 손해(특별손하)는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다고 정하고 있습니다(민법 제393조 제1항, 제2항).
2. 위에서 말씀주신 계약금 몰취액, 자체적으로 조달한 대출이자 등 손해는 통상의 손해가 아닌 특별손해에 해당할 것으로 생각됩니다. 앞서 보았듯 이러한 특별손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상책임이 있기 때문에, 질문자 님께서는 임대인에게 위와 같은 손해가 발생할 것이라는 구체적인 사실관계를 알려서 차후 임대인이 '그러한 사정을 몰랐고 알 수도 없었다'는 항변을 할 가능성 자체를 차단하여야 할 것입니다.
3. 알리는 것은 내용증명을 통해 하는 것이 향후 소송상 입증을 위해 바람직하며, 내용증명은 혼자 작성하실 수도 있지만 변호사 명의로 작성하시는 것이 보다 안전하겠습니다.
말씀주신 내용만을 전제로 답변을 드렸는데, 더 자세히 듣고 조언을 드릴 수 있으면 하는 아쉬움이 있습니다. </s>