<s>[INST] 건물유형 : 다중(반지하 단독주택, 1층 소매점, 2층~4층 단독주택)/ 작성자는 2층 거주중
현재 2층은 건물 쪼개기로 문패 5개 있음

2019년 근저당 은행 7억
2021년 8월31일 1억1천에 10 반전세 계약
확정일자, 전입신고 완료후 현재까지 거주 중
(23년 8월 퇴거 요청하였으나 전세금 미반환, 다만 법적 상으로 29일차에 퇴거 통보해 묵시연장됨)
23년 5건의 임차권등기 설정(본인 제외)
23년 11월 카드사, 신용보증재단 추가 대출로 가압류 (현재 카드사에서 경매 신청 후 세입자에게 통보)

1. 이 상황에서 경매 진행을 놔두면 저는 최우선변제로 4800을 받을 수 있나요?
(만약 낙찰가액의 1/2가 초과된다면 세입자와 최우선변제액에 대해 1/n을 하는 것인지 낙찰가액의 1/2에서 확정일자 순으로 최우선변제액을 가져가는 것인지)

2. 1순위로 근저당 7억이 잡혀있어 매수인에게 전세금 청구를 못하는게맞나요..?  그럼 집을 나가야 하는 상황인가요? 못받은 남은 차액은 현 임대인에게만 소송을 별도로 걸어야 하는 것인지?

3. 집주인 재산에 대한 압류신청을 하려면 소송을 별도로 걸어야하나요? [/INST] 1. 이 상황에서 경매 진행을 놔두면 저는 최우선변제로 4800을 받을 수 있나요?
:소액보증금을 반환받기 위하여서는 경매진행시 배당요구종기 전에 반드시 배당요구를 하여야 됩니다. 사안의 경우 선순위근저당으로 인하여 대항력이 없으므로 배당요구를 하는 것이 맞으며, 최우선변제금은 지역에 따라 달라서 어느지역인지 알수가 없어 정확한 답변은 어려우서 서울의 경우 1억1천만원 이하 3700만원이 소액보증금입니다.
(만약 낙찰가액의 1/2가 초과된다면 세입자와 최우선변제액에 대해 1/n을 하는 것인지 낙찰가액의 1/2에서 확정일자 순으로 최우선변제액을 가져가는 것인지)
:매각가격의 1/2을 초과하는 소액보증금 세입자가 수인인 경우 대항력취득시시와 관계없이 최우선변제액의 비율에 따라 안분배당합니다.
2. 1순위로 근저당 7억이 잡혀있어 매수인에게 전세금 청구를 못하는게맞나요..? 그럼 집을 나가야 하는 상황인가요? 못받은 남은 차액은 현 임대인에게만 소송을 별도로 걸어야 하는 것인지?
:근저당으로 인한 대항력이 없어서 사안의 경우 매수인에게는 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 매각시 대항력이 없는 임차인은 매수자의 인도명령 대상이 되며 결국 인도해 주어야 합니다.
3. 집주인 재산에 대한 압류신청을 하려면 소송을 별도로 걸어야하나요?
:전세계약이 종료되었는지? 경매가 개시되었는지 등에 따라 지금 바로 소송을 할 수 있는지 판단할 수 있으며, 소제기 전에도 미리 가압류를 할 수 있으며, 이후 보증금 반환소송을 진행하여 임대인의 다른 재산(급여, 통장, 주식, 보험, 유체동산 등)에 강제집행을 할 수 있습니다.
참고하시기 바라며, </s>