<s>[INST] 21년 5월 2억에 빌라 전세 계약을 했습니다. 제가 세입자구요. 그리고 2년 뒤인 23년 4월 말에 묵시적 계약 연장을 하려다가 전세가를 2천 낮춰서 감액 재계약서를 쓰고 2년을 더 계약했습니다. 감액 재계약서 작성시 부동산을 통하지 않았고 집주인과 직접 했구요.
오늘 집주인이 연락이 오더니 건물에 대한 이자를 낼 형편이 안된다. 경매로 넘어갈것같은데
지금 살고있는 집을 매입해라. 시세는 2.4억 수준이지만 그 집에 대한 본인의 대출이 1.4억이 있으니 그걸 갚아달라. 대신 변호사 공증을 통해 그건 갚겠다.
그게 아니면 1.8억을 돌려줄 능력이 없다.
이렇게 말을 합니다.
저는 최근 청약에 당첨되어 무주택자여야해서 매매를 할 수도 없는 상황입니다. 1.8억을 받아 아파트로 이사를 가야하구요.. 집주인은 돈없다 매매하라 이러는데 전세금을 돌려받으려면 어떻게 대응해야할까요?
보증보험은 가입되지않았고(여러차례 시도했으나 융자가 많아 가입할 수 없었습니다.) 계약기간은 25년 5월까지지만 특약에 3개월 전 통보시에 계약 이전이라도 나갈수있다는 조항은 있습니다.
1. 매매하지 않고 이사가겠다. 돈달라고 먼저 통보를 해도 되나요?
2. 집주인이 돈을 주지않는 경우 법적 절차를 통해 받아낼 수 있나요? [/INST] 1. 1.4 억원의 대출이 선순위 근저당으로 보입니다. 애초에 선순위대출금과 보증금 합계가 매매가를 훨씬 상회하는 상황이었는데 어떻게 임대차계약이 진행됐는지 의문입니다.
2. 단순히 계산하면 임차주택 세세는 2.4억, 선순위근저당 대출금, 후순위 임차보증금 합계는 3.2억 원으로 만약 경매에서 2억 원으로 낙찰을 가정 시 임차인은 선순위를 배당을 공제한 나머지 6천만 원만 배당을 받습니다. 보증금 규모가 최우선변제에도 해당하지 않습니다. 6천을 제외한 나머지는 임대인에 대한 채권으로 남아 있지만 현재 임대인의 형편을 고려할 때 변제를 받기가 쉽지 않아 보입니다. 그래도 일단 임대차를 해지하시고 지급명령 등으로 집행권은 만들어 놓을 필요가 있습니다. 다른 재산에 대한 집행을 고려는 해봐야 합니다.
3. 만약, 집주의 제안 대로 1.4억 원을 갚고 매매를 한다면, 귀하는 보증금반환채권은 혼동으로 소멸되고 1.4억원의 금전지출이 발생하여 총 3.2억 원으로 임차주택을 매입한 셈이 됩니다. 그럼 시세보다 8천을 더 비싸게 매수를 한 것이서 권고할 만한 방법은 아닙니다. </s>