<s>[INST] 전세로 2년 거주한 뒤 
계약갱신청구권을 사용하며
보증금을 5% 초과해서 올려줬습니다.
계약서 특약사항에 
*계약갱신청구권을 사용하고 보증금 ㅇㅇ만원 협의하에 인상하고 재계약서 작성한다. “쌍방합의”

라고 되어있다면 복비 부담의 주체는 누구인가요?

계약갱신청구권을 사용한 뒤 나가기 3개월 전에 통보를 한다면 복비는 임대인이 내는 걸로 알고 있는데 맞을까요? 

5% 초과해서 보증금을 올려줬다면 계약갱신청구권을 사용한 것이 아닌 재계약으로 성립돼서 복비를 임차인이 내야한다는 말이 있어서 궁금해서 여쭤봅니다. [/INST] 1. 5% 초과해서 보증금을 올려줬다면 계약갱신청구권을 사용한 것이 아닌 재계약으로 성립돼서 복비를 임차인이 내야한다는 말은 근거가 분명하지 않습니다. 아마도 국토부에서 발행한 임대차분쟁조정가이드라는 문건에서 나오는 내용으로 보이는데, 이는 국토부의 해석에 불과할 뿐, 법원에 의하여 판단을 받은 바 있는 내용은 아닙니다. 제가 주택임대차보호법을 해석하는 경우에도 그와 같은 해석이 도출될만한 근거가 빈약해 보입니다.
2. 계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 계약은 기본적으로 종전 임대차계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 하되 임대인이 5% 범위내에서 보증금과 차임을 증액할 수 있습니다. 그렇다 하더라도, 임대인, 임차인간의 쌍방 합의가 있는 경우에는 5%를 초과하는 증액도 가능하다는 것이 대법원 판례의 입장으로 보입니다.
3. 이 경우, 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대차는 종전 계약의 연장선상에서 갱신이 되며, 다만, 보증금만을 쌍방 합의로 5% 초과하는 금액으로 정한 것으로 할 수도 있는 것입니다. 즉 계약갱신요구권행사의 효력이 그대로 살아있으므로, 퇴거 3개월 전 계약종료 통보를 통해 임대차계약을 종료시킬 수 있는 것으로 해석할 수 있습니다.
4. 계약갱신요구권행사에 따른 임대기간 중에 계약종료 통지를 하여 임대차계약을 종료시키는 경우, 이는 정상적인 절차에 따른 계약종료인 것이지, 임대기간에 위반된 중도해지라고 할 수 없습니다.
5. 그리고, 복비에 대하여는 공인중개사법이든 임대차보호법이든 누가 부담한다는 규정이 되어 있는게 없습니다. 복비 부담은 기본적으로 공인중개사에게 의뢰한 사람이 부담하는 것이라고 할 수 있는데, 임대차계약이 정상적으로 종료되는 경우에는 임차인이 중개를 의뢰할 일이 없고 임대인이 중개를 의뢰하므로 당연히 임대인이 복비를 부담하게 됩니다. 한편, 중도해지의 경우에는 쌍방합의로 임차인이 복비를 부담하는 경우가 많은 것입니다.
6. 결국, 이 건의 경우에는 정상적인 임대차계약의 종료이므로 복비는 임대인 부담이 타당합니다. </s>