<s>[INST] 안녕하세요. 현재 오피스텔에 2년 전세로 거주하고 있으며, 만기는 2024년 4월말이나 임대인이 만기에 전세금을 돌려주지 않을 것 같아 상담드립니다. 임차보증금은 2.3억이며 시세가 2.2억으로 보증보험은 가입하지 못했습니다.
사건을 시간순으로 설명드리면 아래와 같습니다.
2022. 04. 29 전세계약 체결
2022. 05. 06 임대인의 오피스텔 매매계약 체결(임대인이 바뀌었다는 사실은 따로 통보받은 적이 없으며, 2023년 1월 중 문득 등기부등본을 떼봐야겠다는 생각이 들어 이때 변경 사실을 인지했습니다.)
2023. 10. 06 임대인 이름으로 제가 거주중인 오피스텔에 신용카드 연체대금 납부독촉장이 도달하였고, 오피스텔 등기부등본상 기재된 임대인 소유의 아파트가 임의경매개시 결정이 난 것을 확인하였습니다. 제가 계약한 부동산을 통해 임대인은 총 8채의 오피스텔을 매입하였다는 사실을 알게 되어 임대인이 소유한 또다른 아파트 주소지로 등기부등본을 발급하여 확인했을때 해당 아파트 또한 임의경매개시 결정이 난 것을 확인하였습니다. 임대인은 카카오톡 삭제 및 휴대폰을 꺼놓고 잠적중입니다.
2023. 10. 10 임대인 주소지로 임대차계약해지 내용증명 발송하였으나 폐문부재 되었습니다.
이러한 상황에서 임차보증금을 최대한 확보할 수 있는 방안이 어떻게 될지 질문드리며, 아래는 그 과정에서 몇가지 궁금한 점들입니다.
1. 임차보증급지급명령 절차부터 먼저 밟는 것이 좋을지, 바로 소송절차를 진행하는 것이 좋을지
2. 현재 피해 임차인 6명이 공동대응 준비중인데, 민사소송 진행시 각자의 상황(계약만기일 등)이 다른 만큼 소송을 따로 진행하는 것이 좋을지, 공동으로 소송하는 것이 좋을지
3. 소송 승소 후 임대인이 보유한 타 재산에 대해 선순위채권자가 없다면 해당 재산 처분 금액을 전세사기피해자 임차인들이 배부받을 수 있는지
4. 전세계약만기가 7개월 남은 상황에서 내용증명을 보내는 것이 법적 효력이 있는지

바쁜 와중에 답변주셔서 감사합니다. [/INST] 임대인이라는 단어가 전 임대인(전세계약 체결 당시 임대인, 양도인)인지 신 임대인(현 임대인, 양수인)인지 조금 헷갈리게 기재되어 있어 명확하지는 않으나, 전체 취지상 바뀌고 난 현 임대인이 오피스텔 8채를 매입하였으나 소유 아파트가 임의경매개시 결정을 받은 것이 확인된 것으로 이해하고 아래와 같이 의견을 드립니다.
우선 이 사안은 전 임대인(양도인)에게 현 임대인으로의 임대차 계약승계를 거절하고 계약해지를 통보함으로써, 전 임대인에게 보증금반환청구를 하여야 하는 사안으로 보입니다(임대인 지위 승계가 있은 사실을 안 후 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있으며 이 경우 전 임대인의 보증금반환의무가 소멸하지 않는다는 것이 대법원 판례입니다). 즉, 현재 경매를 당하고 신용카드가 연체되는 등 자산 상태가 좋지 않은 현 임대인에게 보증금을 받아야 하는 것이 아닌, 전 임대인에게 보증금을 받으시는 방법을 신속하게 모색해야 하는 사안으로 이해됩니다.
1. 상대방에게 송달될 것이 확실한 경우에만 지급명령을 할 수 있습니다. 어차피 주소가 불명하여 지급명령이 송달되지 않거나 지급명령에 대해 상대방이 이의를 할 경우에는 소송절차로 넘어가므로, 송달비용과 소요기간만 더 나오는 경우가 많습니다. 그리고 사실 무엇보다도 전 임대인으로서는 금액상 무조건 이의를 할 사안으로 보이므로, 처음부터 소송절차로 바로 가시는 것이 나아 보입니다.
2. 공동으로 소송하시는 것이 좋습니다. 각자 계약 만기일이 달라도, 동일한 사안이고 동일한 쟁점이기 때문입니다. 변호사비용도 그 편이 저렴하실 것입니다.
3. 네 배부받으실 수 있습니다. 승소판결문을 집행권원으로 하여 강제집행 하실 수 있습니다.
4. 당연히 효력이 있습니다. 다만 전 임대인에게 보내셔야 합니다.
맨 처음 말씀드렸다시피 어느 정도 가정을 하고 답변 드린 것이라 정확하지 않을 수 있습니다. 자세한 사항은 추가로 상담을 통하여 사실관계를 확정한 후 보다 정확히 말씀드릴 수 있겠습니다. </s>