<s>[INST] 안녕하세요 서울에 있는 다가구주택에 거주하고 있는 세입자입니다.

저는 2022년 상반기 전세금 1억3천에 전세계약을 진행했고 당시 2020년에 설정된 근저당(2억 가량) 및 선순위 보증금 7억, 나머지는 임대인 세부 선순위 보증금 현황 통지거부 이런식으로 안내 받았습니다. 

얼마전 부동산 등기를 확인해보니 집주인에게 지금 큰 문제가 있다는걸 발견했습니다.

1. 제가 이사온 뒤 1~2달 뒤에 먼저 살다가 이사간 다른 세입자가 임차권등기명령 신청을 했습니다. 그 이후에 돈을 돌려주지 못한 다른 세입자들도 줄줄이 임차권등기설정이 되어서 금액합계가 거의 10억?에 달하는 상황입니다 아마 제가 거래할 때 즈음에도 자금 문제가 있었던 것 같네요. 무리하게 부동산 상승장에서 갭투하다 실패한 사례의 전형인 것 같습니다. 어쩌면 더 복잡한 문제일 수도 있고요.

2. 조금 알아보니 집주인은 건물을 수십? 채 가진 사람인데 다른 건물에서도 비슷한 문제가 터져서 경매 넘어간 건물도 몇 있고 현재 돈줄이 거의 막혀서 자금 회전이 안되는 상황이라고 하네요. 계좌, 부동산 등 가압류 된 것 같습니다. 또 형사 고소도 당했다고 합니다. 연락이 되긴 하는데 언제 끊길지 모릅니다(건강 상 이슈 또는 구속 등).

3.  앞선 근저당이 있어 저는 대항력이 없는 상태라 곧 전세계약 만료인데 임차권등기설정하고 다른데 이사 가서 마냥 경매를 기다린다 해도 배당 받을 가능성이 거의 없을 것 같습니다.(현재 경매 시장이 좋지 않아 낙찰가가 충분하지 않을 것 같습니다)

4. 따라서 제가 믿을 건 계약한 부동산에 이야기해서 배상을 받는 것 밖에 없는 것 같습니다. 대법원 2011다63857에 의하면 과실은 대략 30~40% 예상하고 있는데 이 부분은 제가 전문가가 아니라 확실하진 않습니다. 이 부분에 대해 승소한 사례가 최근 많이 있을까요??? 비슷한 사건이 많을 것 같습니다.

5. 이 이외에도 최우선 변제나 민사소송, 가압류 등 제가 할 수 있는 모든 걸 해보려고 합니다ㅜ도와주세요...ㅠㅠ [/INST] 1. 현재 임차주택에서 배당을 못받았거나 일부 금액 손실이 확정되어야지 중개사 및 중개협회를 상대로 한 손해배상 소송의 손해액 부분이 확정이 됩니다.
2. 따라서 주도적으로 보증금반환청구소송을 진행하고 판결문을 기초로 경매를 진행하고, 이후 확정된 손해액을 기초로 중개사, 협회를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하는 방식을 고려해야 합니다.
3. 최근 중개인의 책임을 100% 인정한 하급심 판결이 있으나 통상적인 경우는 50%를 넘지 않는 경우가 대부분인 것으로 보입니다. </s>