<s>[INST] 저는 아파트 임차인입니다.
2020. 11. 30.  보증금 3억원에 아파트 임대기간이 개시되었고, 같은 날 전세권 등기하였습니다.
2022. 11. 29.  2년의 임대기간 만료, 묵시갱신되었으며, 전세권등기도 묵시갱신되었습니다.
2023. 07. 04.  임차인 사정으로 임대인에게 계약해지 및 2023. 10. 4.까지 보증금을 반환하면 동시에 퇴거(이사)하겠다.고 통보하였습니다.  (임차인 사정을 언급하면 너무 길어지므로 생략합니다.)

임대인은 2023. 11. 20. 현재까지 아파트 매매가 안된다며 보증금을 반환하지 않는 대신 보증금을 감액해 주겠다고 하는데 서로 제시하는 조건이 맞지 않아서 재계약을 못하고 있는 상태입니다.

제가 알고 싶은 것은,
첫째, 전세권 존속기간이 2022. 11. 29. 끝나서 묵시 갱신되었고, 묵시 갱신된 전세권은 기간 약정이 없는 것으로 간주되며 임대인이 소멸통보를 하면 6개월 후에 말소된다고 합니다. 이럴 경우 전세권등기의 효력이 없어지는 것인지요

둘째, 전세권등기 존속기간이 지나 묵시갱신된 상태에서 1년이 지난 현재 시점에 존속기간을 연장하는 변경등기가 가능한지요

셋째, 임대인이 끝까지 보증금을 반환하지 않을 경우 임의경매를 신청할 수 있을 것인데, 먼저 이사를 한 후에야 신청 가능한 것인지요
그리고 임대인의 보증금 미반환으로 인해 임차인이 부담해야 되는  매월 이자 50만원을 손해배상 청구 가능한지, 그 외 손해배상 청구가 가능한 부분은 어떤 것이 있는지요

넷쩨, 임의경매 신청 이외에 다른 보증금 회수 방법이 있는지 알고 싶습니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 전세권 보다 주택임대차보호법상 대항력을 갖는 것이 더 유리한 경우가 있습니다. 확정일자는 받으셨는지요?
4. 임대인 소유 부동산, 예금계좌 등에 대한 가압류 등 보전처분 후에 강제집행 할 수 있습니다. </s>