<s>[INST] 안녕하세요. 
제주에서 카페 운영중입니다.
(5년 계약, 1년 소송)
현재 월세로 지급중
임대인이 건물 명도 소송 진행 
갱신청구권 행사가 인정되어 작년 11/30일
판결을 받아 승소하였습니다.
재걔약을 임대인한테 요구한 상태이며,
년세를 10% 이상 요구합니다.(보증금요구)
임대인을 만나 양도양수를 할 예정이라고
했더니 거부를 합니다.

궁금한점
1.현시점에서 양도양수가 가능한지?
2.첫계약시 집을 수리하는 조건에 보증금이 없었는데 보증금과 년세를 과하게 올려달라고 하면 올려줘야 되는지요.
3.전부터 재계약을 요청했는데 임대인이 계속 미루고 있는데 계약할때 날짜를 어떻게 정해야 되는지 궁금합니다. [/INST] 1. 상가임대차보호법 상 최초 임대차로부터 10년까지 임차인은 갱신요구를 할 수 있습니다. 임대인은 임차인의 갱신요구에 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다.
2. 년세(차임)를 증액하는 것은 당사자간 합의가 없는 한 지급할 필요가 없습니다. 다만, 경제사정의 변동 등이 있는 경우 임대인도 차임증액청구를 할 수 있습니다. 이는 형성권으로 다툼이 있으면 법원의 판단을 받을 수밖에 없습니다.
또한 제주 지역의 경우 환산보증금이 3억 7천만원을 초과하지 않으면 대통령령으로 5%이상 증액할 수 없으며 초과 지급해도 추후 부당이득으로 청구할 수 있습니다.
3. 권리금은 계약 종료 6개월 전부터 종료시까지 임차인이 신규임차인을 주선하고 임대인이 정당한 사유없이 거절하는 경우 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 규정되어 있습니다. 따라서 우선 계약 종료부터 확인하시고 요건 기간 동안 신규임차인을 주선해야 합니다. 하지만 어떤 신규임차인을 주선해도 이를 인정하지 않겠다는 명시적인 거절의사 표시가 있으면 이를 사유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
4. 계약 종료에 맞춰 양도 양수를 해야 합니다. 중도에 양도양수를 하는 것은 임대인의 동의가 없으면 인정되기 어렵습니다. 그리고 권리금도 계약 종료를 먼저 확인하고 진행해야 합니다.
5. 갱신요구와 재계약은 엄연히 법적으로 다른 내용입니다. 갱신요구의 경우 기존 계약과 동일한 내용의 계약이 인정되고 재계약의 경우 당사자가 기간을 정하기 나름입니다. </s>