<s>[INST] 변호사님,

본인은 아파트 임대인으로서, 임차인과의 전세 계약 관련하여 발생한 몇 가지 법적 문제에 대하여 귀하의 조언을 구하고자 합니다. 2019년 7월 4일, 본인과 임차인 사이에 3년간의 아파트 전세계약이 체결되었습니다. 이 계약은 이후 2022년에 1년, 그리고 2023년에 6개월 각각 연장되었습니다. 2023년 10월 27일, 양측은 2024년 1월 4일부터 시작되는 2년 간의 재계약에 합의하였으며, 이 합의는 휴대폰 문자 메시지로 교환되었습니다. 이 2년 계약 연장 합의의 조건으로, 본인은 임차인의 요청에 따라 임차인의 생활 환경 개선을 위해 천장 에어컨 공사를 시행하였습니다. 그러나 2024년 1월 1일, 임차인은 계약 연장 의사가 없음을 일방적으로 통보하였고, 이 통보 역시 휴대폰 문자 메시지로 이루어졌습니다. 본인은 이에 따라 새로운 세입자를 찾아 계약을 체결하였으며, 기존 임차인은 2024년 2월에 이사를 나갔습니다.

Q1. 재계약 예정일을 단 3일 앞두고 임차인이 일방적으로 계약을 파기한 상황에서, 본인은 새로운 전세 계약 체결로 인해 발생한 부동산 중개수수료를 기존 임차인에게 요구할 수 있는지요.
Q2. 부동산 중개수수료를 기존 임차인에게 요구할 수 있다면, 부동산 공인중개사를 통해 해당 수수료를 임차인으로부터 직접 수령하도록 요청할 수 있는지요.
Q3. 임차인의 거주 기간 동안 지불된 장기수선충당금을 임대인이 수령한 경우, 해당 금액에서 부동산 중개수수료에 해당하는 금액을 차감하여 임차인에게 지급해도 되는지요.
Q4. 임차인이 임의로 주입한, 계약에 명시되지 않은 에어컨의 가스 주입 비용을 임대인에게 요구할 수 있는지요. (이 에어컨은 임차인의 편의를 위해 아파트에 남겨둔 것이며, 2023년에 설치한 천장 에어컨이 아닙니다.)
Q5. 2년 계약 연장에 대한 약속이 없었다면 임대인은 천장 에어컨 공사를 시행하지 않았을 것입니다. 천장 에어컨 공사에 들어간 비용의 일부 혹은 전부를 임차인에게 요구할 수 있는지요.

감사합니다. [/INST] 재계약의 내용이 기존 계약과 내용이 동일한 것으로 보이고, 설령 내용이 다르다고 하더라도 문자메시지를 통해 임대인과 임차인 사이에 재계약을 체결하는 것으로 합의가 이루어졌으므로 계약서를 다시 작성하지 않았더라도 이미 계약은 성립하였습니다. 따라서 임차인은 갱신청구권의 행사 내지 묵시적 갱신과는 다르게 일방적으로 임대차계약을 파기할 수 없고, 임대인이 해지에 동의하더라도 새로운 임대차계약에 따른 중개수수료는 임차인이 부담해야합니다.
중개인에게 임차인에게서 직접 받으라고 요청은 할 수 있으나 이를 강제할 수는 없고, 임대인이 부담하셨다면 임차인에게 소송으로 청구하셔야합니다.
보증금에서 공제하고 지급하시는 것이 원칙이나 보증금을 이미 반환했다면 장기수선충당금에서 공제, 상계하여 지급할 수 있습니다.
다음으로 에어컨의 가스 주입 비용 정도는 과다한 비용이 소요되는 부분이 아니므로 임차인이 부담하여야 합니다.
마지막으로 에어컨 공사의 경우 임대인에게 비용을 부담할 의무가 있고, 임차인이 나갔더라도 결과적으로 임대인 소유 건물에 귀속된 것으로 임대인에게 손해가 된다고 보기 어렵습니다. 따라서 임차인의 고의 과실에 의한 파손으로 수리한 것이 아닌 이상 임차인에게 에어컨 공사 비용을 요구할 수는 없습니다. </s>