<s>[INST] 안녕하세요.
현 매매 예정 주택은 빌라로, 매매예정가는 2.5억, 현 세입자는 전세 2.6으로 이미 역전세가 발생한 매물입니다. 

현 세입자가 당장 2월에 나가야 하기 때문에 매도인이 새로운 세입자를 2.2억에 구했고, 제가 매수를 진행하기로 예정되어 있는데요.

부동산에서는 일단 계약서를 먼저 작성하고, 현 세입자가 나가면서 새로 구한 세입자가 들어오는 것이 2월, 그리고 제가 잔금하는 날짜는 3월로 픽스하자고 얘기가 되어있는 상태입니다.

여기서 궁금한점은, 아직 2.6억에 들어가있는 전세입자가 나가지 않는 상태에서 제가 계약서를 작성할때 특약에다가 꼭 넣어야하는 점이 있을까요? 

제가 우려하는 사항은, 매매 계약 진행 도중 매도인이 2.6억에 대한 전세금을 제대로 돌려줄 수 없게 되었을때의 상황입니다. (매도인은 새로운 세입자의 2.2억 + 자기 돈 4천만원으로 2.6억을 메꾼다고 알고 있습니다. 새로운 세입자의 마음이 변심하면 이 계획은 틀어질 수 있습니다.)

답변 기다리겠습니다. [/INST] 질문자님께서 우려하시는 사항은, 매도인이 새로운 세입자를 구하지 못하여 전세금을 돌려줄 수 없게 되는 경우입니다. 이러한 경우를 대비하여, 계약서에 다음과 같은 특약을 넣는 것이 좋습니다.
"매도인은 잔금 지급일로부터 1개월 이내에 전세권자로부터 전세금을 반환할 수 없을 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있다."
이러한 특약을 넣는다면, 매도인이 전세금을 돌려줄 수 없을 경우, 질문자님께서는 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다.
전세금 반환 보증보험
또한, 전세금 반환 보증보험에 가입하는 것도 고려해볼 수 있습니다. 전세금 반환 보증보험은, 전세금을 돌려받지 못할 경우, 보험회사가 전세금을 대신 지급해 주는 보험입니다.
전세금 반환 보증보험에 가입하면, 매도인이 전세금을 돌려줄 수 없을 경우에도 전세금을 돌려받을 수 있으므로, 질문자님의 리스크를 줄일 수 있습니다.
구체적인 대처 방법은, 본 사안의 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. </s>