<s>[INST] 저는 오피스텔 임차인입니다.
아래는 타임 라인입니다.

2023.11.07 전세계약 후 보증금 입금 (총 9450)
2023.11.07~ 은행 측과 함께 보증보험 진행
2023.12.4~ 은행 측에서 낮은 감정가로 가입은 가능하지만 전액은 안된다고 함. 일부만 가능하다고 함 (갤럭시 자동 통화 녹음 존재)
: 더 감정평가 받아보고 연락해준다 함

2023.12.29 담당 은행원이 가입불가 통보
: 12월 초와 말이 달라짐. 보증보험 3사 다 불가 판정 (hug, hf, sgi)
=> 불가 판정 받은 증빙자료 청구 예정

2023.12.29 집주인과 연락
: 임대인은 빚 없고 (실제로 없음), 집도 1채 있어서 걱정말라고 함. (계약 전, 국세 완납 증명서 등 확인 완)

[전세 계약서 특약 문구] 및 [질문] 입니다.
" 전세보증보험이 본 건물 및 임대인 문제로 가입 거절시 계약 무효로 한다. "

1)  실제 계약을 무효로 한다면, 법적인 소송까지 가지 않고 내용증명만으로 손쉽게 가능한 확률이 높은지? (집주인이 근저당 없음)

2) 소송으로 갈 경우, 임대인이 파산 등의 문제가 없다면 주로 몇개월이 걸릴 가능성이 높은지?

3) 공인중개사라 구두로 무조건 보증보험 가입 된다고, 걱정하지 말라고 하였는데 책임을 묻거나 중개비를 돌려받을 수 있는지? 

4) 전세보증보험 가입 관련 진행에 있어서 담당 은행원에 대해 책임을 물을 수 있는지?
(초반에는 가입이 가능했는데, 일을 끌다가 전세보증보험 공사들의 연말 전세사기 급증으로 가입기준이 불가능해진 것을 통보받은 것 같은 것으로 추측) [/INST] 1. 전세보증보험 가입이 임대차계약 체결에 가장 중요한 조건이었던 걸로 보이는데, 이미 입주를 하고 계신 경우라면 임대차해지주장이 가능하실 것으로 보입니다. 아직 입주 전이시면 해제 또는 무효 주장을 하시고 가압류 등을 진행하셔야 할 것이고, 이미 보증금을 완납하고 입주하신 상태라면 대항력이나 우선변제권 확보 문제도 있어 해지주장을 해보시는 게 나을 수도 있는데, 자료 검토를 통한 상담을 받으시는게 필요해 보입니다.
2. 소송으로 가시는 경우에는 임대인이 다투지 않는 경우에는 6개월 내외, 다투는 경우에는 1년 내외가 필요할 수 있습니다.
3. 임대인에게 보증금을 반환받는 것에 집중하시는게 좋을 것 같고, 만일 임대인을 통해 반환이 어려울 것으로 보일때 공인중개사에 대한 책임 주장도 고려해 보시는게 나을 것 같습니다. 담당 은행원에 대한 책임인정은 어려울 것으로 보입니다. </s>