<s>[INST] 부모님이 토지 매수 계약을 하시고 잔금 처리 전 특약사항을 이행하려고 하는 중에 
계약이 성립할 수 없는 치명적인 결점을 발견해서 매매 계약 철회와 계약금 반환이 가능한지 궁금합니다.  

*일반 사항
-지목 임야(개발 행위 유, 건축허가 없음) 
-24년 05월 1일 계약서 작성, 계약금 10% 입금
-잔금은 8월 30일 지불

*특약 사항 
-현 상태 매매이며 잔금전까지 모든권리관계(근저당 등)는 말소하는 조건임.
-계약과 동시에 매수인의 명의로 개발행위(토목설계, 건축설계 및 토지분할)를 변경 신청하기로 한다.
-매도인은 매수인에게 토지사용승낙서를 제공하고 개발행위 허가 득한 후 15일 내에 잔금하기로 한다.
-개발행위 변경에 따른 비용(측량 및 변경 설계 등)은 매수인이 부담하기로 하며 기타사항은 부동산 관련법에 따른다.

-
해당 토지는 개발행위만 득한 상태였고 건축허가는 없습니다.  
부모님이 매도인으로부터 개발행위는 승계 후 변경하면서, 단독주택 건축허가를 준비중이였습니다. 

지난주 개발행위 변경 허가를 넣었는데 관청에서 현재 해당지는 지목이 임야 이고 이 경우 산지법의 적용을 받는데,  토지사용승낙서가 있다고 하더라도 매수자 이름으로 단독주택 허가가 불가능 하다고 합니다.

저희는 잔금 조건이 개발행위 변경, 건축 허가 득 이후 잔금을 치루는 건데 불가능 하게 되었습니다. 

부동산에서는 준비하고 있는 단독주택이 아니라, 근생 사무소로 허가를 받고 추후 단독주택으로 변경하는것은 어떻냐고 이야기 합니다. 하지만 해당지는 연말에 주민고시가 예정되어 있어 추후 용도 변경이 불가능합니다(부동산도 인지하고 있습니다)

저희가 여태 준비하던 단독주택을 근생 사무소로 건축허가를 얻고 준공을 하더라도(말도 안되지만) 추후 용도변경이 안되면 전입신고도 불가능하고 근생이지만 주거하고 있어서 불법건축물이 될  리스크가 있습니다. 

애초에 매수인이 건축허가를 얻을 수 없는데, 건축허가 후 잔금을 치루는 이 특약 자체에 결함이 있다고 생각합니다.  계약해지가 가능할 [/INST] 문제 상황
• 임야 토지에 대한 매매계약 체결 (계약금 10% 지급 완료)
• 특약: 개발행위 변경 및 건축허가 후 잔금 지급 조건
• 계약금 지급 후 산지법 적용으로 인한 단독주택 건축허가 불가 사실 인지
해결 방향
1. 계약 목적 달성 불능
- 특약 조건인 건축허가 취득이 불가능한 상황
- 계약의 본질적 내용 이행 불가로 인한 계약 해제 가능성 높음
2. 착오로 인한 계약 취소
- 토지의 법적 상태에 대한 착오 존재
- 민법상 의사표시 착오 규정 적용 가능성
3. 계약금 반환 요구
- 계약 해제/취소 시 원상회복 의무에 따른 계약금 반환 청구 가능
4. 공인중개사에 대한 손해배상청구
- 매도인에게 계약금이 몰취되더라도, 설명의무 위반을 들어 공인중개사에게 손해배상청구 가능
제공 서비스
• 계약 해제/취소를 위한 법률 자문 및 대응 전략 수립
• 매도인과의 협상 지원 및 합의서 작성
• 필요 시 소송 대리 및 법적 절차 진행
한국부동산원 자문위원 </s>