<s>[INST] 안녕하세요.

기존 오피스텔 전세 계약의 만료기간이 다가와서 만료 2개월 전에 집주인에게 현재 부동산 시세만큼 감액된 보증금으로 재계약을 하고싶다고 알렸고 집주인도 동의를 했습니다.

그런데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다고 그 사람과 새로 계약하라고 하더라구요.
계약 기간 이내에 바뀐다면 상관없으니 그렇게 하겠다고 말했습니다.

하지만 매매 진행이 잘 안되는지 계속 며칠후에 처리된다며 미루더니 기존 전세 계약이 만료되고 1개월이 지난 현시점까지 등기부 상의 집주인은 전 집주인인 상태입니다.
그래서 현재 전세 계약은 묵시적 재갱신인 상태구요.

일단 새집주인이란 사람과도 직접 만나서 매매 계약을 빨리 처리하겠고 감액된 보증금으로 새 계약서를 쓰겠다는 구두 답변은 들었지만 이 사람도 언제까지 완료된다고 해놓고서는 이후에 계속 미루고, 여전히 등기부 상의 주인은 전 집주인으로 되있는 상황입니다.

계약기간 이내면 모를까 묵시적 갱신이 된 이후에도 감액 재계약이 진행되지 않고, 실제로 집주인이 바뀌지 않았으니 전집주인에게 문제가 있어보입니다.
그래서 계약 위반에 따른 해지 절차를 진행하고 싶은데요.

계약서에는 특약사항으로 '보증보험가입 불가시 임대인이 받은 금액은 모두 임차인에게 반환하고, 본 계약은 무효로 한다' 라는 조항이 기재되어 있습니다.
현재 오피스텔 시세가 많이 떨어져서 기존의 보증금으로는 전세보증보험 가입이 절대로 불가능한 상태구요.

이 특약을 근거로 현재 집주인(기존 집주인)에게 계약 해지를 통보한다면 통보한 날에 즉시 효력이 발생할까요?
그리고 계약 해지의 효력이 발생한 날부터 보증금을 돌려준 날까지에 대한 지연이자를 요청할 수 있을까요?
마지막으로 소송으로 진행하게 된다면 이사비, 복비 등의 비용도 요구할 수 있는지 알고싶습니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인이 보증금을 감액하기로 합의하였는데 이행하지 아니한다면 계약해지가 가능한 사안입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>