<s>[INST] 법인임대사업자 오피스텔에 전세를 살고있습니다. 매매가대비(최근매매가 7,900) 전세가가(전세가 8,700) 높은상황입니다. 
당장 다음주가 만기였고 3개월전에 전화로 퇴거통보하였지만 임대인은 기억이안난다고하고(녹음x) 내용증명을 통해 퇴거 의사를 밝힌 상태입니다. 
임대인은 다음세입자가 와야 돈을 줄수 있다고 하는데 일단 제쳐두고, 주변에 알아보니 해당법인 전세에 살고있으며 만기가지나고 거의 1년정도 돈을 못돌려 받고있는사람이 있으며, 해당법인에 직원들도 작년부터 올해 대다수가 퇴사를 한 상태로 알고있습니다. 
관련으로 몇가지 질문이 있습니다.

1. 전세금반환명령, 전세금반환소송, 최종적으로는 강제 경매를 통한 셀프낙찰까지의 방법을 고려중입니다. 그런데 걸리는 부분이 해당법인에 국세체납과 직원 임금 체불이 있다는 얘기를 들었습니다. 국세 체납과 임금체불의 경우 임차인보다 우선순위가 높다고 알고있습니다.

2. 가령 전세보증금 8,700/국세체납 5,000/임금채불 4,000이면 임차인 전세보증금은 상계처리를 못받고 오히려 제가 셀프낙찰을 받더라도 300만원을 더 물어줘야 하나요? 상계처리에 대한 설명을 듣고싶습니다. [/INST] 1. 이른바 스스로 경매물건을 인수하는 셀프낙찰로 전세사기 피해를 모면하려는 분들이 있으나, 매우 위험한 행동이 될 수 있습니다.
2. 일단 전세사기로 고소하고 민사소송 승소판결을 받고, 그 후 낙찰 관련 의사결정을 해도 늦지 않습니다. </s>