<s>[INST] 배경
1. 21년 01월 12일에 당곡역 부근 투룸을 2.8억 (이하 “9차 401호”) 전세로 입주했고 보증금을 돌려 받지 못함. 매물 근저당 없으며 제가 가장 선순위입니다.
2. 임대인은 건설/임대업자로 신림 일대에 빌라를 약 100채 정도 보유
3. 임대인은 연세가 많고 현재 말기암 치료 중인 것으로 알고 있습니다. 현재 채무 상환 능력이 없는 것으로 파악되지만, 이미 유동재산 대부분이 자식들과 배우자에게 간 것으로 추측
4. 임차권 등기 설정, 가압류, 지급명령 확정 후 임대인 사기죄 고소

진행상황
1. 고소 건은 검찰 송치되어 조사 중 
2. 임대인 소유 매물의 제 3자 임차인이 9차 401호에 대해 경매신청했으며 23년 11월에 개시결정
3. 임대인이 가장 최근에 지은 태경빌 11차(12세대)가 배우자 명의로 신탁이 되어있는 것 확인
4. 월세 80 정도에 계약이 되고 있다고 주변 부동산 통해 확인

고려 방안
1. 집주인이 최초 제안했듯이 9차 401호를 전세보증금과 동일한 가격에 매매하고 해당 매물을 월세를 놓거나 시세보다 3~5천 정도 저렴하게 매도하여 피해액 최소화
2. 9차 401호를 경매로 가져온 후 1과 동일하게 월세 또는 시세보다 저렴하게 매도
3. 11차에 들어오는 월세에 대하여 가압류 신청하여 임대인 경제적으로 압박

문의
1. 1~3안 중 가장 현실적인 안이 무엇일까요?
2. 만약 3안으로 결정하여 신탁을 상대로 가압류 신청을 했을 경우, 법원에서 임대인에 대한 수사가 진행되고 있는 부분을 고려하여 인정을 해줄 가능성이 현실적으로 어느 정도 될까요? 
3. 1/2안으로 진행했을 경우, 현재 진행 중인 형사고소건 또는 전세사기 특별법으로 받는 혜택에 영향이 있을까요?
4. 제 3자가 경매신청한 건에 대해선 특별히 걱정하지 않아도 될까요? (제가 이미 선순위인데 대체 왜 이 매물에도 신청을 했는지 이해를 못하고 있습니다) [/INST] 1. 현재 거주중인 주택의 경매절차에서 보증금의 70-80%이상을 회수할 수 있다면 '경락대금'으로부터 우선변제를 받고, 나머지 미회수 보증금은 임대인의 다른 재산으로부터 회수하는 것이 효과적인 방안으로 판단됩니다.
2.배우자명의로 신탁된 재산에 대해서는 가압류 등의 보전처분을 집행할 수 없습니다. 다만 '사해신탁'이나 '강제집행면탈'에 해당할 가능성에 대한 검토가 필요합니다.
3. 질문자님이 임대인의 제안을 받아들인다면 이는 질문자님과 임대인 사이에 합의가 된 것에 준하는 것으로 판단되어 현재 진행 중인 형사절차에 영향을 미칠 수 있습니다.
4. 질문자님은 대항력 있는 선순위 임차인으로서 일반채권자의 경매신청으로 인한 불이익을 받지 않습니다.
우선 구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적이고 정확한 상담부터 받아보실 필요가 있습니다. </s>