<s>[INST] 주소:경기도 화성시 원안리 XXX 번지

2022년 9월
명의신탁자 최씨가 화성에 땅을 약 4천평사기로하였는데 모종의 이유로 명의가 필요하다고 하여 명의신탁을 요청 4천평중의 1천평을 제가 사업자등록을하고 사업자대출 1.25억을 대출받아 명의이전까지 완료함 그후로부터 명의신탁자 최씨는 매달 이자가 나갈때마다 본인 아내인 이모씨 계좌를 통해 제 사업자통장에 이자를 납입함


2023년 7월말
명의신탁자 최씨가 명의신탁한땅을 자신이 다시 가져가겠다며 또다른 제3자명의인 서모씨의 인적사항과 주소등을 보내주며 매도용인감증명서와 위임장 인감날인 요구함 이에 응하여 서모씨앞으로 매도용인감증명서와 위임장에 인감을 날인해줌

2023년 10월
서모씨앞으로 인감증명서와 위임장을 날인해준지 3개월이 다되어가는 시점에도 명의이전을 해가지않은상황. 이때쯤 최모씨와 사업적으로 약간의 문제가 생김. 최모씨가 저에게 저번에 말한 서모씨명의로 이전하지않고 자신의 아내인 이모씨의 인적사항과 주소를 보내주며 매도용인감증명서를 다시 요구하였지만 다른문제로 제가 매도용인감증명서발급을 거부함 이후 며칠뒤 명의신탁받은 땅의 등기를 떼어보니 7월경 서모씨의 인적사항으로 발급해준 매도용인감증명서 이용하여 3개월만료기간이 되는날 명의이전을 한상황

2023년 11월초
등기상 거래금액을 살펴보니 처음 제사업자로 구매했을 가격보다 약 4천만원이상 상승한금액으로 명의이전처리를한걸 발견 하지만 사업자대출의 근저당은 제명의로 아직 남아있는 상황.
현재 최모씨는 연락을 받지않으며 만남을 회피하고있는상황. 또한 국세청으로부터 12월말에 4천만원 시세차익에대한 양도세 부과안내가 날아온상황

궁금한점
1.소송을 하면 제앞으로 부과된 양도세가 명의신탁자 최씨에게 갈텐데 소송에 소요되는시간이 얼마나 걸릴지 [/INST] 1.
실질과세의 원칙상 신탁부동산의 처분에 따른 과세의무는 명의신탁자에게 귀속됩니다. 따라서 질문자님은 명의수탁자라는 사실, 신탁부동산의 처분에 따른 이익의 귀속 및 처분이 명의신탁자에게 있다는 사실을 각 입증한다면 양도세부과는 취소될 것입니다. 법리는 분명하고, 입증의 문제입니다.
2.
명의신탁자가 협조하면 소송이 아니라 이의신청으로 3개월 이내에 종결될 수 있고, 만약 명의신탁자가 협조하지 않으면 행정소송을 제기하여 명의신탁사실을 입증해야 하는데, 행정소송은 보통 8개월 정도 걸립니다. </s>