<s>[INST] 안녕하세요 임차인과 분쟁이 있어 질문 드립니다. 임차인은 1년 계약으로 2023년 4월 10일 ~ 2024년 4월 10일 계약이었고, 2달 전 나가겠다는 의사를 밝혔습니다
전세가 구해질 것이라 여겼으나, 임차인도 집을 잘 보여주지 않는 등 협조가 부족하여 전세가 구해지지 않았고, 3월 말부터 대출을 구했으나 잘 이뤄지지 않아 4월 24일에 보증금을 돌려주게 되었습니다.
그 과정에서 임차인은 보증금반환소송을 걸어 경매로 내놓게 하겠다, 사기라며 항의하였고, 4월 5일에 자기가 그냥 월세로 들어오겠다고 하였습니다. 보증금은 1억 5천만원이었고, 임차인이 요구한 금액은 500에 60만원이었습니다. 계약서도 쓰지 않았고, 계약금을 받은 적도 없습니다.
또한 다른 오피스텔에 들어갈 계약금 천만원을 날렸으니 배상해달라고 하는데, 계약서나 송금 내역, 문자 등의 증거는 없고, 임차인은 무조건 돈을 즉시 보내달라며 손해배상 소송을 할 것이라고 하고 있습니다.
저희 측에서도 계속되는 강경한 태도에 피로함을 느끼기도 했고, 대출 금리가 너무 비싸니 월세라면 시세대로 500에 70, 또는 1000에 65로 하든지 보증금을 돌려줬으니 퇴거해달라고 했지만 임차인은 이미 구두계약을 한 사항이라며, 자신은 500에 60으로 살 권리가 있고, 나가달라는 게 협박죄에다, 위약금과 손해배상도 물어내게 할 거라며 나갈 의사가 없다고 밝히고 있습니다.

1. 전화상의 월세 계약은 파기하지 못하나요? 파기하면 위약금이 있나요? 또는 계약 갱신으로 봐야하는 건가요?
2. 계약금은 증거가 없는데도 무조건 보내줘야 하는건가요?
3. 날린 계약금에 대해 보증금 잔금이라며 보증금 반환소송을 하겠다고 하는데, 보증금과 계약금 배상은 별개가 아닌가요?
4. 보증금을 돌려줬으니 동시이행으로 임차인도 나가줘야 할 의무가 있는 게 아닌가요?

처음에는 저도 원만하게 합의를 보려 하였으나, 임차인의 계속되는 협박성 태도에 강한 피로감과 스트레스를 느끼고 있는 상태입니다. 부디 답변 해주시면 감사하겠습니다. [/INST] 1. 구두계약도 가능합니다. 따라서 유선상으로 어떤 논의가 이루어졌는지가 중요할 것 같습니다.
2. 증거가 없는 경우 보내주시지 않으셔도 됩니다. 그리고 임차인이 질문자님과의 계약 종료일 이전에 새로운 오피스텔 계약 사실을 통지하셨는지도 검토가 필요해보입니다. 새로운 오피스텔 계약금 같은 경우는 특별손해에 해당하므로 질문자님이 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 손해배상청구가 가능하기 때문입니다.
3. 별개이고, 실제 소송을 제기하면 받아들여지지 않을 것입니다.
4. 원칙적으로는 맞습니다. 다만 위 1.과 관련하여 반전세 계약이 이루어진 것은 아닌지 검토가 필요해 보입니다. </s>