<s>[INST] 안녕하세요
전세계약 특약 위반에 따른 전세계약 해지절차 및 주의사항에 대해 문의드리고자 글 작성합니다.
"주거용 오피스텔" 전세 계약에 관한 사안이며, "전세보증보험 불가 시 계약금 반환" 특약 위반 사안에 대한 내용으로, 현재 임대인 측에서는 유선으로 전세보증금 반환불가 의사표시를 한 생태입니다.

<개요>
1) '24년 4월 23일 기준 주거용 오피스텔 임대차계약서 작성 및 체결 
* 전입신고 및 확정일자는 당일 확정
2) 임대차 계약서 內 "임대인은 보증보험 가입에 협조&동의하며, 주택 또는 임대인의 문제로 가입불가 시 임차인은 계약을 해지할 수 있고,  계약금 및 보증금 전액을 반환한다." 특약 명기
* 공인중개사 주관 구두로 가입 가능 안내
3) 현 시점기준으로, 시세 대비 보증금 과다에 따른 전세보증보험 가입 불가 유선 확인
* 확인기관 3社(HUG/SGI/HF)
* 기타 근저당 및 국세 체납은 없음
4) 임대인 측 전세보증금 반환 불가 통보

<문의사항>
1) 계약해지 가능 여부
2) 계약해지 절차
3) 계약해지 시 사전 준비자료
4) 계약해지 시 이사비용 및 신규 중개수수료 등 기타 발생비용 청구 가능 여부
5) 보증금반환소송 예상견적 및 소송비용 부담 주체
6) 소송 외 다른 구제수단 여부
7) 소송 시 예상 소요기간
8) 기타 주의사항

<참고사항>
1) 부동산테크 기준 시세상한가 18,900 / 시세하한가 16,100만원 
-> 현 임대물 전세보증금 17,300만원 (보증보험 불가 사유)

필요 시 법률적인 강제 수단까지 고려하고 있습니다.
최대한 신속하게 해결하고자합니다.

감사합니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임대차계약해지 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 변호사보수를 포함한 소송비용은 임대인에게 청구할 수 있으며, 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>