<s>[INST] 보증금은 2.2억원, 이 중 전세보증금 대출금액은 1.4억원, 제 돈이 0.8억원으로 구성되어 있습니다.
24년 3월 5일 빌라에 대한 임대차 계약이 종료될 예정이고, 23년 12월 계약 갱신하지 않을 것으로 통지가 다 된 상태입니다. 이사는 완료했고, 현재 해당 빌라에는 몇가지 짐만 있는 상태이며, 임대인이 신규 임차인을 구하고 있는 상태이나, 3월 5일까지는 보증금 반환이 어려울 수도 있다는 답변을 들었습니다.
또한, 24년 3월 5일로 만기가 도래하는 전세보증금대출이 있으며(연이자율 약 6%), HF 전월세보증보험의 만기 또한 24년 3월 5일입니다.

임대인과 구두협의하여 24년 5월 5일로 임대차계약을 연장하는 것으로 해두었으나, 은행 측의 연장 심사가 확정되지 않았습니다. 24년 3월 5일~5월 5일까지의 전세보증금대출의 이자금액은 임대인이 보상하기로 구두로 협의하였습니다.
1. 전세대출 만기 연장이 불가할 경우
- 내용증명 발송
- 24년 3월 6일 임차권등기, 등기 완료 후 보증금 반환 소송
- 청구금액 : 보증금 원금 2.2억원 + 2.2억원에 대한 5%의 지연이자 -> 보증금 반환 소송 이후 12% 지연이자
- 위와 동시에 보증보험 이행 청구
2. 전세대출 만기 연장된 경우
- 내용증명 발송
- 청구 금액 : 보증금 원금 2.2억원 + 실제 보증금 반환까지 실제 발생한 은행 이자 금액(대출금 원금 1.4억원 * 6% * 일수/365)
- 24년 5월 6일 임차권등기, 등기 완료 후 보증금 반환 소송

- 위 시나리오가 맞는지와,
- 1번의 경우 은행 대출금 1.4억원에 대해 발생하는 연체이자와 손해배상금액을 추가로 청구하는게 가능할지 여부
- 2번의 경우 은행 대출금 1.4억원을 제외한 0.8억원에 대한 기한이익에 대해서는 어떻게 청구가 가능할지 
- 임대인 압박을 위해서 임대인의 사유 재산에 대한 가압류를 개인적으로 취해도 될지

여쭙고자 합니다. 감사합니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인이 보증금을 반환할 능력이 없는 상황에서 임대차계약을 연장하는 것을 권해드릴 수 없습니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>