<s>[INST] 안녕하세요

주택 매수 계약을 2024년 6월 21일에 체결했고 계약금 및 중도금까지 납부한 상태입니다. 잔금 예정은 계약상 10월 30일인데 조금 당길 생각도 있습니다. 

현재 전세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 않고 4년째 살고 있는 중이고, 2025년 1월 19일이 계약 만료일입니다. 

저는 11월 19일 이전에 소유권이전을 완료하고, 내용 증명 등을 통해 임대인 실거주를 이유로 퇴거 요청할 계획인데, 세입자의 비협조로 현재 집 내부도 못보고 있고, 매도자 측을 통해 우회적으로 실입주 예정임을 알린 상태라 다소 마음이 불안하기도 합니다.

그리하여 제가 궁금한 것은
1.  좀 더 확실하게 소유권 이전 전에도 실거주 예정임을 알리는 내용증명을 보내도 될지, 혹은 방문, 전화, 문자하여 이같은 사실을 통보해도 법률적으로 문제되지않는지 궁금합니다. 또 이같은 방법이 효과가 있을까요?

2. 혹여라도 세입자가 계약갱신을 요구하면 대법원 판례(2022.12.1선고 2021다266631 판결) 에 근거하여 거절할 생각입니다. 전문가께서 보시기에 특별한 문제는 없을지 궁금합니다.

3. 소유권 이전 전에 통지시 세입자 측의 방해 등은 예상되는 것은 없을까요?? 소유권이전청구권 가등기 같은 것이라도 해야할까 싶어서 여쭤봅니다 [/INST] 1. 임대차계약 만료일이 25. 1. 19.이라면 잔금지급과 소유권이전등기날짜를 만기 2개월 이전으로 최대한 당기시고 잔금지급과 이전등기를 마치자마자 내용증명을 발송하여 실거주하겠다고 하면서 만료일에 건물을 인도해 달라고 요구하시기 바랍니다. 이러한 내용증명은 반드시 만기 2개월 전까지 임차인에게 송달이 되어야 묵시적 갱신을 방지하고 적법한 해지통지로 인정될 것입니다.
2. 따라서 소유권이전등기를 하기 전에 미리 임차인에게 내용증명을 발송할 경우에는 임차인은 향후에 있을 임대인의 해지통지를 방지하기 위하여 임대인께서 이전등기를 한 후에 보내는 내용증명을 일부러 받지않을 가능성이 높을 것으로 보입니다. 임차인의 비협조로 인하여 집내부도 보지 못하고 있다면 그럴 가능성은 더 높을 것 같습니다.
3. 결국, 본건에 대해서는 잔금일자(이전등기일자)를 최대한 앞당기시고 실거주를 이유로 명도요구하는 내용증명도 최대한 빨리 보내셔야 할 것인바, 만일 내용증명이 임차인의 수령거부 등으로 반송될 경우, 공시송달절차까지 진행하여야 하는데 이러한 절차도 만기 2개월 전까지 이루어져야만 만기일에 임대차계약이 해지될 것입니다. </s>