<s>[INST] 저는 오피스텔 전세 세입자 입니다.

10/24일 전세 만기(보증금 3억)
  - 전세대출 보유 중(2억)
  - 보증보험 미 가입

(10/24일) 만기일에 맞춰 새로 이사할 집 계약 되어있는 상태.     - 계약금 1,600만원
(계약일, 이사업체 계약 등 진행 전 모든 일정 고지 함, 증빙보유)

만기 ✔️일주일 남은 시점에 기존 임대인이 보증금 반환 어렵다고 통보. (10/17일)
(만기 3개월 전 이사 가겠다고 한 증빙 보유,
새 임차인 없어도 문제없이 보증금 반환 해주겠다는 약속 내역 보유)

임대인이 전세퇴거대출 거절 및 새 임차인 없어서 보증금 반환 어렵다고함. (10/17일)
(시세보다 높게 매물 올렸다가, 최근에 금액 내림)

이사갈 새집은 일정 연기 불가로 계약 파기 예정. (10/24일)

☑️ 새 집 계약 파기에 따른 계약금 1,600만원
       - 배상에 대해서 고지 함
☑️ 기 보유중인 전세대출 미반환 연체 막고자 대출 3개월 연장 상태

상기와 같이 파기 계약금 및 추가 거주하게 되며 발생되는 손해에 대해 손해배상청구 소송 진행 하려 합니다.

<질문>
어떻게 진행해야 탁월할지
또는, 절차에 있어서 제가 잘못 알고 있는 부분이 있을까요?

☑️ 대출 3개월 연장 했으니, 새 임차인 구해질때까지 거주 후, 보증금+파기 계약금 받고 이사.
(금액 내려간 이후로 집 보러 오는 사람 있으나 계약은 안됨)

✔️ 파기 계약금 배상 안할시 손해배상청구 소송.
  - 지연이자 받기위해서는 제가 거주하지 않아야 한다고 알고 있습니다.

☑️ 혹은, 만기일 후 임차권등기 설정과 동시에 손해배상 진행 (제 물건 몇개 남기고 이사)
하지만, 대출 능력 미비로 등기권 설정해도 빠르게 받기 어려움으로 예상 됨. 

  ✔️ 파기 계약금, 지연이자, 관리비 등 배상청구

(문자, 통화 증빙 보유) [/INST] 1. 사안의 경우 계약 파기로 인하여 몰수된 계약금 1,600만원을 청구할 수 있을 것으로 판단됩니다.
2. 다만, 어떻게 대응을 하든 임대인이 1,600만원을 쉽게 지급해주지는 않을 것으로 사료됩니다.
3. 따라서 이사를 갈 수 있는 상황이라면 임차권등기 후 보증금 및 지연손해금, 계약금 1,600만원 등 손해배상 청구를 하는 것이고, 이사를 갈 수 없는 상황이라면 보증금을 반환받은 후 소제기 하여야 할 것입니다.
4. 다만, 임대인의 임의변제를 기대하기 어려운 경우 이사가지 않은 상태에서도 소제기가 필요합니다. </s>