<s>[INST] 안녕하세요? 계약 사실관계는 다음과 같습니다. 
- 전세계약 체결한 부동산은 신축 오피스텔로, 수분양자인 임대인이 잔금을 완납하지 않고 전세계약 체결 후 전세금으로 완납하려고 하는 상황이었으므로, 신탁사를 소유주로 신탁등기된 부동산임
- 잔금일에 잔금 납부와 동시에 신탁등기말소 접수 및 소유권이전등기 접수를 진행하는 것으로 특약으로 전세계약을 진행함
- 임대인은 신탁원부 조항에 따라 수탁자 및 우선수익자의 동의를 받아야 한다는 특약이 있음
-  임대인의 사유로 대출거절 시 계약은 해제되며 계약금을 반환한다는 내용이 특약에 있음
- 계약 당사자 중 한명이 본 계약에 대해 불이행이 있는 경우, 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한, 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. 는 조항이 본 계약서에 포함되어 있음
- 잔금일(이사날)이 5일 밖에 남지 않았는데, 임대인의 사유로 우선수익자 중 한명이 본 전세계약에 동의할 수 없어 소유권이전등기에 동의해 줄 수 없다고 하였다는 것을 통보 받음
- 은행에서도 잔금일에 소유권이전등기가 불가한 상황으로 대출이 불가하다는 사실을 통보 받음
- 시행사에서는 4월 중으로 상황을 해결할 수 있으며 그때 우선수익자의 전원 동의를 받을 수 있어 소유권이전등기를 해줄 수 있고, 일단 잔금일에 이사를 들어오는 것에 동의해준다고 함
- 소유권이전등기를 할 수 있는 날짜를 잔금일으로 맞춰 다시 계약을 체결하고, 대출신청도 다시 해야한다고 함
1. 계약 해제 시, 계약금(반환) + 계약금 금액 만큼의 손해배상액을 받을 수 있나요?
2. 시행사의 제안대로 우선 입주하고 재계약 체결할 경우, 유의해야 할 사항은 무엇일까요? 별도 확인서 같은 걸 받아야 할까요? [/INST] 1. 계약금은 손해배상액의 예정으로 인정되므로 해당 금액을 청구할 수 있으나, 보통 법원에서 일부 감액이 이뤄질 수 있습니다.
2. 4월에 해결될 수 있다는 시행사의 말만 믿고 입주하기보다 이 부분은 신탁사 및 우선수익자 측에 확인해 보시는 것을 권고합니다.
3. 만약, 4월에도 이행될 가능성이 희박하다면, 이행최고 및 계약해제를 해야하는 데 적법한 해제로 인정받기 위해서는 법률전문가와 협의하여 진행하는 것이 향후 예상하지 못한 불이익을 당하지 않을 것으로 보입니다. </s>