<s>[INST] 현재 살고 있는 전세 집이 강제 경매 신청이 되어, 경매 예정이라는 안내문을 받았습니다.
아래 내용으로 볼 때, 저의 보증금 회수가 불확실하여 보증금반환소송을 고려하고 있습니다.

[세부 상황]
- 임대인 공동 명의: 임대차계약서 상 임대인에 임대인과 공동명의인 모두 포함되어있고, 2/3 명의인과 1/3 명의인이 있습니다. 현재 2/3 명의인의 다른 채무관계로 인해 강제 경매가 진행되었습니다.
- 보증금 1.5억으로, 21년 12월부터 거주중이며 집주인의 요구로 8개월 기간을 명시하여 추가 계약서를 작성했습니다.
- 1/3 집주인이 건물 감정평가를 받았을 때(오피셜x), 42억 정도로 예상된다고 하며, 저보다 선순위 보증금은 총 10.1억 정도로 예상됩니다. 이에 추가로 경매 신청을 한 채권자는 1.2억 채무관계가 있습니다. 
- 배당요구는 신청해둔 상태입니다. 

[질문]
Q1. 보증금반환소송 진행이 필요한 경우인가요?
Q2. 소송 절차가 궁금합니다. 2명에게 다 보증금 반환을 요구한다고 알고 있는데, 2/3 지분의 임대인은 1.2억 채무도 못 갚아서 건물을 경매로 넘길 정도니 돈이 없을 것 같은데, 1/3 지분 상대가 다 반환할 수도 있나요?
Q3. 건물의 근저당의 등록일이 18년도이던데, 1.5억의 보증금인 저도 소액임차인에 해당이 되나요? 1.65억원 보증금 한도로 5,500만원씩 최우선변제가 적용되는지 궁금합니다.
Q4. 소송 진행되면 집에서 거주하지 못하고, 임차권등기를 걸어야 하나요? 
Q5. 경매 진행 시 2/3 지분만 경매로 넘어간다고 하는데, 그 낙찰액 안에 제가 선순위로 포함되지 않을 경우 어떻게 진행되나요? 그 집에서 계속 사는 것은 문제 없는지 궁금합니다.
Q6. 개인 보증금반환소송을 제기하는 순서는 상관이 없다면, 여러 명이 소송 시 확정일자 순으로 돈을 받을 수 있나요?

답변 기다리겠습니다. 감사합니다! [/INST] 1. 임차주택에 설정되어 있는 근저당 채권최고액에 따라 달라지겠습니다. 근저당이 20억원 이상 설정되어 있다면 보증금 전액을 반환받을 가능성이 100%는 아닐 것으로 생각되므로, 보증금반환청구소송 제기 등 절차를 고려해보시기 바랍니다.
2. 보증금반환채무는 불가분채무로서 지분과 상관없이 각자 전액 보증금에 대한 반환의무를 부담합니다.
3. 근저당이 18년도에 설정되었다면 최우선변제권 기준이 되는 보증금은 서울 기준 1억원 또는 1억1천만원이므로, 질문자님은 소액임차인에 해당하지 않습니다.
4. 주택임대차법에 따르면 소송 및 경매 절차 진행 중에도 임차주택에 거주할 수 있고, 임차권등기명령 신청 여부는 자유롭게 선택하시면 됩니다.
5. 배당 순위는 문제 없겠으나 선순위 근저당으로 인해 임차권을 대항하지 못할 가능성은 있어 보입니다.
6. 임차주택에 대한 경매 절차에서는 확정일자 순서로 배당 받는 것은 맞습니다. 다만 보증금반환소송을 제기하여 확정판결을 받는다면 임대인의 다른 재산에 대해서는 다른 임차인들보다 더 신속하게 강제집행할 수도 있습니다. </s>