<s>[INST] 2021.2-2022.2 : 다세대 주택에 2억원 상당 투룸 전세계약(집주인 5층 거주)
2022.2-2023.2 : 계약 갱신 1년, 보증듬 1천만원 높여 2억 1천에 재계약 (건물이 재건축 예정이라 중간에 임대인이 재건축으로 빼달라고 요청할 경우 나가는 것으로 특약 넣음)
2022.12 : 집주인에게 계약 연장의사 없음 통지. 그러나 거주하는 건물이 재건축 예정이라 새로운 세입자를 구하기가 어렵고, 보상금 지급까지 기다려줄 것 요청. 보상금 지급일을 물어보니 4월경, 늦으면 5월로 예상된다고 함.
2023.2 :보상금 지급 관련 반환 일정 재차 확인. 5월이 아닌 7,8월이 될 수도 있다. 임대인은 지속적으로 기다려줄것 요청. 이에 더 이상 기다리기 힘들며 새로운 세입자를 빠르게 구해줄 것 요청.
2023.4 : 내용증명 1차 발송. 전세금 반환 요구.

2023.4 :새로운 새입자가 집을 보러 왔우마 계약x

2023.5-8: 세입자를 구하지 못할 경우 집주인이 대출통해 해결해줄 것 요청. 

2023.10 : 집주인이 대출 심사 받았으나 전체 2억 1천중 일부만 반환 가능하다고 전달. 전체를 다 받아야 나갈 수 있음을 다시 언급. 더 이상 사정을 기다리기 힘들며 내용증명과 임차권 등기 신청하겠다는 점 집주인에 전달.

2023.11 : 내용증명 2차 발송

2023.12 : 임차권 등기 신청서 발송 예정

이러한 상황인데 일단은 이사를 가지않고 임차권 등기 신청 후 소송 생각하고 있습니다. 소장을 발송하면 인지일부터 12프로의 지연이자, 이사를 가면 이사날부터 5프로의 지연이자로 알고 있는데 맞을까요?
너무 장기간 이어지는 상황이라 이제는 
소송을 통해 전세금을 받고
(집주인이 이 과정에서 본인 이득은 다 챙기면서, 기다릴것만 요구했기에 지연이자도 다 받아내고 떠나고 싶습니다)
지연이자도 정확하게 받고 싶은데
이사 여부와 상관없이 소장이 집주인에게 전달되면 그 후로부터 지연이자 12프로 발생하는 것 맞을까요? [/INST] 1. 임대차 목적물의 점유 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계에 있습니다. 그러므로 임차인이 임대차 목적물의 점유 인도 이행 내지 이행 제공을 하지 않는 한 이자를 청구할 수 없음이 원칙입니다.
2. 소촉법상 연 12% 이자는 소장 부본 송달 다음 날부터 청구할 수 있습니다. 하지만 이또한 이사를 한 후(점유 인도)가 아니면 청구할 수 없습니다.
3. 따라서 임차권등기명령 신청하여 등기부에 주택임차권 등기가 된 후, 이사를 하고 점유 인도의 이행 내지 이행 제공을 해야 합니다. 그 후 소송을 제기하면 법정이자 내지 소촉법상 이자를 청구할 수 있게 됩니다.
4. 보증금을 반환 받지 못해 발생한 특별손해(대출이자 등) 등도 마찬가지의 방법으로 청구할 수 있으나 이는 구체적인 내역을 채무자인 임대인에게 고지하여 미리 알게해야 합니다.
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