<s>[INST] 2019.7.31 근저당권 17억4천, 근저당권 4억5천정도가 잡혀있는 상태에서 신축된 다중주택
2019.8.7에 확정일자를 받았고
2019.9.3에 보증금 1억3천만원으로 입주하여 2019.9.4에 전입신고하였습니다.

당시 건물가격에 비해 17억은 그렇게 높은 근저당이 아니라는 부동산의 얘기에
큰 지식이 없던 저는 덜컥 계약했고 지금 보니 임대차계약서에 특약으로 근저당권이 경매시
우선이라는 문구가 적혀있습니다.

약 4년여간 중소기업대출 > 2023.9.3에 버팀목전세자금대출로 변환 연장하였고 
임대차계약서는 별도로 신규작성하지 않은 채 묵시적 갱신상태입니다.
임대보증금반환보증도 확인해보니 따로 가입되어 있지 않은 상태입니다.

그런데 2024.3.8에 중앙지방법원에서 경매개시에 대한 우편을 확인했고 현재 사건번호
2024타경 101026으로 24.1.17에 경매개시결정이 된 걸 확인했습니다.
채권자 및 근저당권자는 은행, 채무자 겸 소유자는 집주인 , 2023.9.8 기준 7천만원의 가압류권자 한명, 이외 24인의 임차인+2인의 임차권자가 있습니다.
청구금액은 약 17억5800만원가량이며, 감정가는 아직 나오지 않았지만 개략 정보를 조사해본
결과 약 32억으로 추정됩니다. 
배당요구종기일은 2024.4.4로 약 2주 조금 넘게 남았습니다.

우선 상황파악을 한뒤 2024.3.8에 권리신고 및 배당요구는 신청하였습니다. 확정일자의 날짜는 빠르나 타 임차인에 대한 정보가 없어 최우선변제금액 이후에 제 배당액이 남을지도 의문이고 건물이 낙찰될지도 미지수입니다.

심지어 건축물대장을 떼보니 계약당시에는 없었던 2020.9.22에 위반건축물표기까지 되어있는 걸 확인했습니다. 집주인과 통화는 연결되었으나 빚을 해결 중이라는 말만합니다.

현재 상황에서 전세보증금반환소송을 걸 수 있는지 여부와 소송을 한다면 그 시기가 언제가
적합한지, 아니면 그 이외 대처할 방법이 궁금합니다. [/INST] 전세집이 경매에 넘어간 상황에서 전세보증금반환소송을 제기할 수 있는지 여부는 여러 요인에 따라 다를 수 있습니다. 전세계약서에 명시된 근저당권이 경매시 우선이라는 특약이 있으므로, 이에 따라 전세보증금 반환 여부가 결정될 수 있습니다. 하지만, 근저당권이 우선일 때의 규정이 정확히 어떻게 되는지, 그리고 타 임차인에 대한 정보가 없는 등 추가적인 사실들이 소송 가능 여부를 판단하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.
근저당권의 우선순위와 건축물 위반 사항이 소송 및 부동산 거래에 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 대한 전문가의 조언을 듣고, 이러한 사항을 포함하여 전략을 세우는 것이 중요합니다.
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