<s>[INST] 현재 보증금 미반환 상태, 묵시적 갱신으로 거주 중입니다. 한 차례 강제경매에 올랐지만 제가 선순위임차인인 관계로 경매는 취소 되었으며 임차권 등기 후, 지급명령을 2회 보내보았지만 폐문부재로 인해 반송 당해 법원에서 소송결정등본이 내려졌습니다. 전세반환소송으로 전환하는 게 현재로서 제가 할 수 있는 제일 나은 방법일까요? 임대인과는 연락은 닿지만 보증금을 마련 중에 있다고만 답하고 있는 상황입니다. 
소송을 걸어도 그간 걸려진 가압류, 체납 등의 상황을 볼 때 변제할 능력이 없는 듯 보이는데 소송이 의미가 있을 지 모르겠고 한다고 하면 경매 후 셀프 낙찰을 받는 방법밖엔 없는 건지 모르겠습니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>