<s>[INST] ﻿근저당권설정 시기에 따른 대항력 변동 여부와 경매 진행 시 권리분석, 선순위 관련하여 문의드립니다.

건물 : 다세대 집합건물
상황 : ① 다수의 임차인 보증금 미반환 / ② 일부 민사소송 진행, 재산압류&경매신청 / ③ 은행에서 경매 진행 예정

05.22.  전세계약
05.24.  확정일자
05.27.  근저당권설정 : 전체 호실 공동담보
05.27.  입주 / 6월 잔금(전세대출) 지급하기로 하고 먼저 입주
06.14.  전입신고

1. 대항력
1-1. 전입신고 전에 근저당권이 설정되면 확정일자, 전입신고와 상관없이 대항력이 없는 것으로 권리행사를 할 수 없게 되는 건가요?
1-2. 권리가 없다면 경매 진행 시 낙찰자는 제 보증금에 대한 책임이 없고 퇴거 요청 시 나가야 하는 건가요?
1-3. 공동담보목록을 보면 순위 번호가 모두 1번 은행으로 되어있는데, 모든 세입자가 근저당권설정 이후 입주한 것으로 보면 되는 건가요?

2. 경매 선순위
2-1. 건물 전체 근저당이 설정된 상황에서 모든 호실의 경매가 마감되면 은행에서 설정된 금액을 가져가고 남은 금액을 순위별로 지급하는 형식으로 진행되나요?
2-2. 이때 순위는 확정일, 전입신고일 기준으로 결정되나요? 먼저 소송 진행해 재산압류하고 강제경매 신청하거나 임차권등기를 한 사람이 선순위로 올라가나요?
2-3. 다세대 주택으로 전입세대 확인서로 세입자 간의 순위를 확인할 수가 없는데, 어떻게 확인할 수 있나요? [/INST] 1. 전입신고 전에 근저당권이 설정되었으므로 근저당권자에게 대항하지 못합니다. 따라서 세입자는 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 없고, 잔금 완납일 이후에는 불법점유자로서 퇴거의무를 부담합니다.
2. 다세대주택이므로 세입자 간의 순위는 문제되지 않고, '동시배당'되는 경우라면 각 호실별 경락대금에서 각 호실이 부담하는 분담액을 공제한 나머지 금액을 각 호실의 후순위권자인 세입자에게 배당합니다.
구체적인 사실관계를 바탕으로 전문적이고 정확한 상담을 받아보실 필요가 있습니다. </s>