<s>[INST] 2020년 9월 주택임대차 계약, 전세 7.8억
2021년 4월 임대인이 후순위담보대출진행, 근저당 6억 (동의나 고지없었음)
2022년 9월 계약갱신 시 5% 보증금 증액, 전세 8.19억

2023년 3월 계약해지 통고하였으나 다음 임차인에게 전세보증금을 10억을 받아야 현 보증금을 돌려줄 수 있다고 함. 
2024년 3월 계약해지통고를 다시 한번 명확히 하였으나 답이 없음. 

현재 동일 아파트 전세 시세는 호가 7.5억이며, 현 임차물에는 근저당 6억이 여전히 있는 상태로 전세 10억에 전세계약이 이루어질 가능성은 없어보임.

계약갱신 당시 중개사는 후순위담보대출이므로 보증금을 못돌려받을 일은 없다고 하였고, 본인이 다음 계약을 무조건 성사시킬 수 있다고 하였음.

임대인이 계약해지효력이 명확히 발생하는 3개월 이후, 보증금을 돌려주지 않는다면

1. 해당 계약의 전세사기 여부
2. 부동산중개사고 여부를 문의드립니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 상황입니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>