<s>[INST] 집주인이 보증금을 1월에 세입자가 들어오면 준다고 하며, 세입자가 안오면 1월말에 대출을 해서라도 주겠다 하여, 아래와같이 상담을 드립니다.



23년 10월까지 계약이었으나 2개월 연장 협의후 23년12월까지 사용계획이었습니다. 개인사업자이며, 2000/55(부가세포함) 오피스텔을 사무실로서 사용했습니다.



기간이 곧 만료되어 아래와 같은 일의 순서입니다.



1. 23년 12월 23일 이사

2. 일부 물품 아직 사무실에 있음

3. 12월 1일에 월세 55만원 지출함 (12월31일까지)

4. 사업자등록증 주소는 아직 여기오피스텔 주소로 되어있음



5. 23일부터 관리비 집주인 부담으로 하여 관리사무소와 집주인 얘기로 정산끝남

6. 23일 집주인에게 비밀번호 전달

7. 보증금 받지 못한 상황



아직 보증금에 대해 받을 수 있는지 확정이 없는 상태에서 위의 경우 임차권등기가 가능한지와 소송을 해야되는 상태인지 궁금합니다.



비밀번호를 알려준 상태에서인지등 임차권 등기를 못한다면 사유와



임차권 등기와 같은 효력을 유지하기 위해서 이사 다못한 물건을 점유를 위해 나두고 있어야 되는지 문의드립니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인에게 도어락 비밀번호를 알려주고 임대인이 도어락 비밀번호를 바꾸는 경우 주택임대차 보호법상 대항력을 상실하여 더이상 보호를 받을 수 없습니다. 보증금 반환시까지 도어락 비밀번호를 알려주면 안된다는 사실 명심하시기 바랍니다.
4. 계약종료시 임차권등기는 바로 신청할 수 있습니다. </s>