<s>[INST] 임대인의 사유로 전입신고가 불가능한 임대차 계약에 관한 궁금증이 있습니다.

계약서에 특약사항으로 전입신고가 불가능하다 라는 것은 효력이 없는 것으로 알고있습니다.


그렇다고 해서 전입신고를 하는 건 상도(?)에 어긋난 행동이라고 생각하는데요. 그로 인해 전입신고를 하지 않는 경우, 주택임대차보호법에 관한 대항력을 갖추지 못하는 상황에서 별도의 특약사항 추가로 임차인의 권리를 지킬 수 있는지에 대한 궁금증이 있습니다.


예를 들어,

1. 임대인은 계약기간 내 해당 계약의 부동산을 매도하려는 의사가 발생할 경우, 임차인에게 매도 의사를 2개월 전에 알려야한다. 또한, 임대인과 임차인 상호 협의하에 부동산 매도 전 계약을 해지 할 수 있고, 계약 해지시 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 반환하고 이전비용을 지불한다. [이전 비용이라 함은 임차인이 이전하는데 필요한 중개수수료와 포장 이사 수수료를 합한 것으로 한다.]


2. 계약기간 내 임대인의 국세 체납 사실이 확인되는 경우, 임차인은 해당 계약을 즉시 해지할 수 있다. 국세 체납으로 인한 계약 해지시 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 반환하고 이전비용을 지불한다. [이전 비용이라 함은 임차인이 이전하는데 필요한 중개수수료와 포장 이사 수수료를 합한것으로 한다.] 


3. 계약기간 내 매매로 인해 해당 계약의 부동산의 임대인이 변경될 경우, 양수인은 기존 임대인의 지위를 승계하는 것으로 한다.


이런 식의 특약사항을 추가하는 것으로요.


여기에 더해서, 실 거주중에 최악의 상황이 발생했을때 바로 전입신고와 확정일자를 받고 임차권등기명령이 가능한지 알고싶습니다. 감사합니다. [/INST] 1. 전입신고를 하지 않기로 하는 특약이 있다고 하더라도 그러한 특약은 임차인에게 불리한 약정이어서 효력이 없는바, 임차인으로서는 보증금을 보장받기 위해서 무조건 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이러한 것들을 모두 갖추더라도 선순위자들이 있는 경우에는 보증금반환이 보장되지 않을 수 있습니다.
2. 전입신고 등으로 인하여 임대인으로부터 건물명도소송 등이 제기된다면 변호사를 선임하여 적극적으로 방어를 하면 충분히 방어는 가능할 것입니다.
3. 기재하신 내용의 특약사항을 기재하는 것만으로는 보증금에 대한 안전보장책이 되지 못합니다.
4. 어떤 목적물이든 임대차계약을 체결하기 전에 등기부등본 등을 발급받아서 소유관계, 매매시세, 선순위 근저당권문제, 선순위임차인문제, 세금체납여부 등에 대한 정보를 토대로 권리분석을 한 후에 계약을 체결할 것인지를 결정하시고, 임대인이 전입신고를 하지 못하도록 하는 계약은 하지 않는 것이 좋습니다. </s>