<s>[INST] 안녕하세요.
다가구 건물 원룸에 전세로 거주하는 세입자입니다.
현재 제가 거주하는 건물이 경매로 넘어간 상황입니다.
배당 신청서는 작성 완료하였으나 (2023년 6월경) 그 이후로 어떻게 되어가는지 소식이 없습니다.
이런 상황에서 2024년 7월 전세계약이 만료가 됩니다.
계약연장을 하지 않겠다고 임대인에게 문자는 보내놓았는데 답은 없었습니다.

제가 궁금한 점은 이렇습니다.
1. 이사를 가도 되는 것인지?
 > 주변에서 경매 낙찰 이후 임대인이 바뀔때까지 기다리라는 의견이 많습니다.
    다만, 제 경우 유찰될 가능성도 높고(구옥이며 다가구인점), 소액인지라(전세가 5,000만원) 차라리 타 세입자들보다 빠른 퇴거 후 보증금반환요청이 더 낫지 않겠나 싶습니다.
    이런 경우 이사를 가도 되는지 궁금합니다.

2.  제 보증금은 5,000만원이며 지역은 서울입니다.
 > 부동산에서 소액임차인보호로 5,000만원까지 보호가 된다는 말로 믿고 계약을 진행하였는데(2022년 7월), 알고보니 등기부 상 근저당이 2012년에 설정되어 있어 해당 법의 보호를 못받는다는 이야기를 들었습니다. 정말로 받지 못하는것인지 및 이 부분에 대하여 부동산을 형사고소 할 순 없는지 궁금합니다. (부동산 소장이 현 임대인의 아들입니다.)

가장 궁금한 것은 이사 여부입니다.
이사 후 보증금 반환 소송을 진행하려고 하였는데
당장 다음달 이사예정인데 이사를 하지 말라는 의견이 많아 궁금합니다.. [/INST] 1. 소액임차인의 보증금 중 일정액 보호(최우선변제)는 선순위 근저당권이 있는 경우 그 때 적용되는 법령에 따릅니다. 문의주신 내용으로 보아 선순위 근저당권이 2012년에 설정되어 있다면 그 때 서울시 기준으로 보증금 7500만원 이하인 경우 2500만원까지 최우선 변제가 됩니다.
2. 소액임차인의 최우선 변제를 받기 위해서는 경매개시결정 전까지 대항력을 취득해야 하고 경락기일까지 유지가 되어야 합니다. 따라서 임차권등기를 받지 않고 이사를 하면 대항력을 상실하여 최우선변제를 받을 수 없습니다. 그뿐만 아니라 우선변제권도 상실할 우려가 있습니다.
3. 공인중개사의 민형사상 책임을 물을 수 있을 것으로 보이지만 구체적인 내용을 검토해 볼 필요가 있습니다. </s>