<s>[INST] 안녕하세요.
 현재 2022.07.17-2024.07.17(24개월) 계약기간으로
확정일자부여일은 2022.5.20, 다가구주택(6세대 거주중)에 보증보험 가입 없이 거주중입니다.

 계약만기시 해지통보는 계약서에 기재된 집주인 연락처로 문자(2.27 최초발송 후 미회신으로 4.17 재발송 후 4.18 집주인 문자회신 수신함.)통보한 내역이 있습니다.

 보증금은 1억 1000만원(대출포함)이고, 집주인의 세금 체납액은 1억 1800만원 가량으로 예상되며 등기부등본 열람시 구청 주택과에서 압류한 날짜가 2023.11.15로 확인되며 근저당권설정이 신협에 13.9.25일자로 370,500,000원 설정, 20.4.14 근저당권변경으로 채권최고액 222,000,000원, 24.5.22일자로 신협에서 임의경매개시결정 등기사항이 확인됩니다..

 구청 주택과에서 거주중인 다가구주택의 집주인 세급체납으로 한국자산관리공사에서 공매를 진행할 예정이라는 연락을 받았습니다. 
 이후 집주인과도 통화를 했으나, 공매진행시 본인도 어려워지기때문에 그렇게 되지 않도록 노력을 하겠다는 말을 했습니다.

 보증금 미반환시 대책으로 임차권등기설정을 계획하고 있었습니다만, 세급체납으로 공매까지 앞두고 있는 상황에선 집주인에게 보증금 반환 능력이 없는것으로 판단되는데 어떤 조치를
취해야 하는 것인지 막막합니다.

 보증금 1억 1000만원중 회수 가능한 금액 여부, 공매 진행시 변제금 우선순위, 공매 전 대처방안이 있는지에 관하여 법률상담이 가능한지 여쭙니다..

 확인해서 답변주시면 정말 감사하겠습니다. [/INST] 1. 신협에 의한 임의경매가 진행되고 있으므로 해당 절차에서 배당요구의 종기까지 배당요구와 권리신고를 하시기 바랍니다.
2. 한편, 임차인께서 이미 해지통지를 하였으므로(24. 4. 17.경) 임대차계약은 만기인 24. 7. 17.이면 해지가 되므로 그 이후에는 경매와 상관없이 법적절차(임차권등기명령신청과 보증금반환청구소송)를 진행할 수 있습니다.
3. 그런데, 경매절차에서는 선순위 근저당권자, 선순위 임차인 등 우선권자들이 있을 것이므로 해당 우선권자들의 채권액과 보증금의 액수가 어느 정도인지, 그리고 낙찰가가 어느 선에서 정해지는지에 따라서 질문자에게 배당되는 금액이 달라질 것인바, 이러한 배당금액은 경매절차에서 배당표가 확정되어야 확인이 가능합니다.
4. 다만, 경매절차에서 배당요구의 종기가 끝나면 배당요구한 채권자들의 명단과 채권금액이 확인될 것이므로 그러한 자료를 토대로 상담을 받아 보시기 바랍니다.
5. 허나, 이러한 경매절차는 대략 1년 내외 정도로 오래 걸립니다. 따라서 임차인께서는 만기가 되면 법적절차를 진행하여 승소판결을 받아 두시는 것이 좋으며, 배당절차에서 배당받지 못하는 금액에 대해서는 임대인이 보유한 다른 재산을 대상으로 다시 강제집행을 진행하여 회수하는 과정을 거쳐야 합니다.
6. 결국, 본건의 경우에도 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. </s>