<s>[INST] 현재 집은 계약 이전에 잡힌 근저당 A채권자에 의해 임의경매가 떴고, 계약만료 3개월 남았습니다.
계약서를 다시 보니 중개사와 계약서를 쓸 당시 선순위임차보증금을 제게 거짓으로 1억가량 더 낮추어 속이고 계약을 이행하여 보증금을 편취하였습니다. (선순위임차보증금 ~억 원을 구두로 알렸음. 이라 적혀있습니다.)
할수있는건 다 해볼생각인데 궁금한게 3가지 있습니다.답변 부탁드립니다..

1.이럴때 집주인, 중개사, 공인중개사협회 를 상대로 보증금 반환에 대해 민사소송을 진행해야하는지, 또 형사소송도 함께 따로 진행해야하는지 궁금합니다. 

2.형사소송 및 민사소송 유리한 시기
- 최대한 빨리 소송
- 배당요구 후 
- 계약만료일이 지나고 임차권 등기명령 후

소송을 어느시기에 하는게 유리한지 궁금합니다. 


3. 선순위임차보증금 및 근저당을 생각하면 배당요구해도 받지못할것같은데 제가 또 더 할수있는것들이 있을까요? [/INST] 1. 민사소송의 경우 1년 가까이 소요될 수 있기 때문에, 임대인에게 경매진행과 선순위권리 기망을 이유로 계약해지 통지 후, 임대인에 대한 보증금 반환 청구 및 중개사와 중개협회에 대한 손해배상청구 소송을 진행하셔야 합니다.
다만, 진행 전에 확정일자 부여현황이나 전입세대 현황 기록을 확인하여, 경매절차에서 전액을 배당받을 수 있는지 여부를 미리 검토하고 진행하실 수 있을 것입니다. 만약 전액 배당가능성이 높다면 민사소송 진행은 불필요할 수 있습니다.
2. 민사소송과 별개로 임대인에 대해 선순위 보증금액 기망을 이유로 형사고소가 가능할 수 있습니다. 형사고소를 통해 임대인에 대한 형사처벌 및 임대인으로부터 보증금 반환을 받기 위한 압박효과가 있습니다.
3. 법적절차 진행 시기는 연기할 이유가 없고 배당가능성 여부만 확인하신 후 즉시 진행하시는게 좋겠습니다. </s>