<s>[INST] 임차인입니다.
20년에, 보증금 XX00만원 조건으로 원룸(다가구주택) 전세계약 2년을 맺었습니다.
(전세금의 80% 은행 전세대출, 20%는 제 현금)
이후 22년에. 전세계약 2년 연장했고요. (보증금 동일, 관리비만 올림)
이런 상황에서약 2달전 저는 집주인에게 전화통화를 통해 전세계약을 종료하고 싶다는 내용을 전달했고, 
집주인도 일단 알았다고 했습니다.
그런데 며칠전 이제 전세 만기 약 30일 정도 남겨둔 상황에서 집주인이 전세보증금을 못돌려줄 수도 있다는 식으로 전화가 왔습니다. 통화를 하면서 저는 다른 지역에서 월세를 구했고, 계약은 이미 했고, 이사 예정이라고 말 했습니다. 이후 한번더 통화를 하고, 일단 집주인이 알았다고만 하고 구체적인 이야기는 없는 상황이고요.
사실 제 전세금이 엄청 고액도 아닌데, 집주인이 엄살을 부리는건지, 아니면 진짜로 전세만기때 제 전세금을 못받는건지 굉장히 불안합니다.
이 상황에서 전세만기 전에 제가 해야할 것이 무엇이 있는지,
원만하게 해결되서 전세금을 제날짜에 받는다면 다행이지만, 그렇지 못하게된다면
제가 무엇을 해야하는지 상담 받고 싶습니다. [/INST] 첫째, 집주인에게 내용증명을 보내어 민·형사상 조치를 취할 것임을 경고하는 등 심리적 압박을 가할 필요가 있어 보입니다.
둘째, 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 임대차보증금을 반환하지 않을 경우에는 섣불리 이사를 가서는 안되며, 이사를 가기 전에 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다.
즉, 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 옮기게 되면 대항력과 우선변제권을 잃게 되므로, 이사를 가기 전에 임차권등기를 완료해서 대항력 등을 유지할 필요가 있습니다. 임대인 입장에서도 등기부등본에 임차권등기가 표시되어 있으면 다음 세입자를 구하기가 어렵기 때문에, 임차권등기명령은 임대인에 대한 중대한 압박 수단이 되어줍니다.
셋째, 임대차보증금 지급명령신청을 할 수 있습니다. 지급명령신청은 정식 소송에 비해 짧은 기간이 소요되고, 절차도 간소합니다. 신청이 받아들여지면 집주인에게 지급명령이 송달되는데, 집주인이 그로부터 2주 내에 이의제기를 하지 않으면 지급명령이 확정됩니다.
만일 이의제기를 하게 되면 지급명령은 효력을 잃고, 일반소송절차가 진행되게 됩니다.
넷째, 임대차보증금 반환소송을 제기할 수 있습니다. 위에서 살펴본 지급명령에는 판결과 달리 ‘기판력’이 인정되지 않으므로, 집주인이 2주 내에 이의를 제기하지 않아 지급명령이 확정된 경우라도 사후에 다양한 방법으로 이를 다툴 수 있다는 한계가 있습니다.
또한 많은 집주인들이 일반소송절차를 통해 세입자와 다투기로 결심하고 이의제기를 선택하는 경우가 많으므로 자칫 분쟁의 장기화만 초래하는 문제점도 안고 있습니다.
그러므로 전문가인 변호사와의 상담을 통하여 지급명령신청과 임대차보증금 반환소송 중 어느 쪽이 자신에게 더 적합한 구제 방법인지를 결정하는 것이 좋습니다.
모쪼록 마음의 짐을 빨리 덜어내시고 편안한 일상으로 돌아가게 되시기를 빕니다. 추가로 궁금한 점이나 염려되는 점이 있으시다면 언제든지 편하게 연락해 주시길 바랍니다. </s>