<s>[INST] 안녕하세요. 현재 5월 10일부로 전세계약 만료 후 아파트 매매계약을 진행하여 이사 예정입니다. 

허나 전세집 임대인이 돈이 없다는 이유로 전세보증금을 돌려줄 수 없다고 얘기하고있습니다. 

전세보증금을 돌려받지 못하면 전세대출을 갚지 못해 매매대출이 나오지않아  매매계약을 취소해야하는 상황입니다. 
이 사실을 임대인도 알고 있는 상황입니다.
7일인 현재까지도 전세집 임대인은 보증금 반환 유무에 대해 확답을 줄 수 없다고 미안하다고만 하는 중입니다. 

현재 제 상황은 은행대출을 취소할 수 밖에 없고 이사갈 집에도 계약 해약을 요청할 수 밖에 없는 상황인데요

은행대출 취소와 계약해지를 계약만료일 전에 진행할 시 보증금반환소송과 특별손해배상 소송에 있어서 불리한지 궁금합니다.

그리고 이렇게 임대인이 돌려줄 수 없을 때 피해자로써 할 수 있는 대응이 어떤것들이 있는지 궁금합니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 계약종료일에 보증금반환을 하지 않는 경우 특별손해에 대한 손해배상청구가 가능하며, 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>