<s>[INST] 이전에도 상담글을 작성했으나 좀 더 알아보고 문의드리고자합니다.
상황 : 
21년도 5월 다세대가구의 전세 2억 체결 (부동산. 확정일자 및 전입신고 완료)
23년도 4월 감액 재계약서 작성하여 전세 1.8억 재계약 (부동산 없이. 별도의 확정일자 x)
계약 완료시점은 25년 5월이나 감액 재계약서 특약사항에
'전세만기일 전 임차인은 의사에 따라 퇴실 가능 / 임차인은 퇴실 3개월 전에 임대인에게 통보' 문구 기재
24년 5월 (오늘) 집주인의 대리인에게 유선상 연락이 와서 "대출금 이자상환이 어려워 집이 경매에 넘어가게 될것같다. 이번달까지만 이자상환이 가능한 상황이다. 지금집 세대에 대출금 1.4억을 세입자가 갚고 대신 1.4억에 대해서는 변호사 공증으로 갚겠다. 매매하지 않으면 별도의 방법이 없고 보증금 반환이 어렵다"고 통보받음.
집주인 대리인에게 통화후 집주인에게 전화하여 매매 의향이 없음을 얘기했으나 정작 집주인은 내용을 모른다함. 이후 별도의 통화 없음.

금액 : 
이 집(1세대)의 시세는 2.4억, 임차인의 보증금 1.8억에 1세대당 대출이 1.4억이 있음
다세대 주택의 가구는 12세대이며 이중 3개 세대는 이미 매매를 완료했다함.
등기부등본상의 근저당은 16.8억임
주택시세가 정확히 나오지 않지만 12세대의 공시지가합이 17억 정도.
집주인 거주주소 등기부등본을 보니 고시텔이었음.
임차인은 매매를 할 수 없는 상황임.

질문드릴 사항
1. 당장 내일이라도 상황이 이러하여 퇴실하고자한다고 얘기할 경우, 특약 조항처럼 효력은 3개월 후에야 생길까요? 
2. 임차권등기명령은 계약 만료 이후에만 할 수 있나요?
3. 정말로 한달뒤 집이 경매로 넘어간다면, 근저당권 순위에 따라 저는 보증금을 받을 수 없나요?
4. 변호사를 선임한다면 계약만료 (통보 후 3개월 또는 만료 가능날짜)를 기준으로 언제 선임을 해야하나요?
5. 집주인에게 변제능력이 전무하다면 보증금을 돌려받을 수 없나요..? [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 다세대주택이라면 선순위근저당권 다음순위로 배당을 받을 수 있으며, 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>