<s>[INST] 안녕하세요.
저는 2015년에 은행 대출을 받아 제 땅에 스포츠 시설을 건축하였고, 2016년에 지인과 스포츠 시설에 대한 임대차 계약을 맺었습니다. 임대보증금은 5천만원이었으나, 지인(임차인)은 3천만원만 납부하였고, 나머지 2천만원은 사정이 나아지면 지급하기로 약속했지만, 결국 납부하지 않았습니다. 임대료는 월 400만원인데, 코로나 기간중 5개월동안은 350만원만 임대료를 납부하였습니다.

해당 시설부지가 해당 지역 지자체의 건설계획에 포함됨에 따라 수용이 결정되었고, 2022년에 저는 시설관리공단에서 해당 부지에 대한 보상을 받았습니다. 하지만, 현재까지도 건설공사는 진행되지 않고 있고, 전기/수도가 모두 정상적으로 사용되어, 임차인은 24년 7월까지 영업을 계속하였습니다. 저(임대인)은 시설관리공단으로부터 해당 부지는 남아있는 시설은 임대인이 필요한 경우 사용이나 매각해도 된다고 하였고, 2024년에는 해당 시설에 대해 철거요구서를 3~4차례나 보내왔습니다. 이에 저는 해당 시설에 대한  임차인과의 기존 임대계약은 유효하다고 생각을 해왔습니다. 하지만, 임차인은 시설에 대해 보상이 끝났으니 임대계약은 종료된 것이므로 2023년부터 임대료를 지급하지 않고 영업을 계속해왔습니다. 이에 저는 보증금에서 임대료를 일부를 제하고 반환하겠다고 얘기했고, 구두상으로 합의를 받았습니다. 하지만, 2024년 8월에 임차인은 전체 보증금 3천만원에 대한 반환요청 내용증명을 제게 발송하였습니다. 

위 사실관계를 고려하여, 아래 사항을 알고 싶습니다.
  1. 2023년부터 미지급된 임대료를 청구 가능한지 여부
  2. 기존 임대차계약서의 내용에 근거하여 보증금을 상계할 수 있는 손해배상 청구가 가능한 지 여부(예. 미납부한 최초 임대보증금 2천만원에 대한 이자, 코로나 기간 임대료 미납부 등)
  3. 임대보증금을 전체가 아닌 일부만 반환하는 것이 가능한지 여부

연락 기다리겠습니다.
감사합니다. [/INST] 1. 임대차계약의 경우 임대목적물의 소유자가 아니더라도 임차인에게 임차목적물을 사용수익하게 할 수 있다면 계약이 가능합니다.
2. 시설관리공단으로부터 남아있는 시설에 대하여 사용 및 매각이 가능하다고 한 점에서, 임차인이 해당 시설물을 사용수익할 수 있었다면 계약상 임대료는 지급을 하여야 하는 것이 맞습니다.
3. 임대료의 청구가 가능한 사안으로 보이며, 미납한 임대료 등을 공제한 나머지를 반환하시면 될 것으로 보입니다. </s>