<s>[INST] 임대인이 전세금을 돌려줄 수 없다 하는 상황이며, 보증보험도 가입되어 있지 않고, 역전세로 매매보다 전세가가 더 높은 상황입니다. 임대인은 개인 회생,파산을 검토중이라며 해당 건물을 임차인에게 넘기고 털어버리고 싶어하네요. 임차권 등기 설정을 하고 보증금을 다 받아낼 때까지 현재 집에서 계속 살면서 버틸 수 있을까요? 임차권 등기 설정을 하면 이사는 필수 인가요?  전세금도 못받은 상황에서 월세든 어디든 다른 집을 또 구할 여유도 없고, 임대인 반환 능력이 없는 상황에서 바로 회수는 어려울 것 같고, 늦어도 1년 정도 안에 버티면서 받을 수만 있다면 감사할 것 같습니다ㅜㅜ [/INST] 1. 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 하지 않는 상황이라면, 임차권등기가 반드시 필요한 것은 아닙니다. (돈을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 하게 되었고, 주민등록이전을 반드시 해야 하는 경우라면 임차권등기는 필수입니다) 그리고 임차권 등기를 경료한 경우라고 해서 반드시 이사를 해야 하는 것도 아닙니다. (임차권등기는 임대인에게 보증금 반환을 강제하는 간접효과는 있으나, 임대인에게 직접강제하는 효과는 없으므로, 임대인이 파산절차를 진행한다고 하면, 임차권등기를 무시하고 변제를 안하고 버틸 수 있습니다)
2. 중요한 것은 선생님이 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인(우선변제권 포함)인 것을 확인하는 것이 중요합니다. 그래야 임대인이 개인회생이나 개인파산을 하는 경우, 별제권자로 분류되므로, 단지 얼마라도 해당 주택 경매 매각가액에서 보장을 받을 수 있습니다.
3. 대항력 요건은 주택인도일과 주민등록이전일 중 늦은 날의 다음날부터 발생하는데, (대항력요건 발생일과 확정일자)와 부동산등기부상 근저당설정일을 비교하여 경매절차에서의 우선변제권 여부를 결정합니다. (부동산 권리분석)
4. 부동산 권리분석 결과는 임대인이 파산을 하는 경우 임차인이 얼마 정도의 금액이 회수가능한 지 예측할 수 있으므로, 회수가능금액이 보증금보다 크면, 안심하고 지내셔도 되지만, 만약 회수가능금액이 보증금보다 작은 경우 자구책을 마련하셔야 합니다.
5. 만약 임대인 파산의 경우 최종적으로 법원경매를 거쳐 보증금 전부 혹은 일부를 떼이고 명도되는 것이 예상되는 경우, 임대인의 파산 면책을 저지하기 위해 전세사기로 형사고소가 필요할 수 있습니다. (고의에 기한 불법행위 손해배상채권의 경우 회생 파산 절차에서 비면책채권에 해당함) </s>