<s>[INST] 1번째 계약 2022.03.27~2024.03.26 (2년)
2번째 계약 2024.03.26~2024.05.26 (2개월)
건물은 근린생활시설이며 다중주택, 다가구주택입니다.

1번째 계약에서 계약만료 2개월전 퇴실 통보하였고 
임대인은 돈이없다 안된다며 1년 연장요구 하였지만 제가 거부,
그리고 보증보험되게 하기위해 감정중이고 4월 말에 결과가나오니  최소 2개월의 시간을 기다려달라하여 2개월의 기간연장,
2개월간의 저의 대출이자를 내주는것으로 협의를 봤습니다.

그동안 저는 내용증명을 보내두었던 상태였지만
그 2개월동안 임대인은 등기부등본상에 주거지 변경 및
근저당권 1억1천 설정을 하여 물어보니
임대인이 세금을 낼수 없어서 제가 살고있는 건물을 담보로 근저당권을 설정하여 세금 납부를 연기한것이다하더라구요.

임대인은 계속 보증보험이 될때까지 기다리라고만 하며 본인이 힘든것만 말하는 상황입니다. 
 (배달을 뛰며 쉬지도 못하고 수백만원의 이자를 갚기위해 노력중이다 이런말들을 하며 보증보험을 담당하는 감사원은 본인의 연락을 피한다고 감정적으로 호소) 

보증보험이 될지 안될지 또 보증보험이 통과되어도 그집에 세입자가 들어올지 모르는 상황이고 더 이상 임대인의 말만 믿고 기다릴수없었어서
5/27에 임차권등기 설정신청해두었고 등기부등본에 기재 기다리는중입니다. 

 현재시점에서 임대인은 자기 대출금 갚느라 제 대출이자못준다고 나중에 주겠다며 또 미뤘습니다..
그래서 저도 관리비 및 월세 대출이자에서 차감하라고한 상태입니다.

그리고 보증보험이 되면 바로 임차권 해제를 요구하더라고요. 그래야 세입자들 들어올수있다고요. 또 그얘기를 들어보면 그것밖에 돈받을수있는 방법이 없는 것 같아서 마음이 흔들립니다ㅠ

1.임대인에게 앞으로의 대출이자 청구할수있는지
2.보증보험이 통과되면 임차권등기 해체를하여서 다음세입자를 기다리는게 나은지
4. 임차권등기가 기재된 후 해야되는 일

이렇게 네가지가 궁금합니다. [/INST] 1. 보증보험이 된다는 보장은 없어 보이고(임대인이 시간을 벌기 위한 술책일 것임) 설사 된다고 하더라도 그것은 질문자가 마지막일 것으로 예상됩니다. 세금을 낼 수 없어서 근저당권이 설정되었다면, 새로 입주할 임차인은 근저당권자보다 후순위가 될 것이고, 그러면 보증보험사에서 보증보험을 승인하지 않을 것이 자명하기 때문입니다.
2. 그렇다면, 임차인으로서는 임대인의 제안을 단호하게 거부하시고 이제는 소송절차로 들어가야 할 때입니다.
3. 임차권등기가 되는 것과는 상관없이 지금이라도 보증금반환청구소송을 제기하시고 승소판결을 받은 후 강제집행까지도 하셔야 할 것으로 예상됩니다.
4. 결국, 본건과 같은 경우에도 임차인께서는 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. </s>