<s>[INST] 안녕하세요

현재 서류상 단독주택이자 다중주택인 서울 서대문구 남가좌동의 4층 건물의 주택 층에서

1억 임차보증금으로 (보증보험X, 카카오대출 5천 7백, )

2021년 4월 13일 확정일자받고 5월 14일 전입신고 마치고 현재 대출과 계약만기 2024년 3월 8일자인 세입자입니다.

현재 집주인의 경제적 사정으로 인해 보증금 반환이 어렵고 강화된 대출상품에 떄라 새 세입자의 대출 또한 원활하게 진행되지 않고 있어 3월 8일 이후 임차권등기진행과 소송 그리고 경매까지 넘어가게 될 경우 임차 보증금을 얼마정도 반환 받을 수 있을지 이런 경우 지급명령을 해야할지 소송을 진행해야 할지 여쭈어봅니다.

건물의 근저당권설정은 2018년 10월 5일자 780,000,000원
은행 취급지점 변경으로 인한 근저당권변경일은 2022년 1월 22일.
동일한 금액입니다.

집 주인 체납액은 아직 확인된 바 로는 없습니다.

선순위보증금은 약 3.5억

건물 전체 전입세대 확정일자등록현황서를 열람했을때 전 세입자중 2순위로 빨라 선순위 임차인이지만

이 건물이 2018년 10월에 준공된 신축 다중주택(1층 근린생화시설)이라는 점과 고액의 근저당권때문에 경매에 들어가게 될시 임차보증금 일부를 반환 받을수는 있는지 예상 낙찰가나 손실 범위를 어떻게 확인해야할지 막막합니다.

전세사기는 아니지만 연락되는 집주인은 임차권등기치고 경매로 돈받으라 큰소리만 칩니다만 이런 상황이 처음인지라 전문가 분의 의견이 간절합니다 [/INST] 1. 경매 진행시 예상낙찰가는 감정평가가 이루어져야 어느 정도 판단할 수 있고, 그러한 과정이 없을 때는 부동산 중개사를 통해 대략적인 시세를 확인한 다음 그것을 기준으로 배당액이 어느정도인지 가늠할 수 있습니다.
2. 임대인이 연락을 잘 받고 임차인 청구에 대해 이의를 하지 않을 가능성이 높다면 지급명령을 신청하고, 그렇지 않다면 임대차 보증금 반환 청구 소송을 제기하시길 바랍니다. </s>