<s>[INST] <이슈사항>

1989년 거래당시 매도자의 근저당권말소처리가 되지않음

<배경설명>

1. 본 부동산은 현재 집합건물(연립주택)로 1989년 신축후 대지권소유권이 모두 이루어졌고, 토지에 대한 등기는 사실상 의미가 없기에 확인하지 않았음.

2. 최근 본건 부동산 매매를 위해 등기를 확인하던 중 토지등기부등본에 근저당권이 존재함을 확인. 1989년 매매 당시 매도자의 또는 대출기관의 실수로 근저당이 지워지지 않은 것으로 사료됨.
(지금까지 대상부동산으로 대출실행등 권리를 행사하는데 문제없었음.)

3. 이에 매도자(3형제 공유지분)중 1명과 연락이 닿아 사실관계를 확인해보니 35년전 당시 대출은 상환한 것으로 주장함.

4. 근저당의 채무자는 매도자중 1인으로 현재 사망함. 대출기관은 89년최초 ‘**신용금고’이며, 법인등기부확인결과 수차례 인수를 거쳐 현재 **저축은행에 최종 인수됨.

<질의사항>
1. 현상태(토지에 근저당존재)하는 상태로 매매시 추후 매수인/매도인에게 문제가 되는지.
(구체적으로, 집합건물의 경우 멸실할경우 집합건물등기가 일반토지등기가 되는것으로 이해하는데, 이때 기존에 남아있던 토지등기부등본의 근저당이 문제가 되는지)

2. 근저당말소를 하기위해선 우선 채무가 부존재하는 것부터 확인이 필요한것으로 이해함. 만일 은행에서 채무가 없는 것이 확인된다면 바로 근저당말소가 가능한지.
(근저당말소소송은 기한이 오래걸려 최대한 소송없이 진행하고자 합니다.. 추가 비용이 필요하다면 비용을 쓰더라도 신속히 처리하고자 합니다.)

3. 불가피하게 근저당 말소소송을 해야한다면, 신속하게 처리할 수 있는 방법이 있는지.
(근저당 말소소송은 통상 1년정도 소요된다들었습니다.. 현재 매수인과 매매조건 협의중으로 매수인이 변심하기전에 서둘러 처리하고 싶습니다.) [/INST] 1. 실제로는 근저당권 피담보채무가 전액 변제로 소멸되었는데 형식적으로 등기만 남아있다고 하더라도 매수인은 매도인에게 근저당권 등기가 소멸된 후에 매도대금을 주겠다는 항변이 가능합니다.
2. 만일 실제로도 은행에서 채무가 없는 것이 확인된다면 , 소송이 아닌 은행과의 협의로 말소가 이루어질 수 있습니다. 은행측이 다툰다면 근저당권말소청구소송을 해야할 것입니다
3. 일단 매수인과 그러한 부분에 관하여 계약서 작성을 통해 계약금을 일단 받아 해악금 해제를 저지하는 방법으로 변심을 막을 수 있을 것입니다. </s>