<s>[INST] 임대차 계약을 하면서
특약계악서를 따로 썼는데
임대인이 보증금 반환을 해주지 않아 임차권 등기를 설정 하려는데

9. 임차인은 계약 만기 2개월 전까지 재계약 혹은 퇴실 여부 임대인에게 서면통보 의무 있다. 어길 경우, 만 기일 이후 기존계약의 계약기간만큼 자동 재계약 됨. 이후 임차인의 계약해지 통지로 3개월 후 해지되는 경우, 보증금반환여부 무관하게 해당 3개월간 매월 월세환산임료'(10조) 적용. 자동재계약 중, 보증금 미 리 반환 시, 계약해지나 임료포기를 의미하는 것 아님. 임차인은 본 임차관계 관련하여, 부동산 자체로의 전세권. (가)압류, 임차권등기, 경매 등 물권적 채권적 등기신청(이하 설정등기')을 하지 않는다. 예비적 으로, 설정등기 하는 경우, 임대인에게 영업손실이 발생하는 점 이해하고, 이를 임차인이 배상하는데, 특 별한 사정없으면 그 금액은 설정등기 기간 동안 매월 300만원으로 계산한 돈을 손해배상예정으로 한다.


이런 조항이 있는데 제가 보증금 반환을 받지 못하는 상황인데도 이런 특약 조항 때문에 임차권 등기를 설정하지 못하나여? 이미 계약을 만료되었습니다 [/INST] 임차인의 임차권등기명령 신청을 어렵게 하는 불리한 특약으로 보아, 특약 자체가 무효라는 주장을 할 수 있다고 판단됩니다.
따라서 임차권등기명령 신청을 하고, 이후 임대인이 특약을 이유로 손해배상청구 소송을 제기하면 특약이 무효이므로 지급할 의무가 없다고 다투는 방법이 있습니다.
하지만 그런 위험부담이 싫고 지금 당장 이사가야 하는 상황이 아니라면, 애초 특약 부분이 문제되지 않도록 임차권등기명령신청 없이 바로 임대차보증금반환청구 소송을 진행하시는 게 어떨까 합니다. </s>