<s>[INST] 절실히 도움 필요하여 문의 드립니다.
현재 2년 계약 만료되었으나  보증금 반환이 안되서 못나가고 있습니다.

임대인은 임대사업자며 건물 내 여러호수 보유중입니다.
전세계약 당시 임대 사업자라며 보증보험 필수라 임대인이 가입 하겠다 했고 
계약서에도 전액 2년 가입으로 명시하여 계약했으나 
보증금의 일부만 1년으로 가입했고 이후 가입을 연장을 안 했습니다.

일단 일부만 가입한것 그리고 1년만 가입한것에 대해
저에게 안내하거나 동의를 구하지 않았습니다. 
( 일부만 가입하는경우 세입자 동의서가 필요하다 들었는데 임의로 싸인한듯합니다) 

현재 집 매매가 보다 전세금이 높은 상태고
계약기간 만료 5개월 전부터 연장하지 않고 나간다고 말씀드렸으나 
집을 내놓거나 빼기 위한 어떠한 행위도 하지 않았고 의지조차 안보였습니다

저는 23년 10월 계약가긴 만료되었으나  보증보험도 미가입 되있는 상태며
재계약 1년 해서라도 보증보험 가입하려 했으나, 
건물 내 다른 호수분들 보증보험으로 집을 빼준 상태로 추가 가입은 어렵다고 했습니다.
(현재 건물 내 보증보험으로 나간 호수들은 오랜시간 공실)

 임대인은 저희 집기간만료에 대해 말하기를  
" 집 시세가 떨어져서 새로운 세입자를 전세로 받으면 저에게  반환해야할 보증금에 차액이 발생되는데 보유중인 현금이 없어서 매매로 빼려고한다  3개월만 더 기다려달라 " 말했습니다

저는 전세든 매매든 3개월 기다리겠다
단, 3개월 후에 집이 팔리지 않거나 전세도 구해지지 않을 수 있으니
그전까지 반환 보증금을 마련하거나 방안을 마련 해달라라고 얘기했습니다
 
여전히 임대인은 집을 팔거나 빼려는 의지조차 안보이는듯 해서
불안한 마음에 등기부등본 떼보니 기존 없던 압류가 걸려있네요...

임대인은 자기 세금 밀린거 있어서 분납으로 납부중이니 걱정말라하고;

이후 연락하면
 집이 팔려야줄수있다며 좀 기다리라며  적반하장으로 저에게 화를 내네요;

갈수록 상황이 악화되고 있어서 
더 늦기전에 변호사 선임을 통해 법으로 해결 하고자합니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 상황입니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 안전하고 신속한 보증금반환을 위해 변호사의 조력을 받으시길 권합니다. </s>