<s>[INST] 20년 4월 1.5룸 빌라 전세계약을 1.65억에 했습니다
계약 묵시적연장으로 4년살고 이제 나가려는데
임대인(중소건설사)이 파산위기라 보증금을 돌려줄수없다고 합니다. 계좌압류는 이번주화요일 진행됐고(확인함), 곧 부동산도 압류예정이라고 전세가격 그대로 매매로 전환해야 돈을 안잃을 거라고 하네요.
그래서 매매로 등기이전을 해야할지 경매 후 보증금을 일부 받을지 고민인상황입니다.

다만 걸리는게 이 원룸이 근린생활시설로 분류된 건물이라
전세보증보험 및 대출이 불가한 부동산입니다
매매로 전환시 이행강제금이 나올거같고, 매매도 잘 안될 것 같습니다.

입주시에 전세권 등록했었고
전입신고 및 확정일자 받았습니다.
현재 등기상 신탁이나 압류는 없으나
임대인 파산으로 인한 조세채권 압류 우선변제가걱정됩니다

이런경우 경매로 팔렸을시 보증금 보장이 얼마나될지 궁금합니다. 
보증금보장정도에 따라 매매계약을 체결할지 그냥 기달릴지 빠른 시일내에 결정해야할듯합니다. [/INST] 1. 매매를 통해 소유권을 취득하게 되면 해당 임대차 목적물에 걸려 있는 권리제한사항 등에 의해 책임을 부담할 우려가 있습니다. 꼼꼼하게 확인을 하고 진행해야 합니다.
2. 경매를 통해 낙찰받는 경우는 권리제한사항이 경매를 통해 모두 해결되고 특별한 경우가 아닌 한 책임을 부담하는 일이 없게 됩니다. 다만, 소유권 취득까지 시간이 오래 걸리는 단점이 있습니다.
3. 근린생활시설과 주택임대차보호법의 적용여부는 무관하며 주택으로 실제 사용했는지가 중요합니다.
4. 당해세 등 임대차 보증금 반환 채권보다 선순위인 세금채권은 구체적으로 경매절차가 진행되어 교부청구서를 확인해야 알 수 있게 됩니다.
5. 경매 절차를 통해 보증금을 얼마나 배당받을 수 있을 지는 해당 부동산의 시세(낙찰가), 우선변제권 순위 등을 검토해 보아야 알 수 있습니다. </s>