<s>[INST] 현재 45,000,000원 전세계약 체결 후 2023년 5월 만기도래하여 임대인에게 퇴거의사 밝혔으나 전세금 반환하지 않았으며 임차권 등기하고 지급명령 신청 하였으나 송달불능으로 공시송달을 위해 소제기신청 해놓은 상태로 소장을 계속 송달 받지 않고 있는 상태입니다. 등기부등본에는 계약이전 선순위 은행 근저당이 건물가액 만큼 등기되어 있으며 1월초 채권자인 은행에서 임의경매개시결정 되었으나 아직 경매는 진행되지 않았습니다. 

1.  전세금반환소송결과보다 은행에서 신청한 경매가 먼저 끝날 듯 한데 최우선변제 대상이라 일부 배당 받게 되면 그 나머지 금액에 대해 계속 소송 진행 되는 건가요?

2. 해당 등기부등본에는 지금도 은행에서 가압류가 계속 쌓이고 있는 상태로 최우선 변제금 외에 전세금 돌려받기는 어려울 것으로 보입니다. 현재 임대인의 명의로 임대인이 운영하고 있는 식당을 알고 있는데 임대인의 식당이나 다른 재산조회를 통해 가압류 등으로 반환 받을 가능성이 있을까요?

3. 변호사를 선임해서 도움받을 수 있는 부분이 어디까지 인지 궁금합니다.
  (1) 현재 진행중인 소송, 개시된 임의경매에 따른 경매절차, 가압류, 강제집행까지 전부 다 도움을 받을 수 있는지

4. 추가로 임대인의 배우자가 공인중개사로 해당 임대차계약을 진행하였으며, 임대인이 전세금 관련 내용은 공인중개사와 통화하라 하여 공인중개사(배우자) 계속 통화하였으며 공인중개사(배우자)는 '뒤에 전세로 들어올 사람이 있다', '건물이 매각될 예정이다' 등의 핑계를 대며 전세금 지급을 미루었으며, 해당내용의 녹취록은 보관하고 있습니다. 
  (1) 배우자가 물건을 중개한 것이 문제가 되진 않는지 해당 내용으로 전세사기 고소가 가능할지
  (2) 가능하다면 별도의 변호사를 선임해야 하는지 답변 부탁드립니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 상황입니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
4. 상대방에게 변호사비용을 청구하기 위해서는 보증금반환소송과 강제집행을 같이 위임하시는게 유리합니다. </s>