<s>[INST] 안녕하세요.
중소기업전세자금대출을 받아 전세 2년 계약 후, 보증금 5% 인상 및 1년으로 연장 계약했습니다.
계약 만료는 6/16이며, 1월 말(해지 3개월전)에 4/22 자로 중도퇴실 통보하였고 세입자 계약까지 마친 상황입니다.

1. 새로 들어올 세입자(계약자)가 은행 대출 신청 시 보증보험에 가입하려면 전세보증금을 500만원 낮춰야한다고 했지만, 임대인은 낮춰서는 내놓지 않겠다 하여 계약이 불발되었습니다.
다른 세입자를 구하기에는 대출 심사 기간(약 3주)을 고려하였을 때 이미 퇴실 통보한 날짜를 맞출 수가 없습니다.

2. 중도퇴실하기로 합의한 후에 새로 이사갈 집과 전세 계약을 체결(5/14 입주)하였고, 계약금 870만원을 입금한 상태입니다. 이사갈 집은 버팀목 전세대출을 신청할 예정이며, 기 대출(중기청)을 상환해야만 신규 대출을 신청할 수 있습니다. 따라서 중도퇴실일을 더 이상 늦출 수 없으나, 임대인이 보증금 반환 확답을 주지 않습니다.

3. HUG 보증보험을 가입하였으나, 보증금 반환 소송(내용증명, 임차권등기 등)은 만료일 이후 신청할 수 있다고 들었습니다. 계약갱신청구권을 사용한 경우, 퇴실 3개월 전 해지를 통보한 경우에 가능할 수 있다고도 하나, 부동산을 통해 퇴실을 통보하여 임대인에게 직접 도달한 증빙이 없습니다.

4.  보증금 반환이 되지 않을 경우
　1) 버팀목 전세 대출 신청을 못하면 기타 신용대출 등을 받아서 잔금 납부를 해야 하는데, 그만큼 대출이 나올지도 불확실하며 대출이 된다고 하더라도, 이자가 양쪽으로 나가고 금리가 높아 비용 부담이 큽니다. 
　2) 새로 이사갈 집의 계약을 파기하게 될 경우 계약금 870만원을 손해보게 됩니다.

임대인에게 직접 상황에 대해 호소하려 했으나 전화를 거부하고 있습니다.  부동산에서도 임대인을 설득해보고는 있지만 확답을 주지 않고 있습니다.
보증금 반환 받을 수 있는 방법과 4번의 반환이 되지 않는 2가지 경우에 대하여 임대인에게 비용을 청구할 수 있을지 문의드립니다. 감사합니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인에게 몰취되는 계약금을 손해배상으로 청구할 수 있으며, 현재 상황에서는 공인중개사를 통해 임대인에게 계약해지통지가 되었다는 증거를 확보하는 것이 가장 중요합니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>