<s>[INST] 안녕하세요

현재 거주중인 집의 계약 만료일이 24년 3월초로

두 달도 안남은 시점입니다.

재계약을 하지 않고 만료일날 나갈거라고는 11월에 집주인에게 연락을 해놓은 상태입니다.

문제는 전세금 반환문제로 최근에 연락을 했을때
"요새 상황이 어렵다", "나도 파산 직전이다", "새로운 세입자가 구해지지 않는 한 전세금 반환을 언제 해줄 수 있을지 모르겠다" 등의 반응을 보이고 있습니다..

임대차 등기 명령 신청은 계약 만료일 이후에 신청할 수 있고.. 지연 이자 신청도 그렇고..

현 상황에서 제가 해야 할 것들은 뭐가 있을까요..?

내용증명 발송만 현 시점에서 할 수 있는것들중 최선일까요?

추가로, 보증보험에 가입돼있지 않은데, 추후 전세금 반환 소송이나 지연 이자 신청과 같은 절차에서 문제가 발생할 것이 있는지 문의드립니다.

다들 새해 복 많이 받으시길 바랍니다! [/INST] 1. 임대차 계약 종료에 따른 임대료 반환 소송을 진행하시기 위해서는 우선 임대차 종료 의사를 분명하게 밝히셔야 하고, 주택임대차보호법에 따르면 임대차 종료 2~6개월 이전에 임대차 종료 의사를 밝히지 않으시면 묵시적 갱신이 되도록 규정하고 있으므로, 임대차 종료 의사를 밝히시고 이에 대한 명확한 증거를 잘 정리해두셔야 합니다. 임대차 종료 의사를 전달하는 방법은 내용증명이 가장 좋기는 하지만, 문자, 카카오톡, 전화 등 어떠한 방법을 사용하셔도 상관은 없습니다.
2. 임대인이 임대차가 종료하였음에도 불구하고 임대보증금을 반환하지 않는다면 신속하게 임차권등기명령을 신청하셔야 하고, 이를 통해서 대항력과 최우선변제권이 유지되실수 있으므로, 필요시에는 이사를 가셔도 됩니다. 만약, 이사를 가시면 임대차목적물을 반환한 것이 되므로 소송에서 상대방에게 12%상당의 지연이자도 청구하실 수 있습니다. 또한, 소송을 통해서 진행하시고 판결까지 받으시면 변호사 선임비용을 상대방에게 청구하실 수도 있습니다.
3. 현재 임대차목적물의 등기부상 문제가 없고, 임대인의 경제적 자력에 문제가 없다면 별도의 가압류는 필요 없으나 자세한 사항은 등기부를 토대로 가급적 상담을 받아보시기 바랍니다. </s>