<s>[INST] 2019.7.31 근저당권 17억4천, 근저당권 4억5천정도가 잡혀있는 상태에서 신축된 다중주택
2019.8.7에 확정일자를 받았고
2019.9.3에 보증금 1억3천만원으로 입주하여 2019.9.4에 전입신고하였습니다.

당시 건물가격에 비해 17억은 그렇게 높은 근저당이 아니라는 부동산의 얘기에
큰 지식이 없던 저는 덜컥 계약했고 지금 보니 임대차계약서에 특약으로 근저당권이 경매시
우선이라는 문구가 적혀있습니다.

약 4년여간 중소기업대출 > 2023.9.3에 버팀목전세자금대출로 변환 연장하였고 
임대차계약서는 별도로 신규작성하지 않은 채 묵시적 갱신상태입니다.
임대보증금반환보증도 확인해보니 따로 가입되어 있지 않은 상태입니다.

그런데 2024.3.8에 중앙지방법원에서 경매개시에 대한 우편을 확인했고 현재 사건번호
2024타경 101026으로 24.1.17에 경매개시결정이 된 걸 확인했습니다.
채권자 및 근저당권자는 은행, 채무자 겸 소유자는 집주인 , 2023.9.8 기준 7천만원의 가압류권자 한명, 이외 24인의 임차인+2인의 임차권자가 있습니다.
청구금액은 약 17억5800만원가량이며, 감정가는 아직 나오지 않았지만 개략 정보를 조사해본
결과 약 32억으로 추정됩니다. 
배당요구종기일은 2024.4.4로 약 2주 조금 넘게 남았습니다.

우선 상황파악을 한뒤 2024.3.8에 권리신고 및 배당요구는 신청하였습니다. 확정일자의 날짜는 빠르나 타 임차인에 대한 정보가 없어 최우선변제금액 이후에 제 배당액이 남을지도 의문이고 건물이 낙찰될지도 미지수입니다.

심지어 건축물대장을 떼보니 계약당시에는 없었던 2020.9.22에 위반건축물표기까지 되어있는 걸 확인했습니다. 집주인과 통화는 연결되었으나 빚을 해결 중이라는 말만합니다.

현재 상황에서 전세보증금반환소송을 걸 수 있는지 여부와 소송을 한다면 그 시기가 언제가
적합한지, 아니면 그 이외 대처할 방법이 궁금합니다. [/INST] 1. 서울 지역으로 보이고 근저당권이 그 이전에 설정된 사안으로 최우선변제권이 없는 상황으로 보입니다.
2. 순위에 따라서 근저당권자들 이후 대항력 및 우선변제력 확보 순서에 따라서 배당을 받는데, 임차인들 중 일부는 최우선변제로 먼저 배당을 받아갈 것으로 보입니다.
3. 낙찰이 되어 낙찰대금이 지급된 후 배당기일 즈음에 배당표를 통하여 배당액 여부를 확인할 수 있습니다.
4. 보증금반환청구소송은 지금이라도 진행을 하여서 승소판결을 받아 다른 집행이 가능한지 시도해 보는 것이 좋습니다.
5. 추가로 중개업자가 선순위보증금 액수 등에 관하여 설명의무 위반이 인정될 경우 추후 일부 책임을 중개업자와 중개사협회(공제증권)에 청구할 수 있으므로 이 부분도 고려하셔야 합니다. </s>