<s>[INST] - 전세금 : 9천 (7억2천 중기청)
- 다가구 건물이고 집주인분 말로는 시세가 15억이라고 하심
- 은행 근저당 : 5억 8천
- 선순위 보증금 : 5억 1천 (정확하지 않음)

 위 내용의 집으로 전세 계약을 21.08.20에 했고 만기일은 23.08.21이였습니다. 저는 23.07.14에 연장 의사가 없음을 밝혔고, 집주인분께서 전세가 나가면 돈을 줄 수 있는 상황이라고 하셨습니다. 그렇게 2개월을 기다려도 소식이 없어서 23년 9월에 등기 조회를 해봤는데, 다른 임대인에 의해 임차권 등기 명령 신청이 되어있는 상태였고 집주인분은 전세가 나가지 않아 건물을 매매로 내놓았다고 하셨습니다. 집주인분께 연락을 해도 항상 집이 나가야 반환을 할 수 있다는 말만 하시는 상황입니다.

질문
1. 내년이면 연봉이 올라 청년 전세 대출을 할 수 없게 되는데 이때까지 미뤄져서 더 높은 금리의 대출을 하게된다면 이에 대한 배상을 받을 수 있나요?

2. 1번 질문에서 배상을 받을 수 없다면, 신용대출을 통해 현재 중기청 대출을 상환하고 청년 버팀목 전세 대출을 하려고 하는데 이 때 신용 대출에 대한 이자를 집주인분께 청구 할 수 있나요?

3. 현재 집주인분은 건물이 매매 되야 전세금을 반환 하실 수 있다고만 하시는데 제가 할 수 있는게 뭐가 있을까요? [/INST] 1. 질문을 정리해보면, 적시에 전세금(임대보증금)을 반환받지 못함으로 인하여,
1) 더 높은 금리의 대출을 실행하게 되는 경우, 더 높은 금리를 받게 된 만큼의 손해를 배상받을 수 있는지,
2) 위 1)을 배상받지 못하면 다른 신용대출로 갈아타려 하는데, 이 때 신용대출에 대한 이자를 임대인에게 청구할 수 있는지,
3) 이외 현 상황에서 무엇을 할 수 있는지 입니다.
2. 질문 1),2)에 대한 답변
질문 1),2)의 배상을 구하려면, 질문자님에게 "현재" 전세금을 반환받을 권리가 인정되어야, 이를 근거로 손해배상을 청구해볼 여지가 생기는데, 임대기간 종료 약 1개월 전에야 비로소 연장의사가 없음을 밝혔다는 질문자님의 설명에 따르면, 임대차계약이 묵시적 갱신되었다고 인정될 여지가 크므로, 현 상태에서는 질문자님이 전세금의 반환을 구할 수 있는 근거 자체가 없다고 판단될 것으로 보입니다. 즉, 현 상태에서는 질문 1),2)의 손해배상은 인정되기 어렵습니다.
3. 질문 3)에 대한 답변
통상 임대인이 건물이 매매되어야 전세금을 돌려줄 수 있다고 버티는 경우, 현실적으로 소송을 통해 해결할 수밖에 없습니다. 특히 질문자님의 경우처럼 다가구주택, 근저당, 선순위 보증금 등이 있는 경우에는 더욱 전세금을 받지 못하게 되는 문제가 다수 발생합니다.
더욱이 질문자님에게 전세금반환채권이 인정되어야 적시에 전세금을 반환받지 못해 발생한 손해에 대하여 청구할 수 있으므로, 신속하게 전세금반환소송을 제기하는 것을 권합니다.
한편, 임대차보호법에 따르면, 임대차계약이 묵시적 갱신되었더라도, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 이 통지 후 3개월 지나면 해지의 효력이 발생하므로, 소송 진행 중 해지의 효과가 발생하도록 미리 해지 통지하는 것이 좋을듯 합니다.
4. 임대인은 임대차계약의 갱신, 혹은 전세금에 대한 공제 주장 등을 할 여지가 상당합니다. 따라서 충분한 자료를 가지고 구체적으로 상담 받아보시길 조언드립니다. </s>