<s>[INST] 전세보증금 금액은 5천만원, 전세계약 만기일은 12월 8일이며 
LH임대아파트 청약 당첨으로 만기일에 맞춰 LH에 입주할 수 있도록 대출신청 및 기타 준비를 마쳐놓은 상태입니다.
그런데 만기일을 3일 앞둔 12월 5일 집주인에게 만기일인 8일에 보증금 지급이 어렵다는 연락을 받았습니다.
이미 이사갈 LH아파트 계약을 모두 마친 상황이며, 두 집 모두 전세대출을 끼고 진행하는거라  보증금을 반환받아서 기존 전세대출을 상황해야 새로운 전세대출을 실행해서 이사를 할 수 있습니다.
LH아파트 입주가 미뤄질 경우 입주지정일인 12월 8일 기준으로 납입지연된 보증금에 대한 연체료 및 월임대료, 관리비가 발생하며, 일정 기한내에 입주하지 못하면 계약취소 뿐 아니라 추후 청약신청에 불이익까지 받게 되어 매우 곤란한 상황입니다.

집주인은 1월 8일 새로 들어올 세입자가 입주 예정이며, 그에게 보증금 3천만원을 받아 1월 8일에 먼저 3천만원을 저에게 상환한 후, 나머지 2천만원은 2월말까지 상환하겠다고 합니다.

저는 어떻게든 5천만원을 구해서 제 돈으로 기존 전세대출을 상환 후 예정대로 12월 8일 LH아파트에 입주를 진행할 예정입니다.

1. 12월 8일 LH아파트 입주후에도 1차 변제 예정인 1월 8일까지 기존 집의 짐을 빼지 않고 주소이전도 하지 않을 예정입니다. 하지만, 1월 8일 새로운 세입자가 들어오려면 짐을 빼고 주소를 옮겨야 할텐데, 변제받을 보증금 잔액이 2천만원 남아있는 상태에서 짐 빼고 주소를 이전해도 저에게 불이익이 없을지.
 
2. 위 1번에 대한 불안감으로 인해 집주인에게 차용증 작성을 요구하려고 합니다. 차용증 작성이 유의미할지, 법적효력이 있을지, 만약 약속한 변제기한을 지키지 않았을 경우 이후 법적 절차는 어떻게 해야할지.

3. 보증금 지연 반환으로 발생하는 피해비용 청구가 어디까지 가능할지, 손해보상금에 대한 내용도 차용증이 기재시 법적효력이 있을지.

위 세가지 질문과, 현상황에 가장 적절한 대책에 무엇일지 답변해주시면 감사하겠습니다. [/INST] 1. 임차권의 대항력과 우선변제권이 모두 효력을 잃게 됩니다. 물론 보증금을 모두 반환 받는다면 결과적 불이익은 없는 것이 됩니다. 그러나 임대인이 임의로 보증금을 반환하지 않으면 대항력 상실로 보증금을 받을 가능성이 별로 없어 보입니다.
2. 차용증 작성은 의미가 없습니다.
3. 집을 비워 준 후 청구할 수 있는 연 5%의 지연배상에 추가하여 발생하는 손해에 대하여는 임대인이 이를 알 수 있었을 경우에 청구가 가능합니다. 손해배상에 관하여 별도로 약정하면 효력이 있습니다.
4. 보증금을 변제 받지도 않은 상황에서 짐을 빼고 주소를 이전하여 대항력과 우선변제권을 상실 시키는 것은 매우 위험한 것입니다. 무조건 말리고 싶습니다.
5. 지금의 적절한 해결 방법은 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 완료된 후 이사를 가면서 임대인을 상대로 보증금반환청구의소를 제기하는 것입니다. 소제기 후에는 연 12%의 지연배상을 청구할 수 있습니다. </s>