<s>[INST] 안녕하세요.

전세 보증금을 반환받지 않아,
임차권등기설정을 하려합니다.

묵시적 연장상태에서 3개월 전 퇴거통보하였습니다.

작년 11월 28일.
집주인이 중간에 변경된 케이스라, 부동산에 임대인 연락처를 여쭤봤고 실제 관리는 어머님이 하신다며 번호를 받았습니다. (해당 문자 내역 있습니다.)

알고보니 어머니 번호라서 실제 임대인인 아들 번호도 중개사/어머니에 달라고하였으나 아들은 아무것도모른다는 식으로 알려주지 않았습니다 (제가 중개인/어머니에 물어봤는데 답장이 없는 캡쳐 있습니다. 아들은 아무것도 모른다고 한 말은 전화로 들은 것이어서 남아있는것은 없습니다)

따라서 11월 28일 임대인 어머니에 퇴거 통보 하였고 확인해주셨습니다. (문자 내역 있음) 부동산 중개사도 따로 어머니에 연락해서 묵시적연장 3개월 준비에 관해 설명하였다는 문자가 남아있습니다.

중간에 반전세 계약을 하자는 제의가 와서 알겠다고 하였으나 계약 일주일전 차액도 준비되어있지않다고 줄 돈이 없다고하여 계약은 결렬되었습니다.

따라서 저는 원래대로 보증금 총액 반환요청하였고, 어머니는 후속세입자가 들어올때까지 줄 수 없다는 의견입니다. 

일주일 전 실제 임대인(아들)번호도 중개사를 통해 알아내 카카오톡으로 퇴거 통보 및 보증금 반환요청을 다시 하였고, 어머니랑 소통해보겠다는 답이 왔습니다. 

이 경우 지금 등기권설정을 할 수 있는것인지 문의드립니다. [/INST] 1. 담당판사의 성향에 따라서 임대인의 어머니와의 해지통지사실에 근거하여 법원에서 임차권등기를 해 줄 수도 있고, 임대인과 사이에서의 해지통지가 아니라는 이유로 기각될 가능성도 있다고 보입니다.
2. 기각될 가능성이 있다고 하더라도 임차권등기명령은 일단 신청해 보는 것이 좋겠습니다.
3. 만일, 기각된다면 문자나 카톡메시지 등으로 새로운 해지통지를 하시거나 내용증명을 발송하여 해지통지를 하시고 3개월 후에 다시 법적절차를 진행하여야 할 것입니다.
4. 반대로 임차권등기가 된다면 곧바로 보증금반환청구소송도 제기하셔야 할 것입니다.
5. 한편, 다른 곳으로 이사갈 상황이 아니라면 임차권등기명령은 나중에 신청하시고, 보증금반환청구소송을 제기하여 11. 28.자 해지통지의 유효성을 주장하면서 동시에 그러한 유효성이 인정되지 않을 경우를 대비하여 소장부본의 송달로서 해지통지에 갈음하는 주장을 할 필요성이 있다고 보입니다.
6. 결국, 만기까지 보증금을 반환받지 못하는 경우에는 어쩔 수 없이 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. </s>