<s>[INST] 안녕하세요, 올해 8월 6일에 전세계약이 끝났는데 임대인이 11월 1일에 다음 세입자가 오기 전까지 보증금을 주지 않겠다고 합니다. 지급명령 신청하여 정본은 10월 6일 받았습니다. 
현대는 세입자의 계약금 10%만 입금 받았으며 임대인은 채권자(저)를 전화 차단(연락두절)하였습니다. 
세입자는 제 보증금보다 적은 액수로 계약하였고, 따라서 11월 1일에 보증금 차액과 지연이자를 받기 어려울 것으로 예상되어 강제집행으로 채권추심 문의드립니다. 
또는 다른 방법으로 상황을 조속히 해결할 수 있는 변호사님께서는 조언 주시면 깊이 감사하겠습니다. [/INST] 임대인이 지급명령을 송달받고 2주가 경과하였다면, 지급명령이 확정되었으므로, 이후 확정된 지급명령에 기해 강제집행을 할 수 있습니다.
그리고 귀하께서는 임대인 명의의 부동산(임대차계약 목적 부동산)은 확인된 상태이므로, 해당 부동산에 대해 강제경매신청을 하실 수 있습니다.
다만, 해당 부동산에 대해 경매절차가 진행되면 새로운 임차인이 이를 이유로 임대차계약을 해제할 가능성도 있어 보이고 그렇게 된다면 귀하께서 새로운 임차인이 임대인에게 지급할 보증금 상당액을 회수하는 것이 더 늦어질 가능성도 있을 것입니다.
따라서, 임대인이 새로운 임차인으로부터 보증금을 받을 경우, 그 보증금을 귀하에게 바로 지급할 상황인지, 귀하가 지급받아야 할 보증금과 새로운 임차인의 보증금 사이의 차액이 어느 정도인지, 임대인에게 해당 부동산 외에 다른 재산은 없는지 등 여러가지 상황을 고려하셔서 부동산 강제경매신청 여부를 결정하시는 것이 좋겠습니다(예를 들어, 임대인이 새로운 임차인으로부터 보증금을 받으면 바로 귀하에게 지급할 상황이라면, 지금 당장 부동산 강제경매신청을 하는 것보다는 11월 1일에 우선 그 보증금이라도 먼저 지급받고, 나머지 차액에 대한 지급이 계속 지체되면 그 때 가서 부동산 강제경매신청이나 임대인의 예금채권에 대해 압류 및 추심명령신청을 할 수도 있고, 지급명령 확정 이후 6개월 뒤에 채무불이행자명부등재신청을 할 수도 있을 것입니다). </s>