<s>[INST] 안녕하세요!
저는 현재 전세 빌라에 살고있고, 계약은 만료된 상태이지만 다음 임차인을 못구해서 돈을 못돌려받고 이사도 안나가고 있습니다.

지금 상황은 제가 계약한 전세보증금 금액보다 3400만원 낮게 전세금을 설정했고, 그 금액으로 다음 임차인이 구해져서 계약이 된 상태입니다.

임대인은 다음 임차인이 잔금을 치르면 해당 금액을 모두 저에게 보내주고 차액인 3400만원은 천천히 갚겠다고 하는데요.

1. 차액을 몇개월안에 갚겠다는 공증 쓰기
2. 차액에 대해서 임대인이 살고있는 집에 저당권 걸기(임대인 역시 현재 거주지에 임차인 자격으로 살고 있는것으로 확인, 등기부등본 특이사항 없음. 임대인은 본인소유의 주택이 없다고 주장)
3. 현재 전세로 살고있는 집에 3400만원만큼만 임차권등기명령 신청하기
4. 현재 전세로 살고있는 집에 저당권 걸기

이정도의 방법으로 생각중인데
이 방법들이 가능한건지, 어떤 방법이 가장 좋을지가 궁금합니다.
2번의 경우 임대인 소유의 부동산이 아니라 임대인의 보증금에 대해서 저당을 걸 수 있나요?
3번의 경우 차액만큼도 임차권등기명령 신청이 가능한가요?
4번의 경우 제가 저당권을 빨리 걸면 다음에 들어올 임차인보다 우선순위에 들 수 있는게 맞나요? 제가 저당을 걸면 다음 임차인은 보증보험을 못들겠죠?
답변에 미리 감사합니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 새 임차인이 이사를 하고 나면 임차권등기를 해도 큰 의미가 없습니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>