<s>[INST] 안녕하세요.
현재 살고 있는 오피스텔에서 전세 보증금 반환이 가능할지 문의를 드립니다.

1. 현재 전세 1억 4000만원의 오피스텔에 살고 있고 3월이 계약 만기로 만기 시, 이사 의사를 표현하였습니다. 
2. 계약 시 근저당X+확정일자+전입신고 한 상태이나, 현재 전세보증보험은 안 든 상태입니다.
3. 계약 이후 집주인이 제 오피스텔과 소유하고 있는 다른 집을 묶어 4억의 근저당을 잡아놓았습니다. (요 부분이 문제일 것 같습니다 ㅠㅠ)
4. 집주인이 현재 사기를 당해 현재 전세보증금을 못돌려준다라는 의사를 받은 상태입니다.

이러한 상황으로 아래와 같은 내용이 궁금합니다.

1. 제가 만약 이 오피스텔을 매매한다고 하면, 집에 묶여 있는 4억의 근저당은 어떻게 되나요? 문제없이 집을 매매할 수 있을까요?
2. 만약 집이 경매에 넘어간다면 현 오피스텔 KB시세는 1억4400~1억4900 인데, 제 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

혹시 제가 보증금을 돌려받을 수 있는 가장 좋은 방법이 있을지 문의를 드립니다 ㅠㅠㅠ [/INST] 우선 집주인에게 내용증명을 통해 게약 갱신거절 및 보증금 반환의 의사표시를 명확하게 고지하실 것을 권유드립니다.
계약 당시 해당 오피스텔에 저당권이 설정되어 있지 않았다면 당사자분의 확정일자가 위 근저당보다 우선할 것으로 보이는바, 해당 목적물이 경매가 이루어질 경우에는 당사자분이 우선적으로 배당을 받으실 수 있을 것으로 판단됩니다.
집을 매매할 경우에는 일반적으로 상대방이 매매대금을 지급받음과 동시에 근저당을 말소하는 것을 조건으로 매매가 이루어진다는 점에서 근저당 말소를 조건으로 매매하신다면 정상적인 매매가 가능할 것으로 보입니다.
해당 오피스텔 매매가 아닌 보증금을 수령하시는 것이 목적이시라면 내용증명을 보내시어 빠른 합의를 시도해보시고, 그럼에도 불구하고 상대방이 돈이 없다고 일관한다면 빠른 소송을 통해 집행권원을 확보하시어 강제집행 단계로 나아가실 것을 권유드립니다. </s>