<s>[INST] 2022년2월9일부터 2024년2월9일까지 임대인과 임차계약을 했고 (확정일자, 전입신고완료)
여태 보증금을 지급받지 못하였습니다. 
임차권등기명령 후 보증금반환소송을 진행하였
는데 얼마전 임의경매 안내장을 받았습니다.

임대인은 애초부터 변제 능력이 없는 사람이였고
계약때 같이 있었던 실제 임대인이 모든 결정권이 있었습니다.
이사람은 2억2천에 분양권을 사서 2억7천에 전세를 주었고 매매를 하려했으나 시세하락으로 집이 팔리지 않자 본인회사에 2천6백 근저당 설정을 추가로 해놓고 집을 경매에 부쳤습니다.
제생각엔 전형적인 무자본 갭투자 전세사기라고 생각이 드는데 이거 전세사기 성립이 될까요?

이사람은 계약기간 중 다른사람으로 소유자 변경을 했다가 다시 원래의 임대인으로 변경한 적도있고 근저당을 잡았다 풀고 계약기간중 계속 불안했던게 결국 일이 터지고 말았습니다.

선순위이기 때문에 경매에 부쳐지면 보증금회수가 불가능한것은 아니겠지만 자산회사를 보유하고 있는 법무사가 이런식으로 임차인을 농락해도 
아무대처를 할수없다는게 슬플 뿐입니다 [/INST] 1. 임대차목적물의 잔여담보가치만으로도 임차인의 보증금을 100% 커버할 수 있다면 전세사기혐의는 인정되지 않을 것입니다. 실제로 전세사기혐의는 거의 대부분 깡통전세인 경우에 인정되고 있는 실정입니다. 따라서 전세사기혐의로 형사고소하는 문제에 대해서는 임대차계약 당시의 구체적인 상황에 대한 검토 후 결정하시기 바랍니다.
2. 한편, 소송에서 승소판결문은 이미 확보하셨거나 조만간 확보할 것으로 보이는바, 경매절차에서 배당을 요구하여 배당을 받으시거나 경매절차가 취하되는 등으로 진행이 안되면 확보된 승소판결에 근거하여 법원에 강제경매를 신청하여 보증금을 회수하여야 할 것입니다.
3. 결국, 본건과 같은 경우에는 어쩔 수 없이 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. </s>