<s>[INST] ＊ 계약 기간 : 2022-07-16 ~ 2024-07-15
＊ 임대차 정보 : 다가구 / 법인 / 대항력 없는 후순위 / 보험 없음 / 중소기업청년대출 / 전입신고 O / 확정일자 O

- 타임라인
- 24/04/15 임대차 계약 갱신 거절 및 보증금 반환 요청, 임대인 연락두절
- 24/04/18 건물 등기 상 국세 체납으로 인한 압류 사실 확인
- 24/04~24/05 내용증명 미수신으로 공시송달 진행
- 24/05/20 임대차계약 갱신거절 및 보증금반환요청서 피신청인에게 [24/05/13]자로 송달되어 공시송달 기각

- 상황
1) 임대인 본인 연락두절, 임대인 부인(법인 등기부 상 감사)과는 연락 가능한 상태
2) 만료(07/15) 2개월 이전 시점 갱신 거절 통지 완료되었으나, 보증금 반환 어려운 상황인 것으로 임대인 부인에게 확인
3) 현재 의뢰인의 건물을 비롯한 법인의 다른 부동산 매각 중이며, 부동산 매각하여 자금 융통 시 국세 체납액 해결할 수 있는 수준이라는 임대인 부인 측 주장
4) 보증금 미반환으로 인한 갱신/대출 연장에 대해 대출이자를 대납해 주는 것으로 협의
5) 보증금반환확약서 및 대출이자 대납에 대한 서류 작성 및 날인 가능한 것으로 확인
6) 의뢰인 대출 연장 시기 도래로 인해 묵시적갱신으로 은행 통보 후 현재 대출 연장 심사 중

- 궁금한 점
1) 대출이자 대납에 대한 내용을 기재한 보증금반환확약서가 법적 효력이 있는지?
2) 본래 계약 종료일 이후 임차권등기 설정으로 예정하고 있었으나, 임차권등기 설정 시 건물 매각에 어려움이 생겨 보증금 마련에도 차질이 있을 것이 우려됨, 그와 무관하게 임차권등기를 설정하는 것이 바람직할지?
3) 1번 확약서 작성에서 상호간 합의에 의해 묵시적갱신이 이루어진 것으로 내용 기재 시 추후 임대인이 해당 확약서로 임대차등기 설정에 대해 이의 제기를 할 수 있을지?
4) 다가구 후순위로 경매 시 배당금 없을 것으로 예상되는데, 소송을 통해 재산 조회 후 압류 가능 재산을 확인하는 것이 좋을지? [/INST] 1. 대출이자 대납을 약속하는 확약서를 작성하였다면 그 내용은 법적 효력이 있습니다.
2. 이사하실 계획이 없다면 반드시 임차권등기를 신청할 필요는 없습니다.
3. 확약서 작성에서 상호간 합의에 의해 묵시적갱신이 이루어진 것으로 내용 기재되면 묵시적 갱신된 것과 같으므로 해지통지 후 3개월이 지나야 임대차가 종료하므로 그 전에 임차권등기를 한다면 임대인이 이의할 수 있습니다.
4. 후순위라고 하여 반드시 배당금이 없는 것은 아닙니다. 그리고 전세금을 모두 반환받지 못할 상황이라면 중개사의 과실 여부를 검토할 필요가 있습니다. 보증금반환을 완전히 포기할 생각이 아니라면 임대인에 대한 소를 진행하여 재산을 조회할 필요가 있습니다. </s>