<s>[INST] 안녕하세요.
2/10일이 전세 만기날이고, 이미 이사갈집 계약금 5%로 치른 상태입니다. 만기날 잔금을 치르기로 했는데, 집주인이 세입자를 못구해서 돈을 못돌려준다고 하네요. 저도 잔금을 치를 추가 여유자금은 없는터라 그렇게 되면 계약이 파기됩니다. (만기일 4개월전 퇴거 통보, HF보증보험 가입됨)

만기일날 잔금을 치르지 못해 계약이 파기 된다면, 계약금 5%는 고스란히 날아가는 상태인데, 이때 그 계약금을 집주인에게 청구 할수 있나요? 한다면 구상권 청구? 특별손해배상? 무엇인가요? 
집주인은 자신이 세입자 못구하면 돈 못돌려준다고 미리 고지했으니, 그 손해는 자기때문에 발생하는것이 아니라서 돈 물려줄수 없다 합니다.

그 이후의 절차는 [만기일 돈 못돌려받음 > 임대차등기 신청 > 임대차등기 설정 > 한달후 보증보험 신청] 이렇게 진행할 예정인데, 임대차 등기 설정 이후 그 집에 계속 거주하며 보증보험 신청을 해도 되는건가요? 누구는 나가야한다 그러고, 누구는 머무르다가 HF보증사랑 이사일자 협의하여 돈 돌려받으면 된다 그래서 헷갈리네요. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 몰취되는 계약금 상당액은 특별손해이므로 내용증명 등을 통해 임대인에게 미리 통지한 후, 손해배상 청구가 가능합니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>