<s>[INST] 전세권 설정을 하여 임대차 계약을 하고 전입신고 및 확정일자를 받아 거주중입니다.

임대인의 아들이 대리인으로 부동산 사무소에 나와 계약을 하였습니다.

임대인의 대리인에게 5개월 전 계약만료 통보를 하였고 지속적으로 보증금을 반환해달라 요구하였으나 새 임차인을 구해야한다고 하며 만료일까지 보증금 마련이 어렵다고 합니다.

임대인에게는 직접 이야기를 하지 못했습니다.


1. 이사를 가지 않으면 임의경매를 하였을 때 저가에 낙찰되어도 잔여 보증금을 낙찰자에게 모두 회수할 수 있나요?

2. 이사를 가려면 임차권등기를 해야 보증금을 회수하는데 문제가 없나요?

3. 임대인의 대리인에게만 계약만료 통보를 한 상황인데 내용증명을 임대인에게도 발송해야하나요? 임대인의 대리인에게만 계약만료 통보가 된 것이 무효라면 묵시적 연장이 되는 것 같은데 그러면 언제부터 경매절차를 밟을 수 있나요? [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 상황입니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인에게 내용증명을 보낼 필요가 있으며, 경매의 경우 대항력이 있는지에 따라 차이가 있습니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>