<s>[INST] 1. 본인 임차인은 전세계약 만기 3개월 전에 묵시적 갱신으로 전세 지속되는건지 임대인 의사를 물어봐달라고 중개인에게 요청함.
2. 중개인이 임대인에게 의향을 물어봤고 지금 계약조건 그대로 1년 연장 가능함을 전해줌.
3. 중개인이 임대인 임차인에게 양방 합의로 전세계약 1년 연장하는 걸로 계약서 작성 없이 진행되는 걸로 알면 된다며 문자 한줄 보내줌.
4. 1개월 후에 임차인은 기존에 가입해둔 전세보증보험의 1년 갱신가능여부를 알아보다가 요건이 강화되어 살고 있는 집의 보증보험 갱신이 되지 않음을 알게됨.
5. 보증보험 갱신이 안된다고 하니 부득이하게 전세계약을 종료해야할 것 같다고 임대인에게 말함. (기존 전세계약 특약에 보증보험 가입이 안되면 보증금 전액을 임차인에게 반환한다는 내용이 있음)
6. 임대인은 구두상 전세계약 1년 연장하기로 하지 않았느냐 그러므로 전세계약 종료에 대해 동의를 할 수 없다고 주장.
7. 임차인은 전세계약 기한 2개월 전에 종료하겠다는 의사를 통보했으므로 보증금 전액을 받고 나갈 수 있다고 주장.

일단 임대인이 다음 임차인을 구하기 위해 매물을 부동산에 올린다고 해서 다행입니다만 
이런 경우 누구의 말이 맞는것인지 해석을 요청드립니다. [/INST] 1. 임대차계약 갱신 여부
중개인을 통하여 임대인과 임차인이 기존 계약을 연장하기로 하였기 때문에 임대차계약은 갱신된 것으로 보입니다. 다만, 이것이 묵시적 갱신인지 아니면 임차인의 계약갱신요구권의 행사에 의한 것인지는 계약서나 제반 사정을 기초로 보다 자세한 검토가 필요합니다.
2. 임차인의 계약해지 인정여부
주택임대차보호법에서는 임차인의 계약해지권을 규정하고 있습니다(제6조의2 제1항, 제6조의3 제4항).
따라서 주택임대차에서 묵시적 갱신이 되었거나 임차인의 갱신요구권 행사가 있는 경우라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이는 임차인에게 유리한 편면적 강행규정으로서 이를 제한하는 약정 등은 원칙적으로 효력이 없습니다. 따라서 임차인은 계약이 갱신된 이후라도 언제든지 해지가 가능합니다.
3. 해지의 효력발생시기
주택임대차보호법에서는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다고 되어있습니다(제6조의2 제2항, 제6조의3 제4항).
문제는 아직 갱신된 임대차 기간이 시작되기 전에 계약해지를 통지한 경우, 그 해지의 효력발생 시기가 1) 갱신된 임대차기간이 시작되고 나서 3개월이 지난 후인지, 2) 임대기간 시작 전이라도 임대인이 해지통지를 받은 후 3개월이 지난 후인지가 명확하지 않아 이에 대한 해석이 필요합니다.
이와 관련하여 최근에 대법원 판결이 선고되었는바, 대법원은 "임대차계약이 갱신된 경우라도 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하는 것이 아니라, 임차인은 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"고 판시하였습니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).
따라서 사안의 경우 임차인은 해지권 행사가 가능하며, 그 효력은 해지통지가 임대인에게 도달한 후 3개월이 지난 시점에 발생하는 것이라고 볼 수 있습니다. </s>