<s>[INST] 현재 서울에서 보증금 1억, 월세 40으로 신축 다가구에 거주중인 세입자인데 저번주에 임의경매개시결정이 등기되어 준비를 해야할 것 같아 질문합니다.

-등기부등본
1. 2022-12-27 근저당 21억 8400만
2. 2023-01-27 전세권 1억 7천
3. 2023-01-27 전세권 1억 7천
4. 2023-03-18 본인 전입신고, 03-20 확정일자 / 보증금 1억
5. 2023-09-01 가압류 3억 8650만
6. 2024-05-08 임의경매개시결정 / 채권자 근저당에 해당하는 은행

저보다 배당 순위가 빠른 금액의 합 : 근저당 + 전세권 * 2 = 25억 2400만

- 세입자 배당 순위
 확정일자 부여현황, 전입세대 확인서를 확인한 결과, 세입자는 총 14명 (전세권자 제외), 그중 소액임차인은 11명이었습니다. 모두 보증금은 5천 이상입니다. 
최우선 변제금 합 : 5억 5천

 확정일자 & 전입신고 중 늦은 날짜를 기준으로 저보다 선순위인 세입자 5명의 보증금의 합은 6.5억이고, 이중 소액임차인이 3명입니다.
 저보다 배당 순위가 빠른 임차인의 보증금의 합 : 6.5억 - 1.5억(최우선 변제금으로 먼저 받으므로) = 5억

총 계 : 25억 2400만 + 5억 5천 + 5억 = 30억 7400만
아직 못받은 나의 보증금 : 5천

-질문
1. 따라서, 제가 배당을 통해 보증금을 전부 받으려면 경매비용이나 세급 체납 등을 고려하면 대충 32억 이상에 낙찰되어야겠다고 계산했는데 혹시 계산을 잘못한 부분이나 추가로 고려할 사항이 있을까요?
2. 찾아보니 경매 낙찰 금액이 보통 시세의 80% 정도라고 하던데 시세는 어떻게 찾아볼 수 있나요? 받을 수 있을지 없을지 예상해보고 싶습니다.
3. 만일 못 받는다면 보증금 반환 청구 소송을 해야할텐데, 당연히 저 뿐만 아니라 다른 세입자들도 할거라고 생각합니다. 이때 세입자들간 반환 순위는 어떻게 되나요? 먼저 소송 걸고 승소한 쪽이 먼저 받아낼 수 있는 등 먼저 소송거는게 유리할까요? [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>