<s>[INST] 고령의. 어머니앞으로. 40억정도의 아파트 한채가있습니다. 자녀는 셋이고. 문제는 우울증이 심하게있으셔서. 과거 재산을 타인에게 뿌리고, 교회에 몽땅 헌납하는등.비정상적 자기재산을 처분한 과거 이력이 있고. 세자녀가 공평하게 상속받을수있게. 돌아가실때까지 자녀허락없이 아파트로 대출이나, 처분을 마음대로 못하게 가등기형식으로. 먼저 쳐놓구 싶습니다.  알아보니. 성년, 한정, 특정, 임의후견 등이있고. 또 유언대용신탁 등이 있던데. 뭔가 비용이 많이안들고. 단지 살아생전 어머님이 아파트를 맘대로 대출, 처분못하시고 세자녀가 공평하게 상속받을수 있도록 법률 등기를 아파트에 치고싶은데. 좋은 답변 부탁드리겠습니다. [/INST] 어머님의 건강 상태는 어떠신가요? 자녀들의 우려는 이해하나, 어머님의 의사가 제일 중요합니다.
1. 가능한 법적 방안
성년후견, 한정후견, 특정후견: 법원의 결정이 필요합니다.
2. 가등기 방식
소유권이전청구권 가등기를 할 수 있으나, 어머니의 동의가 필요합니다.
이는 완전한 처분 금지는 아니며, 법적 효력에 제한이 있을 수 있습니다.
후견인 결정 외에는 어머님의 아파트 처분을 막을 방법은 없습니다. 다만 어머님의 건강 상태 등 추가 내용을 검토하여 가처분의 긴급성을 들어 가처분을 할 수 있는지 방법을 찾아보겠습니다.
3. 권장 방안
다만 어머니와 충분한 소통이 가능할까요? 어머니의 의사와 권리를 존중하면서도 사후 분쟁을 막기 위해 사전 증여를 준비한다거나 후견인 결정 받는 것이 가장 확실해 보입니다. 어머님의 건강 상태에 대한 추가 상담이 필요해 보입니다. </s>