<s>[INST] 1번째 계약 2022.03.27~2024.03.26 (2년)
2번째 계약 2024.03.26~2024.05.26 (2개월)
건물은 근린생활시설이며 다중주택, 다가구주택입니다.

1번째 계약에서 계약만료 2개월전 퇴실 통보하였고 
임대인은 돈이없다 안된다며 1년 연장요구 하였지만 제가 거부,
그리고 보증보험되게 하기위해 감정중이고 4월 말에 결과가나오니  최소 2개월의 시간을 기다려달라하여 2개월의 기간연장,
2개월간의 저의 대출이자를 내주는것으로 협의를 봤습니다.

그동안 저는 내용증명을 보내두었던 상태였지만
그 2개월동안 임대인은 등기부등본상에 주거지 변경 및
근저당권 1억1천 설정을 하여 물어보니
임대인이 세금을 낼수 없어서 제가 살고있는 건물을 담보로 근저당권을 설정하여 세금 납부를 연기한것이다하더라구요.

임대인은 계속 보증보험이 될때까지 기다리라고만 하며 본인이 힘든것만 말하는 상황입니다. 
 (배달을 뛰며 쉬지도 못하고 수백만원의 이자를 갚기위해 노력중이다 이런말들을 하며 보증보험을 담당하는 감사원은 본인의 연락을 피한다고 감정적으로 호소) 

보증보험이 될지 안될지 또 보증보험이 통과되어도 그집에 세입자가 들어올지 모르는 상황이고 더 이상 임대인의 말만 믿고 기다릴수없었어서
5/27에 임차권등기 설정신청해두었고 등기부등본에 기재 기다리는중입니다. 

 현재시점에서 임대인은 자기 대출금 갚느라 제 대출이자못준다고 나중에 주겠다며 또 미뤘습니다..
그래서 저도 관리비 및 월세 대출이자에서 차감하라고한 상태입니다.

그리고 보증보험이 되면 바로 임차권 해제를 요구하더라고요. 그래야 세입자들 들어올수있다고요. 또 그얘기를 들어보면 그것밖에 돈받을수있는 방법이 없는 것 같아서 마음이 흔들립니다ㅠ

1.임대인에게 앞으로의 대출이자 청구할수있는지
2.보증보험이 통과되면 임차권등기 해체를하여서 다음세입자를 기다리는게 나은지
4. 임차권등기가 기재된 후 해야되는 일

이렇게 네가지가 궁금합니다. [/INST] 1. 임대인이 자기 사정만 내세우며 약속을 안 지키고있는 상황이므로 법적절차를 진행하시는게 좋습니다
2.근저당권이 설정되어 말소조건이 아닌이상 새로 들어오는 임차인이 구해지기도 어려울것으로 보이며, 보증보험 가입도 안 될것입니다
3.임차권등기는 대항력 및 우선변제권 유지를 위한 강력한 수단이므로 보증금 전액 받으시기 전까지 해제해주면 안 됩니다
3.대출이자 부분은 약정한 내용 입증자료가 있다면 청구 가능하며, 인도 후 대출이자 부분은 구체적인 상담을 받아보시기 바랍니다.
** 위 답변은 기재해주신 한정적인 사실관계를 바탕으로 한 것이므로 참고만 해주시기 바라며, 이를 주장 내지 입증자료로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 자세한 내용은 상담을 받아보시기를 바랍니다. </s>