<s>[INST] 안녕하세요. 23.1월 경 아파트 전세계약을 했는데 저당이 없는 깔끔한 집주인이였습니다. 그래서 계약 특약사항에 근저당 설정을 발생시키지 않는다. 라는 조항을 넣었구요. 근데 11개월이 지난 23.12월 다른분에게 매매가 되어 집주인이 바뀌었습니다. 잔금 치르는 날 등기를 떼어보니 집주인이 서류상으로는 아직 바뀌지 않아 몇일 후에 다시 발급해보았는데, 근저당권 설정이 되어있더라구요. 부동산에 바로 전화했더니 말씀 따로 못드려서 죄송하다고만 하길래 일단 끊었습니다. 집주인 바뀔 시 새로 계약서 작성은 안해도 된다고 했습니다. 그럼 전 집주인하고 작성한 계약서로 유지되는걸로 아는데 현 집주인은 특약사항을 지키지않았으니 계약 위반 아닌가요? 계약 위반으로 저는 전세 해지와 추가 위반금? 을 요구하고 싶습니다. 알아보니 전세금+10% 비용을 요구하거나, 이사비용,복비 등 요구 하는 사람이 있더라구요. 근데 정확한 위반비용을 알고 싶습니다. [/INST] 임대차계약 기간 도중에 임대차목적물에 대한 소유권이 제3자에게 넘어갈 경우, 임차인으로서는 두 가지 방법 중에 하나를 선택할 수 있습니다. 우선, 전임대인(매도인)을 상대로 소유권이전사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면서 임대차계약을 해지하시고, 보증금반환을 청구하는 방법입니다. 본건과 같이 매수인(현임대인)의 변제능력이 의심스러운 경우에는 이러한 방법을 통하여 임대차관계에서 빠져나갈 수 있습니다. 다만, 이러한 경우 임차인께서는 현임대인(매수인)이 임대인의 지위를 정당하게 승계하였다는 전제하여 현임대인과 어떤 의사소통을 해서는 아니 될 것입니다.
두번째 방법은, 현임대인(매수인)의 변제자력이 충분한 것으로 판단되는 경우에는 임대인의 지위승계를 묵인하시고,만기까지 거주하시다가 현임대인에게 해지통지와 보증금반환청구를 통하여 해결하는 것입니다. 허나, 본건과 같이 매수인이 매수 직후에 근저당권을 설정하는 경우에는 매수인의 변제능력이 의심스러울 것이므로 이러한 방법은 효과가 없을 것으로 보입니다. </s>