<s>[INST] 최초 계약 시(22년 8월 19일) 만기 때 집주인이 본인이 들어올 수 있다는 식으로 얘기하면서 '가격도 낮게 들어오는 건이니 '시세보다 30% 낮은 가격으로 2년 거주 조건에 동의했다'는 문구를 명시해달라고 해서 일단 명시를 하고 계약을 진행했습니다. 그리고 금일 전세 만기 도래 때문에 연락을 해왔고 세입자를 새로 전세금을 많이 높여 받을건데 기존 세입자고 하니 그 가격대 정도에 살 생각이 있냐고 묻더군요. 저는 주인분이 들어오지 않으시는거면 계약갱신청구권 사용이 가능하다고 주장했고 타 세입자보다 그 권리는 우선하는것 같다고 말했더니 본인들은 그런 법적인건 모르겠고 무조건 나가던지 현재 기준의 높은 가격으로 전세금을 올려달라고 하더군요. 이러한  경우 계약갱신청구권을 주장하여 현재 전세금 대비 5%만 올리고 2년 거주가 가능한지, 아니면 계약서에 적은 문구대로 만기 때 꼭 나가야하는지 궁금합니다. [/INST] 본 건의 경우 계약갱신요구권 행사를 통해 2년간 전세계약 갱신이 가능할 것으로 판단됩니다. 주택임대차보호법상 최우선변제권과 임대차기간이 보장되는 전세계약에서는 임차인의 계약갱신요구권이 강행규정으로 인정되고 있습니다.
임대인이 스스로 거주할 목적이 아니라면 임차인이 갱신청구권을 행사하는 한 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 다만 임대인의 직계존비속이 실거주하려는 경우나 임차인에게 3기의 차임액에 해당하는 보증금을 지급하고 갱신을 거절할 수 있는 예외사유가 있습니다.
계약서상 '임대인의 거주를 위해 계약종료시 임차인이 반드시 퇴거한다'는 내용의 특약은 결국 갱신청구권을 배제하려는 취지로 볼 수 있어 무효에 해당합니다. 따라서 의뢰인께서는 특약의 구속력을 받지 않고 계약갱신청구권을 행사할 수 있을 것입니다.
다만 갱신되는 차임과 보증금은 5% 범위내 증액이 허용되므로 이 점은 유의하시기 바랍니다. </s>