<s>[INST] 임차인은 현재 근저당, 후순위 아무것도 없고
유일한 선순위, 대항력 보유한 상황

임대인이 보증금 미반환.

전세가 - 16500 만원
매매가(시세) - 13500 만원으로

경매 입찰에 아무도 들어올 것 같지 않은 상황.
자가낙찰이 유일한 방법일 것 같은데
만약 시세인 13500만원에 낙찰을 받는다면
3,000 만원은 경매에 의해서는 돌려받지 못하게 되는 셈.

1) 낙찰자가 기존 채무자의 대항력있는 임차인을 인수함에 따라, 잔여 채권 3,000 만원은 소멸하게 되는지?

2) 임차인으로서 배당요구 후, 배당받는 금액과 현재 채권의 차액인 3,000만원에 대해 임대인의 다른 재산에 압류 및 강제집행 처분을 여전히 할 수 있는지? 

만약 2)가 가능하다면 판결문 받아 현재 살고있는 오피스텔 경매 및 임대인의 재산조회를 동시에 진행하여 가능한 채권 회수 방법을 모두 진행할 예정입니다.

2) 라고 하시는 분의 근거는, 대항력 있는 임차인은 낙찰 후에도 '거주할 수 있는' 권리를 계속 가져가는 것이므로, 낙찰자가 명도를 위해 잔여 보증금을 지급해야 할 '사실상 의무' 가 생기는 것이기에 보통 '낙찰자가 대항력있는 임차인을 인수한다' 라고 표현하는 것 뿐. 자가낙찰을 받은 임차인 입장에서는 배당받지 못한 채권은 그대로 이전 임대인에게 청구할 수 있다는 논리입니다. 

한편, 1) 이라고 하시는 분의 근거는 낙찰자의 대항력있는 임차인 인수 및 자가낙찰 시 지위 혼동으로 인해 채권이 사라진다는 논리입니다. 

1) 이라고 하시는 분도 있고, 2) 라고 하시는 분도 있어서 현재 무엇이 맞는지 많이 헷갈리는 상황입니다 ㅜㅜ [/INST] 임차인이 임차목적물을 낙찰받으면 임대인에 대한 보증금반환채권은 "혼동"으로 소멸합니다.
따라서 임차인은 임대인에게 보증금반환을 청구할 수 없습니다.
질문자님께서는 상담을 신청하셔서 보증금회수에 관한 전반적인 절차에 대해 상담을 받으시기 바랍니다. </s>