<s>[INST] 임대차 계약전에 근저당 확인했을때 농협에 1억7천만원이 잡혀 있었습니다.
계약금은 1억 월세 50만원 이였고 계약조건은 5천만원 변제 후 보증보험 가입이였습니다.
집주인의 사정으로 보증보험 가입이 불가해지면 계약을 파기할수있다는 특약을 작성했구요.
5천만원 변제는 확인하였고 보증보험가입 신청을 하였는데 반려가 되었습니다.
이유는 집으로 가압류(제이티저축은행 4천만원)가 진행 되었더라구요
5천만원 변제후 보증보험 신청 심사기간중에 가압류가 걸려 반되었던 겁니다.
집주인은 자기도 모르게 남편이 가지고 있던 빚이 있어 그랬던거라고 5개월후 가압류 해제를 할테니 기다려 달라고 했고 5개월이 지난후 연락을 했더니 변제가 어려워 개인 회생 신청을 했고 10월 부터 인가 되어 집행된다고 했습니다.
현제 집 주인은 개인회생 인가가 되었으니 더이상의 가압류 절차나 경매진행은 없으니 계속 살면 된다고 하는데 제가 알기로 을구에 형성된 근저당 권자는 경매 진행이 가능하다고 알고 있습니다.
제가 원하는것은 계약을 무효로 하고 보증금을 받아 나가는것인데 현제 집주인의 상황으로는 보증금 반환이 불가능합니다.
해서 차선으로 제가 원하는것은 보증금 무조권변제에 대한 공증을 받고 계속 사는것인데 이경우 
1.개인회생이 진행 되었는데 무조권 변제에 대한 공증이 성립하는가
2.제가 차후에 보증금을 문제 없이 돌려 받기위해 해둘수 있는 대비 책
3.개인회생 진행시 을구에있는 근저당권자는 경매진행신청이 가능한가
입니다.
긴글 읽어 주셔서 감사합니다. [/INST] 1. 가능합니다 관리처분권이 집주인(채무자)에게 있어 공증 등의 행위 모두 가능합니다
2. 근저당에 후순위라 보증금을 다 회수하기는 쉽지 않은 사안으로 보입니다. 다른 재산이 있는지 파악해 두시고 경매가 진행되는 경우 대항력이 없으므로 집행권원(판결 공증 등)을 얻어 두는 것이 좋을것 같습니다
3. 일반적으로 개인회생의 신청은 기한의 이익 상실사유로 근저당권자가 경매를 실행하는 경우가 많지만 협의로 원리금을 납부하여 막는 경우도 있습니다. 은행마다 다릅니다. </s>