<s>[INST] 다수의 임차인이 보증금을 받지 못했고 은행에서 5~6월경 경매 진행 예정이라고 합니다. 최근에 이 사실을 알게 되어 다급한 마음에 문의드립니다.	
	
다세대 주택으로 건물 전체 근저당이 설정되어 있습니다. ( 공동담보 일부포기, 일부해지 있음 )	
지난해 말 2~3세대 정도를 보증보험 가입 가능한 호실로 변경하기 위해 임대인이 근저당 일부 금액을 상환했다고 합니다.	
임대인이 은행에서 받은 대출 현황이라며 준 문서가 있는데, 각 세대별 감정평가금액과 대출금액이 책정된 목록입니다. 살펴보면 감정가 대비 대출금 비율이 감정평가금액 최저일 때 38%, 최고일 때 58%로 세대별 차이가 있습니다. 	
( 예, 감정가 100원~1,000원 일 때 감정가 100원은 대출금 38원, 감정가 1,000원은 580원 ) 	
	
1. 위에 얘기한 세대별 대출금액을 기준으로 경매에 대비하면 된다는 의견과 전체 건물을 기준으로 한 근저당인데 세대별로 나눈다는 것은 말이 안 된다는 의견이 있는데 어떤 게 맞는 걸까요?
( 임대인에게 문서에 대해 확인하고 싶으나 연락 두절 상태입니다. )
	
2. 은행에서 건물 전체를 대상으로 경매 진행 예정이라고 하는데, 경매가 시작되면 무엇을 해야 하나요? 낙찰 받는 것 보다 보증금 회수를 중요하게 생각하고 있습니다. ( 확정일, 전입신고되어 있고 거주 중이며 계약만료는 1년 이상 남아있습니다. )
	
3. 임대인이 지속적으로 은행 이자를 내지 못하고 있는데, 미납된 은행 이자도 보증금 못 받은 세입자가 받을 돈 보다 선순위로 지급되나요?
또한 은행에서 이자도 낙찰자가 부담해야 하기 때문에 하루빨리 낙찰받는 게 좋다고 했다는데 맞는 얘기인가요? [/INST] 1. 위에 얘기한 세대별 대출금액을 기준으로 경매에 대비하면 된다는 의견과 전체 건물을 기준으로 한 근저당인데 세대별로 나눈다는 것은 말이 안 된다는 의견이 있는데 어떤 게 맞는 걸까요?
:다가구와 다세대 주택이 있는데, 다세대 주택인 경우 여러 세대가 공동담보로 하나의 근저당이 설정되어 있는 경우 경매절차에서는 각 세대별로 한꺼번에 감정을 하고 하나의 근저당을 세대별 감정가의 비율로 나누게 됩니다. 그리고 임차인들도 세대별 대항력과 확정일자를 따져 배당을 하게 됩니다.
2. 은행에서 건물 전체를 대상으로 경매 진행 예정이라고 하는데, 경매가 시작되면 무엇을 해야 하나요? 낙찰 받는 것 보다 보증금 회수를 중요하게 생각하고 있습니다.
:계약기간 중이라고 하더라도 경매가 신청되고 임차인이 권리신고 및 배당요구를 종기전에 하게 되면 임대차계약은 해지된 것으로 간주하게 됩니다. 그러므로 종기전에 권리신고를 하시고 이사계획이 있으시면 임차권 등기 후 이사를 하시면 되고 계속 거주할 생각이시면 임차권등기 없이 배당시까지 계속 거주하면 됩니다.
해당세대에 최선순위 임차인인 경우 권리신고를 할지 여부는 여러 사정을 검토후 판단하시기 바랍니다.
3. 임대인이 지속적으로 은행 이자를 내지 못하고 있는데, 미납된 은행 이자도 보증금 못 받은 세입자가 받을 돈 보다 선순위로 지급되나요?
:은행에서 근저당을 설정한 경우 그 근저당이 담보하는 채권은 최권최고액 한도에서 발생한 이자도 담보하게 됩니다. 그러므로 결국 이자도 채권최고액 한도 안에서 선순위 채권이라 할 수 있습니다.
4. 또한 은행에서 이자도 낙찰자가 부담해야 하기 때문에 하루빨리 낙찰받는 게 좋다고 했다는데 맞는 얘기인가요?
:매각물건은 경매기일에 20~30%의 비율로 최저매각가격이 저감되므로 무조건 빨리 매수하는 것보다는 적정한 매수가격에서 매수하는 것이 더 중요합니다. 은행의 입장에서는 손해를 덜 보기 위해서 저감되기 전에 매수자가 있는 것이 당연히 좋습니다.
참고가 되었기를 바랍니다 </s>