<s>[INST] 다세대주택
2020/9월~2022/9월 2년 간 임대 계약을 했고
2022/9월~2024/9월 다시 2년 계약 연장으로 보증금을 올리면서 갱신 계약서를 쓰고
전입 신고 및 확정 일자를 받고 우리 은행을 통해서 HF 전세지킴보증보험에 가입했습니다
2024-02-18 에 임대인으로부터 다음날인 02-19 에 주택 매도한다는 통보를 받았습니다
2024-02-21 에 등기부 등본을 통해서 주택 양도를 확인하였고
임대인에게 양도 받은 새 임대인 연락처를 요청하였으나 전혀 연락이 되지 않고 있습니다
HF에 새로운 임대인 연락처를 고지해야 하고, 계약 만료 시 보증금 반환을 받기 위해
현재 어떤 조치를 취해야 할 지 상담 부탁드립니다 [/INST] 1. 주택임대차보호법에 따르면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하고 전임대인은 임차인에 대한 임대차보증금에 대해 면책됩니다. 따라서 새로운 임대인을 상대로 보증즘 반환을 하여야 합니다.
2. 귀하께서 기존에 점유, 주소이전, 확정일자를 받아두셨다면 대항력과 우선변제권을 가지고 있습니다. 귀하보다 선순위 권리자가 없다면 해당주택의 처분금액에서
선순위로 변제를 받기 때문에 큰 문제는 없을 것입니다. 또 전세지킴이 보험에 가입하셨으니 보험이 보장해주는 한도내에서 보증금을 보호될 것입니다.
3. 그런데 문제는 보험의 한도를 초과하는 부분은 해당주택의 처분대금에서 변제받아야 합니다.
4. 지금은 귀하가 대항력과 우선변제권을 가지고 보험에 가입하셨다면 할 수 있는 선에서는 다 하신 것 같습니다.
5. 9월에 계약 만기시점에 새로운 임대인이 보증금반환을 하지 못할 경우, 귀하는 임차권 등기명령을 신청하시고 해당주택에 임차권등기가 되면 보험처리하여 이사를 하셔도 될 것 같습니다. 혹시 다 못받은 보증금이 있어도 임차권 등기명령으로 순위는 보전됩니다.
6. 저의 경험으로는 이런 경우 실제 해당주택의 가액이 많이 떨어져 보증금을 다 보장할 수 없게 되는 경우가 많은 것 같습니다. </s>