<s>[INST] 1. 질의 내용
 가. 임대인의 잔금일 이전 근저당 말소시 임차인의 계약이행해야하는지 여부 (임차인은 근저당 설정 자체로 계약 무효로 생각)
 나. 소송 진행 시 배액배상 청구 가능 여부

2. 참조
 가. 본문의 내용은 공동중개로 계약일 당일 당사자 모두 입회
 나. 계약일 : 2024년 5월 1일
 다. 근저당
  (1) 등기원인 : 2024년 4월 26일 (설정계약)
  (2) 접수 : 2024년 5월 10일
 라. 계약금 : 3천만원
 마. 잔금일 : 2024년 6월 10일

3. 본문
 가. 임대차 계약서 중 특약사항으로 "임대인은 잔금일 익일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 임차 주택에 추가적인 저당권 등 담보권 설정 및 소유권 이전을 할 수 없으며, 위반 시 본 계약은 무효로 한다." 기재. (임대인측 중개사 설명 完)
 나. 당시 등기부등본 확인 (등기조회일자 : 4/30) 시 근저당 설정 없는것으로 확인
   √ 계약 시점 조회가 아니지만 후술하는 사유로 의미가 없음.
 . 본인(이하, 임차인)은 신혼부부로서 청년 버팀목 전세자금 대출을 실행중이였음.
 라. 사건 발생일(5/20 18시 경) "근저당권 설정"사유로 은행에서 대출거부  통지연락 받음.
 마. 부동산 확인 결과 임대인은 임대인측 부동산에 전세입자 전세금 상환을 목적으로 대출을 받겠다고 고지한 상황이나 관련 내용을 임차인측 부동산 및 임차인은 사전 고지 없었고 계약서 특약에도 미기재
 바.. 임차인은 '2.본문 -나'에 특약을 근거로 계약 무효를 및 해약금 주장
  (1) 1차 : 2천만원 제시 (배액배상 조항 있으나 빠른 종결을 위한 금액)
→ 1천만원 제시 (임대인 상환능력 의구심으로 임차인측 부동산 임의 조정 후 제시)
  (2) 2차 : 1천만원 제시 (하향 조정 가능하다 제시)
  (3) 3차 : 임대인측 부동산(2백만원) 제시 → 5백 요청 (이사비 外 비용)
 사. 양측 부동산은 잔금일 이전 근저당 말소면 계약을 이행해야 한다 (입주를 해야한다)고 주장. [/INST] 특약사항 중 추가적인 근저당권설정이 있었으므로, 귀하(임차인)에게 계약해제권이 발생하였다고 보입니다. 따라서, 귀하는 계약 위반을 이유로 임대차계약을 해제하고, 해제에 따른 계약금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있음이 원칙입니다. 손해배상의 액수는 일응 배액배상 조항에 따라 3천만원이 되겠지만, 사정에 따라 감액될 수 있음은 알고 계셔야 합니다. 입주가 불가능한 상황이므로, 계약을 이행할 의사가 아니라면, 정확히 해제의사를 표시하는 것이 필요해보입니다. </s>