<s>[INST] 임차권등기명령 신청이 기각되어 법률적 도움을 요청합니다.

[임차권등기 신청 정보]
•	특이사항: 매매/전세 거래 같은날 동시 진행
•	전입신고: 2022년 6월 3일
•	소유권이전등기: 2022년 6월 3일
•	대항력: 2022년 6월 4일
•	확정일자: 2022년 5월 18일
•	피신청인: 주식회사 희찬(정송윤), 개인 파산 및 최근 이혼 상태
•	압류: 2024년 1월 (금액 대략 1600만원)


[임차권등기명령 기각 결정문]
(대법원 2021마 6096 결정) 기록에 의하면, 임차인이 전 소유자와 체결한 임대차계약에 따른 대항요건 을 갖추기 전에 피신청인에게 소유권이 이전되어, 피신청인을 주택임대차보호법 제3조 제4항의 적용을 받는 '임대인의 지위를 당연 승계하는' 양수인이라고 볼 수 없다(대법 원 2016다265689 판결). 
부동산의 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특벌한 사정이 없는 이 상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2006다135 판결). 
이 사건 임대인(매도인)과 피신청인(매수인) 사이에 체결한 매매계약 서 특약사항에 '매수인은 임대인의 지위를 승계키로 한다'라고 되어 있을 뿐, 임대차계 약서나 매매계약서에 임차인의 승낙을 전제로 하는 면책적채무인수가 있었다고 볼 수 없다(가사 면책적채무인수가 인정된다고 하더라도 피신청인을 주택임대차보호법상 임 대인의 지위를 당연승계하는 양수인으로 볼 수도 없다.). 
결국 이 사건 신청은 이유 없으므로 주문과 같이 결정한다.


[상담내용]
임차권 등기명령을 받기 위해 방법을 알고 싶습니다. 임대인과 관계가 우호적입니다
1.	현 임대인에게 각서 또는 그런 등의 약속을 받아내는 문서를 작성하여, 임대인의 지위를 승계한다는 내용의 문서에 도장을 받아내서 제출하는 방법이 가능한지
2 [/INST] 1. 판례의 취지에 비추어보면, 현임대법인을 상대로는 보증금반환채무에 대한 이행을 인수한 자로서, 전임대인을 상대로는 (임대차계약해지통지를 하시면) 보증금반환채무자로서 민사소송을 제기하여 승소판결을 받고서 강제집행을 통하여 해결해야 할 것으로 보입니다.
2. 한편, 전임대인으로부터 전입일자에 매매에 따른 소유권이전등기가 됨으로써 임대인이 변경된다는 사실에 대해서 임대차계약체결과정에서 고지받지 못한 경우라면 전임대인과 현임대법인의 대표자 등을 상대로 전세사기혐의로 형사고소하시는 한편, 불법행위에 기한 손해배상청구도 병행할 수 있을 것으로 예상됩니다.
3. 따라서 본건의 경우에는 조금 더 구체적인 사실관계와 관련자료를 토대로 상담을 받아 보시고 향후 대응방법을 강구하여야 할 것으로 보입니다. </s>