<s>[INST] 안녕하세요 서울에 있는 다가구주택에 거주하고 있는 세입자입니다.

저는 2022년 상반기 전세금 1억3천에 전세계약을 진행했고 당시 2020년에 설정된 근저당(2억 가량) 및 선순위 보증금 7억, 나머지는 임대인 세부 선순위 보증금 현황 통지거부 이런식으로 안내 받았습니다. 

얼마전 부동산 등기를 확인해보니 집주인에게 지금 큰 문제가 있다는걸 발견했습니다.

1. 제가 이사온 뒤 1~2달 뒤에 먼저 살다가 이사간 다른 세입자가 임차권등기명령 신청을 했습니다. 그 이후에 돈을 돌려주지 못한 다른 세입자들도 줄줄이 임차권등기설정이 되어서 금액합계가 거의 10억?에 달하는 상황입니다 아마 제가 거래할 때 즈음에도 자금 문제가 있었던 것 같네요. 무리하게 부동산 상승장에서 갭투하다 실패한 사례의 전형인 것 같습니다. 어쩌면 더 복잡한 문제일 수도 있고요.

2. 조금 알아보니 집주인은 건물을 수십? 채 가진 사람인데 다른 건물에서도 비슷한 문제가 터져서 경매 넘어간 건물도 몇 있고 현재 돈줄이 거의 막혀서 자금 회전이 안되는 상황이라고 하네요. 계좌, 부동산 등 가압류 된 것 같습니다. 또 형사 고소도 당했다고 합니다. 연락이 되긴 하는데 언제 끊길지 모릅니다(건강 상 이슈 또는 구속 등).

3.  앞선 근저당이 있어 저는 대항력이 없는 상태라 곧 전세계약 만료인데 임차권등기설정하고 다른데 이사 가서 마냥 경매를 기다린다 해도 배당 받을 가능성이 거의 없을 것 같습니다.(현재 경매 시장이 좋지 않아 낙찰가가 충분하지 않을 것 같습니다)

4. 따라서 제가 믿을 건 계약한 부동산에 이야기해서 배상을 받는 것 밖에 없는 것 같습니다. 대법원 2011다63857에 의하면 과실은 대략 30~40% 예상하고 있는데 이 부분은 제가 전문가가 아니라 확실하진 않습니다. 이 부분에 대해 승소한 사례가 최근 많이 있을까요??? 비슷한 사건이 많을 것 같습니다.

5. 이 이외에도 최우선 변제나 민사소송, 가압류 등 제가 할 수 있는 모든 걸 해보려고 합니다ㅜ도와주세요...ㅠㅠ [/INST] 1. 최우선변제 요건에는 해당하지 않는 것으로 보입니다.
2. 전입세대확인원과 확정일자를 열람하여 보증금반환의 가능성이 있는지 확인하고 가능성이 전혀 없다면 임대인과 공인중개사를 전세사기로 고소하고 임대인과 공인중개사, 공인중개사협회등을 상대로 손해배상청구의 소를 제기하여야 할 것으로 판단됩니다. </s>