<s>[INST] 안녕하세요. 2021년 2월 부터 임차인으로 전월세로 현재 아파트에서 살고 있습니다.
2023년 1월 갱신청구계약을 하여, 2025년 2월 만기 예정입니다.

직장에서 해외연수 기회가 생겨 2024년 8월 해외로 이사를 나가게 되어, 2024년 5월
계약해지통보를 하였고, 이후 부동산에 집을 내놓았으나.. 현재 새로운 임차인이 구해지고 있지
않습니다. 현재 집주인은 저희 보증금은 돌려줄 돈이 없다고 하며, 현재 수입이 없어 아파트 담보 대출 또한 은행에서 거절되었다고 합니다. (현재 집에 걸려있는 담보대출은 없지만, DSR 제한)

해외이사라 다음 세입자가 구해질때까지 기다리기가 어려운 상황이고,
반면에 다른 집으로 이사를 들어가는 것은 아니라서 다른 곳에 전입신고를 해야할 상황도 아니고, 보증금도 당장 급하게 필요하지는 않습니다. 
다만, 안정적으로 현재의 보증금을 지켜야 하는 상황입니다.

1. 짐을 일부 남겨두고, 주소지를 옮기지 않고 해외에 1년 계획으로 나가게 되면.. 어쨌든 실거주를 하는 것은 아니므로 대항력을 잃게 되는 것인가요? 아니면, 다른 곳에 주소지를 옮기는 것은 아니므로 괜찮을까요?

2. 다른 대안은 1번 조치 + 근처에 사시는 부모님 중 한분의 주소지를 우리집으로 옮겨두고, 가끔씩 우리집 우편물과 집상태 체크를 부탁해두면 어떨지요? 이 정도면 대항력을 유지하는 것이 가능할지요?

3. 1,2번 모두 안전하지 않은 방법이라면, 임차권 설정 등을 하고 떠나야 될텐데.. 제가 계약해지를 통보한 시점이 5월말이고, 출국일은 8월중순이라 시기가 어긋나는데.. 집 주인 동의가 있다면 그 이전에 임차권 설정 등이 가능할지.. 아니면 해외에 나간 이후 임차권설정 등이 가능할수 있을지요?

좋은 대처방안 및 주의사항에 대해 조언주시면 감사하겠습니다.
답변 미리 감사드립니다. [/INST] 1. 임대인의 임대차계약 해지합의서를 받으실 수 있다면 이를 근거로 임차권등기 신청 가능합니다. 다만, 해지 합의가 되는 경우 바로 임대차보증금 반환의무가 임대인에게 발생하므로 아직 기간 만료 전이어서 현실적으로 임대인이 써주는 경우는 드뭅니다.
2. 현재 상태로는 의뢰인분의 전입신고 및 짐을 그대로 둔 상태로 임차인의로서의 대항력 및 우선변제효력을 그대로 유지하는 방법이 좋습니다.
계속 집이 비어있는 경우 관리가 제대로 안 되거나 고지되지 않은 부분에 손해배상의무가 발생할 수도 있으므로, 부모님께서 정기적으로 방문하여 집 상태를 관리하고 살펴보아야 합니다.
3. 추후에 집에 안 나 갈 경우에 대비하여 만기 전에 기간이 맞춰 다시 한번 계약해지 통보를 하시고, 임차권등기명령 신청 및 보증금반환청구 소송을 준비는 하고 있으시는게 좋습니다.
** 위 답변은 기재해주신 한정적인 사실관계를 바탕으로 한 것이므로 참고만 해주시기 바라며, 이를 주장 내지 입증자료로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 자세한 내용은 상담을 받아보시기를 바랍니다. </s>