<s>[INST] 10월 아파트 매매 계약을 하고 매매 대금의 10%를 계약금으로 입금했습니다.
계약 당시 집을 2번 정도 둘러봤고 2번 방문 시 외관상으로 별 문제가 없었고 집주인과 공인중개사도 집에 아무런 하자가 없다고 하여 계약을 진행하였습니다. 계약 당시 집에 아무 문제도 없고 가격을 절충했다는 이유로 6개월 하자담보 관련 특약사항을 제외하고 잔금 전 하자는 집주인이 책임지는 것으로 특약사항에 넣었습니다. 
12월 집주인의 동의 하에 집을 둘러보다 거실부터 각 방까지 천장이 눈으로 확연히 보일 정도로 처진 것이 발견 되었고 보일러실에 나무 바닥으로 가려져 있던 부분이 보일러 배관이 드러나있을 정도로 파손된 것을 발견하였습니다. 이에 대해 처음 집주인에게 하자 보수를 알렸으나 집주인은 하자가 아니라며 거절하였고 나중에야 보일러 배관 부분만 공사를 해주겠다고 하였지만 이미 신뢰가 깨졌고 보일러 배관 부분이 드러나 있기 때문에 어떤 문제라도 추후에 발생할 수 있는 상황이기에 공인중개사를 통해 부동산 계약 해지 및 계약금 반환을 집주인에게 요구하였습니다.
저희가 해당 매물을 확인할 때 천장은 가구들과 집기류로 인해 정확히 확인할 수 없었고 보일러실 바닥이 배관이 드러날 정도로 파손된 부분은 나무 바닥이 깔려 숨겨진 부분이라 확인할 수 있는 상황이 아니었습니다. 
천장 처짐과 보일러식 바닥 파손  관련된 하자에 대해 집주인이나 공인중개사가 미리 고지하였더라면 저는 계약을 하지 않았을텐데  계약 전 고지하지 않았고 계약 후 잔금 전 직접 발견하였기 때문에 집주인이 계약을 위해 집 상태를 숨기고 기망하여 하지 않을 계약을 했기에 부동산 계약 해지 및 계약금 반환을 청구하려고 합니다. 
관련하여 잔금일은 얼마 남지 않았고 공인중개사를 통해 계속 집주인에게 요구하고 있지만 관련된 사항을 받아들이지 않고 있습니다. 이와 관련하여 부동산 계약 해지 및 계약금 반환, 더 나아가 이 사태로 인해 계약금을 받지 못할 것에 대한 경제적, 심리적 손해에 대해 손해배상청구를 할 수 있을까요? [/INST] 1. 매매계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자인 경우에는 매매계약을 해제할 수 있습니다. 그 이외에는 손배배상만 청구할 수 있습니다.
내용상 매매계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자라고 보기는 어려워 매매계약을 해제할 수는 없고, 손해배상만을 청구할 수 있다고 봅니다.
손해배상 범위는 통상 소요되는 천정 수리비와 이사 지연에 따른 이사짐 보관료, 숙식비 등입니다.
2. 재산상 손해로 인한 정신적 피해에 대해서는 재산상 손해배상으로 모두 보전된다고 보는 경우가 대부분이므로, 이 사안의 경우에는 인정되기는 어려울 것으로 판단됩니다.
3. 그리고 특약으로 하자담보 책임을 면제하였더라도 매도인이 알고 고지하지 않았던 하자에 대해서는 여전히 민법상 인정되는 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 따라서 잔금 전에 되도록이면 하자 여부를 확인하시고, 만약 이를 확인할 수 없었던 상황이라면, 매도인이 이사한 직후 전문가의 도움을 받아 하자여부를 확인하시기 바랍니다. 외관상 용이하게 발견할 수 없었던 하자라면 매도인이 알고 고지하지 않았던 하자라고 주장하기는 어렵습니다.
4. 만약 귀하가 천장 처짐과 보일러실 바닥 파손을 이유로 잔금 지급을 거절할 경우에 상대방으로부터 계약 해제의 요청을 당할 수도 있습니다.
이러한 경우에 손해배상 예정 약정이 있으면 그에 따라 손해배상을 해야 합니다. 대부분 표준 매매계약서에는 그러한 내용이 있습니다. </s>