<s>[INST] 안녕하세요 2년 전세계약 갱신을 앞두고 있는 임차인입니다.

기존 임대차계약(최초)의 계약기간이 2022.9.7~2024.9.6 이었고, 

동일기간으로 전세권을 설정(1순위 2억원)하였는데, 2024.6.17자로 임대인이 변경되었습니다. 

새 임대인은 전월세를 양도하는 조건으로 주택을 승계하였고, 

주택을 매수하면서 주택담보대출을 받아 근저당권 설정(2순위 6억원, 7.18자 설정)하였습니다.

2024.9.7자 임대차계약 갱신을 앞두고, 전세권 변경 계약 및 등기를 진행하려 합니다.
(전세권 변경사항은 을구 3순위 부기)

- 1순위 : 임차인 전세권 / 존속기간 2022.9.7~2024.9.6
- 2순위 : 변경 임대인의 채무 관련 근저당권 / 2024.7.18자 설정
- 3순위 : 임차인 전세권 / 존속기간 2022.9.6~2026.9.5

이때 이번 전세권 변경사항이 3순위에 부기되나, 전세권의 성질상 1순위가 살아있는 한

보증금의 반환(2억원)의 권리는 2순위 근저당권에 앞서는 것이 맞는지 고견을 구합니다.

전세권에 대한 이해가 부족하여 문의드리는 것이니 확인하여 주시면 감사하겠습니다. [/INST] 사안과 같은 경우 전세권 기간을 연장하는 전세권변경등기를 위하여는 후순위 근저당권자가 등기상 이해관계인으로 전세권의 부기 등기를 위하여는 이해관계인의 동의가 있어야 가능하고 동의가 없는 경우 주등기의 형식으로 하게 됩니다.
건물전세권도 법정갱신이 되므로 사안과 같은 경우 법정갱신을 이유로 변경등기를 할 수 도 있습니다. 또한 전세권은 물권으로 변경등기를 하지 않아도 기간 만료 후에는 담보물권의 성질은 그대로 가지고 있으므로 후순위인 근저당권자 보다도 우선변제권을 가지고 있습니다.
변경등기에 관하여는 법무사 사무실에 의뢰하면 될 것 같습니다.
참고가 되었기를 바랍니다. </s>