<s>[INST] 2024.09.28 오피스텔 전세 계약 만료 일자로 저는 이미 5월달 쯤에 계약 만료 후 연장하지 않겠다는 의사를 전달하였습니다. 집주인은 제가 연장하지 않으면 집을 매매로 내놓겠다고 하여 그렇게 진행하는 걸로 알고 있었습니다. 하지만 집을 보러오는 사람이 없어 이번 달 초에 등기부등본을 떼어보니 2024.04월에 세무서에서 갑구에 압류가 들어와 있었습니다. 집주인과 전화를 해보니 처음에는 자기는 압류가 들어온 지 몰랐다고 하더군요... 어찌되었든 확인해보고 난 후 어떻게든 해결해준다고 하였으나 바로 압류를 해결해줄 수 없다고 하고 그 전에 집이 매매가 되지 않으면 전세보증금도 돌려줄 수 없다고 합니다. 집주인 명의로 같은 오피스텔에 한 채가 더 있는데 이것도 등기부등본을 떼어보니 강제 경매 개시 결정이 되어있습니다. 이에 어떻게 대응해야 할지 문의 드립니다.                                                                                   1. 전세 계약 만료전 집주인에게 내용증명을 보내는 것이 도움이 될까요?                                      
2. 만약 최악의 상황으로 이 집이 경매에 넘어가게 된다면 제가 1순위로 제 돈에 대한 보장을 받을 수 있는 상황인 걸까요? [/INST] 1. 만기 2개월 전까지 해지통지한 사실, 임대인이 해지통지를 수령한 사실에 대한 증거자료를 확보해야 합니다. 증거자료가 이미 마련된 것으로 보이므로 앞으로는 임대인에게 주기적으로(2주에 한번씩) 문자, 카톡 등을 보내서 만기일에 보증금반환을 요구함과 동시에 압류건과 매매건에 대한 문의를 해 보시기 바랍니다.
2. 1항에서의 증거자료가 있다면, 굳이 내용증명을 발송할 필요는 없습니다.
3. 만기일까지 보증금반환이 안되면(아마도 그렇게 될 가능성이 매우 높으므로 이사를 위한 준비는 미루는 것이 나을 것임), 만기일 직후 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다.
4. 경매절차에서 1순위가 되는지 여부는 등기부등본상 등재된 채권자들과 우선순위를 따져 보아야 할 것이고, 특히 체납세금에 대해서는 법정기일과 임차인의 대항력 및 확정일자 확보일자를 비교하여야 할 것인바, 구체적인 배당액수 등에 대해서는 배당절차가 진행되어야 파악이 가능할 것입니다. </s>