<s>[INST] ＊ 계약 기간 : 2022-07-16 ~ 2024-07-15
＊ 임대차 정보 : 다가구 / 법인 / 대항력 없는 후순위 / 보험 없음 / 중소기업청년대출 / 전입신고 O / 확정일자 O

- 타임라인
- 24/04/15 임대차 계약 갱신 거절 및 보증금 반환 요청, 임대인 연락두절
- 24/04/18 건물 등기 상 국세 체납으로 인한 압류 사실 확인
- 24/04~24/05 내용증명 미수신으로 공시송달 진행
- 24/05/20 임대차계약 갱신거절 및 보증금반환요청서 피신청인에게 [24/05/13]자로 송달되어 공시송달 기각

- 상황
1) 임대인 본인 연락두절, 임대인 부인(법인 등기부 상 감사)과는 연락 가능한 상태
2) 만료(07/15) 2개월 이전 시점 갱신 거절 통지 완료되었으나, 보증금 반환 어려운 상황인 것으로 임대인 부인에게 확인
3) 현재 의뢰인의 건물을 비롯한 법인의 다른 부동산 매각 중이며, 부동산 매각하여 자금 융통 시 국세 체납액 해결할 수 있는 수준이라는 임대인 부인 측 주장
4) 보증금 미반환으로 인한 갱신/대출 연장에 대해 대출이자를 대납해 주는 것으로 협의
5) 보증금반환확약서 및 대출이자 대납에 대한 서류 작성 및 날인 가능한 것으로 확인
6) 의뢰인 대출 연장 시기 도래로 인해 묵시적갱신으로 은행 통보 후 현재 대출 연장 심사 중

- 궁금한 점
1) 대출이자 대납에 대한 내용을 기재한 보증금반환확약서가 법적 효력이 있는지?
2) 본래 계약 종료일 이후 임차권등기 설정으로 예정하고 있었으나, 임차권등기 설정 시 건물 매각에 어려움이 생겨 보증금 마련에도 차질이 있을 것이 우려됨, 그와 무관하게 임차권등기를 설정하는 것이 바람직할지?
3) 1번 확약서 작성에서 상호간 합의에 의해 묵시적갱신이 이루어진 것으로 내용 기재 시 추후 임대인이 해당 확약서로 임대차등기 설정에 대해 이의 제기를 할 수 있을지?
4) 다가구 후순위로 경매 시 배당금 없을 것으로 예상되는데, 소송을 통해 재산 조회 후 압류 가능 재산을 확인하는 것이 좋을지? [/INST] 1. 당사자 간 대출이자 대납에 관하여 합의하였다는 점에 관하여 증거로 사용가능합니다. 위반 시 확약서 근거로 이자비용 청구 가능합니다.
2. 계약을 종료하려고 했던 기존 계획을 변경하여, 일정 기간 계약을 연장하시기로 하셨다면(계속 거주하실 예정이라면) 임차권등기 설정이 불필요함은 물론이고 설정 자체가 불가능할 것으로 보입니다. 계약기간이 종료되어야 임차권등기 설정이 가능합니다.
3. 계약이 갱신되었음이 확약서 내용으로 확인되는 이상, 별도로 그 계약이 종료되었다는 추가적인 사정이 없는 이상 임차권등기 설정은 불가능해 보입니다. 임대인이 임차권등기 설정에 이의를 제기할 수 있습니다.
4. 배당금이 없을 것으로 예상된다면 채권확보를 위한 다른 수단을 찾으셔야 합니다. 알고 계신 재산이 없으시다면 말씀하신대로 소송을 통해 재산을 조회하여 재산이 있는 경우 가압류 등 보전처분을 우선 진행하시고, 판결문을 받아 압류 등 집행절차 진행하시면 됩니다. 임대인이 법인이고 법인 소유의 다른 부동산을 처분 중에 있다고 한다면, 그 부동산들 소재를 구두로 확인해보시는 것도 좋을 것 같습니다.
- 수시로 소통하고 부담 없이 편히 연락할 수 있는 '이웃 같은 변호사'를 지향합니다. </s>