<s>[INST] 2021년 4월 최초 다가구주택에 전세계약 진행(계약기간 2021.5.31~2023.5.31)
확정일자 받았고, 실거주중, 전세보증보험은 들지 않았습니다
2023년 전세계약 연장 문의하였는데 이때 소유주가 최초 계약시 임대인(이 모씨)의 아내(김 모씨)에게 증여로 변경되었음을 인지하였으나 본인 거주지의 위층에 변경된 소유주가 실거주함을 알고 있었기에 1년 연장계약에 합의(임대인: 현 소유주 김모씨)
그리고 올해 2월 계약만료를 현 소유주에게 알렸고 답장 받음. 그리고 새로 이사가기 위해 다른 집 부동산 계약 체결(계약금 1500만원)
5월 10일 현 소유주(김모씨)가 '새로운 세입자도 들어오지 않고, 대출도 불가하여 보증금을 돌려주지 못할 것 같다'고 연락옴. 본인이 법적 절차를 알아보며 전세계약 만료 예정에 따른 보증금 반환 요청 내용증명 발송(5월 16일 임대인 수령 확인)
5월 17일 임대인에게 보증금 지급 가능 여부 재확인하였으나 임대인이 '대출이 불가 판정 났으며, 새로운 세입자도 들어오지 않는다. 다가구주택 건물 전체를 급매로 내놓았으니 최대한 빨리 마련하겠다'라고 연락옴
이에 실질적인 보증금 지급 불가로 인식하고 아래 내용을 문의드립니다.

1. 전세 보증금을 받기 위해서는 제가 현 거주지에 대항력을 갖추고 있어야 하는 것으로 알고 있습니다. 저는 현재 5/31 계약만료에 맞추어 다음 집을 5/31일자 잔금 지급으로 한 부동산 계약과 전세대출을 진행하여 5/31에 새집 전입신고가 이뤄져야 하는 상황입니다. 현 상황에서 다음 집 부동산 계약과 전세 대출을 유지하면서 임차권등기명령 등을 실행할 수는 없나요?
2. 현 임대인(김모씨)의 전세 보증금 지급 불가로 인해 다음 집 잔금 처리가 불가함에 따라 부동산 계약이 취소되면 계약금 1500만원은 오롯이 제가 손해봐야 하나요? 현 임대인에게 유책사유를 들어 보상을 요구할 수 있나요? [/INST] 1. 5/31에 새집으로 전입신고가 되면 현재 임차주택 임차권의 대항력과 우선변제권이 상실됩니다. 따라서 임차권등기가 완료된 후 주민등록을 이전할 수 있도록 새집 계약의 이행 시기를 조정할 필요가 있습니다. 임차권등기는 보통 7~10일 정도면 완료되나 더 걸릴 수도 있으므로 이를 고려하여 날짜를 조정하여야 합니다.
2. 새집 계약의 해제로 인하여 발생하는 손해는 특별손해로 이를 임대인에게 자세하게 고지할 필요가 있습니다. 내용증명을 통해서 이미 계약금, 잔금기일 등 계약내용을 고지하였다면 임대인이 만기에 보증금반환을 하지 않아 계약이 해제되는 경우 그 손해를 임대인에게 청구할 수 있습니다. </s>