<s>[INST] 오피스텔 월세 임대차계약 종료 후 보증금을 받지 못한 상황입니다.

아래는 진행사항입니다.

1. 22년 6월에 오피스텔 임대차 계약(1년)을 하였는데 등기부등본에 신탁회사가 수탁자로 있는 상황(오피스텔감정가액의 50% 해당, 21년 5월 부)이며 임대인(소유자)는 법인회사
2. 중개대상물 확인설명서에 담보신탁되어있음을 설명받았다고 되어있으나 신탁원부를 교부받지 않았으며 신탁회사와 우선수익자의 동의를 따로 받지 않음.
3. 임대인과 임차인(본인) 모두 임대차 계약 신고를 하지않음. (뒤늦게 신청하여 승인대기중)
4. 계약 1년 만료 후 연장 계약(6개월)을 하였는데 이때도 계약서 작성
5. 계약기간 만료 2주 전에 전화로 임대인에게 퇴거의사 통보 (월세 계약서 특약사항엔 만료 2개월 전 계약갱신여부 통지하기로 함)
6. 계약기간 만료 후 이사를 갔음에도 며칠이 지나도 보증금이 들어오지않아 임대인에게 연락을 취하였으나 다음 세입자가 들어올 때 보증금을 받으면 입금해준다고 함
7. 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청함

다음은 궁금한 점입니다.
a. 임차권등기명령을 수탁자가 아닌 소유자(법인)에게 신청하였는데 기각될 가능성이 있을까요?
b. 임대차 계약 신고가 안되어있는 상황이며(뒤늦게 신청하여 승인대기중) 신탁회사와 우선수익자의 동의를 따로 받지 않은 상황이어서 임대차 보호법의 적용을 받지 않는다고 알고있는데 임대인(법인)을 상대로 지급명령이나 보증금 반환 소송이 승소할 수 있을까요?
c. 구두상으로 한달정도 뒤에 새로운 세입자가 들어올 것 같다며 그 때 보증금이 들어오면 바로 입금해준다며 그 때 입금한다는 확인증도 써준다고 하는데 그대로 기다리는게 나을까요?
d. 신탁회사의 동의를 받지 않아서 임차인이 불법점유에 해당할 여지가 있을까요? [/INST] a. 임차권등기명령은 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있는 절차이므로, 임차인이 임차주택을 점유하고 있음을 요건으로 하지 않습니다. 따라서 임차권등기명령을 수탁자가 아닌 소유자(법인)에게 신청하였다고 하더라도 기각될 가능성은 없습니다. 다만, 임차권등기명령이 확정되더라도, 임대인이 이의신청을 하면 소송으로 넘어가게 되므로, 이때에는 임대차계약의 유효성, 임차인의 점유상태, 임대차계약 종료의 사실 여부 등과 관련된 주장을 입증해야 합니다.
b. 임대차 보호법의 적용을 받지 않는다 하더라도, 임대차계약이 유효하고 임차인이 임대차계약을 이행한 이상, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 따라서 지급명령이나 보증금 반환 소송에서 승소할 가능성이 있습니다. 다만, 임대차 보호법의 적용을 받지 않는 경우, 임대인이 임차인에게 보증금 반환을 거부할 때, 임차인은 임대차계약의 해제 또는 해지, 손해배상 등을 청구할 수 있는 권리가 제한될 수 있습니다.
c. 임대인이 구두로 보증금을 반환하겠다고 하였더라도, 이는 법적인 효력이 없습니다. 따라서 임대인이 실제로 보증금을 반환할 때까지 기다리기보다는, 지급명령이나 보증금 반환 소송을 제기하여 보증금을 확보하는 것이 안전합니다.
d. 임대차계약이 신탁회사의 동의 없이 체결된 경우, 임차인은 신탁회사에 대한 관계에서는 불법점유자로 될 수 있습니다. 다만, 임차인은 임대인에 대한 관계에서는 적법한 점유자로서 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 따라서, 임차인이 신탁회사의 동의를 받지 않은 경우에도, 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 임대인을 상대로 지급명령이나 보증금 반환 소송을 제기하여 보증금을 확보할 수 있습니다. </s>