<s>[INST] 안녕하세요 전세금 반환 관련하여 대응 절차 문의드립니다. 현재 히스토리는 아래와 같습니다. 

2021.01.19
전세계약 체결( ~ 2023.01.19)
확정일자: 2020.12.11

2021.01.26 
계약체결 후 법무사 통해 전세권 설정함

2022.11.25 
계약만료 후 임대아파트 입주까지 기간이 남아 임대인과 유선으로 6개월 연장 협의(통화녹음)
& 카카오 전세대출 6개월 연장 (임대인 동의만 있다면 계약서 재작성 불필요하여 계약서 별도 미작성함)

2023.04.12
임대인에게 퇴거 통보 (문자)
임대인이 부동산 통해 세입자 알아보겠다고함

2023.05.27
회사 대출 실행

2023.05.31
카카오 전세대출 전액상환
(대상 은행 대출 조건으로 타행 대출 건수 제한이 있어 상환할수밖에없었음)

2023.06.01
임대아파트 잔금대출 신청

2023.06.23
임대아파트 잔금대출 실행

2023.06.27
임대아파트 전입신고/확정일자
(입주 전 필수 사항으로 부득이하게 진행)

2023.07.12
임대인에게 전세금반환 가능여부 확인 -> 세입자 구해질때까지 어렵다 회신
현재 전세대출 상환위해 마이너스 대출 받아놓은 상태 등등 현재 상황에대해 설명드렸고, 마이너스 대출에 대한 이자까지 본인이 부담하겠다고 함(문자)



문의 사항

1. 최초 계약시 체결한 전세권 등기설정은 지금도 효력이 있는것인지?
2. 효력이 없다면 다시 전입신고를 이전 집으로 해도 되는지? 그렇다면 다시 전세권 반환에 대한 효력발생하는지?
3. 현재 계약기간이 전부 끝난상태인데, 다른곳 상담받아보니 전세권설정은 이미 효력이 끝났고, 다시 전입신고 후 임파권등기명령을 신청한 후 임대인에게 전세권 말소할테니 보증금 반환 요청하는식으로 내용증명 보내면 될것같다고 하는데 이렇게 접근하면 될지.. [/INST] 1. 아직 전세금을 반환받지 못한 상태이기 때문에 전세권설정등기는 여전히 담보로서의 효력이 있습니다.
2. 기존 상담받으신 내용이 조금 잘못된 듯 하여 대법원 판례를 첨부하여 드립니다.
" 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다"
한마디로 다시 그 집에 들어가서 살 권리까지는 없지만, 전세권설정등기가 남아 있는 한 다른 채권자들보다 우선해서 배당받을 수 있는 힘은 여전히 남아 있다는 말입니다.
3. 임차권등기를 신청하시되, 그것만으로는 보증금을 반환받기 어려울 듯 합니다. 단기간 내에 새로운 세입자가 구해질 가능성이 높다면 기다려보시고, 그렇지 않다면 보증금반환청구 소송을 제기하시기 바랍니다. </s>