<s>[INST] 1.21년6월11일에 아파트
전세4천만원 계약체결
(실거래 매매가5천만원 
근저당권설정 1300만원있음)


2.2년만기뒤 묵시적계약갱신

3.24년6월9일 집주인에게
연락이와서 자기가 개인회생이 들어가야할것같으니 우리보고 집을 사라고함

4.집을 구입할생각은 없고
어떻게하면 전세금을 지킬수있는지
방법이 알고싶음

5.
집주인이 개인회생승인을 받기전 임차인으로써 취할수있는 행동은 무엇인가?

6.쭉 계속 이집에서 살고있으면
나중에라도 집주인에게 전세금을 돌려받을수 있는가? [/INST] 해당 주택의 경우 임대인이 개인회생신청에 들어갈 경우 근저당권자가 근저당권에 기한 임의경매를 진행할 것으로 보입니다. (근저당채권 설정일이 전입신고일 등 대항력 발생일보다 빠르다고 가정합니다. 즉 근저당권자가 우선변제권을 가지고 있는 경우 가정)
1. 해당 아파트에 대한 경매 처분이 없는 경우 : 보증금 받을 때까지 계속 그 집에서 사시면서 버티시면 됩니다. (전입신고일이나 확정일자 등이 근저당 설정일보다 더 빠른 경우 가능) 그러나 근저당설정일이 더 빠른 경우 대출금융기관에서 채무자가 개인회생을 신청했는데, 가만히 있을 가능성은 없습니다.
2-1. 해당 아파트에 대해 임의 경매가 있는 경우 : 대략 현 시세(5000만원)의 90%를 경매 매각가액으로 보고, 근저당 설정률을 채권의 130%로 본다면 경매매각가액(4,500만원) - 근저당채권상환액(1,000만원) = 경매배당예상액(3,500만원) 입니다. 즉 이 경우 예상손실액은 500만원입니다. 여기에 경매비용 @ 도 예상해야 하는데, 그러면 추가손실이 더 발생합니다.
2-2. 해당 아파트에 대해 회생절차에서 경매 처분을 예상하고, 저지하기 위해 수의계약을 통해 아파트 매수를 진행한 경우 시세 (5,000만원) - 근저당채권상환액(1,000만원) = 실매수가액(4,000만원)으로 채권채무 상계, 이 경우 취득세, 소유권이전등기비용, 법무사 비용 등 100 - 150만원 가량 손실 발생 가능합니다.
3. 선생님의 희망과 달리 부동산등기부 상 근저당 설정일이 임차인의 우선변제권 일자 [(임대차개시일, 주민등록이전일)중 늦은 날의 다음날, 확정일자] 보다 빠른 경우 무조건 손실을 보셔야 하는 상황이 예상됩니다. 정확한 상담을 위해서는 확정일자부 임대차계약서, 주민등록 초본, 부동산등기부 등본 발급하신 다음 변호사 상담 받으시고, 대응 방안 마련하시기 바랍니다. </s>