<s>[INST] 안녕하세요,

저는 전세 임대차계약을 하였고, 
현집주인이 전세잔금일날 동시에 매매를 진행 한다고 합니다. 

1, 저와 현 집주인과 임대차계약서 상에는 현재 근저당 없는 상태이며, 임대인은 잔금일 익일까지 현상태를 유지한다 라는 특약을 넣었습니다. 

2, 현 집주인과, 신 집주인간의 매매계약서 상에는 매매잔금과 동시에  임대차계약내용 및 특약사항을 모두 승계하기로 한다 라는 특약이 있습니다.

3, 지금 현재 세입자가 있는 상태이고 곧 퇴거 한다고 합니다. 
현/신 집주인간 매매계약서 쓸 당시에는 현재 세입자가 있는 상황이였는데, 
매매계약서 상에 있는 위에 2번의 승계관련 특약이,  저의 임대차계약을 승계한다는 건지, 현세입자의 임대차계약을 승계한다는건지가 궁금합니다. 
현세임자의 임대차계약은 퇴거 후  종료가 됨으로, 
남은 임대차계약은 저와의 계약밖에 남지 않게 됨으로써 승계가 되는 것 같기는 한데,,

궁금한 점은,

현집주인과 계약한 1번의 특약내용이 (근저당이 없는 상태이고, 잔금일 익일까지 현상태를 유지한다) 
신집주인에게도 승계/적용이 되는건지가 궁금합니다. 
임대차보호법상에는 모든 특약내용이 자동승계된다고 하는데 맞는건지 궁금합니다..

승계가 된다고 하면,  신집주인이 이를 어기고 근저당설정을 하게 되면 저는 보상을 받을 수 있는지.. 어떤 보상들을 받을수 있는지가 궁금합니다.. [/INST] 귀하와 현 집주인 간의 임대차계약서에 명시된 특약 내용은 신 집주인에게도 승계됩니다. 주택임대차보호법 제3조에 따르면, 임대인이 변경되더라도 임대차계약의 내용은 그대로 유지됩니다. 따라서 현 집주인과 체결한 '근저당 없는 상태 유지' 특약도 신 집주인에게 승계되어 적용됩니다.
신 집주인이 이를 위반하고 근저당을 설정하는 경우, 귀하는 보상을 요구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2에 따르면, 임대인이 임대차계약의 내용을 위반하여 손해를 입은 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 구체적으로는 근저당 설정으로 인한 전세금 반환 지연 등의 손해에 대해 보상을 요구할 수 있습니다.
현 세입자의 임대차계약이 종료되면 귀하와의 임대차계약만 남게 됩니다. 따라서 매매계약서상의 '임대차계약 내용 및 특약사항 승계' 조항은 귀하와의 계약을 의미하는 것으로 보입니다.
위에서 답변드린 내용과 관련하여 더 궁금한 점이 있으신 경우,
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