<s>[INST] 2021년4월8일에 왕십리 소재 공동주택 원룸을 2억1천만원에 전세계약하고 계약만료인 2023년4월7일이 되기 4개월 전부터 퇴실 의사를 밝혔으나 다음 세입자가 구해지지 않는다는 이유로 전세 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 내용 증명을 보냈으나 임대인측은 아무런반응이 없었고 대리인은 기다려 달라는 말만 반복합니다. 답답한 마음에 주변 부동산에 직접 물건을 내어놓으면서 등기를 다시 확인하여보니 저와 전세 계약 두달뒤인 2021년6월 22일 신탁으로 지분이전이 되어있었습니다. 뒤늦게 나마 임차권등기 명령 신청 및 확정을 받았으나 여전히 임대인 측은 묵묵부답 입니다. 

이런경우 소송밖에 답이 없을까요? 
소송을 하면 보증금 전부를 돌려받을 수 있는지요
신탁이 걸린것도 그렇고 혹시나 경매로 넘어가게 되면 경매가가 보증금보다 낮을경우 보증금을 다 돌려받지 못할것 같아 걱정입니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 구체적인 사실관계를 바탕으로 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>