<s>[INST] 2024년 2월 23일 오피스텔 전세만료를 앞두고 있습니다. 계약은 1억4천5백만원에 했고 현재 시세는 1억2천정도입니다. 집주인에게 통보를 계약 3개월전에 했으며, 현재 집주인은 돈이 없어 신규 세입자가 들어오지 않는 이상 계약과 관련없이 돈을 줄 수 없다고 했습니다. 매물을 내놓은 가격은 지금 제 계약가격과 같은 1억4천5백만원 입니다. 이런 상황에서 문의가 없고, 당연히 부동산에서는 매물 내놓은지 3주차 지났지만 문의조차 없다하고 오히려 집주인을 설득해서 가격을 낮춰서 내놓게 설득하라고 저한테 얘기할 상황입니다.
집주인은 임대사업자등록을 한 상황이고 임대차법에 따라 주택도시보증공사에 보증보험을 계약을 했습니다.(임차인 1/4, 임대인 3/4비율로 보증보험가입, 보증보험명의:임대인) 따라서 문제가 발생하지 않을 경우 보증보험 신청은 가능할 것 같습니다. 하지만,
이렇게 뻔히 전세보증금 반환이 어려운 상황이고
또 전세대출이 은행에 1억원이 남아 있고 HUG에 문의해봤을때, 보증보험이 있더라도 최종심사완료까지 4개월(신청시점:2개월, 심사개월:2개월)정도가 계약만료 후 소요된다고 했는데, 그동안 전세대출 이자 및 지연에 따른 신용문제, 관리비(월평균 15만원)을 제가 부담해야 하는건가요? 또, 전세금 보증 반환과 기타 비용을 최소화하고자 사전에 준비 할 수 있는 사항(내용증명) 및 이후 소송까지 진행할 과정들에 대해 상세히 알고자 글 남깁니다. [/INST] 1. HUG에 전세금 보증보험 가입이 되어 있고 전세 만료일 2개월 전까지 갱신거절 통지가 적법하게 이루어졌다면 계약만료일에 보증금을 반환받지 못하시는 경우 보증보험금 청구를 하실 수 있으므로 보증금반환청구소송을 진행하실 필요는 없을 것으로 보입니다. 전세 계약 만료일 다음날 임차권등기명령신청만 진행하시어 임차권등기만 경료받으시고 이후 보증보험금 청구는 HUG의 안내를 받아 진행하시면 될 것입니다.
2. HUG 가입이 되어 있어 보증금 반환에 문제가 없고 대출이자 연체도 안하신다면 신용에 문제가 안 생기실 수 있을 것으로도 보이는데 은행 신용도 문제는 대출을 받으신 은행 담당 직원분과 상의해 보시기 바랍니다.
3. 전세보증금을 반환받지 못하였어도 계속 해당 오피스텔에 거주하시면서 사용수익 하시는 경우에는 관리비를 부담하셔야 하고 지연이자를 청구하실 수는 없습니다. 관리비를 부담하지 않으시려면 오피스텔을 사용하지 않으셔야 하고 지연이자를 청구하시려면 오피스텔을 집주인에게 먼저 인도해주셔야 합니다.
4. 전체 과정에서 비용이나 손해가 발생하실 수는 있지만 그래도 다른 임차인들에 비해 훨씬 안전한 상황이라고 볼 수 있습니다. 다만, hug 보험금 청구과정에서 실수가 없도록 hug 규정에 위반되는 점이 없도록 최대한 주의를 기울여주셔야 할 것 같습니다. </s>