<s>[INST] 다세대 오피스텔
실 매매가보다 보증금이 3천이 더 높은 깡통전세.. 

- 계약종료일자 3개월 전 전화통화로 해지의사 전달
 (종료일자 2개월 이전 통보 완료했으나 녹취본 없음/최대한 알아보겠다 대답)

- (계약 종료일 2개월 내 해지통보) 연락 없어 문자 전달
 : "지난 8월 말씀드린것처럼 해지하고 이사나가려한다, 보증금 준비해달라"
 : 임대인 "다음 임차인 구해지지 않으면 여력 없다, 그냥 거주하면 안될지?"
 : "말씀드린지 한달이 넘었는데 이제와서 안된다고 하면 난처하다. 소송으로 이어지지 않도록 협조해달라"
 → "지난 8월", "말씀드린지 한달 넘었는데" 언급했으나 이에 대한 반박 없었음.

- 일주일 경과 후 (계약 종료일 2개월 내) 임대인 답변 없어서 먼저 한번 더 문자발송
 : 결과적으로 "보증금 반환 처지 못된다. 집을 경매 넘기던가, 방도를 찾아보셔야 할 듯" 답변받음

위 문자 이후 두차례 내용증명 발송했으나 수취인불명으로 반송되었고
초본 확인 후 변경 주소로 내용증명 발송 상태
이후에도 통화 등을 통해 반환, 일부 반환(미수금 분할상환)등을 요구했으나 '죄송하다, 대출이많아 방도가 없어 파산예정'이라고 답한 상태

■위 과정에 대한 소송 진행/셀프 낙찰까지 생각하고 있습니다.
1. 3개월 이전 해지 통보의사 밝힌 통화는 녹취본이 없으나, 이후 2개월 이내 문자 발송 시 "지난 8월" 언급에도 반박없어 임대인은 암묵적인 동의했다고 볼 수 있을까요?
굳이 계약 해지일자까지 기다리지 않고 지금부터 소송 진행 예정인데 지금부터 소송 진행해도 문제없을까요?

2. 거주하면서(대출연장때문) 소송 진행할 경우
 - 이 경우 임차권명령 신청 안해도 소송 등에 문제 없는지

3. 임대인 파산진행 예정이라고 주장하는데 이렇게 될 경우 임차인으로서 인지해야할것은?/경매로 낙찰받는 금액 이외의 손실금액은 포기해야하는지?

4. 형사 고소는 별도 진행해야하는지?

5. 임대인 8~9개 갭투자 중, 현재 제가 4번째 미반환 임차인인데 전세피해자 인정될까요 [/INST] 1. 3개월 전 해지 의사를 통지한 것으로 추인할 수 있는 내용이라면 가능하다고 생각됩니다. 다만 구체적인 내용을 확인해 볼 필요가 있습니다. 통지에 상대방의 동의는 필요 없고 도달만 인정되면 됩니다.
2. 임대인이 계약 종료 시에 보증금 반환을 이행 거절하는 의사가 명백하다면 미리 청구할 필요가 있어 장래 이행의 소 형태로 진행할 수 있습니다. 통상, 소송은 수개월 이상 시간이 소요되므로 어느 정도 일찍 소송을 진행하는 것이 가능합니다.
3. 임차권등기는 대항력을 유지하는 효과가 있으므로 이사를 갈 예정이거나 임대인을 압박할 수단으로 사용하는 경우가 아닌 한 미리 신청할 필요는 없습니다.
4. 임대인이 파산하게 되면 복잡한 문제가 생깁니다. 아직은 파산선고 결정이 된 것은 아니므로 추후 확인해 볼 필요가 있습니다.
5. 형사고소는 임대인이 최초 임대차 계약 체결 당시 보증금을 반환하지 않을 의사로 계약을 체결해야 인정이 됩니다. 구체적인 검토가 필요해 보입니다.
6. 전세사기특별법 상 요건을 갖추어야 전세사기피해자 신청이 받아들여 집니다. 이 또한 구체적인 내용 검토가 필요합니다. </s>