<s>[INST] 전세권 설정을 하여 임대차 계약을 하고 전입신고 및 확정일자를 받아 거주중입니다.

임대인의 아들이 대리인으로 부동산 사무소에 나와 계약을 하였습니다.

임대인의 대리인에게 5개월 전 계약만료 통보를 하였고 지속적으로 보증금을 반환해달라 요구하였으나 새 임차인을 구해야한다고 하며 만료일까지 보증금 마련이 어렵다고 합니다.

임대인에게는 직접 이야기를 하지 못했습니다.


1. 이사를 가지 않으면 임의경매를 하였을 때 저가에 낙찰되어도 잔여 보증금을 낙찰자에게 모두 회수할 수 있나요?

2. 이사를 가려면 임차권등기를 해야 보증금을 회수하는데 문제가 없나요?

3. 임대인의 대리인에게만 계약만료 통보를 한 상황인데 내용증명을 임대인에게도 발송해야하나요? 임대인의 대리인에게만 계약만료 통보가 된 것이 무효라면 묵시적 연장이 되는 것 같은데 그러면 언제부터 경매절차를 밟을 수 있나요? [/INST] 1. 최선순위 임차인이면 낙찰자에게 대항할 수 있으므로 낙찰자에게 청구할 수 있습니다.
2. 전세권과 별도로 임대차 대항력을 유지하기 위해서 임차권등기가 필요합니다. 임차권등기가 되면 이사를 하고 점유를 인도해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 또한, 보증금에 대한 이자도 청구할 수 있게 됩니다.
3. 대리인이 임대차에 관한 포괄적인 권한이 있다면 별 문제가 되지 않으나, 문제가 될 수도 있으므로 임대인 본인과 대리인 모두에게 통지하여 도달시킬 필요가 있습니다. 묵시적 갱신이 되면 해지의 통지가 도달된 날로부터 3개월 후 효력이 발생하며 그 이후 경매절차 등 법적인 절차를 진행할 수 있습니다. </s>