<s>[INST] 다가구 전세 형사고소 가능한지 문의 드립니다.
계약일 2022.02.04 (24년 묵시적갱신)
계약기간 2022.03.01~2024.02.28
보증금 1억 3천, 선순위 근저당 9억(하나은행)
7가구중 3순위, 계약당시 선순위 임차보증금 4억 4천

1. 근저당 확인
   근저당이 많이 설정되어있는 것 같아 계약 전후로 안전한 매물인지 확인하였는데, 건물가액이 높고 (정확한 금액 알려주지 않음) 이 지역에서 이 정도는 평이한 수준이라 안전하다고 설명 들었습니다. 그런데 이 분이 공인중개사가 아닌, 부동산 직원인 것 같습니다. 저는 이 사실을 몰랐습니다.

2. 특약사항
   계약서를 확인해보니 특약사항에 
   "임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위 권리(근저당권, 임차권 등)으로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환하지 못할 수도 있음을 확인한다" 라고 적혀있습니다. 그런데 저는 이 매물이 안전한지 공인중개사가 아닌 위 1번에 적힌 부동산 직원에게 확인했습니다.

3. 임대인의 보증보험 가입 거절
   계약 당시 임대인의 대리인을 부동산에서 만났습니다. 계약서 작성 시에 보증보험을 가입하고 싶다고 하였으나 거절하여 가입하지 못했습니다.
   
4. 묵시적 갱신과 경매 개시
   23년 11월 계약 연장 의사를 밝혔으나, 24년 1월 말에 개인 사정으로 계약 만료가 불가피함을 말씀드렸습니다. 이미 연장된 상태라고 하여 계약 만료하지 못하고 연장하기로 했습니다.
   
   그리고 5월 10일 경매가 개시되어 집주인에게 연락해보니 은행 대출이자를 납부하지 못했다고 합니다. 경매로 넘어갈 정도의 연체면 묵시적 갱신 시점에 보증금 반환이 불가능한 상황을 알았을 것 같은데, 저는 상황을 전혀 알지 못했습니다.
   
5. 경매 사건을 조회해보니 임대인의 건물은 총 2채로, 세입자는 23명으로 다수의 피해자가 있음을 확인했습니다. 

보증금반환소송은 진행 중이며,
수사가 개시되어야 전세사기 피해 신청을 할 수 있는데 형사고소 가능할까요? [/INST] 결론. 형사고소가 가능할 것으로 보입니다.
비록 임대인이 건물의 담보관계를 속인 것은 아니지만, 계약 당시인 2022. 2. 4. 임대인에게 질문자님에 대한 보증금을 갚을 의사나 능력이 없었음이 밝혀진다면 사기죄가 성립할 것으로 보입니다. 지금 진행하고 있는 보증금 반환소송에서 손해배상청구도 청구원인 추가해서 사실조회를 통해 2022년 당시 임대인에게 소득이 없었음을 밝힌다면 사기 성립을 인정하는데 중요한 증거로 활용할 수 있을 것입니다.
당신을 괴롭힌 사람들, 제가 가만두지 않겠습니다. </s>