<s>[INST] 사건요약
1.집주인이 전세금 내어줄 사정이 안되어 전세계약을 연장하게되었습니다.
2.전세금은 1억이고 연장 시 2000만원 감액계약하기로 했습니다.
3.집주인은 저희 확정일자 이후에 2억4천의 근저당이 생겼습니다.
4. 저희는 보증금 2000을 감액하고 계약기간을 1년 연장하는 대신, 특약을 하나 추가할 것입니다.
- 임대인의 계약 불이행으로 발생한 연장 계약이므로 계약연장 만료일(2024.12.27)에도 보증금이 반환되지 않을경우 보증금과 별도로 위약벌로서 금 3,000만원을 임차인에게 즉시 지급한다.
5.은행에 전세 대출 연장을 문의하니 전세금 변경 시 새계약서와 확정일자를 받아오라고 합니다.
질문
1. 저희가 추가하려는 특약은 법적으로 문제가 없을까요?
2. 기존 계약 수정 없이 2000만원만 영수증 처리 하고 계약을 연장해도 될까요?
3. 확정일자 변경 없이 은행과 전세연장 하는 방법은 없을까요? 

이전 집 전세금도 못 받은 상태라 정말 간절합니다..
꼭 도움 부탁드립니다. [/INST] 1. 임대인이 원하는대로 해주다보면 결국 법의 보호를 받지 못해 보증금을 장기간 받지 못하는 사례를 수도 없이 많이 봤습니다.
2. 위약벌 3,000만원 약정은 일견 유효하나, 보증금반환과 주택인도(이사)는 동시이행의 관계에 있으므로 이 또한 이사를 가야만 위약벌을 청구할 수 있는 것으로 해석할 여지가 다분하고 그 경우 보증금을 못받은채로 이사를 가야하는 문제가 발생합니다.
3. 현 상황에서 가장 안전한 방법은 임차권등기 및 보증금반환 소송을 진행하는 것이므로 변호사의 조력을 받으시길 권해드립니다.
※ 보증금 사건은 빠르고 안전하게 보증금을 돌려받는 것이 최우선입니다. </s>