<s>[INST] 안녕하세요. 저는 임차인으로 현재 아래와 같은 상황입니다.

1. 약 일주일 뒤 임대차계약 만기일이나 임대차보증금 반환 불가 확실.

2. 임대차계약 만기일 3개월 전 임대차계약해지 의사 담긴 내용증명 발송함

3. 임대인의 임대차물건(아파트)의 후순위대출 원리금 체불로 경매시작되었고 현재 배당요구기일은 지났으며 아직 매각결정기일은 나오지 않음. (배당요구하였음)

관련하여 7가지 문의를 드립니다.

Q1. 임대차보증금 미반환 사유로 임차권등기 없이 지급명령(또는 소송)을 통해  강제경매 신청 가능여부 문의드립니다.

Q2. 임차권등기와 지급명령(또는 소송) 동시 진행 가능 여부 문의드립니다.

Q3. 지급명령 시 비용이 소송 대비 10%로 알고 있습니다. 지급명령 불허되어 소송진행 시 나머지 90%만 추가납부하는 것인지 지급명령과 별도 100%를 추가 납부하는 것인지 문의드립니다.

Q4. 지연이자 관련 문의입니다.
임대차계약 만기일에 보증금을 받지 못하는 경우 임차권등기 이후 반드시 이사를 가야만 반환지연이자를 받을 수 있는 것인지 궁금합니다.

Q5. 기존 경매(임대인의 후순위대출로 인한 시작)의 배당을 지연이자를 추가하여 받을 수 있는지 문의드립니다.(배당요구서신청서 작성 시에는 임대차계약 만료 전이라 지연이자 관련 내용을 기입하지 않았습니다)

Q6. 제가 추가로 강제경매 신청하여 중복경매 진행 시 기존 경매 취하/정상 종결 여부와 상관 없이 지연이자를 받을 수 있는지 문의드립니다.

Q7. 임차권등기, 지급명령 및 소송, 강제경매 진행 변호사 선임하여 진행 가능한지 문의드립니다. [/INST] 1. 지급명령도 확정되면 집행권원이 됩니다. 따라서 계약 종료시까지 보증금을 임대인이 반환하지 않는 경우 지급명령 내지 보증금반환청구 소송을 통해 확정판결 등이 있으면 강제집행(경매)할 수 있습니다. 또한, 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 효력이 있으므로 대항력을 계속 갖추고 있으면 임차권등기를 하지 않아도 소송 등 절차를 진행하는 데 아무런 상관이 없습니다.
2. 임차권등기명령 신청과 소송 등은 동시에 진행할 수 있습니다.
3. 지급명령의 경우 인지료가 소송에 비해 1/10입니다. 소송으로 전환되면 나머지 부분만 납부하면 됩니다.
4. 임대차 보증금 반환의무와 임대차 목적물 인도의무는 동시이행관계에 있습니다. 따라서 특별한 약정이 없는 한 이사를 하고 점유를 인도하기 전까지는 보증금에 대한 이자를 청구할 수 없음이 원칙입니다. 대항력을 유지하기 위해 임차권등기를 받고 이사를 한 후 이자를 청구하는 것이 원칙적입니다.
5. 배당에 있어 청구금액에 대해서는 따로 이자를 인정하여 배당하게 됩니다. 그 외에는 추가로 필요하면 청구금액 확장이 필요합니다. 하지만 실체법상 보증금 외 지연이자는 우선순위가 아닙니다.
6. 동일 목적물에 대해 추가경매를 신청하여 중복경매가 진행되면 통상 최초 경매절차에 따라 진행되며 기존 경매가 취하/취소되어도 그대로 진행됩니다. 다만, 이해관계인 등에게 새로 진행될 절차 등이 있어 시간이 더 소요될 수 있습니다. 경매는 한 번에 진행되므로 기존 경매만 따로 종결되지 않습니다. 물론 경우에 따라 예외적인 상황이 있을 수 있습니다.
7. 임차권등기, 지급명령 또는 보증금 반환 및 손해배상 청구 소송, 강제집행, 재산명시절차, 소송비용확정절차 등 일련의 절차에 대해 각각 변호사를 선임하여 진행할 수도 있고, 전체적으로 위임하여 진행할 수도 있습니다. 이는 의뢰인과 변호사의 약정에 따릅니다. </s>