<s>[INST] 현재 2억 1천만원 짜리의 물건을 1억 9천만원의 보증금을 주고 전세를 살고 있으며, 전세반환보증보험에 가입되어 있지 않습니다.

근데 오늘 해당 물건의 등기부등본을 확인해보니 강제경매개시결정사건이 접수되어 있다는 것을 확인하였습니다.

위 경매 관련 내용을 임대인에게 물어보니, 본인이 보증을 잘못 서서 재산이 압류되는 중이며, 또한 부동산 재산도 압류될 것이고 경매로 넘어갈 것이다라는 내용을 전달받았습니다.

등기부등본을 확인해보면, [갑 구]에 임대인이 빚 없이 거래한 내용과 [을 구]에는 기록사항 없음으로 나와있습니다. 따라서 경매 시에 제 순위가 가장 높을 것으로 판단합니다.

위 내용을 가지고 제가 판단한 바로는, 만약 경매에 넘어가게 되면 계속 유찰이 되다가 이 집이 팔리던지, 그렇지 않다면 최악의 경우 제가 제 보증금으로 이 집을 떠안게 된다고 생각합니다.

하지만 몇 분 전에 집주인에게 연락이 와서 경매 개시 전에 먼저 등기를 치자, 명의 이전을 빨리 하자는 연락을 받았습니다.

그래서 제가 생각하고 있는 것이 맞는지, 경매 개시 전에 등기를 치자는게 도대체 어떻게 해보자는건지 몰라 이렇게 상담을 신청하게 되었습니다. [/INST] 1. 이미 경매개시결정이 되어 등기까지 된 상황이므로 소유권이전등기를 하여도 압류의 처분금지효에 의하여 경락인에게 대항할 수 없음은 물론 소유권이전등기를 넘겨 받는 순간 임대인에 대한 보증금반환채권이 소멸하여 임차인은 아무런 권리가 없는 상태가 됩니다. 사해행위취소가 문제가 아니라 권리가 없어 경매에서도 배당을 받을 수 없습니다.
2. 경매개시결정이 되어 임차목적물에 대한 경매절차가 진행될 것이므로 경매에서 낙찰이 되어 임차인의 보증금을 모두 변제받을 수 있다는 생각이시라면 권리신고·배당요구 하시고 기다리시면 되시고 그대로 두면 유찰되어 보증금 반환이 어렵다고 생각하시면 지금이라도 보증금반환청구의 소를 제기하여 집행권원을 확보한 후 임대인의 다른 재산을 통해서 보증금의 일부라도 반환 받을 수 있도록 하여야 합니다. </s>