<s>[INST] 아직 경험이 많이 부족하고 부동산 지식도 없고 모르는 점들이 많아 문의드리게 되었습니다.

1. 빌라를 구매(전세나 월세가 아닌 매매)한다고 할 때 : 실제 집주인이 거주를 하고 있고, 매매자도 집주인인 케이스 / 실제 집주인은 따로 있고 그 집에 전세나 월세를 주어 세입자가 살고 있는 케이스 / 집주인은 있지만 실제로 거주하지는 않고 부동산을 투기나 투자 등 다양한 목적으로 가지고 있는 케이스가 있는걸로 아는데, 이 3가지 케이스별로 꼭 짚고 넘어가야 할 주의사항이나 확인사항이 궁금합니다.

2. 위 3가지 케이스 중 첫번째 케이스 (실제 집주인이 거주를 하고 있고, 매매자도 집주인인 케이스)가 그나마 거래하기 제일 안전한 케이스인가요?

3. 2번째 케이스 (실제 집주인은 따로 있고 그 집에 전세나 월세 세입자가 살고 있는 상황)에서 집주인도 그 집을 담보로 대출을 받고, 세입자도 그 집을 담보로 대출을 받는 이중대출의 경우도 있을 수 있나요?

4. 만약 그 집에 근저당이 설정되어있어 대출액이 있는 상황이라고 한다면 이걸 부동산에서 어떤 식으로 매물 내용을 표현하는지요? 또한, 그 대출액을 제가 승계받아 갚아야만 그 집이 제 온전한 소유가 되는지요? 아니면 판매자가 집을 팔 때 애초부터 그 근저당을 해지해야한다는 법 조항이 있나요?

5. 집을 구매할 당시에는 몰랐는데, 거주하다보니 누수나 곰팡이 등 하자가 발생하면 전주인한테 배상을 요구할 수 있나요?

6. 집주인이 허위로 문서를 조작하여 등기소를 기망하여 등기부등본상 근저당 설정을 말소한 상태에서 집을 팔아넘겼고, 새로운 사람이 그 집에 이사를 와서 살고 있는중에 등기소가 기망 사실을 뒤늦게 알아차리고 근저당 설정을 다시 살려내어 피해자가 발생했다는 뉴스 기사를 본 적이 있습니다. 이처럼 등기부등본이 깨끗하다고 하더라도 모든 사기를 피할수는 없는데, 이런 사기를 피해갈 수 있는 방법이 있는지 문의드립니다 [/INST] 1. 권리분석은 법률 전문가도 실수가 발생할 수 있는 복잡한 영역입니다. 구체적인 사실관계를 제공해주지 않는다면 정확한 답변을 드릴 수 없습니다.
2. 위와 동일합니다. 실제 집주인이 거주를 하고 있고, 매매자도 집주인인 케이스라 하더라도 이중매매 등 문제가 충분히 발생할 수 있습니다.
3. 세입자는 부동산을 담보로 대출받을 수 없습니다. 아마 보증금반환청구권를 담보로하는 대출과 혼동하시는 것으로 이해됩니다.
4. 중개사무소에서 특별히 이를 표기해주지 않는 것으로 알고 있습니다. 등기부등본 갑구와 을구의 기재를 살펴보셔야 합니다. 근저당은 매수인이 승계하게 되며, 이를 피하기 위해서 매매계약서에 피담보채무를 매도인이 변제한다는 특약을 삽입하여야합니다.
5. 하자담보책임이라고 하는데, 일괄절으로 말씀드릴 수 없습니다. 통상 발생할 수 있는 하자인지, 매매당시 존재하였던 하자인지 등에 따라 다투게 되고 실제로 소송이 빈번한 영역입니다.
6. 말씀하신 경우는 피하는 것이 불가능합니다. 법조인들도 주변에서 종종 당하는 경우가 있습니다. </s>