<s>[INST] 24년 2월말 전세대출 & 전세보증보험 가입 불가시 계약금 반환한다는 특약을 넣고 4/12일 입주하는 전세 계약을 맺었습니다. 다만 특약에는 반환시점에 대해서는 명시하지 않았습니다.
그 후 3월 중순 1금융권&인터넷뱅킹에서 공시지가보다 높은 보증금을 근거로 대출 불가 / 보증보험 가입 불가 판정을 받았고, 저는 임대인에게 사유를 설명하고 특약에 근거하여 계약을 파기하겠다고 알렸습니다. 이에대해 집주인도 동의했습니다.
그런데 한달이 넘은 지금까지 그 다음 세입자가 구해지지 않는다는 핑계로 계약금 반환을 미루고 있습니다. 
(제가 낸 5% 계약금은 부동산 관례상 이사나갈 세입자에게 미리 줬다고 하네요. 그 세입자는 4/12(금)일자로 이사 나갔습니다.) 

1. 이 다음 세입자가 구해져야 제 계약금을 돌려준다고 하는데, 저는 계약을 맺은 당사자도 아니고 파기를 한사람인데 돌려줄때까지 무작정 기다릴수 밖에 없는건지 
2. 지금이라도 내용증명이라도 보내는게 나을지
3. 법적 절차를 밟는다면 어떤 소송이 있을지 궁금합니다
4. 계약금 지급 지연으로 인한 이자나 손해금 같은것도 받을 수 있을까요?


답변 부탁드립니다! [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.
4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다. </s>