<s>[INST] 2024.05월 경찰서 수사관으로부터 현재 거주중인 부동산(오피스텔)의 임대인이 보유중인 13채의 오피스텔 임차인(동일 오피스텔)중 1인에게 보증금을 반환하지 않아 소송 진행중에 있다는 연락을 받아 경찰서에 출석하고 피해자 등록 및 진술하고 왔습니다.

임대인은 저와 계약 이전 타 임차인에게 보증금을 반환하지 않고 있었으며, 임대인은 이를 인지한 채 저와 계약을 진행한 사실이 있습니다. 추가로 임대인은 현재 본인이 보증금을 돌려주지 못하는 것은 ‘갭투자의 투자 실패이며 사기가 아니다, 수사 과정에서 사기 혐의가 발견된다면 법적 처벌을 받겠다’라는 상황입니다.(추가로 확인된 사실은 저를 제외한 12인의 임차인이 계약한 공인중개사가 현 임대인과 모자 관계라는 사실이 있습니다.)

저는 계약기간이 ‘2024.01.10 - 2026.01.09’로 아직 기간이 많이 남았지만 저 역시 보증금을 반환 받지 못할 가능성이 크다는 생각이 들었고 관련하여 민/형사상 소송을 진행하고자 합니다.

관련하여 궁금한 점이 있어 문의드립니다.

1. 게약기간이 1년 6개월 가량 남아있고, 전세사기가 확실하다고 생각되는 현 상황. 내용증명을 통해 전세계약해지가 가능할까요? 가능하다면 어떤 방법으로 진행할 수 있을까요?

2. 전세계약해지가 내용증명으로 가능하다면, 12인의 임차인과 공인중개사(공범)가 다른, 계약기간이 1년 6개월 가량 남은 저의 경우 어떤 내용으로 내용증명을 작성하면 될까요?

3. 내용이 다른 12인의 임차인과 형사고소를 함께 진행할 수 있을까요?

4. ‘임대인 / 공인중개사(임대인과 모자 - 공범) / 본 임차인이 계약한 공인중개사(임대인과 관계X - 위험 매물 중개) / 공인중개사 협회(위험 매물 중개 사고)’ 모두를 고소 진행할 수 있을까요? [/INST] 전세사기 피해로 많이 힘드실 것 같습니다.
1. 계약기간이 1년 6개월 가량 남은 상황에서 전세사기가 확실하다고 판단되는 경우, 내용증명을 통해 전세계약 해지가 가능할 것으로 보입니다.
내용증명을 통해 임대인의 사기 행위를 이유로 계약해지 의사를 통보하고, 임대차보증금 반환을 요구하는 방식으로 진행하시면 될 것 같습니다.
다만, 법원은 내용증명이 임차인에게 도달한 때 계약이 해지된 것으로 보고 있으므로 임대인이 고의로 송달받지 않는 경우를 생각하셔야 할 것 같습니다.
2. 내용증명 작성시에는 임대인의 전세사기 행위 사실관계를 구체적으로 기재하고, 이를 이유로 전세계약을 해지한다는 의사를 명확히 밝혀야 합니다.
아울러 계약해지에 따른 전세보증금 반환을 요구하고, 임대인이 이에 응하지 않을 경우 법적 조치를 취할 것임을 경고하는 내용도 포함시키는 것이 좋겠습니다.
3. 12인의 임차인들과 공동으로 형사고소를 진행하는 것도 가능할 것으로 보입니다. 다만 각자의 피해 내용이 다를 수 있으므로, 변호사와 상의하여 공동고소의 필요성과 방법 등을 검토해 보시기 바랍니다.
4. 임대인, 임대인과 모자관계인 공인중개사, 위험 매물을 알고 중개한 공인중개사를 상대로 한 고소도 가능할 것으로 보입니다.
다만 형사책임을 묻기 위해서는 각자의 고의나 과실, 위법성 등 구성요건 해당성이 인정되어야 하므로, 이 점에 대해서도 변호사의 조력을 받아 면밀히 검토해 보시기 바랍니다. </s>