<s>[INST] 1. 계약기간 : 2023.12.08 - 2025.12.08 / 보증금 1억 8천
2. 건물은 아파트로 건물 전체 임대인 소유(31세대 거주중으로 예상)
3. 임대사업자로 건물전체 27억 오천만원 보증보험 가입 확인
4. 보증보험 가입 기간 만료됨 (22/6/13-24/6/14) 기간 만료됐으나 갱신하지 않고 연락두절 상태
5. 특약에 따라 카톡 및 문자로 계약해지의사 밝혔으나 답장없음 (특약내용 : ※ 임대인은 주택임대사업자로 임차인의 보증금 반환보험 즉 임대인 반환보증보험 보증률 100%에 가입한다.
임대인 및 임차목적물의 문제로 보증보험가입이 불가할시에는 계약은 무효로하고 임대인은 납부된 모든 금액을 임차인에게 반환한다.)

현재 10층에 거주중인 분은 3월 만기임에도 보증금 받지 못해서 3월부터 소송시작하였으나 폐문부재로 여러번 반송 중이라고 합니다. 5월까지는 10층사람에게 임대인이 미안하다고 하며 연락은 되었으나 최근 한달간은 연락 불가인 상태입니다.

이 상황에서 저는 아직 계약 만료전이라 보증금 반환요구를 하기위해선 계약해지부터 하고 반환소송 진행해야 할까요? 이렇게 진행했을때 임차권 등기명령을 저도 가능한건지 궁금합니다.

추가로 임차권등기명령 순서가 채권 27억 농협다음으로 저라고 했을때 해당 건물 경매해서 팔렸을때 27억제외하고 남은 돈에 제가 두번째로 받을 수 있는걸까요?

계약만료된 사람이 아니라 저는 어떻게 진행을 해야 유리할지 궁금해서 남깁니다ㅠㅠ [/INST] 1. 보증보험가입을 조건으로 임대차 계약을 체결한 것으로 보이므로 보증보험가입이 되지 않은 경우 임대차 계약을 해제하고 무효로 할 수 있습니다.
2. 해제의 의사표시를 임대인에게 먼저 하고 보증금반환소송을 진행할 수 있지만 임대인이 연락을 받지 않는 경우 보증금반환청구의 소를 제기하면서 해제의 의사표시를 할 수 있습니다.
3. 임대인에게 해제의 의사표시가 도달한 후에 임차권등기가 가능합니다. 다만 대항력의 순위는 임차권등기순서가 아니라 애초에 대항력 취득 시기가 기준이 됩니다. 아파트이므로 선순위공동저당권만이 존재한다면 그 다음 순위를 갖게 됩니다. 이 부분 다른 세대와 별차이가 없을 것으로 보입니다.
4. 임대차 계약을 해제하면 계약이 만료된 것과 마찬가지로 임대차가 종료하고 보증금반환을 청구할 수 있습니다. </s>