<s>[INST] 안녕하십니까! 
저는 40대 프리랜서 직장인이고, 저의 부모님은 70대로 연로하신 관계로 
전원 생활이 하고 싶다 하시어 2년전 제주도 서귀포시에 있는 한 오피스텔 (6평)을
전세계약을 하였습니다. 당시 물건들은 월세계약이 主였으나 부모님은 은퇴하시어 고정소득이 국민연금밖에 없는 관계로 월세대신 전세계약을 물색하였으나, 대부분 매물이 월세밖에 없어서 
궁여지책으로 전세계약을 하나 찾았고 보증금 6천만원에 전세계약을 체결하였습니다. 
이 당시 매매가가 6천만원 초반대였던 것을 고려해보면, 엄청 높은 전세가였으나, 매달 월세 내는
것 보다는 낫다는 생각에 6천만원에 전세를 계약하였습니다. 

이제 2024년 4월말이 되면 2년 만기가 다가오고 최근들어 서귀포시 부동산은 폭락을 거듭하고
있습니다. 최근 집주인과 통화를 하여 보니 전세보증금을 5천5백 정도로 깍아줄테니 계속
있어라는 식으로 나와서 저희는 "매매가가 5천만원 초반인데 전세가 5천5백인게 말이 되느냐. 차라리 계약종료할테니 6천만원 준비해놔라" 라고 답변하였습니다.  그러자 전세보증금 다 써버렸다
말하면서 통화종료 했고, 그 이후로 연락이 되질 않습니다. (문자, 전화) 

1. 임대차 계약시 전세권 등기만 해놓았고, 전세금 반환 보증보험은 가입하질 않았습니다. 전세권 등기도 임대차 계약과 함께 4/30일에 소멸될 것으로 보이는데 이 날 보증금을 돌려주지 않으면
전세권 등기를 연장해야 되는 지 궁금합니다. 

2. 하물며 전입신고 및 확정일자도 받아놓지 않았습니다. 지금 (24년2월) 이라도 받을 수 있는지
궁금합니다. 

3. 4월30일에 보증금을 돌려주지 않으면 퇴거하지 말고 계속 그 집에 강제로 머물러야 되는지
궁금합니다. 

4. 현재 전세권 등기만 해놓은 상태입니다. 민사소송을 통한 경매까지 생각하고 있습니다. 
다만, 현재 집값이 너무 떨어져서 경매낙찰가가 4천만원 정도 된다고 보이는데 이럴 경우 나머지
2천만원까지 받으려면 어떻게 해야 되는지도 궁금합니다. 

어떤 조언이든 달게 받겠습니다 [/INST] 1. 그 당시 오피스텔의 시세를 알고 있었고 과다하지만 월세 내는 것보다는 낫다는 생각으로 전세계약을 하셨으므로 소유자의 기망행위를 인정하기는 어렵다고 보여집니다.
2. 현재는 부동산 시세가 하락한 결과이므로 이를 두고 소유자를 비난하기는 어렵습니다.
3. 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용수익하여 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자 보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다.
4. 전세권 등기를 하셨다면 전세권은 물권이므로 제3자에게 대항력이 있고 선순위이면 후순위보다 우선변제를 받을 수 있으므로 전세권은 계속 유지하시기 바랍니다.
등기된 상태로 있으면 됩니다. 임차권의 전입신고와 확정일자보다 더 강력하다고 보시면 됩니다. 전세금을 반환받지 못한다면 민사소송을 하지 않고도 바로 경매신청도 가능합니다.
5. 경매를 통해 보증금을 일부 반환받았다면 나머지는 소송을 제기하여 오피스텔 주인에게 청구하시기 바랍니다. </s>