<s>[INST] 저는 다가구 신축빌라에 2022년 2월 입주하여 내년 2월 계약 만료를 앞두고 있습니다.
그런데 올해 3월달에 임대인이 변경되었다는 통보를 받았고, 만기가 도래했던 세입자분들은 이미 줄줄이 보증금을 반환 받지 못하고 계셨습니다. 상황을 알아보니 다음과 같았습니다.

2020.12 임대사업자 A가 본 건물에 근저당 설정
2021.02~ 세입자 입주 시작
2023.01 임대사업자 A -> 공인중개사B의 94년생 아들C로 임대인 변경
2023.02~ 보증금 미반환 발생

현재 94년생 C는 자력이 없는데, 경매로 넘어가자니 선순위 근저당 뒤에 대항력이 발생한 임차인들은 그야말로 보증금을 전부 잃을 위기에 놓인 끔찍한 상황입니다.
그런데 임대사업자A와 94년생 C가 체결한 매매거래 계약서를 보니 "잔금은 전세보증금으로 지급한다." 는 특약이 있더군요. 자력이 없는 자에게 넘기다시피 했다는 건데, 임차인들의 계약 만기 시점에 집주인이 갑자기 변경된 것도 상당히 의심스러운 부분입니다. 

우선 저희의 계획은 전 임대인과 현 임대인을 전세 사기 공모 혐의로 고소하고,
혐의가 있는 것으로 판결이 나오면 그 둘을 상대로 보증금반환청구소송을 진행할 예정입니다.

1. 현 상황에서 전 임대인과 현 임대인을 전세 사기 공모죄로 고소하면 이길 가능성이 있을까요?
2. 형사->민사 재판까지 가는 건데 기간이 얼마나 소요될까요?

고소부터 변호사 선임하여 진행할 예정이라 관련 사건 담당하신 경험이 있는 분의 답변 기다립니다. [/INST] 매매계약서에 기재된 특약은 주택임대차보호법에 따라 주택 매수인이 임대인의 지위를 당연승계하는 조항에 따른 특약이므로 해당 특약이 문제되는 것은 아닙니다.
주택 매도인이 매수인과 사기를 공모했다고 보기는 어려운 사안입니다.
위와 같은 주장보다는 매수인이 전세보증금을 반환할 능력 없이 해당 주택을 갭투자 식으로 매수했다고 주장하는 것이 좋습니다.
사기로 고소해서 유죄가 인정된다면
별도의 민사소송 없이 배상명령신청을 통해 민사소송과 동일한 효력을 가진 결정문을 받을 수 있습니다.
그러므로 일단 빠르게 사기고소하시는게 좋습니다. </s>