<s>[INST] 안녕하세요.
현재 전세로 1억 8천에 거주중입니다. (참고로 집주인이 건물을 통째로 소유중이며, 72세대에 6개의 상가가 포함된 건물입니다, 근저당은 토탈 31억)
전세기간은 4월 12일 만기구요. 집주인에게는 만기퇴거의사를 밝혔고 2개월전에 내용증명 까지 발송했습니다. 
현재 집주인이랑 연락은 잘되고 있고, 그쪽에서는 현금흐름이 여의치않아 지속적으로 감액 연장으로 제안을 하고있습니다. (제안 금액은 1억 3천에 12만원 반전세 조건에 1년 연장, 1억 3천이면 최우선 변제 4300이 보증되므로 이렇게 제안을 받았습니다)
감액의 5천은 6월달에 준다고 하고(현재 투자금이 들어오는 시점이라고 하네요. 거기에 맞춰서 차용증을 써준다고 합니다)

별도로 보증보험은 되어있지읺으며, 지속적으로 집주인이 보증보험 가입을 위해 노력중이라고 말하며, 또한 별도로 이건물을 공개적으로 통매매도 하려고 하고 있습니다(시세 175억원)
아직까지 근저당 변화등, 국세등 세금 체납은 없는 것으로 확인했습니다.


집주인이 공인중개사 및 건물관리 업을 하고 있고 실제로 제가 거주하고 있는 건물 2층에서 사무실을 내고 있어서 매일 얼굴은 볼수 있습니다.

이상황에서 안전하게 제 보증금을 회수할수 있는 최선의 방안이 어떻게 될까요?
(참고로 저는 이집에서 당분간은 실아도 됩니다 대출은 이미 연장이 되어있구요) [/INST] 1. 임대인의 제안을 수용할 경우에는 향후 만기에 어려운 상황에 이를 수 있으므로 이미 해지통지가 이루어진 현재의 상황에서는 임대인의 제안을 거부하시고 만기에 보증금을 반환받고 이사가는 방법을 선택하시는 것이 현명한 선택일 것으로 보입니다.
2. 소액보증금에 따른 최우선변제여부는 근저당권설정등기 당시를 기준으로 평가하고 있으므로 생각대로 되지는 않을 것입니다.
3. 감액한 5천만원도 6월에 준다고 한다면 더욱 더 의심하셔야 합니다.
4. 보증보험에 가입하려고 했다면 이미 했을 것인데, 아직까지 하지 못한 이유는 단 하나 불가능하기 때문일 것입니다.
5. 따라서 본건의 경우에는 해지통지에 따라서 만기가 되면 곧바로 법적절차(임차권등기명령신청, 보증금반환청구소송과 강제집행)를 통하여 해결하셔야 할 것이며, 법적절차를 통하여 해결하시는 것이 가장 안전하고 확실한 해결방법일 것입니다. </s>