<s>[INST] 저는 2021.3.12~2023.3.12 전세계약을 한 임차인입니다.
2023.2.23 나가겠다 의사를 밝혔으나, 너무 늦게 말씀드린 감이 있고 임대인 사정이 여의치 않아 6월까지 기다려보기로 했습니다. 부동산, 중개어플 등 새로운 임차인을 구하고자 노력하였으나 구해지진 않았습니다.
한참 정신 없이 살다가.
2023.10.27 전 방을 알아보겠다 임대인께 말씀드렸습니다. 그러나 임대인은 "줄 돈이 없고", 2년 연장 한것 아니냐면서 연장된 2년 뒤(2025.3.12)에 줄려 했다 말했습니다.(여러 말씀하셨으나 팩트인지 확인불가하므로 생략)
순리대로 하라해서(새로운 임차인 구해지면 나가라는 뜻으로 해석) 이 역시 그렇긴하다 동의했습니다.
그런데 2023.11.1 "월세 임차인이 구해졌으니 11월 16일 방을 빼야 한다"고 부동산에서 연락이 왔습니다.
그래서 새로운 집 2023.11.3 전세 가계약 예정입니다.
기쁘긴 하면서도, 분명 "줄 돈이 없다"고 했는데 나가도 되는 것일까요? 질문드립니다.

1. 최소 60일 이전에 나간다고 통보를 해야한다 들었는데, 실상 음성기록으로 남아있는건 2023.10.27입니다. 최악의 상황 11월 16일 방을 빼고 새로운 집 계약을 완료했음에도 임대인이 제게 보증금 미반환 시, 제가 대항력을 가질 수 있는 방법이 있을까요?
2. 부동산에선 임대인어르신을 믿으라고만 하는데, 그냥 믿고싶다가도 주변 전세사기 소식에 내 돈을 지키자는 생각이 듭니다. 새로 가는 집 전세 계약 시 특약 필요사항으로 조치 취할 것이 있을까요? [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기가 필요한 상황입니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 안전하고 신속한 보증금반환을 위해 변호사의 조력을 받으시길 권합니다. </s>