<s>[INST] 임대인의 아들이 대리인으로 위임장을 갖고 계약했고 임대인의 번호로 된 전화는 대리인이 관리하여 임대인과 직접 통화가 어려운 상태입니다.
신축빌라 감정평가 뻥튀기 전세=매매 로 임대인개인임대사업자 임대보증보험 들어져있는 역전세 상황입니다.
임대차 계약상 3.25 만기이나, 보증보험도 빌라 전체를 매입할 당시 한번에 들어 2/4 만기로.
연장해야 하나, 공시가 150% 초과로 초기 감정평가서의 기간(2년)이 남아있어야 연장 가능하여 임대인 연장 불가로 임차인 연장이 되어야 하는 상황입니다.
전세대출 이자가 너무 올라 버거운 상황.
보증금을 세입자를 맞춰야만 줄 수 있다 말 하여, 
현 시세에 맞춰 보증금을 낮춰 내놓길 제안했으나 거부.
만기일에 맞춰 보증금을 돌려 줄 여유가 없다 말 하여, 계약해지합의서 작성 요청하였으나 거부.
보증보험을 써야 보증금을 돌려 받을 수 있는 상황이나 더는 대답하지 않겠다며 문자 답장을 하지 않은채 차일피일 미루고 있습니다.
보증금반환 및 지연이자 소송과 같은 법적조치 내용을 담아 내용증명을 보내고 싶습니다.
또한 계약해지합의서를 작성케 하고 싶습니다.
현실적 조언과 도움 부탁드립니다. [/INST] 1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금반환 소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.
2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.
3. 소송에 앞서 임대인에게 내용증명을 발송하여 임의변제를 유도할 것을 권합니다. </s>