<s>[INST] 전세금 반환 소송을 하려합니다. 
전세계약은 22.8.23일자로 끝난 상태입니다. 일반적인 전세금 반환이 아니라 계약 기간 중 22.4월 경 임대주택이 경매 넘어간다는 등기를 받았고 확정일자 및 대항력을 가지고 있어 경매는 취소 되었습니다. (국세 제외 제가 최우선으로 순위 되어있습니다) 계약은 연장하지 않겠다는 의사표시 하였고 임대인도 인지하고 있습니다.

 임대인은 임대주택에 잡혀있는 저당(채권?)을 개인회생을 통하여 말소 한다고하였으나 현재 개인회생을 들어간 상태에도 말소되지는 않는 상태입니다.

 이 후 임대인은 다른사람에게 명의 이전 후 받는 대금으로 전세금을 돌려준다고 하는 상태인데, 명의 이전 조건이 국세(2천만원 상당)를 해결하고 명의 이전하기로 했다며 기다려 달라는 상황입니다.

 더 이상 기다릴수가 없어 전세금 반환 소송 및 경매를 하려하는데 내용증명은 보내 임대인이 수령한 상태입니다. 절차와 매끄럽게 해결하는방법을 알고싶어 문의드립니다.

1. 반환소송을 하는데 약식으로 하는 방법이 있는지?
2. 임차권등기를 해야 소송 및 경매를 할 수 있는지?
3. 임차권등기 후 이사를 가도 된다고 인터넷에는 나와있는데 3자가 계약을 새로 맺고 들어오면 어떻게 되는지?(우선순위가 제가 되어있어 계약할 사람이 없겠지만, 주변에서 임대인이랑 말을 맞춰서 제 3자가 들어오면 내쫒을 방법이 없다는 말을 들었습니다.)
4. 경매 진행 시 임대주택에 잡혀있는 국세 및 저당 등은 말소가 되는 것인지?

생각나는 부분은 여기까지인데 유익한 답변 기다리고 있겠습니다... [/INST] 1. 지급명령을 신청해서 임대인이 이의하지 않으면 확정되어 판결을 받은 것과 비슷한 효력이 생깁니다. 다만 임대인이 이의하는 경우 소로 전환하는 절차를 거치게 됩니다.
2. 임차권등기는 점유와 주민등록을 유지하지 않아도 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있는 수단입니다. 이사할 예정이거나 대출연장을 하여야 하는 경우에 이용됩니다. 경매신청이나 소송은 임차권등기 없이도 할 수 있습니다.
3. 임차권등기 후 이사를 가면 이사 후 소를 제기하면 임대인에게 연 12%의 지연배상을 청구할 수 있습니다. 다만 임대인이 새로운 임차인을 월세로 구해서 세를 놓는 것을 막을 수는 없습니다.
4. 경매가 진행되면 저당권과 국세 압류는 모두 소멸하게 됩니다. </s>