Jansen versus De Boer over een standaardcontract voor erfpacht
Beste Betty,
Ik had bij het erfpachtdebat dat we onlangs voerden het idee dat minister Donner met zijn hoofd al bij de Raad van State zat, zo'n hoog academisch gehalte had zijn repliek op de inbreng van de Kamer. Hij belandde via het erfpachtcontract van Hongkong en de Groninger Stadsmeierrechten uiteindelijk bij Pallas Athene -'met de wapenuitrusting geboren'- en koning Midas, die iets te veel op de centen was. Lachen. Maar ondertussen ging het over een serieus probleem.
Ik ben zelf erfpachter. In 2000 kwam ik in de Utrechtse gemeenteraad terecht na actie gevoerd te hebben tegen een tienjaarlijkse canonherziening met 73 procent. Voor een rijtjeshuis in mijn woonwijk Lunetten in Utrecht werd de canon verhoogd naar € 1.500 tot € 2.000 per jaar. Per vierkante meter was dat ongeveer 25 keer het bedrag dat de Jaarbeurs betaalt. Dat vond ik niet deugen en met mij ruim 90 procent van de andere erfpachters. Uiteindelijk heb ik als gemeenteraadslid in 2005 voor elkaar gekregen dat de canonverhoging gekoppeld is aan de jaarlijkse huurstijging in de sociale huursector. Ook de voorwaarden om eeuwigdurend af te kopen werden verruimd. Daarmee is de rust in Utrecht teruggekeerd.
Erfpacht is een mooi systeem wanneer de verpachter zich gedraagt als een goed rentmeester. Maar dat gebeurt lang niet altijd. Een paar jaar terug hebben commerciële vastgoedjongens de particuliere erfpacht ontdekt als middel om -met name in Amsterdam- de kopers van appartementen een poot uit te draaien. Die truc was vooral gebaseerd op de complexiteit van erfpachtcontracten. Verder kunnen kopers ook bij langjarige gemeentelijke erfpachtcontracten (soms voor 99 jaar!) de effecten van de canonherziening na afloop van de looptijd financieel niet goed inschatten. Als dan grond die in 1912 een marktwaarde had van € 250 honderd jaar later € 10.000 waard is, schrik je je wild.
Als SP hebben we de volgende voorstellen om het probleem van de erfpachters op te lossen:
Eén: voor woningen zou uitsluitend nog met een standaardcontract gewerkt moeten worden, zodat de koper niet meer bang hoeft te zijn over de kleine lettertjes heen te lezen. Minister Donner moet die contractvorm algemeen verbindend verklaren.
Twee: bestaande contracten moeten zo snel mogelijk omgezet worden in deze nieuwe contractvorm.
Drie: het nieuwe contract biedt standaard de mogelijkheid om de canon eeuwigdurend af te kopen. Wil je dit niet, dan wordt de pacht jaarlijks verhoogd met een vooraf bekende index.
Vier: bij woningadvertenties (ook op internetsites als Funda) wordt voortaan de status van erfpachtovereenkomsten op een standaardwijze vermeld, bijvoorbeeld in de vorm van looptijd, einddatum looptijd, contante waarde canon tot einddatum, grondwaarde bij begin looptijd en huidige grondwaarde. Met die gegevens zal bij vrijwel alle kopers wel een lampje gaan branden over de noodzaak om zich deskundig te laten voorlichten over de financiële waarde van een erfpachtcontract. Daar kunnen deskundige makelaars ook nog een mooie boterham aan verdienen!
Groet,
Paulus
Beste Paulus,
Het was inderdaad een bijzonder debat. Het leek er op dat de erfverpachters met koning Midas werden vergeleken. Alles wat ze aanraken verandert in goud. De andere kant van de medaille is dat erfverpachters jarenlang niet hebben kunnen profiteren van de waardestijging van de grond. Maar ik ben het met jou eens, als erfpachter schrik je je in veel gevallen wild van de canonstijging. Als je een woning met ondergrond koopt, dan weet je tegen welke prijs. Als erfpachter kun je niet voorzien voor welke kosten je komt te staan. Vervolgens heb je geen keus meer want je kunt je woning eenvoudigweg niet oppakken en ergens anders gaan wonen.
Veel gemeenten hebben er daarom voor gekozen om hun erfpachters het recht op koop van de grond te geven. Het is natuurlijk een achterhaald argument dat de waardestijging aan de gemeenschap toekomt. Een veelgehoord argument in socialistische kringen. Om de hoek verkoopt de gemeente doodleuk wel grond in eigendom. Hier geldt dat argument vervolgens niet. Het probleem is vaak dat de inkomsten van erfpacht structureel zijn ingeboekt op de gemeentebegroting. Afschaffing moet dan leiden tot idem structurele bezuinigingen.
Het liefst zou ik zien dat mensen het recht krijgen op afkoop van erfpacht. Mochten ze dit niet willen of kunnen, dan moeten ze de keus krijgen voor eeuwigdurende erfpacht. Het is vervolgens lastig om in bestaande contracten in te breken, gezien onze contractsvrijheid. Een gemeente kan dit als contractspartner wel doen. Vandaar dat de bal voor bestaande contracten ook bij de gemeenten ligt. Ik beraad me op een initiatiefwetsvoorstel om het voor toekomstige contracten goed te regelen. Ik zie dat ik de kans aanwezig is dat ik kan rekenen op je steun. Soms kunnen de VVD en de SP elkaar best vinden!
Groet,
Betty