

Huis in Spanje


Wil je graag een huis in Spanje of Andalusie kopen of huren? Hieronder volgen enkele tips over het koopproces en alle officiele partijen als de makelaar, gestor, advocaat en notaris.
Huis in Spanje huren (long-term)
Check voor hoe lang de verhuurder zijn huis of appartement precies wil verhuren. De huurcontracten hebben vrijwel altijd een duur van maximaal 11 maanden en kunnen desgewenst steeds weer verlengd worden. Officieel mag dit overigens niet, maar officieel verhuren voor langer dan 11 maanden geeft huurders zoveel rechten, dat veel verhuurders liever het contract illegaal verlengen of desnoods een andere huurder voor hun huis zoeken. Eén maand huur als borg en één maand vooruit betalen is standaard en de betaling hiervan gebeurt meestal al bij het ondertekenen van het contract.
Check welke overige kosten in- of exclusief zijn in de huurovereenkomst van het huis. Normaal zijn de comunidad- ofwel urbanisatiekosten (bijvoorbeeld voor onderhoud van een gezamelijk zwembad en de kosten voor de tuinman) en de IBI (onroerendgoed-belasting) voor rekening van de verhuurder en de variable kosten zoals elektriciteit, water en gas voor rekening van de huurder. Indien van toepassing: spreek af wie de tuin en het zwembad van het huis onderhoudt en hoe het zit met bijkomende kosten. Als je via een tussenpersoon huurt, zijn de kosten van diens werkzaamheden (de commissie) voor rekening van de verhuurder. Ook niet vergeten: vraag aan je verhuurder en gestor hoe het precies zit met de inboedelverzekering en is er wel telefoon of internet mogelijk (vooral buiten de bebouwde kom oftewel 'de campo). En hoe zit het met de TV en/of satelliet? In sommige woongemeenschappen is een eigen satellietschotel op het dak van je huis bijvoorbeeld niet toegestaan.
Bijna alle huisvesting wordt standaard gemeubileerd verhuurd. Maak er dus afspraken over als je je eigen meubels wilt meenemen. Vaak hoort bij een huurcontract ook een inventarisatielijst van welke meubels en inventaris er zich precies in het huis bevinden (dit kan ook door middel van foto's). Zorg dat je weet wat je precies ondertekent, dus laat het contract desnoods controleren door een advocaat of gestor en vooral ook vertalen. Overigens is alleen de ondertekening van het Spaanse contract rechtsgeldig.
Zie voor een goede indicatie van huur- en koopprijzen van huizen in Spanje, Nerja, Frigiliana, Competa, Torrox, Viñuela, de Costa del Sol, Andalusie etc. www.kyero.com
Huis in Spanje kopen
Over het kopen van een huis in Spanje of Andalusie gaan nogal wat spookverhalen de ronde en wellicht niet helemaal onterecht. Het is aan de andere kant ook weer niet zo dat het onmogelijk is om op een normale manier een goed huis te kopen. Hiervoor is het raadzaam om al het papierwerk tot in detail te laten uitzoeken door een goede advocaat vooral als het om een woning of grond op het platteland gaat (de campo).
Bezichtingen
Het is raadzaam om na te gaan wat voor prijs er voor vergelijkbare huizen gevraagd wordt (via makelaars, advertentiemagazines en het internet). Staat de woning bij verschillende makelaars uit en geven die allemaal dezelfde prijs aan? De verkoper kan bijvoorbeeld in prijs gezakt zijn, zonder dit aan alle makelaars door te geven. Vergeet ook niet gewoon de omgeving te verkennen, het liefst in verschillende seizoenen. Dit kan ook zeker van belang zijn als u uw huis of appartement wilt verhuren aan toeristen (over de officiele huurinkomsten wordt overigens wel Spaanse belasting geheven).
Kijk wat de locale media te melden hebben over de wijk of het gebied. Wat zijn de toekomstplannen voor wat betreft nieuwbouw (van nieuwbouwwijken voor je deur tot nieuwe golfbanen, havens of waterzuiveringsinstallaties). Zul je over 10 jaar vanuit jouw huis nog hetzelfde uitzicht hebben? Wellicht weet men bij de gemeente meer (vraag desnoods iemand mee die kan vertalen). Een praatje met de buren of in het cafe om de hoek kan ook al een hoop duidelijkheid geven.
Meerkosten: Als je in Spanje een huis koopt, moet je altijd rekenen op 10 tot 12% meerkosten ten opzichte van de verkoopprijs ('kosten koper'). Dit zijn kosten voor onder meer 8% overdrachtsbelasting (Andalusie), de registratie, de notaris, de advocaat etc.
Urbanisatie- of comunidadkosten
In Spanje maken veel huizen deel uit van een urbanisatie (een soort vereniging van eigenaren) voor zaken als tuinonderhoud, beveiliging, gezamenlijk zwembad etc. De kosten hiervoor zullen ook deel uitmaken van uw maandelijkse lasten. Je draait ook automatisch op voor zaken als extra of achterstallig onderhoud. Laat dus goed uitzoeken hoe de zaken er achter de schermen voor staan tijdens het legale onderzoek van alle officiele papieren.
Gemeubileerd
Zowel een huurhuis als koophuis is doorgaans gemeubileerd en het is gebruikelijk dat men hiervoor met inventarisatielijsten werkt voor onder andere de meubels en apparatuur die zich in de woning bevinden (dit kan ook door middel van foto's). Als je het meubilair niet wilt overnemen, dan moeten hier aparte afspraken over gemaakt worden.
21% meerwaardebelasting over winst op huis
Het komt nog altijd voor dat de verkoper wil dat er een deel contant c.q. zwart 'onder de tafel' betaald wordt. Dit is illegaal en niet raadzaam. Mocht je je huis in toekomst namelijk weer willen verkopen, dan betaal je over dit zwarte bedrag alsnog de verplichte 21% meerwaardebelasting.
N.B. Bij verkopende niet-residenten wordt er bij de overdracht 3% van de escriturawaarde ingehouden. Volgens de wet moet je de retentiebelasting binnen 4 maanden na de overdracht betalen. Deze regeling is ingevoerd om te voorkomen dat niet-residenten Spanje verlaten zonder belasting te betalen.
De makelaar
Je bent niet verplicht om een eigen makelaar in de arm te nemen op je zoektocht naar een geschikt huis (via het internet kom je tegenwoordig ook al een heel eind). Toch heeft een goede makelaar wel een aantal voordelen. Ten eerste moet hij op basis van zijn ervaring een goede inschatting kunnen maken van de vraagprijs en kan hij als neutraal persoon de onderhandeling voeren. Ten tweede heeft hij al een hoop huizen zelf van binnen gezien en kent hij de locatie plus alle achtergronden die niet van een foto zijn af te lezen. Ten derde weet hij welk huis nieuw is op de markt of welke woningen bijvoorbeeld al heel lang te koop staan (dan wil de verkoper wellicht wel aardig zakken in prijs).
De makelaar is een commercieel tussenpersoon (net als in Nederland is dit geen 'beschermd beroep'). Ga dus na of je wel met een echt professioneel bedrijf te maken hebt. De makelaarsmarge is doorgaans 3 tot 5% van de verkoopwaarde van het huis en dit percentage wordt gedeeld als er 2 makelaars - van de kopende en verkopende partij - betrokken zijn bij de (ver)koop. De kosten voor de makelaar(s) worden betaald door de verkoper.
N.B. Sommige makelaars (of gestors) bieden als service aan om het legale onderzoek naar de legaliteit van alle documenten en registraties te verzorgen plus het verifieren van alle openstaande schulden (belastingen, hypotheken, urbanisatiekosten, beslagleggingen etc.). Hou er echter rekening mee dat een makelaar hier absoluut geen specialist in is en ook niet beschikt over een de benodigde professionele rechtsbijstandsverzekering voor dit werk. Als uw makelaar een fout maakt of het project halverwege moet overdragen, dan bent u veel verder van huis dan wanneer u deze verantwoordelijkheid meteen aan een advocaat had overgelaten (deze is hier speciaal voor opgeleid).
Taxateur Spanje
Eventueel kan er een taxateur ingehuurd worden om de waarde van het huis te bepalen via een officieel taxatierapport, maar dit brengt natuurlijk wel de nodige kosten met zich mee. Bij een hypotheek-aanvraag wordt er door de bank een onafhankelijke taxateur ingeschakeld om het huis te taxeren, maar dit gebeurt pas na de koop.
Bouwkundig onderzoek
Een officieel bouwkundig rapport van een woning laten opstellen is relatief duur en gebeurt daarom minder vaak dan in Nederland (meestal alleen bij duurdere huizen). Een architect kan eventueel een inspectie uitvoeren, maar hij kan nooit echt een '100%-goed garantie' geven. Dit om het simpele feit dat hij ook niet de muren open kan trekken om de staat van de bekabeling en de leidingen te controleren. Let zelf samen met de makelaar wel op zaken als elektriciteit, watertoevoer, riolering, geluidsoverlast, bouwkundige tekortkomingen (lekkages, schimmel, scheuren in de muren, loszittende tegels, etc). Zeker bij oudere huizen kunnen dit soort tekortkomingen flink wat kosten en verborgen gebreken zijn moeilijk te verhalen op de vorige eigenaar.
Zeker bij een huis buiten de bebouwde kom zijn er regelmatig afwijkende situaties voor wat betreft de gebruikelijke infrastructuur. Denk bijvoorbeeld aan extra watervoorziening of illegale waterputten. En hoe zit het precies met de telefoon, het internet en de TV? Een schotel voor CanalDigitaal is zo geplaatst, maar voor internet in 'de campo' wordt meestal gebruik gemaakt van een radio-antenne in de buurt van je huis. Laat van tevoren dus testen hoe de ontvangst is. Stel zo veel mogelijk vragen aan de verkoper en wees kritisch.
Spaanse advocaat, gestor en notaris
De papierwinkel wordt het best geregeld door een advocaat, die o.a. legaliteit en openstaande rekeningen checkt. Vervolgens zet de notaris nog zijn handtekening om alles officieel te maken, maar deze heeft in Spanje dus maar een zeer beperkte rol in het koopproces. De (rest)betaling van het huis wordt meestal gedaan via een cheque op naam.
C&D Advocaten Costa del Sol (Malaga)
Sinds zomer 2013 ben ik werkzaam als commercieel assistente voor Nederlandstalige clienten op Advocatenkantoor C&D Solicitors (Lawyers) in Torrox. Het is een klein bedrijf met twee kundige advocaten (Engelstalig) met juridische specialisatie in familierecht (erfenissen, testament, echtscheidingen, etc) en onroerend goed (aankoop en verkoop van huizen en appartementen, ruimtelijke ordening etc.) in Spanje. In het volgende document leest u de grote lijnen van wat u moet weten over het kopen van een huis of appartement in Spanje (inhoud van ons seminar op de Second Home beurs 2014 in Utrecht).
Bankgarantie bij nieuwbouw
Wil je nieuwbouw kopen? De bouwonderneming hoort tegenwoordig altijd met een bouwgarantie te werken. Daarmee wordt garandeerd dat de koper zijn geld terugkrijgt indien de bouwmaatschappij failliet mocht gaan of als de bouw van het huis vertraging oploopt. De extacte condities dienen in het koopcontract te worden aangegeven en laat deze goed controleren door een advocaat. Bij nieuwbouw betaal je geen 8% overdrachtsbelasting (Andalusie), maar 10% btw.
Zelf bouwen
Voor zelf bouwen in Spanje moet je echt beschikken over flexibiliteit op het gebied van tijd en financien. Ga dit proces dus alleen in als u zeker weet dat u alle vergunningen rond kunt krijgen en laat dit van te voren uitzoeken door een advocaat. Per deelstaat en zelfs per gemeente kunnen zeer verschillende regels gelden op het gebied van ruimtelijke ordening.
Een huis op het Spaanse platteland
We kunnen uit eigen ervaring zeggen dat wonen op het Spaanse platteland erg iddylisch is. Het is er rustig en je krijgt veel huis en vooral tuin voor je geld omdat de prijzen er een stuk lager liggen. Als je wilt kopen buiten de bebouwde kom (suelo rustico) is het echter absoluut raadzaam om een advocaat te contracteren, omdat in de meeste gevallen het papierwerk niet voor 100% in orde is. Een goede advocaat kan bekijken of deze onregelmatigheden (bijvoorbeeld inschrijving van een garage of tuinhuisje bij het Catastro en het Registro de la Propriedad) nog kunnen worden weggewerkt voor het ondertekenen van de eigendomsakte (escritura) of dat je -in extreme gevallen- wellicht beter van de koop kunt afzien.
Referentie voor makelaar aan de Costa del Sol
Interesse in een (vakantie) appartement of huis kopen in Nerja, Torrox, Frigiliana, Competa, Almuñecar of Torre del Mar (Costa del Sol)? Persoonlijk hebben wij goede ervaringen met makelaar Nerjamar Real Estate (www.nerjamar.com) en het Nederlandse Casa Select (www.casaselection.com/nl).
N.B. Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Check alle actuele ins en outs bij je advocaat, gestor en/of makelaar.
Laatste update informatie: mei 2014