In 2009 en 2011 heb ik in de columns 'Waarde hertaxatie' en 'Nadelen waardedaling woning' al eens aandacht besteed aan de kleine lettertjes van de banken over de hertaxatie. Opvallend is dat in de afgelopen jaren alle banken de voorwaarden betreffende de hertaxatie hebben aangepast. Enkele jaren geleden stond bij de meeste banken nog dat hertaxatie alleen mogelijk was om een bepaalde periode (bijv. tien jaar). Op dit moment mogen banken op ieder moment hertaxeren.
In de columns Kunduzhypotheken (I, II & III) kon u lezen dat als het voorstel van 100% aflossen (annuitair en/of lineair) doorgaat ik verwacht dat de huizenprijzen met minimaal 20% gaan dalen. De gevolgen van zo'n daling zijn enorm. Meer dan 1.000.000 huishoudens zouden dan een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning. Door deze daling ontstaat er ook een probleem bij de banken. Ik heb de afgelopen week enkele mensen van de bank/kenners gesproken. Deze konden mij vertellen dat de kans heel erg groot is dat banken op grote schaal gaan hertaxeren. De vraag is nu wat banken doen als de waarde van de hertaxatie bekend is. Hieronder een overzicht van (bijna) alle banken in Nederland.
ABN/Florius
Als de getaxeerde executiewaarde daartoe in vergelijking met de schuld volgens de bank aanleiding geeft kan de bank – met inachtneming van hetgeen daarover verder mocht zijn overeengekomen – het rentepercentage voor de lening aanpassen en/of vervroegde aflossing van (een deel van) de schuld verlangen.
ING
Mocht blijken, dat de hertaxatie een lager bedrag aangeeft dan de voorgaande taxatie, dan is de schuldenaar verplicht op eerste verzoek van de bank aanvullende of vervangende zekerheid te stellen. De bank is bevoegd de schuldenaar te verplichten om, in plaats van het stellen van de hiervoor bedoelde zekerheid, een bedrag af te lossen dat de bank nodig acht. Na een daartoe strekkend verzoek van de bank zal de schuldenaar de bedoelde extra aflossing, al dan niet in termijnen, verrichten. Bij het bepalen van de hoogte en het schema van deze extra aflossing zal de bank rekening houden met de financiële mogelijkheden van de schuldenaar. Over de op deze grond te verrichten extra aflossing zal geen vergoeding of extra rente verschuldigd zijn.
Rabobank
Als naar het oordeel van de bank de executiewaarde van een registergoed daartoe aanleiding geeft, kan zij u verplichten door haar vast te stellen bedragen op de geldlening af te lossen. Als de geldlening op basis van dit artikel (al dan niet gedeeltelijk) moet worden terugbetaald, dan wordt die terugbetaling aangemerkt als een vervroegde aflossing waarvoor een vergoeding verschuldigd kan zijn.
Obvion
Geldgever kan geldnemer verplichten een extra aflossing te doen dan wel extra zekerheid te stellen indien en voor zover dat na inspectie en/of (her)taxatie naar het oordeel van geldgever wenselijk is.
SNS
Blijkt na (her)taxatie dat de lening een hoger percentage van de executiewaarde bedraagt dan bij het aangaan van de lening het geval was, dan komen de kosten van de (her)taxatie ten laste van de schuldenaar en is de schuldenaar verplicht binnen een maand na schriftelijke aanzegging door de bank een zodanige aflossing te doen dat dit percentage weer gelijk is aan of lager is dan het percentage bij het aangaan van de lening.
BLG
Mocht deze nieuwe taxatie een waardedaling uitwijzen, dan kan de hypotheekbank de lening opzeggen. Ook kan zij de geldnemer verplichten een door haar vast te stellen bedrag binnen een nader te bepalen termijn af te lossen.
ASR Woninghypotheken
Blijkt bij de taxatie dat de schuld hoger is dan een in de akte nader te bepalen gedeelte der getaxeerde waarde, dan is de schuldenaar verplicht bin¬nen een door schuldeiseres daartoe gestelde termijn een zodanige aflossing te doen of zodanige meerdere zekerheid te stellen, als door de schuldeiseres zal worden verlangd, terwijl de kosten van hertaxatie ten laste van de schuldenaar komen.
Westland Utrecht / Nationale Nederlanden
Mocht blijken, dat de herschatting een lager bedrag aangeeft dan de voorgaande schatting, dan is de schuldenaar verplicht op eerste verzoek van de bank aanvullende of vervangende zekerheid te stellen. De bank is bevoegd de schuldenaar te verplichten om, in plaats van het stellen van de hiervoor bedoelde zekerheid, een bedrag af te lossen dat de bank nodig acht. Na een daartoe strekkend verzoek van de bank zal de schuldenaar de bedoelde extra aflossing, al dan niet in termijnen, verrichten. Bij het bepalen van de hoogte en het schema van deze extra aflossing zal de bank rekening houden met de financiële mogelijkheden van de schuldenaar. Over de op deze grond te verrichten extra aflossing zal geen vergoeding of extra rente verschuldigd zijn.
Argenta
Op grond van de vergelijking tussen het verschuldigde en de getaxeerde executiewaarde van de woning is geldverstrekker gerechtigd om de voor het verschuldigde geldende rente aan te passen, dan wel (vervroegde) aflossing van (een deel van) het verschuldigde te verlangen. De geldverstrekker heeft de mogelijkheid om eenzijdig de rente en verdere bepalingen van de geldlening te herzien –daaronder verstaan op te eisen-, indien geldnemer het verschuldigde niet volledig voldoet, bij het niet tijdig stellen, het wijzigen -anders dan tengevolge van volledige betaling op de hoofdsom- het beëindigen, de afkoop, het royement of het verval van de (gemengde) verzekering.
Conclusie
De tekst van de hertaxatie zegt voldoende. Hierbij gaat de ene bank een flinke stap verder dan de ander. Ik ben zeer benieuwd of politiek Den Haag op de hoogte is van deze voorwaarden en de stappen die banken kunnen gaan nemen. En of zij weten dat er zelfs (weer) een kans bestaat dat banken moeten aankloppen in Den Haag voor hulp. Het is daarom verstandig alvorens zij grote maatregelen gaan treffen in de woningmarkt de gevolgen daarvan zeer goed in kaart brengen. Dit voorkomt grote problemen waar iedere Nederlander voor gaat betalen.
Tot slot van de week een bericht van DNB over de banken. Hierin komt DNB met de aanbeveling om direct af te lossen op hypotheken! Ook deze instantie moet eens verder kijken wat de gevolgen gaan worden als banken te maken krijgen met een flinke waarde daling van de woningprijzen. Een gesprek met de banken is voldoende om te weten in welk vaarwater deze terecht komen.
Jos Koets leert zijn collega's alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z'n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op firstname.lastname@example.org.
Beste Jos,
Zoals je al zegt gaan de prijzen met minimaal 20 % dalen en als ze geen andere nieuwe subsidies bedenken en de hra afbouwen gaat dit nog snel gebeuren ook.
Wat een goed iets is want na een schuldcreatie waar niks te gek was moet er ergens weer verlies gepakt worden en dan gaat dat heel veel pijn doen. Dat ziet nu iedereen wel aankomen, al proberen sommige partijen starters nog net het laatste zetje te geven om een overprijsd huis te kopen. Schande.
Maar dat betekent niet dat die pijn niet gepakt magworden . Dat stoort me aan je stukje.
Misschien dat de mensen dan eens 2 x nadenken voordat ze de grootse personnlijke lening van hun leven afspreken. En wat is er mis met gewoon eens 5 jaar goed aflossen als je huis het niet meer waard is. Maar goed. Dat is een vies woord.
Ik ben benieuwd wat de aankomende 6 maanden gaan brengen.
gr
Die Rabobank is helemaal een mooie. Verplicht aflossen als de waarde lager (te laag) is geworden en dan ook nog boeterente daarover verlangen.
Veel gekker moet het niet worden. Woekeren met een hoofdletter H.
Wat een vreemde redenering, het probleem van de banken en/of huizenbezitter is natuurlijk niet afhankelijk van het feit of er gehertaxeerd wordt of niet.
Dus stel het huis daalt echt 20% in waaarde, zolang je je ogen dichthoudt en niet hertaxeert is er dus dus niks aan de hand ?
Elk huis wordt trouwens elk jaar al gehertaxeerd....
JR
Lijkt me billijk wanneer ook banken hierop afschrijven, wanneer mensen deze schulden (verschilwaarde die ontstaat door regels van de overheid)niet meer kunnen ophoesten.
Of geld kwijtschelding (afschrijving) alleen voor landen zoals griekenland?
Lijkt mij ook dat bij een hervorming van de huizenmarkt door de staat, zij ook bijspringt met megasubsidies voor afschrijven van (onontkoombare) verliezen..
Huizenprijs daling zal in NL niet gebeuren door een daling in absolute bedragen. Maar de huizenprijzen zullen in vele komende jaren bij inflatie achter blijven is de enige manier van -relatieve - daling.
Als huizenprijzen in NL met 20% omlaag gaan, krijgt RABO de junkbond status. Wel spannend...
Het is een prima plan de huizen te laten taxeren om zodoende boven tafel te krijgen wat de reeele projs van het huis is. Natuurlijk doet het pijn, maar zachte heelmeesters ....... Een groot deel van de oplossing van de crisis moet daaruit bestaan dat we terug gaan naar echte waardes van oa huizen maar ook van bedrijfswaarderingen maar ook van de prijzen van wat dan ook. Onderaan beginnen met de realiteit te anvaarden en bovenin beginnen met de grote schoonmak
Goed dat Jos dit onder de aandacht brengt.
Dit onderstreept ook nog eens mijn stelling: banken spelen een spel zonder 'nieten'. Bij elk product zijn de voorwaarden in hun voordeel en ligt het risico bij de klant.
Als ze daarentegen zelf risico's nemen moet de burger/klant opdraaien voor de kosten.
En in welke branche is het mogelijk om voorwaarden tijdens de looptijd aan te passen? Juist ...!
Hertaxatie is nodig helemaal mee eens. Maar wie gaat die kosten van de hertaxatie dragen ? Zou je die nog wel kunnen verhalen op de geldgever ?
ja tuurlijk, huizen worden nu NOG duurder
Vrije marktwerking in de bankensector in een notedop Speculeren tot je er letterlijk bij omvalt
100% aflossen is terugkeer naar een normale situatie (zowel historisch alsook internationaal bekeken).
ik snap jouw probleem hiermee eigenlijk niet zo goed Jos.
die heb ik gelezen. ja, aflossen maakt de maandelijkse lasten hoger. maar eigenlijk hebben aflossingsvrije hypotheken de maandlasten kunstmatig laag gehouden, en huizenprijzen opgedreven.
als je een huis koopt is het toch logisch dat je de koopprijs (in termijnen) betaald, en niet alleen levenslang rente betaald?
huizenprijzen zijn net vishaken met weerhaakjes. gemakkelijk omhoog te krijgen. pijnlijk als ze weer omlaag gaan/moeten.
des te pijnlijker als je 100% gefinancierd hebt. als je in de loop der jaren aflost kun je tenminste je huis nog verkopen en verhuizen zonder restschuld.
dat aardige vermogen wat er tegenover staat blijkt anders niet uit rapportage DNB/verzekeraars...
stapsgewijs ... makkelijkst door nieuwe hypotheken allemaal normaal annuitair te maken.
brussel of geen brussel, da's gewoon boerenverstand. en wat betreft fiscaliteit... bron van veel ellende.