Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016
अचल संपत्ति (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 भारत की संसद का एक अधिनियम है जो घर खरीदारों की सुरक्षा के साथ-साथ अचल संपत्ति उद्योग में निवेश को बढ़ावा देने में मदद करता है। यह अधिनियम अचल संपत्ति क्षेत्र के विनियमन के लिए प्रत्येक राज्य में एक अचल संपत्ति नियामक प्राधिकरण (आर. ई. आर. ए.) की स्थापना करता है और त्वरित विवाद समाधान के लिए एक न्यायनिर्णायक निकाय के रूप में भी कार्य करता है। यह विधेयक 10 मार्च 2016 को राज्यसभा और 15 मार्च 2016 को लोकसभा द्वारा पारित किया गया था। यह अधिनियम 1 मई 2016 को लागू हुआ और 92 धाराओं में से 61 को अधिसूचित किया गया। शेष प्रावधान 1 मई 2017 को लागू हुए। केंद्र और राज्य सरकारें छह महीने की वैधानिक अवधि के भीतर अधिनियम के तहत नियमों को अधिसूचित करने के लिए उत्तरदायी हैं। इतिहास रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (रेरा) विधेयक 2013 में पेश किया गया था। दिसंबर 2015 में, भारत के केंद्रीय मंत्रिमंडल ने विधेयक की जांच करने वाली राज्यसभा समिति की सिफारिशों के आधार पर विधेयक में 20 प्रमुख संशोधनों को मंजूरी दी थी। इस विधेयक को एक चयन समिति को भेजा गया था, जिसने जुलाई 2015 में अपनी रिपोर्ट दी थी। हालाँकि, कांग्रेस, वामपंथी और ए. आई. ए. डी. एम. के. ने असहमति नोटों के माध्यम से रिपोर्ट पर अपनी आपत्ति व्यक्त की थी। राज्यसभा ने 10 मार्च 2016 को विधेयक को मंजूरी दी और लोकसभा ने 15 मार्च 2016 को इसे मंजूरी दी। इसके बाद, रेरा अधिनियम की धारा 1 द्वारा निहित शक्तियों द्वारा, आवास और शहरी गरीबी उन्मूलन मंत्रालय अधिसूचना एस. ओ. दिनांक 1544 (ई) ने 1 मई 2016 को 92 धाराओं में से 61 धाराओं को अधिसूचित किया और अधिसूचना एस. ओ. 1216 (ई) दिनांक 19.04.2017 ने शेष 31 धाराओं को अधिसूचित किया। संरचना रेरा अधिनियम 2016 को 10 अध्यायों में विभाजित किया गया है, जिन्हें आगे 92 धाराओं में वर्गीकृत किया गया है। यह अधिनियम प्रस्तावना से शुरू होता है, जिसमें स्वामित्व, विस्तार और प्रारंभ, अचल संपत्ति परियोजनाओं और अचल संपत्ति एजेंटों का पंजीकरण, प्रवर्तक के कार्य और कर्तव्य, आवंटनकर्ताओं के अधिकार और कर्तव्य, अचल संपत्ति नियामक प्राधिकरण, केंद्रीय सलाहकार परिषद, अचल संपत्ति अपीलीय न्यायाधिकरण, विभिन्न अपराधों, दंड और निर्णय, वित्त, खातों, लेखा परीक्षा और रिपोर्ट और अन्य विविध प्रावधानों के बारे में प्रावधान किया गया है। नीचे रेरा अधिनियम 2016 की रूपरेखा सारणीबद्ध रूप में दी गई है-प्रधान प्रावधान परिभाषा खंड अधिनियम की धारा 2 के तहत परिभाषा खंड पूरे अधिनियम में उपयोग किए गए कई शब्दों के अर्थ को सूचीबद्ध करता है। नीचे महत्वपूर्ण परिभाषाओं को सूचीबद्ध करने वाली एक तालिका दी गई है-रियल एस्टेट परियोजना और रियल एस्टेट एजेंटों का पंजीकरण अधिनियम एक रियल एस्टेट परियोजना और रियल एस्टेट एजेंट की पंजीकरण नीति और धारा 3 के तहत संबंधित प्रावधान को सूचीबद्ध करता है। अधिनियम की धारा 3 की उप-धारा (1) सभी अचल संपत्ति परियोजनाओं के लिए परियोजना विपणन और निष्पादन में अधिक पारदर्शिता प्रदान करने के लिए एक परियोजना शुरू करने के लिए रेरा के साथ पंजीकरण करना अनिवार्य बनाती है। चालू परियोजनाओं के लिए जिन्हें अधिनियम के प्रारंभ की तारीख को पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ है, उन्हें 3 महीने के भीतर पंजीकरण कराना होगा। प्रत्येक राज्य आर. ई. आर. ए. को प्रवर्तक द्वारा प्रस्तुत आवेदन की तारीख से 30 दिनों के भीतर पंजीकरण के लिए आवेदन को या तो मंजूरी देनी चाहिए या अस्वीकार करना चाहिए। सफल पंजीकरण के बाद, अचल संपत्ति परियोजना के प्रवर्तक को राज्य रेरा की वेबसाइट पर आवश्यक विवरण भरने के लिए एक पंजीकरण संख्या, एक लॉगिन आईडी और एक पासवर्ड प्रदान किया जाएगा। यदि प्रवर्तक पंजीकरण करने में विफल रहता है, तो वह अनुमानित परियोजना लागत के 10 प्रतिशत तक के जुर्माने के लिए उत्तरदायी होगा। इसके अलावा, यदि वह राज्य शासन द्वारा जारी आदेशों, निर्देशों या निर्णयों का पालन नहीं करता है, तो वह कारावास से दंडनीय होगा जो तीन साल तक बढ़ सकता है या जुर्माने से जो परियोजना की अनुमानित लागत के 10 प्रतिशत तक बढ़ सकता है। अचल संपत्ति एजेंट जो संपत्तियों की बिक्री या खरीद की सुविधा प्रदान करते हैं, उन्हें पूर्व पंजीकरण लेना चाहिए। ऐसे एजेंटों को प्रत्येक राज्य या केंद्र शासित प्रदेश के लिए एक एकल पंजीकरण संख्या जारी की जाएगी, जिसे एजेंट द्वारा उसके द्वारा की जाने वाली प्रत्येक बिक्री में उद्धृत किया जाना चाहिए। यदि कोई रियल एस्टेट एजेंट धारा 9 (रियल एस्टेट एजेंट का पंजीकरण) और धारा 10 (रियल एस्टेट एजेंट के कार्य और कर्तव्य) का पंजीकरण या उल्लंघन करने में विफल रहता है, तो वह हर दिन देय 10,000 रुपये के जुर्माने के लिए उत्तरदायी होगा, जिसके दौरान ऐसा चूक जारी रहती है। यह जुर्माना, यथास्थिति, अचल संपत्ति परियोजना के भूखंड, अपार्टमेंट या भवन की लागत का संचयी रूप से 5 प्रतिशत तक हो सकता है। अचल संपत्ति नियामक प्राधिकरण और अपीलीय न्यायाधिकरण की स्थापना अधिनियम की धारा 20 और 43 के तहत प्रतिष्ठान आवासीय और वाणिज्यिक दोनों परियोजनाओं से संबंधित लेनदेन को विनियमित करने और उन्हें समय पर पूरा करने और सौंपने के लिए राज्य स्तरीय अचल संपत्ति नियामक प्राधिकरणों की स्थापना करने में मदद करेगा। अपीलीय न्यायाधिकरणों को अब 60 दिनों में मामलों का न्यायनिर्णयन करने की आवश्यकता होगी, जबकि पहले 90 दिनों का प्रावधान था और 60 दिनों में शिकायतों का निपटारा करने के लिए नियामक प्राधिकरणों की आवश्यकता होगी, जबकि पहले के विधेयक में कोई समय-सीमा नहीं बताई गई थी। अधिनियम के अध्याय VIII की धारा 59 से 72 तक अपराध, दंड और न्यायनिर्णयन से संबंधित प्रावधान प्रदान करते हैं। अधिनियम की धारा 59,60 और 62 में रेरा के तहत पंजीकरण न करने के लिए प्रवर्तकों और रियल एस्टेट एजेंटों को सजा का प्रावधान है। जुर्माना और कारावास का वर्णन करने वाली तालिका नीचे दी गई है-आदेशों, निर्णयों या निर्देशों का पालन न करने के लिए सजा घर खरीदारों की सुरक्षा अधिनियम इस क्षेत्र में बिना हिसाब के धन डालने पर रोक लगाता है, और अब तक 70 प्रतिशत धन को अनिवार्य रूप से चेक के माध्यम से बैंक खातों में जमा करना पड़ता है। अधिनियम में शामिल उपभोक्ताओं के लिए एक बड़ा लाभ यह है कि बिल्डरों को कालीन क्षेत्र के आधार पर कीमतें उद्धृत करनी होंगी न कि सुपर निर्मित क्षेत्र के आधार पर। अधिनियम में कहा गया है कि कालीन क्षेत्र में रसोई और शौचालय जैसे उपयोग करने योग्य स्थान शामिल हैं। रेरा के तहत, बिल्डरों के लिए कालीन क्षेत्र का खुलासा करना अनिवार्य है। अधिनियम की धारा 84 के तहत राज्य विनियमों में प्रावधान है कि अधिनियम लागू होने के छह महीने के भीतर, प्रत्येक राज्य सरकार अधिनियम के प्रावधानों को लागू करने के लिए नियम बनाएगी। उक्त नियमों को राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित किया जाना है। 31 अक्टूबर 2016 तक, केंद्र सरकार ने आवास और शहरी गरीबी उन्मूलन मंत्रालय (एच. यू. पी. ए.) द्वारा अधिसूचना के माध्यम से अचल संपत्ति (विनियमन और विकास) (सामान्य) नियम, 2016 जारी किए। केंद्र सरकार द्वारा इस प्रकार जारी किए गए नियम बिना विधानमंडल वाले पांच केंद्र शासित प्रदेशों अंडमान और निकोबार द्वीप समूह, दादरा और नगर हवेली, दमन और दीव, लक्षद्वीप और चंडीगढ़ पर लागू होते हैं। टिप्पणियों के लिए मसौदा पूर्व में जारी किए जाने के बाद नियम जारी किए गए हैं। 13 जुलाई 2019 तक अरुणाचल प्रदेश, मेघालय, सिक्किम और नागालैंड ने नियमों को अधिसूचित नहीं किया है। पाँच पूर्वोत्तर राज्यों के मामले में, रेरा अधिनियम को कुछ संवैधानिक चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है क्योंकि उन राज्यों में भूमि समुदाय के स्वामित्व में है। पश्चिम बंगाल ने पश्चिम बंगाल आवास उद्योग नियामक अधिनियम, 2017 नामक एक समान कानून को अधिसूचित किया, जो 1 जून 2018 से लागू हुआ। हालांकि, जुलाई 2019 तक, कई राज्यों ने कानून को लागू नहीं किया है और एक स्थायी नियामक, अपीलीय प्राधिकरण या एक वेबसाइट को अधिसूचित करने में विफल रहे हैं। जुलाई 2019 तक विभिन्न राज्यों द्वारा कार्यान्वयन की स्थिति दिखाने वाला एक चार्ट यहां देखा जा सकता है। ।