一般来说,经济周期定义为国民经济整体经济活动随着时间变化而出现扩张和收缩交替反复运动的过程。经济领域的这种有规律的起伏活动是一成不变的只是波动的形态有差异。房地产经济存在长期均衡的同时也存在波动周期。一般来说,房地产周期分为四个阶段。(1)复苏与增长阶段:此时,表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷,自住需求者入市,投资、投机需求基本不存在,价格、租金价格低下。房价开始回升,少数投机者入市,市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升,市场充满乐观情绪,投资者信心饱满,市场预期良好,房地产投资转而旺盛。(2)繁荣阶段:此阶段比复苏阶段要短,巅峰期稍纵即逝。具体表现为:房地产开发量激增、品种增多,投机者活跃,市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房,投机热情继续旺盛,自住需求者基本退出市场,实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降,销售难度加大,交易量下降,空置率增加,市场出现悲观情绪,持币观望。(3)危机与衰退阶段:当投资和投机需求无法转换为消费需求,高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时,就预示着房地产周期的拐点降至—由盛转衰。衰退,即连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为:交易量萎缩,房地产投资下降,市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响,房价急剧下降,炒家惊恐抛售,房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产,部分在建工程烂尾,大量投机者被套牢,血本无归,房地产业失业人数激增。(4)萧条阶段:经过急速而又痛苦的危机爆发后,房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退,意味着经济崩溃。表现为:房价和租金持续下降,交易量锐减,空置率居高不下,大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出,市场正常需求缓慢增长,政府减少限制性干涉,市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。
<br>库存数据<br>1、存销比<br>库存数量/销售数量:存销比主要用来看单品的库存状况。理论上讲,存销比是越小越好,说明以较少投入获得较多的销售,资金周转快!但实际上太小了以后会发生无货可销的情况,反而影响销售。因此要适度控制,一般以月度存销比为0.5为好,即一个月周转两次。<br>2、库存周转率<br>销售金额/库存金额:通常情况下销售金额取值为一个月的销售金额,库存金额=(月初库存金额+月末库存金额)÷2,库存周转率理论上将是越大越好,说明周转快,资金效益好。但一味地追求提高库存周转率,就会使得一些商品断货,影响销售,因此要适度控制这个指标。<br>如何控制好库存周转率:<br>①店长要密切管好要货关,不能要错货,要多货,仔细审查每一次的要货计划;<br>②把握要货的时间:月初放量,月底控量;<br>③及时调整不动销商品的库存,而且尽量以店间调拨来实现。<br>3、库存周转天数<br>能反映库存总额是否合理,应在90天左右。<br>会员数据<br>1、会员销售额占比:反映公司整体会员营销的执行力,应在40%以上。<br>2、客流占比:能反映门店对会员营销的执行力,占总客流的35%以上。<br>3、活跃率:反映门店对会员给顾客的解读及会员政策的吸引力,在35%以上。<br>4、客流:反映会员忠诚度。<br>5、客单价:反映员工维护会员的能力及员工推荐联合用药能力,高于平均客单价1.5-2倍。<br>6、客品次:反映员工维护会员的能力及员工推荐联合用药能力,保持在3左右。<br>7、品单价:反映员工维护会员的能力及员工推荐能力,保持在25-30左右。<br>人员管理<br>1、末员工总数:掌握员工人数。<br>2、职员工数:反映员工流动性为工资、奖励及福利方案提供数据依据,控制在5%左右。<br>3、聘员工数:能反映企业在社会的影响力及认知度,控制在5%。<br>4、转正员工数:能反映员工入职后对企业的认知度及企业对员工的培训接受度,占新招牌员工数80%。<br>5、岗位异动员工数:能反映企业发展速度及员工稳定度,少于全体员工数10%。<br>6、在岗人均实发工资额:能反映员工幸福感及工资合理性,略高于同行业平均工资。<br>连锁药店的数据就是一个金矿,纵观药品零售市场,从数据中淘金的却为数不多。但可喜的是“用说据说话,按流程办事”已经逐渐被药店接受。相信,不久的将来药店定能从数据中获得支持,使门店的运营更加高效。<br>更多药店经营信息请关注微信公众号(ID:医考充电宝)