一般来说,经济周期定义为国民经济整体经济活动随着时间变化而出现扩张和收缩交替反复运动的过程。经济领域的这种有规律的起伏活动是一成不变的只是波动的形态有差异。房地产经济存在长期均衡的同时也存在波动周期。一般来说,房地产周期分为四个阶段。(1)复苏与增长阶段:此时,表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷,自住需求者入市,投资、投机需求基本不存在,价格、租金价格低下。房价开始回升,少数投机者入市,市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升,市场充满乐观情绪,投资者信心饱满,市场预期良好,房地产投资转而旺盛。(2)繁荣阶段:此阶段比复苏阶段要短,巅峰期稍纵即逝。具体表现为:房地产开发量激增、品种增多,投机者活跃,市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房,投机热情继续旺盛,自住需求者基本退出市场,实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降,销售难度加大,交易量下降,空置率增加,市场出现悲观情绪,持币观望。(3)危机与衰退阶段:当投资和投机需求无法转换为消费需求,高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时,就预示着房地产周期的拐点降至—由盛转衰。衰退,即连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为:交易量萎缩,房地产投资下降,市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响,房价急剧下降,炒家惊恐抛售,房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产,部分在建工程烂尾,大量投机者被套牢,血本无归,房地产业失业人数激增。(4)萧条阶段:经过急速而又痛苦的危机爆发后,房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退,意味着经济崩溃。表现为:房价和租金持续下降,交易量锐减,空置率居高不下,大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出,市场正常需求缓慢增长,政府减少限制性干涉,市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。
近期,房地产相对处于不景气状态,商家之口有所松动,并且推出了一轮又一轮力度较大的促销优惠。对于有自住需求的人而言,可以考虑在近期开始找房。一些有经验的购房人士介绍,购房者介绍的一些经验,但有一前提,就是由于要选最便宜的房子,所以所选的单位不会十全十美。<br>技巧一:找准开盘前的认购期<br>在经过一段时间的看楼比较后,圈定一个希望购买的楼盘,然后就要抓准价格便宜的时机。<br>经验买家介绍,一般一个新项目的首期产品推出之前的认购时期、项目逢年过节的促销,便是一个比较好的入市时间,这个时候最容易买到便宜的房子。<br>有些项目规模巨大,所以首期产品的定价不会很高,特别是首期产品中的第一批新品上市,价格最为实惠。比如最近有些非中心区的楼盘将开盘,首期定价只需4000多元/平方米,比所在板块的同类物业的价格,每平方米便宜了近千元。<br>再看一些个案,开发销售已经超过了5年时间,至今价格已经比当初升了一倍以上。首期产品推出之前,商家通常会有诚意登记、认购的额外优惠,这个时候就要把握住。<br>技巧二:找准逢年过节促销期<br>除开盘前的内部认购期有较低的价格外,不少商家会在逢年过节变着名目搞促销优惠,由于今年市场较为冷淡,所以商家在春节、五一、中秋、国庆、元旦等假日的优惠力度不断增加。如在2月底之前,仍有一些楼盘不仅有新春优惠,还有额外的每平方米再减一两千元的价格折扣,一套百来平方米的单位,就可省下二三十万元。<br>技巧三:首选首层或顶层单位<br>假如没有把握好之前的那些优惠,那么在选择物业的时候,也存在一些技巧。有经验的购房者介绍,如果不是很在意居住的楼层及房屋的景观,那么首层单位、顶层单位,甚至是一些楼层数字听起来不很吉利的单位,都会是价格较低的单位。<br>目前,很多楼宇建筑都是下面四五层是商铺、五六层以上是住宅,因此,“首层”住宅的概念就是第五六层的住宅,这类单位通常会比一般单位每平方米要便宜数百元。<br>一些销售人员介绍,有景观的单位比没有景观的单位贵很多,但价值是否值那么高,就见仁见智了。所以,只要你在有限的资本内,追求安定的居住感,就不用在意太多的景观、楼层等非实际的东西。<br>技巧四:首选同板块内最便宜的<br>在选择物业之前,买家都会看很多楼盘,最终才确定所希望的居住区域。经验者介绍,居住区域圈定后,买家可选择购买这个板块中最便宜的社区。<br>现在,一个板块内一般都会有四五个楼盘聚集,同一区内的公共配套属于共享,如果要省钱,就选择板块内性价比高的社区,而不是一味追求档次高、装修标准豪华的物业。<br>当然,要提醒买家的是,买房子毕竟是人生大事,除了上述一些小技巧外,在和销售人员谈判的时候,买家可以充分发挥平日逛街时的砍价本领,并需要保持冷静的心态和购房方向,这样才不会被销售人员牵着鼻子走。