一般来说,经济周期定义为国民经济整体经济活动随着时间变化而出现扩张和收缩交替反复运动的过程。经济领域的这种有规律的起伏活动是一成不变的只是波动的形态有差异。房地产经济存在长期均衡的同时也存在波动周期。一般来说,房地产周期分为四个阶段。(1)复苏与增长阶段:此时,表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷,自住需求者入市,投资、投机需求基本不存在,价格、租金价格低下。房价开始回升,少数投机者入市,市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升,市场充满乐观情绪,投资者信心饱满,市场预期良好,房地产投资转而旺盛。(2)繁荣阶段:此阶段比复苏阶段要短,巅峰期稍纵即逝。具体表现为:房地产开发量激增、品种增多,投机者活跃,市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房,投机热情继续旺盛,自住需求者基本退出市场,实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降,销售难度加大,交易量下降,空置率增加,市场出现悲观情绪,持币观望。(3)危机与衰退阶段:当投资和投机需求无法转换为消费需求,高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时,就预示着房地产周期的拐点降至—由盛转衰。衰退,即连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为:交易量萎缩,房地产投资下降,市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响,房价急剧下降,炒家惊恐抛售,房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产,部分在建工程烂尾,大量投机者被套牢,血本无归,房地产业失业人数激增。(4)萧条阶段:经过急速而又痛苦的危机爆发后,房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退,意味着经济崩溃。表现为:房价和租金持续下降,交易量锐减,空置率居高不下,大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出,市场正常需求缓慢增长,政府减少限制性干涉,市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。
1、客户推开售楼处大门服务即开始。<br>(1)客户推开大门是我们服务的开始;<br>(2)从此他就是我们的终身客户。<br>2、销售人员迎客、问好、自我介绍。<br>(1)第一时间起身迎接,同时问好、自我介绍;<br>(2)问候、自我介绍用语一定使用规范:您好!欢迎看房。我是某某某(讲清自已的名字)。<br>3、介绍展板内容。<br>(1)按次序进行介绍,尽量突出卖点;<br>(2)声音柔和,音调不易过高;<br>(3)用语文明;<br>(4)介绍简单、专业。<br>4、请客户入座,讲解楼书资料。<br>(1)一定使用规范用语:“请那边入座,让我给您详细介绍好吗”;<br>(2)介绍属实、详细、专业;<br>(3)做到不诋毁别的楼盘。<br>5、带客户看房。<br>(1)一定亲自带客户看房;<br>(2)使用规范用语:请随我来或请往这边走;<br>(3)走在客户前,替客户开门、操作电梯;<br>(4)在样板房重点把握最大限度突出卖点;<br>(5)不得诋毁别的楼盘。<br>6、替客户设计购买方案。<br>(1)在尊重客户的前提下,才可作消费引导;<br>(2)方案设计合理可行,且不能出错;<br>(3)房号提供一定准确。<br>7、作好客户登记。<br>(1)在尊重客户的前提下,要求客户留电话;<br>(2)客房执意不留电话,不得勉强;<br>(3)将客户特征及购买意向及时记录,以方便后续跟进。<br>8、礼貌送客至销售中心大门口。<br>(1)面带微笑,主动替客户开门;<br>(2)使用规范用语:再见,欢迎再来!<br>(3)目送客户走出五米外。<br>9、如客户表达认购意向,则可以收取预定款性质的费用开据收据。<br>(1)预定款性质的费用要由公司财务人员收取;<br>(2)预定款性质的费用一定要有二人以上核数;<br>(3)开出的收据一定注明房号、金额(大小写)、交款方式。<br>10、签订认购合同。