但菜导认为上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑,很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中,在中介、银行经理的忽悠之下,直接把99%的人弄得晕头转向。 菜导的观点是,你买房子,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息,根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,这完全是一个伪命题。<br>要很好很直观地理解菜导这个观点,那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的,下面菜导就详细展开整个论证过程,耐心看细细体会,这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚,没买房的以后也会清清楚楚。
不论青红皂白一味的建议不提前还贷的,其实就是在误导群众。<br>说不提前还贷的理由主要是两个,一个是考虑通胀,一个是考虑杠杆。<br>考虑通胀的原因是因为。物价在不断的涨,钱越来越不值钱了,而银行的贷款总量是一定的,因此同样这点贷款额你早还跟你晚还相比,相对来说你的痛苦程度更高。晚点还等钱更不值钱的时候,还仿佛你就占了银行的便宜。<br>考虑杠杆是因为除了房贷以外,个人很少能够以这么低的利率拿到贷款,因此很多人觉得这种情况下占银行的便宜不占白不占。<br>凡是这样理解的都是在误导群众,都是不负责任的,一般来说银行房地产商,房地产销售都会这么劝你。<br>因为有两个最重要的前提条件,他们忽略了。<br>说通胀可以占银行的便宜,其前提是你的工资增长要能跑赢通胀。如果你的收入增长本身就跑不赢通胀,那么在通胀的环境中,本身你的生活压力就更大了。虽然钱更不值钱了,但是你手中的钱的数量并没有膨胀,因此你的生活压力本来就大,再加上要还本付息。压力会更加增大,所以通胀能占银行便宜的前提是你的工资首先跑赢了通胀。<br>说拿到了银行杠杆占银行便宜的重要,前提是现金,在你手里赚到的再投资收益要高过银行利息。<br>比如你手里有100万,同时你还欠了银行100万贷款。每年6%的利息。如果你用手里的100万现金一次性还完了银行贷款,则你不用付多余的利息,当然你手中也没有什么闲钱可以用。而另一种方式是你把100万留在手中拿去再投资赚取收益,同时这边对银行还本付息。那么很容易理解,如果这100万在你手里赚不出6%的贷款利息来说,你的这个决定就是不合算的。但一般来说,普通居民所能获得的再投资渠道在既定风险下是赚不出贷款利息的。<br>所以不谈上述两个前提条件,一味的谈不能早还贷款的,就是在误导群众。当然,由于生活中的确还有一些马上要用钱的需求,比如小孩要出国,防止生大病等等,留足一部份应急现金是必要的。