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中国房地产市场现状、政策回顾、政策建议及前景预测

作者：樊则贵来源：《商情》2020年第27期

【摘要】本文首先从社会发展的角度对当前房地产市场现状进行了概述，然后回顾我国房地产市场调控政策演进历程，最后在总结历史调控政策经验的基础上有针对性的提出完善促进新时代房地产市场平稳健康发展长效机制的政策建议，并对未来房地产发展前景做了简单的预测。

【关键词】房地产;政策建议;前景预测

一、市场现状

1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）明确停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融，培育和规范住房交易市场。从此开启了中国的商业房地产时代，除去中间偶尔因为国际金融危机与经济下行等因素出现短暂性微调外，房价几乎一路上行。现如今已严重影响广大人民群众的生活品质，甚至影响整个国民经济体系的稳定增长。南开大学周恩来政府管理学院博士研究生杨建坤使用中国家庭追踪调查（CFPS）2016年数据和各地区2004年-2016年的平均房价数据，匹配出房价影响农村儿童认知能力的微观数据库，实证研究房价和农村儿童认知能力之间的关系，结果发现：房价和农村儿童认知能力之间呈显著的“倒U”型关系，即当房价水平较低时，有利于农村儿童认知能力的发展;当房价持续上涨而过高时，不利于农村儿童认知能力的发展。而进一步的机制分析发现，房价对于农村儿童认知能力的影响来源于农村家庭为子女迁移的行为决策。房价的持续上涨提高了农村家庭为子女教育迁移的成本，降低了农村家庭迁移的动力，减少了农村儿童接受城市优质教育和外部环境的熏陶的机会，进而不利于农村儿童认知能力的发展。我国学者刘晓曦、葛扬使用2004年至2015年我国房地产业与宏观经济数据进行回归分析，验证了人口是影响我国房地产业的重要因素，并且老年抚养比例上升可以促进房价增长，反映出我国存在较为突出的父母为子女买房的现象，而老年人口为儿女买房的动机增强会增加社会整体购房需求，进一步提升房价水平，但是也会让人口增长对房地产的消极影响提前显现。从现实意义来看，“购房代际转移”现象反映出我國房地产市场存在不合理的地方，过高的房价逼迫老年人拿出自己的养老钱去为儿女购房，这不仅不利于经济的发展，也不利于社会整体的养老保障事业，对经济社会的和谐稳定发展都会产生负面影响。中央财经大学国际金融研究中心客座研究员张启迪先生通过对中国居民债务问题进行研究发现当前中国居民杠杆率不仅增速较快，而且真实水平已经较高并超过了阈值，而居民杠杆率上升的主要原因是房地产。并推测居民杠杆率较高会抑制消费，加剧实体经济结构失衡，容易引发金融风险。西安理工大学博士研究生吴婷婷经多年努力，构建了泡沫经济预警研究模型，并应用该模型细致分析了当前中国房地产已处于资产价格泡沫时期，必须采取措施进行干预，防止由房地产行业引发泡沫经济。

二、政策回顾

党的十一届三中全会后，我国开始实行改革开放政策，经济体制逐渐由原先的计划经济体制向市场经济体制转变。房地产产业毋庸置疑地也必须进行市场化改革。1988年3月7日至10日，国务院经济技术社会发展研究中心、国家体改委及建设部在北京召开“房地产产业政策研究会”，探讨在我国建立房地产市场，以及社会主义初级阶段房地产产业的有关理论与基本政策等问题。此后10年，我国在全国举行了试点工作，最终于1998年明确提出了以停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化为核心，配套改革住房建设、供应、金融办法，发展住房交易市场，加快住房建设的改革目标。自此，实行近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台，“市场化”成为住房建设的主题。此后的20余年里，中国房地产市场在政策的调控下经

历了如表1所示的六个阶段，其目标均是在“稳经济”与“稳房价”。其中前五个阶段房地产被用作国民经济调控工具，导致房地产政策时紧时松，助长了消费者投资投机热情，使得房地产货币金融化趋势显著，或在一定程度上偏离了居民收入基本面以及居住属性。所幸的是与以往房地产调控不同，新一轮房地产调控在坚持“房主不炒”之定位，还原房屋居住属性的同时，综合考虑经济高质量发展、防范化解重大风险的要求以及人口老龄化趋势、城镇化进一步发展等因素，使得其呈现出短期调控与长效机制相结合的特点，房价上涨趋势基本得到控制，延续了两年多的从紧调控政策取得了预期的效果，长期形成的房价快速上涨预期发生了根本性的转变。（表1）

三、政策建议

自2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位以来，中央持续关注房地产市场近况，创新地提出“因城施策、分类指导”调控方法，不仅有效抑制房地产泡沫，还防止房地产大起大落，初步建立起符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。但面对风云变幻的国内、国际环境，各种潜在的风险因素有可能会突发，需要予以重点关注。为此，必须一边毫不动摇地继续坚持“房主不炒”之定位，坚决不将房地产作为刺激经济增长的手段，一边全面贯彻落实“因城施策、分类指导”调控精神，让各个城市政府承担起调控的主体责任，并允许其根据当地房地产市场的实际情况制定政策，选择适宜的工具组合，平衡“稳房价”和“稳增长”两个目标，实行局部试探性微调，保持房地产市场平稳健康发展，不发生系统性风险。为此特提出一下建议仅供参考。

（一）供给方面

加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，满足人民多层次的居住需求。

（1）在市场压力较大的一二次线城市，各级政府需打破土地垄断供给、调整建设用地结构、适当增加居住用地比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应，同时积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。

（2）在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁，继续推进集体土地建设租赁住房试点工作，并搭建租赁住房信息平台。

（3）发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

（4）加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。

（5）加快人才房、保障房投资建设以及棚户区改造进度。

（6）开展人才专项租赁试点、商业用房改建租赁住房、保障房建设分配等工作。;

（7）加快形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房市场。

（二）需求方面

以“稳房价、稳地价、稳预期”为总体要求，完善落实房地产长效机制，保持房主不炒与因城施策的基调和定力。

（1）继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段。

（2）允许地方政府根据当地房地产市场的实际情况制定政策，选择适宜的工具组合，平衡“稳房价”和“稳增长”两个目标。

（3）以优先满足首套住房和改善性住房消费需求为主，有效抑制投机性、投资性住房消费需求。

（三）財税方面

（1）学界、政界将加快推进房地产税的试点、研究、论证以及舆论宣传工作，清除立法障碍，争取早日建立税收公平、税负适度并且与社会主义市场经济相协调的房地产税体系。以便适时开征房地产税，有效抑制投机性、投资性住房消费需求。

（2）适时开征住房空置税，对空置的非家庭自用住房征收“空置税”，鼓励住房持有者出租房屋，有效提高住房利用率。

（3）将住房租金纳入税收抵扣项目，将一部分消费者的住房购买需求转化为房屋租赁需求。

（四）法律方面

（1）加快推进房地产税立法进程，适时开征房地产税。

（2）加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

（3）加快推进物业管理立法，切实保障住房消费者合法权益。

（五）金融方面

（1）严格实施差异化信贷政策，以优先满足首套住房和改善型住房消费需求为主，抑制投资性、投机性住房消费需求，进而控制个人住房贷款发放的整体规模和增速。

（2）深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。

（3）鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，并重点支持住房租赁企业以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债券性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）[8]。

（六）监管方面

（1）严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序，建立监管长效机制、切实维护人民群众合法权益。

（2）建立健全房地产市场实时监测、预测和预警机制，细分调控手段，实现“堵”“疏”结合，在压力达到危险边界前进行疏导和化解，并对特定城市和异常出现的指标给予重点关注，并制定针对性的应对策略和调控方案，才能有效防范和化解房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。

（3）积极推进囊括宏观与微观、中央与地方、政策与市场、金融经济与实体经济等多层次、多角度、多主体的房地产领域全方位调查研究、规划、政策及实践，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

四、前景预测

2019年中央经济工作会议指出：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。因此，“房主不炒、因城施策、分类指导”将是今后房地产市场调控的主旋律，各级政府将综合运用住房、土地、金融、财税、立法等手段，加快建立和完善“多主体供给、夺渠道保障、租购并举”的住房制度，保持房子“居住”基本属性，实现全体人民住有所居的宏伟目标。

参考文献：

[1]杨建坤.房价影响了农村儿童认知能力的发展吗？[J]西安交通大学学报（社会科学版），2020（1）：106-114.

[2]刘晓曦、葛扬二胎政策背景下人口变化对房地产业的影响研究[J].产业经济研究，2019（5）115-126.

[3]张启迪.居民债务问题是当前经济最大忧患[EB/OL].金融理论与教学，2019-10-29.

[4]吴婷婷.泡沫经济动态预警研究——基于房地产市场国际经验数据[D].西安：工商管理，2019.

[5]国务院发展研究中心、体改委、建设部召开会议——研讨我国房地产产业政策[J].金融理论与教学.1988（1）：34.

[6]顾云昌.1998年7月住房制度改革[J].中国经济周刊.2018（49）：42-43.

[7]刘畅.中国房地产调控政策的历史回顾及展望[J].中国经济报告.2019（6）：49-53.

[8]柴强罗忆宁.2018年中国住房租赁行业状况及2019年发展趋势[J].中国房地产发展报告：NO16（2019）：095-109.

作者简介：樊则贵（1991-），男，云南曲靖人，助力工程师，本科，现为中国社会科学院研究生院财经系产业经济学在职硕士研究生，长期从事产业经济学相关研究工作。

