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关于房地产市场中弱势群体合法权益保护问题之探析

作者：张晓牧来源：《商场现代化》2008年第30期

[摘要]目前，在房地产市场中，购房者与房地产开发商相比，明显处于弱势群体地位，其合法权益屡遭侵犯，由于开发商自律行为较差，规范房地产市场方面的法律又不完善，市场机制也不健全，如何维护购房者的合法权益成为当务之急。本文认为根据当前情况，要更好地保护购房者的合法利益，使房地产市场健康发展，最有效的办法就是购房者提高自身防范意识，迫使开发商依法售楼。

[关键词]房地产市场弱势群体面积误差比房地产开发商

随着房地产市场的深入发展，商品房预售正在逐年大幅增长，个人成为购房主体，根据《商品房销售管理办法》规定，现房是指已竣工验收合格的房屋，买卖现房的行为称为现售。期房也称待建房屋、楼花，是指正在建设中的房屋，即尚未建成而正在建设中的房屋，买卖期房的行为称为预售。目前，在预售中出现的各种侵权问题已成为焦点之一，其中最为严重的是面积问题，如何维权成为当务之急。

一、开发商面积侵权行为的具体表现

由于开发商弄虚作假、商品房买卖过程中的计价方式、购房者的误解和不仔细、销售管理环节的不完善等原因，商品房预售中出现的面积侵权行为具体表现在以下三个方面：

1.开发商多计算商品房面积

第一，把不该计算的计算成了面积：一些建筑物出于美观方面或设计上的需要，在房屋某一层突出设计一个没有顶盖的平台，并设有栏杆，有的开发商便把它当作半封闭阳台来计算，而这种没有盖的平台是不能计算建筑面积的；第二，应计算部分面积的却计算全部建筑面积；第三，重复计算，即明明是一个楼梯，开发商却硬计算两个楼梯。

2.开发商多分摊商品房公摊面积

第一，重复分摊：按照共有建筑面积的分摊计算规则，属于两个功能区共有的建筑面积，应该按两个功能区各自建筑面积的比例分摊。但是，某些开发商却把这部分共有的建筑面积先全部分摊给一个功能区，然后在计算另一个功能区的建筑面积时，又全部计算并分摊给这个功能区；第二，故意分摊给售价较高的功能区：两个功能区或多个功能区共用的楼梯间，本来应

该按各个功能区各自建筑面积的比例分摊，但是，一些开发商却故意只分摊给售价较高的功能区；第三，营业场所充当管理用房参与分摊：例如小区配建的小商店，一些开发商却把它作为管理用房去让所有产权户分摊，这也是违反《共有建筑面积的分摊计算》规定的。

3.开发商利用面积误差误导欺骗消费者

第一，人为减少建筑面积诱导消费者：开发商往往在签定销（预）售合同中约定“上述面积为暂测面积，如暂测面积与实际面积有误差时，房价款总金额按实际面积调整结算”。等结算时，消费者却会被告知面积增加，需补交一大笔超出面积的购房款；第二，利用小误差侵占消费者利益：例如开发商计算好一幢商品房每套的建筑面积均为152.47平方米，但却故意以152.67平方米销售，每套多销售0.2平方米，一幢房屋两单元共32套，每平方米售价4000元计，每套多收800元，一幢房屋多收2.56万元。开发商就这样玩把戏，便多收了2万多元；第三，面积计算混淆“陷阱”：布置样板房应该是件好事，它对于促进楼宇销售起到极好的辅助效果。样板房装修本应按使用面积予以设计布局，但个别样板房却放大使用面积，有的甚至以建筑面积取代使用面积设置样板房，从而造成样板房空间面积大于交楼空间面积，对购房者构成有意欺骗。

二、购房者如何维护自身合法权益的思考

1.掌握面积误差的法律处理办法：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予以支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”即根据规定如果出现面积误差比（面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%。），买受人一是可以继续履行合同，二是可以请求解除合同。

2.明确公摊面积大小

因为按建筑面积计价既涉及到套内建筑面积又涉及公摊面积，既建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，所以有可能会发生不利于购房者的变化，所以购房者必须明确公摊面积的大小，以防上当受骗。

第一，索取公摊数据：在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目，以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

第二，查阅有关资料：业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

第三，在购房合同中约定公摊面积：在《商品房买卖合同》中有关于公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件中详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。同时列出公摊面积出现误差的处理方式。

3.签好补充协议，降低购房风险

由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容加以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款”。所以，补充协议比正式合同更重要。一般情况下，补充协议由开发商来起草，因此，有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以变更、取消，最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。为了降低购房风险，购房者在签订补充协议时一定要仔细、认真。开发商在介绍或者推销楼盘时，会有许多口头承诺，如果这些承诺是真正影响你购房的要素，那么在签订合同时，就应明确地将这些口头承诺写入具体条款中。

4.仔细审读合同条款，避免上当受骗

商品房买卖合同是明确买卖双方当事人权利义务的主要依据，也是日后发生纠纷时解决争端的凭证。购房者在签订合同过程中一定要仔细阅读合同条款，弄清以下主要条款含义，以免被不法开发商蒙蔽欺骗。第一条：商品房销售依据。注意预售许可证号，特别要注意所要购买的房屋是否在该许可证范围内。第二条：买受人所购商品房的基本情况。第三条：计价方式与价款。第四条：面积确认及面积差异处理。第五条：买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任。第六条:出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。第七条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。第八条：关于该房屋所属楼宇的使用权和外墙的使用权的约定问题和小区业主会所的权属约定问题。

购房者只有在购房时增强自我保护意识才是最直接、最有效的维权途径，同时也促使房地产开发商加强自律行为，使房地产市场健康有序的发展。

参考文献:[1]刘延东:商品房买卖法律指引[M].中国法制出版社,2005[2]李安.做个精明的买房人[M].中国法制出版社,2005[3]杜宏峰杜传明孙建:商品房面积计算中的几个问题[J].中国房地产估价师,2006年6月[4]吕国强李景华:商品房买卖纠纷案例[M].上海人民出版社,2005

