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再论房地产调控中的房产税作者：毛明清来源：《管理观察》2011年第07期

摘要：2011年1月28日上海、重庆出台住宅房产税的试点。这是继去年4月始，政府相继推出多项房地产新政调控房价，房地产过热市场得到初步控制后的又一重要新政管理。由于房地产市场的复杂性，宏观调控的艰难性，政府在房地产调控金融杠杆都屡已使用的前提下，于今年推出争议颇多，但调控力度较大的财政杠杆。强化房产税是保证市场稳健发展的必要条件。

关键词：房产税管理税收杠杆调控

一、现行房产税的概述

我国现行的房产税并不是当下推出的新税种，而是执行1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）。目前的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋，不含农村。非经营性住宅一律不属于征税范围。现行计税依据有两种，其一是房屋计税余值，即房屋原值一次减除10%——30%的余值；其二是房屋出租的租金的收入。税率适用分为房产余值的12%或租金收入的1.2%，按年度申报纳税。

房地产业作为国民经济的重要产业，无论是对GDP的影响还是对税收收入的贡献都是不容忽视的，其整个产业链涉及的税收有契税、营业税、土地增值税、个人所得税、耕地占用税、房产税等，其中的税种分布在房地产取得环节，房地产流转环节，唯有房产税是房地产持有环节的税种。由于房地产持有环节税种单一，且房产税仅对经营性房地产征税，因此可以说，长期以来房地产持有环节税负畸轻，尤其针对调控住宅房地产市场，房产税几乎没有发挥任何作用。针对这种情况我国政府决定在上海、重庆两大城市今年年初试行对住宅征收房产税，这是管理的新政出台。

二、试行房产税的现状

上海上海市政府与今年1月27日晚正式公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，意味着盛传已久的房产税改革试点的“序幕”在上海这一中国最大的城市“拉开”。

此次列为房产税征税对象的住宅是，上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非上海居民家庭在本市新购的住房。

试点办法在“新购住房”的界定上，是2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。《办法》中关于“居民家庭住房套数”则根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女)在上海拥有的住房情况确定。

目前，“上海版”房产税的适用税率暂定为0.6%。对于应税住房每平方米市场交易价格低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。也就是说如果某应税房产的交易价格为200万（单价在平均价格以上），按照0.6%计税，则要计征1.2万元的房产税。该税一般按年度计征。

重庆重庆市政府同时出台《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》及《个人住房房产税征收管理实施细则》。1月27日晚,重庆市政府召开新闻发布会,市长黄奇帆就重庆市对部分个人住房征收房产税的改革试点情况进行了介绍。他表示，重庆市政府启动房产税改革试点有四个目的和意义，首先房产税对整个房地产结构调整调控有意义，还可调节收入分配。此外，房产税还能适当地改变社会的住房消费习惯，并可健全中国的财税体系。

重庆市征收个人住房房产税将在主城区范围内展开。这节范畴管理点大面广，《细则》明确了首批纳入征收对象的住房:个人拥有的独栋商品住宅;个人新购的高档住房;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。

高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含)以上的住房;新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房。《细则》明确:“应税住房的计税价值为房产交易价,待条件成熟时按房产评估值征税。”

重庆版房产税的税率规定:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含)至4倍的,税率为1%;4倍(含)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房,税率为0.5%。

“上两年主城区新建商品住房成交建筑面积均价”如何计算？重庆市政府有关部门进行了解读:2009年、2010年国土房管部门公布的重庆主城区新建商品住房成交建筑面积均价分别为4179元/平方米、5762元/平方米,平均为4970.5元/平方米。从今年1月28日起到年底,凡成交建筑面积均价在9941元/平方米(含)以上的住房均属征收对象。

重庆市改革方案还设计了免税政策,“纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除,一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。”

三、试行住宅房产税管理之解析

我国政府对房地产市场的高度担忧与调控是形式所迫。房地产改革17年来，从土地招拍挂制度的确立，到住宅房商品化流通，可谓是市场氛围越来越浓，但矛盾却越来越突出。除了供求总量、供求结构的不仅合理，更因为房地产作为房地产商或个人看好的投资领域，使得房地产的供需矛盾变得复杂化。此前政府多次以调整利息、提高贷款门槛等等金融手段，但力度一直没有税收杠杆那么有力，且被调控者主动规避调节的空间较大，比如政府提高贷款利率、加大购房首付比例，投资者可以采用一次性付款或放弃购房规避风险。真正房地产市场的主力投资者恰恰是足以承担利息成本或能够一次性付款的买家。而其利润远远超出因利率增加带来的成本增加。因此，它对从根本上解决矛盾十分有限。而税收杠杆的调控时间效应虽比较缓慢，因税种的修订和开征需通过人代会立法颁布，但可凭借其自身的强制性、无偿性、固定性发挥更长期、更稳定、更刚性的调控作用。

上海、重庆两城市所试行的住宅房产税，笔者认为有以下几方面的特质管理特点及意义：

其一，均把拥有本地的户籍作为了一个条件，税收优惠有所倾斜。很大程度也是为了抑制异地以炒房为目的的购房行为。

其二，两城市试行的房产税均属温和启动，积极考虑了没有本市户籍但在本市工作、生活人员的纳税条件。

其三，平衡了房地产的取得（生产）、流通、保有各个环节的税负。长期以来房地产住宅市场流通环节税负畸重，而保有环节税负畸轻。开征住宅房产税，成为目前住宅房产在保有环节的唯一税种。

其四，约束高端房地产市场，发挥均衡作用。借用重庆市长的黄奇帆的解读,近年来,重庆市着力构建由政府保障和市场调节相结合的城市住房供应“双轨制”,形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系。“高端”就包括独栋商品住宅和高档住房,征收这样的住房持有环节的房产税,能对其起到一定遏制作用。

其五，房产税的征收属二次分配,具有促进社会公平的作用。重庆市委、市政府做出决定,征收的房产税将全部投放到公租房建设中。税收调节的功能之一就是向占有公共资源较多的人征税,将其用于对弱势群体的补助和支持，如公租房、廉租房的建设方面。

其六，征收房产税能适当改变社会上的住房消费习惯。开征税收能对标的物的消费产生调控效应。房产税开征后,买应税高档房用于自住的个人会有所控制;囤房的人会觉得成本增高,放弃购买。或已购入的有可能选择出租,这会增加出租房源的供应量,租金也可能有所下降;炒房人考虑到交税成本,持有房屋的风险加大。

总之，出台房产税,将对健全财税体制、调控房地产市场结构、调节收入分配、改善住房消费习惯等方面产生重要意义。重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏教授认为,重庆确定的房产税应税住房类型,切合实际、突出重点,对商品房市场的投机行为会起到有效的遏制作用,同时也保护了大多数住房消费者。“高档商品住房开征房产税,不可能期望它对房价产生决定影响”,重庆社科院财政金融研究所所长邓涛说,但把从高收入人群那里征来的税用于改善中低收入人群住房条件,是调节分配差距的重要手段。1

四、国外开征房产税比较管窥

美国的房产税是归在财产税项下，占据财产税的主要部分，由地方政府和州政府征收，联邦政府不征财产税。其中地方政府的所得税、销售税、和房产税是最大的三项。所得税交给联邦政府，用来支付国防、社保、和奥巴马的薪水；销售税给州政府，用来支付教育、健保、和交通；房地产税由房子所在地的郡政府收集，用途包括公立学校学区建设、市政设施建设、公共安全保障（地方治安支出）、社区建设以及公共管理支出等方面。

从征管手段看，大部分发达国家已形成一套相对成熟的管理办法和配套制度。首先，就目前财产税计税基础的确定而言，世界各国所认可的和在实际征收中所运用的财产估价方法主要有市场比较法、收益还原法和重置成本法。与此相适应，许多国家的税务部门专门设有财产评估机构，比如英国的资本税收办公室，新加坡的产业估价及核税处，美国的财产管理处及财产评估办公室等。以美国为例，它的财产评估机构均设在地方税务局系统，各州税务局设立的财产管理处负责财产的估价和财产税的征收；但在一些边远城市和小城市里，财产估价办公室只负责财产估价，财产征收办公室只负责财产税征收，二者之间实行严格分离。其次，在征收方式上，目前财产税在各国一般是按年征收，一次缴清或分期缴纳，如英国、巴西等国为一次缴清(少数巨额财产税经批准可分期缴纳)，而美国、新加坡、秘鲁、墨西哥等国则为分期缴纳。在实际操作中，各国财产税普遍以查定征收为主，一些国家虽然也要求纳税人自行申报，但税务机关仅以此为参考，对纳税人的财产仍通过估价来确定应纳税额并发出缴税通知单。再次，在处罚手段和法律救济上，各国均对财产税纳税人违法行为实行严厉处罚，凡未按期纳税者除加收利息和罚款外，税务部门还行使对财产的留置权和拍卖权。同时，绝大部分国家对财产税纳税人也提供复议、诉讼等法律救济手段，如美国在各州设有一个税务委员会专门负责财产税的复议工作，如果纳税人不服复议结果，还可向法院上诉，由法院最终裁决。

