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人口结构变迁对城镇住房供求结构模式影响

作者：——以河南省为例刘坤来源：《现代商贸工业》2014年第21期

摘要：自2007年以来，河南省乃至全国的住房价格不断快速上涨，使得河南房产的价格已经上升到了历史上的一个高位，对人们的生活产生了较大的负面影响。如何能够在人口结构变化和城镇住房供求之间发现一些其相互影响的规律，让城镇住房供求满足人口结构变迁的形势需要，使得每个河南人能够“居有其所”便显得非常迫切了。关键词：人口结构；城镇住房；供求结构模式中图分类号：C91文献标识码：A文章编号：1672—3198（2014）21—0031—02河南是我国的人口第一大省，人力资源是经济社会的第一资源。因此，河南省人口结构的不断变化，必然会对河南社会经济发展的各个方面产生重大的影响。“衣食住行”，是人们生存和发展的基础条件。经过30多年的改革开放，人们在“衣、食、行”三方面已经获得了较大的改善和提高，而在“住”方面却遭遇了较大的障碍。1998年的房改，是我国住房市场发展的一个分水岭。在此之前，由于住房往往是单位的福利分房，因此关于人口结构对住房影响的研究相对较少；在此之后，房地产市场迅猛发展，使得关于住房相关的研究迅速升温。如何在河南省人口结构变迁与城镇住房供求结构模式之间探寻规律，克服障碍，已经成为社会普遍关注的热点问题。1河南省人口结构变迁和城镇住房供求结构模式的概况人口结构主要包括人口规模、家庭规模、年龄结构和城乡人口等四个方面。根据《河南统计年鉴2013》，截止2012年年末：从人口规模来看，全省总人口10543万人，常住人口9406万人；从家庭规模来看，家庭户数2593万户，三人户及以下占42.9%，三人户以上占57.1%；从年龄结构来看，0-14岁1989万人，占21.2%，15-64岁6587万人，占700%，65岁及以上830万人，占8.8%；从城乡人口来看，城镇人口4473万人，乡村人口6070万人，城镇化率424%。和2000年相比，总人口增加1055万人，城镇人口增加2328万人，乡村人口减少1041万人，城镇化率提高19.2个百分点。由此来看，河南省人口结构变迁趋势主要表现在以下四个方面：一是人口规模增速缓慢，但增长量较大，人口增加量达到1055万；二是家庭户数增加，但家庭人口数在不断减少，3至4人的家庭占主体；三是老年人口不断增加，少年儿童数量有所减少；四是城镇人口增长迅猛，达到4473万人。

从河南房地产市场的发展来看，2000年以来取得了巨大成就，为数量庞大的河南人口居住提供了强有力地支撑。2000年，河南房地产企业1020个；全年完成投资额77.87亿元，其中住宅投资额50.37亿元；商品房销售面积509.21万平方米，其中住宅438.41万平方米；商品房销售额64.18亿元，其中住宅销售额50.51亿元。2012年，河南房地产企业5316个；全年完成投资额3035.29亿元，其中住宅投资额2203.06亿元；商品房销售面积5968.49万平方米，其中住宅5455.50万平方米；商品房销售额2286.67亿元，其中住宅销售额1915.57亿元。由此来看，12年来河南房地产企业个数增加到5.21倍；投资额增加到38.98倍，住宅投资额增加到43.73倍；商品房销售面积增加到11.72倍，其中住宅增加到12.65倍；商品房销售额增加到35.63倍，其中住宅销售额增加到37.92倍。2河南省人口结构变迁对城镇住房供求结构模式的主要影响2.1人口规模的持续增长，为城镇住房需求注入强大动力2000年年末，河南总人口为9488万人，2012年年末：从人口规模来看，全省总人口10543万人，净增加1055万人，这些增加的人口势必都需要住房，而这就为我省城镇住房需求注入强大动力。根据我国现行的户口迁移政策，只有在城里买房了才能落户城市，才能解决住房、子女入学等棘手问题，真正成为城里人，并被城市所接收，这也正是住房刚性需求的根本原因所在。虽然近年来人口增长每年只有50万人左右，增速放缓，但随着单独二胎的全面放开，以及今后国家计划生育政策的进一步调整，乃至全面放开二胎也亦有可能，这些人口调整政策层面的变化，必定会给河南住房市场的发展带来新的机遇。2.2家庭规模的分离小型，对城镇住房供给提出新的要求根据《河南统计年鉴2013》，2012年年末家庭户数2593万户，家庭户人数9003万人，平均每户3.47人。其中一人户264万户，占10.2%；二人户497万户，占19.2%；三人户609万户，占23.5%；四人户614万户，占23.7%；五人户344万户，占13.3%；六人户171万户，占6.6%；七人户及以上92万户，占3.7%。由此来看，近年来河南省家庭变化的趋势是户数不断增加，而家庭户人口数却在不断下降，家庭规模的逐渐分离和小型化的趋势越来越明显。这种家庭规模的变化趋势，必然会对城镇住房供给提出新的要求，如不管房屋的面积大小，三室的房子才能满足家庭的基本需要。2.3年龄结构的老众童寡，使城镇住房供需平衡难度加大2012年年末，河南总人口中0-14岁1975万人，占210%，15-59岁6231万人，占66.3%，60岁及以上1197万人，占12.7%；总抚养比为50.9%，其中少儿抚养比317%，老年抚养比19.2%。由此来看，虽然河南省总人口中15-59岁的人口数有6231万人，然而60岁及以上的人口数却超过1000万人，再加上14岁及以下的人口数，使得总抚养比超过50%，这也就意味着一个正常的劳动力要养活一个老人或一个儿童，可见年轻人的生活压力是比较沉重

的。年轻人面对的巨大抚养压力，再加上收入水平不高，其虽然对住房有很大的需求欲望，但实际上并没有支付能力，这就严重制约了城镇住房的需求水平。2.4城镇人口的不断增加，让城镇住房供需矛盾日益严峻根据《河南统计年鉴2013》，2012年年末河南省城镇人口4473万人，乡村人口6070万人，城镇化率42.4%。和2000年相比，城镇人口增加2328万人，乡村人口减少1041万人，城镇化率提高19.2个百分点。由此来看，自2000年以来，城镇人口增加的2328万人，实际上是城镇住房需求的中流砥柱。因为按照我国现有的法律政策，乡村人口要转为城镇户口必须在城镇拥有住房。如果按新增两个城镇人口增加一套城镇住房来看，城镇人口的增加已经使得1164万套住房花落他家。也正是城镇化趋势的不断加快，使得房地产市场的发展潜力极为广阔。3优化河南省城镇住房供求结构模式的路径3.1做好政府规划，满足增加人口和城镇人口的住房需求河南省总人口的不断增加和城镇人口的迅速增长，是今后我省较长一段时间必须要面对的一个严峻挑战，特别是随着城镇化步伐加快带来的城镇人口增加，更是给社会经济的发展带来了巨大的压力。面对这种挑战和压力，尤为关键的一个方面就是要满足增加人口和城镇人口的住房需求。提供住房就要占用土地，而土地的主要供应者就是各级人民政府。那么要使得房地产市场有序、健康、科学的发展，各级人民政府就应该着眼大局、高瞻远瞩、面向未来，在充分调研住房需求的基础上进行科学的住房供给规划，既要防止住房供给过量，造成社会资源的巨大浪费；又要防止住房供给不足，造成人民大众一房难求的痛苦窘境。当然，政府进行规划时，一定要考虑群众需求和当地实际，否则就会功亏一篑、得不偿失。比如，近年来很多地方借新农村建设之风，大搞“农民集中上楼”运动，拔苗助长，最后是既费了政府之财，又上了人民之心，负面影响较大。3.2适当调整户型，满足家庭小型化发展趋势的现实要求根据《河南统计年鉴2013》，2012年年末家庭户数2593万户，其中一人户、二人户、三人户、四人户共1984万户，占76.6%。由此来看，四人户及以下家庭户数占到了总户数的近80%，也就是说五个家庭中只有一个家庭人数是超过四人的，可以看出家庭小型化发展的趋势非常明显。那么这些小型化家庭在住房需求方面，对户型就有了特殊的要求。一般而言，房屋面积在100m2，户型为三室一厅一厨一卫的房子最为合理、舒坦。但现实的情况是，一般在100m2的房子都是两室的，主要是建筑商为了降低自身成本，却带来了巨大的社会成本。因此，政府在房屋建设方面不仅要进行面积的限定，还要进行居室的限定，只有这样才能规范房地产开放商的外部不经济现象，实现整个社会的利益最大化，满足人们的住房舒适度需求。3.3合理调控房价，满足城乡人口拥有住房的迫切性愿望

住房需求是一种刚性需求，人们普遍认为不管在一个地方是何种职业、薪酬高低，只有在这个地方有了房子，悬着的心才能放心，才能真正成为这里的居民，才能被这里的居民所人口。与此同时，现在年轻人要成家立业，基本上得现有房子才能取来媳妇，才能成家而后立业。但现实的情况是，房价的高高在上，收入的缓慢增长，根本无力应对高昂的房价。比如一般县城的房子每平方米都在3000元左右，地级市在5000左右，省会城市在1万元左右，北上广深在4万元左右。按100m2房子折算，分别需要30万元、50万元、100万元和400万元。可以想象，这些钱对于普通的进程务工人员甚至是低收入的城镇职工而言，无疑是天文数字。因此，当市场这支“无形的手”让人们难以承受的时候，只有政府动用“有形的手”——政府调控来规范市场，调控房价，让房价控制在人们群众可以接受的范围之内，真正满足城乡人口拥有住房的迫切性愿望。3.4增加房供渠道，满足各种低收入群体皆有所居的夙愿1998年的房改以来，房地产市场迅猛发展，很多家庭的住房条件得到了较大的改善。然而近年来由于房地产市场的过于火爆，畸形的抬升了房价，使得很多低收入家庭的住房梦逐渐变得遥远。面对这种情况，党中央国务院高度重视、集思广益、加大投资，提出了保障房、廉租房、棚户区改造等多种渠道的房屋供给，尽量满足低收入家庭的住房梦。然而，在现实政策的执行过程中，由于保障房和廉租房供给数量有限，以及购买此类住房的诸多限制，实际上只有以少部分低收入家庭的住房梦得到了实现，绝大多数的低收入家庭还处于焦急而漫长的等待之中。因此，党和政府应该继续增加房供渠道，继续增加房供数量，再接再厉，更进一步，最终实现杜甫《茅屋为秋风所破歌》中所云：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”之夙愿。参考文献[1]郭岚等.人口结构变迁、产业升级与长三角地区经济发展[J].南京社会科学，2009，（7）：714.[2]穆光宗.中国的人口结构：反思与展望[J].浙江大学学报：人文社会科学版，2010，38（3）：513.[3]杨光辉.论深圳人口结构与经济发展[J].深圳大学学报：人文社会科学版，2011，25（4）：2025.[4]陈友华.人口结构与中国的经济增长[J].江苏行政学院学报，2012，（4）：5863.

