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保障房的理想与现实

作者：于莉娟来源：《小康》2009年第06期

这是住房保障工作最关键的一年，称为中国住房保障年当不为过。在全国各地，保障性住房的开工量正以前所未有的规模和速度在推进。然而，事情并不像表面上看起来这样乐观。即使是全心全意去做，保障性住房的建设依然存在着重重困难。因此，地方政府的牢骚、学术界的争议从来没有停止过。但无论牢骚也好，争议也罢，各地的保障住房工程都以前所未有的力度展开了。

这是住房保障工作最关键的一年，称为中国住房保障年当不为过。

“2011年我们将实现应保尽保，确保经济适用住房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%。”那些接受采访的城市如是信誓旦旦。在全国各地，保障性住房的开工量正以前所未有的规模和速度在推进。

这都与中央的明确表态分不开。2008年末，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。

在商品房价高企的背景下，这一政策令人鼓舞。然而，事情并不像表面上看起来这样乐观。

保障性住房建设是一项对财政毫无贡献且要大把花钱又操心费力的工作，地方政府往往心不甘情不愿。“只不过，其他地方都表态了，我们不能不口头上表示一下。”这是一位地方领导的心声，这种心理在地方官员中并不罕见。

而即使是全决全意去做，保障性住房的建设依然存在着重重困难。“廉租房最好建在哪里呢？建在哪里都会有影响。”这句出自某市房管局领导的牢骚话一定程度透露出解决保障性住房的困难和复杂。而一直以来，学术界对于保障性住房建设的意见也是分歧不断。

但无论牢骚也好，争议也罢，各地的保障住房工程都以前所未有的力度展开了。

理想与现实的距离

事实上，住房保障问题最突出的是房价高企的大城市及发达城市，县城基本没有住房保障难问题。杭州房改办主任章晖告诉记者，"杭州七个县级市都是五六年前由城中村改造的，不缺住房"。北京房协住宅协会委员会委员蔡金水也认为，小城市或者乡下，房子都很便宜，百姓自己也能盖，只有中等以上城市住房问题才集中。

而越有钱的地方要越早谋划，厦门市社会保障性住房建设与管理办公室副主任王朝晖惋惜地说：“我们已经有些迟了，如果在开辟城镇化的时候就同步规划保障性住房，效果还要好得多。”

然而，遗憾的是，目前住房矛盾尖锐的大城市中，没有哪个城市的保障住房建设是与城镇化同步进行的，因此，只能在现有的基础上布局保障性住房，这无疑给住房保障工作带来很大的阻碍。

“现在的总体住房情况到底怎么样，真说不清楚”，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华指出，几次住房改革下来，有多少人有房子，有多少人住房困难，谁都说不清楚，这怎么去制订相关政策呢？更无法确定还要建多少。因此，包宗华一年前就向中央提交了关于在全国普查住房情况的报告，暂时没有下文。

包宗华可以预见的是，这将是非常伟大的一个工程，很重要。

让包宗华受到触动的一个细节是：曾经有一个城市的市民说，我们这个城市很富，有两套房子的人占50％，一位专家听了认为不可能，却也没有任何证据，只是觉得印象中不可能。这让包宗华更加明确，不能凭印象说话，也不能凭感觉报数，必须要进行普查。

“如果真着手做，一年就可以了。”

也许是因为缺少足够的依据，业内专家学者对于保障性住房的意见分歧甚大。如何统计数字？什么人该保，什么人不该保，保到什么程度？是集中建房好还是配建好？不同意配建只出补偿金是不是也公平？补人头还是补砖头更科学？是该新建住房还是收购更好？各方争得面红耳赤。

对于专家学者们的争议，各市房管局的一线办事人员显得颇不耐烦——“不只因为没有统一的意见，更因为他们根本不了解实际情况”。“让专家们来我们办公室和我们一起办公一个月，他们就知道这项工作面对的是什么人群，实际情况有多复杂。只有这样才能有更准确的观点，而不是凭空想象。”

房管局的抱怨并不是没有来由：国家的政策不断在调整，专家的意见不断在变化。“以前我们严格按照规定办下来发觉一个问题，就是产生的边缘户越来越大，怎么算他们也买不起经适房，我也不知道他们这些文件怎么出来的。”杭州房改办主任章晖很是疑惑。

更让各地房管局希望自己可以灵活调整的原因是，中国各个城市发展不均衡，人文地理情况也相差甚远，无法有一个标准答案可以让所有城市来复制。

国企发挥作用

虽然做法各异，观念不同，但是却有越来越多的城市，成立国营公司来参与保障性住房的各个环节。

就在一个月前，天津成立了保障住房建设投资有限公司。这家由市政府和市内六区、环城四区政府共同出资组建的国有背景的公司，将使保障住房拆迁和建设的资金紧缺问题将得到有效解决。这家公司的任务即专项负责危陋房屋拆迁安置及保障住房建设项目投融资。

据悉，在天津的计划中，三年内将拆迁危陋房屋862.5万平方米、14.2万户，建设各类拆迁安置经济适用房1068万平方米。完成以上任务约需资金873亿元，资金需求量大。

而记者了解到，新公司首批就与建设银行天津分行和平支行、天津银行开源支行签订了总计10亿元专项贷款。并且在揭牌当天就签署200亿元银团贷款合作协议。很明显，任何一家非国有性质的公司都没有这个能力和诚信度，也不适合来支配大笔用于保障住房建设的资金。于是国营公司的出现可谓当仁不让。这家新公司将是天津三年保障住房计划的开路先锋。

而在厦门，所有的保障性住房管理，全部交由国营公司负责。“我们的保障住房小区的管理全部由国营企业进驻”，王朝晖介绍，物业补贴由财政出资，通过房管局按实际数目补贴给物业管理公司。

房管局对物业公司的要求是：物业公司不以盈利为目的。显然这个要求任何一家民营企业都不可能答应。

章晖介绍说，杭州计划在五年内投入300万套房源作为经济租廉房，创业人才、外来务工人员的住房需求都将在那里满足。于是，他们组建了一个国有公司，一方面解决夹心层住房的燃眉之急，另一方面希望国营公司作个榜样来引导培育好租赁市场。

杭州的租赁市场一直不规范，一些社会问题都是在租赁房里产生的，他们希望通过国营公司的正规化运作，将租赁市场规范起来，形成良性循环。因此，公司整个运作模式是市场化的，无论是对困难群体还是其他群体定价均是统一的。如果房管局安排保障户住进去了，补贴由房管局出。“我们也设想长远到10年，国有资本可能要从这里退出来”，章晖说，当然这要看这家国有公司是否完成了自己的历史史命。

政府的责任

“主要是我们市里领导高度重视住房保障问题”，在对各地房管局的采访过程中，所有住房保障工作开展出色的城市均如此表示。

包宗华也指出，成功的关键在于，地方政府是不是将解决住有所居的问题作为该办的实事之一。“如果是，一句话，那就是政府拿钱，也不用罗列那么复杂的什么公积金拿多少、土地出让金拿多少，反正都是政府的钱。”包宗华认为，其实这件事情就是政府行为，只要地方政府真心想做这件事情，过程都很简单。对于一些地方政府没钱的说法，包宗华不认同：没有房改以前，我们国家穷得要命，那时地方的财政收入比现在少几十倍，却解决了60％人的公房居住问题。现在财政收入增加了几十倍，反倒一小部分都解决不了了？

天津市房地产学会副会长徐保满说：“是否重视保障房建设关键在于政府决策人，特别是书记、市长眼光的问题，以及他们分析事物是看短期还是看长远利益，是看直接利益还是间接利益的问题。”

她分析，从直接利益看，建设保障住房是损失了一些钱，但得到的是民心。“百姓如果对你这个政府不信任，那么在各行业上他都会投机取巧、偷工减料，或者消级怠工。因此如果政府失去百姓的信任，也等于助长国民道德水准的下滑。”他认为，不把穷困户的住房解决好，虽然省了钱了，但贫困群体不安、浮噪的心里引起的社会治安问题更严重。“再去解决这类社会治安问题所增加的警力，所投入的精力也算上钱的话，恐怕不会比你投点钱建个廉租房少多少。因此，这笔账就看你怎么算。”

事實上，如果一个家庭的房子解决不好，就会影响后代的成长和教育。国外曾经有人做过一项调查，对那些居住面积过于狭窄的孩子心理进行几十年的跟踪调查，结果发现，如果儿童青年期的时候都跟父母挤在一块，对孩子的心灵有影响，有很多的后遗症，成人以后对社会的影响极为不利。

因此章晖介绍说，杭州基本上坚持产生问题解决问题，产生矛盾解决矛盾的态度，而不是否定方向。“保障住房绝对要建是没有错的。”

王朝晖则认为，重要的是要转变观念，核心在于，以前是政府供给型的，即政府分给你，没分到的也不能有意见。但现在是权力型的，只要是低收入住房困难家庭，政府就要给保障。“这些都是最基本的，不然政府干什么？政府是替百姓服务的，以老百姓为中心，以后政府一定朝这个方面去发展。”

