UudisedKultuurAKEesti uudisedSportVärsked raadiouudisedVälisuudisedMenurus.err.eeMajandusTeadusnews.err.eeArvamusReitingudIlmViipekeelsedTVETVETV2ETV+RaadioVikerraadioRaadio 2KlassikaraadioRaadio 4Raadio TallinnLasteleJupiterJupiterArhiiv
#000002
Kaspar Oja: kolm tegurit, mis mõjutavad kinnisvara hinda
#000003
Kinnisvaraturg reageerib sissetulekute kasvule aeglaselt, kuid laenamine võib reageerida kiiresti, kirjutab Kaspar Oja.
#000005
Viimasel ajal räägitakse uudistes sageli, et kinnisvaraturu olukord halveneb tulevikus. Püüan järgmises mõtteharjutuses selgitada Eesti Panga prognoosimudeli seoste abil, mida tähendaksid erinevad stsenaariumid kinnisvarahindadele ja kui palju peaks vähenema näiteks laenamine, et kinnisvarahinnad langeksid kümme protsenti.
#000006
Analüüs näitab, et 2022. aasta keskel oli kinnisvara Eestis keskmiselt ligikaudu 15 protsenti ülehinnatud. Selle taustal tasub mainida, et 2022. aasta kolmes esimeses kvartalis kasvas kinnisvara hind rohkem, umbes 24 protsenti.
#000007
Eesti Panga prognoosimudelis kujundavad kinnisvarahindu peamiselt kaks tegurit: sissetulek inimese kohta ja uute eluasemelaenude käibe suhe sissetulekutesse. Need tegurid selgitavad kinnisvarahindade hajuvusest pikaajaliselt ligikaudu 95 protsenti. Samal ajal pole ükski mudel ideaalne: lühiajaliselt võivad kinnisvarahinnad sellest seosest küllaltki palju erineda. Mudel põhineb makroandmetel ega arvesta müüdud kinnisvara kvaliteedi muutusega ehk näiteks sellega, kui suure osa müüdud korteritest moodustavad uued korterid.
#000008
95 protsendil juhtudest jääb kinnisvara hind kirjeldatud seosega leitud hinnangu ja –13 protsent...+15 protsenti vahemikku. See on üsna lai vahemik, mida võimendavad 2006. aasta buum ja 2009. aasta kriis. Viimase kümne aasta jooksul on mudel olnud täpsem. Viimane andmekomplekt mudeli sisendite kohta pärineb 2022. aasta kolmandast kvartalist, kui elamukinnisvara oli mudeli abil ennustatust viis protsenti kallim.
#000009
Esimene tegur: sissetuleku kasv pehmendab kinnisvaraturu normaliseerumist
#000010
Pikaajaliselt kasvavad kinnisvarahinnad sama kiiresti kui sissetulekud. Majandusprognoosides oodatakse, et majapidamiste sissetulek sel aastal keskmiselt kasvab, seega sissetulekute vähenemine pole vähemalt prognooside põhjal tõenäoline tegur, mis kinnisvarahindu vähendaks.
#000011
Eestis toetavad sissetulekute suurenemist palgakasv ja ulatuslik valitsemissektori puudujääk, mis vähemalt osaliselt jõuab majapidamiste eelarvesse suurenenud toetuste kaudu. Samal ajal pidurdab kasutatava sissetuleku kasvu intressitõus.
#000012
Ka eelmistes kriisides pole sissetulekud tegelikult väga palju langenud. 1999. aastal kasvas majapidamiste kasutatav tulu elaniku kohta aastaga 2,4 protsenti. Tõsi, 2009. aastal vähenes see küll üheksa protsenti, kuid võrreldes kriisieelse ehk 2007. aastaga oli 2009. aastal majapidamiste sissetulek elaniku kohta siiski viis protsenti suurem. Prognoosi põhjal peaks 2023. aastal kasutatav tulu elaniku kohta suurenema ligikaudu viis protsenti.
#000013
Lootes, et sissetulekute kasv lahendab mõne aasta jooksul kinnisvara ülehinnatuse probleemi, ei pruugi müüjad, kellel pole survet oma kinnisvara kohe turule panna, hinda alla lasta. Samas võib intressimäära tõus neid siiski sundida oma kinnisvara müüma. Sissetulekute kasv ja ootus, et palgatõus jätkub, leevendavad kinnisvaraturu ülehinnatust.
#000014
Teine tegur: kinnisvara hinnalangus tuleb pigem laenamise langusest
#000015
Uute laenude suhe sissetulekutesse selgitab suuresti ära kinnisvara taskukohasuse muutumise (vt joonist) ehk selle, kui palju keskmine Eesti elanik oma sissetuleku eest kinnisvara osta jaksab. Kinnisvaraturg reageerib sissetulekute kasvule aeglaselt, kuid laenamine võib reageerida kiiresti.
#000016
Olukorras, kus kinnisvarapakkumine ei tule nõudlusele järele, tekitab täiendav laenamine hinnasurvet. Laenamise kasv ei pruugi tulla pelgalt pankade tingimuste leevendamisest või madalast intressimäärast. Prognoosimudelis suurendab laenamist ka see, kui majapidamiste sissetulekud kasvavad kiiresti – nagu toimus pärast koroonakriisist taastumist.
#000017
Suuremad sissetulekud toovad kaasa suurema laenuvõime, mis survestab kinnisvarahindu ja toob omakorda turule uusi pakkumisi. Uute laenude suhe sissetulekutesse selgitab 85 protsendi elamukinnisvara hindade hajuvusest, mis jääb üle sissetuleku muutusest.
#000018
2022. aasta keskel oli uute laenude suhe majapidamiste kasutatavasse tulusse 12–13 protsenti. Enne koroonakriisi oli see üheksa protsendi juures ja 2015. aastal veidi üle kaheksa protsendi. Eelmise suure majanduskriisi ajal 2009. aastal oli uute eluasemelaenude suhe kasutatavasse tulusse aga vaid veidi üle viie protsendi.
#000019
Nii koroonakriisist taastumine, aga tõenäoliselt ka raha vabanemine pensionisüsteemist suurendasid 2021. ja 2022. aastal kinnisvara ostmist ja laenude võtmist. Mudeliga saame tehniliselt hinnata, kui palju mõjutaks kinnisvarahinda see, kui uute eluasemelaenude võtmine langeks mõne varasema perioodi taseme juurde.
#000020
Kui uusi eluasemelaene võetaks suhtena sissetulekutesse sama palju kui 2019. aastal, tooks see teiste tingimuste samaks jäädes kaasa kinnisvarahindade languse kaheksa protsendi ulatuses. 2015. aasta laenamise taseme puhul oleks kinnisvarahindade langus 11 protsenti ja 2009. aasta taseme puhul 21 protsenti.
#000021
Praeguse olukorra võrdlemisel 2009. aastaga tuleb silmas pidada, et tollasele kriisile eelnenud kinnisvarabuumi ajal 2006. aastal oli uute laenude suhe sissetulekutesse lausa 33 protsenti, 2022. aasta III kvartalis, aga "vaid" 13 protsenti. Seega on kinnisvarasektor küll kuumenenud, aga see on märksa jahedam kui kurikuulsa buumi ajal.
#000022
Kolmas tegur: ebakindlus ja määramatus, mida mudel kinni ei püüa
#000023
Kuigi sissetulekud ja laenamine kirjeldavad kinnisvara hinda üsna hästi, on eksisteerinud lühiajalisi perioode, mil kinnisvara hind on sellest seosest erinenud. Seega on kinnisvara hinnad lühiajaliselt langenud või tõusnud märksa enam, kui võrrand ennustaks, kuid pikaajaliselt on hinnad naasnud seosele. Ka 2022. aasta keskel oli kinnisvara viis protsenti kallim, kui võrrand ennustas.
#000024
Samuti võivad kinnisvarahindasid mõjutada avalikus arutelus levivad negatiivsed uudised ja kriisi kuulutamine, mis tekitab isetäituvaid ootuseid. Ebakindlus ja paanika võivad tuua kergesti kaasa suurema lühiajalise kinnisvarahindade kõikumise, kui mudel ennustab.
#000025
Kinnisvara on äritsükli keskmisega võrreldes ülehinnatud. Kinnisvara ülehinnatus on tõenäoliselt suurem kui mudeli viga, sest ka kinnisvarahindu kirjeldavad tegurid on oma tavapärasest väärtusest kõrgemal.
#000026
Kui arvestada kinnisvarahindade ülehinnatusse ka koroonakriisi eelsetest aastatest suurem kinnisvaralaenude aktiivsus, oli 2022. aasta keskel kinnisvara umbes 15 protsenti ülehinnatud. Siinkohal on vajalik mainida, et 2022. aasta kolme esimese kvartaliga tõusid kinnisvarahinnad aastavõrdluses 24 protsenti. 2006. ja 2007. aastal olid kinnisvarahinnad sama mudeli alusel ülehinnatud ligikaudu 50 protsenti.
#000027
Kommentaar ilmus algselt Eesti Panga blogis.
#000028
Eluaseme hindade kasv tegi mullu 15 aasta rekordi
#000029
Nestor: Eestis pole kunagi varem laenuvõlgnevused nii väikesed olnud
#000030
Madis Müller: intresside tõstmine jätkub kiire hinnakasvu pidurdamiseks
#000031
Analüütikud: intressitõusud on majandust jahutamas, aga sellest üksi ei piisa
#000032
ECB tõstis intressimäära 2,5 protsendile
#000033
Kinnisvaratehingute koguarv ja -käive vähenesid 2022. aastal
#000034
Pangad annavad kodulaenu aastatagusest märksa krõbedama intressiga
#000035
Suurlinnades tühjenevad büroohooned ennustavad ajastu muutust
#000036
Inimeste huvi kodulaenu võtmise vastu on märkimisväärselt langenud
#000037
Swedbanki juht: mingist paanikast pole mõtet üldse rääkida
#000038
Ehitushinnad on langenud, kuid arendajates optimismi pole
#000039
Ehitushinnad kasvasid eelmisel aastal 17,8 protsenti
#000040
Andree Raid: kinnisvaramüüjad peaksid hinnaootustega maa peale naasma
#000041
Kati Kümnik: kas lapse kasvatamine on tervistkahjustav töö?
#000043
Madis Somelar: kas õpetajad on põhjustanud puudujäägi riigieelarves?
#000044
Peeter Kaasik: vabadussõja kaja 1941. aasta suvesõjas
#000045
Kristi Klaas: rohereformid on majanduse konkurentsivõime üks alustala
#000046
Kaspar Viilup: virtuaalreaalsus võib olla tulevik, aga mitte veel
#000049
Kalevile sai saatuslikuks Klavani põhjustatud penalti
#000050
Heategevuslikul teatejooksul osales rekordarv noori
#000051
Üle Eesti peeti heategevuslikku teatejooksu
#000052
Galerii: paadipõgenike 79 aasta tagust teekonda meenutab pisarate paat
#000054
Eesti naiste jalgpallikoondis avas esimesel katsel punktiarve
#000055
Purtse hiiemäele istutati hukkunud metsavendade mälestuseks tamm
#000057
Tallinnat väisab jäähokilegend Dominik Hašek
#000058
Saksa analüütik ERR-ile: tööstuse energiatoetus poleks teiste suhtes õiglane
#000059
Nabi pidi MM-il lohutusringis egiptlase paremust tunnistama
#000061
Tanel Saar uuest lavastusest: sealt ei tasu otsida Wiiralti autobiograafiat
#000062
Arhiivide üldinfoarhiiv.err.eeKoopiad ja kasutamineMuuseumKostüümilaenutusTehnilised teenusedHelistuudiodKultuuriteatedKutse andmine
#000064
Vaegkuuljatele ja -nägijateleKasutustingimusedIsikuandmete töötlemisestJupiter+Jupiter IOLasteekraanRaadioteater
#000065