extracted_text:
Преподаватель Берсенева Татьяна Алексеевна
Лекция
на тему: «Эффективное использование недвижимости»
Содержание   лекции:  понятия   «недвижимость»,   «земельный   рынок»;
прием   наиболее   эффективного   использования   земельного   участка   как
застроенного.
Цель лекции: изучение понятий «недвижимость», «земельный рынок»;
прием   наиболее   эффективного   использования   земельного   участка   как
застроенного;   изучение   критерий   анализа   наиболее   эффективного
использования;   изучение   нестандартных   видов   и   направлений   наиболее
эффективного использования недвижимости.
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со
времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не
проведено   четкое   разграничение   между   движимым   и   недвижимым
имуществом.
Перечень   объектов   недвижимости   приведен   в   ст.   130   ГК   РФ.   К
недвижимым   вещам   (недвижимое   имущество,   недвижимость)   относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно   связано   с   землей,   то   есть   объекты,   перемещение   которых   без
несоразмерного   ущерба   их   назначению   невозможно,   в   том   числе   леса,
многолетние   насаждения,   здания,   сооружения.   К   недвижимым   вещам
относятся   также   подлежащие   государственной   регистрации   воздушные   и
морские суда, суда внутркннего плавания, космические объекты. Законом к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например,
предприятие   в   целом   как   имущественный   комплекс   также   признается
недвижимостью
РФ).
132
ГК

(ст.

В   соответствии   с   частью   первой   Гражданского   кодекса   РФ   предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских
прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли
продажи,   залога,   аренды   и   других   сделок,   связанных   с   установлением,
изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также
передано по наследству.
В   состав   предприятия   как   имущественного   комплекса   входят   все
виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные
участки,   здания,   сооружения,   оборудование,   инвентарь,   сырье,   продукцию,
  а   также   права   на   обозначения,
права   требования,
  долги,
индивидуализирующие   предприятие,   его   продукцию,   работы   и   услуги
(фирменное  наименование, товарные  знаки,  знаки  обслуживания), и  другие
исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст.   131   ГК   РФ   в   императивной   форме   установлен   открытый,   публичный
характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что
государственный   орган,   осуществляющий   государственную   регистрацию
недвижимости,   обязан   предоставить   информацию   о   произведенной   им
регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому
лицу.   Эта   норма   безусловно   позволит   существенно   снизить   риск
ненадлежащего   совершения   сделок   с   объектами   недвижимости   для
участников гражданского оборота.
Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом
его   понимании   он   представлен   обычно   в   трех   основных   сегментах:   рынок
жилых   помещений,   рынок   земельных   участков,   рынок   ценных   бумаг   на
недвижимость.   К   примеру,   рынок   жилых   помещений   предусматривает   как
продажу,   так   и   аренду,   и   эксплуатацию.   Этот   рынок   охватывает
многоквартирные дома, модное ныне у нас котеджное строительство и т.д.
Различные   формы   собственности:
  частная,
  собственность
акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно  все зависит
от конкретных ситуаций.
В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем
другие   сегменты.   И   это   понятно.   Здесь   есть   уже   определенная
законодательная   база,   регулирующая   процессы   приватизации   жилья,
получения земли для строительства коттеджей и т.д.
Рынок   нежилых   помещений   представлен   в   основном   когдато
помещениями,
реконструированными

выкупленными

или
переоборудованными   под   офисы.   Но   в   ходе   приватизации   появляется   все
больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с
аукционов   фондами   имущества,   т.е.   местными   органами   управления.   На
втором   этапе   приватизации   рынок   недвижимости   пополнится
промышленными   объектами   и   в   еще   большей   степени   объектами   торгово
сервисного назначения.
После   введения   права   частной   собственности   на   недвижимое
имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство
перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов
недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.
С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться
земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено
Конституцией   Российской   Федерации.   Предстоит   уточнить   и   разграничит
виды   собственности   на   землю:   федеральную,   местную,   (краев,   областей),
муниципальную,   частную   и   смешанные,   в   т.   ч.   коллективную.   Все   эти
собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо
установить   соответствующие   процедуры   как   использования,   так   и   купли
продажи и иного распоряжения землей.
Широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на
недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулировании рынка ценных
бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат. При   огромном   земельном   потенциале   России   широкомасштабная
платная   приватизация   земли   сдерживается   низкой   платежеспособностью
российских   граждан   и   предприятий.   Попытки   решить   эту   проблему   через
бесплатную передачу или через выпуск земельных приватизационных чеков
тоже   чреваты   серьезными   отрицательными   последствиями.   Массовых
спекуляций   землей   и   земельными   чеками   при   этом   не   избежать.
Имущественные права на землю, таким образом, через некоторое время будут
сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц.
На первом этапе как в аграрном, так и промышленном секторе, в
качестве   основной   формы   землепользования   может   быть   сохранена   аренда
земли   с   правом   ее   последующего   выкупа,   с   контролем   государственных
органов   за   ее   использованием   и   правом   изъятии   в   случае   нарушения
установленных   правил   для   продажи   другим   землевладельцам   или
землепользователям.
Одновременно   должны   целенаправленно   изыскиваться   земельные
резервы   для   решения   ключевых   задач,   таких   как   жилищное   и   дачное
строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное
строительство. Для создания таких резервов должны быть разработаны и в
кратчайший срок узаконены процедуры изъятия земель у убыточных колхозов
и совхозов с объявлением их банкротами, изъятия земель у тех предприятий и
организаций,   которые   не   обеспечивают   нормативных   сроков   освоения
предоставленных   им   ранее   для   строительства   или   иных   целей   площадок.
Именно   эти   земли   должны   стать   тем   источником   открытой   аукционной   и
конкурсной   продажи,   которая   будет   реально   наполнять   федеральный   и
местный   бюджет   не   символическими   суммами   или   приватизационными
чеками, а полновесными деньгами.
Попытки законодательно ограничить размеры земельных участков и
другой недвижимости, находящейся в собственности одного лица, по мнению
многих   специалистов   порождены   стремлением   административного   решения важнейших   проблем   социального   равенства.   Вместе   с   тем   борьба   с
латифундизмом   в   мировой   практике   ведется   преимущественно   с  помощью
налогового механизма. Само право частной собственности предполагает, что
владелец   капитала   может   приобрести   столько   недвижимости,   сколько
пожелает. Он обязан уплачивать все установленные налоги в виде процента от
ее   стоимости.   Поэтому   в   общем   случае   это   делает   невыгодным
приобретением   в   собственность   больших   наделов   земли,   если   они
используются неэффективно.
Чем   выше   стоимость   объекта   недвижимости,   тем   больше   сумма
налога на него. Именно из этого налога, поступающего в местный бюджет,
оплачивается строительство дорог, создание инфраструктур и многое другое,
что   позволяет   местному   сообществу   гармонично   развивается,   а   каждому
отдельному собственнику создает благоприятную среду для проживания или
производственной деятельности без помех окружающим.
Если   собственник   не   в   состоянии   эффективно   использовать   свою
недвижимость, т.е. она не приносит прибыли, то налог оказывается чрезмерно
велик, и недвижимость приходится продавать. Старый владелец получает за
нее   рыночную   стоимость,   ктото   другой   будет   готов   к   уплате   высокого
налога, обеспечив более эффективное использование. Так земельный участок,
или объект недвижимости, “выбирает” себе собственника.
Вместе   с   тем,   Ассоциация   крестьянских   и   фермерских   хозяйств
России, активно выступающая за становление рынка земли, все же предлагает
учесть своеобразие переходного периода и ограничить предел передаваемой в
собственность   земли   50   гектарами.   При   этом   площади   под   арендой   не
ограничиваются      каждый   ее   может   взять   столько,   сколько   сможет
обработать.   При   обсуждении   проектов   Земельного   кодекса   эксперты
высказывают мнения о нецелесообразности установления максимальных срока
аренды и величины арендной платы. Поскольку   оценочная   деятельность   предполагает   определение
рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет
наиболее   прибыльный   и   конкурентоспособный   вид   использования
конкретного   объекта   собственности.   Все   типы   сделок   с   собственностью,
основанные   на   рыночной   стоимости,   требуют   адекватной   оценки   и
тщательного   анализа   экономического   поведения   инвесторов   и   других
участников рынка.   Влияние рыночного поведения на принятие финансовых
решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее
эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют
рыночную   стоимость,   поэтому   требования   рыночных   сил   к   объектам
недвижимости   имеют   большое   значение   для   определения   наиболее
эффективного   вида   использования.   Стоимостной   основой   любого   объекта
недвижимости   является   стоимость   земельного   участка.   Расположенные   на
нем   здания   и   сооружения   могут   быть   изменены,   однако   основные
характеристики   участка   обычно   остаются   прежними.   Вместе   с   тем   доход
конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор,
выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в
стоимости   различных   участков   объясняется   их   качественными
характеристиками.
Анализ
  наиболее   эффективного   использования   объекта
недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной
  идентификации
ситуации,
  характеристик   оцениваемого   объекта,
  совместимых   с   параметрами
востребованных   рынком   вариантов,
оцениваемого   объекта,   расчет   доходности   каждого   варианта   и   оценку
стоимости   недвижимости   при   каждом   варианте   использования.   Таким
образом,   окончательный   вывод   о   наиболее   эффективном   использовании
может быть сделан только после расчета стоимости.
Наилучшее   и   наиболее   эффективное   использование   объекта
недвижимости   представляет   вариант   использования   свободного   или который   юридически   возможен   и
застроенного   участка   земли,
соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается
соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Оптимальное   использование   участка   земли   определяется   конкурирующими
факторами   конкретного   рынка,   к   которому   принадлежит    оцениваемый
объект    собственности,    и    не    является   результатом   субъективных
домыслов собственника, девелопера или оценщика.  Поэтому анализ и выбор
наиболее   эффективного   использования   является,   по   сути,   экономическим
исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.
Рыночные   факторы,   используемые   для   формулирования   вывода   о
наиболее   эффективном   использовании   недвижимости   на   дату   оценки,
рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для
определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид
использования   можно   квалифицировать   как   основу,   на   которую   опирается
рыночная   стоимость.   Если   оцениваемая   недвижимость   предполагает
последующее   личное   использование   или   сдачу   в   аренду,   то   их   основная
мотивация   при   расчете   стоимости   будет   сведена   к   получаемым
потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.).
Инвестиционная   мотивация   помимо   величины   получаемого   дохода   и
накопления   капитала   учитывает   такие   аргументы,   как   налоговые   льготы,
осуществимость проекта.
Обычно  анализ  наиболее  эффективного   использования   проводится
по   нескольким   альтернативным   вариантам   и   включает   следующие
направления:
•рыночный анализ;
•анализ реализуемости варианта;
•анализ наиболее эффективного использования.
Перечисленные   направления   анализа   предполагают   комплексное
изучение следующих вопросов. Рыночный   анализ   предполагает   определение   спроса   на   варианты
использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и
предложения,   емкости   рынка,   динамики   ставок   арендной   платы   и   т.д.   по
каждому варианту.
Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих
стоимости:   потока   доходов   и   ставок   капитализации   для   определения
стоимости   с   учетом   переменных   параметров   каждого   юридически
обоснованного и физически осуществимого варианта.
Анализ   наиболее   эффективного   использования   предполагает
разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением
конкретных   участников   рынка,   сроков  осуществления   проекта,   источников
финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную
Вариант   наиболее   эффективного   использования   оцениваемой
недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:
•   юридическая допустимость;
•   физическая осуществимость;
•   финансовая обеспеченность;
•   максимальная продуктивность.
Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа
различных   вариантов   использования   недвижимости   для   выбора   наиболее
эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь
рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость,
затем   оцениваются   финансовая   обеспеченность   и   максимальная
продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена
тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии
необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен
или невозможна его физическая реализация.
Проверка   юридической   допустимости   каждого   рассматриваемого
варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с
юридическим   требованием   использования   недвижимости   по   ее   прямому
назначению.
Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования,
строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических
зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные
виды потенциального использования.
На   выбор   наиболее   эффективного   использования   недвижимости
может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение
остаточного   срока   аренды   использование   объекта   зависит   от   условий
договора   аренды.   Если   наиболее   эффективный   вариант   использования
объекта   сдерживается   наличием   договора   аренды,   это   следует   отразить   в
отчете об оценке.
Например,   если   объект   ограничен   договором   аренды   земли,   срок
которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической
целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический
срок службы составляет 40 лет.
Кроме   того,   необходимо   учитывать   возможные   ограничения,
которые   могут   быть   заложены   в   договоре   о   приобретении   объектов
недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений
использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке,
параметры   зданий,   тип   применяемых   строительных   материалов.   Если
ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с
более общими юридическими нормами, например строительными нормами и
правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.
Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли
наиболее   эффективными   строениями,   если   они   увеличивают   строительные
расходы для соблюдения технических нормативов. Это,   в   конечном   счете,   препятствует   развитию   территорий.   В
некоторых   районах   строительные   нормы   и   правила   используются   для
снижения уровня нового строительства и ограничения роста.
Действующие   правила   землепользования   направлены   на   охрану
окружающей   среды.   Оценщики   должны   учитывать   нормативы   по   чистоте
воздуха,   воды,   а   также   общественное   мнение   о   предполагаемых   проектах
застройки территорий.
Пример.
  Строительство   зданий   определенной   этажности,
противопожарные разрывы, требования инсоляции.
Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования
может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае,
если   оценщик   предполагает   внесение   в   существующие   нормы   изменений.
Однако   вероятность   изменения   законодательства,   строительных   норм   и
правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.
Выбор   наиболее   эффективного   варианта   использования
недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость.
Критерии   физической   осуществимости   –   размер,   форма,   район,
дизайн,   состояние   грунта   и   подъездные   пути   к   участку,   а   также   риск
стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на
предполагаемый вариант использования земли.
Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и
формы.   Некоторые   варианты   дают   наибольший   эффект   только   на   базе
использования   участка   определенного   размера.   В   этом   случае   необходимо
определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как
некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения.
Форма   участков   влияет   на   конечную   продуктивность,   так   как
затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с
ровными сторонами.
Аналогично   наличие   подъездных   путей   к   участку   и   инженерных
коммуникаций   увеличивает   его   конечную   продуктивность,   поскольку
достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных
сооружений   ограничивает   физические   размеры   предполагаемого   варианта
эффективной застройки.
Топографические или почвенные характеристики земельного участка
отражаются   на   функциональной   полезности   площадки.   Выявленные
оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают
затраты   на   освоение.   Поскольку   все   представленные   на   рынке   участки
конкурируют   друг   с   другом,   оцениваемый   участок   не   может   быть
непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает
другим участкам, типичным для данного района.
В   процессе   анализа   физической   осуществимости   эффективного
варианта   использования   необходимо   рассмотреть   состояние   зданий   и
сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на
новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования
необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого
затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на
реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения
недвижимости.
Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой
обеспеченности.   Вариант   считается   финансово   приемлемым,   если   он
обеспечивает   доход   от   эксплуатации,   равный   или   превышающий   объем
эксплуатационных   затрат,   расходы   на   финансирование   и   требуемую   схему
возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут
обеспечить   положительный   доход,   рассматриваются   как   выполнимые   в
финансовом отношении. Если   вид   использования   не   предполагает   получения   регулярного
дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые
создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на
строительство   или   реконструкцию   объекта   для   этого   нового   вида
использования.  Оценщик   должен   сравнить   прирост   капитала   или   доход   от
использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если
доход   ниже   расходов   или   превышает   их   лишь   незначительно,   такой   вид
использования признается невыполнимым в финансовом отношении.
Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от
эксплуатации,   по   каждому   из   них   оценщик   рассчитывает   общий   чистый
операционный   доход,   индивидуальную   ставку   дохода   на   инвестированный
капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует
необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность
земельного   участка,   этот   вид   использования   является   выполнимым   в
финансовом отношении.
Очевидно,   идентификация   видов   использования,   выполнимых   в
финансовом   отношении,   базируется   на   анализе   спроса,   предложения   и
местоположения.
Максимальная   продуктивность   —   это   наибольшая   стоимость
земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным
(фактически   или   условно)   или   застроенным.   Таким   образом,   реализация
данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически
реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов
выбор   того   вида   использования,   который   обеспечивает   максимальную
стоимость основы недвижимости — земельного участка.
Потенциальный   вариант   наиболее   эффективного   использования
земли   отражает   долгосрочную,   тщательно   разработанную   и   достаточно
конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации   зданий   и   сооружений.   Срок   эксплуатации   зависит   от   типа
здания, качества строительных работ и других факторов.
Максимальная   продуктивность   земельного   участка   определяется
путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой
рынком   для   данного   вида   использования.   Однако,   в   зависимости   от
выбранного   варианта   использования   недвижимости,   метод   определения
стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени
переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня
риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода
возмещения   капитала,   сроков   реализации   предполагаемого   варианта
использования недвижимости.
Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли,
является   наиболее   эффективным.   В   основе   всех   используемых   методов
определения   стоимости   земельного   участка   с   целью   выбора   наиболее
эффективного   варианта   лежит   так   называемая   техника   остатка.   Доход   от
земли   рассматривается   как   остаток   между   совокупным   доходом,
генерируемым   недвижимостью,   и   теми   суммами   дохода,   которые
обеспечиваются   привлечением   рабочей   силы,   капитала,   основных   средств
(функционирующих зданий и сооружений).
Стоимость   земельного   участка,   в   свою   очередь,   представляет
разницу   между   суммарной   стоимостью   всего   объекта   недвижимости   и
остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.
Способ   наилучшего   использования   недвижимости   может   либо
достигаться   на   основе   уже   существующих   строений,   либо   предполагать
сооружение   принципиально   новых   улучшений,   что   требует   рассмотрения
земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют
при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:
• наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
• наиболее эффективное использование участка как застроенного. Существуют   следующие   основные   причины   для   определения
наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:
1.   Выделение    в   стоимости    недвижимости    стоимости    только
земельного участка.
2.Использование    метода    сопоставимых    продаж    для    оценки
застроенной земли.
3. Расчет потери в стоимости изза внешнего устаревания.
4.   Оценка    реальной    стоимости    земли    в    составе    объекта
недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.
Анализ    наиболее    эффективного    использования    застроенного
участка делают по двум причинам:
1.   Идентификация   вида   использования   объекта   недвижимости,
обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.
2.   Выявление   на   рынке   объектов   недвижимости   одинакового
назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.
Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием
участка   без   строений   и   объекта   недвижимости   со   строениями   на   примере
недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы.
Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным
характеристикам осваивается как пригородный жилой массив.
Максимальная эффективность использования участка без строений,
с   наибольшей   вероятностью,   будет   основана   на   использовании   под   жилой
коттедж.   В   данном   случае   возникнут   затраты   на   снос   и   утилизацию
имеющегося   объекта.   На   практике   потенциальный   владелец   собственности
будет   осуществлять   перезастройку   участка   только   в   том   случае,   если
остаточная стоимость построек невелика.
В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки
находится выбранный  вариант  использования, требующий  нового строения,
существующий   вид   использования   может   рассматриваться   как промежуточный.   Так,   если   по   плану   расширения   городских   земель
коттеджное   строительство   достигнет   анализируемого   земельного   участка
через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и
сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее функционирование
существующей   производственной   недвижимости   рассматривается   как
промежуточное использование.
Однако,   если   конкурентоспособный   уровень   спроса   выше   для
производственного   использования,   то,   вероятно,   наиболее   эффективным
использованием   этого   объекта   недвижимости   может   быть   сохранение
существующего использования с проведением необходимых природоохранных
работ, требующих соответствующих затрат.
Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя
из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для
определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его
продолжить или заменить.
Прием   определения   наилучшего   и   наиболее   эффективного
использования   оцениваемой   недвижимости   как   незастроенного   земельного
участка  базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может
быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются
стоимость   земли   на   основе   выбора   возможных   вариантов   использования,
обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов
недвижимости в соответствии с конкретным назначением.
Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две
основные разновидности:
1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи
его   без   улучшений   инвестору,   который   впоследствии   в   соответствии   с
требованиями   рынка   или   собственными   предпочтениями   проведет   его
застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости
перенасыщены. 2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями,
в том числе:

  если
рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату
застройка   без   промежуточного   использования,
анализа;
     застройка   с   промежуточным   использованием   предполагает
временное   сохранение   существующего   варианта   использования,   до   того
момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза
рыночной ситуации;
    разделение или объединение земельного участка для достижения
наиболее эффективного использования;
     застройка   участка   новыми   строениями,   аналогичными   по
назначению и физическим параметрам существующему объекту.
Наиболее   распространенной   ситуацией   оценки   недвижимости   на
основе незастроенного участка является его условная незастроенность . Это
связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет
на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного
использования   участка   как   незастроенного   принимает   форму
инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.
В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов: 1.
Как    можно    использовать    земельный    участок,    если    он фактически не
застроен или может быть освобожден от существующих построек?
2.   Какой   тип   здания   или   других   строений,   обеспечивающих
выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя
из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?
3.   Следует   ли   рассматривать   существующий   вид   использования   в
качестве промежуточного? Например,
  если   для   достижения   наиболее   эффективного
использования   земли   необходимо   провести   строительные   работы,   то
оценщику следует определить:
    затраты на снос существующих строений;
    вид наиболее эффективного направления использования объекта
недвижимости   (офис,   гостиница,   склад   и   т.д.),   соответствующий   текущим
рыночным   стандартам   и   включающий   элементы   по   наиболее   приемлемым
ценам;
     характеристики   оптимальных   строений,   которые   должны   быть
возведены для максимального использования потенциальных  характеристик
участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения,
число данных подразделений и др.);
    уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

стоимость   сооружаемых   зданий   с   учетом   затрат   на
финансирование.
Прием   наиболее   эффективного   использования   земельного   участка
как   застроенного  предполагает   сохранение   на   анализируемом   участке
существующих   строений.   Вариант   использования   участка   земли   как
застроенного имеет две основные разновидности:
1.               сохранение   существующего   назначения   оцениваемой
недвижимости;
2.               изменение   существующего   назначения   оцениваемой
недвижимости.
В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:
•    сохранения существующего объема и качества предоставляемых
недвижимостью услуг;
•    проведения   строительных   работ   по   реконструкции   зданий   для
повышения их класса и изменения ставок арендной платы; •   проведения строительных работ по расширению площадей за счет
дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
•   уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
Оценщик,
  сравнивая   существующий   вариант   использования
расположенных   на   земельном   участке   построек   с   оптимальным   вариантом
здания, должен получить ответ на следующие вопросы:
1.      Целесообразно   ли   продолжать   эксплуатировать   здание   в   его
нынешнем состоянии?
2.      Какой   вариант   перестройки   здания   выбрать:   реконструкцию,
расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?
Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит
максимальную   стоимость   инвестиционно   привлекательной   недвижимости   с
учетом   ставки   доходности,   определяемой   в   соответствии   с   риском
выбранного   варианта.   Совершенно   очевидно,   что   риски   сохранения
существующего способа использования недвижимости и различных вариантов
перестройки будут неодинаковы.
В   оценочном   отчете   необходимо   отделить   наиболее   эффективное
использование   участка   как   незастроенного   от   наиболее   эффективного
использования   участка   как   застроенного.   Отчет   об   оценке   должен   четко
идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому
виду использования.
Рассмотренные   выше   стандартные   положения   анализа   наиболее
эффективного   использования   применимы   ко   всем   типам   объектов
недвижимости. Однако на практике, в процессе рассмотрения и выявления
наиболее продуктивного вида использования, необходимо учитывать особые
соображения,
недвижимости.
  обусловленные   спецификой   конкретного   объекта Выявленные   особенности   объектов   недвижимости   и   развития
рыночной   ситуации   могут   потребовать   обособленного   вида   использования,
  юридически   не   соответствующего
промежуточного   использования,
использования, использования, не соответствующего наиболее эффективному
варианту, многопрофильного использования, варианта использования особого
назначения,  спекулятивного   использования,  а  также   избыточные   земельные
площади.
Как   правило,   наиболее   эффективные   варианты   использования
анализируемой недвижимости не отличаются от использования аналогичных
объектов.   Однако   в   силу   необычности   или   уникальности   оцениваемого
объекта его наиболее эффективный вид использования может отличаться.
Например,   в   Москве   производственные   корпуса   НПО   сдаются   в
аренду   под   складские   помещения.   Если   рыночный   спрос   в   конкретном
микрорайоне города может быть достаточным, анализируемый вариант может
предусматривать использование данного объекта под торговые помещения.
В   другом   случае   объект   недвижимости   с   типичными
характеристиками строений и земельного участка может анализироваться по
специальному   варианту   использования,   так   как   он   не   вписывается   в
окружающую   схему   землепользования   или   использования   аналогичных
объектов.
Например,
  если   здание   с   типичными   характеристиками
развлекательного центра расположено в фешенебельном жилом районе, его
назначение должно быть оценено в соответствии с вариантом использования,
основанным на конкретных предпочтениях.
Выбираемый вариант должен обеспечивать максимальную стоимость
земли,   а   не   традиционное   использование   недвижимости,   характерное   для
сопоставимых объектов.
Если вариант наиболее эффективного использования недвижимости
основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какоето время, сложившийся на дату оценки
вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный
вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно
также   идентифицировать   как   наиболее   эффективный   вариант   для   данного
периода.
Например,   первые   этажи   жилых   многоэтажных   зданий   в   новых
  Москвы   предусматриваются   под   коммерческое
микрорайонах   г.
использование.   Однако   по   мере   освоения   территории,   увеличения
численности жителей в микрорайоне окончательный вид использования может
отличаться от первоначального. Так, небольшие помещения, используемые на
начальном этапе освоения территорий под продуктовые магазины, по мере
строительства специализированных универсамов, входящих в крупную сеть,
перепрофилируются в различные предприятия сферы услуг (парикмахерские,
прачечные, туристические агентства и т. д.).
Необходимость   промежуточного   использования   оцениваемого
объекта   не   всегда   оказывает   влияние   на   стоимость   недвижимости.
Промежуточный   вариант   использования   может   приносить   такой   же   по
величине   доход,   однако   может   наступить   момент,   кода   он   окажется   не
  В
востребованным   рынком   в   силу   ряда   объективных   причин.
рассматриваемом   примере   ставки   арендной   платы   и   величина
эксплуатационных   расходов   для   продуктового   магазина   и   парикмахерской
могут быть одинаковыми, однако вид бизнеса, базирующегося на конкретном
объекте недвижимости, может оказаться неконкурентоспособным.
Вид   использования   недвижимости,
  идентифицируемый   как
юридически   противоречивый,   возникает,   если   фактическое   использование
объекта,   разрешенное   законом,   не   соответствует   нормам,   действующим   в
районе   его   расположения.   Обычно   это   следствие   изменения   или
возникновения новых норм зонирования. Юридически   противоречивые   виды   использования   не   обязательно
являются наиболее эффективными и, следовательно, требуют специального
анализа. Если юридически противоречивый вариант использования дает более
высокую стоимость недвижимости, оценщик должен учитывать, что разница
может   относиться   к   стоимости   существующего   здания   и   не   влиять   на
стоимость   земельного   участка   как   такового.   Оценщику   следует   различать
стоимость   строений   несоответствующего   вида   использования   и   надбавку,
создаваемую данным видом использования.
В   некоторых   случаях   данный   вид   использования   впоследствии
должен   быть   прекращен   в   обязательном   порядке.   Для   прекращения
юридически не соответствующих видов использования отводится некоторый
период   времени,   и   в   проводимом   анализе   он   может   рассматриваться   как
промежуточный вид использования.
Назовем основные факторы, определяющие наиболее эффективное
использование недвижимсоти:
1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость
земельного   участка   (учитываются   перспективность   местоположения,
транспортная доступность, характер окружения);
2)   рыночный   спрос   —   фактор,   отражающий   соотношение   спроса   и
предложения на рынке;
3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от
использования   земельного   участка,   который   был   бы   достаточным   для
возмещения   расходов   инвесторов   и   обеспечения   получения   ожидаемой
прибыли;
4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений —
размер,   топография,   качество   грунта,   климат,   инженерногеологические   и
гидрогеологические   характеристики   участка,   существующее   зонирование,
экологические параметры и т.д.; 5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ
соотношения   качества,   затрат   и   сроков   реализации   проекта,   вероятность
стихийных  бедствий,  доступность  транспорта,  возможность   подключения  к
коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер
может быть мал для строительства промышленного объекта;
6)   законодательная   (юридическая)   допустимость   —   соответствие   варианта
использования   земельного   участка   действующему   законодательству.
Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов,
ограничений   этажности,   наличия   временных   запретов   на   строительство   в
данном   месте,   сложности   в   районе   исторической   городской   застройки,
возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования,
негативные настроения местного населения;
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости
участка),   которая   определяется   дисконтированием   будущих   доходов
альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций. Список используемой литературы:
1. Балабанов И.Л. Экономика недвижимости. Краткий курс.  СПб.: Питер,
2001.
2. Горемыкин. В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Маркетинг, 2002.
3. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика
недвижимости. Учебник.  СПб.: Лань, 2001.
4. Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А.  М.:
Финансы и статистика, 2002.
5. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.:
Тандем, 2000.
6. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. / Под ред.
Ресина В. И.  М.: Дело, 1999.

file_name: Эффективное использование недвижимости.doc

title: Лекция на тему: "Эффективное использование недвижимости"


extracted_text:
кодированные карточки по теме: «Степень».
В   устной   работе   по   данной   теме   можно   использовать   кодированные   карточки   (по
вариантам).
Уже 3 тыс. лет назад в наиболее древних городах нашей планеты имелись развитые системы
водоснабжения, канализации и удаления твердых отходов; ряд производств, связанных с
употреблением   огня   (металлообработка,   изготовление   керамики   и   др.),   в   основном
выносился за пределы городской черты.
Объясните значение данных правил.
А узнать названия этих городов вы сможете, выполнив действия.
ВАРИАНТ 1                                                 ВАРИАНТ 2

1
2
3
4
5
6
7
А
Н
В
О
В
Л
И
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Р
М
С
И
Е
Л
А
И
У
Ответы:
ВАВИЛОН (вариант 1);                                              ИЕРУСАЛИМ (вариант 2);
1
2
3
4
5
6
7

В
А
В
И
Л
О
Н
1
2
3
4
5
6
7
8
9
И
Е
Р
У
С
А
Л
И
М

file_name: Степень кодированные карточки.doc

intro: кодированные карточки по теме: «Степень» (по 2 вариантам) в устной работе по данной теме к УМК Алгебра - 8 класс, при закреплении изученного или повторении; Алгебра – 9 класс  повторении, авторы могут быть любые.. Выполнив действия можно узнать назва¬ния городов …

математика

group: Дисциплины

title: кодированные карточки по теме: «Степень» алгебра 8,9 класс


extracted_text:
T. Good afternoon, dear children. I’m glad to see you. I invite you to take part in the lesson
devoted to people and technology that surrounds us inventors and inventions. You will
learn a lot of useful information about achievements of scientists from different countries.
We well also check your listening skills.
I hope by the end of the lesson you will learn a lot of interesting information on the topic.
Разминка. Warm up.
T. Imagine how different life might be if you couldn’t listen to your favourite CD or take a
photo of your friend on vacation .What would life be if you couldn’t switch on light when it
gets dark or go to the fridge and get a snack. All these would be impossible without
scientific and technological development.
Slide 1
1. What role has scientific and technological development played in man’s life? Prove
that they are closely related.
2. What does the tern “technology” refer to and what does the term “industrial
technology” mean?
3. What was the first true modern technical research?
T.  It is interesting for me to know what modern invention you have at home and how
often you use them.  What are your favourites ? Why?
Slide 2
T. Now find the definitions to the following technological units.
Slide 3
1. a TV set
2. a car
3. a computer
4. a video player
5. a camera
6. a vacuum cleaner
7. a fridge
8. a mobile phone
9. a plane
10. a telephone
to take photos
a)
b) to receive or make calls around home
c)
to perform every day cleaning tasks
d) to move fast and quick around the
world
to watch prerecorded videos
to keep food fresh for a long time
to have fun and entertain
e)
f)
g)
h) a system for sending or receiving
i)
j)
speech over tong distance
to write programs , play games , find
and use information
to move wherever you want by your
self T .You use many units and machines. Many of them were invented by really great
people ,who worked much over there  inventions.
Slide 4
The great American inventor Thomas Edison said…
“Genius is 1% inspiration and 99% perspiration”
What did he mean?
Slide 5
T. Not all inventions are so safe as those that we use in our everyday life. Omar Bradley
US Army general said :”It we continue to develop our technology without wisdom and
prudence our servant may prove to be our executioner!” Do you  agree with him?
T. At home you were to prepare some information about great scientists and their
inventions. Some of them became so commonplace that it is difficult to imagine them as
inventions.
Slide 6
Most of them have really brought us comfort and convenience. We can not imagine  our
life without electric lamps, car, telephones or computers . Let’s listen about these great
people
1) A. Bell
2) H. Fords
3) Brothers Wright
4) Christopher Sholes
5) John von Newman
6) Thomas Edison
7) Albert Einstein
8) Ernest Rutherford
T. Now match the inventions and inventors:
Slide 7
 A.Y. Bell          made electric buld in 1879
K. Benz            created typewriting machine 1867
Luriere Brothers     created Microsoft DOS 1981 Brothers Wright   designed the first artificial satellite
                                    1957
Henry Ford                 designers of the 1st Russian
                                      automobile 1896
Alex Fleming             creator of Theory of relativity
                                    1921
Frez and Yakovlev     discovered penicillin 1945
Christopher Sholes     created the World’s first car
                                       assembly line 1908
T. Edison                       built the 1st airplane 1903
S. Korolyev                   produced the world’s first
                                      petrol driven car 1872
Bill Yates                      opened the first cinema in Paris
                                       1895
A. Einstein                     invented telephone
T.
People have invented a lot of useful things to make their life more comfortable. Almost
every day a new technique or product appears in the world. But we always med something
more useful more effective and more comfortable If you could invent anything you like,
what would it be?
Homework: Project «What would you like to invent?»

file_name: Люди и изобретения 10 класс.docx

intro:
Данный урок направлен на развитие коммуникативных компетенций обучающихся на основе базового и дополнительного материала,	способствует формированию коммуникативных  навыков  с использованием информационных средств обучения ; совершенствует умение и навыки обучающихся отбирать нужную информацию , выступать с сообщениями ,отстаивать свою позицию. Данный материал помогает
 расширить представление обучающихся об изобретателях и их изобретениях.Разработка урока по английскому языку на тему " Люди и  изобретения" ( 10 класс)


extracted_text:
Справочный материал по теме:
«формулы вычисления площадей многоугольников»
а) Площадь ромба равна  половине произведения диагоналей
                                                                                S =
2
, где d1, d2   диагонали
1 dd 
2
 б) Площадь прямоугольника равна  произведению  его смежных сторон   S = а ∙ в
в) Площадь квадрата равна   квадрату его стороны                  S = а2

г) Площадь трапеции равна произведению полусуммы ее оснований на высоту
                                                                                S =

 д) Площадь параллелограмма равна произведению  его основания  на  высоту,
проведенную к этому  основанию

ва
2

h
S

aha
,   где  а ,в  основания
 е)  Площадь  треугольника равна половине произведения стороны на высоту,
проведенную к этой стороне      S =
1
2
аhа 

ж) Площадь прямоугольного треугольника равна половине произведения катетов
                                                                                S =
ва 
2
з) Площадь равностороннего треугольника равна         S =
, где а ,в катеты
32а
4
и) Формула Герона (площадь треугольника)





(
cpbpapp
S
           свойства:
к)   Если высоты двух треугольников равны, то их площади относятся как основания.
,   где p =
)(
)(
)
.
с

ва
2
л)  Если угол одного треугольника равен углу другого треугольника, то площади этих
треугольников относятся как произведения сторон, заключающих равные углы. м)  Теорема Пифагора.     В прямоугольном треугольнике  квадрат   гипотенузы равен
сумме квадратов катетов.
 
2
2
2
а

в
с
2

а
2
,
св

2
а
2
в
2
с
2


с
,
2
ав
2
ва
,


2
с
2
с


2
в
;
а
2
.

file_name: формулы по теме площадь.doc

intro: Справочный (раздаточный) материал по теме: «формулы вычисления площадей многоугольников» геометрия 8,9 классы, авторы могут быть любые. По геометрии - 8 класс  как при изучении материала так и при закреплении (повторении) материала.  По геометрии - 9 класс при подготовке к ОГЭ.

title: Справочный материал по теме: «формулы вычисления площадей многоугольников» геометрия 8,9 классы


extracted_text:
Технологическая карта урока
Звёздный английский6
      Тема урока
Музеи под открытым небом.
Цели для ученика
 1) Развивать навыки и умения устной и письменной речи.
 2) Развивать навыки учебнопознавательных действий.
 3) Развивать интерес и уважение к изучению английского языка, понимая и
осознавая значимость языка в жизни человека.
Вид урока Комбинированный
Новые понятия
Оборудование учебник, аудиозапись к учебнику, карточки.
 Домашнее задание
Дата проведения урока
Учитель –
Цели для учителя
1) Обеспечить условия для закрепления учащимися лексики данного модуля.
2) Обеспечить развитие навыков говорения, устной монологической и
диалогической речи.
3) Обеспечить развитие навыков аудирования
4) Способствовать формированию творческих способностей, мышления,
познавательных и речевых умений.
Опорные понятия.
Планируемые результаты Адекватно произносят, различают на слух и воспроиз
водят  корректно изученные выражения. Составляют монологическое и диалоги
ческое высказывания.. Понимают на слух иноязычную речь, опираясь на
иллюстрации учебника. Расширяют запас лексического и грамматического
материала новыми единицами.
Этап урока
1.Мотивация к
учебной
деятельности
2. Постановка
темы и
формулирование
учебно
познавательной
задачи
Фонетическая
Содержание урока
Деятельность
учителя
Деятельность
ученика
Здоровается с учениками ( Good morning, children. I am
glad to see you, sit down please), проверяет готовность
учащихся к уроку. Создает эмоциональный настрой на
учебную деятельность ( How are you today? Are you OK?)
Формирует речевую готовность учащихся ( What day is it
today?)
Здороваются с учителем (Good
morning, teacher), садятся на свои
места. Настраиваются на учебную
деятельность (I am great, good, not
bad,etc.)
Отвечают на вопросы учителя
Используемые
методы, приемы,
формы
Словесный метод
Ответы на
вопросы
Выдвигает тему урока
Формирует у учащихся фонетические навыки. ( Now,
Догадываются, выдвигают тему
урока. Озвучивают с учителем тему
урока.Проговаривают слова,
опираясь на с карточки .
Демонстрацион
ный метод – показ
карточек
Формируемые
УУД
Смыслообразование
, внутренняя
позиция школьника,
учебно
познавательный
интерес.
Смыслообразование
, самоопределение,
выдвижениегипотез
ы, планирование
учебного
сотрудничества. зарядка
let`s do phonetic exercise –  (показ карточек с лексикой) 3. Основной этап
Развитие речевых навыков
Организует коллективную работу повторения изученных
слов
Слушают. Переводят слова.
Говорение,
Диалогич

 e  ская  речь
Организует  разговор – беседу
open your student`s books at p99
Организует   парную работу с.99 упр.3
Физминутка
Развитие грамматических
навыков
Письмо
Организует отдых stand up, please. Let’s sing a song and do
some exercises.
Организует работу по закреплению грамматических
навыков упр.5 стр 99
4. Рефлексия
Организует выполнение письменного задания
упр,6,7 с.99
Подводит учащихся к обобщению учебной деятельности
на уроке.
Отмечает степень вовлеченности учащихся на уроке.
Организует беседу по уточнению и конкретизации
первичных знаний.
 (Расскажите  мне, что на уроке мы узнали? Вам
понравился урок? А что вам особенно понравилось?)
Просит учеников помочь оценить учебную деятельнtость
друг друга.
 Обеспечивает положительную реакцию детей на
творчество.
 Дает комментарий к домашнему заданию.
 Прощается с учениками  (Thank you for your work. That`s all
for today. Good bye, children. See you soon)
Приводят примеры по очереди
Составляют диалог в паре.
Отвечают на вопросы упражнения
Слушают учителя. Читают вслух
самостоятельно по цепочке.
Выполняют с учителем
физические упражнения,
проговаривая выражения на
английском языке. Поют песню
 Выполняют задание
Отвечают на вопросы упражнения
Выполняют упражнение в тетради
Подводят итоги.
Формулируют конечный результат
своей работы на уроке.
 Оценивают свою деятельность и
деятельность одноклассников на
уроке.
 Называют основные позиции нового
материала и как они их усвоили.
Прощаются с учителем.  Good bye,
teacher.
Демонстрационны
й метод.
Словесный метод
Парная работа –
составление
диалога
Практико
словесный метод.
.
Музыкально –
динамическая
пауза
Практико
словесный метод
Самостоятельная
работа.
Словесный метод.
Мотивация к
коммуникации,
учебно
познавательный
интерес, обобщение.
Формулирование и
аргументация
своего мнения и
позиции в
коммуникации.
Умение с
достаточной
полнотой и
точностью
выполнять
действия.
Управление своим
поведением и
поведением
партнера.Умение с
достаточной
полнотой и
точностью выражать
свои мысли.
Формирование
навыков и умений
выполнения заданий
творческого
характера.
Анализ, синтез,
обобщение.
Оценивание учебной
деятельности
одноклассников.
Основные позиции
нового материала.
Итоги урока.

intro: Данный материал направлен на  развитие у обучающихся навыков и умений устной и письменной речи. Материал помогает развивать интерес и уважение к изучению английского языка, понимать и осознавать значимость языка в жизни человека,	обеспечивает  развитие навыков чтения, устной монологической и   диалогической речи.Технологическая карта по английскому языку  по теме " Музеи под открытым небом" ( 6 класс)


file_name: кроссворд англ.docx

description:
1
                                  2
                                                          4
8
5
    6
9
13
11
12
3
7
10

title: Открытый урок "Один день в Британском Парламенте"


file_name: Вопросы к кроссвордуd_.docx

description:
DOWN
1What do MPs do with their feet?
2One of the main political parties of GB?
3The surname of the person who wanted to blow up the Parliament.
4The Palace which consist of 3 parts: The Royal Apartments, the House of Lords, The House of Commons
5What colour are the seats in the House of Commons
6 The executive branch of power
7Who  writes the Queen’s speech?
13What colour are the seats in the House of  Lords.
                                                 ACROSS
 2.Peers who get their title according to their personal achievement.
4What does the Lord Chancellor sit on?
6. Whose shoe will you touch if you are a Labour?
8The name of the Chamber of the Parliament.
9Peers in the House of Lords who inherit their places from their fathers and grandfathers.
10It is put on the table when the House of Commons is sitting.
11They take place every 5 years.
12The title of Lord.
14The surname of “the Iron Lady”


file_name: конспект урока шекспир.docx

description:
Procedure
Today is our final lesson about W. Shakespeare. You know much about this famous English poet and
today you are going to see the video and listen to the interview about the Globe Theatre the place directly
connected with this great man. We’ll also practice reading about one of his famous plays
Warming up:
So, let’s start. Look at the first slide. (слайд 2). Here is the portrait of W. Shakespeare.
What was he? (Was he a poet, a playwright, a writer, a dramatist?)
When was he born? How old was he when he died? (слайд 1  годы жизни)
Where was Shakespeare born? (слайд 3).
What do you know about his childhood?
 Yes, you absolutely right.
Now, children let’s remember the phrases expressing agreement and disagreement and say whether you
agree with the following statements or not. (слайд4).
Begin your sentence with one of these combinations; try not to repeat your classmates.
True, False.
Shakespeare’s farther was a farmer.(F)
Shakespeare went to the University.(F)
 He was welleducated.(T)
He married when he was old.(F)
 Shakespeare had a twin son and a twin daughter.(T)
 He had only 2 children.(F)
 Shakespeare started to write plays in Stratfordon Avon.(F)
 He became a popular dramatist. (T)
Main part
 (Watching a video)
What theatre in London is connected with W. Shakespeare?
  Yes, right you are the Globe Theater.
 Do you want to learn more facts about it? Then watch the video and be ready to tell me what new
facts you have learnt. (слайд 5).
How was it? Did you understand anything? I hope you did understand something. Let’s check it.
Try to answer my questions.
Is this a modern or an old theatre?

 When was the original theater built?
 When did it burn?
 What play was acted on the stage then?
Now listen again and fill in the missing words you hear in the interview.

Comprehensive check
Filling in:
The Globe is a recreation of Shakespeare’s original theatre, which burnt down in _________. It
opened to public ________years ago. The theatre has a curved _____________and is unusual because it has

intro: Данный материал направлен на повторение и проверку лексики по теме, на  формирование коммуникативной компетенции говорения, чтения, и понимания основного содержания. Данная разработка урока развивает умения обобщать и расширять изучаемый материал, высказывать свое личное  мнение, логически излагать свои мысли и  делать выводыРазработка урока по английскому языку на тему " Великий Шекспир " ( 9 класс)


extracted_text:
Анализ проведения воспитательной работы в учебных группах
В  основе  воспитательной   работы  лежит  система, которая  основана  на
максимальном   содействии   развитию   социально   активной,   нравственной,
образованной личности,    формированию профессиональных знаний, умений,
навыков
и
высококвалифицированного
становлении

при

конкурентоспособного   специалиста,   приобщению   к   общечеловеческим
духовным   и   культурным   ценностям,   воспитанию   эстетических   вкусов,
творческого потенциала и личности студента.
Воспитательная   работа   в   техникуме   ведется   по   следующим
направлениям:
  эстетическое,
правовое,   семейное   воспитание   и   воспитание   здорового   образа   жизни,
  духовнонравственное,
  патриотическое,
трудовое и профессиональное воспитание.
Воспитательный   процесс,   организуемый   коллективом   техникума
направлен на:
 организацию многообразной и разносторонней деятельности студентов;
   исследование   важнейшей   социальной   организации   общения   со
сверстниками   и   взрослыми   в   целях   формирования   здоровой,   нравственной
личности;
   формирование   общественно   необходимых   и   личностно   значимых
качеств личности;
 формирование правильного, основанного на общественных ценностях,
отношения к окружающему миру, природе, людям, науке и культуре.
На   уроках   студенты   познают   жизнь,   истину,   человека.   Воспитание   в
процессе учебной деятельности ведется по всем шести направлениям. При
этом   существуют   межпредметные   связи,   позволяющие   углублять   знания
студентов, закреплять их навыки и умения, привычки поведения. Например,
об экологии студент говорит на таких уроках как: обществознание, основы
безопасности жизнедеятельности, химии, физики, и др. Духовнонравственное воспитание, прежде всего, происходит на уроках
гуманитарного   и   социальноэкономического   цикла   (основы   права,   русский
язык,   психология),   но   также   и   при   изучении   спец.   дисциплин,   т.к.
преподаватели   прививают   студентам   чувства:   долга,   ответственности   за
порученное дело, гордости за свою специальность.
Эстетическое воспитание осуществляется, прежде всего, при изучении
дисциплин   гуманитарного   цикла:   литература,   русский   язык,   при   изучении
истории,  обществознания,  иностранного   языка,   физики,   и   на   всех   учебных
занятиях   спец.   дисциплин      это   умение   видеть   прекрасное   в   выбранной
профессии.
Воспитание   законопослушного   гражданина   происходит   при   изучении,
прежде   всего   таких   дисциплин,   как:   основы   права,   правовое   обеспечение
профессиональной деятельности.
Воспитание   гражданина,   патриота   России   –   это,   прежде   всего,   такие
учебные дисциплины как: история, обществознание, литература, география.
Здоровый   образ   жизни   и   крепкая   семья   должны   стать   нормой   жизни
каждого   человека   в   обществе.   Этому   направлению   уделяется   внимание   в
большей   степени   при   изучении   таких   учебных   дисциплин   как:
обществознание, основы экономики, экономика.
1. Документация
Воспитательная работа основывается на следующих видах документации:
 Нормативно – правовые документы:
   Конституция   Российской   Федерации   от   25.12.1993г.   (с   изменениями   от
30.12.2008г.);
 Закон РФ "ОБ ОБРАЗОВАНИИ" от 10.07.92 N 3266I (ред. от 18.07.2011);
 Конвенция о правах ребенка;
   Федеральный   закон   "О   дополнительных   гарантиях   по   социальной   защите
детейсирот и детей, оставшихся без попечения  родителей" от 21 декабря 1996 г. N 159ФЗ  (с изменениями от 8 февраля 1998 г., 7 августа 2000 г., 8
апреля 2002 г.);
 Устав техникума;
 Правила внутреннего распорядка техникума;
 Программа воспитательной работы 20172018гг.
Локальные акты:
 Положение  о Совете студенческого самоуправления,
 Положение о Совете профилактики  и т.д.
Документация по планированию:
 План воспитательной работы на учебный год.
 Календарно – тематический  план работы на   учебный год.
 План работы по адаптации студентов нового набора.
 План работы библиотеки.
 План работы социального педагога.
 Документация по организации студенческого самоуправления.
 План работы студенческого самоуправления.
   Документация   по   социальной   защите   студентовсирот   и   студентов
инвалидов.
 Документация по пропаганде здорового образа жизни.
 Документация по работе профилактики правонарушений.
 Методические разработки внеклассных мероприятий.
 Журнал классного руководителя.
 Работа с родителями.
 2. Совет студенческого самоуправления
В   техникуме   активно   работает   Совет студенческого   самоуправления,
который собирается один раз в месяц, а также по мере необходимости, и
обсуждает актуальные проблемы, определяет круг первоочередных дел.
Комиссии Совета студенческого самоуправления техникума:    Старостат   (работа   студентов,
посещаемость);
  ответственных   за   успеваемость,
 Социальноправовая комиссия (работа профоргов группы);
 Спортивнооздоровительная комиссия (работа физоргов группы);
   Креативная   комиссия   (работа   студентов   культмассового   сектора   и
редколлегии группы).
3. Материальнотехническая база для внеучебной работы.
Для   эффективного   использования материальнотехнической   базы   в
свободное от учёбы время со студентами используется:
 актовый зал в техникуме;
 спортивный зал.
4. Участие в мероприятиях.
  Студенты техникума принимают  активное  участие в мероприятиях
различного уровня:
 Городские мероприятия;
 Областные мероприятия;
 Мероприятия техникума.
5. Мероприятия техникума.
Администрация   техникума   стремится   всемерно   организовать   досуг   и
занятость   обучающихся   во   внеучебное   время   с   целью   профилактики
безнадзорности, совершения обучающимися правонарушений и преступлений,
вовлечения обучающихся в общественно  полезную деятельность.
Актовый   зал   техникума   позволяет   проводить   в   нем   следующие
мероприятия (официальные и учебные):
 общетехникумовские линейки и собрания;
 расширенные педагогические и методические совещания;
 учебные и методические семинары; фестивали, конкурсы педагогического
мастерства
 учебные и просветительские лекции;
 конференции различной тематики и уровня;  прессконференции, брифинги, встречи с представителями власти.
Традиционные  мероприятия техникума:
В   период   с   01.09.2017   г.   по   31.12.2017   г.   Нязепетровский   филиал
ГБПОУ "КПГТ" участвовал в следующих мероприятиях:
1 сентября 2017 г. – «День знаний».
8 сентября 2017 г. – Сотрудник полиции Пономарев М.С. выступил с лекцией
«Что   такое   террористический   акт.   Меры   безопасности   при   обнаружении
подозрительного предмета похожего на взрывное устройство».
22 сентября 2017 г. – Спортивные мероприятия «День здоровья».
Сентябрь 2017 г. – Осенний кросс.
Сентябрь 2017 г. – Первенство по мини футболу (1 место).
5 октября 2017 г. – «День учителя».
Октябрь 2017 г. – Волейбольный турнир ко «Дню комсомола» (1 место).
Октябрь 2017 г. – Первенство по волейболу.
Октябрь 2017 г. – Первенство по настольному теннису.
14   ноября   2017   г.   –   Приняли   участие   в   районном   мероприятие,
организованным Центром занятости населения  «День выпускника».
20 ноября 2017 г.  – «День правовой помощи детям», была проведена лекция
инспектором ПДН Титовой М.А.
Ноябрь   2017   г.   –   Волейбол,   посвященный   «Октябрьской   революции»   (1
место).
Ноябрь 2017 г. – Баскетбол, первенство (4 и 5 место).
Ноябрь 2017 г. – Турнир по настольному теннису на приз учителей (3 место).
Декабрь 2017 г. – участие в КВНе.
Декабрь 2017 г. – Лыжные гонки (Пятков Н. – 1 место, Голубовский В. – 3
место, Попов А. – 2 место).
Декабрь 2017 г. – Новогодний турнир по волейболу (1 место).
Декабрь 2017 г. – Межрегиональный турнир по волейболу (3 место). 1   раз   в   месяц   –   Час   информации   с   заведующей   абонентом   с   районной
библиотеки Ишкининой М.П. «Памятные даты».
В   период   с   01.09.2017   г.   по   31.12.2017   г.   Нязепетровский   филиал
ГБПОУ "КПГТ" участвовал в следующих областных мероприятиях:
 сентябрь – «Мастер Урала»;
 октябрь – Первенство Челябинской области (волейбол);
 октябрь – «Студент года»;
 ноябрь – «Я выбираю ЖИЗНЬ!»;
 декабрь – презентации о профессии.
6. Проведение  классных часов, родительских собраний.
Классные   часы   проводятся   еженедельно   в   каждой   учебной   группе.
Родительские собрания 1 раз в квартал.
Исполнитель:                        Т.А. Берсенева

file_name: Анализ проведения воспитательной работы в учебных группах.doc

intro:
В основе воспитательной работы лежит система, которая основана на максимальном содействии развитию социально активной, нравственной, образованной личности,   формированию профессиональных знаний, умений, навыков при становлении высококвалифицированного и конкурентоспособного специалиста, приобщению к общечеловеческим духовным и культурным ценностям, воспитанию эстетических вкусов,  творческого потенциала и личности студента.
Воспитательная работа в техникуме ведется по следующим направлениям: духовно-нравственное, патриотическое, эстетическое, правовое, семейное воспитание и воспитание здорового образа жизни, трудовое и профессиональное воспитание.

администрации

group: Педагогика


extracted_text:
Отчет
о деятельности Студенческого совета Нязепетровского филиала ГБПОУ
«КПГТ» за сентябрьдекабрь 2017 г.
Студенческий   совет   Нязепетровского   филиала   ГБПОУ   «КПГТ»
является   совещательным   коллегиальным   органом,   созданным   в   целях
усиления   роли   студенческого   самоуправления,   участия   студентов   в
организации учебной и научной деятельности, повышения эффективности и
успешности   учебы,   активизации   самостоятельной   творческой   деятельности
студентов   в   учебном   процессе,   развития   и   углубления   инициативы
студенческих   коллективов   в   организации   гражданского   воспитания,
координации   деятельности   студенческих   организаций   по   формированию   и
проведению в жизнь поставленных задач, направленных на решение проблем
студентов   Нязепетровского   филиала.   В   своей   деятельности   Совет
руководствуется   Федеральным   законом   "Об   образовании   в   Российской
Федерации"   от   29.12.2012   №   273ФЗ,   рекомендацией   Министерства
образования «О развитии студенческого самоуправления в образовательных
учреждениях высшего и среднего профессионального образования РФ».
07.09.2017 было проведено заседание Студенческого совета, на котором
Золотова   С.   выбрали   председателем   Студенческого   совета.   Кутина   П.   и
Яковлева Д. — заместителями председателя Студенческого совета. Стрижову
М.   —   секретарем   Студенческого   совета.   Членами   Студенческого   совета
выбрали   Зубкова   П,   Прилукова   Г.,   Яблокова   А.,   Акишеву   О.,   Гусеву   А.,
Цепилову  JL,  Резаева   С.,  Яппарова   А.,  Анфиногенову   А.,  Ярулина   В.   Все
члены совета ознакомились с Положением о студенческом совете техникума,
выслушали   предложения   по   плану   работы   совета,   утвердили   план.
Ознакомились   с   новым   Положением   о   стипендии   студентам.   Заслушали информацию о городских и областных программах студенческих сообществ и
обсудили план мероприятий, посвященных Дню учителя.
25.10.2017   состоялось   второе   заседание   Студенческого   совета,   на
котором обсуждался план проведения мероприятий в группах первого курса
"Посвящение   в студенты" и "Осеннего   бала". Наметили  планы  проведения
мероприятий в группах первого курса "Посвящение в студенты" и "Осенний
бал". Назначили ответственных.
22.11.17 состоялось третье заседание Студенческого совета, на котором
обсудили результаты проведенных мероприятий ("Посвящение в студенты" и
"Осенний бал), спланировали ход акций, посвященных Дню Матери и Дню
Отца.
11.12.17   состоялось   четвертое   заседание   Студенческого   совета,   на
котором обсудили результаты проведенной акции, посвященной Дню Матери.
Старосты   групп   сообщили   о   подготовке   студентов   к   аттестации,   о
допущенных   к   экзаменам   и   зачетам.   Внесены   предложения   по   работе   с
неуспевающими. Наметили организацию новогодних викторин и конкурсов на
27.12.17   в   течение   всего   учебного   дня.   Определились   по   вопросам
оформления техникума к Новому году.
Исполнитель:
Т.А. Берсенева

file_name: Отчет о деятельности Студенческого совета.doc

intro: Студенческий совет Нязепетровского филиала ГБПОУ «КПГТ» является совещательным коллегиальным органом, созданным в целях усиления роли студенческого самоуправления, участия студентов в организации учебной и научной деятельности, повышения эффективности и успешности учебы, активизации самостоятельной творческой деятельности студентов в учебном процессе, развития и углубления инициативы студенческих коллективов в организации гражданского воспитания, координации деятельности студенческих организаций по формированию и проведению в жизнь поставленных задач, направленных на решение проблем студентов Нязепетровского филиала. В своей деятельности Совет руководствуется Федеральным законом "Об образовании в Российской Федерации" от 29.12.2012 № 273-ФЗ, рекомендацией Министерства образования «О развитии студенческого самоуправления в образовательных учреждениях высшего и среднего профессионального образования РФ».

title: Отчёт о деятельности Студенческого совета


extracted_text:
Анализ  Листов  мониторинга посещаемости  учебных
занятий  учащимися  Нязепетровского филиала ГБПОУ "Каслинский
промышленногуманитарный техникум»
с  01.09.2017 г. по  31.12.2017 г.
  имеющихся
        С  целью  контроля  за  посещаемостью  учебных  занятий  учащимися
техникума,  оперативного  выявления  учащихся,  пропускающих  уроки  без
уважительных  причин,  контроля  за  работой  классных  руководителей  по
предупреждению  пропусков  уроков, своевременному  извещению  родителей
об
  были
проанализированы  Листы  мониторинга  посещаемости  учебных  занятий.
           Анализ   Листов   мониторинга   показал,   что все учителяпредметники
систематически   ведут   учет   посещаемости   уроков   учащимися   классов.
За  период  с  01.09.2017 г. по  31.12.2017 г.учащимися  пропущено в среднем
по  уважительным  причинам 4 %  занятий,   по  болезни   6 % занятий,    без
уважительной   причины –10 % занятий.
  уважительных   причин
  пропусках
  без
Чаще  всего  классные  руководители  выясняют  причину  отсутствия
ученика,  извещают  родителей  о  пропусках  уроков,  используя  телефонную
связь.   Пропуски     уроков     по     уважительной     причине     подтверждаются
записками   членов   семьи,   без   уважительной   причины      объяснительной
запиской     учащегося,     которые     хранятся     у     классных     руководителей.
Классные  руководители  своевременно доводят  до  сведения  администрации
учебного заведения  о  систематических  пропусках  учебных  занятий.
За период с 01.09.2017 г. по 31.12.2017 г. регулярно пропускали занятия
Исакова   Л.И.,   Исакова   А.И.,   Бурков   А.В.,   Пушарев   И.А.,   Золотина   П.Е.,
Нуриева Р.В., Редреев М.Р. Данные учащиеся были вызваны с родителями на
Совет   профилактики.   Были   проведены   индивидуальные   беседы   с
обучающимися,   допускающими   систематические   пропуски   занятий   без
уважительных причин.
За период с 01.09.2017 г. по 31.12.2017 г. были отчислены следующие
обучающиеся Нязепетровского филиала:

file_name: Анализ Листов мониторинга посещаемости учебных занятий.doc

intro:
С  целью  контроля  за  посещаемостью  учебных  занятий  учащимися  техникума,  оперативного  выявления  учащихся,  пропускающих  уроки  без  уважительных  причин,  контроля  за  работой  классных  руководителей  по  предупреждению  пропусков  уроков, своевременному  извещению  родителей  об  имеющихся  пропусках  без  уважительных причин  были  проанализированы  Листы  мониторинга  посещаемости  учебных  занятий.
      Анализ  Листов  мониторинга  показал,  что все учителя-предметники    систематически  ведут  учет  посещаемости  уроков  учащимися  классов.

доп. образование детей

group: Другое