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村上しゅんすけ資産形成戦略室
不動産転売で自己資金を作れ！
不動産転売で自己資金を作れ！
2018.04.07
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村上です、
フルローンは好きですか？
もちろん好きですよね。
銀行融資で高額の投資ができるのが
不動産の最大のメリットです。
ただし、都市部で不動産投資をする上で
ある程度の自己資金は必要になります。
そもそも不動産投資は資産のある人が
値下がりしない物件を購入して
手堅く運用するのが本来のカタチ。
自分のお金を投入するのは当たり前です。
フルローン、オーバーローンが流行って
いますが、ここ数年の話です。
本来、自己資金がない人は不動産投資を
やってはいけません。
と、
言いたいところですが、
２億円の物件に頭金を１割入れるとなると
２０００万円必要になります。
数千万円もポンと出せる人はそうそういません。
では、資金のない人はどうするかというと、
不動産転売でキャッシュを作る！
です。
えっ？
む、む、村上さん！
宅建免許なんか持ってないですよ！
不動産屋じゃないんだから
転売なんかできませんよー！
いえいえ、
そんなことありません。
あなたにもできます。
先入観は捨てましょう。
不動産の転売も物販ビジネスや
ネット転売と全く同じ感覚です。
例えば、
１万円で売れるスニーカーがあるとします。
それより安くスニーカー仕入れれば
利益確定ですよね。
「安く買って、高く売る」
どんな世界でも本質は同じ。
商売の鉄則です。
不動産も同様で特別なことではありません。
売れる金額さえわかってしまえば
それより安く買えれば良いのです。
そのためには情報を得て、
相場を知ることが必要です。
最近の市況をリサーチせよ！
不動産を転売してキャッシュを
作るには相場より安く物件を
仕入れなければなりせん。
なので、
まずは市況を把握しましょう。
何をやるかというと、
１）大量の物件情報を入手する
２）銀行に持ち込んでヒアリング
３）相場感をつかむ
です。
物件情報を仕入れるために、
業者をたくさん回りましょう。
３か月は買わないと決めて、
とにかく多くの物件情報を見ます。
そのうち業者ともコミュニケーションが
上手くとれるようになり
色んな話が出来るようになってきます。
で、
次は、気になった物件が結局
いくらで売れたのか。
「売れた金額」を聞いて回りましょう。
成約価格のリサーチです。
そして、
次は、銀行回りです。
これいいな！と思った物件を
銀行に持ち込みましょう。
どのくらいの融資が引けるのか
ヒアリングしてください。
銀行が融資する金額が物件価格です。
１億円の物件に対して、
銀行が5000万円しか融資できません！
と言ったら、その物件は5000万円です。
１億円では売れません。
市況をリサーチするというのは、
銀行が融資する金額と、物件の売出価格との
ギャップを埋める作業です。
業者回りと銀行回りのルーティンで
相場感をつかみましょう。
あとは相場より安い物件を
探せばよいのです。
ただし、
注意が必要です。
転売にもリスクがあります。
買った瞬間に値崩れ、
なんてことも考えられます。
例えば、
欧州の金融危機の影響で
銀行が一気に融資を締め付ける
といった事態になれば、
融資が出なくなり、不動産の
売却が難しくなります。
そうなると物件をしばらく保有して
おかなければなりません。
なので、
利回りが出てキャッシュが回る、
長期保有に耐えられる物件
でなければいけません。
短期転売目的の物件探しにも
長期で保有する視点が必要なのです。
持っても良し！売っても良し！
売却してもＯＫ、持ち続けてもＯＫ、
という物件が最強です。
例えば、
「土地を買って新築アパートを建てる」
２３区で新築木造アパートですと
今なら、利回り７％前後であれば
売れてしまいます。
あなたが利回り８％で土地から
建ててしまえば、利益確定です。
わかりやすいですね。
アパートメーカーと
やっていることは同じなので、
投資家向けに出口が取れます。
新築なので修繕費もほとんど
かからないので、
しばらく保有しておく事も可能です。
では、
中古物件やＲＣ、鉄骨は
いくらで売れるのか、というと、
初心者が見極めるにはなかなか
難しいところです。
これは数をこなすしかありません。
銀行の融資額＝売れる金額です。
それより安くて、長期に持てる物件
を選びましょう。
長期に持てる物件というのは、
長期に融資が引けるもの。
つまり、
銀行の評価が出るということです。
具体的には、
・キャッシュフローが出る
・土地が広い
・建物評価が出る
といった積算が出やすい物件が
狙い目です。
物件は無限にあるので、とにかく
たくさん物件情報を見ましょう。
まずは３か月１００件が目標！
まじめに回っていればそんなに
難しいことではありません。
初心者でも数か月で数千万円の
利益を出している人がいます。
今の市況を把握すれば、
あなたも割安物件を手にすることが
可能です。
直近の市況はどうなのか？
具体的に何に取り組めば良いのか？
村上
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