家査定で評価される6つポイント！高く査定されるための注意点とは？│安心の不動産売却・査定なら「すまいステップ」
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2018年11月30日
2020年11月17日
家・戸建ての査定, 家・戸建てを上手に売却
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「家の査定時に見られるポイントは何だろう・・？」
家の売却時に査定を受けることは知っていても、査定で見られるポイントを知っている人は多くないでしょう。
古い家が意外に高く査定されたり、新しい家が予想外に低く査定されることもあり、査定で見られるポイントを知らないと不動産会社の言われるがままの価格で売ることになります。
リナビス
不動産会社が何をどこまでチェックするか知らないまま査定を受けるは心配だな。
今回は家の査定で見られるポイントと、査定額より高く売るコツを解説していきます。
また、家の売却を検討している方は一括査定サイトを使って、自宅がいくらで売れるか調べてみませんか？
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もくじ
1 家の査定で見られる6つのポイント
2 家の査定で気を付けるべき3つの注意点
家の査定で見られる6つのポイント
家の査定方法は不動産会社によって異なりますが、査定時に見ているポイントはどの会社も大きく変わりません。
査定で必ず確認するのは6つポイントを事前に覚えておきましょう。
ポイント①：家の築年数
家の査定時にまず見られるポイントは築年数です。当たり前ですが、築年数が古い家ほど査定価格が低くなります。
建物部分には住宅の種類によって法定耐用年数という指標が定められています。例えば居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められています。
一般的には木造の戸建てが多いので、法定耐用年数を目安として築20年を超えた家の査定価格はゼロになることも珍しくありません。
下のグラフは国土交通省が調査した「戸建て売却価格と築年数の関係」をrenavi編集部でまとめたものです。
木造の戸建ては築15年で急激に価値が下がり、築20年を超えると新築購入時の1割程度になると発表されています。
参照情報：国土交通省HP
築年数と売却相場を関係をまとめると下記のようになります。
築10年の家の価値は、新築物件の半分ほど
築15年の家の価値は、新築物件の3割
築20年の家の価値は、新築物件の1割程度
家が古くなると価値が下がるのはイメージできると思いますが、注意しなければいけないのは、築20年を過ぎると家の価値が急激に下がってしまうということです。
築30年を超えた物件は「古家付きの土地」として土地のみの価格で取引されるのが一般的です。
内装に目立った傷がない家でも、目には見えない建物の構造部分は築年数の経過とともに劣化が進むため、自動的に査定額も低くなることを覚えておきましょう。
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ポイント②：家の内装
次に見られるポイントは建物の内装です。部屋がきれいな状態であるか、異臭はしないか、生活しやすいか空間かが見られます。
使いやすい間取り、家具を配置しやすいか、生活導線がすっきりしているか、壁紙やフローリングの劣化状況も査定時のチェックポイントです。
内装の中でも特に次の3つのポイントは査定価格に大きく影響を及ぼします。
雨漏りやシロアリ被害の有無
床下や屋根裏の点検口や押し入れ、クローゼットなどの天井部に雨漏り跡や木部腐食がないかも確認されるポイントです。
特に日当たり悪い箇所はシロアリ被害が発生している可能性もあるので、念入りに査定でチェックされます。
雨漏りやシロアリ被害が発生している場合は、修繕が求められる場合もあります。
水回りの設備状況
キッチン、お風呂場、洗面化粧台などの水回りの設備のグレードや保存状況も念入りにチェックされるポイントです。
高級システムキッチンや大型の給湯質があれば、査定額が上がる可能性は高いでしょう。
一方で、長年生活していれば水回り設備は劣化があります。清潔が保たれにくい場所なので普段からのメンテナンスが大切です。
最新設備の有無
次のような最新の機能を備えた家であれば査定額のアップにつながります。
付加機能
加点項目
ホームオートメーション機能 ・遠隔操作設備
・自動点灯証明
・モニターTVシステム
自然エネルギーの利用 ・太陽熱温水器設置
・太陽光発電機設置
冷暖房の設備 ・セントラル冷暖房
・床暖房設備
ポイント③：家の外装
屋根や外壁の塗装剥がれていないか、破損個所がないかも査定で見られるポイントです。
築年数が古い家は木部が腐食している箇所も出てくるので査定額に大きく影響します。
また、水平器等を使って建物の傾きも確認します。建物の傾きは窓や扉の開閉に影響するので、傾きが明らかな家は売却できないことすらあります。
ポイント④：土地の状況
家を売るときは建物と土地を分けて査定額を算出するので、土地の状況も査定時にチェックされるポイントです。
特に土地に関しては次の3点が査定額に影響を及ぼすポイントです。
土地の面積と形状
土地の査定額は面積や形状によって変化します。広くて使いやすい形をしている土地は高額査定を得られます。
反対に狭い土地だと、建築基準法の関係で再建設する際に建てれる家に制限が出るので査定額が下がります。
日当たり・眺望
快適な生活空間を決める要素として日当たりや眺望も査定時にチェックされるポイントです。
日当たりは道路に面している方角がどちらに向いているかが確認されます。
もっとも評価が高いのは日当たりのよい南向きで、次に東向きの部屋が好まれます。逆に夕日がきつくなりやすい西向きの方角や、日当たりが悪い北向きの土地は査定額が下がります。
もちろん仮に南向きの部屋でも、周辺環境によって日当たりが悪い場合は評価が下がります。
少し高台にあって見晴らしが良い場合には眺望の良さが加味され、逆に建物に囲まれているような土地はマイナス査定の要因となります。
接道道路との関係
建築基準法によって、建物を建てれる土地の条件として「4ｍ以上の幅のある公道に敷地の接点が2ｍ以上なければならない」と定められています。
よって、道路に面している間口が車が十分には入れる程の幅（４m）がない土地は高額査定を望めません。
また、接面道路との高低差が生活の利便性に影響する程ないかも見れれるかなど隣接している道路と土地の関係も査定で見られます。
ポイント⑤：周辺環境
家の周辺環境も査定時に見られるポイントです。
生活利便性の高さ
スーパー、学校、病院などの施設と距離が近いほど生活利便性が高いので査定額が高まります。
一般的にはこれらの施設から徒歩10分が相場の目安となり、それ以上近いとプラス、遠いとマイナスになります。
通勤や通学の利便性
基本的には会社や学校が密集している中心街に近いエリアほど査定額が高くなります。
また、近くに駅やバス停が近いなど中心街にアクセスしやすいかもチェックされるポイントです。
逆にアクセスが悪く人口も減少しているようなエリアであれば利便性が低いとみなされ査定額が下がります。
ポイント⑥：その他のチェックポイント
査定時に不動産会社が目視で分からない部分に関しては、売主が説明を求められる場合もあります。
代表的なチェックポイントは次の2つです。
家の権利者に関する情報
登記簿謄本の所有者と売主が同一人物かの確認が行われます。
例えば、相続した戸建てを売る場合に、たまに売主と登記簿謄本の所有者が異なる場合があります。
このような場合は登記簿謄本の所有者でないと物件の売買ができないため、直ちに登記簿謄本の名義を変更しなければいけません。
境界や越境の状況
土地の境界が確定されているかどうか確認が行われます。特に古い家だと隣家との境界線が境界線があいまいなままになっている家もあります。
境界があいまいな家はそもそも売り出すことが難しいので、確定測量図が手元にあるかを確認しましょう。
また、屋根、ブロック塀、エアコン室外機などの越境がないかも見られるポイントです。
以上が家の査定時に見られる6つのポイントです。
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注意点①：査定を受ける際は1社に絞ってはいけない
正確な査定額を知るには、複数の不動産業者に査定を依頼することが大切です。
不動産会社によって査定で見るポイントは同じだったとしても、査定方法が異なるので、会社によって査定額にも差が生じます。
不動産会社の中には、契約を得るために意図的に高い査定価格を出して、売り出した後に値下げの提案をする企業もいます。
1社にしか査定をしていなければ、その会社が出した査定価格が高いか低いか判断できず、相場とかけ離れた価格で売り出すことになりかねません。
複数の不動産会社から査定を受ければ、各社が提示する査定額を比較でき、相場とかけ離れた額の提示をする会社を見分けることができるようになります。
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注意点②：査定額を鵜呑みにしない
不動産会社から出される査定額を鵜呑みにしないように注意しましょう。
あくまで家を購入者は不動産会社ではなく、一般の個人になるので、不動産会社が提示した価格が売れるわけではありません。
査定額が相場よりも高い不動産会社には必ず、査定額の根拠を聞くようにしましょう。根拠なく高い査定価格を提示している会社には仲介を依頼してはいけません。
査定額の提示を受ける際には、査定時の対応や質問に対する回答などを見ながら、その会社に売却を依頼していいかどうかを決めるとよいでしょう。
一括査定サイトの利用を検討しよう
複数の不動産業者に査定を依頼するのに便利なのは一括査定サイトです。無料で利用できるもので、不動産一括査定サイトがあります。
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注意点③：劣化や不具合は隠してはいけない
長年住んでいれば、劣化は避けられません。不具合が出ていることもあるでしょう。
不具合は査定の時のマイナスポイントになりますが、これを隠してしまうと売却後にトラブルになることもありますし、不動産会社との信頼関係も崩れます。
また、仮にマイナスポイントを隠して家が売れたとしても、不動産の売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられ、後々賠償金を請求される可能性もあります。
瑕疵担保責任とは
売買契約をする物件や土地に、購入した時点では明らかになっていない欠陥があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任
「購入者が不安を感じたり不快に思うような瑕疵（かし）がある」にも関わらず、その理由を隠したまま家を売ってしますと後から売主の責任問題となり、慰謝料の支払いや契約解除へ発展するので注意してください。
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。
少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。
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執筆者情報
すまいステップ編集部
不動産の売却は人生にとってビッグイベントです。ただ、不動産領域は専門用語が多く、世の中に出回っている情報も比較的少ないので、一般の方々からすると難しく感じてしまうでしょう。また、売却を検討している人が損をしてしまうような間違った情報も少なくありません。すまいステップ編集部は、宅地建物取引士などの専門資格を有した監修者のもと、正しい情報を分かりやすく届けることを使命として運営しております。
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