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2020.10.12リノベーション
不動産投資で絶対に避けたい空室はリノベーションで対策を
不動産投資において最大のリスクは、空室リスクです。とくに金融機関でローンを組んで資金を調達している場合、家賃収入が返済資源となるため空室で家賃が入らないと自己資金を持ち出して返済することになります。
空室リスクを抑える方法の一つが部屋の価値を高めてくれるリノベーションです。今回は、リノベーションによる空室対策について考えてみましょう。
空室はキャッシュフローを悪化させる
一般的に、不動産投資には多額の資金が必要です。そのため金融機関でローンを組んで物件を購入し、入居者が毎月支払う家賃でローンを返済していくケースがほとんどでしょう。
ローンの返済以外にも、管理費や修繕積立金、入居者募集のための営業コストなど、賃貸経営ではさまざまな費用が発生するため、長期間入居者が見つからず家賃が入らない状態が続いてしまうとオーナー個人のキャッシュフローは急速に悪化します。
賃貸経営が苦しくなって物件を売却しようと思っても、空室物件は「集客力が弱い」と判断されて購入時よりも安く買い叩かれてしまうこともあります。それでも売却できればいいほうで、買い手が見つからないことさえあります。このような事態は、絶対に避けなければなりません。
最善の空室対策はエリア選定から
空室リスクを最小限に抑えるために最も効果的なのは、好立地の物件を購入することです。地方の物件は地価が安いこともあり利回りの高い物件が多いと思われがちですが、人口の現象に伴って発生する「空き家」が大きな社会問題になっています。そのため地方の物件は空室が発生してしまう確率が高いといえるでしょう。
ただし経験豊富な投資家の中には、地方の物件に投資をして成功を収めている人もいるため、地方物件への投資を一概に否定することはできません。しかし、これから不動産投資を始める人やまだ始めたばかりの初心者は、利回りが低くても首都圏の物件、中でも人口が増加している東京の不動産に投資することをおすすめします。
また世界的な大都市である東京は、交通利便性や治安、子育てのしやすさなど、さまざまな面でエリアごとに特性があるため、入居者のペルソナをより明確に設定できます。空室リスクを抑えるためには、このようなことに考慮して物件を選ぶ必要があります。
リフォームよりもリノベーション
建物や設備といったハード面を改善して、入居者や入居希望者がより住みたくなるような住宅にすることも有効な空室対策になります。そのために行うのが、リフォームやリノベーションです。
リフォームとは「経年劣化した内装や設備を新築時にできるだけ近づけるように復元する小規模修繕工事」のことで、具体的には汚れた壁紙や床材の張り替え、古くなった設備の交換などです。退去後の「原状回復工事」も、リフォームの一つになります。
一方、リノベーションは「住宅に新しい価値を付加するための工事」です。ターゲットとする入居者のライフスタイルを考慮し、部屋を構造から考え直して必要なもの以外はすべて取り払い、住宅に新たな価値を与えます。間取りの変更や共用部分の改造のような、大規模工事になることもあります。
住宅ストックが積み上がって借り手優位となっている賃貸市場では、競合物件への対抗手段が賃料の値下げになりがちです。賃料を下げることにより入居者が見つかって空室が解消しても、物件から得られるキャッシュフローは悪化するため、厳しい賃貸経営を強いられることになります。
こういった値下げ圧力に対抗するためには、リノベーションによって新たな価値を付け加えて家賃を維持する、もしくは賃料を値上げできるような大規模なリノベーションを行う、といったことが必要になるでしょう。
リノベーションが得意な会社を見つけよう
リノベーションに強い不動産会社は、自分たちで見つけた中古物件に最適なリノベーションを行い、付加価値を高めた物件を販売しています。また将来リノベーションすることを前提に、リノベーションに適した優良な物件を入居者のいる所謂オーナーチェンジの形で販売し、オーナーが賃貸経営を始めた後、適切なタイミングで最良のリノベーションを実施することもあります。
不動産価格が高止まりしている今、高額な新築物件に投資するよりも、価格の安い中古物件を見つけてリノベーションを行い投資するほうが、有利だといえそうです。リノベーションのノウハウを持つ経験豊かな不動産会社を見つけて、万全の体制で賃貸経営に臨んで下さい。
キーワード： リノベーション	
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