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不動産鑑定評価
絶対にやるべき！不動産鑑定評価の必要性が高い5タイプの人と大得する14のケース
2019年9月21日 / 最終更新日時 : 2019年9月27日 arkrich 不動産鑑定評価
絶対にやるべき！不動産鑑定評価の必要性が高い5タイプの人と大得する14のケース
不動産鑑定評価に関して、そもそも自分にとって必要なものなのか気になっていませんか？
不動産に関する問題は複雑なものが多く、問題解決には多額の費用や労力、長い時間を必要とする等大きな損害が発生することが多くあります。
しかし、これらの問題は不動産鑑定士に相談することで最小限の費用や労力で解決出来たり、そもそも問題に発展する前に回避することが可能となることも多いのです。
このページでは、不動産についての専門知識がない人でも不動産鑑定評価を活用した問題の解決についてや、メリット等を詳しく理解出来るように、以下のように不動産鑑定評価の必要性の高い5つのタイプの人と大得する14パターンに分けて解説していきます。
絶対にやるべき！不動産鑑定評価の必要性が高い5タイプの人と大得する14のケース
「不動産の価格に関するトラブルを解決したい人」の5つのケース
「不動産の賃料に関するトラブルを解決したい人」の3つのケース
「相続税対策や相続税の圧縮をしたい人」の2つのケース　
「不動産投資に関する問題を解決したい人」の2つのケース
「特殊不動産に関する問題を解決したい人」の2つのケース
「不動産鑑定評価」にはいくらかかる？
「簡易鑑定評価」や「意見書」を活用すれば時間や費用が抑えられる！
このページをすべて読めば、不動産鑑定評価の必要性や活用の場面、更には活用によって得られる大きなメリットについて理解することが出来るでしょう。
1. 不動産の価格に関するトラブルを解決したい人の5つのケース
不動産鑑定評価とは、不動産の適正な価格や賃料を不動産鑑定士が判定することで、「不動産の鑑定評価に関する法律」及び「不動産鑑定評価基準」に則り行われる業務です。
不動産鑑定評価によって算出される価格を「鑑定評価額」と言い、鑑定評価額には公的証明力が付与され、不動産の適正な価値を評価したものとして、国や裁判所といった公的機関でも採用される唯一の価格・賃料です。
この鑑定評価額を活用することでどのように問題解決につながるのか、まずは上記の表のような「不動産の価格に関するトラブル」について解説していきたいと思います。
1-1. ケース1｜遺産分割で揉めていて話がまとまらない
昨今「争続」という造語があるほど、相続時の遺産分割に関する問題が多く発生します。
具体的な原因の一つとして、「相続税評価額」を基に相続財産の評価をしてしまっている等、公平性を欠いている場合があります。
相続税評価額は時価の約8割程度の評価となるため、例えば相続人2人で現金1億円と相続税評価額1億円の不動産をそれぞれ相続した場合、不動産を相続した人は現金で言うと約1億2500万円を相続したことになってしまい公平な遺産分割とはなりません。
このような場合、公平かつ客観的な不動産の適正な価格を判定してくれる不動産鑑定評価が非常に有効です。
従って、不動産の適正な価格を表す鑑定評価額を基に遺産分割を行うだけで、問題の早期解決に繋がります。
また鑑定評価額は公的証明力を持つため、遺産分割問題が裁判に発展している場合でも、鑑定評価額は裁判の有効な証拠資料として採用され、問題解決の重要なポイントとなります。
後述の相続税対策も含め、相続関連の問題は不動産鑑定士に相談すると良いでしょう。
1-2. ケース2｜離婚の際の財産分与で話がまとまらない
このケースでは、不動産の公平な分与に際して何の価格を基準にして不動産を分ければ公平になるのかわからない等の問題が発生します。
固定資産税評価額を基にしてしまったり、不動産業者に査定価格を基準としてしまったり様々な場合がありますが、不動産鑑定評価により不動産の適正な価格を算出してもうことで、公平な財産分与が可能となります。
不動産業者による査定価格で不動産を売却して、その金額を公平に分けるという手もありますが、そもそも査定価格は不動産の適正な価格を表すものではなく、しかもトラブルの際は早期収束を求めて割安な価格で売り急いでしまい大きな損をしてしまう等の場合が多くあるため、やはり不動産鑑定士に相談の上、適正な価格を把握することが望ましいでしょう。
1-3. ケース3｜不動産の共有に関して話がまとまらない
親族間で不動産を共同で所有している等の場合、相続の発生や財産の整理等の場面で共有者間で分割に関して揉める場合があります。
このような場合も上記と同様に、不動産鑑定評価を活用することで不動産の適正な価格を把握出来るため、公平な分割を行うことが出来ます。
この場合も、不動産業者による査定価格を基準として共有財産の分割を行うことには注意が必要である点に留意しましょう。
1-4. ケース4｜不動産の等価交換で話がまとまらない
等価交換は、土地の所有者が土地を出資し、デベロッパー等の建築業者が建築費を出資して、完成したビルやマンション等の建築物と敷地を、それぞれの出資割合に応じて所有する仕組みです。
その際に、土地所有者は出資した土地の評価額に応じて完成した建物の床と土地の一部を取得しますが、この時の出資した土地の評価額によって、所有出来る床面積や土地の割合が大きく変わってしまいます。
土地評価額及び還元される床面積と土地面積に関して、土地所有者と建築業者との話し合いがまとまらない際は、不動産鑑定評価を活用して適正な土地の評価額を把握することで、問題が解決出来ます。
また、等価交換を行う前に所有している土地の時価を把握しておくことで、等価交換以外の最適な活用方法が見つかる場合もあるため、自身の所有する不動産の時価を把握しておくという意味でも鑑定評価を活用すると良いでしょう。
1-5. ケース5｜借地権をいくらで売却すべきかわからない
借地権の価格を構成するポイント
借地権は「賃借権」か「地上権」か
現行法借地権か旧法借地権か
借地権取引が多く行われる地域であるか否か
賃料や契約期間等の「契約内容」
→上記の要素等を踏まえ不動産鑑定士が適正な借地権価格を算出
借地権の価格を構成する要因は様々ありますが、主な内容を挙げると上記のようなものがあります。
借地権とは、土地を賃借する権利ですが、債権である賃借権や物権である地上権等、一言で借地権と言っても内容は異なり、また、借地権取引が多く行われる地域か否かでも価格が変わってくる等、借地権価格は一般人が簡単に把握出来るものではありません。
例えば、地方の住宅地では価格が付かない場合があったり、逆に都心の繁華街等では高額な価格で取引されたりと様々です。
このように借地権の価格は非常に複雑であるため、適正な借地権価格の把握に関してもやはり不動産鑑定評価が有効です。
借地権の鑑定評価にあたっては、地代や契約期間等、現状の借地契約の内容が重要になってきます。
そのため契約書等の書類が必要になりますが、代々受け継がれてきた借地権でそもそも契約書が無い等の場合も多くあります。
そのような場合でも、現状の借地条件等を踏まえて、借地権価格についてや今後の借地契約についてのアドバイスを受けられるため、不動産鑑定士に相談することが望ましいと言えます。
2. 不動産の賃料に関するトラブルを解決したい人の3つのケース
2-1. ケース6｜借地権者と賃料や一時金について揉めている
借地権者と土地所有者は上記のように、思惑の違いから様々な問題が発生します。
特に、借地の地代増減額請求や、更新料・条件変更承諾料等の一時金に関しての問題が多く発生します。
賃料の増減額請求に関するトラブル
地代を増減額する場合、月単位で見れば少額でも年単位で見るとかなりの金額差になり、それが数十年の長期の契約期間中継続するとなると非常に大きな利害問題となります。
また、地代の水準は更新料等の将来の一時金の金額算定においても影響を与える可能性があるため、単純に増額（減額）できれば必ず得をするということになるとは限りません。
このような場合に不動産鑑定士に依頼することで、借地契約の条件、内容、現状の地代やこれまでの経緯等を踏まえて、不動産鑑定士が公平性の観点から中立的な立場で、適正な賃料の鑑定評価を行ってくれるため、問題の早期解決に繋がる可能性が高くなります。
また、鑑定評価額として、専門家に適正な賃料を算出してもらうことで個人間の感情的な主張が避けられ事前にトラブルを回避できる可能性もあります。
一時金に関するトラブル
上記同様に、借地契約の更新時の更新料や、契約内容の条件変更承諾料、借地上の建物の建替に伴う建替承諾料の金額等についてもトラブルが発生する場合があります。
契約の更新や条件変更や建替は、例えば借地権者にとって有利な場合では反対に土地所有者にとってはマイナス要因であるため、金額だけでなく例えばそもそも建替に関して話がまとまらない等の事案も多く発生します。
借地借家法に基づく現行法制の下では、貸主である土地所有者に「正当な事由」がない限り借地契約を終了することはできないとされているため、一時金の授受は土地所有者にとって非常に重要な収入源であり、他方、借地権者にとっては大きな支出となることから、一時金に関する交渉はとてもセンシティブな問題となります。
このような場合にも、不動産鑑定評価を活用することで、状況や契約内容から公平な一時金の金額や条件に関してのコンサルティングを受けることが出来ます。
当事者間では話が進まない場合が多いため、不動産鑑定士に中立の立場から専門家としてのアドバイスをもらうと良いでしょう。
2-2. ケース7｜賃借人から賃料の減額を求められている
賃貸マンションや賃貸事務所等の賃貸用不動産を所有中は、賃貸市場や賃借人の経済状況の変化等により、主に契約更新のタイミングで賃料の減額を受ける場合があります。
このような場合に不動産鑑定士に依頼することで、契約内容、賃料改定時までの状況、市場賃料等を踏まえ、対象となる不動産の適正な賃料を提示してもらえます。
この時、対象となる不動産と類似した物件が実際に市場でどれくらいの家賃で契約されているのか等の動向も教えてもらえるため、契約当事者の双方が納得できる賃料の決定が出来、賃料改定時のトラブルの回避や解決が出来ます。
賃貸事務所や商業ビル等で、1棟貸しの場合にはテナントが抜けてしまうと賃料収入がゼロになってしまい死活問題になります。
このような危機を回避するためにも、不動産鑑定評価を有効に活用しましょう。
2-3. ケース8｜賃貸人から賃料の増額を求められている
上記とは逆に、賃貸人から賃料の増額を請求されるケースがあります。
その際に賃貸人と話がまとまらないという場合にも、不動産鑑定評価を活用することで適正な賃料を判定してもらえ、契約当事者間の双方が納得のいく賃料設定が出来るでしょう。
不動産鑑定士は、契約内容や市場の賃料等の調査をした上で適正な賃料を判定するため、現行賃料が割安なのか割高なのかが明確になり、現行賃料のままが適正なのかや、増額する際はどの程度が適正かを契約当事者の双方が把握した上で賃料交渉を行うことが出来るため非常に有効です。
長期間賃料改定を行なっていないテナントがいる場合の注意点
新築当初から長年にわたって入居しているテナントが存在する場合、築年数が経ってから入居したテナントに比べ賃料が高いままとなっており、更新時に大幅減額を請求される等のケースがあります。
この問題が発生するのは、賃貸物件の地代や家賃は契約で合意した賃料に縛られるため、契約を更新していくにつれ周辺の賃料相場と現行の賃料が乖離して行くためです。
このような場合に、問題発生前に不動産鑑定士による鑑定評価を活用することで、長期間賃料改定を行なっていないテナントの賃料と、現状で新たに賃貸する際の適正賃料とを比較した差額を把握することが出来、契約更新時に賃料減額を請求された際にトラブルを発生させることなく、賃料交渉を行うことが出来るようになります。
賃貸用不動産は、テナントの入居率によって賃料収入が大きく変動するため、一つ一つのテナントと良好な関係を形成することが大切です。
不動産鑑定評価を活用して、長期間にわたって安定経営を実現しましょう。
3. 相続税対策や相続税の圧縮がしたい人の2つのケース
不動産に関する税金の悩みとして多いのが、不相応な相続税の圧縮や、相続発生前の相続税対策がしたい等の悩みです。
これらの悩みも、不動産鑑定士による鑑定評価を活用することで最善の解決を図ることが可能となります。
3-1. ケース9｜相続税を圧縮したい
相続税の金額は路線価を基に画一的な方法で決定されるため、例えば路地状敷地だったり、極端に間口が狭く建物の建築が出来ない土地、不整形で用途が限られてしまう土地等であっても、そういった土地の不利な条件が評価額に十分に反映されず相続税が不相応に高く算出されてしまう場合があります。
このような場合に不動産鑑定評価を活用することで、相続税評価額が圧縮され適正な相続税額まで減額できる可能性があります。
事例として、鑑定評価を行うことで相続税評価額約3億2000万円→約2億円へ1億円以上も圧縮され、税額にして約6500万円もの相続税を軽減できたケースもあるほどです。
従って相続税の支払いの際には、相続税評価額を鵜呑みにせず、まず不動産鑑定士に相談し損をしない納税をするためにも、相続不動産の適正価格を把握することが大切です。
3-2. ケース10｜相続税対策をしたい
相続税の対策と言うと税理士に相談する場合が多いと思います。
しかし税理士の土地の評価方法は、上記のように路線価を基に画一的な方法で評価を行うことが多く、やはりそれが土地の本来の価値に対して不相応な評価額になっている場合もあります。
不相応な評価額の場合に多額の相続税がかかると思い、焦って相続税対策としてアパートを建築してしまうというケースも多く存在します。
このような場合にも不動産鑑定士による、不動産鑑定評価が有効です。
間違った相続税対策で、何千万〜何億単位の建築をする前に、まず不動産鑑定士に相談して適切な不動産の価格を把握した上で、有効な相続税対策をすることが重要です。
また、不動産鑑定士は不動産の最有効使用に関する専門家でもありますので、相続税対策を兼ねた最善の不動産活用や土地活用について的確なコンサルティングを受けることもできます。
従って相続税対策は、まず不動産鑑定士への相談から始めることをオススメします。
4. 不動産投資に関する問題を解決したい人の2つのケース
4-1. ケース11｜投資価値のある不動産を判別したい
不動産投資を始める際にどんな不動産に投資をしたら良いかや、既に行なっている不動産投資が適正なものであるか等の疑問は誰もが抱くものでしょう。
このような場合、不動産鑑定評価を活用して適正な不動産の価値を判定してもらうことで、投資価値のある不動産の判別が出来るようになります。
また、前述のとおり、不動産鑑定士は不動産の最有効使用に関する専門家でもあり、鑑定評価の過程において、その不動産のポテンシャルが最大限に発揮された（収益性が最大となる）状態にあるかどうかの判定を行なっています。
したがって、不動産鑑定士に相談すれば、この「最有効使用」の観点からも投資価値のある不動産の判別を行ってもらうことが出来ます。
そのため不動産投資を始める際や、既に始めている場合であっても、より安全に投資を行うために不動産鑑定士に相談してみると良いでしょう。
4-2. ケース12｜不動産証券化に伴い不動産の時価を把握したい
不動産証券化とは、不動産が生み出す賃料収入等の収益を裏付け資産として証券を発行し資金を調達する仕組みを言います。
不動産ファンドのような不動産証券化の際には、証券化される投資対象となる不動産の鑑定評価が義務付けられています。
これは、証券を購入して不動産に投資する不特定多数の投資家保護のためであり、不動産の適正な価値を把握した上でリスク等を評価して安全な投資を行うために必要となる重要なポイントとなるものです。
従って、不動産証券化を実行する前段階から、投資対象となる不動産の選別や、投資家保護のための不動産鑑定評価等、不動産証券化の際には不動産鑑定士との連携が投資家から選ばれるファンド組成のための重要な要素となるでしょう。
5. 特殊不動産に関する問題を解決したい人の2つのケース
特殊不動産とは、ゴルフ場や遊園地等のレジャー施設や、特定の用途に供する目的で建てられた工場等、通常の住宅や店舗のような用途とは異なる不動産を言います。
これらの不動産の保有中は、用途の変更や処分時の売却価格等に関して多くの悩みが発生します。
以下、2つのケースに分けて解説していきます。
5-1. ケース13｜特殊不動産の最適な活用方法を知りたい
元々はゴルフ場として活用していたが状況が変わり用途変更したい場合や、ゴルフ場として貸していたが賃借人が撤退してしまいその他の活用方法を知りたい等の悩みが多く発生します。
そもそも特殊不動産は広大な敷地であったり、決められた用途のために作られたものであるが故にこのまま継続利用すべきか、用途変更が良いのか、思い切って売却すべきか等、判断が非常に難しいものです。
そこで不動産鑑定評価や不動産鑑定士によるコンサルティングを活用することで、前述の通り「最有効使用」つまり、継続利用・用途変更・既存施設を取り壊して建替・売却のどれが最も合理的かを判定してもらうことが出来ます。
特殊不動産は、その特殊性故に活用方法を間違えると多大な損害が発生する場合があります。
そのような事態を回避するためにも、不動産鑑定評価や不動産鑑定士によるコンサルティングを有効に活用すると良いでしょう。
5-2. ケース14｜特殊不動産をいくらで売却すべきかわからない
上記の通り特殊不動産は敷地が広大であったり、特定の用途のために作られたものであるため、通常の住宅等のように価格を容易に把握しにくいという問題があります。
単純に不動産を売却する際には、不動産業者に査定してもらいそれを参考として売却価格を決定すれば良いですが、特殊不動産の際にはそれが困難になります。
このような場合、不動産鑑定士の鑑定評価を活用することで適正に売却価格を把握することが出来ます。
不動産鑑定士は、特殊不動産の特殊性を踏まえて適正な価値を評価し価格を算定してくれます。
従って、特殊不動産の売却を検討している場合はまず不動産鑑定士に相談の上、売却価格を決定すると良いでしょう。
6. 「不動産鑑定評価」にはいくらかかる？
不動産鑑定評価に要する費用は案件の内容にもよりますが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている不動産鑑定報酬基準に基づくとおおよそ上記の金額になります。
鑑定評価報酬は、対象となる不動産の種類と鑑定評価額を基に、各案件ごとの内容を加味して決定されますが、以下の3つのポイントにまとめることが出来ます。
6-1. 公的機関が目安とする「不動産鑑定報酬基準」
不動産鑑定評価の報酬額には、法律で定められた金額はありません。
そのため不動産鑑定業者ごとに金額はまちまちですが、公的機関が鑑定評価を依頼する際に目安とされている「不動産鑑定報酬基準」というものがあります。
「不動産鑑定報酬基準（クリックで拡大）」
多くの不動産鑑定業者がこの報酬基準を基に、後述する案件ごとの内容を加味して報酬額を決定しています。
あくまで不動産鑑定報酬基準で考えた場合ですが、鑑定評価額5000万円未満なら評価額の約1%程度、鑑定評価額5000万円〜1億円でも評価額の約1%〜約0.8%と、報酬額の割合は非常に低く、それで安心が買えるのであれば決して高い費用とは言えないかもしれません。
6-2. 不動産鑑定評価の依頼内容によって変わる
不動産鑑定評価の報酬額は上記の費用の目安の表からも分かる通り、対象が土地のみの場合、建物のみの場合、土地建物セットの場合、マンションの場合等、不動産の種類によって報酬額が変わります。
そして依頼内容や対象となる不動産の状況によっても報酬額が変動することを頭に入れておくと良いでしょう。
以下は主に報酬額が増加する事由の例になります。
依頼内容や不動産の状況による8つの割増事由
裁判で不動産価格の証拠資料が必要な場合の鑑定評価
現在時点ではなく過去時点の鑑定評価
継続中の賃貸借の賃料に関する鑑定評価
遠隔地の不動産の鑑定評価
借家人が入居中の貸家の鑑定評価
営業中のレジャー施設（ゴルフ場や遊園地等）の鑑定評価
借地権・借家権の評価
適正な借地条件変更承諾料の鑑定評価
これらは一部の例になりますが、不動産鑑定士による現地調査の手間の増大、不動産鑑定士の法的責任の増大、確認すべき権利関係が複雑な場合、必要資料の取得の難易度等の理由によって報酬額が増加します。
逆に、1年以内に同一不動産の鑑定評価を行なっていた場合、前回の資料が活用できることもあるため「再評価割引」として内容に応じた割引をしてもらえる場合もあります。
詳しくは、不動産鑑定士の無料相談を受けた際や問い合わせに併せて無料見積もりを取ると良いでしょう。
7. 「簡易鑑定評価」や「意見書」活用すれば時間や費用が抑えられる！
不動産鑑定評価は、「公的証明力」が付与された不動産の適正な価格・賃料であり、公的なお墨付きが必要となる場面で活用されます。
これに対して、「簡易鑑定評価」や「意見書」は、公的証明力は弱いものの、内部資料や自身の判断を下す際の検討資料等として利用するには非常に有効な書類になります。
家族間や、企業内だけで利用し外部に証拠資料として提出しない場合には、これらの書類を活用することで、費用や時間を大幅に短縮することが出来ます。
本ページで紹介した案件であっても、問題の発生状況や、タイミングによっては「簡易鑑定評価」や「意見書」で十分な場合があるため、不動産鑑定士に相談の上問題解決に必要な書類について判断してもらうと良いでしょう。
7-1. 「簡易鑑定評価」とは？
「簡易鑑定評価」とは、家族内や企業内でのみ参考資料として活用する場合に有効な簡易版鑑定評価書を言います。
不動産鑑定評価書と同じく不動産鑑定士が現地に赴き調査を行いますが、不動産鑑定評価書の作成に比べ記載内容や価格や賃料の評価手法等が簡易的になっているものを言います。
「簡易鑑定評価」は裁判所や税務署等の第三者へ提出する資料としては証拠能力は低くなりますが、費用は鑑定評価書に比べ3〜4割程度割安であり、通常の鑑定評価書より短い期間で済むため、不動産の適正な時価を把握するだけであれば「簡易鑑定評価」は非常に有効でしょう。
7-2. 「意見書」とは？
「意見書」は、現地調査等は行わず不動産鑑定士が机上で対象とする不動産の時価を算出するものです。
地域の価格水準や賃料水準が知りたい場合や、以前算出された鑑定評価額の価格を現在の価値に換算してもらう際に有効な資料になります。
こちらも裁判所や税務署等の第三者へ提出する資料としては証拠能力は低くなりますが、費用は数万円程度であり、通常の鑑定評価書より要する期間も短く、かつ費用を大きく抑えることが出来るため、売買等の際の意思決定の検討資料として「意見書」も非常に有効であると言えます。
このように、自身のニーズに合わせて「不動産鑑定評価」、「簡易鑑定評価」、「意見書」を上手に使い分けることで、時間や費用を効率的に利用することが出来ます。
8. まとめ
いかがでしたでしょうか？
不動産に関する問題は、早期に解決しなければ長期化し多額の費用がかかるだけでなく、心理的負担や多くの時間を要します。
トラブルにおいて相手方がいる場合には心境の変化や、状況の変化による更なる悪化等、長期化すればする程問題は大きくなるばかりです。
そのような事態を回避し、問題の最短解決には不動産鑑定士の鑑定評価や的確なコンサルティングが有効です。
不動産は様々な専門知識や、不動産に関係する法律知識がなければ解決は非常に困難であることから、問題化する前から不動産鑑定士のアドバイスを仰ぐことで、安全に不動産を保有・活用・処分することが出来ます。
不動産に関する悩みや問題は自己判断ではなく、気になることがあればまず不動産鑑定士による無料相談を活用することをオススメします。
弊社では、建築・税務・金融を熟知した経験豊かな不動産鑑定士が所属しており、多数のパートナー不動産鑑定士とも協力しながら、様々な問題解決のお手伝いをしておりますので、不動産鑑定士への相談をご希望の方は、無料相談（こちら）よりお問い合わせ下さい。
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