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住宅ローン滞納で一括請求や代位弁済されても売却せず元に戻せる場合
一括請求・代位弁済された
住宅ローン滞納で一括請求や代位弁済されても売却せず元に戻せる場合
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2020.11.29
by 細貝和弘
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住宅ローンをきちんと払っていたつもりだったのに何かしらの理由で引き落としができていなかったりで知らない間に代位弁済・一括請求されてしまうというケースがたまにあります。
銀行の住宅ローン引き落とし口座に入金していたが別の引き落としが先にされていて住宅ローンが引き落としされていなかった
夫もしくは妻に住宅ローンの支払いを任せていてまったくノータッチで住宅ローンが引き落としされていなかった
などのケースです。
基本的に一度住宅ローンが代位弁済・一括請求されてしまうと元に戻すことはできません。
毎月の住宅ローンの支払いをするという義務を果たさなかったので期限の利益を喪失している、つまり住宅ローンを月々分割で支払っていく権利をすでに失ってしまっているからです。
しかし住宅ローンを滞納して代位弁済・一括請求されたあとでも元に戻せたケースもありましたので本文中でご紹介しています。
この記事では、住宅ローン滞納で一括請求や代位弁済されても売却せず元に戻せる秘策について考えていきます。
目次
1 金融機関にとっては知らなくても知っていても住宅ローンを滞納したという事実は同じ
2 金融機関も住宅ローンの滞納があったからといっていきなり代位弁済・一括請求しているわけではない
3 個人再生手続きで住宅ローンの支払いは戻せた場合もある
4 代位弁済・一括請求を元の分割払いに戻せなければ任意売却でリカバリーするしかない
5 おわりに
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金融機関にとっては知らなくても知っていても住宅ローンを滞納したという事実は同じ
住宅ローンを貸し出している金融機関にとっては、確認できる事実は住宅ローンがきちんと払われているのかもしくは滞納しているかの二つに一つです。
住宅ローンが支払われなく理由はそれこそ十人十色なのでいちいち確認することはできないからです。
またもし仮に住宅ローンが支払われなくなった理由を金融機関が聞き入れたとして、その理由によっては代位弁済・一括請求しているものを元の分割払いに戻せるとなると、人によって不公平感が出て公平性に欠けるからです。
なので金融機関は公正に住宅ローンを滞納しているという事実だけに基づいて代位弁済・一括請求を行うのです。
金融機関も住宅ローンの滞納があったからといっていきなり代位弁済・一括請求しているわけではない
いくら住宅ローンの滞納という事実だけに基づいて代位弁済・一括請求しているといっても、金融機関も住宅ローンの滞納をだまって見ているわけではありません。
住宅ローンの引き落としがされなければまず金融機関から本人に何かしらの連絡が入ります。
その連絡がつかなければ通知文を郵送してくるなどで住宅ローンが滞納されている期間と金額を知らせてくるのです。
そして何度も何度も連絡や通知文を送ったにも関わらず住宅ローンの滞納が解消されない場合は仕方なくルールに則って代位弁済・一括請求をかけてくるのです。
極めつけはその代位弁済・一括請求する際には内容証明で通知文を送ってくるので通知文を送ったという記録を残しているのです。
それにもかかわらず住宅ローンを滞納し続けたということで期限の利益を喪失させて代位弁済・一括請求の手続きに入っているというわけです。
なので金融機関としてはあれだけ通知したのだから今さら知らなかったと言われてもはいそうですかとはできないというわけです。
個人再生手続きで住宅ローンの支払いは戻せた場合もある
住宅ローンの支払いを滞納していて代位弁済・一括請求されたあとに弁護士が入って個人再生手続きを行った際に、期限の利益が復活して月々の支払いに戻せたケースも過去にあることはありました。
ただ全ての金融機関が応じるのかどうかは分かりませんので個人再生手続きに期待しすぎるのも危険です。
やはり個人再生手続きで家を残したい場合は期限の利益を喪失する前、代位弁済・一括請求される前に個人再生手続きを行うほうが安全です。
代位弁済・一括請求を元の分割払いに戻せなければ任意売却でリカバリーするしかない
住宅ローンの期限の利益を失って代位弁済・一括請求をされて元に戻せなければ、何も手を打たなければ競売となってしまいます。
自分の知らない間に代位弁済・一括請求になってしまったとしても、ここは事実は事実として受け止めて競売を回避する方向に動いていくべきです。
家はなくなってしまいますが任意売却で残債をできるだけ減らしてリカバリーしておくことで、その後の生活の立て直しがまったく違ってくるからです。
おわりに
住宅ローンを延滞していることを本人が知っていても知っていなくても一定の回数延滞が累積すると金融機関は催告の上で期限の利益を喪失させて代位弁済・一括請求の手続きを行う。
弁護士を入れて個人再生の手続きを行った際に代位弁済・一括請求されたあとであっても元の月々の支払いに戻せたケースもあるが個人再生手続きを行うのであれば代位弁済・一括請求前のほうが安心できる。
代位弁済・一括請求をされると元に戻すことは困難であることから競売を回避するために任意売却を行ってリカバリーしておくことでその後の生活の再建がしやすくなる。
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一括請求・代位弁済された, 住宅ローンを延滞・滞納した, 家が競売になりそう
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細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。不動産会社勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。 理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングが得意です。
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BLOG管理人プロフィール
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。東京日本橋の不動産会社に勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年を超えました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による不動産の再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。弁護士や税理士などの士業の先生方や、債権回収会社・サービサーや銀行などの金融機関との今までのやり取りを通じたパイプもストロングポイントです。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと10年以上で累計1000件以上のご相談を承ってきた任意売却による再生支援コンサルティングを得意としています。
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一棟WEB.NET運営者としての想い
私が一棟WEB.NETを運営している理由にもなりますが、私の専門分野は不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングです。再生支援コンサルティングとは具体的にはローンの支払いが厳しくなった方に対しての任意売却でのロスカットがメインです。ローンを貸し付けている銀行など金融機関の債権者と交渉して競売よりもできるだけロスが少なくなるように不動産を任意売却して債務者に立て直しの道筋をつけていくというものです。
その任意売却での再生支援コンサルティングの過程で、不動産投資でもとんでもない物件をとんでもない高値でとんでもない金利でとんでもない金額のローンを借りて購入してしまっていてどうにもならなくなってしまっている方々を本当にたくさん見てきました。
その物件を販売した不動産会社もローンがついたからといっていくら商売だとしてもどうなのか、その時限りの利益のために投資家をみすみす殺してしまっているのではないのかとずっと思いながらやってきました。
ローンを一度滞納してデフォルトしてしまうとその投資家はもうゲームオーバーです。結局は長い目で見て市場というか全体のパイをどんどん狭めていっているのではないかと私は感じています。
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