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リースバックに注意点はある？リスクを避けて成功させるポイント
リースバックに注意点はある？リスクを避けて成功させるポイント
2020.05.08リースバック
自宅を売却したうえで賃貸借契約を結ぶリースバック。資金調達の手段として多くのメリットが注目されていますが、一方で利用に際してはリスクや注意点もあります。リースバックを成功させるためには、メリットと併せてデメリットについてもよく理解しておく必要があるでしょう。
ここでは、リースバックを上手に活用するために、知っておきたい注意点をご紹介します。初めて不動産を売却する方や、リースバックをほかの手段と比較したい方は、ぜひ参考にしてみてください。
INDEX
リースバックで注意したいトラブル
家賃が値上げされて負担が増える
賃貸契約を更新できない
買い戻しの希望が通らない
相続で親族間のトラブルが起こる
知っておきたいリースバックの注意点5つ
【注意点1】不動産の所有権が第三者に移る
【注意点2】家賃が相場より高くなりやすい
【注意点3】売却価格が相場より安くなりやすい
【注意点4】買い戻し価格が売却価格を上回る
【注意点5】任意売却では利用できないことがある
リースバックに向いていないケースとは？
リースバックが向いていないケース
リースバックが向いているケース
リースバックを成功させるためのポイント
契約内容を十分に確認しておく
信頼できる買主を選ぶ
リースバックの注意点を押さえて成功を目指しましょう！
リースバックで注意したいトラブル
多くのメリットが期待できるリースバックですが、利用に際してリスクや注意点もあります。万が一、トラブルに巻き込まれると、どんなことが起こるのでしょうか。まずは、気をつけたいトラブルをご紹介します。
家賃が値上げされて負担が増える
リースバックを利用して自宅に賃貸で住み続けていると、契約更新のタイミングで不動産業者や投資家の都合により家賃が値上げされるおそれがあります。事前に口約束で家賃の値上げがないといわれたにもかかわらず、契約後に値上げが発生するケースも少なくありません。基本的にリースバックの賃料は相場よりも高額になる傾向にあるため、値上げによる家計への影響は大きいといえるでしょう。万が一、家賃の支払いが難しい場合には、退去を視野に入れる必要があります。
賃貸契約を更新できない
リースバックでは、貸主の都合で賃貸契約の更新が拒否される可能性があります。賃貸契約の更新ができなければ、借主は契約期間の終了後に退去せざるを得ません。そもそもリースバックで賃貸契約を結ぶとき、多くのケースでは「定期借家契約」が採用されています。定期借家契約は、物件の貸主の都合で更新の拒否や解約をできるのが特徴です。一般的な賃貸物件の契約方法である「普通借家契約」とは異なり、たとえ借主が希望している場合であっても、貸主の合意がなければ契約更新ができません。
買い戻しの希望が通らない
将来的に売却した物件の買い戻しを希望していても、不動産業者や投資家に拒否されたり、高額な買い戻し価格を設定されたりして、実現できないかもしれません。家賃のトラブルと同様に、事前に口約束で買い戻しの合意を得ていたにもかかわらず、リースバック契約後に拒否される可能性もあるでしょう。不動産業者や投資家の都合で物件が第三者へ売却されることも。また、リースバックの買い戻し価格は、売却価格よりも高額に設定される傾向にあります。無計画で利用すれば、買い戻しは難しいでしょう。
相続で親族間のトラブルが起こる
家族に相談することなくリースバックを利用した結果、相続で親族間のトラブルに発展するケースがあります。よくあるのは、リースバックにより物件の所有権が不動産業者や投資家に移ることを、親族がきちんと理解していない事例です。リースバックとよく比較されるサービスとして、高齢者向けの融資である「リバースモーゲージ」が挙げられますが、両者を混同しないよう注意すると良いでしょう。売却の完了後に親族へ報告すると、物件の相続を予定していた相続人に不満が生じるおそれがあります。
知っておきたいリースバックの注意点5つ
リースバック契約を結ぶうえで、最低限知っておきたい注意点をお伝えします。リースバックに期待できるメリットを引き出すために、事前に注意点やリスクを十分に理解しておきましょう。
リースバック契約を結ぶうえで、最低限知っておきたい注意点をお伝えします。リースバックに期待できるメリットを引き出すために、事前に注意点やリスクを十分に理解しておきましょう。
【注意点1】不動産の所有権が第三者に移る
リースバックでは、マイホームを売却したうえで賃貸契約を結び、引き続き自宅に住み続けられる仕組みになっています。つまり、不動産の所有者が第三者に移るということです。名義が変わっても賃貸住宅として住み続ければ、見た目にはほとんど変化がありません。また、自分が不動産の所有者ではなくなると、固定資産税を支払う必要がなくなります。一方で、不動産の所有権が第三者に移ると、自宅を親族へ相続できなくなるのが注意点です。所有権を元に戻すためには、買い戻しをする必要があります。
このようにリースバックで自宅の所有権が不動産業者や投資家に移ると、その後さらにオーナーが変わる可能性も考えられます。たとえば、オーナーとなった不動産業者や投資家の破産はその一例です。この場合は、自宅が別の不動産業者や投資家へ転売されることになります。所有権が新たなオーナーに移ったとしても、賃貸契約が元のオーナーと同じ条件で継続できれば、住人への影響は少なくて済むでしょう。元のオーナーと新たなオーナーとの間で、賃貸契約の継続について取り決めがあったほうが安心です。
【注意点2】家賃が相場より高くなりやすい
リースバック契約では、リース料として家賃を支払う必要があります。このとき、家賃は周辺エリアの相場より高くなる傾向にあるのが注意点です。リースバックの利用条件として、継続的な家賃の支払いが見込める安定した収入が求められます。現状の収入で問題なく家賃を支払い続けられるのか、契約前に計画を立てておく必要があるでしょう。なお、リースバックは正社員でなくても、一定の収入があれば利用可能です。年金収入やアルバイト・パートの収入でも、継続的な家賃の支払いが見込めれば問題ありません。
【注意点3】売却価格が相場より安くなりやすい
リースバックで不動産を売却するとき、売却価格は相場より安くなりやすい傾向にあります。一般的な不動産売却のように、自分で買主を見つけて取引をしたほうが、より高額での売却が期待できるでしょう。ただし、不動産売却で買主を見つけるためには時間と手間がかかり、かつ売却後は自宅に住むことができません。それに対して、リースバックでは速やかに不動産を現金化でき、引き続き自宅で暮らせます。売却価格は相場より安くなりますが、注意点だけでなくメリットを加味したうえで検討すると良いでしょう。
【注意点4】買い戻し価格が売却価格を上回る
リースバックは、不動産を売却した後に買い戻しをする選択肢があります。買い戻しとは、不動産業者や投資家などのオーナーから、再度自宅を購入する方法を指します。このとき、買い戻し価格は売却価格を上回るのが一般的です。将来的に買い戻しを希望する場合には、売却価格以上の資金が必要となるのが注意点といえます。たとえば、まとまった事業資金が必要なときにリースバックを利用して、経営が軌道に乗り十分な利益が見込めるようになったら買い戻すといった形で、事前に計画を立てておきましょう。
【注意点5】任意売却では利用できないことがある
リースバックは、住宅ローンの返済が難しいとき、任意売却と組み合わせて利用する方法もあります。任意売却では、ローンの残債がある不動産を、債権者の合意のもとで売却します。不動産を市場相場で売却できる可能性があり、無理のない返済計画を立てられるのが特徴です。任意売却とリースバックを組み合わせれば、自宅に住み続けながら完済を目指せます。ただし、任意売却では債権者の合意が必須ですから、必ずしもリースバックと併せて利用できるとは限りません。交渉が決裂するリスクも考慮しましょう。
リースバックに向いていないケースとは？
リースバックに向いているのは、どんなケースでしょうか。その反対に、リースバックに向いていないケースはあるのでしょうか。ここでは、リースバック以外の手段が適しているケースをご紹介します。
リースバックが向いていないケース
不動産をできるだけ高く売りたい場合
リースバックは、不動産をできるだけ高額で売却したい方には向いていません。基本的に売却価格が市場相場より安くなるため、少しでも物件の価格を下げたくないのであれば別の方法を検討したほうが良いでしょう。たとえば、不動産売却を選択すれば、相場に合った価格での売却が期待できます。売却活動のコストがかかるものの、その分高値で売れる可能性があります。時間に余裕があり、かつ別の物件へ引っ越しをしても構わないのであれば、リースバックよりも高く売れやすい方法をお選びください。
オーバーローンの状態にある場合
不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債のほうが多い状態を「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンのときは、たとえ物件を売却したとしてもローンを完済できない状況にあります。住宅ローンを完済できないのであれば、債権者である金融機関に抵当権を解除してもらえません。このような状況では、リースバックを利用するのが難しいといえるでしょう。債権者の合意を得られる可能性が低いだけでなく、さらには不動産を売却した後に家賃を支払い続けられないおそれがあります。
リースバックが向いているケース
短期間でまとまった資金が必要な場合
リースバックは高額な資金調達が期待できる方法です。自宅を売却したお金を速やかに受け取れるため、短期間でまとまった資金が必要なケースに向いています。リバースモーゲージや各種ローンのような借り入れとは別の方法で資金調達をするため、金融機関の審査に通過できない事情がある方でも利用できる可能性があります。資金用途は自由であるため、事業資金や老後資金や教育費をはじめとした、あらゆるシーンでお使いいただけます。融資を受ける以外の選択肢として検討できるのがメリットです。
引っ越しを避けたい場合
リースバックの最大のメリットは、不動産を売却した後も引き続き自宅に住み続けられることです。引っ越しを避けたいシーンでは、特に利便性の高さを実感しやすいでしょう。たとえば、住宅の住み替えで仮住まいへの引っ越しの手間を省きたいときや、お子さんの学区を変えたくないときなどに、リースバックが役立ちます。また、物件の所有者が変わっても見た目には変化がないため、近隣の方からの視線も気になりません。不動産を現金化しつつ、これまで通りの生活環境で暮らし続けられます。
リースバックを成功させるためのポイント
リースバックを成功させるために、以下のポイントに注意してご利用ください。信頼できる不動産会社や投資家などの買主と契約し、希望通りに取り引きできるよう交渉しましょう。
契約内容を十分に確認しておく
リースバック契約を結ぶ前に、契約内容を十分に確認しておきましょう。賃貸契約の方法には、「定期借家契約」と「普通借家契約」があります。定期借家契約の場合は、貸主の都合で契約更新を拒否される可能性があるためご注意ください。また、家賃の値上げや買い戻しなどの条件を確認するのも大切です。将来的に買い戻しを希望するなら、余裕をもって資金計画を立てるためにも、契約時に問い合わせておくと良いでしょう。口約束のみでの確認はトラブルにつながるおそれがあるためお気をつけください。
信頼できる買主を選ぶ
リースバックでは、不動産の所有権が第三者に移るため、信頼できる相手と契約しましょう。その際は、リースバックの売主が不利な立場に置かれないよう、手厚いサポートを用意している不動産業者を選ぶと安心です。業者側の担当者がオーナーとの間に立ち、条件交渉に応じてもらいやすくなります。また、リースバックの実績が豊富な不動産業者を選ぶのも大切です。大手企業以外にも、地域密着型の企業や、地方に特化した企業があります。担当者の対応も含めて、信頼できる業者をお選びください。
リースバックの注意点を押さえて成功を目指しましょう！
リースバックの注意点や、成功させるためのポイントをご紹介しました。リースバックを利用すると、不動産の所有権が第三者に移ります。また、家賃が相場より高く、売却価格が相場より安くなる傾向にあります。将来的には買い戻しの選択肢がありますが、売却価格以上の資金が必要です。リースバックには多くのメリットがありますが、ご自身の状況がリースバックに適しているか、改めて確認してみましょう。そんなリースバックを成功させるには、信頼できる不動産業者のサポートが欠かせません。リースバックの実績が豊富な企業に依頼したほうが安心です。複数の企業を比較したうえでご検討ください。
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