底地はいくらで売れるのか？【相続対策ch】底地対策#3
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底地はいくらで売れるのか？【相続対策ch】底地対策#3
地主の底地対策編
2017/05/18
底地はいくらで売れるのか？【相続対策ch】底地対策#3
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モノの価格は、原価要素を除けば「需要と供給のバランス」が影響します。底地も同様に、どちらの立場（地主さんor借地人）で考えるかで変わります。また、底地売買は“個別の事情”が大きく影響するので一概に言えないものですが、なるべく中立的で客観的なケースを挙げて解説します。
・底地価格の算定法
底地の価格を左右するのが、路線価図に記載されている借地権割合です。路線価についている記号（A～G）で借地権割合が区別されており、所在地域や都市計画法の用途地域によって違います。
今回は首都圏の住宅地と想定した条件（「D地域」＝土地に対する借地権割合は60％）で解説します。簡単に言えば価格の60％が借地権、40％が底地の価格です。とはいえ、底地の売買価格となると単純であはりません。そもそも第三者が時価の40％で底地を購入することはまずありません。底地は収益性が低い＝地代が安く所有者の権利も弱いため、借地人とは関係のない第三者にとって、たとえ40％でも出すメリットはありません。では借地人じたいが買うケースはどうでしょう？ 借地人は現状のままでも権利が強く、不自由はありません。よほど資金に余裕があり、所有権としての価値にこだわることがなければ積極的には購入しません。地主さんによっては、底地の歴史等から“時価の50％でしか売らない”という方もいます。
誰でも「モノを買うなら、なるべく安く」と考えます。底地も同じです。ましてや借地人しか買えない値段なら、極力安く抑えたいでしょう。いっぽう、底地の歴史を知る地主さんの心情は複雑です。借地人の中には40％なら買う方もいるでしょうが、路線価とは、そもそも相続税の評価額を計算するために付けられた価格であり、本来は取引価格の基準にするべきではありません。しかし、第三者は40％でも購入しないので、そういった価格で取引されるケースもあります。
「借地人以外には底地は売れない」かというと、実際はそうでもありません。底地買取業者は地主さんから底地を購入します。しかし当然ながら価格は安くなります。底地のエリア、底地の数、借地人との関係、不動産市況等での変動はあるものの、時価（所有権価格）の10～15％程度で取引されるケースが多いです。場合によっては底地買取業者にすら買ってもらえない底地もあります。
このように、底地の価格は通常の不動産とは違い、一概にいくらと言いにくい不動産なのです。
動画URL:https://youtu.be/pjAqgaoFsrY?list=PL4SLxb31faRJqLKbkJ433OE50xOh6lzSz
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高田吉孝｜株式会社青山財産ネットワークス執行役員
財産コンサルティング事業本部副本部長。ＣＦＰ（１級ＦＰ技能士）／公認不動産コンサルティングマスター／宅地建物取引士。１９６１年、大阪府泉佐野市生まれ。近畿大学経済学部卒業後、（株）ＮＴＮを経て、２００３年に（株）青山財産ネットワークス（東京都港区・東証２部、旧社名船井財産コンサルタンツ）に入社。入社後、個人（主に地主さん）向けの財産コンサルティングを専門に従事、相続対策を軸とした不動産コンサルティグや資産運用を得意とし、相続対策セミナー、法人活用セミナー、土地活用セミナー、底地問題解決セミナー、財産ポートフォリオセミナーなど、数多くの講演を開催。個人でもグローバルな資産運用・不動産投資の経験が長い。
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