Rangordnung (Grundbuch Deutschland) Absolutes und relatives Rangverhältnis
Durch die , BGB (Rangänderung und Rangvorbehalt) entsteht für die betroffenen Rechte ein relatives Rangverhältnis, wodurch das Grundbuch an Übersichtlichkeit einbüßt. Unübersichtlichkeit wird hauptsächlich durch diese relativen Rangverhältnisse geschaffen, sodass sie möglichst durch absolute ersetzt werden sollten. Der Rangvorbehalt im Grundbuch ermöglicht nach BGB dem Eigentümer eines Grundstücks bei Begründung eines Rechtes an seinem Grundstück durch einen Dritten, eine vorausgehende Rangstelle für sich zu reservieren. Der Eigentümer kann sich nämlich bei Belastung eines Grundstücks mit einem Recht die Befugnis vorbehalten, später ein anderes, dem Umfang nach bestimmtes Recht mit dem Rang vor diesem Recht oder mit gleichem Rang eintragen zu lassen. Durch den Rangvorbehalt wird das gesetzliche Rangfolgeprinzip außer Kraft gesetzt. Er bewirkt nämlich, dass das belastete Recht zugunsten des vorbehaltenen späteren Rechts im Rang zurücktritt. Wird nach der Eintragung des belasteten Rechts, aber vor der Eintragung des vorbehaltenen Rechts ein weiteres Recht ohne Rangvorbehalt eingetragen (Zwischenrecht), so entstehen relative Rangverhältnisse. Das nicht belastete Zwischenrecht wird durch den Rangvorbehalt nicht berührt ( Abs. 5 BGB), darf also durch dessen Ausübung nicht rangmäßig benachteiligt werden. Das Zwischenrecht behält also auch nach der Ausübung des Rangvorbehalts seinen bisherigen Rang. Andererseits darf aber auch das mit dem Rangvorbehalt belastete Recht durch die spätere Eintragung unbelasteter Zwischenrechte im Falle der Ausübung des Rangvorbehalts nicht über den Rangvorbehalt hinausgehend belastet werden. Ähnlich verhält es sich mit der Rangänderung, durch die die im Grundbuch eingetragene Rangordnung nachträglich durch die Beteiligten geändert werden kann. Ein Rangfolgevermerk des Grundbuchamts stellt klar, dass die eingetragene Rangfolge durch die Rangänderung nicht mehr gilt. Auch hier gilt der Grundsatz, dass Zwischenrechte von der Rangänderung nicht betroffen werden und daher weder einen Vorteil noch einen Nachteil aus der Rangänderung haben.. Es bestehen mehrere Möglichkeiten, um den wirksamen Vorrang eines vom Verkäufer mit Zustimmung des Käufers bestellten Finanzierungsgrundpfandrechts vor der Auflassungsvormerkung zu erreichen.. Einerseits kann im Kaufvertrag bei der Eigentumsvormerkung ein Rangvorbehalt bewilligt werden und später wie bereits erläutert eine entsprechende Rangänderung durchgeführt werden.. Alternativ kann der Vorrang des Finanzierungsgrundpfandrechts durch einen Wirksamkeitsvermerk im Grundbuch erreicht werden. Hierzu ist erforderlich, dass der Verkäufer dies im Kaufvertrag, etwa durch eine entsprechende Belastungsvollmacht, gestattet und dass die ausdrückliche Zustimmung des Käufers beurkundet wird, indem beispielsweise ein entsprechender Passus in die Grundschuldbestellungsurkunde aufgenommen werden. Als nächster Schritt muss sowohl bei der Vormerkung als auch der Grundschuld ein Wirksamkeitsvermerk eingetragen werden. Ein solcher Wirksamkeitsvermerk hat dieselbe Rechtswirkung wie eine Rangänderung.. Den Wirksamkeitsvermerk führen einige Grundbuchämter gebührenfrei durch, andere berechnen dafür dieselbe Gebühr wie für eine Rangänderung. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart ist die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks, sofern sie gleichzeitig mit der Grundschuldseintragung geschieht, gebührenfrei zu stellen, selbst wenn die Auflassungsvormerkung zunächst ohne den Wirksamkeitsvermerk eingetragen wurde. Das bayerische Oberlandesgericht war in einem früheren Beschluss zu einer anderen Auffassung gekommen.
Rangordnung, absolutes und relativs Ranking.