title: 聚焦民生地产 发力健康人居
text: 2021年是“十四五”开局之年，也是极不平凡的一年。面对新冠肺炎疫情、“三道红线”融资新规和房地产宏观调控政策等多重因素叠加影响，整个房地产行业在风云诡谲、跌宕起伏中乘风破浪、奋楫前行，朝着规范、健康和高质量发展的方向迈出坚实的一步。
      这一年，尽管部分企业因增速放缓、净利收缩、融资受阻和债务激增面临较大压力和困难，但是，在住房建设、城市更新、乡村振兴、产业培育、公共服务、社区治理、卫生防疫、公益慈善等关乎国计民生的核心事业上，依然扮演着建设和服务主力军的角色，始终以高度使命感和社会责任感迎难而上、勇挑重担，以高质量的产品、高品质的服务和高口碑的项目推动着整个行业行稳致远、持续向好发展，为社会经济平稳健康和城市的可持续、高质量发展作出了应有贡献，也为满足人民群众追求更美好、更幸福生活的愿望打下了扎实的基础。
      这一年，房地产行业在探索新发展模式、促进行业良性发展、推动企业健康发展和助力城市高质量发展等方面亦涌现出一大批业绩增长稳健、财务风控有效、公司治理规范、项目运营健康、转型升级到位、责任担当有力的优秀企业，它们不仅是引领整个行业全面转向民生地产的标杆力量，同时也是支撑整个行业化解金融风险、实现平稳健康发展的中流砥柱。
      为反映房地产行业和企业推进健康和高质量发展所取得的突出成就，同时为引导行业企业探索新发展模式和促进行业良性循环以及推进行业规范、健康和可持续发展树立典型和提供案例，南方日报产业周刊和南方产业智库特推出“年度楼市观察”，为大家盘点和梳理出2021年度在推动企业健康发展和城市高质量发展取得显著成绩的十家企业。
      ●南方日报记者 冯善书 葛政涵 周中雨
      统筹 冯善书
      行稳致远
      ▶▷碧桂园
      “全竞提升”追求高质量发展
      作为头部房企阵营成员，碧桂园一直是中国新型城镇化的身体力行者，迄今已为超过1400个城镇带来现代化的城市面貌，超过450万户业主选择在碧桂园社区安居乐业，为中国的城镇化和现代化作出贡献。
      早在2018年，碧桂园就提出以“行稳致远”战略来统筹企业发展各方面。2021年，碧桂园连续第三年将“全竞提升”作为年度主题，进一步通过自我检视全面提升全周期综合竞争力，在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力，真正做到口碑至上、长期主义，迈向高质量发展阶段。
      今年是房地产行业风云变幻的一年，从销售情况和财务状况来看，碧桂园经受住了新考验，呈现出高质量发展的态势。上半年末，其可动用现金余额1862.4亿元，有息负债进一步下降，新获取的土地有82%位于五大都市圈。
      杠杆水平处于行业低位，融资渠道保持畅通，稳健的财务状况是帮助碧桂园从容应对多变市场环境的最好支撑，优质土地储备有力支撑着未来业绩的稳健发展。
      面对行业变局，碧桂园紧跟市场形势投身多元化探索，如今机器人产业、现代农业等发展有序推进，并保持了良好的增长态势。此外，碧桂园还积极投身乡村振兴事业，形成以党建为引领，聚焦“五个振兴”，并以发展各类特色产业，反哺乡村公用事业的乡村振兴模式，助力实现农业农村现代化。
      ▶▷中海
      融资成本保持行业优势
      中海地产始于香港，有着42年房地产开发与不动产运营管理经验，是房地产行业中的老牌央企，如今已形成“不动产开发”“城市运营”“创新业务”三大产业群。
      多年以来，中海一直以稳健和高利润见长。半年报业绩显示，其营业收入1078.8亿元，同比增长约21.7%，归母净利润207.8亿元，同比增长1.2%，其净利润率仍处在19.3%的相对高位。从“三道红线”要求出台后，中海三项指标一直处在不踩线的状态，保持着“绿档”房企的位置，上半年加权平均融资成本只有3.6%，继续保持行业最低区间，并持有1174.3亿元的资金。
      稳健发展也让中海获得了多项荣誉以及市场和投资机构的青睐。公司连续18年获中国蓝筹地产企业，连续17年获中国房地产行业领导品牌，连续10年获恒生可持续发展企业指数成份股。三大国际评级机构给予公司的信用评级分别是：惠誉A-、穆迪Baa1、标准普尔BBB+，信用评级保持行业领先，抗风险能力有显著的比较优势。
      为了适应新时期的新需求，中海以绿色健康、智能化、工业化作为产品品质升级的三大方向，联合华为等科技企业领跑智慧社区、智慧家居的研发与应用，在上海打造全球首个5G社区中海·臻如府；参与多项国家标准编制，包括《智慧社区建设规范》《智慧建筑设计标准》等。
      ▶▷保利
      推进“不动产生态发展平台”战略
      作为房地产调控的“模范生”，保利发展始终保持着稳健的杠杆水平，“三道红线”保持着“全绿”的成绩。上半年末保利发展持有的现金为1554亿元，同比增长6.45%，现金短债比为1.93倍，现金储备充裕。
      保利发展致力于打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本运作能力为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。今年前11月，保利发展累计实现签约金额4982亿元，同比增加7.6%，拿地金额1119亿元。
      从2016年提出“全生命周期居住系统1.0”到2020年推出“全生命周期居住系统2.0——Well集和社区”，再到今年以“乐、颜、精、智、康”为核心价值的5维美学价值新产品体系——和美精装、和趣景观两大体系，秉承“美好生活同行者”的品牌愿景，保利发展控股深层发掘人民群众对美好生活的向往与需求，不断升级迭代产品体系，探寻更适宜人民群众生活的美好人居。
      保利发展始终坚守央企担当，积极践行将经济发展、社会和谐与环境可持续发展三者有机结合的可持续发展理念。公司稳步推进“不动产生态发展平台”的发展战略，以高质量稳健增长回报股东；从绿色建筑设计、绿色施工、绿色运营、绿色倡导和理念构筑等方面，全方位将绿色可持续发展落实到公司的经营管理中；响应国家乡村振兴战略，创新扶贫方式，投身公益事业。
      保利发展也持续优化社会责任披露体系，今年首次结合MSCI-ESG等评价指标体系，采用专题及量化的形式，更全面展现公司社会责任管控工作成果，更有效回应资本市场关注议题。
      ▶▷龙湖
      稳健审慎追求健康发展路径
      2021年，龙湖首度跻身《财富》世界500强，以267.46亿美元的营业收入、28.99亿美元的利润，排在第456位。
      创始于重庆，发展于全国，如今龙湖集团业务涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务，并积极试水养老、产城等创新领域，业务遍布全国100余个城市。
      截至今年11月，龙湖年内签约额累计达2504.0亿元，同比增长3.1%，累计签约面积1456.8万平方米。面对市场形势变化，龙湖保持了一贯的稳健与审慎，积极推出满足市场和客户需求的优质产品，助力公司持续获得稳健市场表现。
      得益于过往以来对财务盘面管控的强执行，龙湖上半年末在手现金规模为994.7亿元，综合借贷总额1918.2亿元，平均借贷成本4.21%。在房企融资“三道红线”的指标要求下，龙湖剔除预收款项的资产负债率为68.3%，现金短债比达到5.46，净负债率低至46.8%，是民营房企中为数不多的“绿档”企业。
      行业加速分化的同时，企业健康发展的路径愈加清晰。面对行业崭新的发展阶段，龙湖集团将继续坚守“空间即服务”的战略，强调多航道业务的多维驱动，协同发展。
      守正出新
      ▶▷万科
      合伙将美好事业做强做大
      作为世界“500强”企业、地产界的龙头和中国盈利能力最持久、最稳健的上市公司之一，万科（000002.SZ）近年一方面大力探索混合制改革和事业合伙人机制创新，另一方面则将企业定位从“城市配套服务商”进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。
      2021年上半年虽承受一定业绩压力，但财务风险管控更加有效，通过缩骨减肥式的缩表为公司未来的健康和高质量发展夯实了基础。目前，公司所搭建的生态体系已初具规模：在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、冰雪度假、教育等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。
      今年，万科继续高喊“活下去”，强调房地产已进入管理红利时代，其推动的虚拟人崔筱盼从互联网、传媒、广电等信息密度高、科技落地快的行业，向信息密度低的地产等传统产业推进，引发媒体关注。按照万科规划，未来将始终坚持“大道当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值，力争成为无愧于伟大新时代的好企业。
      ▶▷新世界
      予城新蕴，唯人为贵
      作为一家总部落户在广州的老牌港资企业，经过50多年发展以及在粤港澳大湾区打造的一个又一个地标级和现象级的综合体项目，新世界中国（00017.HK）已经逐步成长为中国房地产高质量发展的标杆企业，其独特的品牌个性以及健康稳健的发展态势，为粤港澳大湾区打造国际一流湾区和建设宜居宜业宜游的优质生活圈提供了越来越多的生动范本。
      在大湾区，由新世界开发的项目包括珠江新城东塔（即广州周大福国际金融中心），凯旋新世界，新世界广汇金融中心、广粤尊府，岭南新世界，新世界凯粤湾等。除此以外，近年其在广州海珠区、荔湾区和增城区亦布局了多个城市更新项目。
      说新世界守正出新，是因为2018年11月13日以来，秉承新世界集团The Artisanal Movement的品牌个性，融汇艺术、人文、工艺、传承，同时重视美学、品质和可持续发展，新世界中国启用了全新品牌口号“予城新蕴”——即在以人为本和文化传承的大前提下，融合细致匠心、卓越创新及远见，构建和谐生活、富有灵魂的城市，赋予每个城市新的底蕴。“予城新蕴”三大品牌核心价值：唯人为贵——以人为本，以环境为念，透过贴心细致的空间与社区规划，实现人们对生活的期盼。新世界中国尊重每个地方的自然、文化、传统，并相信城市不只是批量生产的建筑集群，而是人文艺术的容器，是为人们蕴育生活、成就未来的地方。
      ▶▷中国金茂
      释放城市未来生命力
      中国金茂是世界五百强企业中国中化控股旗下城市运营领域的平台企业，于2007年8月17日在香港上市（00817.HK）。业界素有“一个上海滩，半部金茂史”的说法。20年前，420.5米高的金茂大厦在上海拔地而起，成为“中国高度代言”。
      多年来，中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，始终坚持高端定位和精品路线，在以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，致力于成为中国领先的城市运营商，为各城市建起了一个又一个的地标。
      基于对城市潜能的远见，中国金茂整合国际领先的优质资源，引进合理互生的城市规划理念，实现区域功能和城市活力的全面提升。目前，公司已稳健布局五十余座核心城市，并成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品，有“府、悦、墅”三大产品线，在中国高端住宅市场，这些产品一直被贴上“品质”“墅级”“中产”等标签，消费层级十分明确。近年来，中国金茂发起向中国房企一线梯队冲刺的目标，同时迈出了向城市运营转型的脚步。
      截至目前，中国金茂落地全国的城市运营项目已经增长至30个，2021年上半年新落地3个项目，全年预计完成8个项目。
      擘画未来
      ▶▷世茂集团
      地标专家助力高质量发展
      经过三十多年的发展和沉淀，世茂集团长成一家国际化、综合性的大型投资集团，集团布局全国100多个核心发展城市，涉及地产、商业、物管、酒店、主题娱乐、文化、金融、教育、健康、高科技等产业领域，形成了多元化业务并举的“可持续发展生态圈”。
      在今年充满挑战的房地产市场，世茂以“三条红线”全面达标安全航行，这得益于其恪守投资逻辑与纪律、不断优化的产业结构以及不断以超级综合体展现独特的核心运营竞争力。什么是超级综合体？如果说，传统的综合体项目面对的是产业升级、产城融合的挑战，那超级综合体则形成“综合体+地标”“产业+资源”双轮赋能模式。
      作为“城市地标建设专家”，世茂在建立初期便看到，单一功能、单一板块无法适应和满足城市发展需求，多元创新的综合体项目才可能成为城市活力的新增长极。随着城市更新升级，如今世茂的城市综合运营进入3.0的“超级综合体”阶段。
      今年下半年，世茂多个超级综合体项目在全国多地纷纷亮相，以行业少有的高投入、大手笔，实现对城市的深度赋能，助推城市跨越式发展。被誉为港珠澳三地“链合器”的世茂港珠澳口岸城、“湾区超级地标综合体”的深圳世茂深港国际中心以及“封面级城市综合体”的肇庆世茂滨江壹号，正成为粤港澳大湾区建设中跨时代的参与者和见证者，与湾区同频共振。
      ▶▷越秀地产
      TOD5.0版本助力产城人高度融合
      38年来，越秀地产作为中国领先的综合性房地产开发企业，始终坚守“成就美好生活”品牌使命，战略性布局中国最具活力的经济带，形成了以粤港澳大湾区为核心，以华中、华东、北方、西南四大区域为重要支撑的“1+4”全国化战略布局。
      尤其近年，在疫情和国际形势等多重不利因素的叠加影响下，公司持续深入推进高质量发展，在城市更新、“轨交+物业”、地产+等新兴领域结成累累硕果，引发社会高度关注。截至今年上半年，公司总资产已达2972.29亿元，总土地储备约2809万平方米，其中超五成分布在珠三角，有望为粤港澳大湾区打造国际一流湾区和建设宜居宜业宜游的优质生活圈作出更大贡献。
      当前，以公共交通为导向的发展模式（TOD）已成为未来城市发展的重要方向。自广州上世纪90年代建成首条地铁线路以来，越秀就在TOD这条赛道上与广州的城市发展一路同行。如今，在“轨道上的大湾区”重大机遇下，越秀正着力研发5.0版本，推动TOD模式的迭代升级，赋能粤港澳大湾区世界级城市群的建设。
      与此同时，上半年越秀服务分拆上市，凭借“轨交+物服”的TOD综合物业管理模式，目前越秀服务已成为唯一一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物业公司，为越秀集团TOD业务加码赋能。今年上半年，越秀地产销售473.8亿，其中TOD项目就卖了76个亿，TOD业务成为公司高质量发展重要驱动力。
      ▶▷美的置业
      构建绿色科技人居生态链
      美的置业为美的控股属下企业，于2004年成立，为中国上市房地产企业24强、广东省百强民营企业、领先的智慧地产制造商。凭借深厚的制造业根基和科技化基因，通过智能化、工业化、数字化的高质量建造和服务，打造“5M智慧健康社区”，营造美好生活方式。截至2021年6月30日，美的置业进入珠三角、沪苏、浙闽、长江中游、北方和西南6大核心经济区，布局350个项目。
      2021年，面对疫情的考验以及下半年的政策收紧，美的置业发挥产业链与产品线优势，在提前步入千亿阵营之后进一步升级战略，从“一主两翼”到“四大主航道”，围绕数字化、一体化运营深化业务协同，塑造核心竞争优势。
      值得一提的是，美的置业选中了智能化和建筑工业化作为“第二跑道”，打造睿住科技，以品牌基因里的制造业产业链整合思维，专注构建智慧、健康、绿色科技人居生态链。上半年睿住科技业绩保持稳定增长，截至报告期末，相关产业累计投入超10亿元，预计今年新增合同20亿元，全年预计收入15亿元，增长40%，第三方业务预计占比50%。
      在行业靠不断加大外部杠杆的经营逻辑被颠覆，房企也从土地红利、金融红利向管理红利过渡背景下，美的置业实现逆势增长。11月4日，美的置业发布2021年前10月未经审核营运数据，2021年1—10月，公司及其附属公司连同合营企业和联营公司的合同销售额约1192.9亿元，同比增长22.4%。