રીડેવલપમેન્ટના અનેક પ્રોજેક્ટો અધ્ધર શા માટે રહી જાય છે?
You are here :HOME >> LIFE >> Property & Real Estate >> રીડેવલપમેન્ટના અનેક પ્રોજેક્ટો અધ્ધર શા માટે રહી જાય છે?
20 September 2014	administrator
એક હાઉસિંગ સોસાયટીના સભ્ય તરીકે તમારે શું સમજી રાખવું જોઈએ? મુંબઈમાં આજે અસંખ્ય મકાનોને રીડેવલપમેન્ટની જરૂર છે, હાઉસિંગની સમસ્યાનો એક જબરદસ્ત ઉપાય આમાં રહેલો છે, સરકારથી લઈ બિલ્ડર્સ-ડેવલપર્સ-રહેવાસીઓ બધાના હિતમાં હોવા છતાં આમાં શું ખૂટે છે? રીડેવલપમેન્ટ વિશે સતત રિકન્સિડર કરવા જેવા કેટલાક પાયાના મુદાઓની ચર્ચા કરીએ
મુંબઈમાં ઘર ખરીદવું એટલે શું એ સમજાવવાની જરૂર રહી છે ખરી? હોમલોન સરળતાથી મળે છે એ વાત સાચી, પરંતુ હોમલોન બાદ પણ ટોટલ રકમ ભેગી કરતાં તેમ જ ઘરખરીદી સંબંધિત અન્ય ખર્ચાઓનો તાળો મેળવતાં જે તકલીફો અને ઉલઝનો દેખાય છે એ તો ઘાયલ કી ઘત ઘાયલ જાનેની જેમ ઘર ખરીદવા નીકળેલો પરિવાર જ જાણે. એ જ ઘર જ્યારે જૂનું-જર્જરિત થવા લાગે ત્યારે એના રીડવેલપમેન્ટનો સવાલ સામે આવે છે જેના વિશે નિર્ણય લેવાનું કાર્ય તો ઘર ખરીદવા કરતાં પણ વધુ અઘરું બની જાય છે, કેમ કે આ નિર્ણય એકલાએ નહીં બલ્કે સમગ્ર સોસાયટીના સભ્યોએ સાથે મળીને લેવાનો હોય છે. જોકે એની ડીલ કરવાની જવાબદારી સોસાયટીની કમિટી પર હોય છે તેમ જ એના વિશ્વાસ પર હોય છે. આ કમિટીએ સમગ્ર સોસાયટીના હિતને કેન્દ્રમાં રાખી નિર્ણય લેવાનો હોય છે. મુંબઈમાં હવે ખાલી જમીનની સપ્લાય સતત ઘટતી જાય છે, નવાં મકાનો ઊભાં કરવાનું કઠિન બનતું જાય છે. પરિણામે ઘરોની ડિમાન્ડ સામે સપ્લાય સતત ઓછી રહે છે. ઉપરથી ઘરના ભાવ સતત ઊંચા ને ઊંચા જતા રહ્યા છે. આ સમસ્યાનો સચોટ ઉપાય છે રીડેવલપમેન્ટ. જોકે રીડેવલપમેન્ટ સામે રીકન્સિડર કરવા પડે એવા મુદ્દા સતત આવતા રહે છે અને આ સમસ્યાના ઉપાયને બદલે બધાની ઉલઝન બની જાય છે.
હજારો મકાનોને રીડેવલપમેન્ટની જરૂર
આજની તારીખમાં મુંબઈમાં હજારો મકાનો રીડેવલપમેન્ટને પાત્ર થઈ ગયાં છે છતાં એનાં રીડેવલપમેન્ટ થઈ રહ્યાં નથી. જોકે રીડેવલપમેન્ટની વાત-ચર્ચા-વિચારણા-વાટાઘાટ આ મકાનો તેમ જ ડેવલપર વર્ગ વચ્ચે વરસો ચાલતી રહે છે, પરંતુ પરિણામ બહુ જ ઓછાં આવે છે. રીડેવલપમેન્ટના લાભ દરેક જણને મળી શકે છે - સરકારને, રહેવાસીઓને પોતાને અને ડેવલપરને તેમ જ બાંધકામ ઉદ્યોગ સાથે સંકળાયેલા તમામ વર્ગને લાભ થઈ શકે એમ હોય છે. એમ છતાં આ કાર્ય કેમ પાર પડતું નથી? કેમ કે એમાં વરસો માત્ર ચર્ચામાં જ નીકળી જાય છે? કેમ ડીલ ફાઇનલ થવાને બદલે સતત વિવાદ થયા કરે છે? આજે અનેક હાઉસિંગ સોસાયટીઝમાં રીડવેલપમેન્ટના વિવાદ વરસોથી ઊભા છે, અનેક મતભેદો ચાલી રહ્યા છે, સભ્યોમાં જ વિભાજન થયા કરે છે, નિષ્કર્ષ આવતા નથી. પરિણામે રીડેવલપમેન્ટના અસંખ્ય પ્રોજેક્ટસ અધ્ધર રહ્યા છે.
જાણકારી અને વિશ્વાસનો અભાવ
આનાં ચોક્કસ કારણોમાં વ્યવસ્થિત જાણકારીનો અભાવ તેમ જ વિશ્વાસનો અભાવ જણાય છે. રીડેવલપમેન્ટનો સોદો નક્કી કરતાં પહેલાં સોસાયટીએ પૂરતો અભ્યાસ કરવાનો હોય છે એ થતો નથી. કમિટી કે એના પદાધિકારીઓ સ્વ કે સંકુચિત સ્થાપિત હિતમાં ડેવલપર સાથે પોતાની મેળે જ વાટાઘાટ શરૂ કરી દે છે જેમાં તેઓ પોતાનું હિત સચવાઈ જાય એવી વ્યવસ્થા ગોઠવી લઈ સોસાયટી પાસે આવે છે. ખરેખર તો આ કમિટીએ સોસાયટીને પહેલાં વિશ્વાસમાં લેવી જોઈએ. સૌપ્રથમ સોસાયટીનો પ્લૉટ એરિયા કેટલો છે? દરેક ફ્લૅટ કે રૂમનો કાર્પેટ એરિયા, સરકારી કચેરીઓ પાસેથી ચોક્કસ જરૂરી વિગતો મેળવવી જોઈએ. ઑક્યુપેશન સર્ટિફિકેટ (OC), મેઝરમેન્ટ પ્લાન સહિત વિવિધ દસ્તાવેજો મેળવવા જોઈએ. આ સાથે કન્વેયન્સ, કુલ ફ્રી સ્પેસ ઇન્ડેક્સ (FSI) અને બૅલૅન્સ FSI વગેરેની જાણકારી પણ મેળવી રાખવી જોઈએ. આ તમામ મુદાઓ વિશે પહેલાં ખાસ સભા યોજીને સોસાયટીના સભ્યો સાથે ચર્ચાવી જોઈએ. સોસાયટીની સભામાં રીડેવલપમેન્ટ કરવાનો ઠરાવ પસાર થઈ જાય છે, પરંતુ કઈ રીતે અને એ માટે શું સમજવું જરૂરી છે એ વિશે કોઈ સ્પષ્ટતા થતી નથી. આમાં પણ ભાડાની જગ્યા હોય તો એક વાત હોઈ શકે અને માલિકીની જગ્યા હોય તો બીજી વાત હોઈ શકે.
અનુભવી નિષ્ણાતની નિમણૂક જરૂરી
આમાંની કેટલીક બાબતોની કમિટી કે એના પદાધિકારીઓને ખબર ન હોય એવું બની શકે. આવા કિસ્સામાં તેઓ એકસપર્ટની કે જાણકારની સહાય લઈ શકે. જોકે આવી દરકાર કરવાને બદલે તેઓ મોટા ભાગે બિલ્ડર કે ડેવલપરની વાતોમાં આવી જાય છે, કારણ કે ડેવલપર તેમને ચોક્કસ લાભ કે ફેવર ઑફર કરી દેતા હોય છે. આવું બધે જ કે બધા સાથે જ થાય છે એમ કહી શકાય નહીં, પરંતુ મોટા ભાગના કેસોમાં આવું થતું હોવાનું જોવા મળે છે જે અવિશ્વાસ અને વિવાદનું કારણ બને છે. આ વિવાદ પહેલાં થાય કે પછીથી થાય એટલો જ ફરક પડે છે. ક્યારેક પદાધિકારીઓ સારા હોય તો પણ જ્ઞાન કે સમજના અભાવે ભૂલ કરી બેસે છે અને એનો ભોગ બધા જ સભ્યો બને છે. ત્યાર બાદ કાનૂની અદાલતો કે બિલ્ડર્સના આંટાફેરા શરૂ થઈ જાય છે અને રીડેવલપમેન્ટ અધ્ધર રહી જાય છે.
અમુક કિસ્સામાં તો સોસાયટી એવા કથિત એક્સપર્ટની નિમણૂક કરે છે કે એને પોતાને જ ઝાઝી ખબર હોતી નથી. તે કહેવાતા એક્સપર્ટ માત્ર સોસાયટીના સભ્યો કરતાં વધુ જાણતા હોય છે. બાકી વધુ આંટીઘૂંટીનો ખયાલ તેમને પણ હોતો નથી જેથી ફરી ડેવલપરના શરણે જવાની નોબત ઊભી થાય છે. આવા એક્સપર્ટને નીમવા સાથે તેમણે કેટલા રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ સફળતાપૂર્વક પાર પાડ્યા છે એ પણ જાણવું જોઈએ.
બન્ને પક્ષે વિન-વિન સિચુએશન જરૂરી
ઇન શૉર્ટ, રીડેવલપમેન્ટ એ પેચીદો વિષય છે. એનાં બધાં પાસાં સમજવા જરૂરી હોવા ઉપરાંત એના અમલીકરણનું પણ વિશેષ મહત્વ હોય છે. દરેક ઘરમાલિક માટે આ તેના પ્રાણપ્રશ્ન સમાન પ્રોજેકટ ગણાય જેમાં સંયુક્ત રીતે કરોડો રૂપિયાના વ્યવહારો થતા હોવાથી સ્થાપિત હિત સહજ જ ભળી જાય છે. બિલ્ડર-ડેવલપર પોતાના મહત્તમ હિતનો પ્રયાસ કરે છે, જ્યારે સોસાયટી પોતાના; પરંતુ ડેવલપર એકલી હસ્તી હોય છે જ્યારે સોસાયટી અનેક સભ્યોની બનેલી હોવાથી એમાં હિતો એક થવા મુશ્કેલ બને છે. એમાં પરસ્પર હિતનો ટકરાવ કે ઈગો ક્લેશ પણ થાય છે. આનો ગેરલાભ ડેવલપર આસાનીથી લઈ શકે છે. એથી જ રીડેવલપમેન્ટમાં આગળ વધતાં પહેલાં અને દરમ્યાન ખૂબ જ સાવચેતી સાથે આગળ વધવું પડે છે. કોણ સાચું-કોણ ખોટું એ કળવું મુશ્કેલ હોવાથી સતત ઘર્ષણ થયા કરે છે. પરિણામે આજે અનેક સોસાયટીઓ રીડેવલપમેન્ટના વિવાદોમાં જ અટવાયેલી છે ત્યારે આ વિષયને સમજીને આગળ વધવા સરકારી સ્તરેથી પણ સતત જાગૃતિ અને શિક્ષણ આવશ્યક છે. રીડેવલપમેન્ટ એક જબરદસ્ત તક પણ છે નવું મેળવવાની, જૂનામાંથી મુક્ત થવાની અને એમાં રીડેવલપરની ભૂમિકા પણ મુખ્ય છે. બધા જ ડેવલપર ખોટા કે ખરાબ હોવા જરૂરી નથી. તે પણ આવા પ્રોજેક્ટ પોતાના નફા માટે હાથમાં લે છે, સેવા માટે નહીં એ સહજ છે. એટલે બન્ને પક્ષે વિન-વિન સિચુએશન રહે એ જરૂરી છે.
સોસાયટીની કમિટીના પદાધિકારીઓના વર્તન-વલણમાંથી સમજો
જો તમારી હાઉસિંગ સોસાયટીમાં કમિટીના સભ્યો અથવા ચોક્કસ પદાધિકારીઓ રીડેવલપમેન્ટ માટે ડેવલપર-બિલ્ડરને સિલેક્ટ કરવામાં વધુપડતો ઉતાવળો રસ લે અથવા ચોક્કસ બિલ્ડર કે ડેવલપર માટે આગ્રહ રાખે, એના લાભ સમજાવવામાં બહુ જોર લગાડે અથવા ડેવલપરની બધી જ શરતો માની લેવા તૈયાર થઈ જાય કે પછી ડેવલપર વતી માર્કેટિંગ કરવા માંડે એવું લાગે તો આવા પદાધિકારીઓ પર તરત વિશ્વાસ કરી લેવાને બદલે શંકા કરજો; કેમ કે આવું કરતા લોકો એમાં પોતાનું સ્થાપિત જોતા કે ધરાવતા હોઈ શકે. આનાથી ઊલટું આ જ લોકો જો બિલ્ડર-ડેવલપર પસંદ કરવામાં સમય લગાડતા હોય અથવા ડેવલપર સાથે વધુ ને વધુ વાટાઘાટ કરી તેની તમામ શરતો કે વાયદાઓને સમજવામાં વાર લગાડતા હોય તો સારું સમજજો. આ લોકો જો બિલ્ડર-ડેવલપર સાથે શું વાત થઈ એની પૂર્ણ પારદર્શકતા સાથે સભ્યોને જણાવતા હોય તો એનો આવકાર કરજો. તેમનો કોઈ આગ્રહ ન હોય, પણ સોસાયટીના હિતમાં તેઓ સતત પોતાના મુદ્દા રજૂ કરતા હોય તો અને દરેક શરતને યોગ્યપણે સમજીને તમને સમજાવતા હોય તો તેમના પર શંકા ઓછી અને વિશ્વાસ વધુ કરી શકાય.
રીડેવલપમેન્ટ માટેનાં સ્ટેપ ટુ સ્ટેપ
૧. જે મકાનનું રીડેવલપમેન્ટ કરવાનું હોય એના પ્લૉટનો કુલ એરિયા, બંધાયેલા ફ્લૅટ્સનો કાર્પેટ એરિયા જાણવો જોઈએ.
૨. અત્યારે કેટલી FSI ઉપલબ્ધ છે, કેટલી વપરાઈ, કેટલી બાકી છે એ જાણો.
૩. જેનાથી સમજાય કે કેટલું બાંધકામ થયું છે અને રીડેવલપમેન્ટમાં કેટલું
૪. પ્લૉટના જે ભાગ પર બાંધકામ થયું નથી એના માલિક પણ સોસાયટીના સભ્યો જ ગણાય. એ પ્લૉટ સોસાયટીના નામનો હોવો જોઈએ.
૫. આ માટે સોસાયટીએ જમીન પોતાના નામે કરાવવાની વિધિ કરી લીધી હોવી જોઈએ.
૬. આ વિધિને કન્વેયન્સ કહે છે જેમાં સોસાયટી જે જમીન પર ઊભી છે એ જમીન પણ સોસાયટીની ગણાય અને એ મેળવવા દરેક સભ્યે સ્ટૅમ્પ-ડ્યુટી ભરી હોવી જોઈએ અને દરેક જરૂરી નિયમનું પાલન થયું હોવું જોઈએ.
૭. રીડેવલપમેન્ટમાં સૌથી મહત્વની ભૂમિકા PMC (પ્રોજેકટ મૅનેજમેન્ટ કન્સલ્ટન્ટ)ની હોય
છે. રહેવાસીઓ અને ડેવલપર વચ્ચે એ પાયાની કડી બને છે. એ ડેવલપરની તમામ શરતોનો અભ્યાસ કરી શું યોગ્ય-અયોગ્ય છે એની સમજ સોસાયટીને આપી શકે છે.
૮. બિલ્ડર-ડેવલપર સાથે ડીલની વાતચીત શરૂ થતાં પહેલાં આ ભ્પ્ઘ્ની નિમણૂક થઈ જવી જોઈએ. તે અનુભવી અને ક્વૉલિફાઇડ વ્યક્તિ હોવી જોઈએ એટલું જ નહીં, તેણે કેટલા પ્રોજેક્ટ્સ સફળતાપૂર્વક પાર પાડ્યા છે એ જાણવું જોઈએ.
૯. આ તમામ મુદ્દાની જાણકારી સભ્યોને પહેલેથી જ કરાવવી જોઈએ જેથી સભ્યો પાસે રીડેવલપમેન્ટમાં તેમને શું લાભ મળી શકે એનો સ્પષ્ટ ખયાલ રહે. PMC દ્વારા સોસાયટીને પૂરતી સમજ-જાણકારી આપ્યા બાદ પબ્લિક નોટિસ મારફત ડેવલપર્સ પાસેથી બિડ-ઑફર મગાવવી જોઈએ.
૧૦. એક રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટની બીજા રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ સાથે સરખામણી કરી શકાય નહીં, કેમ કે દરેક પ્રોજેક્ટની બાબતો ભિન્ન હોઈ શકે છે.
૧૧. સોસાયટી ભાડૂતી પ્રૉપર્ટી હોય તો એની અલગ વિધિ કરવી પડે છે. અમુક સોસાયટીમાં ઓનરશિપ તથા ભાડૂતી ઘરો પણ હોય છે જ્યાં રીડેવલપમેન્ટમાં અલગથી કાળજી લેવી પડે છે.
૧૨. સોસાયટી અને ડેવલપર વચ્ચે મેમોરન્ડમ ઑફ અન્ડરસ્ટૅન્ડિંગ (MOU) થયું હોવું જોઈએ, જેનું કારણ એ છે કે જો ડેવલપર વચનભંગ કરે તો સોસાયટીને નુકસાન ન થાય. MOUમાં દરેક સભ્યની સહી જરૂરી છે.
૧૩. ડેવલપમેન્ટ ઍગ્રીમેન્ટમાં પાર્ટી તરીકે દરેક સભ્યને સમાવવાથી પારદર્શકતા વધુ રહે છે. આમ ત્રણ પક્ષીય કરાર થઈ શકે.
૧૪. રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ શરૂ કરતાં પહેલાં અને બાદ ડેવલપરની ચોક્કસ જવાબદારી MOU અને DAમા સ્પષ્ટ થવી જોઈએ. અન્યથા ડેવલપર પોતાની તરફેણની કલમો આમેજ કરીને MOUને બદલે સીધા DA કરવા પર જ ભાર મૂકે છે જે સભ્યોના હિતમાં ન ગણાય.
૧૫. બિલ્ડર-ડેવલપર સમયસર પઝેશન ન આપે તો શું? અને આપે ત્યારે વચનભંગ થાય તો શું? આ તમામ બાબત પહેલેથી સ્પષ્ટ કરવી જોઈએ અને એની જવાબદારી પણ સ્પષ્ટ
written by manish, October 15, 2014
all builders come earn for money and builders selfish but we all tenants look our benefits .i stay in azadnagar wadala builders are very good but our some tenents in oppositions group and they are miss guide all them. they have lot of ego etc we dont have builders they lost high court single bentch double bentch also supreme court case but ego till .they miss guide all peoples etc supreme court say y go high court and all opp tenets they are uloo banaving .builders pay compontation time to timefrom 2003.45 th rs also transist ma stay chey they also 20 th rscompontation our oppositions group are hulcut group