けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記2010年から運営している日本初のソーシャルレンディング・クラウドファンディング専門ブログ。記事一覧オーナーズブックで利回り10%を狙えるか2017/04/2905:00先日投資したSBIソーシャルレンディングの「SBISL地方創生ローンファンド1号~ピュアウォーター事業~」は、出資額が最低募集金額に達しなかったため、残念ながら不成立となってしまいました。出資募集金額9億円に対し、2億円ほどしか集まらなかったようです。次回に期待したいと思います。*****みんなのクレジットで投資していたファンド2件(計65万円)が満期となり償還されました。他のファンドの分配金も予定通り分配されています。他のファンドも無事償還されることを願っています。現在の貸出残高は350万円です。*****今回はオーナーズブックについての分析記事です。オーナーズブックと言えば、不動産担保つきで案件の内容と運営会社の業績は手堅い反面、利回りはあまり高くないというイメージかと思います。実際、募集案件の予定利回りは4~5%が中心で、クラウドポートの利回りランキングでは全20社中16位です。オーナーズブックには他社と違う点があります。それは、「不動産物件が早期に売却できた場合、その利益の一部が投資家に還元される」という点です。その場合は利回りが当初の想定よりも大きく上ぶれすることになります。私が投資したファンドでは、実績利回りはそれぞれ以下の通りでした。見ての通り、年利14.5%になったこともあります。過去の実績を見ると、期限前償還となったファンドに限った場合の利回りの単純平均は8.6%(年利)でした。これは他の事業者と比べてもかなり高い水準と言えるでしょう。ファンドに投資する時点ではそれが期限前償還になるかどうかはわかりません。過去のファンド返済実績を分析することで、期限前償還になりやすいファンドの傾向を知ることはできないでしょうか。明確な傾向があれば、その条件に合うファンドに狙って投資することで高い利回りが得られるかも知れません。オーナーズブックのこれまで償還済のファンドは以下の27件です。うち、期限前償還となったのは赤網掛けの14件です。実は半数以上のファンドが期限前償還となっているとわかりました。4.60%上記の表から、以下の事実がわかりました。・予定利回りが6.0%の案件は2件中2件とも期限前償還となっている。⇒期限前償還のファンドの方が募集総額が多い。・ロケーション(物件1)について中央区は、9件中9件が満期償還となっている。目黒区は、3件中3件が期限前償還となっている。・稼働率について期限前償還のファンドの平均は74%満期償還のファンドの平均は98%⇒期限前償還のファンドの方が稼働率は低い。現在の「総合不動産会社A」だと思われます。総合不動産会社A・ロードスターキャピタルは、20件中8件が期限前償還となっている。その他の会社は、すべて合わせて7件中6件が期限前償還となっている。⇒貸付先が「総合不動産会社A(ロードスターキャピタル)」以外である方が期限前償還となった割合は高い。期限前償還のファンドの平均は13.6%満期償還のファンドの平均は8.3%⇒期限前償還のファンドの方がメザニンローンの比率が高い。これらの分析結果からすると、期限前償還を狙うには、以下の方針が考えられます。・予定利回りが高いファンドを狙う(6.0%以上)・募集総額がより多いファンドを狙う。(2500万円以上)・中央区の物件は避ける。目黒区の物件は狙い目。・稼働率が低い物件を狙う。(70%以下)・貸付先が「総合不動産会社A」の物件は避ける。・メザニンローンの比率が高いファンドを狙う。(13%以上)もちろん、まだ分析対象のファンドの件数が少なく、あまり確かなことは言えません。上記は、あくまでご参考とお考え下さい。現時点で未償還のファンド23件について、上記の傾向分析をもとに、それぞれ期限前償還になるかどうかを予想してみました。期限前返済の可能性が高いどうなるでしょうか。こちらもあくまでご参考とお考え下さい。2016年度確定申告~ソーシャルレンディング源泉徴収税を全額取り戻そう(4)コメントさすが、示唆に富んだ記事で、勉強になります。ブログランキングへ事業者紹介および評価(2019年版)各事業者の紹介およびけにごろうによる評価(2019年版)です。方は是非ご覧ください。出版より発売されました。お得なKindle版も出ています。(03/19)プロフィールAuthor:中田健介(けにごろう)IT系企業に勤務しています。2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。■著書2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。