マンション購入の前に新任理事の心得100年価値を保つには駐車場関連マンションの防災トラブル対処法マンションの専門家コラムお問合せ長期修繕計画って見直すものなの?100年価値を保つにはTwitterFacebookLINEコピー2022.01.31長期修繕計画は、見直してこそ価値があります。長期の計画なのだから、頻繁に見直すものではないのでは?と思われる方もいらっしゃると思いますが、新築時の長期修繕計画は「参考案」くらいのものであると考えていただいた方がよいでしょう。デベロッパーにとって、新築時に長期修繕計画を策定する意味は何でしょうか?瑕疵担保責任またはアフターサービスによる修繕を除けば、マンションを販売した後は、どのように管理するか、いつどのように修繕するか、いつ建替えするか、決める主体は管理組合なので、デベロッパーが関与することはありません。長期修繕計画をデベロッパーが設定するのかといえば、販売時の修繕積立金の根拠を示すためです。デベロッパーが作成する長期修繕計画の1回目の大規模修繕工事の多くは12年後に設定されていますが、この1回目の大規模修繕工事の費用を賄えるような積立金額に設定しているのです。修繕費用が膨らんだら?修繕積立金は段階的に値上げしていくもの?設備をすべて更新するのはいつ頃?長期修繕計画よりも修繕費用が膨らんだら?長期修繕計画は、あくまで「計画」ですので、実際にそれを上回る修繕費になるケースは多々あります。平成30年のマンション総合調査によれば、積立額が計画に比して余剰していると回答したマンションは3割強しかありません。積立不足が判明したら、管理組合は修繕積立金の値上げ、管理費削減、もしくは一時金を徴収することになりますが、デベロッパーには何の責任もありません。修繕工事に係る人件費や材料費が上昇すれば、計画よりも費用が膨らむのは致し方ありませんし、将来の消費税の値上も計画には織り込めません。マンションの修繕工事は個別性が高く、その費用は統計データを見てもかなりバラつきがあることから、将来の工事に必要な「標準的な単価」をなかなか出せないという事情もあります。デベロッパーが設定した初期の長期修繕計画は、かなり緩く作成されていると考えるべきでしょう。した背景から、長期修繕計画は5年毎に見直しをすることが推奨されていますが、定期的な見直しの他、大規模修繕の後に見直すこともお勧めします。昨今は建築資材の耐久性が上がっていることから、当初計画よりも修繕のタイミングを遅らせることのできる項目も多くあると思います。大規模修繕を実施すれば、そのマンションにおける実際の工費がわかりますので、次の大規模修繕の計画の精度をグッと高めることができるのです。修繕積立金は段階的に値上げしていくもの?デベロッパーに責任があるとすると、国土交通省がかなり前から修繕積立金の積立方法は「均等積立方式」を推奨してきたにもかかわらず、販売時に区分所有者のランニングコストが低く見える「段階積上方式」を、いまだに初期設定にして販売していることでしょう。大規模修繕工事は、3回やってようやく一通りの設備を更新するようなサイクルになるケースが多いと思いますが、一通りの設備を更新するのに必要な額を、計画期間で均等に割ったものが均等積立方式になります。段階積上方式は3回、4回と値上げをしていきますが、最後の値上は非常に高額になります。修繕積立金の値上げについては、当初から計画されていたとしても、区分所有者の生活費に直結しますので、値上げの度に合意形成に苦労することになります。中には、値上げに反対する声が強く合意形成ができぬまま、必要な修繕工事が先送りされ、管理不全マンションへの道を進んでしまっているケースもありますので、できるだけ築年数の浅い段階で、均等積立方式へ転換しておくことをお勧めします。3-40代の働き盛りに購入したマンションが、30年後世帯の収入が大きく落ちた頃にランニングコストが高額となり、泣く泣く出ていかなければならない区分所有者も出てくることでしょう。ランニングコストが高いマンションは、自己の居住用で購入する対象になりにくく、法人か賃貸経営者が購入層の中心となりますので、価格を下げないと売れなくなるという悪循環に陥ります。一通りの設備を更新することのできる修繕費がわかれば、30年後も50年後も同水準のランニングコストを見通すことができます。したマンションは、中古でも永住目的で購入する人たちがいて、住民の世代交代も自然に進んでいき、100年価値を保つマンションになっていくのではないでしょうか。設備をすべて更新するのはいつ頃?長期修繕計画は、30年程度で作成されていることが一般的です。設備によっては、更新時期は30年を超えるものもあります。計画期間に、むりやり更新工事を入れ込み、その収支を合わせるために修繕積立金が高額になってしまっている計画をよく見ることがあります。団長としては長期修繕計画は50~60年で作成することをお勧めします。更新」、「窓サッシの更新」、「玄関ドアの更新」などは、入っていますでしょうか?これらは、30年を超える耐久性があり、長期修繕計画に入っていないこともあります。これらの設備だけでなく、修繕の対象となる全ての項目について劣化診断を行い、不必要な修繕工事を極力なくし、適切な時期に計画し直すことが、修繕積立金の上昇を防ぎ、超長期を見通した修繕のサイクルを安定的に回していくことができると思います。「長期修繕計画は見直しが大切」ということを是非覚えておいていただきたいと思います。100年価値を保つには大規模修繕工事の2年前にやるべきこと大規模修繕工事の時の理事は大変だと聞くけど、自分が理事の年でなくて良かった~、などと安心していらっしゃいませんか?大規模修繕工事は、2~3年前に本格的な準備を始めていないと、困るのは2年後の理事会、、、ではなく結局「管理組合」すなわち皆さん自身がそのつけを払わされることになってしまうのです。脱炭素社会の実現は、国も企業も個人もトッププライオリティのひとつになっているのではないでしょうか。今後、マンションの管理組合の理事会で、「脱炭素社会に向けて当管理組合が取り組むべきこと」を議論するような日も来るのではないかと思います。100年価値を保つには大規模修繕工事の1年前にやるべきこと大規模修繕工事の1年前には、調査診断と住民アンケートの結果から修繕基本計画を策定し、施工会社を選びます。大きな建物の修繕工事は専門的な話も多いのですが、一戸建ての自宅を修繕するという感覚で、劣化したところを直して、より快適な住空間に改良することを考えれば、大枠としてはそれほど難しい話ではありません。100年価値を保つには修繕積立金不足の解決方法は?築古のマンションでは、長期修繕計画がなかったり、あっても実効性のない場合もあり、修繕積立金が不十分であるところも少なくありません。積立金が不足して、必要な工事が進められないという場合、どのように対処したらよいでしょうか。100年価値を保つにはマンションの防災を本気で考える皆さんのマンションでは、本当に被災時に役立つ防災対策ができていますでしょうか?法律で義務づけられた防災計画と防災訓練を実施しているだけでは、いざという時に実効性が高くないかもしれません。この先10年以内に、自分達が被災する可能性が高いという前提で、防災について考え始めてみてはいかがでしょうか。100年価値を保つにはドローンで大規模修繕工事の周期を延ばす?大規模修繕工事の周期長期化は、修繕積立金会計に絶大な効果をもたらします。ドローンを活用すれば、外壁の全面打診を足場を組まずに低コストで可能となりますので、大規模修繕工事は12条点検のことは気にせずに、劣化の状況にフォーカスして適切な周期を検討してください。新着記事マンション購入の前に新任理事の心得100年価値を保つには駐車場関連マンションの防災トラブル対処法マンションの専門家コラムお問合せホーム検索トップサイドバータイトルとURLをコピーしました。