インスペクションとは?メリットや費用まで徹底解説トップ記事一覧インスペクションとは?メリットや費用まで徹底解説2023.01.16マンション購入者の方にはまだ馴染みが薄い「インスペクション」。中古住宅に「より長く住む」ことが推奨される内容に変わってきています。マンション購入も例外ではなく、建物の状態を把握するためのインスペクションは、資産価値観点からも今後大切な視点となってくると考えられます。この記事では、今後中古住宅を買うなら知っておきたい「インスペクション」の意義や考え方、依頼時の注意点まで解説します。建物調査や鑑定業務を行う株式会社安心住宅みらいえ代表。行政側として建築の検査に携わり、確認検査機関を経て現職。業界では「何かあれば古田土(こだと)に聞け」と言われる存在。いった意味をもつ言葉。住宅における「インスペクション」とは、売買の対象となる住宅について、建築士などの専門家が第三者としての立場から、劣化状況や不具合がないか等の調査を行うことです。日本ではまだまだ一般的ではありませんが、住宅を長く使う意識が根付いた欧米では広く行われています。一言で言えば上記のような定義になりますが、現在の日本では「インスペクション」といった場合、その指し示す意味は大きく2種類に分けられます。「シロアリ検査」など、建物調査全般を指す・・▷税制度や補助金などの適合証明・条件として必要な検査それぞれ、順番に見ていきましょう。【A】宅建業法上のインスペクションまず、インスペクションとネットで調べた時にすぐに情報として上がってくるのは、こちらでしょう。従い、既存住宅の調査を行うもの。建物の基礎、外壁など主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏りなどの劣化・不具合の状況を、目視で検査します。検査の結果は、国交省指定の調査報告書(見本はこちら)によって報告がなされます。平成28年に改正された宅地建物取引業法から、インスペクションに関する事項が盛り込まれました。これに伴い平成30年4月以降、既存住宅(中古住宅)の売買の契約時にインスペクションの斡旋、説明を行うことが義務化されました。費用としては依頼先の業者や住宅の条件によりますが、大体5〜8万円ほどが相場。2〜3時間ほどで終わることが一般的です。建物状況調査(インスペクション)について(国土交通省)建物状況調査を行うと瑕疵保証(保険)に加入できるこの建物状況調査を行う大きなメリットは、瑕疵保証(保険)への加入が可能になることです。加入する事ができます。マンションなど共同住宅の場合、基礎が原因で建物が傾いたり、構造計算の瑕疵により一定の構造耐力が満たされていない場合(雨もり、設備も対象)に適用されます。平成19年以降に建てられた建物は建設から10年間、保険制度もしくは供託により保険の対象となっています。築10年を過ぎた建物は保証の対象にはなっていないため、事故が起こった場合、莫大な修理費が持ち主の負担となります。)【B】広義でのインスペクション「インスペクション」には、先述の建物状況調査以外にも、さらに広い範囲をカバーする「インスペクション」も含まれます。大きく、下記2つになります。国が定める建物状況調査には、耐震診断やシロアリ検査などのオプションは含まれません。建物状況調査は原則は目視による検査であり、床下や屋根裏など外から見て見えない部分は範囲外になります。これが「国が定める建物状況調査外の検査」です。住宅購入にはさまざまな控除や補助金制度が用意されています。それらの適合条件として、それぞれに適した検査結果が求められており、それもインスペクションとして扱われています。代表的なところとして、以下のようなものが挙げられます。古田土さんのところには、仲介会社や管理会社などからの問い合わせが多いといいます。その内容も、非常に多種多様。住まいに関わる制度の多さや、いかに住まいが多くのトラブルに対峙する可能性があるかがわかります。問わず施工者が対立し、第三者の意見を聞きたい(管理組合・施工者)修繕計画と費用が適正か調べてほしい(管理組合等)補修方法が適正であったか調べてほしい(管理組合等)共用部分の結露の原因調査(管理組合等ホール・階段室)カビの発生原因と改善方法を調べてほしい(室内)結露の発生原因と改善方法を調べてほしい(室内)クロス剥がれの原因調査(室内)室内の不具合一般こうした数々のトラブルへの対応はもちろん、事前に知っておくことで後々トラブルとなることを防ぐ目的としても、インスペクションは重要な役目を果たしているのです。今インスペクションが注目されているのか冒頭にお伝えした通り、インスペクションは法改正もあり近年になってその重要性が注目されるようになってきました。いえ、インスペクションが義務化されたのは「説明」まで。「既存住宅を売買する場合に、必ず建物状況調査を実施しなければならないものではありません」と国土交通省も明記している通り、現時点の日本ではまだインスペクションの「義務化」というには遠い状況です。一方で、インスペクションをする大前提としての「住宅を手を入れながら長く住み続ける」基本姿勢を国交相は推進している状況であり、それに対する支援策や補助金も手厚くなりつつあります。必要な設計や管理がされた新築・中古住宅が優遇される一方で、管理がおろそかであったり設計や構造が長期利用に合わない住宅が今後よりシビアに鑑定される方向になることは間違いありません。そのため、中古マンションであっても購入時にインスペクションを行う視点をもつことは購入時における出費の削減はもちろん、将来的な資産価値維持においても重要になってきていると言えます。インスペクションを行うメリットとはインスペクションを行うメリットとしては、支出金額を抑える点以外にもどんなことが考えられるでしょうか。古田土さんに聞いてみました。●売り主・買主とも共通の視点で現在の状況を確認できること●結果トラブルを未然に防ぎ取引がスムーズになる●マンション全体の法適合性、管理の状況が分かることなどが挙げられます。●生活環境の改善方法(生活リスク)がわかる●マンションの場合は、大規模修繕時に管理組合に要望ができるということが挙げられるでしょう。一般の方にとっては「生活環境の改善方法(生活リスク)がわかる」というのが大きいと思います。住まいのちょっとした不満は、原因がわかれば対策ができます。戸建の例になりますが、『足元が寒い』というご相談があったとします。インスペクションの結果、下降気流の通り道がわかったら、そこに遮蔽する物をおいて防ぎましょう、とか、扇風機で風を循環させましょう、など解決策の提案ができます。リフォームをしなくても住み方を変えることで対処できる可能性があるのです」よくあるご相談の一つは、リフォームしたけれど全然よくならなかった・・というもの。契約時に不動産会社から「インスペクションは必要ない」と言われて不安になって問い合わせた、というのもよくあるパターンだといいます。積極的にインスペクションを勧める会社と消極的な会社で二極化しているそう。経験がない営業担当者も多いのが現状です。結果が問題がなかったとしても安心できて、万が一トラブルが起こった場合も責任の所在を明確にできるというのは、インスペクションの非常に大きな意義だと言えるでしょう。古田土さんは、「十分と言える部分と、言えない部分がある」と話します。古田土さん:「十分と言える理由としては、宅建業法の範囲でのチェックはできるということ。契約不適合であるかどうかの範囲は、しっかりカバーできているという点。一方で十分とは言えない理由は、建物にはそれぞれ特性があるため、建物状況調査では個々の目的に最適な検査内容にはなっていない、という点にあります。法で問題がないと判断されるという側面と、実際に人(自分)が住んだ時に問題がないと感じるか、という側面は、まったく別の観点。建物もそこに住む人も、それぞれ個性があるからこそ、それに適合した検査が本来は望ましい。病院にかかるのと同じと言えそうです。依頼する際に気をつけるべき点やポイントは?インスペクションの重要性が理解できたところで、依頼に際して気をつけるべき点やポイントがないかが気になります。古田土さん:「保証・フラット35等の制度上の確認は別として、まず目的をはっきりさせることをしていただければ良いと思います。技術的な話であれば対応できるので、『何を調べて欲しいのか』ということを明確にしましょう。『アトピーがあるんだけど大丈夫か、不安要素がないか調べてくれ』・・といったようなことです」インスペクション業者の選び方については、ポイントはあるのでしょうか?古田土さん:「建物状況調査はガイドラインにより行うため、基本的にはどの業者でも同じはず。慣れている人と慣れていない人がいることは事実です。資格はとったけど、調査依頼が来ないので実際には経験がない、というケースも。理屈上は同じレベルでできるはずなのですが、実際には経験値も必要です。経験を積む、場数を踏むことで、インスペクションの見るポイントがわかってくる。「居住中の方であれば、生活上の問題がある時。修繕時であれば、修理したにも関わらず改善しない場合」とのこと。古田土さん:「管理組合からの依頼も多いのですが、大規模改修をしたのに逆に雨漏りをしてしまった・・などの問い合わせもめずらしくありません。あとは、売却を考えた時や、購入したい物件と出会った時など、気になったタイミングで問い合わせてみていただければと思います」インスペクションは中古住宅購入の必須事項になるか?ここまでインスペクションの意義や現状、対応について見てきました。今後の「住宅購入の常識」はいったいどう変わっていくのでしょうか。これまで、住まい(戸建)を30年で建て替えるサイクルが定着していた日本。そのため、建物を保たせることに対して意識が高くないのだと古田土さんは話します。古田土さん:「建築基準法とは奥が深い世界、面白い世界ではあるんですよ。ハンムラビ法典だと人が死んだら建築家が死刑になるとか・・やっぱり始まりは保険制度ですね。今の建築基準法というのは、概念としてアメリカから持ってきたものなんです。イギリスやアメリカは大規模な火災があったりするので、それをどういうふうに防ごうかというところから始まっている」これからの日本の住まいを考える上で、私たちはいかに住まいという環境を永続的に使うかという視点をもち、行動を選択することが求められてきています。古田土さん:「家っていうのは、マンションでも戸建でも、メンテナンスです。メンテナンスをいかにまめにやるかっていうことですね。これをどう見分けてやっていくか。メンテナンスのやり方というのも、例えば屋根だけやるか壁だけやるのか。コーキングは20年もっても、ペンキは10年しかもたない、など部位や素材によって耐久性に差があることも。古田土さん:「だから、バランスなんです。私は高価なものは必要なく、普通のものでいいので、やるんなら両方ともやって、10年後にまた同じようにやってください、と話しています。全体のバランスをみて、メンテナンスはこまめにやるしかない。極端な話、コーキングなど自分でできるなら自分でやってもいいんです」メンテナンスという観点で中古マンションを選ぶ、買う。メンテナンスに必要な手段として、インスペクションを考える。「そういう思いを持っていただける方が増えてくれると、本当に嬉しいなと思います」と古田土さん。ご自身がキャリアとして、行政と確認検査機関を経て現在の民間の立場を選んだのは、民事に介入して住まい手の解決となる検査を行いたいと考えたからだと話します。古田土さんの会社も、今は不動産会社など企業からの問い合わせが大半。一般のお客さんから各種制度への適用条件を問われたことをきっかけとして相談にくるケースが多いそう。消費者の目線は変わってきています。インスペクションが一般常識になる未来は、もうすぐそこ。売り手も買い手も業者も、いかに早く適応できるかが鍵となりそうです。中古マンション売買アプリ「カウル」を提供する「Housmart(ハウスマート)」が、購入や売却に必要な基礎知識・ノウハウ、資産価値の高い中古マンションの物件情報詳細、ディベロッパーや街などの不動産情報をお届けします。