経歴20年以上の不動産鑑定士がこれまで数多くの投資用不動産の鑑定評価も行ってきた経験を踏まえて、比較的少額での初心者向け不動産投資のポイントについて書いてます。itLinkedInPocketCopyいま自宅の住宅ローンを必死に返済している不動産投資の初心者がいるとします。不動産投資の融資を受けるにあたって多額な債務はナイに越したことはない!と考えて「繰り上げ返済」を検討しているとします。「自宅の住宅ローンは繰り上げ返済した方がいい」のでしょうか?と、そのことについてふれる前に住宅ローンを受ける「期間」について説明させて下さい。質問を受けるのが「住宅ローンは何年で組んだらいいのか?」というものです。最長の35年で組んだ方がいいのか?できるだけ短く組んだ方がいいのか?結論から言います。絶対に「最長」で組んでください。住宅ローンを最長年数で組む「メリット」についてです。利息を多く払わなければならない(総額の支払が多くなる)「変動」金利の場合は金利上昇の可能性が高くなるということが挙げられますが、総じてメリットの方が多いです。フラット35であれば現在35年の固定で1.2%程度、民間の金融機関だと当初10年固定の0.6~0.7%が多いのではないでしょうか。いずれにしても、現状の住宅ローン借入金利は歴史的な水準からみても超低金利であります。お金を貸す側の立場となると、基本的に長期になればなるほどリスクが高まることになりますから高い金利が適用される傾向にあります。今は基準の金利自体が低いので、長期の借り入れを前提で融資を受けたとしても、その水準は非常に低いです(特に住宅ローン)。事業用の融資でもそうですが、お金を長く借りようとしても簡単に長期間借りられるものではないんです。お金を長い期間で借りられるにもかかわらず、それをわざと短く組むということは金融機関からの恩恵を潰してしまっていることになります。融資期間を最長で組むべき理由は、借り入れ期間を決めて一度融資実行を受けると、その融資期間を伸ばすことは非常に困難だからです。その逆に最長で組んでそれを短くすることは「繰り上げ返済」でできます。本来は35年ローンが組める状況だけど「利息を払いたくない!」という理由で20年ローンを借りるとします。支払期間中に予定外の事態が生じてちょっと毎月の支払いがキツくなったとします。金融機関に相談に行って「やっぱり支払期間を伸ばしてくれませんか?」とお願いしたとします。当然ですが普通に断られます。相談に乗ってくれる金融機関もありますが、ローンの返済期間の延長は誰もが出来るわけではないのです。実際にローンの返済期間を延長するにはいくつかの条件が必要となります。現在返済が困難である理由がある事などが条件となり、返済期間の延長が認められる場合もあります。金融機関の審査を通過するのは実際に難しく何度も交渉しなければならない場合が多いですし、金融機関に申請をして認められるまで期間が予想以上に長くなる場合もあり、その間に滞納などになってしまうと元も子もありません。毎月の返済が厳しい!という人はそもそも様々な支払い状況に切羽詰まっている場合が多いです。そんな中で融資期間延長の申請を何度も悠長にやってる暇などありません。銀行側が融資期間の延長という相談に乗ってくれたとしても、実際にそれが実行されるかどうか保証もない中で、その審査に時間だけが取られのは切羽詰まった状態の債務者に対してリスクが大きすぎます。繰り上げ返済をすることについてですが、現状であれば「しないほうが良い」です。理由は、先の説明のとおりで、超低金利でお金を借りられているという喜ぶべき状態だからです。この低金利以上で運用できる投資商品が身近にある方は、繰り上げ返済ではなく投資に回すべきです。言い換えると、繰り上げ返済は「低利回り」の住宅ローンに投資しているのと全く同じことです。繰り上げ返済によって住宅ローンの様々な副次的なメリットも潰してしまうこととなります。その最たるものが「住宅取得控除」です。住宅取得控除とは、ザックリいうと住宅ローンを組んで居住用物件を購入した場合にその年末の住宅ローンの残債×1%の金額が税額控除されるというものです。簡単に言うと、例えば今年、家を買ってその年末にまだローンが3000万円残ってたとします。3000万×1%=30万この30万円が給料などで既に納めた所得税から還付を受けることができるという仕組みです。繰り上げ返済すればするほどローン元金が減れば減るほど還付金も少なくなるわけです。ローンを組んだ方に万が一のことがあった場合、残りのローン残債が全て保険で賄われて残ったローン残債が全てチャラ(0円)になるという保険です。家を購入して2年後に所有者に万が一のことがあったとしましょう。なると、残りのローン残債は全て保険でまかなわれるわけです。購入してすぐに繰り上げ返済をどんどん進めてしまうと多くの現金が手元から出ていきローンの元金を減らすこととなりますが、2年後には結局ローン残債は保険で0円になることになり、結局残るのは無借金の物件です。恩恵を受けやすいわけです。万が一の事態の発生を予測することは不可能ですから、それを前提で考えるの話がおかしくなりますが、あくまで副次的メリットとして考えれば合点がいく話かと思います。「繰り上げ返済」は絶対にしてはならない!というわけではありません。金利が上昇局面にあるタイミングなら、繰り上げ返済を進めてもOKです。金利が上昇していく局面であれば毎月の支払が増加してしまうので、そのリスクヘッジとして繰り上げ返済はお勧めします。投資銀行・投資ファンド・アセットマネジメント会社等において証券化をはじめとする不動産金融業の最前線で長年キャリアと経験を積み上げてきた不動産実務のプロフェッショナル集団が運営しています。不動産投資にもセカンドオピニオンを情報格差の激しい資産形成や不動産投資でお悩みの方が、気軽にプロのファイナンシャルアドバイザー(CFP)やプライベートバンカー、不動産鑑定士に相談できる『セカンドオピニオンサービス』です。「1万円からの不動産投資」も魅力ですが、REITと異なり投資元本評価がキャピタルマーケットに影響されずボラティリティが少ないことも特徴的です。経歴20年以上の不動産鑑定士です。その立場から初心者向けの不動産投資について相談を受けることがあります。これまで数多くの投資用不動産の鑑定評価も行ってきた経験を踏まえて、比較的少額での初心者向け不動産投資について書き留めたいと思います。参考になれば幸いです。行い、不動産の安定した賃貸利益を分配して資産運用する不動産投資です。~預貯金でもなく投資でもない「第3のお金の置き場」~【i-Bond】こんな人にオススメの資産運用です。