大阪市マンション管理支援機構さまざまな情報提供を通して、マンション管理組合をサポートします。認定基準の一つになっています。ご来場の皆さんも、マンション管理などに関連してさまざまなトラブルをご経験のことと思います。紛争が起きた場合、これを解決する方法としては、通常、裁判所による裁判ということになりますが、裁判では提出した証拠に基づいて判断が下されるため非常に厳格な手続きが必要となり、実際かなりの労力が必要です。紛争の当時者間では話がまとまらないのに、いざ裁判となると二の足を踏んでしまうのもこのためです。)機関をつくろうという機運が高まりました。機関の設立が進みました。年に「総合紛争解決センター」が設置されいます。関する特例等、法的効力が付与されています。当センターは各専門家による専門的知識を活用し、民事や家事に関する紛争について、当事者の実情に即した、公平かつ妥当な解決を迅速に図ります。何より大きな特長は、裁判などと違って、手続きが簡単なこと。センター事務局では随時申し立てを受付けており、申し立てはご本人でもできるし、専門家がお手伝いすることも可能です。名構成で和解あっせんをすることを基本としています。回)程度で解決するよう努力しています。この場合、相手方にセンターまで来てもらうことが必要になりますが、裁判所ほど敷居が高くないため来てもらいやすいという利点もあるようです。円という低額に押さえています。円となっており、これならそれほど負担がかかりません。紛争の解決手法には「和解あっせん」と「仲裁」の2つがあります。「和解あっせん」は、和解あっせん人が事実関係や事情をお聴きし、その解決に向けて利害調整をしたり、解決案の提示を行ったりする手続きです。「仲裁」は、民事紛争の解決を仲裁判断によって行うもので、当事者の仲裁合意に基づき仲裁人が判決に代わる判断をする手続きです。いずれも非公開で行われるので、紛争の内容が外部に漏れる心配はありません。当センターは民事に関するあらゆる紛争の解決にご利用いただけます。最近は紛争も複雑化、多様化しています。区分所有者、さらには左右上下の隣家の区分所有者同士などの間でさまざまな紛争が起きる可能性があります。マンションで水漏れがあって紛争になったとしましょう。その場合、裁判では原告が立証しなくてはならないし、誰がどう責任を取るのか判断が難しい。そんな場合はこのセンターを利用してみてはどうでしょう。件)と、実績も向上しています。皆さんも、理事会などで、こんな機関があることをお話ししていただき、民事上の紛争でお困りのことがあれば、ぜひ当センターのご利用をご検討いただければと思います。年に発足し、防犯講習会や防犯診断などの活動を通じて、安全・安心を呼びかけてまいりました。周年を迎えることになります。本日はマンションの防犯について、できるだけ具体例をまじえながらお話ししたいと思います。防犯の第一歩は、自分のものは自分で守るということです。安全は、今では水と同じく、タダではありません。昔から「検挙に勝る防犯なし」といわれておりますが、いくら検挙されても奪われたものの多くは戻りません。自分だけは大丈夫と思わず、「予防に勝る対策なし」として、万全の防犯対策をお願いします。防犯対策の基本的な考え方として防犯環境設計があります。「対象物の強化」で、建物そのもの、特に出入口や窓を強化することです。「接近の制御」で、オートロックや囲いを設け、出入口を限定する。うちそとの区別をつけて接近しにくい環境をつくること。「監視性の確保」で、照明を明るくし見通しを良くする。防犯カメラを設置することによって、いつも誰かに見られていると意識させること。つながりを深めるととに、敷地や周辺の維持管理を強化すること。つの手法が防犯対策の基本です。年をピークに減少していますが、世界一安全といわれた昭和の時代に比べるとまだまだ高い状況にあり、最近は都市型の凶悪犯罪も増えていることから、マンション居住者からも安全を求める声が高まっています。年前は一位だったピッキングなどによる「錠開け」が、昨年は半分近くに減少したのに対して、「無防備(無締り)」が昨年はトップにランクされているのが目を引きます。これは、オートロックを過信し施錠がおろそかになったのではないかとも考えられます。戸締りの基本はやはり確実な施錠です。ごみ捨てなどちょっとの外出はもちろん、在宅時でも確実な施錠を習慣づけることが大切です。オートロックを設置していても安全ということはありません。足場を利用した乗越えやよじ登り,居住者について入る「共連れ」、自動ドアの不正開扉などにも注意が必要です。これからは、共連れ等に対して、声掛け等を行っていくことも必要でしょう。危険を感じるときは無理をせず警察に通報してください。来訪者があっても不用意にドアを開けないように普段から気をつけましょう。つの原則といわれるものがあります。4原則のその1は「時間」で、泥棒は侵入に時間がかかると諦めます。その2は「光」で、泥棒は明るい環境を嫌がります。その3は「音」で、泥棒は大きな音が鳴ると逃げ出します。「目」で、泥棒は顔や姿を見られるのを嫌がります。これらの防止策は泥棒だけに限らず犯罪企図者に捕まるリスクを感じさせるものです。いう結果が出ていることを考えれば、泥棒に侵入をあきらめさせるには、侵入に時間をかけさせる対策を行うことが重要なポイントになります。昔からいわれています「ワンドア(窓)ツーロック」や、泥棒の侵入口となる出入口や窓の建物部品を強化することが有効な対策です。建物部品関係の民間団体との合同会議で定めた認定基準に適合する、防犯性能の高い扉・錠・ガラス・格子など、いわゆる「防犯建物部品(緑色のCPマーク)」を導入するのもいいでしょう。「光」については、照明の設置および適切な維持管理、そして要所要所のセンサーライトの設置など、「音」については、非常ベル、玉砂利、番犬などによる対策があります。最後のキーワードは「目」です。人の目のほか、機械の目・防犯カメラシステムがあります。これは犯罪企図者への威嚇、抑止効果だけでなく、犯人の特定・検挙に貢献するなど重要な役割を果たしてくれます。従って、有効な機器・システムを導入することが大切です。検挙されることによって更なる抑止効果が期待できるのです。推進をお願いしたいと思います。これは隣近所の方と連帯感を高め協力して、犯罪企図者が接近しにくい環境をつくっていくということです。建物そのものをハード面で強化すれば安心とはいえ、守りには限界があります。それをカバーしてくれるのがご近所の力ではないかと思うのです。最高のセキュリティは機械ではなく、最も良好なコミュニティから生まれます。日本が世界一安全といわれた時代は、「向こう三軒両隣」という互助のおつきあいがありましたが、これこそ、安全・安心を支える大きな要因だったように思われます。声を掛け合いましょう。マンション入居者間だけでなく、地域とのつながりを深めるための環境・施設の整備や、お祭りなどのイベントを通して、地域に犯罪企図者を寄せ付けない環境をつくっていただきたいと願っています。安全なまちであってこそ住まいの安全も確保できるのです。防犯に関するあらゆるご相談に応じています。防犯についてわからないことがあれば、どんなことでも気軽にご相談ください。マンションの価値はどのように判断されるのでしょうか。本日は不動産鑑定評価の考え方に基づいて、マンションの資産価値を維持するためのヒントについてお話ししてみたいと思います。つの側面から考えていきます。原価法はコストに着目した方法で、マンションが完成するまでにかかったコスト(土地の価格+建物の価格)から現在までに発生した減価(破損、磨耗等の老朽化、給湯器等の設備の旧式化や不足等)を控除していきます。いうことは、破損箇所や設備等をきちんと直すことによって減価を少なくするよう努力すれば、資産価値も上げられるわけです。取引事例比較法は市場性に着目した方法で、他のマンション等の取引事例に基づいて、その取引事例と対象マンションを比較し、どのくらいの価格で売れるかを判定していきます、つまり、競争力を比較するわけです。マンションの価格を決定する要因には、都心からの距離や駅との接近性、敷地内の緑の割合を示す緑被率、建物のグレード、設備機能、地域の知名度などがあり、特に中古マンションの場合は、築年数や管理状況の良し悪しも価格に大きく影響します。収益比較法は収益性に着目した考え方で、もしそのマンションを貸したら、いくらで貸せるかを試算し、収益(家賃)から不動産の価格を判定します。設備なども最新の高性能なものに更新していれば資産価値も上がり、家賃も高水準を維持できることになります。マンションを取り巻く状況も大きく変わってきました。人、専業主婦といったこれまでの家族構成は少数化し、特に女性はライフスタイルの多様化に伴い、学校卒業後も仕事を持つようになり、晩婚化、非婚化が進んでいます。その結果、単身者や子供を持たないカップル、高齢者のみの世帯など小規模世帯が増加し、利便性の高いマンションの需要が増えてきました。リタイアを迎えた団塊世代は以前の中高年と比べ、フットワーク軽く生活を楽しむ傾向にあります。これから高齢を迎える者にとって、多彩な趣味を楽しむために地下鉄やタクシーで気楽に移動できる都心のマンションは、魅力的な住居になっています。増加と、急激な人口増加が認められ、最近は都心でも分譲マンションの建設が盛んです。その背景には、不況で土地利用の転換が図られ、値段も比較的手頃という要因もありますが、人口増加は、若い世代はもとより高齢世代にとっても、趣味娯楽が楽しめ、医療サービスも受けやすい都心のマンションのメリットが支持されるなど、住宅需要が大きく変化した結果だといえそうです。一戸建て住宅を所有することがステイタスと考えられていました。年の国土交通省の調査では、約半数の人が今のマンションに永住するつもりと回答。マンションへの永住志向はどんどん進んでいます。マンションの資産価値を維持するにはどうしていけばいいのか。そのためには、「良い管理」が一番のキーワードになります。共用部分の清掃がなされていることは日常管理の基本です。駐輪場の様子を見ると住民のマナーがよくわかるといわれています。モラルの低い住民を管理できないようでは資産価値の維持は難しいでしょう。年を超えると住戸を自宅使用から賃貸に切り替える区分所有者が増え、マンション管理もずさんになっていく傾向が見られます。一度そうなってしまうとマンションに残る区分所有者も自分たちの住まいを改善していこうという意欲が次第になくなっていきます。これが、管理を怠ったマンションが陥りやすい資産価値低下のスパイラルで、このスパイラルに入り込んでしまうと抜け出すのは至難です。これらとは逆に、良い管理が実践されている管理組合には共通点があります。多様で偏りがなく、女性が元気」「リーダー役の理事長などに人間的魅力があり、リーダーシップもある」「連絡や事務手続きがしっかり的確に行われてる」などですが、皆さんのマンションではいかがでしょうか。マンションの安全性も資産価値の判定に影響を与えます。都市型の犯罪が凶悪化する状況の中で、現代の都市要塞としてのマンションを選択する人が増えています。都心に立地するマンションの住民に圧倒的に関心の高い項目が防犯上の安全性です。資産価値を維持するという観点からは、防犯モデルマンションの審査項目をチェックしてみる、あるいは、その登録を受けるのもいいでしょう。モニター付きインターホン、セキュリティシステムなどのハード面の対策も大切ですが、それだけではどうしても限界があります。同時にコミュニティというソフト力の強化も不可欠です。住民同士が互いに挨拶しあうことで、部外者の侵入に対する大きな抑止力になります。そのほか、定期的なイベントや敷地内の緑化、インターネットを利用した専用コミュニティサイトの活用など、それぞれのマンションに合ったコミュニティつくりを考えてみてはどうでしょう。適切な大規模修繕も資産価値の維持に欠かせません。大規模修繕の履歴はそれぞれのマンションにしっかりと残ります。中古マンションの売買に当たっては重要事項説明の説明事項になっており、中古マンション需要者はメンテナンスがきちんと行われているマンションであるかどうかを修繕履歴から判断することになります。東日本大震災を受けて、管理組合の意識も大きく変わり、積極的に耐震改修をしてそれをアピールする管理組合も出現しています。省エネ化マンションも多少価格が高くても売れることになるので、省エネ化改修も資産価値の維持に役立ちます。した判定評価のやり方を参考にされて、皆さんのマンションでも資産価値の維持向上に努めていただければ幸いです。年を経過し、老朽化が進むマンションの維持管理が大きな問題になっています。建物が丈夫でも、ライフラインである設備・配管が劣化すれば、そのマンションには住めなくなります。そこで、本日は快適なマンションライフの維持に重要な役割を担っている給排水設備についてお話ししたいと思います。給排水設備は共用部分と専有部分を連続したシステムで考える必要があります。専有部分には管理組合は関与しないという原則論だけでは給排水設備の維持管理はできません。積極的に専有部分の維持保全に関わっていく姿勢が望まれます。給排水設備は他の設備と違って、すべて配管でつながっています。水が出て、流れるのはスムーズにいって当たり前。私たちは普段あまり意識せずに使っていますが、建物と同様にこれらの設備も最近では大きく進化し、機能面でも耐久性、堅牢性でも昔とは比較できないほど優れた設備が出てきました。年以上のマンションでは、配管などの設備も古い考え方でつくられた材料を使っていることが多く、今の考え方とは相当かけ離れた部材が使われているのが実状です。給排水設備が老朽化して問題が出るのは、まず専有部分からです。管理組合は共用部分だけでなく専有部分にも関わっていく必要があるわけです。皆さんの住むマンションでも、どんな設備、どんな配管材料が使われており、どのくらいの耐用年数があるのかを把握しておきましょう。使われている給水配管には、まず「水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管(VLP)」があります。年以上ありますが、古くなると割れやすくなり漏水事故を起こすこともあります。最近普及し始めた「高密度ポリエチレン管(PE)」は衝撃に強く、ジョイントも高周波熱電着により行われ信頼性の高い管です。住戸内で使われる給水給湯配管には「架橋ポリエチレン管」や「ポリブデン管」があり、新築マンションの専有部分ではほとんどこのどちらかが使われています。排水配管にも様々なものがあります。錆びないため長持ちしますが、古くなると熱や衝撃で割れやすくなるので注意が必要です。(SGP)」はいわゆる白ガス管で、排水に用いると錆びやすく、ネジ部分の肉厚の薄いところから穴が開き漏水することがあります。年前後で、特に埋設管の場合は当初いわれていたよりも耐用年数は短いと考えられています。