★10冊目の著書です。多くの人々が憧れるタワーマンションが実は厳しい「限界」にあることを赤裸々に語る。すべてのマンションに課された十字架とは?廃墟になる運命がヒタヒタと迫りくる。★マンションは日本人を幸せにするか。★住宅ローンは10年完済で!これからの時代、もう、家でムリをしない。★新築マンションは、買ってはいけない?購入前に知っておきたい8つのリスク。★誰も書かなった、書けなかった、マンション選びの究極ノウハウ。★20年後、タダ同然になる家を買うか。(6)マンションの一生は人より長い今年の株式市場、出足はいかに、と見ていたら妙な展開でしたね。最初にガツっとさげてチョロチョロあがって、小下がり終了。なんかいかにも日銀が買ったような感じがします。その後、ヨーロッパはだいぶ下がっています。アメリカは現時点で下げ幅拡大。今日は真面目にマンションについて書きましょう。マンションの一生はどういう経過をたどるかというお話。実に初歩的なお話なので、詳しい方はスルーしてくださいね。あとで文句を言っても知りませんよ(笑)。建築竣工して引き渡しまでに相当するでしょうね。この間の主役はデベロッパーで、まあ親みたいなものです。問題は小学校に上がった後。マンションでは「管理開始」となります。ところが、マンションはこの段階で親と引き離されます。いうか、親が「俺はここまでだから」とにげるのです。代わりに管理会社というお世話係をつけてくれます。そこで初めてマンションは本格的に社会と交わるのです。そこにはあらかじめ細かなルールが決められています。法律面では区分所有法、各マンションには管理規約。小学校から大学卒業くらいまではいろいろあっても平和ですよ。最近のマンションは出来が良いので、途中でグレだす(不具合発生)可能性はあまり多くありませんから。時々とんでもない不良も出ますが(笑)。問題は学校を出て社会人になったあたり。マンションなら築10年超でしょうか。人間なら、それまでは規則を守って勉強していれば順風満帆です。マンションも当初からある管理規約を守って、管理会社のいうままに管理を続けていればほとんど大きな問題は生じません。この間勉強をなまっていると後で大きなツケを払います。人間でも、社会に出て5年もたつとどの程度に有用な人物か分りますね。マンションも築10年が過ぎ15年が経過した頃に、いろいろ見えてきます。様々な補修箇所が発生します。大規模修繕の時期でもあります。大規模修繕がすべてのマンションに必要だとはおもいませんが。管理組合が当初の10年でよくお勉強をして、これらの試練を次々と乗り越えていけるマンションは逞しく育ちます。双方ともに出来不出来がハッキリしますね。才能に恵まれ、努力した人材は大きく飛躍します。見た目にも美しく熟成し、管理にも安定感が出てきます。逆に建築効率最優先で設計・建築され、管理組合がおざなりに管理してきたマンションは、どことなく萎れてみすぼらしくなっています。社会人なら42,3歳。マンションは築30年。ダメ社会人は出世もせずに窓際でリストラ対象。同様にダメマンションは「そろそろ建て替えか」なんて話が出てきます。逆に優秀な社会人はここでどんどん地位を向上させます。優良な築30年のマンションは「これが築30年。みえないなあ」となります。建物に味わいが出てきて、中古マンションとして人気を博します。社会人の52,3歳はマンションの築40年。ダメマンションは結構ボロボロです。優良なマンションはまだ全然そんな雰囲気ではありません。社会人は・・・みなさん、身近にダメおやじがいっぱいいるでしょうから説明するまでもありませんね。実のところ、築40年以上のお話は私の想像です。世の中に築40年以上のマンションはかなり少なめ。あっても昔の建築なので相当に傷んでいます。40年以上前はメンテナンスを考えて作らなかったので補修も困難を伴うケースが多いですね。ところが、今のマンションは建築技術面で相当進化しました。メンテナンスを適切に行えば築40年でも平気なはず。古いタワーは築25年ほどですが、当時の最新技術を結集。今でも大変な人気です。今後10年やそこらでしなびるとは思えません。広尾ガーデンヒルズというマンションも同じ。新築時より高い!そして人間なら60歳を超えると、マンションは築50年。社会人は現役を終えるころですね。あっちこっちガタが出てきます。ところが、マンションの場合は人間よりもかなり有利です。それは、悪くなったところを取り替えられるからです。エレベータも取り換えが効きます。外壁も塗り替えられます。様々な不具合箇所を修理し、取り替えながら命を延ばせるのです。人間にはガンという厄介な病があるように、マンションにもコンクリートを劣化させる様々な事象があります。そもそも正しく調合されて打設されたコンクリートなら、100年は持つはずです。保護している鉄筋を傷めて劣化が早くなります。なくても、毎年外側から少しずつ酸化が進み、やがて鉄筋に至ります。そのあたりは施工の精度を信じるしかありません。成分を調べるわけにはいきませんから。近ごろの日本人は90歳くらいまで平気で生きます。適切な補修を順次行っていけば90年は十分に使用可能だと予測します。私はあと70年も生きられませんので保証はしませんが(笑)。最後の同潤会アパートである「上野下アパート」は築84年で終わりました。1929年の建設ですからね。今の建築技術は昭和4年よりも進化していなければいけないでしょ。場合によっては100年以上持ちますよ。それを慈しんで住み、管理をしてくれる人がいれば、というお話。マンションの管理というのは、結局のところ法律とお金です。区分所有法はできて52年になりますが、かなり時代と合わなくなっています。築50年という場面を想定せずに作られたものですから。マンションの管理には、人間的な紛争がつきものです。築10年を過ぎると管理費の滞納が目立ってきます。理事や管理会社にごまかされたり横領に合ったりもします。みなさんご存じないだけで、管理というのは実にトラブルが多いのです。結局、そういった問題は法律とお金の処理に行きつきます。これを自分たちで解決しようとすると、傷口を拡大するケースが多いですね。早めに弁護士や会計士に相談すべきです。以下は、私が推薦する専門家のサイトです。初期の相談は無料だそうですから、管理組合の理事さんたちは大いに利用されるとよいと思いますよ。バリ島不動産セミナー、お席はあと3つほどです。気になっている方はお早めにお申し込みください。※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてくださいブログよりも過激な発言をお求めの場合は私のツイッターをご覧ください。Commentsまろたんさん、こんばんは。生活保護というのは、矛盾に満ち満ちていますね。年金を真面目に払っている我々はバカを見ているワケです。なければ毎年の餓死者は数万人になるでしょうね。街に乞食も増えるでしょう。毎年の支出は4兆円だとか。この制度、そのうち破たんするでしょう。ローマ帝国のパンとサーカスみたいなものです。人間、食えなくなったら死ぬべきです。