大阪市マンション管理支援機構さまざまな情報提供を通して、マンション管理組合をサポートします。認定基準の一つになっています。マンション管理組合より安全で快適な環境をめざし積極果敢に諸問題の快適に挑む!地下鉄阿波座駅から徒歩5分の便利な立地にある日商岩井阿波座マンションは、築26年。管理組合は、老朽化対策として長期修繕積立金を準備すると同時に、経費削減にも努力して、管理費等の値上や臨時徴収なしで行っているほか、より安全で快適なマンションライフのために改修工事などにも積極的に取り組んでいます。受水槽を撤去して集会室を誕生させるここ数年間、管理組合では、より安全で快適なマンションライフのために、積極的に改修工事に取り組んできました。防犯上の観点から、玄関部分とエレベーター内に、防犯カメラを設置した他、安全面を配慮して、玄関のアプローチ部分を全面スロープにしました。それも高齢者にも優しいように、100分の1のゆるい勾配となっています。「基準的には8分の1の勾配でいいのですが、実際は高齢者にはきついし、車イスだとなかなか上がれません」と理事長の藤田三郎さんは説明する。それだけにスロープの床の材質には、気を遣いました」。受水槽は定期的な清掃が必要であり、維持管理費が当然のようにかかります。受水槽の撤去により、この維持管理費が節約できた他、増圧給水設備を他の場所に設置にすることで、受水槽を撤去した約20坪の受水槽室を集会室として改修しました。管理組合では、この集会室の使用細則を定め、近隣へも有料で開放しています。管理会社のサービスで、包丁磨き教室を実施したこともあるとか。「集会室ができたことで、住民同士のコミュニケーションが図れるようになりました。これからも大いに活用したいですね」。必要金額と積立金残高をシミュレーションこれまで紹介したように、築26年のマンションを快適に暮らし続けるには修繕が欠かせません。その原資となる修繕積立金ですが、管理組合では従来から不足が生じないように体制を整えてきました。「ほら見てくださいよ」と藤田理事長から見せたもらった資料には、2001年度から2018年度までの(修繕)必要金額と(修繕)積立金残高が、棒グラフと折れ線グラフで示されています。「このシミュレーションは、私が作ったものですが、これを見れば、積立金残高が必要金額をつねに上回っています。今後、アクシデントが起きない限り、修繕費の値上げや臨時金を徴収することなく、現在の修繕計画を進められるというわけです」。修繕積立金の確保と同時に、管理組合ではデフレの時代に合わせて、無駄なものを省き、経費削減にも努めてきました。費用の中でもとくに大きなものが管理会社への支払いですが、平成12年に管理会社を変更したことで、年間200万円の削減になったといいます。修繕履歴もすべてファイリングまた、多くの管理組合にとって大変なのが資料の整理です。資料を保存する場所がなかった管理組合では、これではいけないと、管理人室の奥にあった物置を改修。裸電気を蛍光灯に変え、資料を保存するためのロッカーを置きました。ここに、管理規約はもちろん、先ほど紹介したチラシや、修繕履歴等もすべて保管されています。今進めようとしているのが、マンションの竣工図面の電子化です。20数年も経つと、さすがに変色して図面が劣化してきます。修繕のたびに業者に図面を貸し出すと、破れたり、行方不明になって返ってこなかったするから大変。「CD等に電子化すると、劣化しないだけでなく、スペースも取らずに整理やすく、活用もしやすいはずです。今後も、電子化した方がいいものは、電子化していきたいと考えています」。この他にも、管理組合が、現在取り組んでいる問題は、自転車の不正駐輪、ペット禁止の違反、組合役員の引き受けの拒否、管理費滞納など、数多くあります。「例えばペットの問題でも、マンションでのペット飼育が、なぜいけないのかをきちんと理解していただきたいのです。ウイルスやダニなどの衛生上の問題、糞尿による臭気の問題、あるいはペットの毛による排水管づまりなど、さまざまな問題が生じますし、それが原因でマンションの価値を下げることにもなります。今後も、チラシやステッカーを使って、住民の方々に根気よく啓蒙していくつもりです」と藤田理事長は、積極的に取り組んでおられます。