経歴20年以上の不動産鑑定士がこれまで数多くの投資用不動産の鑑定評価も行ってきた経験を踏まえて、比較的少額での初心者向け不動産投資のポイントについて書いてます。「ローリスク・ローリターン」になる「ワンルームマンション投資」は、実物不動産投資をしてみたい初心者向きではないかと思います。いえ、ネットでは「ワンルームマンション投資は競合相手が多いので収益性は低い」というような否定的な意見が多くデメリットばかり強調されているのが多いです。個人的に中古ワンルームマンション投資はレバレッジを効かせられるため、比較的ローリスク・ローリターンという認識を前提に、自己資金を極力抑えた状態での安定的な投資対象としては良いと思っています。その理由として、これからの日本の人口構造がワンルームマンションの需要増加に直結しているからです。いうのも、周知の事実となっていますが、日本全体の人口は少子高齢化による減少傾向にあります。2060年までの東京の人口推計」)。生涯未婚率はこれから上昇傾向にあるのと同時に離婚世帯も増えており、このような独身世帯がどこに住むかとなると賃貸物件が中心であり、ワンルームマンションは有力な選択肢の一つというわけです。このような人口構造がワンルームマンションの価値を押し上げることになるので、ワンルームマンションは自己資金を極力抑えた状態での堅調で安定的な投資対象であると判断するわけです。次の2つのポイントを抑えておく必要があります(専門的なことを含めて他にもポイントはあります)。ポイントの一つ目は「賃貸が長期間安定的に見込める立地」であることです。不動産は立地が重要であって「立地が全て」と言っても過言ではありません。土地」)不動産投資のリスクの一つ「空室リスク」を極力回避するためには賃貸が長期間安定的な立地(エリア)として、ワンルームマンション需要が増加しているにもかかわらず、ワンルームマンションなどの狭小住宅の建築抑制により実質的な供給がストップしている「東京」を外すことはできません。ちなみに、東京が狭小住宅の建築抑制をしているのは主として「安定した税収確保の観点」のためです。ワンルームマンションを含めて狭小住宅というのは賃貸形式がほとんどであって住民票を移さない人も存在するため、住民税が適切に課税できないという課題があるからです。話が逸れました(本題に戻します)。ワンルームマンション投資を検討するにあたって東京を外せないのは、築30年以上のマンションでもそれなりの値段で取引されているからです。それはマンション需要が増加し、その供給を超過しているために価値が下落しにくい「東京」に立地しているからにほかならず、「出口戦略」も立てやすいというわけです。ポイントの二つ目は「中古」であることです。見た目がキレイな「新築」マンションは魅力的です。新築マンション価格には販売するための人件費や販促費が含まれているため価格は高くなります(「新築プレミアム」といいます)。ところが、数年すればこの新築プレミアムはなくなり、修繕関係のコストが増加しがちになるので「収益性」は一気に下落します。外的要因が変わらないなら中古マンションの価格・賃料はそれぞれ概ね安定的なので「先が読みやすい」です。↑これは長期にわたる資産運用の観点から重要視すべき側面です。家賃は新築も中古も大きく変わるものでありません。一般的に新築ワンルームマンションの手取り実質利回りは2~3%に対して中古マンションは4~6%の傾向にあり、投資効率である利回りを重視するなら中古の方が優れています。新築の場合はこれから管理組合がどう運営するか確認できませんが、中古なら一般的に12~15年周期で行われる外壁や給水管などの大規模修繕の実績を含めてこれまでの管理状況を確認できますし、キチンと管理されていれば入居者も住み続ける可能性は高いです。以上の2つのポイントはあくまで「最低限」のものです。これ以外のポイントについては、今回の内容が長くなってしまったので別の機会でふれたいと思います。...渋谷にある物件に投資することの是非について今日は私自身の仕事関係で、ふと思ったことを書きたいと思います。決算レポート個人的に注目している不動産投資会社のひとつが「ロードスターキャピタル」です。投資銀行・投資ファンド・アセットマネジメント会社等において証券化をはじめとする不動産金融業の最前線で長年キャリアと経験を積み上げてきた不動産実務のプロフェッショナル集団が運営しています。不動産投資にもセカンドオピニオンを情報格差の激しい資産形成や不動産投資でお悩みの方が、気軽にプロのファイナンシャルアドバイザー(CFP)やプライベートバンカー、不動産鑑定士に相談できる『セカンドオピニオンサービス』です。「1万円からの不動産投資」も魅力ですが、REITと異なり投資元本評価がキャピタルマーケットに影響されずボラティリティが少ないことも特徴的です。経歴20年以上の不動産鑑定士です。その立場から初心者向けの不動産投資について相談を受けることがあります。これまで数多くの投資用不動産の鑑定評価も行ってきた経験を踏まえて、比較的少額での初心者向け不動産投資について書き留めたいと思います。参考になれば幸いです。行い、不動産の安定した賃貸利益を分配して資産運用する不動産投資です。~預貯金でもなく投資でもない「第3のお金の置き場」~【i-Bond】こんな人にオススメの資産運用です。