contentマンション経営で資産形成ならフロンティア・インベストメントマンション経営で資産形成をお考えなら株式会社フロンティア・インベストメントへ。グループ会社についてご紹介します。不動産投資相談を中心としたサポートをしております。社員が誇りに思い、志を持つ。フロンティア・インベストメントはそんな会社を目指しています。あなたも同じ目標に向かって一緒に走りませんか。YouTubeワンルームマンション経営の全て【2020年版】ワンルームマンション経営を始めようとしている方、既に始めている方にとって基礎となる知識を詰め込んで頂きたく、本記事を書かせて頂きました。壮大な記事タイトルにしておりますが、その分内容の質にこだわり、文章量も長く読み応えのあるものになっております。目次をクリックすると該当箇所にスクロールします。本記事は非常に長いため必要な部分や興味のある箇所からお読み頂くことをお勧めします。弊社の得意分野はマンションの中でも特にワンルームタイプになっていますので、ワンルームマンションに特化した内容になっております。マンション経営に関わる投資家の皆様の一助になれば幸いです。<目次>1.マンション経営の全体像1-1.マンション経営の全体像を理解する必要性について1-2.物件購入決定後の流れ1-3.物件購入完了後の流れ1-4.物件売却の流れ1-5.まとめ2.マンション購入の初期費用について2-1.初期費用について理解する必要はあるか2-2.ワンルームマンションの初期費用の内訳と総額2-3.各種費用についての詳細2-4.居住用住宅ローンと投資用住宅ローンの違い2-5.投資用物件に居住用住宅ローンは使える?2-6.住宅ローンの審査は厳しい?2-7.固定金利制と変動金利制はどっちがいい?2-8.まとめ3.マンション購入の売買契約について3-1.売買契約とは3-2.売買契約から不動産登記までの流れ3-3.いつまでなら購入契約キャンセルできる?3-4.悪徳業者への対応方法3-5.まとめ4.入居者の集客方法について4-1.集客について理解する重要性4-2.自分で集客するか管理会社に任せるか4-3.管理会社に集客を委託する場合4-4.自分で集客をする場合4-5.集客する前にできること4-6.まとめ5.運営管理について5-1.マンション運営に関わる様々なリスク5-2.それぞれのリスクの防止法、リスク発生後の対処法5-3.より良いマンション運営をするために5-4.まとめ6.売却について6-1.マンションはいつでも売れる6-2.ワンルームマンション売却の手順6-3.高くうるコツ6-4.まとめ7.売買タイミングについて7-1.すでに高騰しているワンルームマンション、購入するなら「なるはや」はホント?7-2.次の売り物件取得タイミングはオリンピック直後?7-3.ワンルームマンション物件の売却タイミングは「今」!7-4.ワンルームマンションの売買タイミングは安い時に買い、高い時に売るが鉄則7-5.まとめ8.節税方法について8-1.経費計上の仕組み8-2.マンション経営において経費として認められるもの一覧8-3.マンション経営において経費として認められないもの一覧8-4.経費計上できるか曖昧なもの8-5.どのように節税すればいいか8-6.まとめ9.マンション経営における確定申告のコツ9-1.確定申告が必要となる基準9-2.不動産所得の計算方法9-3.確定申告の手順10.資金繰りのための不動産担保ローンを知っておこう10-1.資金はいつ必要になるかわからない。10-2.投資用不動産物件と不動産担保ローンの関係性10-3.不動産担保ローンとローン残債の関係性10-4.まとめ11.主な3つの失敗事例を知る11-1.家賃保証が突然なくなる。11-2.想定外の設備の故障・老朽化で経費がかさむ11-3.売却のタイミングを逃す11-4.まとめ12.最新トレンドについて12-1.マンションの建て方の変化12-2.人気立地の変化12-3.まとめ13.総まとめ13.総まとめ1.マンション経営の全体像1.マンション経営の全体像1-1.マンション経営の全体像を理解する必要性について1-2.物件購入決定後の流れ1-3.物件購入完了後の流れ1-4.物件売却の流れ1-5.まとめ第1章「マンション経営の全体像」で書かれている内容は第2章~第7章までの概要的な内容となっております。マンション経営について、知識がほぼない方にとっては本章を読むことで全体像がつかみやすくなります。逆にある程度知識や経験をお持ちの方であればサラッと読み進めて頂いて構いません。1-1.マンション経営の全体像を理解する必要性についてマンション経営とはそもそも、マンション経営とはどのようなことを指すのでしょうか?マンションを経営すると聞くとまるで一棟まるごと物件を保有するようなイメージがありますが、最近はそうでもありません。マンションを第三者に賃貸することで長期的に安定収入を得ることができるマンション経営ですが、多くの場合は「部屋ごとに」購入されます。ワンルームもしくはファミリータイプの違いはありますが、部屋を購入し、マンションの区分所有者となり、賃貸として貸し出すことで家賃収入を得ることをマンション経営と言います。住宅ローンを利用することにより、キャッシュ(現金)で物件を購入することができないような資金状況でも問題なく物件取得が可能なため、サラリーマンの投資先として多くの方が取り組まれています。マンション投資において、そしてマンション経営において「全体像」を理解する必要性について解説します。マンション経営と一口にいってしまうと、お金だけ投資して何もやることがないように感じられます。現実はそうでもありません。マンション経営となると経営先の物件を選定するところからスタートしなければなりませんし、その他にもやらなければならない事は山積みです。した流れですが、以下のフロー図の流れでワンルームマンションの経営をすることになります。マンション経営に必要なこと簡単にマンション経営において必要なことを洗い出してみましょう。ワンルームマンション経営において必要なこととしては、まず売買契約を結ぶ必要があります。ワンルームマンションの売買契約を結ぶ際に必要となるのが住宅ローンの契約です。一戸建ての住宅又はご本人様の居住用の物件を購入されたことがある方ならご存知かと思いますが、住宅ローンには審査があり、この審査を通過するためにも一定の時間がかかります。用意しなければならない書類も多く、ワンルームマンションの物件を一つ購入する手続きだけでもやらなければならない事はたくさんあります。住宅ローンの審査に通過し、売買契約を完了すると、お次は集客です。ワンルームマンションの物件を取得してオーナーとなったわけですから、入居してくれるいわば「お客さん」を見つけてこなければならないわけです。この集客に関しても、やるべきことはたくさんあります。ワンルームマンションの経営は投資ですから、投資には当然EXITというものが存在してもよいわけです。ワンルームマンション経営のイグジットはどこか?それは売却です。ワンルームマンションを様々な事情で、あるいは売り抜けるといった目的で売却する際には売却タイミングを適切に見極め、1円でも高くワンルームマンション物件を売却していくのが良いでしょう。物件の売却ということになれば当然ですが、物件を購入する際とほぼ同様の手続きが発生します。不動産の売買契約に習熟しているということでない限りは、売却時にも購入時と同様に様々な手続きを踏む必要があります。そもそも、ワンルームマンション物件の「買い手」を探すというのも必要なことになるでしょう。実際に経営をする際には住宅ローンのことやメンテナンスのことなど、様々な内容を理解しておかなければ、一つ問題が発生した際にその都度「つまずいてしまう」こともあるでしょう。何事も「失敗は成功の母」という考え方がありますが、マンション投資においては、やはり失敗や「知らなかった!」という状況は避けるに越したことはありません。金銭が絡むことでもありますし、大切なご自身の資産を守る目的でも、やはりマンション投資に関する知識はつけておくに越したことはありません。マンション投資の中でもワンルームマンションの経営手法は、ある程度の知識を身に付けることで容易に、そしてスムーズに事を進めることができるようになります。このような部分を考えていくと、やはりマンション投資やマンション経営を行う際には、まず全体像を理解してどのようなスキームで物事が進んでいくのかを理解する必要があるというわけです。トップに戻る1-2.マンション購入決定後の流れマンションの契約には多くの人が関わる投資を行う物件を選定して購入を決定した後は、まずはそのマンションの物件において売買契約を締結する必要があります。売買契約は原則としてその物件の所有者と投資家本人、さらにそれを仲介する業者の三者が協力しながら行うことになります。多くの場合は仲介業者が存在するため仲介業者が細かい手続きなどを行いますが、どうしても購入者本人がやらなければならないスキームもありますので、このあたりについては理解をしておく必要があるでしょう。物件や不動産の売買の際には土地や建物の登記情報の変更という手間がかかります。多くの場合は仲介業者が全てアテンドしてくれるものの、一般的には司法書士と呼ばれる士業の先生による登記手続きも必要となることから、所有者と投資家本人、そして仲介業者に加えて司法書士なども介在することが考えられます。このように、ワンルームマンションの購入の際には多くの人の協力を必要としますので、それぞれ登場人物別にどのような人物が必要なのかについても押さえておくとよいでしょう。住宅ローンについてこのほか、ワンルームマンションを購入する際の売買契約には様々なルールややらなくてはならないこと、そして覚えておくべきことがありますが、ここではスペースの都合上割愛させて頂きます。マンションの購入や物件取得には一般的に不動産投資物件用の住宅ローンを利用します。この不動産物件用の住宅ローンは、仮審査と本審査の二段階での審査が必要となります。一般的には仮審査の申込みを行い、仮審査でOKが出てからいよいよ正式申込と本審査に移行します。仮審査の段階で、問題なくローンの契約が実行できるかどうか申込者の属性や申込時の年齢、そして収入状況、その他物件の担保価値などをもとに審査が行われます。カードローンやクレジットカードの審査とはまた違った尺度で算定が行われますので、結果判明まで数日程度時間がかかります。仮審査に通過できなければ、再び仮審査の申し込みを行うことができる金融機関探しからスタートしなければなりません。売買契約の締結の後には、代金の支払いがあります。代金の支払いにおいては100%自己資金のキャッシュで購入する方法と、銀行などから借り入れを受け、その借入をもとに支払を行う方法などがありますが、こちらも詳細については仲介業者などに都度確認を取りながら進めると良いでしょう。多くの場合は、投資用物件の取得費用という形で金融機関から借入を受けることとなります。住宅ローンはその詳細や審査のスキーム、その他様々な部分で違いがあります。自己資金ではなく銀行や金融機関からの借入によって支払いを実行する場合には、融資実行日などの細かい日程調整も投資家本人が事前に行っておくと、スムーズです。融資実行日と実際の売買契約締結日に差があるとその場で売買契約を完了できないこともありますので注意が必要です。代金の支払いが終わるといよいよ購入決定となりますが、その際には法務局での所有権移転登記などが必要となります。ここで先程ご紹介したような司法書士が登場します。司法書士の協力は仲介業者から紹介を受けられるケースもありますが、知り合いの司法書士などがいる場合は事前に司法書士のスケジュール確認なども行なっておきましょう。最終的にすべての登記や契約が終了すると、最後に各種保険の加入などを確認して取引完了となります。物件の購入完了後は、せっかく投資した物件ですから速やかに人に入居してもらうと良いでしょう。賃貸仲介会社に依頼をして店頭やウェブなどで物件の募集を行い、入居者を募ります。ほとんどのケースでは、物件を取得しただけでは入居者を募ることはできません。一等地であっても、物件を取得しただけで放っておいても入居者からの依頼が殺到するということはほとんどありませんので、この辺りは認識しておく必要があるでしょう。どのような形であれ、集客活動は必要になると心得ておきます。ワンルームマンションの経営においては、集客というスキームも大変重要となります。管理会社に全てを任せるという方法もありますが、マンション投資家自身が集客活動に精を出すことにより、集客にかかる手数料などを削減することも決して不可能ではありません。最近は、様々な方法で集客を行うことも可能です。ワンルームマンション運営であれば入居者によるトラブルが発生するケースもあり、場合によっては投資家の貴重な時間がそれらの問題の対策のために割かれるリスクもあります。このあたりのことも含めて、経営の年数が浅い場合には、集客について管理会社や賃貸仲介会社にサポートを求めたほうがよろしいでしょう。ちなみに、マンションの集客を管理会社などに任せた場合、多くの場合は2週間以内に入居の申込みが入り始めます。長くとも1か月から2か月以内には入居が決まるケースがほとんどで、いわゆる90日以上の空室というのはそこまで多くありません。運営管理の始まりさて、無事に入居者が現れた後は、一般的な大家としての業務を行うことになります。賃貸仲介会社が大家の業務を代行してくれるケースもありますが、せっかくの投資物件ですから自身で管理をするというのも良いでしょう。トラブル対応や定期的な修繕についてもオーナーたる投資家の責任となりますので、この辺りも住人からの相談などをもとに行うようにしましょう。物件を所有しているということは固定資産税の支払いも義務として生じますのでこちらも対応が必要です。必要に応じて税理士などに依頼をしておくとよいでしょう。運営における様々なリスク常日頃から考えておかなくてはならない、マンション経営やマンション運営に関わる様々なリスク、そしてそれぞれの想定されるリスクを防止する方法や「万が一リスクが発生してしまった場合」の対処法などについても、ある程度管理会社任せではなく投資家本人が押さえておく必要があります。マンションに住んでいるのは人間ですから、当然人間が住んでいるとなるとさまざまなことが日々起こる可能性が出てくるわけです。ここからがマンション経営の醍醐味だと思っていらっしゃる方も多いのですが、住民の方々とのやり取りやコミュニケーションなども取らなくてはならないケースも見られます。大家さんやオーナーさんの業務を代行してくれる会社があるケースがほとんどではあるものの、やはり責任者である大家さんに直接連絡をしてくる入居者の方もいたりしますので、常日頃から連絡については注意深く観察しておくようにしましょう。ちなみに入居者からオーナーへ直接入ってくる連絡内容としては、近隣住民とのやり取りに関する内容や、入居した物件の設備故障などが多く挙げられます。稀に野良猫など動物関係の苦情が入ることもありますが、多くの場合は、管理会社に対応を依頼することも可能です。トップに戻る1-4.マンション売却の流れ売却による現金化また、投資物件として購入した不動産物件はそのままオーナーの変更という形で売却をすることも可能です。何らかの理由で物件を手放す必要が出た際などは投資物件を売りに出すこともできると覚えておきましょう。これにより資産を速やかに現金化することができますので、必要な際には選択肢の一つとして覚えておくと良いですね。マンション売却については、物件の購入費用として物件を売却するという選択肢を取ることもできますし、万が一ご自身の経済状況に著しい変化が現れた際、いわゆる「転ばぬ先の杖」のような形で資金化できる安全な資産として現金化することも不可能ではありません。物件を売却する際には、タイミングとまた売却の際の流れについてもよく理解をしておく必要がありそうです。マンションの物件はいわば相場が変動する「ナマ物」でもあります。相場は常に変動する例えば、マンションの物件価格が高騰しているタイミングであれば、ワンルームマンションの物件を売却することによって予想よりも多く売上を出すことも可能でしょう。反対に、全体的に不動産の物件価格が下落傾向にある際に、勢い余ってワンルームマンションの物件売却を強行してしまうと、予想していたよりもはるかに少ない金額で売買契約が成立してしまうリスクもあります。このようなリスクを防ぐ・あるいは回避する目的で、ワンルームマンションの売却タイミングについては熟知しておく必要が投資家にもありそうです。中古マンションの人気度なお、中古マンションは築年数別に市場での人気が異なります。物件が古いからと言って売却が難しいということではなく、物件の築年別に所有者の変動を見てみると興味深い事実もいくつかわかってきます。以下のグラフをご参考ください。2016年5月版https://www.tmri.co.jp/report_market/pdf/market_report1605.pdfトップに戻る1-5.まとめここでは、マンションの購入を意思決定した後の内容をご紹介してきましたがある物件選定のコツや購入に至る前の部分については別コラムで掲載しておりますのでそちらも併せてご参照ください。ちなみに、マンション経営というと今回ご紹介したように購入の段階から様々なやるべきことが発生いたします。この辺りを面倒だと感じる投資家の方もいらっしゃることでしょう。その場合は弊社が一貫して様々な業務を代行させていただくことも可能ですので、まずは一度ご相談を頂ければ幸いです!トップに戻る2.マンション購入の初期費用について2.マンション購入の初期費用について2-1.初期費用について理解する必要はあるか2-2.ワンルームマンションの初期費用の内訳と総額2-3.各種費用についての詳細2-4.居住用住宅ローンと投資用住宅ローンの違い2-5.投資用物件に居住用住宅ローンは使える?2-6.住宅ローンの審査は厳しい?2-7.固定金利制と変動金利制はどっちがいい?2-8.まとめ2-1.初期費用について理解する必要はあるかマンション経営の初期費用について理解する必要性まずマンション経営、マンション購入にあたり初期費用について理解しておく必要があるかどうかですが、弊社としてはどういったものか概要だけでも理解しておくことをお勧めいたします。理由としては2つあります。理由1.詐欺にあいにくくなる。あなたを騙そうとしている悪徳不動産業者に出会ったとき、初期費用について理解があると、「この費用は掛からないはず」「こんなに費用が掛かるのはおかしい」など多くのヒントを得やすくなります。不動産賃貸の業界では知識が少ない方から無用な費用を多く取る悪い業者が蔓延っていますが、不動産売買の業界でも知識がない方からは無用な費用が取られやすい傾向にあります。完全な詐欺とは言えない場合でも、無駄に多くの費用を払ってしまう、という結果も初期費用について理解があると避けやすくなります。理由2.マンション購入時に戦略を立てやすくなる。各種費用について理解があると、頭金の金額調整や住宅ローンの最適な組み方、運用が始まった後のランニングコストのことまで見据えてマンション購入に挑むことができます。お金はそもそもマンション購入以外にも多くの使い道があります。「こんなにかかると思わなかった」「他にも使う予定があったのに貯金がなくなってしまった」といった失敗は事前に知っているかどうかで避けることができます。マンション経営にあたり知っておくべきことは多くありますので初期費用にだけ多くの時間を割くことは難しいと思いますが、本コラムを一読頂けると全体像は理解できるようになっていますのでこの機に5分ほど頂けると幸いです。不動産を購入された方は感じられたと思いますが、物件価格以外に様々なものが費用として発生します。それが積み重なって物件価格の5~10%も掛かってしまうという事実があります。今から列挙する14項目が初期費用として発生しうるものとなります。9.管理費10.修繕積立金11.不動産取得税12.固定資産税13.都市計画税14.印紙税もちろん、ケースにより掛からないものも出てきます。物件価格が200万以下、200~400万、400万円以上で上限となる仲介手数料が法律により定められています。一般的には400万以上の物件がほとんどですが、仲介手数料は物件価格の3%(+6万円)となっています。物件価格が4000万円だとすると126万円が仲介手数料の上限となるので、かなり大きい額になります。購入の場合は自己判断をしないといけない部分が大きくなり詐欺に合う可能性や本来の価値より不当に高い価格で物件を売られるケースもあるので初めての場合は相当な注意が必要です。契約してしまった場合は詐欺の立証が非常に難しく、民事訴訟しかできないケースがほとんどのため、取り返しがつかないと思ったほうがいいでしょう。仲介会社が間に入る場合はそういったケースを防ぎやすいというメリットがあります。長くなってしまうので、不動産仲介が間に入ることのメリット・デメリットは別のコラムを作る予定です。売り主側はこの初期費用として色々と掛かってしまうときにどさくさに紛れて、不要なものまで請求して利益にしてしまおうと考える方もいます。初期費用の1つ1つに対して、本当に必要な費用なのか、必要なものだとしてそれが妥当な金額なのかを判断していく必要があります。このあたりの確認作業は初めての方には難しい部分もありますので、是非当社の無料個別相談をご活用頂ければ幸いです。初期費用の目安まとめると、初期費用の目安は以下の表のようになります。運用後にかかるランニングコストについては「マンション運用に掛かる5つのコスト」の記事で解説しておりますので以下ご参照ください。先ほど記載した14項目について1つずつ詳しく解説します。大まかに概要だけ知りたい方はこの章は読み飛ばして頂いて構いません。1.頭金なんといっても2019年現在は低金利の時代なので、昔と違ってフルローンでマンションを買われる方が多くなっています。1990年代あたりであれば物件価格の20%が必要という物件も多かったのですが、今は基本的には物件価格の0~30%の範囲で自分で決めれると考えていいでしょう。頭金を多めに払えばその分、将来的に掛かる住宅ローンの利息も安くなります。住宅ローンについては後ほど詳しく記載します。必要というよりかは自分で決めれるということです。貯金がある程度あって、ある分は先に払いたい場合は頭金を多くすればいいということになります。例外として特殊な例を1つ挙げます。年収が400万で住宅ローンは最大4000万円までしかでないけど、4500万円のマンションが買いたい、という場合。貯金が500万円あって頭金に当てることができれば4000万円の住宅ローンを組んでマンションを買えるということになります。ついては物件購入にあたり不動産業者を介するかどうかによります。業者を介さず直接売主から購入する場合は0円です。売主から購入するのに「仲介手数料」というワードが出てきたら騙されている可能性がありますので警戒しましょう。仲介手数料は1章で述べたように物件価格の「3%+6万円」となります。法務局に所有権の移動を登録することですが、具体的な費用は計算方法が複雑で以下のようになります。こちらの計算方法を理解する必要はありませんが、登記自体に5万円前後と考えておけばいいでしょう。作成を司法書士にお願いする場合はその報酬が掛かります。仲介の不動産業者が仲介手数料に含めて無償で対応してくれるケースもありますので要確認となります。書類としては主には不動産売買契約書と不動産登記に必要な資料となり、司法書士次第で大きく報酬が変わります。安くて15万円、高いところだと40万円ほどが目安となります。書類内容に不備があった場合、トラブルになったときにつけこまれる隙になりますので、安ければいいということでもありません。書類はきちんと作成できているか、確認していくことも重要です。住宅ローンの手数料と保証料はセットで考える必要があります。いうのも、融資の際に保証会社を付けるか否かで変わってくるからです。賃貸物件を借りるときに保証会社の名前をよく聞くかと思いますが、不動産売買でも保証会社が登場します。融資をしてくれる金融機関から保証会社をつけることを条件にされることのほうが多いですが、保証会社なしで融資をしてくれる場合は事務手数料のみとなります。事務手数料は金融機関により固定の場合と物件価格の数%といった場合の2種類があります。保証会社なしの場合はそもそもの事務手数料が高く設定されていますので、保証会社なしのほうが手数料が安くなるとは一概には言えません。平均して物件価格の2%前後と知っておくといいでしょう。基本は10年契約になりますが、2年や5年契約の火災保険もあるので、短い期間にすることで僅かですが初期費用を抑えることが可能です。戸建ての場合は火災保険料が10万円を超えるものも多いですが、マンションタイプの場合は数万円のものがほとんどです。ワンルームタイプだと2万円前後で10年契約の火災保険も可能です。マンションの場合は、階段や廊下などの共有部分ではなく、占有部分が火災保険の対象範囲となります。ローンの債務者が亡くなったり、高度障害者になってしまったときに残りのローンがチャラになる制度のことです。保険料は借り入れ額の0.3%程度になります。4000万円のローンだと12万円前後となります。管理費というと何に使われているのか曖昧な印象の方も多いのですが、主には清掃・維持管理に使われます。共用部分(廊下・階段・エレベーター)などの清掃、共用部内でトラブルが起きたときの対応、設備のメンテナンスなど多岐に渡ります。一般的には3万円前後/月となります。最初だけ掛かる費用ではなく、毎月掛かります。マンションの修繕に備えて毎月積み立てていく費用になります。1m2あたり200円前後/月となります。30m2のワンルームマンションだと毎月6000円前後となります。管理会社が自分の懐に入れてしまい、修繕に使われないケースもあり、国交省がガイドラインを発表しています。こちらもご参照ください。不動産取得税として発生します。各自治体が独自で決めているので、売主もしくは仲介業者に確認しましょう。