賃貸コンテンツ賃貸借契約について知る退去時の原状回復と敷金について退去時の原状回復と敷金について賃貸借契約が終了し借主が借りていた住まいを退去すると、貸主は「原状回復」工事を行います。簡単に言えば「借主が住む前の状態に戻す」ということですが、このとき原状回復に対する借主と貸主の責任の範囲、負担割合について、認識に違いが出てくることがあります。それは「敷金返還」という金銭面でのトラブルに発展する可能性があるので、そうならないように、契約前から正しく理解しておく必要があります。仮に新築マンションに住み始めたとしたら、当然最初はキズも汚れもなくキレイな状態です。ところが暮らしているうちに、意識せずついてしまうキズや汚れ、設備の不具合なども次第に出てきます。賃貸物件に置き換えても同様です。借主が「人の物を借りている」という意識でいくら気を付けて暮らしていても、防ぐことができないものがありますよね。ついては、借主に対する原状回復義務の対象とされないことになっています。実際に民法では、原状回復の負担割合に関して、次のように定めています。「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」(民法621条)要するに、借主がごく一般的に日常を暮らす上で生じたキズや汚れなどは、貸主の負担となることを意味しています。反対に、一般的ではない使い方をしたことで生じさせたキズや汚れは、借主が原状回復義務を負わなければならないことも意味しています。敷金とは、賃貸借契約をしたときに、借主が貸主に支払うお金です(家賃の1~2カ月分が一般的)。敷金についても、現行民法ではその取扱いについて、明確に定義されています。1.賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。2.賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。(民法622条の2)つまり、敷金は、借主による家賃滞納などの債務不履行があったときに、貸主がその弁済に充当できるものであり、借主が退去するときには、貸主は債務不履行分を差し引いた残額を返還しなければならない、ということを示しています。ついて、このように民法で明確に定義される以前は、前例などを基に、敷金は退去時の原状回復費用に充てられていたという状況があり、それ故敷金返還をめぐる貸主・借主間でのトラブルが散見されていました。法令により明確に規定されたとは言え、原状回復義務や敷金の実運用での取り扱いが、完全に統一化されることにはならないと考えられます。これらは「任意規定」であり、当事者双方の合意があれば、賃貸借契約での「特約」の設定が可能だからです。退去時の原状回復義務や敷金でのトラブルにはどのようなものがあるのか、実際の事例を確認しましょう。・賃貸物件を退去するとき、ワンルームなのに高額な原状回復費用を請求された・ペット可の賃貸物件であったが、高額な原状回復費用を請求された・退去後、数カ月たっても敷金が返還されず、連絡しても返還してこない・退去時、タバコを吸っていたことを理由に借主負担で壁クロスの全面貼り替えを要求された・テレビや冷蔵庫の背面壁の電気焼けによる黒ずみについてクロス貼り替え費用を請求された・敷金から畳交換とハウスクリーニング代を差し引かれたこれらは、すべて借主側から見た原状回復の負担・敷金返還についての不満から、トラブルにつながったものです。このようなトラブルを防ぐためには、まず賃貸借契約のときにその内容を確認しておくことが大事です。退去するときに、契約書にその内容が書かれていない事柄については、履行する必要がないということになります。逆に、例えば、「住戸内での喫煙は禁止。これに反した場合は退去時に壁・天井クロスの全面張替え費用を請求する」ということが明記されていたならば、それに則ることになります。これを契約の時点で確認して、納得できなければ、内容の変更などを求めればいいのです(その結果、契約が白紙になる可能性もありますが)。言えば、どういう対応になるのか心配な事柄があるのなら、確認した上で契約書への記載を依頼してもいいでしょう。言い出しにくいから、あるいは時間がなかったからそのままにしたとなると、退去時に「聞いてない」「そういう意味とは思わなかった」などのトラブルが起きることになります。特約で原状回復義務について明記されているときには、退去時の負担範囲について、納得できるまで確認をしましょう。どの程度の使い方が借主の負担となるのか、負担にならない範囲とはどこまでなのかをしっかり理解し、「こんなはずじゃなかった」と後悔しないように十分注意しましょう。そのためには、考え方のもとになる民法の規定を正しく理解し、借主が不利になるような特約だと感じたら必ず確認して、納得・合意の上で契約を結ぶことが大切です。一方で、法律を盾に、自分の使い方や不注意が原因で発生させた損耗についても、原状回復義務を負わないような借主側の姿勢があるとしたら、それは許されるものではありませんので、暮らし方とともに気をつけましょう。4丁目22-8代表TEL:054-249-2122FAX:054-249-2188mail:info@town-home.net賃貸管理部TEL:054-295-6703FAX:054-295-6061営業時間:9:00~18:00定休日:日曜・祭日お気軽にお問合せ下さい♪LINEはこちらから物件問合せはこちらから!スマートフォンサイトスマートフォンサイトは、こちらからアクセスしてください。