2022.05.11マンションのトラブルで多いのが漏水です。被害が及ぶケースも多々あります。漏水を防ぐための心がけや、漏水が起きた時のチェック項目や手順などは別の記事で紹介することにして、この記事では、漏水事故に対して理事会が確認すべきポイントについて解説します。水漏れ発生から、応急対応までの流れ漏水による被害は誰の責任?損害は誰が補償する?個人賠償責任保険は、管理組合が加入すべきものか?水漏れ発生から、応急対応までの流れマンションでの漏水事故は、水漏れの一報は管理員が受け、管理員もしくは管理会社のフロントマンが状況を即時確認し、上階の住人に連絡をとって確認をしてもらい、原因がすぐに解消されれば、理事会はフロントマンからその結果報告を受けることになるでしょう。初見では原因が不明、あるいはすぐに解消されない場合は、壁裏・床下の調査をすることになり、上階の住戸の許可を得た上で給排水管の破損などによる漏水がないかをチェックすることになります。水漏れの調査・補修工事を請け負う会社の多くは、緊急対応を受けてくれるので、上下階の住戸に調査のスケジュールを打ち合わせして、できるだけ早い対応が必要となります。このやりとりは時間との戦いになりますから、初期対応は管理会社に任せて、理事会は邪魔しないように報告を待ちましょう。漏水事故は、マンションにはよくある事故ですので、管理会社もある程度対応はマニュアル化されていると思いますが、新人や経験の浅いフロントマンですと、対応を誤ってかえって問題を大きくしてしまうこともあります。当事者の住人は、急に不安な状況に置かれます。被害を受けた住戸だけでなく、原因と疑われる住戸に対しても、できるだけ小まめに情報を共有することが大切です。当事者は、この先どうなるのかがとても不安ですので、漏水事故は珍しい事故ではないということと、一般的な対応の流れについてまず知らせてあげることは、とても重要でしょう。漏水による被害は誰の責任?ここで理事会が認識しておかなければならないのは、専有部分の給排水管の破損や老朽などによる漏水であれば、専有する区分所有者の責任だということです。過ぎたばかりの比較的築年数の浅いマンションでも、専有部分が原因であれば、区分所有者の過失の有無にかかわらず、区分所有者の責任になります。そもそも、普段の生活で目にすることのない床下の給排水管が専有部分であるという認識を持っていない方はたくさんいます。それが自分の責任だと言われたとたん、感情的なトラブルに発展するケースも少なくありません。場合によっては床下の調査を拒否されるようなこともあるかもしれません。管理規約が標準管理規約をベースにしたものであれば、「必要箇所への立入り」という条項があると思います。他の専有部分に被害が拡大する恐れがあるような場合は、調査や応急措置のための立入りを拒否することができないことになっていることを伝え、理解をしていただきましょう。(必要箇所への立入り)前2条より管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他のものが管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。前3項の規定にかかわらず、理事長は、災害、事故等が発生した場合であって、緊急に立ち入らないと共用部分等又は他の専有部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与えるおそれがあるときは、専有部分又は専用使用部分に自ら立ち入り、又は委任した者に立ち入らせることができる。立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を現状に復さなければならない。マンション標準管理規約(単棟型)第23条かなり強硬な条文になっていますが、「ここに規定されているのだから、文句を言わず立ち入らせなさい」という姿勢ではなく、マンションは上下左右の住戸が接していることから、漏水などを放置していると被害が拡大してしまうので、こうした条項を設けていることを理解してもらって、調査に協力していただききましょう。損害は誰が補償する?そこで確認しておきたいのが、管理組合が加入している損害保険です。「マンション総合保険」などという名前になっていると思います。)」が特約で付保されていて、マンションの住民(区分所有者ではなく「住民」)が他人に損害を与えた時にその損害を補償してくれます。専有部分が原因の漏水事故も対応してくれるということです。原因を疑われている住戸に対して、この保険があることを先に説明すれば、調査などへの協力は比較的スムーズにいくでしょう。調査をしても、専有部分が原因なのか共用部分が原因なのか不明な場合は、管理組合の責任で損害を賠償することになります。付保されているか個人賠償責任保険が付保されているか水漏れ原因調査費用の補償が付保されているか漏水トラブルは、早急に原因を調べて対処しなければ、どんどん被害が拡大してしまいます。区分所有者自身が加入する火災保険や自動車保険などに特約で付保されていることが多いので、無保険状態になる可能性は低いのですが、それでも「個人が加入している保険を使って賠償をする」というのは、手続き的にも精神的にもかなりの負担となるため、トラブル処理がスムーズにいかなくなる恐れがあります。理事会でこの特約をはずすことを検討をされる際には、住民に対して丁寧な説明をして、万一の際に、無保険状態にならないことを、全住民に対してご自身の保険内容の契約を確認してもらうステップを設けることをお勧めします。付保されていれば、原因が専有部分か共用部分かを気にする必要もなく、トラブル処理は大きな問題に発展せずに済むことが多いので、まずは保険の内容を確認をしていただきたいと思います。給排水管については、この3-40年で設備の設計から機能、素材が大きく進化してきていますので、漏水問題の根本的な解決手段は、かなり多くのパターンがありますので、また別の記事でご紹介します。ままでいい?現在のフロントマンの対応に不満があり、管理会社に再三改善要求をしてもらちが開かない場合、いよいよリプレースを検討しないといけません。駐輪場不足で困っていませんか?駐輪場の数が足りていないと、区画に入りきらない自転車が駐輪場に乱雑に置かれたり、共用廊下などに自転車を持ち込む住民もでてくるなど、トラブルが拡大していく場合があります。どのように解決したらよいでしょうか。管理費滞納をなくすには?分譲マンションは、新築の頃は管理費の滞納とは無縁かもしれませんが、経年とともに、滞納は発生してきます。滞納は資産価値を下げるだけでなく、管理組合にとって回収作業はとても大変です。滞納の予防と滞納を長期化させないために、どんな準備をしておけばよいのでしょうか?コラム予算外の支出は、理事会の判断でどこまでできる?予算策定時には予定していなかった突発的な理由で支出が必要になることもあります。その際に、いちいち臨時総会を開催しなければ、何もできないのでしょうか?標準管理規約の条文をもう一度確認して改めて理解をしておきましょう。した状況にそなえて、予算計画をたてるコツなどをお伝えします。上の階がうるさい?騒音問題は、マンションの3大トラブルのひとつです。それだけ頻発するトラブルなのですが、管理組合は住民同士のトラブルには本来関与する立場にありません。どのように対応すればよいのでしょうか?管理組合の立場と併せて考えてみましょう。100年価値を保つには修繕積立金不足の解決方法は?築古のマンションでは、長期修繕計画がなかったり、あっても実効性のない場合もあり、修繕積立金が不十分であるところも少なくありません。積立金が不足して、必要な工事が進められないという場合、どのように対処したらよいでしょうか。新着記事マンション購入の前に新任理事の心得100年価値を保つには駐車場関連マンションの防災トラブル対処法マンションの専門家コラムお問合せホーム検索トップサイドバータイトルとURLをコピーしました。