バツイチ男が伝えるマンション購入ノウハウマンション購入は満足度が高いけどリスクもいっぱい。マンション購入と同時に離婚してしまった男の意見を少し聞いてみて下さい。本日の終わりにご挨拶こんにちは、餅つき名人です!!妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています。そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。本日の物件は「ザ・グランアルト綾瀬」です。千代田線始発駅の綾瀬駅から徒歩3分の好立地に建設される70戸の小規模マンションです。綾瀬駅は大手町や表参道など千代田線沿線に通う会社員にとっては座って通勤できる上に30分程度の通勤時間で済むため利便性抜群の駅となります。この好立地が物件価格にどれだけ反映されているのか気になるところです。70m2で4000万円台であれば迷わず買いですが実際のところはどうでしょう。当物件の目の前に建設中のオープレジデンシア綾瀬との比較も避けられません。この点についても検討してみます。建設中で販売中周辺環境や間取りも合わせて確認してみます。始発駅となる綾瀬駅です。山手線の主要駅には最長でも40分程度で到着できるのですが、通勤時間帯の千代田線は遅延が常態化していますので実際は+10分余計に見る必要があり交通利便性が高いとまでは言い切れません。治安については綾瀬と聞いて治安がいいイメージを浮かべる人は少ないでしょう。足立区は複雑な問題を抱えておりそれがイメージの悪化につながっているのは事実です。綾瀬の知り合いに確認したり、私自身が夜に飲みに行ったりするとそれほど治安が悪くないことに気づきます。駅周辺にはイトーヨーカドーがあり、さらに頑張っている個人経営のお店もあります。再開発地区のように淡泊で退屈な街ではありません。雑多であっても多様性があるというのはよいことです。万人にとって交通利便性が高ければ2点でもよいのですが、今回は総合的に判断して1点とします。駅から徒歩3分は本当です。線路沿いではないため電車の騒音は皆無です。駅から近くて騒音がないのですから文句のつけようがありません。南側にコインパーキングがあるのが気がかりです。オープンレジデンシア綾瀬の両隣のパーキングにマンションが建つ香りがプンプンします。南側の道路は相当に幅が広くもしコインパーキングにマンションが建設されても日照に問題はないでしょう。当物件のすぐ近くにあるパークホームズ綾瀬ステーションプレミアを見れば日照に問題がないことが確認できます。目の前にプラウドがありますが低層階でもたっぷり採光できていることが確認できます。現地かGoogleMapで確認してみてください。採光の面では減点にはなりませんが、パーキングにマンションが建設されると眺望の面では悪影響になるため2点はつけられませんので1点とします。当物件の目の前にラブホテルがあります。綾瀬と言う古い街の商業地域のマンションですからこの程度は覚悟すべきです。駅前にもいくつか歓楽施設がありますしいちいち気にしていてはきりがありません。柏の葉キャンパスのように潔癖なまでの清潔さはありません。線路や踏切レベルの凶悪な嫌悪施設はありませんので1点とします。周辺の道路は幅もあり歩道も整備され安全だと感じました。足立区ですから多少のマナーの悪さは覚悟する必要がありますが、治安と同様に世間一般のイメージほどマナーは悪くはありません。歩きタバコの紳士は目につきますが駅周辺、特に当物件のある北口はそこそこ綺麗です。チェック7:周辺に大型商業施設があること→1点イトーヨーカドーがあるので日々の買い物に困ることはありません。物件周辺で生活の全てが完結するほど商業施設は充実していません。地盤に少し不安がある地域です。南向きの部屋は全て玄関周りのスペースはしっかり確保されています。余裕がある玄関周りは当物件が丁寧に設計されていることの証です。南向きの部屋は全て廊下側の柱が廊下に逃がしてあり素晴らしいの一言です。私の候補の部屋Cタイプは食い込みがゼロです。私の候補の部屋は問題ありませんが、当物件はグロス価格を抑えるため60m2台の部屋が多いためこの項目でプラスにならない部屋もあります。低層階と高層階で天井高が異なり低層階のほうが高いです。私の候補の部屋は10階以上なので天井高は2450mmと低めです。本来であれば0点ですが、当物件は梁と柱が目立たないように作られており2450mmでもそれなりの解放感が得られるため1点とします。越谷レイクタウンのグランアルトは直床なので心配していましたが二重天井・二重床でした。私の候補の部屋は約11m2もあります。ほかの部屋も10m2程度は確保されているので問題はないでしょう。梁はほとんど目立たず、さらに広い窓のため解放感があります。当物件の間取りと仕様は個人的にかなりいいと感じました。最近の大京のマンションは丁寧に設計されている物件が多く好印象です。私の候補の部屋の坪単価は中住戸の高層階で260万円です。ライバル物件であるオープンレジデンシア綾瀬の南向き角住戸のが245万円程度なのでライバル物件と比較するとかなり割高だと判断できます。当物件の近隣にあるさらにグレードの高い築4年のパークホームズ綾瀬ステーションプレミアの中古は230万円なので中古と比較すると妥当とも言えます。パークホームズのほうがグレードは高いですが立地の価値は同じです。よって間をとって1点とします。当物件の駅距離単価は坪単価260万円×(3/60分)=13万円です。チェック1で同じ駅徒歩3分の新築・中古物件と比較していますので当項目も同じ結果になります。上記はsuumoとウチノカチを使った計算結果です。年間90万円ずつ下落していくイメージです。残債割れのリスクがかなり低い結果に目を見張ります。これはある程度の現金を手元に用意できるのであれば残債割れは回避できそうです。駅徒歩3分の立地がどれだけ価値のあるものかを証明する好例です。管理費はインターネット利用料なども含めると230円/m2です。基準値の200円/m2と比較すると少し割高です。戸数が70戸と少ないので仕方ないところではあります。修繕費は戸数の少なさを考えると相応の上昇は覚悟する必要があるでしょう。候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.11%で計算するとこのような結果になりました。駅徒歩3分でも賃貸にしたほうが断然にお得です。綾瀬は賃貸相場が安すぎる街なのです。ちなみにパークホームズ綾瀬ステーションプレミアの60m2台の部屋の賃料が15万円という履歴がありました。最新設備のブランド分譲マンションに住めることを考えれば妥当とも言えますので1点とします。個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」の4つです。価格面があと一歩ですがかなりの高得点です。過去最高点だったパークタワー新川崎と同水準の得点です。当物件は現在の不動産市況が継続するのであれば残債割れリスクがほぼない希少な物件です。治安やマナーでイメージの悪い綾瀬駅でも駅徒歩3分の物件は資産価値が維持されるのですから、マンション選びの際に駅距離だけは妥協してはいけないことを改めて実感しました。その結果がトータルバランスで2016年No.1とも言われているパークタワー新川崎と同格という見事なものです。私は当物件に買い替えることはしません。綾瀬であれば分譲マンションの賃貸部屋を選択したほうが月々のキャッシュフローが安定するからです。最新の設備にこだわりがない私にとっては当物件をわざわざ購入する理由がありません。分譲マンションの賃貸でも綾瀬駅周辺は家賃が安すぎるのです。私のこの評価とは裏腹に当物件の販売は大変に好調なようです。第1期で上層階のほとんどを販売しており近いうちに完売するはずです。当物件は低層階でも日照が確保されているためか階ごとの価格差がないため上層階を購入できた人は本当にラッキーだっと思います。最上階が残っていたら買っていました。低層階は高値掴みが確定しますが、駅徒歩1分の駅前に住友不動産が新築マンションを建設することが決まっており、恐らく当物件と同条件の部屋で1000万円近く高くなることが予想できますので迷っているなら低層階でも買ったほうがいいでしょう。相乗効果で値上がりが期待できます。冒頭でも書きましたが当物件を検討する方はオープレジデンシア綾瀬と比較するはずです。オープレジデンシア綾瀬は東西にコインパーキングがあり将来的には同規模のマンションに囲まれるリスクがあります。当物件よりも戸数が少なく修繕費の負担は当物件の2倍程度になる可能性があります。価格はオープレジデンシア綾瀬のほうが10%ほど割安なので10年程度で売却する方はオープレジデンシア綾瀬、永住目的の方はランニング費用が安く日照が確保される当物件を選ぶのがいいと感じました。少なくとも同じ常磐線沿線のシティタワー金町を購入するくらいなら綾瀬のこの2物件のどちらかを買った方が利便性と資産性の両方が満たされると思います。本日の終わりにいかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれば幸いです。PMおおたかの森のマンションの検討をお願いした者です。検討をしていただきたいです。ご迷惑でなければ是非よろしくお願いします。PMAYAさまコメントありがとうございます。お名前をちょっと変更させていただきました。おおたかの森のレビューをご希望ということなので時間を見つけてレビューしてみたいと思います。おおたかの森は私の友人が何名もマンションを購入しており若い世代にとても魅力がある街のようですがはたしてどんな評価になるのか私自身も楽しみです。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。最新マンションレビュー2019.04.0716棟目:ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス最新マンションレビュー2020.05.16第71棟目:プラウドタワー亀戸クロス人気記事です。最低の音質と最高の便利さ。最低の音質と最高の便利さ。