却セミナーLINE講座TOP管理・リフォーム危険!アパート経営で不動産価格が下落するとどうなるのか?危険!アパート経営で不動産価格が下落するとどうなるのか?2020年12月18日935Tweet不動産価格の価格は、相場により上下する。逆に、家賃は価格硬直性があり、それほど大きな変動がないのが特徴だ。賃貸マンションに住んでいればわかると思うが、一度入居したら基本的には同じ家賃で何回でも更新が可能だ。日本では、定期借家ではない限り、むやみに家賃の値上げは出来ないのだ。結果的にこの慣習が、家賃下落に歯止めをかけている。不動産価格は相場によって上下するが、家賃は相場とは関係なく一定だとすると、物件の利回りは相場に連動して上下することになる。家賃と不動産価格が完全に連動していれば利回りは一定になるが、実際は連動しないので、物件価格が上がれば利回りは下がることになる。15戸部屋がある1.1億円の物件が、去年1億円で売られていたとする。この物件の家賃の平均が去年5万円だったなら、恐らく今年も5万円だろう。利回りの計算をしてみると、分母となる物件価格が上がったので、去年の時点では利回りは9%だったが、今年になり8.1%になってしまった。このように、不動産価格が上がると、利回りが低い物件が多くなるのだ。この事情を踏まえると、不動産価格が下がることのリスクが何なのかについても、理解しやすくなる。リスクは、購入後に売却できなくなってしまう可能性が出て来ることだろう。去年1億円で買った物件が、今年9,000万円でしか売れなくなったとしたら、残債は恐らくほとんどまだ減っていないと思われるので、出口戦略は描きにくくなる。家賃は硬直性があるので、そのまま保有していれば、即破たんという状態には絶対にならない。自分が買った物件が値下がりしているのは、やや心もとないだろう。このような不動産価格の下落に対処するためには、そもそも割安に物件を買うことが重要だ。相場通りの価格でもいいかもしれない。物件価格が高い時に、更に割高な物件を掴まないことが一番重要だ。去年、相場が1億円の物件を1億円で購入し、それが今年9,000万円になったとする。景気は循環するので、また1億円に戻る可能性は高い。このケースでは座して待つ以外対処方法はない。去年、相場が1億円だったにも関わらず、1.2億円で物件を購入してしまうと悲惨だ。今年は更に下がり、9,000万円で取引されているので、含み損は3,000万円になってしまう。このように割高で物件を買っていると、キャッシュフローも出ていないケースが多い。破たんに向かって黄色信号が出ている、非常に危険な状態だ。物件のキャッシュフローが回っているのであれば、不動産価格の多少の上下はあまり関係がない。言うと、景気は循環するものであり、いずれはまた上がったり下がったりするからだ。不動産価格が何によって決まるかというと、短期的には融資情勢の影響が一番大きい。不動産に融資したいと考える銀行が沢山あれば、それだけ多くの人が物件を買える状態になる。すると需要が増すので、必然的に物件価格は上がるのだ。融資がジャブジャブな状態からいきなり閉まると大変だ。利回りが1-2%下がることは過去にもあった。今後もこのように、不動産価格は上がったり下がったりするので、その循環に身を任せるしかない。不動産価格が上がっていようと下がっていようと、重要なのはキャッシュフローが出る物件を買うことなのだ。不動産価格自体が下がっていようとも、冒頭で述べた通り、家賃は価格好調性があるので下がらない。キャッシュフローさえ出ていれば、物件は継続的に運営可能なのだ。物件を保有している期間が長くなればなるほど、残債は減っていく。なればこちらのものだ。残債が減れば、多少の不動産価格の上下は関係なく、いつでも売れるようになる。キャッシュフローが十分出る物件を買っていれば、不動産価格の下落は心配するようなリスクではないのだ。大学を卒業後、大手シンクタンクに入社。不動産賃貸業を展開し、会社員時代に合計100室超を購入。高利回り物件の投資を得意とし、保有物件の平均利回りは16%超にのぼる。東京都知事(2)第98838号)を経営。・特典3:最新のセミナー情報優先配信LINE講座に今すぐ登録する「不動産投資ユニバーシティ」をLINE友達追加後すぐに受講開始できます。不動産投資ユニバーシティ。