)を取って欲しい」と言い出す場合も多々あろうかと存じます。このような際に備えて、鑑定士の視点で見た第三者鑑定の実態と、第三者鑑定結果を少しでも有利な方向に導くための方法論をまとめてみたいと思います。第三者鑑定の実態まずは、鑑定士の視点で見た第三者鑑定の実態です。担当する不動産鑑定士の質はピンキリ第三者鑑定を担当する不動産鑑定士の選び方は、管轄の裁判所によって異なりますが、鑑定士の立場から第三者鑑定結果を見させていただいておりますと、正直、鑑定士の質はピンキリです。するような鑑定書を書いてくる鑑定士もいますが、当該分野に関して全く知識が無く・鑑定評価基準の改正等にも無頓着でボロボロな鑑定書を書いてくる鑑定士も確実に存在しています。第三者鑑定の怖いところは、私的鑑定とは異なり、担当する鑑定士を自分で選べず、どんな鑑定士にあたるか分からない点にあると言っても過言ではないでしょう。鑑定事項に対する結論を導き出すものというイメージがあるのではないでしょうか。淡々と鑑定評価額が導き出されている印象があると思います。対応してしまっているからと言えます。そもそも不動産鑑定評価は、「公正・中立な立場で、自分自身で各種調査・検討を行った結果、ど真ん中の価格である『正常価格』を出すこと」が中心となる作業です。この作業は、第三者鑑定が前提とする「当事者主義」とは相いれない部分もあるのが事実で、また、ともすれば「私らはフツーに鑑定評価をすればよいのであって、答弁書やら準備書面を読んでも意味がないんじゃない?」(実際にこういう風に思っていた鑑定士が友人に居ます)という態度になりがちです。このような点を改めるため、平成26年の鑑定評価基準改正の際に「両当事者で争いのある事実」が鑑定評価書の絶対的記載事項になったのですが、これは「鑑定士が双方当事者の争いを前提にすること」を意識していなかったことの逆説的な証明になるでしょう。既存の鑑定書のフォーマットは、両当事者の主張の際を比較検討するのに適しておらず、その作業を明確に行っていこうとすると、どうしても「鑑定士の思い描く鑑定書」から遠く離れたものになっていきます。この結果、前述のような第三者鑑定書が量産される現状となっているのでしょう。有利な結論を導くためのTipsこのような中で、第三者鑑定で有利な結論を導こうとした場合、以下が考えられます。1.前提として、第三者鑑定を拘束する主張・立証をしておくまずは原則論にはなりますが、訴訟初期の段階から、第三者鑑定を拘束するような主張・立証をしておくことが重要です。鑑定評価を行う場合には、物件毎にポイントになる事象がありますので、これを信頼できる不動産鑑定士とタッグになって炙り出しておき、これを覆すのに多大な労力が必要になるような形の主張をしておくのが理想です。読まない人もいますので、これを鑑定書(私的鑑定)という形でも提出しておくことが望ましいです(どんな鑑定士も、既出の鑑定書は熱心に読みますので)。活用術をご参照ください)。とって、それなりのプレッシャーになります。鑑定士同席で鑑定事項を決定する期日を設ける場合ちょっとややこしい案件であれば、鑑定士も交えて鑑定事項を確定する期日が設けられることがあります。これは、対面で担当の鑑定士に先生の主張を伝えられるチャンスですので、(煙たがられるでしょうが)うまく活用してください。その鑑定士が先生よりの判断を下すとは限りませんが、少なくとも「〇〇側はこの点を強く意識しているので、この点は鑑定書の中でしっかり触れていかなければならない」という意識を持つことになります。鑑定申出書を出す際また、上記のような機会が無く、鑑定申出書を出すだけの場合においても、まだ頑張れる余地はあります。裁判所が選任するにあたっても、当該鑑定士にこの点を伝えて受任の可否を取ってくれる蓋然性が高くなる(多少なり「外れ率」を低減できる)鑑定士も受任の段階で「この点を意識せねば」と思うようになる当該鑑定士が資料を見る中でも、裁判所の出した「決定書」と、両当事者の出した「鑑定申出書」は注意深く目を通す傾向が強いですから、ここでも「この点を意識せねば」と再確認することで、少なくとも「これを見てよ!」っていう点を軽くスルーされる可能性を低減することができます。現地実査を行うのが通例になっています。この場においては、「鑑定士の疑問・質問に答える」ことが基本になりますが、まあ、諸々の会話は交わされるわけですし、現地を見ながらだこそ腹に落ちる説明ができる部分も多々あります。事前に私的鑑定を担当した鑑定士と打ち合わせをしたうえで、現地実査で必ず伝えておくべきことを予めピックアップして、さりげなく会話の中に盛り込んでいただけると、ボディーブローのように効いてきたりします。)の現状を解説させていただきました。「もっとちゃんとしてよ~」と思われたかもしれませんが、第三者鑑定は、鑑定士の中でも担当している人がごく一部の特殊な世界だったりもするので、これが現状です。現状を把握していただいたうえで、対策を取っていただければと...。次に、とんでもない第三者鑑定が出てしまうことを防ぐためのTipsを解説させていただきました。最近、「どうせ第三者鑑定になるので...」と、事前の鑑定等に消極的な弁護士の先生も多いのですが、どっちにぶれるか分からない第三者鑑定で良い結果を勝ち取るには、事前の鑑定等はやはり有効です。主張・立証の組み立ても、最初から信頼できる鑑定士と一緒に組み立てておく方が、圧倒的に安全なので(私も途中から入ることになって、「これはきっついな~」と頭を抱えたことが何度もあります)、「訴訟・調停に至る前から鑑定士とタッグを組んで取り組む」という発想を持っていただければと存じます。第三者鑑定を申し出せざる得ないところに来ても、最後まで努力の余地は有ります。担当する鑑定士に「あ~この弁護士さんうっとおしいなぁ...」と思われるのは心外かもしれませんが(笑)、出来ることは全部するつもりで挑んでいただければと存じます。※記事の内容に対するご質問等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。お問い合わせ携帯電話からも利用可なフリーダイヤルを用意させていただいておりますので、お気軽にお問い合わせください。18:30となります。メールでのお問合せはinfo@usui-rea.com(受付は365日・24時間)まで。我が国における不動産関連訴訟においては、裁判所が鑑定士を選任して行う『第三者鑑定』が取られる場合がほとんどです。継続賃料の鑑定評価書は頭から読まない方が良い今回は、価格評価について既に書かせていただいた『鑑定書はここを読む』の継続賃料編をお送りします。平成26年の鑑定評価基準で新設された新規賃料(地代)を求める方法です。不動産鑑定士からの印象をアップする5つのTips職業柄、訴状や調停申立書を見ることが多いのですが、様式等満たしていても、不動産ならではの観点で、「ちょっと勘弁してください...」と思ってしまうようなものも多いです。伏見ビル3階フリーダイヤル:0120-13-9977電話:06-6202-3208メール:info@usui-rea.com営業時間:平日9:30~18:30タイトルとURLをコピーしました。