建売住宅や中古住宅など,既に完成している住宅を購入する契約です。場合は,まず土地を「売買契約」で購入し,それから建物を「請負契約」で建てる,という段取りになります。このように,状況に応じて契約方法が違います。(材料のグレード等を記載したもの)、工事費見積書等が添付されます。請負契約に含まれているかどうかを確認する必要があります。売買契約は住宅そのものの購入となりますので,後からトラブルにならないよう現物をしっかりとチェックしておいた方がいいでしょう。いずれにしても,きちんと契約書を作成し、その中身をしっかりと確認した上で契約することが大切です。中古住宅の購入時にチェックすることは?Q1中古の戸建住宅の購入を検討しています。物件は気に入っていますが、何かと不具合がありそうで心配です。建物のどんなところをチェックしたらよいでしょうか。(30代、男性)A.A1中古住宅の場合、契約書に「現状有姿」(そのときの状態のまま)と記載されており、経年劣化は売買価格に織り込まれることが一般的です。建物の状態は必ず自分で確認するようにしてください。重点的に見ておきたいところは、(1)建物の基礎(ひび割れの有無、大きさなど)(2)床下(乾燥の度合い、湿気、排水の漏れなど)(3)建具(建て付け具合、すき間など)(4)壁(ひび割れ、結露・かびなど)?屋根裏(雨のしみ、断熱材など)(5)設備(特に水回り、機器は必ず使ってみる)(6)耐震性能(見ただけではわかりませんが、耐震規定を見直した建築基準法改正があった1981年以前の建築かどうかが判断のポイント)などです。晴れた日だけでなく雨の日にも見ることをお薦めします。自分だけでは不安であれば、売り主・仲介業者に確認のうえ、専門の建築士などが検査をする既存住宅現況検査(インスペクション)を受けることもできます。Q2引き渡し後に不具合が見つかったときの保証はありますか?A2一見しただけでは分からない物件の欠陥などを「隠れた瑕疵(かし)」といいます。不動産会社(宅地建物取引業者)が売主の場合は、2年以上の瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。個人が売主の場合には義務づけはなく、瑕疵担保責任を負わない(築年数が古い場合など)、あるいは保証の期間を数ヶ月に限定するといった契約にすることが多くなっています。どちらの場合も、とにかく契約までによく見て、できるところは修理してもらい、瑕疵担保責任についても納得のうえで契約することが大切です。工務店の信頼性を確かめる方法は?住宅工事を請け負っている工務店について何の知識もありません。建築工事には手抜きがあると聞いたことがあり、きちんと工事をしてくれるかどうか心配です。工務店の信頼性はどのようにして確かめられますか?A.工務店の信頼性の確認,というのはなかなか難しい問題です。お知り合いなどからの口コミ情報があれば安心できると思いますが,それ以外の情報としては経営状態や業務実績を確認することなどが挙げられます。名簿があり、一定の基準を満たした業者の業務概要や過去2年間の実績が公開されていますので,業者を選ぶ際の参考としていただけます。すまいるネット/すまいるパートナー(選定支援システム)そのほか,リフォーム事業者に関する情報としては,次のようなものもありますので,参考にして下さい。工事が設計書通りにできているかチェックする仕事に、「工事監理」という業務があります。マンションのリフォームで注意することは?Q築25年の分譲マンションの1室を購入し、リフォームしようと考えています。マンションのリフォームには制約がたくさんありそうですが、どのようなことに注意し、リフォームをすすめていったらよいですか。(40歳代、男性)A.Aマンションのリフォームはどのような工事でも出来るわけではありません。ご自身が考えているリフォームの内容とそのマンションで可能なリフォームの範囲を比較することが必要です。いくつか例を挙げると、「間取りを変更する」場合には、住戸内の間仕切壁が建物の構造体(耐力壁)である場合には撤去、移動はできません。コンクリート壁である場合は、構造体である可能性が高いので、事前に調査をしておきましょう。「バルコニーでガーデニングしたい」という場合、マンションのバルコニーは共用部分(専用使用部分)であり、火災時等緊急時の避難経路になっている場合が多く、その場合避難はしごや住戸間の隔て板によって避難経路が確保されていますので、避難はしごを塞いだり、隔て板の前に障害物を置いて避難経路を塞いでしまうような使い方をすることはできません。他にも「設備をオール電化にしたい」という場合、お住まいのマンションにより、各住戸あたりの電気、ガスなどの設備容量の上限が決められていますので、採用できない設備機器などがあります。その他にも気をつける点はたくさんあります。マンションで可能なリフォームの範囲は、基本的には専用部分です。管理規約で専用部分と共用部分の区分を確認し、法律上定められた制限、管理規約や使用細則に定める仕様、要件を守りながら、プランをたてることが大切です。管理規約には、リフォームにあたり書面による申請が決められている場合がありますので、リフォームの内容を含め、管理組合に相談するようにしてください。工事の際には、思った以上に音、振動が出る可能性がありますので、事前に近隣への挨拶等の配慮をされることもお勧めします。工務店さんまかせにしてしまい、後々トラブルを招かないためにも、ご自身でのチェックをしていきましょう。ハウスメーカーと建築家の違いは?家を新築したいと考えていますが,ハウスメーカーに頼むのと建築家に頼むのと,それぞれのメリット・デメリットを教えてください。A.ハウスメーカー、建築家(建築士)それぞれに特徴がありますので、どちらを選ぶかは、家づくりに対する考え方や思い入れ、家づくりにかける時間・手間、予算など、総合的に考えながら選択することが必要です。建築家や設計事務所なら、その人や事務所の得意分野があるので、うまく意思疎通できれば、あなたの意見や希望にあわせたプランが期待でき、自由度も比較的高いといえるでしょう。ハウスメーカーなら、モデルハウスがあるので実際の住まいをイメージしやすいし、様々な手続きの代行もあわせてやってくれる、などのメリットもあります。以前に比べれば両者の垣根は低くなってきているように思われます。住まいとは長い付き合いになるので、アフターサービスやフォローなどの面も含めて様々な情報を参考に、納得できる依頼先を探すことが大切です。中古マンションを購入し、リノベーションしたい。購入時の注意点は?Q中古マンションを購入してリノベーションしたいのですが、購入の際にどのようなことに注意すればいいでしょうか。修繕積立金」などの確認が大切です。「管理規約」では、専有部分の用途やその他の利用(例えば、事務所等事業用など)の制限、ペットの飼育の可否など確認しましょう。購入後にリフォーム・リノベーションを検討されているのであれば、管理規約や使用細則などで改修できる範囲や届出の手続きの有無などを確認しましょう。構造によっては撤去できない壁や共用部分の水周り改修の制限などがあり、思うとおりの改修ができない場合があるので、購入前に確認しておきましょう。一括して委託する「全部委託」があります。購入を検討されているマンションがどのような管理方式を取っているのかによって、管理費の負担額や所有者の役務負担が異なります。総額なども、今後の生活に大きく関わってくる部分なのでしっかり確認しておきましょう。マンションは戸建住宅とは違い、多くの方が同じ建物に居住し、所有者皆で管理をするため、共同生活を送る上では管理組合の運営への協力や管理規約の遵守などが欠かせません。マンションを購入するときは、実際に現地に行き、お住まいの方に直接会って住み心地や管理面について聞くといいのではないでしょうか。見積書って、どこをチェックすればいいの?注文建築で工務店に見積書を作成してもらったところ、仮設工事から設備工事まで細かく明細書がついています。どこをチェックすればよいのか教えてください。実際に使われている材料やその数量が記載されています。この明細書で、適切な材料と数量,単価が示されているか,計算が間違っていないか,項目の抜け落ちや食い違いがないかなどを確認します。完全に内容を確認するには,設計図や仕様書などとあわせて見る必要があり,慣れない人にとっては、それを解読するのは非常に難しいと考えられます。いって何も確認しないまま契約を進めると,後々のトラブルの原因にもなりかねません。すまいるネットでは建築士の相談員が見積書の見方について、無料でアドバイスしていますので、見方がわからなければ見積書と設計図を持って相談にお越しください。耐震工事の進め方リフォームか建て替えかを悩んでいます。耐震工事費やリフォーム工事費は見当もつかず比較が出来ません。今後どう進めればよいでしょうか?補助はあるのでしょうか?また工事を頼むのは誰でもよいのでしょうか?A.耐震工事費用は、建物の大きさや地震に対する現在の強さ、補強方法などにより金額に差があるので一概に幾らとは言えません。兵庫県が過去の補助を利用した耐震改修工事費を公開していますので参考にしてみてください。正確な費用を探るには計画策定(設計)をする必要があります。この計画策定(設計)により、どの部分の工事が必要か?工事費が幾らかかるか?生活しながら工事が出来るかなど、疑問や不安なところが解消できると思います。計画策定(設計)費補助は、県下では最大20万円から27万円ほど利用できます。工事の実施については、計画策定(費用負担が必要)で作成された工事費を見て判断されてもよいでしょう。耐震改修工事費にも補助があり、各自治体や補強の内容によって違いはありますが最大100万円ほど利用できます。各自治体によっては建て替え補助もあるようです。いずれも昭和56年5月以前に着工された耐震性の低い建物が対象です。耐震の計画策定を依頼する建築士は、建築士法に規定する建築士事務所登録された事務所に所属する建築士であればどなたでも行えます。耐震改修補助を利用する場合、この制度に登録された工事業者に依頼する必要があります。補助内容や手続きは、市町によって異なるため、詳しくはお住まいの各自治体担当窓口までお問い合わせください。設計書通りに工事ができたか確認したい。工事が設計書通りにできているかどうか確かめる方法はありますか?A.本来は,工事の際に選定される工事監理者(建築士)が担う業務ですので,工事監理者が適切に業務を行っていれば工事と設計書は異ならないはずですが、住宅の場合工事監理者をおいていないことがあるので、まずこの点を確認してください。行いますので,そこで再度のチェックができます。工事が工程通りに進んでいるか,気になるポイントがあればそれを確認するために現場を訪れるのもいいでしょう。その際、カメラを持参して,工事現場の写真を撮っておくと後々への備えになります。気になることがあれば、工事業者ではなく「工事監理者」に伝えるようにしてください。それでも不安を感じる場合,第三者の専門家にチェックを依頼することもできます。すまいるネットでもそういったご相談をお受けするとともに,必要であれば第三者の専門家選びのお手伝いをしていますので,ご相談ください。古家付き土地の購入を考えています昨年からの新型コロナウイルス感染拡大による生活習慣の変化で、家にいる時間が長くなり、動物や植物を育ててみたいと思うようになりました。そこで、庭のある家に引っ越したいと思い探してみたところ、希望の地域に売り出されている土地を見つけました。ところが、その土地には古家が建っています。古家をどうすればよいか、まずはどこから考えればよいでしょうか。A.古家を上手に利用してリフォームするか、新しく家を建て直すかは、まず現状を確かめてみる必要があります。家屋の傷み具合の確認はもちろんですが、一つの判断基準として、建築年月日の確認をお勧めします。昭和56年5月31日以前に着工されていれば、旧耐震基準の建物と考えられます。この場合、安心して住むためには耐震改修工事が必要となる可能性がありますので、まずは耐震診断を受けましょう。兵庫県内の各市町では耐震診断や耐震改修工事などを実施する際の補助事業を実施していますので、お問い合わせされることをお勧めします。前述の旧耐震基準の家屋が対象となりますので、ご利用されるとよいでしょう。解体にかかる費用の1/3、最大60万円(条件により100万円)の補助が受けられます。)敷地によっては、建物を一度解体してしまうと再建築ができない場合があります。敷地までの道路幅が狭い土地や、道路に接している部分が少ないなどの土地は、一度、管轄の市町に相談のうえ、慎重に購入を考えてください。その他、神戸市では子育て・若年夫婦世帯が住宅を取得する際の補助制度などもあります。ご自身にあった補助制度をうまく利用して、ぜひ理想の暮らしを実現させましょう。工事監理とは何ですか?工務店で住宅を建てる予定ですが、工事監理者ということを耳にしました。工事監理とはどういうことですか。A.工事監理とは,住宅の建設工事が始まる前にあらかじめ定めた「工事監理者」(建築士)が,設計図面どおりに工事が行われているかをチェックする仕組みのことです。建築主は工事期間中ずっと見ているわけにもいかないので,建築主に代わってチェックしたり,工程の管理をするとともに,現場で何か問題が起こった際にはその解決方法を指示します。一定規模以上の工事をする際には工事監理者を選定することが建築基準法により義務付けられています。選定義務のない規模の住宅の場合でも、追加費用はかかりますが信頼できる工事監理者を選ぶことが安心につながります。システム)という建築士事務所名簿を備えていますので、工事監理者選びの参考にしてください。耐震性向上の工事とは自宅の木造住宅を耐震補強し、地震に強い建物にしたいと考えていますが、必要な工事はどの様なものですか。何から進めればいいのですか。A.地震で大きな被害を受けるのは、窓などの開口部が多く壁が少ない場合や、壁に筋交いが入っていない、また、柱と梁や土台との接合部が十分に緊結できていないなどの建物です。このような場合には、新たな壁の増設や、既存の壁に筋交いを入れる、構造用合板を張る、接合部を金物でしっかりと緊結するなどの方法で地震に強い建物(耐震性向上)にすることができます。重い瓦屋根などの場合は、軽い材料の屋根にすることも耐震性向上に有効です。耐震性向上に必要な工事内容は、現状建物が持つ耐震性の程度によっても変わってきます。そのため、建築士による耐震診断を受けることから進める必要があります。耐震診断の実績がある建築士や工務店に依頼するのが安心だと思います。ご存じない場合は、お住まいの自治体などへお問い合わせください。神戸市ではすまいるネットで市内の設計事務所や建設業者の名簿「すまいるパートナー」を公開しています。父親が所有していた戸建て住宅を相続し、この度引越しすることになりました。建てられた時期が古く、この際に耐震改修工事をした方が安心かと思っています。設計費用や工事費用に補助金などはあるのでしょうか。耐震改修工事を行うには、まず建物の耐震診断を受け、その結果に応じた耐震改修設計をした後に耐震改修工事を行うことになります。補助金制度の有無や条件などについて、まずはお住まいの自治体窓口へご相談ください。神戸市では昭和56年5月31日以前に着工された建物で、いくつかの条件を満たすものについて、耐震診断を「無料」で行っています。皆さまの住宅を耐震改修する場合の設計・工事費用等の一部を補助する制度があります。補助金を受けるには事前の申請や、一定の条件がありますので、ご確認ください。電話にてご相談をお受けしています。