細川が資産形成にまつわる情報をわかりやすく発信しているYouTubeチャンネルです。「お金の知識を学びたい」「資産形成をはじめてみたいけれど何をすればいいか分からない」そんな方に向けて、正しいお金の知識をお届けします。不動産投資に取り組むのであれば、一棟不動産(アパート)がいいという話をよく聞きます。一棟不動産のメリットやデメリットはどういったところか?を教えていただきたいです。区分マンション、ワンルームマンションではなくて一棟不動産ですね。木造のアパートもあれば、鉄筋コンクリートで造られているSRCのマンションもあります。金額も本当にバラバラになりますが...今日は区分マンションとの比較を中心に話をしていきましょう。アパート経営(一棟不動産投資)の4つのメリット安藤まず、メリットの話からいきましょう。メリット(1)キャッシュフローがプラスになる細川それは毎月お金が入るということですよね?安藤そうです。私が思う本当の意味での不労所得を作りたいのであれば、ワンルームではなくて一棟収益のアパートを買う以外にはないんじゃないかなと思います。細川ローンで組んでもキャッシュフローが出るような...安藤そうです。木造の埼玉とか千葉の辺りで、築年数が古くなると5,000万円から8,000万円ぐらいの金額でアパートが買えます。現金一括で買うこともできますが、現金一括で買う人なんていません。不動産のメリットは、土地の評価があって不動産の価値があって、銀行がお金を貸してくれる。レバレッジを効かせられる。これが不動産投資の1番の醍醐味なわけなので、現金では買わないですよね。団信(だんしん)とも言いますけど...ローンを組んでいる時間中に、ローンの名義人が死亡してしまったり何か重大な事故に遭ってしまった場合に残りの残債がなくなる保険です。一部、付けられる銀行もありますけど、付いていないケースが多いですね。ワンルームマンションの場合は必ずセットという場合がほとんどですが、一棟の場合はより投資・運用に近いので保険的な商品ではないんです。本当にプロの投資家が運用していくみたいなね。保険も付けることはできるけれども大体は付けずに実質利回りを上げていく選択をする方が多いですね。今は新築だと4%切っていて、3.8%とかそれくらいなんですよ。細川アパートの一棟不動産はどれくらいになるのですか?安藤これもピンキリになりますが、この前に川口で仲介した物件は7.3%ぐらいだったかな。他にも地方で築古となると、うちが仲介した物件で13%ぐらいの利回りの物件がありました。千葉のアクアラインを渡って房総半島の方なんですけども、その辺りで13%ぐらい。都心部の区分マンションを買うよりはよほど利回りが高いですよね。それが即ち、先ほど言ったキャッシュフローにも繋がってきて実質利回りが区分よりも高いのでその分収益が残るという話になります。空室リスクは不動産投資にとってつきものですよね?細川1番のリスクと言われるものですよね。メリット(3)空室リスクが分散できる5,000万円で都内のマンション(2L)を買って貸し出すとするじゃないですか?入居者の方が出た場合、家賃収入が止まりますよね。2Lのマンションと同じ金額の5,000万円で5部屋に分かれているアパートを買いました。その5部屋のうち1部屋、入居者が出た(退去)とします。収入はどれぐらい減りますか?細川5分の1がなくなる。安藤1回入居者が出たとしても5分の4、つまり80%は入居しているよねという話なのです。何が言いたいのかというと、同じ金額を投資しているのにリスクヘッジができていない。分散が出来ていないものと、分散が出来ているもの、という風な2つに分かれるわけです。分散をしていきたいのであれば一棟収益のアパートの方がいいと思います。メリット(4)節税効果ワンルームマンションは大体鉄筋コンクリートで、耐用年数47年。そのため節税効果は薄い物件が多いのです。片や、一棟収益のアパートは木造でかつ築古だったりするのです。木造はそもそも法定耐用年数が22年なので、鉄筋コンクリートの47年よりも木造の22年の方が短い期間で償却できる。毎年の減価償却費用として計上できる金額が増える。イコール節税効果が大きいという話です。先ほど言ったようにそれが築古だったりするともう22年よりも短いのですよね?安藤そうです。区分マンションでも言われるメリットとして節税がありますが、一棟収益の木造の方がもっと節税効果ありますよ!という話になってきます。逆にデメリットもあると思いますが...どういったものがありますか?デメリット(1)初期費用が高い安藤まず1つ大きな点としては「そもそも取り組める対象の方が少ない」のです。区分マンションの場合、東京の都心部でも築10年くらい経っていたら金額が2,500万円ぐらいまで落ちてたりするわけですよ。この2,500万円の物件を買うのと...アパートの場合は5,000万円、8,000万円など、そもそも金額が違うわけです。部屋数が1つなのか6つなのかとかで全然違うわけですから。取り組む金額が大きいということは結局ローンを借りるわけです。金融機関の支援をいただく時にローンを組む名義人の属性を見ます。属性というのは年収や資産背景だったり、こういったものを見た上で「あなたにはローンを出しますよ、出しませんよ」と金融機関がジャッジをする。「属性が高い方以外は出しませんよ!」ということを金融機関が明確に決めているのです。取り組める方がそもそも少ないよねという話もデメリットかなと思います。取り組める方が少ないというのは、資産背景がそれなりに必要になってくるよという話なのです。フルローンと言っても、8,000万円の物件で丸々8,000万円のローンを出してもらうことは、ほとんどできません。初期費用が結構かかるのですね?安藤そうなんですよ。なんとなく物件価格の10%くらいは現金がないと、そもそもやれないのです。細川8,000万円の物件を購入するなら、1,000万円ぐらいないと...安藤それくらいないと、そもそも土台に乗れないのです。金融機関が90%しかローンを出してくれないのであれば、7,200万円のローンを出してもらって、残りの800万円が支払いですよね?それだけではなくて、その物件を見つけてきてくれた不動産の仲介会社に8,000万円の3%(約240万円)の仲介手数料もかかります。それ以外にも取得した時の不動産取得税が翌年度までにはかかってくると思います。諸々考えていくと大体物件価格の10%〜15%ぐらいの現金は用意しておかないと...そうでないと取り組もうという検討すらもする意味がないですね。参入障壁としては、結構高いのですね。本当の意味での不労所得は少ないですと言いましたが、簡単に不労所得はやっぱり作れないのです。今まで一生懸命働いてきたとか、お金をためてきたという、その資産背景や年収。これをべースに金融機関はローンを出してくれるよという話なので。一つ目はデメリットというよりは「そもそも取り組むハードルが高いですよ」という話になります。先ほど、参入障壁が高いという話をしましたが、参入障壁が高いということは、取り組む人の数が少ないということですよね。