バツイチ男が伝えるマンション購入ノウハウマンション購入は満足度が高いけどリスクもいっぱい。マンション購入と同時に離婚してしまった男の意見を少し聞いてみて下さい。本日の終わりにご挨拶こんにちは、餅つき名人です!!妻の実家の近くに中古マンションを購入した挙句に離婚してしまいました。当然のごとく元妻の実家の近くに住み続けるのは嫌でした。住めば都という言葉は真実だったらしく、しばらく暮らすうちに馴染みの店や知り合いができ、いまではすっかりこの街に馴染んでこの街に愛着がわいています。そんな状況なので住み替えのハードルは以前よりも高くなっています。今住んでいるマンションと街を越える物件を探す旅を止めるつもりはありません。当ブログのマンション購入ノウハウ集のノウハウを活用して新築マンションを評価し、魅力的な分譲マンションが見つかったら住み替えをしたいと思っています。評価は各項目で0~2を付与し100点満点換算で判断します。現在住んでいるマンションが83点なのでそれを超えるマンションを探しています。この83点を超えるのであれば分譲でも賃貸でもOKです。前述の通りこの最新マンションレビューは私が現在のマンションから住み替えたいかという個人の趣味嗜好を基準としています。勘違いや誤解や決めつけのままに書き散らしていきますので、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みください。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。私の中古マンション購入の経緯はこちらをご覧ください。レビューで使う評価軸はこちらをご覧ください。本日の物件は「パークタワー新川崎」です。全てに30分アクセス」と購入しない理由を探すのが難しいほどの魅力がある物件です。当物件は施工ミスの前科がある物件ですので一抹の不安もあります。最寄り駅はJRの新川崎駅と南武線の鹿島田駅です。利便性は山手線主要駅のどこにでも30分程度でアクセス可能で最高です。商業街と住宅街がバランスよく共存した街で治安もよいです。新川崎駅周辺にはなにもありませんが、鹿島田駅周辺には個人経営のお店もあり街の活気を伺わせます。このご時世ですから個人経営のお店は今後減っていくとは思いますが、個人的には鹿島田駅周辺のほうが気に入りました。通勤も生活も文句なしなので2点です。利便性抜群の新川崎駅にペデストリアンデッキを通じて徒歩3分です。信号待ちや踏切もなく物件概要通りの時間で駅に到着可能です。早歩きをすれば時間短縮も可能です。当物件はタワーマンションなのでエレベーター待ちの時間を加味しても評価は揺るぎません。北側に古いお店が立ち並んでいます。当物件も古いお店が並んでいた跡地に開発された経緯があり一抹の不安があります。反対に東西南はすでに再開発が終了しているエリアですので目の前に同規模のタワーマンションが建設されることはないでしょう。現地やGoogleMapを見ると当物件の南側には巨大な2棟のビルがそびえ立っているのを確認できます。眺望はもちろん日照にも影響が出てくるのは間違いありません。将来のリスクはありませんが、そもそも現状がダメなので0点とします。駅周辺も物件周辺もなにもありません。駅前にパチンコ屋がありますが総武線沿線に比べたら子供のお遊戯のようにかわいいものです。駅まではペデストリアンデッキ直結なので自転車との接触事故のリスクがありません。周辺道路も再開発で綺麗に整備されています。子供や老人でも安心して生活できると思います。現地を歩いても歩きタバコは見かけませんでした。街自体が綺麗で歩いている人の服装もまともです。川崎市といえば色々と問題のある街ですが、江戸川区や葛飾区などの純度の高いヤンキー街と比較するとマナーの良さを感じます。生活利便施設が集まった「新川崎スクエア」が隣接し、その他の商業施設もあります。ららぽーとやイオンなどの人ゴミを誘発する凶悪な大型商業施設ではないので安心です。利便性がありつつ喧騒がなくバランスが取れていると感じます。液状化のリスクがあり心配です。免震構造で建物が大丈夫だったとしても地盤がダメでは本末転倒です。最低限のスペースがあるだけです。玄関ポーチとして使える規模ではありません。タワーマンションなので仕方がない部分ではあります。部屋の面積通りに空間を利用できます。間取りによって異なるのですがほとんどの部屋はリビングの外にパウダールームがあります。私が狙っている間取りもリビング外にあるので2点とします。チェック4:天井高は確保されているか→1点リビングで2520mmの天井高が確保されています。ザ・ゲートタワーと同じ2610mmは欲しかったです。正確に点数をつけるなら1.5点です。後述の梁をカバーするには天井高が2520mmでは不足していますので1点とします。チェック5:二重天井・二重床か→2点しっかり二重天井・二重床です。チェック6:ベランダは広いか→2点70m2の部屋であれば12m2以上あります。60m2の部屋でも10m2弱のバルコニーが用意されているので不満は出ないと思います。ザ・ゲートタワーもそうでしたが梁が目立ちます。天井高が2520mmあっても台無しです。私が買える予算の部屋の坪単価は260万円程度です。ガーデンが330万円です。同列の比較物件がありませんが新築で比較すると妥当と感じます。中古と比較すると築14年・駅徒歩9分のサウザンドシティ壱番館が214万円です。他の中古は駅徒歩10分越えで比較対象になりません。当物件は駅徒歩4分ですから中古と比較して妥当な坪単価は250万円程度だと感じます。少々割高ですが最新のタワーマンションであることを加味すれば260万円の坪単価は妥当だと判断します。当物件の駅距離単価は坪単価260万円×(3/60分)=13万円です。周辺の中古物件で一番駅に近い徒歩9分のサウザンドシティ壱番館ですら32万円です。妥当どころではありません。例外的に+4点にしてもいいくらい圧倒的に割安です。5年後には20%ほど価値が下落する可能性があります。10年未満の売却で残債割れが濃厚です。新築プレミアがあるため仕方ないとは思いますがやはりショックは大きいです。年間に換算すると年間79万円ずつ下落していくイメージになので武蔵小杉よりも緩やかな下落幅でもあります。あり得ないとは思いますが当物件から中古が大量に供給された場合、施工ミス前に割安で購入した人との価格競争に巻き込まれるリスクがあります。同じ間取りなのに取得原価が異なる部屋があるのは気になります。前述の通り当物件は新川崎のランドマークです。新川崎駅周辺でマンションを探す人の第一候補はいつでも当物件になります。物件内での売却価格競争のデメリットもエリアNo.1の希少性が相殺してくれます。三井の物件は管理費が高いことで有名ですが、本物件も例外なく高いです。管理費は310円/m2です。安い高いの基準である200円と比較すると明らかに割高です。内廊下のタワーマンションの管理費なので300円程度は致し方ないのかもしれません。タワーマンションを検討していく中で内廊下&タワーマンションの場合は管理費は300円/m2を基準にするべきなのかもしれません。修繕費は当初120円/m2からスタートして最終的に400円/m2を越えてきます。タワーマンションですから仕方ないですが普通の大規模マンションと比較すると明らかに割高です。管理費・修繕費が割高でも売却時に割高で売却できればよいとの意見もありますが永住目的の私にとっては管理費・修繕費は割安である必要があります。資産性や予算を重視している中古マンション検討者が管理費・修繕費が割高な中古マンションを購入するとは思えません。35年平均で見れば管理費・修繕費の月額は38000円程度なので永住する分にはそれほど高くはないと判断できます。よって当項目は1点とします。私が現在の住まいから買い替えるならこの部屋と候補にした60m2台の部屋を3月のフラット35の金利1.25%で計算するとこのような結果になりました。35年後の残存価値を2600万円と仮定した場合、購入したほうがお得です。当物件と比較できる賃貸物件は築30年近いパークシティ新川崎など築年数が極端に古い物件しかありません。最新のタワーマンションの月々の支払いが築30年の物件の賃料より安いのであれば迷うことはないでしょう。個人的には「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」の3つです。1つだけ満たしていないので1点です。3項目でバランスよく加点できており、当物件の優等生ぶりが証明されています。当物件は2016年の実需向け新築マンションの筆頭だと感じました。即日完売したブランズ錦糸町に続く「買ってもいい物件」です。各方面で「買いだ」と言われているほど優れているわけではありません。過剰な期待をしてない方がいいです。「買ってはいけない」と言えるほどの弱点もありません。高額な管理費だけが気がかりですが、新築マンションが高嶺の花になりつつある今となっては貴重な物件です。個人的には中古にも目を向けたほうがいいと思いますが新築マンションしか検討していない人であれば当物件は最有力候補です。当物件よりも優れた実需向けの新築マンションは当分出てこないのではないかと思います。私もモデルルームに再訪し、現地のお店をはしごして地元の方のお話を聞き、更なるリサーチをしてみようと思います。タワーマンションには興味がないですし、今住んでいるマンションは残債割れリスクがないので住み替えるかはまだ迷っていますが買い替えを本気で検討する価値のある物件だと判断しました。本日の終わりにいかがでしたでしょうか?独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューではありますが、マンション探しをされている方の一助になれば幸いです。それでは今日はここまで。AM昨日本ブログにたどり着き、毒舌ですがストレートな評価とコメントにすっかりはまっております笑このマンション、かなりの高評価だったんですねー。昨年マンションを購入したのですがその際の検討候補に入れておりました。過去の施工不良が不安になり結局鹿島田駅の別の中古マンションを購入しました。PMこんな昔の記事までお読みいただき感激です!!パークタワー新川崎はトラブル後でも買いでしたが、トラブル前だったらお宝でした。今となっては絶対買いだったマンションかもしれません。私もマンション価格がこんなに高騰するとは当時は思わず、絶対買いとまでは言い切れませんでした。買い替えをご検討とのことなのでまた何かあれば気軽にご連絡ください。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。ザ・レジデンス人気記事です。最低の音質と最高の便利さ。最低の音質と最高の便利さ。