細川が資産形成にまつわる情報をわかりやすく発信しているYouTubeチャンネルです。「お金の知識を学びたい」「資産形成をはじめてみたいけれど何をすればいいか分からない」そんな方に向けて、正しいお金の知識をお届けします。検討している方が住宅の購入もしたいそうです。「ローンを組むにあたって、注意するべき点はありますか?」と質問を受けたので、今回はローンについて詳しく聞かせていただけませんか?安藤このローン(借入)は、会社員の方(本業収入が入っている方)が例えば投資用不動産を買う、投資用の太陽光を購入する。いう時に活用するレバレッジのことでよろしいですか?あとは自分の住むための家を購入する居住用の住宅ローンですかね...?細川そうですね。安藤では、今回はこの辺の関係性について話していきましょう。はじめにやるべき事は...これはライフステージに合わせて、いつどれぐらいのお金がかかりそうなのか?何歳で結婚して何歳でマイホームを買うのか?という人生設計ですね。これをまず固めましょう!というのが、そもそも1番最初にやることです。マイホーム購入時にローンが使えなくなる危険性?細川ライフプランを考えると、ローンに有利になるのですか?安藤そもそも、いつ頃に自宅を買うのかが分からないと、投資用のローンをいつ組んでいいのか?というのも見えてこないのです。具体的に言うと、例えば投資用の不動産を2件、3件と買っていきました。とある時に「住宅を購入したいな...」と思って銀行に相談に行くと「あなたは不動産投資をたくさんやっています。そのため、借入過多なのであなたには住宅ローンは出しません」と言われてしまったらどうですか?細川ローンを使いすぎると、住宅が買えなくなるケースがあるということですか?安藤もちろん倍率など数字がありますが、基本的に銀行はお金をあまり借りてない方に対してお金を貸したいのです。「そんな、100億円も借りて大丈夫ですか?」という風にやっぱり見てしまうのです。「まだ借入がなく真っさらで、年収は◯◯◯円くらいです。」という方がいて、その中から十分返してもらえそうだなと思ったら喜んで貸したい。マイホーム買うときは「是非、当行で!安藤銀行をご活用ください!」という営業をしたいのです。このようにですね、住宅ローンだけではなく借入が増えてしまうと後から貸す銀行が渋るわけです。いう順番で何のローンを組むのか?これを考えるためにも人生設計が必要です。30歳の方が40歳、50歳、60歳でどうなっていくのか?どこに勤めているのか?年収はいくらなのか?だから、この住宅ローンが返せるよねということを含めて、ちゃんと計画をしていかなければいけないのです。細川しっかりと計画を立てないと、求めてるものが買えなくなることに繋がるということですね。安藤その可能性があるということですね。投資用不動産の会社の方から営業を受けていたとしましょう。投資用不動産の業者は物件を買って欲しいんですよ。提案している物件を買って欲しい。あなたが10年後にマイホームを買うという情報なんて、知ったこっちゃないんですよ。ワンルームマンションをたくさん買って!という営業をする方が実際いるのです。すると「大丈夫!大丈夫ですよ!」と。「マイホームは、その時銀行でローンを組める所もありますから!」という話をされて、たくさんワンルームマンションを買ったとしましょう。いざマイホームを買おうと思ったら買えなかった...こんなことがよくあるのですよ。注意しなくてはいけないのです。各銀行によって違っています。年収500万円の方はその8倍。4,000万円〜5,000万円ぐらいまでにしてねということです。なると、ワンルームマンションを2件買ってしまうと「もうほぼ使っちゃってるよね...」というような話があったりするわけです。銀行によっては、投資用ローンの後に居住用のローンを別枠として出してくれるところもあったりします。それも含めて考えていかなければいけません。1番ローンを出してくれる銀行はどこなの?と言うと...どこどこ銀行というわけではなくて、日本の住宅支援機構の「フラット35」というローン商品があります。フラット35を取り扱っている銀行はたくさんありますよね?細川よく聞きますよね。大元は半分、国のですが住宅支援機構というところがやっています。そこが固定金利35年みたいな商品を出しているのです。フラット35の審査はそんなにキツくない。投資用マンションをたくさん買った後に家が全く買えなくなるのか?というと、そうではなく、フラット35は通ったりする。うまい形で年収の15倍ぐらい借りてたとすると、さすがに住宅は買えなくなるかなとは思います。中にはそうやって持ってる方もいらっしゃいますもんね。住宅を買わないと決めて、投資に取り組んでるのであればもちろんそれは良いですよね?安藤そうですね。あとは資産背景にもよります。保有資産が3,000万円ぐらいあって、頑張れば現金でもマイホームを買えるけれども、なるべく使いたくはない。「頭金10%を入れるので90%の住宅ローンを出して欲しい」と。いう相談であれば乗ってくれるところが多いと思います。一概には言えないのですよ。厳密に言える事というのは逆のパターンです。マイホームを購入した後に投資用の物件を買おうと思った場合、ここも厳密に年収の何倍という事が決められています。投資用ローンは普通に生きていくだけなら、別にやらなくても良いですよね?細川まぁ...生きるためには必要ないですよね...安藤そのため、多くの方に対して住宅を持ってもらおう!と、国が支援している居住用のローンと、投資用ローンは根本的に考え方が違うんですね。投資用ローンは、その事業自体がデフォルト(債務不履行)しないかどうか?というのをきっちりと見ています。いう意味でいうと「住宅ローンを含めて借入が今これだけある」その上でさらに「投資用ローンを組む」とすると、年収500万円の方だと「8倍の4000万円にもう収まってないよね?」と。「それなら、投資用のローンは出さないよ」という判断になってしまうのです。住宅を持った後に、投資用のローンを組もうと思うと結構難しかったりします。ここも含めてやっぱライフプランは必要なんです。審査が通りやすい順番はあるの?細川しっかり計画を立てないとですね。ちなみに色々な投資ローンがあると思いますが、例えば車のカーローンなど...その中で審査が通りやすい・通りづらいなど、そういった位置づけはあったりするのですか?安藤1番難しいのは、やっぱり区分マンションやワンルームマンションのローンです。先ほど言ったように、生きるために必要がないからですか?安藤そうですね。年収倍率も先ほどの8倍とか、年収が1,000万円ぐらい超えていると10倍くらいでしょうか。中には12倍ぐらい出す銀行もあったりするのですが...年収倍率、定められたものを超えていたらほぼローンは出ません。次に厳しいなと思うのが、一棟収益のアパートです。アパートのローンは、そもそもが100%ローンというフルローンを出してくれないケースが多いのです。