バツイチ男が伝えるマンション購入ノウハウマンション購入は満足度が高いけどリスクもいっぱい。マンション購入と同時に離婚してしまった男の意見を少し聞いてみて下さい。終わりにご挨拶こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。それでは、しばらくの間よろしくお付き合いください。自宅でできる良質なマンションの見分け方2022.05.01レビューを見直しました以前にプロジェクト発表会の時点でレビューしたところ、見当違いな高値予想をしたにも関わらず多くの方にご覧いただき、また内容の更新をリクエストいただきましたので現状で分かる範囲を新しい評価軸を使ってレビューし直します。本日の物件は私がいま最も期待している新築マンションである「ザ・タワー横浜北仲」です。私は大の野球好きです。どのくらいの野球好きかというと毎日自宅のリビングの鏡の前で100回素振りをしているくらい好きです。私にとってマインドフルネスや座禅などは必要なく、ただひたすらに落合やバリーボンズになりきってバットを振り続けることが瞑想なのです。シャドーピッチングも欠かせません。斎藤雅樹の幻影を追い続けています。そんなわけでプロ野球チームのホームスタジアムが自宅のすぐ近くにあることを想像しただけで幸せな気分になれるのです。スポットライトに照らされた白い小さなボールには選手はもちろん選手の家族、コーチや球場スタッフ、観客それぞれの人の人生が無数に詰まっています。その白球の行方に何万人という人が一喜一憂する様子はただひたすらに感動的です。プロ野球観戦は楽しいのですが試合終了後の人混みと満員電車には毎回うんざりさせられるのが玉に瑕です。当物件であれば試合後の人混みを尻目に海に向かって気持ち良く歩けば徒歩15分で帰宅できてしまうのです。試合後のストレスを気にせず野球観戦ができるなんて野球好きには夢のような環境です。本来なら東京ドームや神宮球場の近くにマンションを買えればいいのですが両者の住所を見ればだまってあきらめるしかありません。それに東京ドームは空が見えない点が味気がなく、神宮球場は雰囲気は良いのですが座席が狭くて居心地が悪く、両球場に魅力をそんなに感じないのです。千葉マリンスタジアム(ZOZOマリンって何?)は好きですが海浜幕張は通勤に不便な土地なので住む気になりません。西武ドームも同様です。つまるところ横浜スタジアムこそが関東で一番楽しく快適にプロ野球が観戦できる球場なのです。初っ端からとりとめのない書き出しとなりましたが私の予算で買えるかもしれないプロ野球のホームスタジアム徒歩圏内の新築マンションは当物件しかないということです。当物件は駅直結&商業施設直結で資産価値の維持も大いに期待できますし、さらに渋谷・新宿まで座って通勤できるとなれば期待値の針がレッドゾーンを超えて振り切れても仕方がないでしょう。レビューしてみたいと思います。モデルルームに行く前にこちら(↓)をお読みください。最寄り駅の馬車道駅から東京駅まで45分、品川駅まで33分、新宿駅まで49分ですから落第です。この交通利便性は城東で例えるなら津田沼よりも悪く、柏よりちょっと良い程度なのです。津田沼に駅徒歩4分のタワーマンションが建設中であり坪単価270万円程度と予想されます。価格の決定要素は交通利便性だけではありませんが、交通利便性だけで比較すれば当物件の適正価格は坪単価270万円程度なのです。津田沼は駅から離れると坪単価250万円でも売れ残る土地です。関連記事16棟目:ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス2019.04.07チェック2:食べログの店舗数400件以上→合格(特待生)食べログで飲食店を検索すると2,143件がヒットしました。私の根城である錦糸町が1,095件ですし、合格ラインが400件以上ですから圧倒的な規模であることがわかります。ぷら、そば」とバラエティが豊富で街の歴史と多様性が伺えます。ラーメン店がほとんどヒットしないのも個人的に気に入りました。ラーメン店に並ぶ人はパチンコ店に並ぶ人と似た人種であることが多く、実際にラーメン店が多い街というのはパチンコ店が多い街でもあり、個人的にはそういう街に住みたいとは思えないからです。当物件の現地調査で何度か馬車道周辺のお店に通っていますが横路地にある小さなお店ほど味わいがあります。新規出店も絶えることなくチャンスを求める人にとっても魅力がある街であることがわかります。馬車道という街は歴史だけでなく未来にも期待ができる街といえそうです。魅力がある街の駅直結のタワーマンションの中古検討者が引きも切らないことは想像にかたくありません。チェック3:駅から徒歩5分以内→合格(特待生)駅直結の徒歩1分ですから何も言うことはないでしょう。注意点として当物件のエントランスは駅への出入り口から少し離れた場所にあるため実際は駅まで徒歩1分強はかかると推測されます。当物件はタワーマンションですから多少のエレベーター待ちも覚悟する必要があります。なんだか欠点のような書きっぷりですがエレベーター待ちがあっても駅徒歩1分強であっても最高評価には変わりはありません。これ以上望むとしたら馬車道駅の構内に住むしかありません。馬車道駅はグランピングが可能な駅(気になる人は要現地確認)ですが多少歩いたとしても駅構内より当物件で生活したいものです。駅構内でのグランピングの話(2020年7月追記)指摘したこのグランピングがホットなニュースになっています。近くのマンション住民からの苦情が相次いでいるとのこと。当レビューを書いた2017年時点で指摘していることを今更何を言っているのだと個人的には感じます。このマンション住民様はホームレスを簡単に追い出せると思っていたのでしょう。思い上がりが甚だしい世間知らずもいいところです。いう人権や福祉に関わる事項は面倒な利害関係者が絡んでくるので解決するまでに多くの時間を要します。小賢しい人間が旧青線地域に隣接するリスクを過小評価しただけで同情の余地はありません。読者の方との個別相談ではこの点をしっかりとお伝えしてきました。このリスクが安い価格に反映されているのだと納得して購入した方もいれば、リスクを考慮して検討から外した方もいます。これからマンション探しをされる方は土地に染み付いた歴史はそう簡単には払拭されないことを頭の片隅に置いて欲しいと願います。不動産の価格はその土地の価値なのです。価値の高い土地が安く売られることは絶対にないということです。立地を見ると地盤に関しては一切期待できなさそうな立地ですが、よくよく調べて見ると当物件の周囲だけは砂州・砂礫州で揺れは比較的少なく液状化のリスクも少ないことがわかります。プロジェクト発表会で当物件は直接基礎であることが発表されていましたので地盤に関しては問題ないと判断して良さそうです。海沿いのマンションは地盤がダメだと思い込んでいただけに意外な結果に驚きました。津波についても問題はないでしょう。この辺りが津波で飲み込まれる規模の地震が発生したなら何をしても無駄だからです。チェック5:家賃よりも安いこと→合格(特待生)抽選確実の目玉住戸がありますが特売品が安いからといってそのスーパーの商品が全て安いと結論づけるのは早計です。当物件は特売品の住戸がそこそこあるようなので特売品でレビューしてみたいと思います。部屋は74m2・低層階・北西・6700万円(坪単価300万円)と仮定して計算します。比較対象は馬車道駅徒歩1分でイオンズステーションプラザ横濱プリマゾーナの71m2、賃料23万円です。結果は下記の通りです。家賃並みのお支払いどころか家賃より安く、駅直結の三井×鹿島のタワーマンションに住めるのです。坪単価300万円程度の部屋であれば当物件は悪くない選択であることがわかります。無理のない予算を知りたい方はこちら(↓)をどうぞ。購入:6,700万円5年後:残債5,847万円、売却6,500万円、収支+653万円10年後:残債4,962万円、売却6,000万円、収支+1,038万円10年固定金利0.75%で計算したところ、10年間の年間下落率が標準の年2%を大幅に下回る1%となりました。値上がりは期待できませんが素晴らしい資産価値の維持率です。家賃より安く、残債割れもない新築マンションは過去のレビューでも数えるほどしかありません。当物件はその選ばれたマンションなのです。特売品限定の話であることは注意しておく必要があります。マンションを購入しないという選択もあります。金利は固定金利の方が安心です。手付金は満額払ってはいけません。横浜市と三井はみなとみらい・関内に次ぐ第三の街として北仲ブランドを打ち立てようとしています。当物件は北仲ブランドのシンボルとなるべく設計されているのですから目立たないわけがありません。周りに同規模のホテルが建設されて埋没される心配をする人もいますがビル群として存在感を維持できますから問題視する必要はありません。商業施設に直結していますから商業施設を訪れる人たちが当物件に憧れるのは間違いありません。当物件の中古の買い手がいなくなることはなさそうです。チェック8:柱が室内に食い込んでいないこと→合格(補欠)間取りによって評価は変わりそうですが、全体的に柱の影響は少なからずあります。居住性を損なうレベルではありませんが、占有面積には含まれており柱にお金を払うことには変わりありません。各自候補の間取りに応じて当項目は判断すべきでしょう。一応私の候補の部屋は目くじらをたてるほどではないので補欠合格とします。当物件には意図的にホワイエ(土間)というスペースが用意されています。玄関と廊下の区別をなくした独特のスペースであり当物件の特徴でもあります。これをどう評価したらいいでしょうか。そもそも当項目はリビングにある洗面所の入り口は使い勝手が悪く、そのような不便をお客に強いる設計がされたマンションはきっと他にも不便を押し付けてくるダメなマンションであろう、という推測をするためのものです。ホワイエ(土間)は三井からの野心的(勇み足?余計なお世話?)な提案であり手抜きとは異なりますので当項目は合格と判定します。ホワイエ(土間)が気に入らない人は当項目を落第とすればいいでしょう。私は独身なので私の思いだけが評価軸になります。横浜スタジアムに近いという最高の個人的価値観を満たしてくれることは唯一無二の魅力であり、津田沼・柏レベルの微妙な交通利便性を上回ります。結果は90点となりました。立地と資産価値の評価は群を抜いています。次の調査ステップである現地調査に進んでいい立派な点数です。現地調査も行いましたので気づいた点を残しておきます。現地を行くと現在は空き地が多くかなりの開放感があります。その空き地にもビルが建設され将来的に多くの部屋の眺望と日照が阻害されるはずです。最終的な囲まれ感はかなりあると推測されます。当物件では高層階以外は眺望と日照に期待するのはやめておいたよさそうです。それゆえの価格設定でもあるため我慢も苦にはならないはずです。売却時に戻ってくる現金の山は当物件の屋上からの眺望よりも恍惚となり、南向きの部屋の日照よりも明るいはずです。大人のディズニーランドで大人気のアトラクションは一切見当たりません。踏切や線路、救急病院などの生活関連の嫌悪施設も見当たりません。気になるとすれば当物件の南側にある道路の影響くらいでしょうか。片道4斜線もある大きな道路ではありますが南西向きの部屋でなければ気にしなくていいと思います。懸念点は低層階だと商業施設の雑踏の影響を受けるのではないかという点です。個人的には過去の経験から商業施設の近くに住むのはメリットよりもデメリット(騒音、マナー、ゴキブリ、など)のほうが多いと感じています。当物件の完成予想CGを見る限りでは併設される商業施設は大人向けである可能性が高いと推測できます。ファミリーや若者向けの商業施設はみなとみらいにたっぷりとあるのですから差別化を測るのは当然です。大人向けの施設であればファミリー層を顧客とすることで発生するデメリットは生じないのではと好意的に予想します。歩く方の服装はきちんとしています。ジャージとクロックスという最先端のパリコレファッションではありません。関内・伊勢佐木町の方に向かうにつれて服装がアバンギャルド化していきます。歩きタバコの率も同様で馬車道では歩きタバコを見ることはありませんが、関内に向かうにつれとちらほら散見され、伊勢佐木町に入ると歩きタバコや路上喫煙は当たり前の光景です。冒頭で述べた通り馬車道駅の交通利便性は津田沼駅・柏駅という郊外主要駅レベルの微妙なものです。以前のレビューでは甘〜い査定で合格としましたが路線検索の結果を冷静に評価すれば合格にはできません。この微妙な交通利便性に妥当な坪単価は270万円程度なのです。プラスアルファの価値を加えると坪単価330〜350万円程度が当物件の適正価格だと感じます。以前のレビューでも坪単価350万円なら低層階でも買うと書いた根拠です。蓋を開けてみたら坪単価300万円程度の部屋が用意される驚愕の価格となり、安全余裕率がたっぷり確保された素晴らしいマンションが誕生しました。坪単価300万円では買えないしかし当物件の坪単価300万円の部屋が買いなのは少し調べれば誰でも分かることです。限られた部屋を大勢が希望すれば購入できない確率の方が高くなるのは当然です。確かに宝くじは誰かに当たりますが、その誰かに自分がなることがないのと同じです。宝くじに限らずこれまでの人生でどれだけ神様に祈り、そして神様の悪口を言ってきたかを思い出すべきです。購入できなければ何も意味がないのです。横浜スタジアム徒歩圏内の新築マンションを買ってプロ野球観戦ライフを充実させるという夢が叶えられないのです。ここは確実に購入できる方法を探さなければなりません。確実に買えるのは坪単価330万円以上の部屋これこそが三井の狙いなのかもしれません。特売品で客を来店させ利益率の高い商品を買ってもらう小売業の常套手段ですし、営業マンの腕の見せ所でもあります。絶対に当物件に住みたいのであれば営業マンに協力してあげてもいいでしょう。坪単価300万円が頭の中にインプットされてしまうと坪単価330万円以上の部屋はどうしても割高に感じられますが、宝くじに当たらない現実をしっかりと認識して部屋の確保を優先すべきだと感じます。抽選会場で会いましょう部屋の確保を優先すべきと言いつつ私は坪単価300万円の特売品に挑戦するかもしれません。理由は簡単です購入できた場合の見返りが絶大だからです。幸いにも私にはすでに満足のできるマンションの一室を保有しており、当物件の抽選に落ちてもダメージは全くありません。当選した場合の契約金は順調に増え続けている投資資金の一部を取り崩すこととなるため坪単価300万円程度で購入しなければ資産運用上の旨味がないのも一因です。全てはまだまだこれからもちろん全ては正式価格と販売スケジュールが確定してからなのは言うまでもありません。限定品の特売品を手にしたいのか、定価だけれど確実に商品を確保するのか、はたまた庶民が必死になっている姿を横目にプレミアムフロアやエグゼクティブフロアを狙うのか、各自の方針に合ったそれぞれの戦い方があるはずであり、判断材料が揃って初めて戦略が立てられるのです。当物件は買う側と売る側の駆け引きの他に、買う側と買う側の駆け引きも必要となる鉄火場の様相を呈してきてとても楽しい状況になってきました。このレビューも含めてインターネット上では多くのポジショントークが展開されるはずです。明確にしてしっかりとした判断基準を持って臨みたいところです。当物件の購入を決意された方のご武運をお祈りいたします。安いのには訳がある(追記)メールでやり取りさせていただいた方にはお伝えしていましたが、レビューでは触れていなかったので追記します。当物件は明らかにお買い得な物件です。安いのかを明確に理解している人も説明できる人もいません。駅徒歩12分のパークタワー晴海を検討者がドン引きする高値で売り出し、パークシティ武蔵小山もパークホームズ北千住アドーアも地域最高値を提示している三井不動産レジデンシャルがどうして当物件だけ控えめな価格を出してきたのでしょうか。普通に考えれば駅直結の再開発地域のシンボルとなるタワーマンションを安く売り出す理由がないのです。何か致命的な理由があるに違いありません。当物件の購入を検討されている方はあらゆる手段を使ってその理由を調べておいた方がよいでしょう。私はさっさと不動産コンサルタントに確認してみます。信頼できるプロに聞くのが一番手っ取り早く確実な方法だからです。終わりにお疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。マンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。それでは今日はここまで。不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。AM結局、何か理由だったのでしょうか。>普通に考えれば駅直結の再開発地域のシンボルとなるタワーマンションを安く売り出す理由がないのです。何か致命的な理由があるに違いありません。AM理由については検討者がきちんと調べることを注意喚起したものです。払拭できない黒歴史がある周辺の土地柄が価格決定に影響したのかもしれません。当物件のデベロッパーが三井になるまでに二転三転した経緯が関係しているかもしれません。行政による影響があったのかもしれません。PMこんばんは!第二期は値上げしたみたいで萎えました...あれほど熱をあげていたのに躊躇してきました。名人さんが内見では「眺望と日当たりと収納」しか注目してない、と語られているのは興味深かったです。不動産仲介屋の対応や値切られたのか、などお聞きしたいです。AM値上げされたとしても買いのマンションですが心情的に覚めるのも分かります。なんだか損したような、足元を見られているような、なんとも言えない気持ちになりますよね^^;買い替えの体験談はもう少しまとめてからの記事化になりそうです。その代わりかなり役に立つ記事になると思います。頼りになる仲介業者選びなどノウハウも書けるかもしれません。AMいつも楽しく読ませていただいております。新居を探して一年近く放浪してましたが無事に28階前後を購入できました。コストパフォーマンスと買える確率を天秤にかけて後者を選択しました。15階前後の値段を見るとコストパフォーマンスを選択すれば良かったかなーっと今でもたまに思いつつ、新居からの眺望がどのようなものになるのか今から楽しみです。これからもマンションレビューと家電レビューを楽しみにしてます。PM無事に部屋を確保できたとのことで本当に良かったですね!!そして当ブログの記事が少しでもお役に立てたようでとても嬉しいです。北仲は大人気のマンションですから低層階と比較すると多少割高だったとしてもそんじょそこらのマンションよりも資産価値は期待できるはずです。落選者続出の低層階の存在は忘れて新築マンション購入のプロセスを楽しんでください。部屋タイプは個人特定になるかもしれないので省略しました。AMこんにちは!もしかしたら抽選会場ですれ違ってたかもしれませんね?!私は登録番号1番だったので残念な結果に終わりました。ダメ元で第二期に参戦するつもりです。ちなみに不動産コンサルタントの方は、10年に1件の物件と太鼓判を押してました。横浜ナンバー1のマンションになるでしょうね。マンションレビューのリクエストがあります。グレーシアタワー三鷹です。近所にあるので気になっています。掲示板によると各階ゴミ出し置き場がない、とありますが...お手隙の際にお願いできたら嬉しいです。AMいつもコメントありがとうございます。北仲の第1期は壮絶な戦いでしたね。第2期は第1期の落選組と噂を聞きつけて遅れて参戦してくる新規組がさらに激しい戦いを繰り広げると予想しています。ザ・タワー横浜北仲を購入できるチャンスはほぼないと諦めつつあります(笑)それにしても10年に1件の物件とは最高の評価ですね。コンサルタントは内覧会のサポートをしてくれた方でしょうか。私のレビューでも都心への交通利便性以外は問題なく、資産価値に至ってはレビュー市場最高の結果でしたからコンサルタントの評価も頷けます。グレーシアタワー三鷹は確か別の方からもリクエストをいただいているのでレビュー予定です。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。名前メールサイトΔぬるい味噌汁のような性能。最低の音質と最高の便利さ。GRAND(ミッドタワーグランド)人気記事です。最低の音質と最高の便利さ。最低の音質と最高の便利さ。