誠ここ最近、サラリーマンの方でもアパート経営を始められる方が増えております。アパート経営を含む不動産賃貸経営での税務相談をよく受けるのですが、その質問に対する回答を検討するに当たり、前提となるのがその不動産所得が事業的規模か、事業的規模ではないかということです。今回は、事業的規模かどうかの判断の基準となる5棟10室基準についてご説明いたします。今年の確定申告の税務相談会なんかで、サラリーマンの方なんかが賃貸経営を始めたっていう方が、結構いたんですけど、社長のまわりではどうですか?社長まわりにはいないけど、多くなってきているのか?小林税理士ええ、今年の確定申告の無料相談会ではサラリーマンの方だけでなく、外国の方なんかもアパート経営を始めて、その税金のことで相談に来られていましたよ。社長たしかにアパート経営なんかは管理会社に任せれば、あんまりやることなさそうだし、副業なんかにはちょうど良さそうだもんな。き地を駐車場として貸していたり、アパート1棟とか、自宅の2階部分を改装して他人に貸しているなど、比較的こじんまりと賃貸経営をしている場合は事業的規模以外となります。要は、手広く賃貸経営をやっているってことか。それって、どうやって判断するんだ?小林税理士ええ、その判断基準が多分耳にしたこともあるかと思いますけど、「5棟10室基準」という基準で判断していくことになります。社長ああ、それ聞いたことあるけど具体的にどういうものなんだ?小林税理士それは、下記の通達が参考になります。所得税基本通達26-9(建物の貸付が事業として行われているかどうかの判定)建物の貸付が不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行つているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。(1)貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。(2)独立家屋の貸付については、おおむね5棟以上であること。社長(1)か(2)のいずれかの条件を満たしていればいいんだな?小林税理士はい、なのでアパートやマンション等であれば部屋数10室以上、最近少なくなりましたけど貸家であれば5棟以上で事業的規模となります。小林税理士ただ、このアパートやマンションの中に自分で住んでいる部屋がある場合や親族などにタダで貸してる部屋なんかがある場合には、その部屋数は除いて判定します。社長でもこの通達「おおむね」って書いてあるぞ。「賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合」などとあるので、5棟10室基準を満たさなくても事業的規模となることはあります。小林税理士ただ、一般的なアパートやマンションなんかでは、5棟10室以上で判断しているのが一般的で、「おおむね」とかいてあるからといって、8室とかで事業的規模で申告するのはリスクはあると思います。土地だけの貸付や駐車場の場合は?社長でも、この通達ってアパートや貸家のことしか書いてないよな。貸付についても、通達で明示されていませんが、おおむね50件以上の貸付で事業的規模となります。駐車場は50台以上、土地の貸付は50件以上で事業的規模か。アパートや貸家と比べるとハードル高いな~。小林税理士ええ、そうですね。土地の貸付なんかも収入の状況などに応じて50件に満たなくても事業的規模になることもあるようです。なんかは、土地の貸付や駐車場の貸付なんかは通達等にきちんと明示されていないのですが、個人事業税については、結構細かく基準がありますので判断するのに助かります。小林税理士また、土地の貸付や駐車場の貸付の件数が所得税と基準が違うので注意が必要です。小林税理士ちなみに下は、東京都の場合です。細かく決められているから判断しやすくていいな。アパートと貸家の組み合わせは、どう判断する?社長あ、でもアパート8室と貸家1棟を所有している場合って、どう判断するんだ?この場合、貸家は5棟以上で事業的規模になることから、アパートに換算すると1棟=2室となるので、合計10室以上となって事業的規模に該当します。不動産を共有している場合は?社長それと、アパートを夫婦や親子で共有して持っている場合は、持ち分で判断するのか?小林税理士いいえ、持ち分では判断しません。夫婦で10室のアパートを持っていて、夫婦それぞれの持ち分が1/2の場合10室×1/2=5室なので10室に満たないという判断はしないということです。小林税理士あくまでも実際の室数や棟数で判断します。夫婦どちらも事業的規模となります。最近よくある一括借上(サブリース)っていうのはどういうふうに判断するんだ?小林税理士サブリースだからといって、特別な判断をするわけではありません。10室のアパートをサブリースするのであれば、10室で判断しますので事業的規模となります。判定する5棟10室基準をまとめると、以下のようになります。メリット・デメリットにつきましては、次回お伝えさせていただきます。代表クラウド会計ソフトや各種クラウドツールを活用して、中小企業者や個人事業主の方とリアルタイムな情報共有や密なコミュニケーションを取りることで、高品質な税務・会計のサポートを行っています。代表クラウド会計ソフトや各種クラウドツールを活用して、中小企業者や個人事業主の方とリアルタイムな情報共有や密なコミュニケーションを取りることで、高品質な税務・会計のサポートを行っています。代表クラウド会計ソフトや各種クラウドツールを活用して、中小企業者や個人事業主の方とリアルタイムな情報共有や密なコミュニケーションを取りることで、高品質な税務・会計のサポートを行っています。(目安)税理士選びでお悩みのお客様へブログ。