バツイチ男が伝えるマンション購入ノウハウマンション購入は満足度が高いけどリスクもいっぱい。マンション購入と同時に離婚してしまった男の意見を少し聞いてみて下さい。終わりにご挨拶こんにちは、餅つき名人です。なんでこんな変なペンネームなのかは内緒です。ここまで30棟以上のマンションを真剣に検討してきましたが「まともな新築マンションを庶民が購入するのは不可能」という現実をまざまざと思い知らされました。幸いなことに今住んでいるマンションに不満はなく、さらに全期間0.95%(団信込)という驚異的な金利を確保したこともあり新築マンションへの興味が全くなくなってしまいました。嬉しいことに当たり屋のような当ブログにも関わらずご支持の声やレビューのリクエストをいただいたりもします。そこで今後はリクエストをいただいた新築マンションを中心にレビューをしていきたいと思います。評価は10項目100点満点換算で判断し、最後に蛇足としてブラックジョーク満載の個人的な感想を付け加えていきます。この最新マンションレビューは球場でプロ野球選手を野次っている間違いなく野球が下手な酔っ払いのおじさんのようなレビューです。あらゆる点で信じるに値しませんので絶対に本気にしないでください。観客席のおじさんとグラウンドにいるプロの一軍の選手のどちらが正しいかなんて議論は成り立たないはずです。観客席のおじさんの的外れだけど稀にちょっと面白い野次を笑うように、道端で拾った他人の日記を覗き見るようなゆるい気持ちでお読みいただければ幸いです。それではしばらくの間よろしくお付き合いください。自宅でできる良質なマンションの見分け方2022.05.01レビューを見直しましたモデルルーム開設時点でレビューしたところ、多くの方にご覧いただきました。長ったらしいレビューでしたので新しい評価軸を使ってシンプルにレビューし直します。本日の物件は「シティタワーズ東京ベイ」です。前回レビューしたパークタワー晴海(以後:PT晴海)同様に当物件は2017年度に販売される新築マンションとしては5本の指に入るほど話題になっているマンションのひとつでしょう。PT晴海のモデルルーム見学のついでに当物件のモデルルームを冷やかして来たのですが、PT晴海の熱気には劣るもののこちらのモデルルームもかなりの熱気を帯びていました。PT晴海と同様に当物件のモデルルームでも聞きなれない言葉や片言の日本語が聞こえてきます。外国人による購買意欲は衰えていないようです。最近はこの光景が当たり前になっており以前のような違和感はなくなってきました。これから新築マンションを購入するということは隣人が外国人であることは想定しておく必要があるのでしょう。当物件は住友不動産が初めて手がける超大型の商業施設一体型のマンションです。住友不動産としては当物件の成功を足がかりに商業施設の運営を収益の柱として育てていきたいとの思惑があるのでしょう。三井不動産のららぽーとのように併設するだけで販売単価を押し上げるブランドにしたいという思惑もあるはずです。そのため当物件と商業施設は絶対に成功させなくてはなりません。失敗すると住友不動産が商業施設を手がけるチャンスがなくなり、縮小していく新築マンション市場とも相まって住友不動産の将来も先細っていくからです。極論すれば当物件を購入するということは住友不動産の挑戦に賭けるということなのです。街の再開発や新規開発の第1弾のマンションを購入することは大儲けできる最大のチャンスですから黙って見逃すわけにはいかないでしょう。有明という交通利便性の悪い陸の孤島に商業施設を作って商売が成り立つのか疑問でもあります。お台場などはくすぶり続けておりこれからお台場に火がつくことは未来永劫あり得ないでしょう。有明もまたお台場の二の舞になるのではという疑念を払拭することができません。当物件の目の前は幹線道路であり騒音も排気ガスも公害かと思うレベルです。冷静に考えればこんなところに住むこと自体がありえない環境です。この環境の悪さを払拭できるだけの魅力があるのか早速レビューしてみたいと思います。モデルルームに行く前にこちらをお読みください。最寄り駅の国際展示場駅から東京駅まで19分、品川駅まで22分、新宿駅まで28分ですから合格です。京葉線を使用した場合、東京駅での乗り換えの苦痛さはお金をもらわなければ我慢できるレベルではありません。+10分をしても東京駅までの到着時間は29分であり合格であることには変わりありません。個人的にはこの乗り換えの苦痛があるので京葉線沿線のマンションには住みたくないです。食べログで飲食店を検索すると110件がヒットしました。住民がいないことを暗示している件数であり、中古の買い手に困ることは間違いありません。当物件に併設される商業施設に飲食店は入るでしょうが400件に並ぶことはないはずです。国際展示場駅は当物件によって発展していくのだと夢想できる人以外は落第と判断していいと思います。国際展示場駅まで徒歩4分と記載されています。実際にペデストリアンデッキ結合部から歩いてほぼ4分で駅まで到着しましたので合格でいいでしょう。当物件はABCと3つのタワーマンションが建設されるため当によって駅までの徒歩時間が変わってきます。A棟:4分、B棟:8分、C棟:12分といったところですので選べるならA棟にすべきだと思います。埋立地ですから諦めが肝心です。街全体が災害に対する対策が図られていて災害に対して無力かと言えばそうでもなかったりもします。天災による被害は予想不可能ですから過剰な期待は禁物です。落第のままの判定でいいでしょう。部屋はA棟(ウェスト棟)の北向き・高層階・55m2・5,500万円(坪単価330万円)と仮定して計算します。比較対象はオリゾンマーレ(駅徒歩9分・24階・54m2・北向)です。結果は下記の通りです。駅距離さえ我慢できるのであれば賃貸の方が安全です。購入すると残債割れの可能性があります。この程度のリスクであれば新築に住みたいという判断があってもいいとは思います。マンションを購入しないという選択もあります。金利は固定金利の方が安心です。手付金は満額払ってはいけません。購入:5,500万円5年後:残債4,800万円、売却4,039万円、収支▲761万円10年後:残債4,073万円、売却3,920万円、収支▲153万円10年間の年間下落率が標準の年2%を大幅に上回る2.6%となりました。現状では残債割れのリスクがありいい買い物とは言えません。あとは商業施設や当物件ができることで資産価値が上昇することを祈るのみでしょう。無理のない予算を知りたい方はこちらをどうぞ。何もないところにトリプルタワーマンションと巨大な商業施設が建設されるのですから目立たないわけがありません。規模感といい存在感は抜群です。湾岸最果ての地で幹線道路のスモッグの向こうにそびえる建物が他の地域の方から羨ましがられるかと言えばどうでしょうか。当物件は間取りが大好評だったシティタワー武蔵小杉を多分に意識して設計されています。よって当物件の間取りも総じて大変よく設計されていて室内空間に関しては不満が一切ありません。柱が部屋に食い込むような長谷工仕様ではなく、ワイドスパンの正方形に近い居住スペースを完璧に活用できます。図面を見るとほぼ完璧なのですがモデルルームを見ると全くトキメキが湧かないのです。安っぽい内装デザインが原因なのか、部材が安物なのかわかりませんが肌に伝わってくる安物感が違和感として残るのは何故なのでしょうか。チェック9:洗面所の入り口が廊下にあること→合格パウダールームの入り口がリビングにないどころかリビングから最も離れた場所にあります。理想的な位置にパウダールームがあります。郊外の長谷工施工の安物マンションとは違います。本来はこうあるべきなのです。チェック10:家族の思い→落第モデルルームに行く前に現地に行きましたが空気の悪さは想像以上のものでした。言って人が住む環境ではないと感じました。当物件を検討されている方は高速道路などの大通りに面したマンションに住む方の感想をネットなり書籍なり友人などから収集する必要がありそうです。私が調べた範囲では家族構成によって感じ方はそれぞれのようですが「子供がいるなら避けるべき。DINKSや独身ならご自由に。」が大方の結論のようです。個人的にも私のようなバツイチ独身男性であれば自己責任で済みますが、小さな子供がいる家庭であれば当物件は避けた方が賢明だと思います。子供がアレルギーや喘息を発症させる可能性はほんのわずかでも排除すべきです。子供を守るのは親として当然の義務ではないでしょうか。住友不動産もその辺を認識しているからこそ当物件は子育て世代以外に向けた1LDKや2LDKが多めに用意されているのだと思います。結果は50点となりました。立地と間取りはいいのですが、資産価値と住環境が足を引っ張った形です。現地調査も行いましたので気づいた点を残しておきます。棟にもよりますが南側の首都高側はほぼ永久に日照と眺望が確保されます。当物件は全熱交換型の換気システムを採用していますので窓を開けない生活をしても大きな支障は出ないでしょう。邪推すればこの空気の悪さで自然換気を採用したら部屋の中が排気ガスで充満してしまうので全熱交換型を採用するしかなかったというのが本当のところでしょう。いいものを作りたいから採用したわけではなさそうです。北側は商業施設が目の前に建設されますが中層階以上であれば眺望に問題はなさそうです。北側の高層階だと都心の夜景を一望でき、道路からの騒音・排気も軽減されるので当物件に限っては北側の高層階が狙い目だと感じます。西側も東側も道路の影響はありますが目の前にタワーマンションが建設されるようなリスクはありません。大人のディズニーランドで大人気のアトラクションは一切見当たりません。踏切や線路、救急病院などの生活関連の嫌悪施設も見当たりません。目と耳と鼻を塞いでも首都高と湾岸道路の存在を消し去ることはできません。現地に初めて訪れた瞬間に「空気が汚い・・・」と感じたのが正直なところです。ほとんど公害レベルと言っていいでしょう。気にならない人もいるので当物件を検討されている方は必ず現地で空気と騒音を確認すべきです。昼間だけでなく家にいる時間が長い夜に関しても騒音については要チェックです。私が昼と夜で確認したところ夜は多少騒音が小さくなりますが周囲が静寂になる分だけ騒音がより響くという笑えない状況になります。そこにアバンギャルドなバイクが出没するのですから閉口するしかありませんでした。駅周辺に人がほとんどいないため当項目を評価するにはサンプルが足りません。数少ない人影もビックサイトへの来訪客がほとんどです。国際展示場駅の前では日雇い労働者が地べたに座って酒盛りをしています。タバコはポイ捨て上等です。開発が落ち着けばこのような人たちはいなくなると思いますが、有明の開発はしばらく続くので当面は我慢が必要かもしれません。商業施設の成功が当物件の命運を決める価格の妥当性を評価した項目ですでに述べたとおり当物件は商業施設の成功可否が資産価値を決める要因です。住友不動産が社運をかける商業施設が失敗するとは思えませんが、交通利便性が悪い有明という僻地でどれだけ集客できるのかは神様ですらわからないでしょう。当物件を購入するということは完全なギャンブルなのです。ギャンブルに勝利した場合の見返りは計り知れないものがあります。値上がりは期待しない方がいいそのため商業施設ができるから新築時より値上がりすると期待すると肩透かしを食らう可能性があります。資産価値に過度な期待はせず家賃並みの支払いで新築のタワーマンションに住める安心感を土台に、街の未来と自分の未来の両方を楽しめるという生活重視の姿勢が当物件を購入する上で最も大切なことだと思います。資産価値に一喜一憂するのは時間の無駄だということです。割高な管理費は売却時のネックとなる385円/m2という驚愕の管理費は中古市場では大きな欠点となります。中古という合理的な判断ができる買い手がこのべらぼうな管理費を見逃すわけがありません。当物件の価値は新築であることだけです。管理費が高い理由なんでこんなに管理費が高いのか邪推してみます。500戸の小規模タワーマンションが3棟あるトリプルタワーであることが主な要因でしょう。平米あたりの単価が293円のシティータワー武蔵小杉が800戸です。1棟あたり500戸の当物件は1部屋あたりの負担率が1.6倍であっても不思議ではありません。468円/m2でも問題ない385円/は安いくらいだと主張するのは一理あります。ザ・ゲートタワーの管理費は273円/m2でしたので上記の戸数あたりの単価のロジックでは説明がつきません。柏の葉は外廊下で全熱交換式換気でもありませんしシャトルバスもないので安いのは当然ですが、1.4倍の格差がついていいとも思えません。(ドゥ・トゥール)の管理費は293円/m2と激安なのです。管理費がかかる共用施設である巨大SPA(共同浴場)があるにもかかわらずです。当物件の方が管理費が高い理由が分かりません。したら併設される商業施設で住人専用の特典があるなどの恩恵があり、その分が管理費に上乗せされているのかもしれません。住人専用の特典があるのは悪くないですが、そうであればきちんと説明があってしかるべきです。モデルルームに行く気はないので真相は藪の中ですが、当物件を検討されている方は営業からきちんと説明を受けた方がいいでしょう。住友不動産は予算が足りないお客を人間扱いしなかったり、お客のことを「刈り取る」と獲物扱いしたり、時価を理由に価格を吊り上げたり、と様々な風評がある誠実な企業です。当物件の管理費も誠実に計算した結果ですから余計な邪推は不要なのです。私は当物件を購入しません。公害レベルの騒音と排気ガスが充満している周辺環境がどうしても気になってしまうからです。勤務先の場合は何ら問題はありませんが、丸の内や大手町、御茶ノ水など東京駅周辺が勤務先となると交通利便性は良くありません。勤務先によって交通利便性が異なるということは注意した方がよいでしょう。パークタワー晴海との比較ライバルとなるパークタワー晴海と比較してみます。当物件はPT晴海と同じ設備やグレードにするとPT晴海とほとんど変わらないという価格になることに注意しなければなりません。PT晴海はカップボードや天井カセットエアコンなど標準装備が充実しているからです。PT晴海と同等の部屋にするにはおおよそ100万円ほど追加費用がかかり、坪単価で6万円程度のUPになるでしょう。PT晴海は長期優良住宅ですが当物件は違います。すると住宅ローン減税や固定資産税など各種減税額がPT晴海のほうが多くなります。その差も100万円、坪単価で6万円程度のUPになります。そのためPT晴海の坪単価が340万円ではありますが設備分6万円と減税分6万円を反映させると328万円に下落するのです。対して当物件の坪単価は330万円のままで価格面でほぼ互角になります。価格がほぼ互角ならあとは好みの問題でしょう。好きな方を購入すればいいと思います。ちなみに私はどちらも買いません。今年の新築マンションはザ・タワー横浜北仲の一択だからです。稀に見る買いのマンションはこちら。冷静になってほしいところですが、もし当物件を買うことを決断したのなら今すぐ購入意思を営業に伝えたほうがいいでしょう。住友不動産は抽選を好まず、空いている部屋に1組ずつ配置して抽選を回避すると同時に効率良くお客を刈り取ろうとしています。要するに早い者勝ちなのです。いい部屋には続々と購入意思が表明されています。弱気だった住友不動産も当物件が高値で売れることに気づいています。次期以降はじわりじわりと値段を釣り上げてくる可能性が十分にあります。幸いにも当物件の間取りは全てパーフェクトに近いレベルの金太郎飴です。長谷工の田の字間取りとは雲泥の差です。長谷工マンションの泥の間取りと砂の間取りのどちらを選ぶかという低レベルなものではなく、金の間取りと銀の間取りのどちらを選ぶかというハイレベルなものです。上下左右、多少のズレがあっても満足度も資産価値も対して変わりません。買うなら即決断すべきです。冷静になるべき買うなら即決断と書きましたが、今一度「10年後に中古でこのマンションを買いたいか」と自分に問うてみてください。10年後でも買いたいと思えるのであれば今買ってもいいでしょう。家族や同僚や友人に聞いてみてください。周囲の声は中古市場での評価なのです。新築というお化粧が剥がれたマンションに対する冷静な世間の目を知らずにマンションを購入することはどんな場合でも避けなければならないのです。終わりにお疲れ様でした。この拙いレビューがマンション探しをされている方の参考になれたならこれ以上の喜びはありません。マンション選びに正解はありませんので最終的にはご自身の判断を大切にしてください。当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。それでは今日はここまで。不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。PMいつも、くすっと笑わされながら見させていただいております^^つい最近、モデルルーム見てきました。55平米の室、今では6500万円になっておりびっくりしました。第1期に購入した方の勝利ですかね。PMコメントありがとうございます。第1期から+1,000万円とはさすが住友不動産と感心するほかありませんね。実はレビューでは酷評に近い当物件でしたが、部屋を限定すれば買いのマンションでもありました。私のアドバイスに従って何人かの読者の方は勇気をもって第1期で購入して、その判断の正しさを噛み締めています。23区の住友不動産のマンションは第1期に購入するしかないと思います。一方で郊外では第1期が高値づかみとなる状況にもなってきているのでやっぱり慎重な判断が必要になるのです。AM毎度鋭い切れ味のいいレビュー勉強になります。AMコメントありがとうございます。参考になったのであれば筆者として嬉しい限りです。竣工を間近に控え、買いた内容がほぼ的中していることにも自信を深めるものとなっています。商業施設の庶民路線への方向転換は特に残念なところです。住友不動産の言うことを信じる方が間違っているのですが(^_^;最近はレビューを書く価値のあるマンションすらなくなってきている状況ですが、今後もレビューを続けていきますのでぜひまた遊びにいらしてくださいね。PMザ・タワー横浜北仲の抽選にハズれて傷心の私に夫が「品川イーストシティタワーはどうかな?近くに美味しいビールか飲める所(TYハーバー)もあるし。現地に見に行ってみない?」と声をかけてくれました。「馬車道は所詮郊外、やっぱ都心よね〜」と気を取直して行ってきました。確かにビールは美味しかったのですが...現地確認の前にゴミ収集車の集結を目の当たりにして断念いたしました。湾岸地帯は都心に近いのは素晴らしいのですが、なんかこう場末感がハンパないですね。結局は「北仲タワーは希少立地だったな」と再確認してションボリと帰途に着きました。PM優しい旦那様ですね。私も落ち込んでいるパートナーを励ますような夫婦生活を一度くらい送ってみたかったです(笑)湾岸地域はまだまだ開発途上ですから昔の香りも残ってますよね。正直なところなんか殺風景なんですよね。人が暮らすことで血と汗と涙が染み込んで立派な街になっていくのだと思います。それこそが歴史なのでしょう。PM湾岸地帯を十把一絡げに評価してはいけないですよね。名人さんの温かい返信コメントを読んでハッとさせられました(汗)。街は人が住めば進化・成長していくものですものね。この品川湾岸地帯の帰り道に戸越銀座に立ち寄って生活感あふれる雰囲気にホッとしました。そのうち湾岸にもそんな街ができるかも。PMブログ見たら、住友不動産の方からの書き込み発見。わかりやすくて笑ってしまいました。言論の自由ありますからまぁかーっとならずにね住友営業さん餅つき名人さん引き続きブログ楽しみにしております。AMコメントありがとうございます。住友不動産の関係者のカキコミだとしたら、逆に嬉しいですね。当ブログもついにデベロッパーに認められたのかもしれません。現実的にはデベロッパーがトイレの落書きみたいな当ブログを相手にすることは永遠にないでしょう。PMほんとクソみたいな記事書くのやめたら?不動産会社の迷惑。AMコメントありがとうございます。一見するとドコモのスマホから走り書きしたコメントにしか読めませんが、実は捻りに捻ったプロのコメントですね。私を罵倒しているふりをして錦糸町在住の住人全員を攻撃するという高等テクニックに感服です。実は私が錦糸町在住ではなかったとしたら、このコメントは単なる錦糸町在住の方に対する悪口であり、どこかのクソブログ以下のコメントになってしまうことも分かってらっしゃるところが素晴らしいです^^また、いつの間にか不動産会社を代表してコメントされているところもいいですね。MRの営業や知り合いのデベロッパーに「個人ブログの評価は販売に影響するか?」と確認してきましたが回答は全て同じです。「個人ブログによる販売への影響はない。ブログを書くだけでマンションの販売状況を左右できるのなら金を積んででもお願いしたい。私のツイッターの最初のフォロワーはレビューで散々揶揄されたモリモトの公式アカウントです。確かにデベロッパーは個人ブログをチェックしています。象の前の蟻のような存在に目くじらを立てるようなことはしないのです。そのあたりも知った上で不動産会社を代表するかのようなコメントを書くのはなかなかできることではありません。コメントを拝見して爆笑させていただきました(笑)この辺りについてはブログの記事のネタになりそうなので後日改めて記事にしたいと思います。AMゆかぽんさんへプライムパークス品川シーサイドタワー&レジデンスはまったくノーマークなのでレビューするには時間がかかりそうです。お急ぎのようですので後ほどメールでお伝えするコンサルタントに相談してみてください。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。最低の音質と最高の便利さ。