図にすると、こんな状況です。3ため契約ではこんなことが行われています。1ゴボウはミカンに不動産を売り渡す契約をした。契約時にこんな特約を付けた。・ミカンは売買代金を全額支払うまでに最終的な所有権の移転先となる者を指定すること・ゴボウは所有権をミカンが指定した者に対し、売買代金全額の支払いを条件として直接移転すること2ミカンは最終的な所有権の移転先としてカブを指定した。3カブはゴボウに対し、所有権を受ける旨の意思表示をした。4ミカンはゴボウに対し、売買代金を全額支払い、ゴボウは受領した。5なので所有権はゴボウからカブに移転した。ゴボウとミカンの売買契約を「第一契約」ミカンとカブの契約を「第二契約」と呼んだりします(うちの事務所だけ?)第一契約のときに、予め所有権移転先を取り決めておくのです。図でみると、そんなに難しくないですよね。肝心の登記申請はどうなるのでしょうか?どんな登記申請になるの?流れ5にあるように、所有権はゴボウからカブに直接移転します。記載する当事者が3名になります。「登記の原因となる事実又は法律行為」です。冒頭の「3ため契約とは」で記載した1から5の内容をそのまま記載します。カブ、ミカン、ゴボウの3名から捺印をもらいます。申請書に添付が必要です。一般的には実印で捺印してもらって印鑑証明書をもらいます。受験生時代の「中間省略登記はやったらだめ」という知識と混同して、うちの事務所はやってはいけないことをやっているのではないか。不安になりましたが、これは杞憂でした。中間省略登記とは、こういうことです。1ゴボウはミカンに不動産を売り渡す契約をした。2ミカンはゴボウに売買代金を支払い、所有権はミカンに移転した。3ミカンはカブに不動産を売り渡す契約をした。4カブはミカンに売買代金を支払い、所有権はカブに移転した。5「登記費用も勿体ないし、節税のためにも、ゴボウからカブに移転しようか」ってことでゴボウからカブに所有権移転登記をした。本来ゴボウ⇒ミカンへ所有権移転して、ミカン⇒カブへ所有権移転したのに、それを勝手な都合でゴボウ⇒カブに移転することは許されません。「正しい取引の経緯が反映されないから」だそうです。この不動産はね、ゴボウからミカンに移転してね、その後ミカンからカブに移転したんだね。いう正しい取引履歴が登記簿を見てきちんと分かるようにしないといけないのです。抵当権抹消のときに、解除日付より前に銀行が合併してたら1件目:合併による抵当権移転2件目:抵当権抹消みたいな感じで順を追ってきちんと登記しないといけないのと同じです。本当に3ため契約なのか?というのは、きちんと売買契約書を見て判断することになります。仲介業者(不動産屋さん)です。確認して手続きを進めるようにしましょう。あら?これ、売買した後に住所変更してるな、、すごく身勝手ですが、こんなタイミングで住所変更せんでもいいやん。心底思ってしまいました。受験生時代、やったようなやってないような色んな記憶が錯綜して分からなくなったのでまとめてみました。教えてくれない登録免許税の真実。私は、司法書士の補助者らしい補助者の経験がなかったので、実務よりも試験勉強の知識が先に入った状態で実務に入りました。登録免許税の計算には戸惑いました。登記申請したいのに設定契約書1枚だけぽんて渡された今なら依頼がきた瞬間にピンとくる。これは、設定契約書使いまわすやつだなと。あの頃はピンときてなかった。いざ申請書を作ろうと思ったときに、「あら?設定契約書1枚しかないやん、これどうするん、、」と困り果てる。一人っ子相続の注意点(不動産登記)受験生時代に、「一人っ子相続は注意が必要ですよ!」と言われていたが、なんかピンとこなかった。実務で出会って、やっと意味が分かった。登記申請方法これも実務で知って驚いたこと。このことを忘れて登録免許税を計算してしまうときがある。登記をするときは、登録免許税がかかります。空き家問題」みたいなやことをやっていました。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。※サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。上に表示された文字を入力してください。┗商業登記:18件/月まだまだ少ない経験ですが、私の知識と経験が誰かの知識となり少しでも役に立てればとおもい、このブログを立ち上げました。司法書士ブログすぐみる.プライバシーポリシ。