バツイチ男が伝えるマンション購入ノウハウマンション購入は満足度が高いけどリスクもいっぱい。マンション購入と同時に離婚してしまった男の意見を少し聞いてみて下さい。終わりに本日の物件こんにちは、餅つき名人です。本日のレビュー物件は「エクセレントシティ新松戸グラン」です。地元の方ですら全く興味がないマンションではないでしょうか。私自身もリクエストいただくまで存在すら知りませんでした。この時点で評価はお察しいただきたいのですが、わざわざレビューを書き起こすという手間をかけた理由は新松戸は私がマンション探しを始めた初期に検討した街だからです。マンション購入奮闘記season1の第5章をお読みいただくと戸建てを求めて新松戸に降り立っています。懐かしい記録はこちらをご覧ください。関連記事第五章:戸建てを見てみる2023.03.18また、新松戸は松戸在住時に幾度となく訪れたお馴染みの街でもあります。THEMIS(テミス)」か「ROOTS(ルーツ)」の二択なのは皆さんご存知のとおりです。伝説のティアラやドリームゴールドは違うお店なので間違えてはいけません。キャバ嬢がお店を掛け持ちしているのも皆さんご存知のとおりです。店に入るなりいきなり場内指名をしてしまうほど桐谷美玲そっくりのキャバ嬢が新松戸の庶民的なスナックでも働いていると言われたら行かない理由はありません。足繁く新松戸に通う毎日が始まります。柏のキャバクラでついてくれた戸田恵梨香そっくりのキャバ嬢が守谷周辺のカラオケスナックでも働いていると言われて守谷まで通ったこともあります。こんな話はいくらでも書けます。そんな懐かしい新松戸駅周辺エリアに建設される駅徒歩11分の当物件がどれだけの評価になるのか簡易版としてレビューしてみます。簡易版ですので読者から提供いただいた情報と現地調査の情報が判断の根拠の全てとなることをあらかじめお断りしておきます。当レビューは当ブログの「インターネットで調べれば15分程度でその新築物件の適正価値が分かる」という主張を証明するものであり、読者の方が真似できるようお手本を示すものです。お断り当物件を検討されている方へ当レビューは「夜遊びが大好きなサラリーマン(40代・バツイチ・都心在住)の私が買いたいか」という個人的主観が評価基準です。マンションに求める条件は十人十色であり、私の評価基準が皆さんの評価基準と異なって当然です。当レビューの結果が悪くてもご自身の評価基準で合格であれば迷うことはありません。他人が推奨する株を購入して金持ちになった人間がいないのと同じです。他人が言うことを気にするのは自分の判断に自信がないことの裏返しでしかないのです。子育てを最優先事項にするファミリー層にとっては何の参考にもなりません。「離婚するような人間の言うことは信用できない」「錦糸町に住んでいた人間が偉そうなことを言うな」など聖人君子の皆様から心温まるご意見を頂戴することもあります。こんな台詞を平気で口にできる人間を親に持った子供がかわいそうだなと思いますが、寄せられるクレームが私に向けてではなく、自分自身の不甲斐なさに向けたものであることを私は知っています。当ブログにクレームを入れることで少しでも心が軽くなののであればどうぞご自由になさってください。モデルルームに行く前にこちらをお読みください。関連記事初心者がモデルルームに行く必要がない6つの理由2018.06.06当物件を契約された方へ家電を買った後に価格コムの最安値や口コミを読む被虐的な趣味のある方がいますが、非生産的な行為であることは誰の目にも明らかです。マンションも同様です。契約書にハンコを押した時点でもう後戻りはできないのですから未来に向けてやるべきことに集中すべきです。誰もが認めるマンションなんてこの世の中に存在しません。坪単価1,000万円を超えるザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵ですら文句を言う人がいます。分譲時の価格から2倍近くの価格で取引されているワテラスタワーレジデンスの販売時に「資産価値が保たれるか心配」という人もいました。私が新築で購入した都心マンションも例外ではありません。当時の口コミを見れば「高い、高過ぎる」と価格に対してのネガティブキャンペーンを筆頭に、些末なデメリットをことさらに強調する口コミがずらりと並びます。販売を開始してみれば順調に完売し、引き渡し後から1年経たずして分譲時価格からかなり上昇しての成約事例が多発しているのが残酷な現実です。口先番長が書くネット上の情報がいかに無価値なものであるのかがよくわかります。当物件を契約された方は自分自身で徹底的に調べ上げたうえにプロの評価まで確認して、自信を持って契約したのです。予算も度胸も審美眼もない哀れなネット民からのどんな罵詈雑言でも中条あやみからの愛の告白にしか聞こえないはずです。このレビューが安田大サーカスのクロちゃんが歌うアイドルソング並みに不愉快に感じるとしたらすぐに病院に行ってください。コンクリートの塊と自分自身のアイデンティティを同一化するのは正常な人間がやることではありません。当項目はどれだけ便利な駅なのかという最寄駅の駅力を判定します。最寄り駅となる新松戸駅からは東京駅まで40分、品川駅まで49分、新宿駅まで54分です。旅行レベルの所要時間であり、これぞ郊外という結果です。恒例の総武線沿線駅で例えれば稲毛駅レベルの交通利便性となります。津田沼よりもさらに奥地である総武線の鼻毛駅と同等の交通利便性であることに価値を見出す人はいないでしょう。当物件の公式HPに掲載されている各駅までの所要時間はレトリックが用いられて過小に表示されていますので信じてはいけません。当項目は飲食店の数で駅力を測定し、売却時の客付きを判定します。新松戸駅で検索したところ179件の結果になりました。飲食店の数の少なさに驚くと同時にずらりと並んだラーメン屋ばかりの検索結果にも驚きます。ラーメン屋が検索結果の上位にくる街は色々と問題のある街というのが私の中の定説です。飲食店の数は街の活気、飲食店のジャンルは住民の質を推し量るバロメーターです。新松戸駅周辺のエリアで中古マンションが高値で取引されるのか慎重に判断するべきです。当項目は資産価値の土台となる駅距離を判定します。最寄り駅の新松戸駅まで徒歩11分ですから落第です。交通利便性が悪い郊外駅の徒歩11分ですからフォローのしようもありません。後述のとおり道中は結構な坂が控えていますのでお手上げです。当項目は地盤の強度を測定し、自宅が非常時の避難場所になり得るか判定します。合格がやっと出ました。公式HPでもアピールされているようにローム台地に建設されるマンションですから地盤に関してはそれなりに安心できます。盤石というレベルではありません。新松戸駅周辺と比較したら安心できるという話です。一方で現地調査をすれば地盤の安定さとのトレードオフで結構な角度の坂を登らなければいけないことに気づきます。当物件はファミリー層向けですが、この坂と歩車分離されていない狭い歩道をベビーカーや幼児を連れて歩くことを覚悟する必要があります。後述するように新松戸駅周辺のエリアは自家用車が必須の住環境ですが、当物件を検討している人は必ず家族全員で駅から物件までの道のりを歩いてください。当項目は残債割れのリスクを判定します。候補の部屋はリクエストをいただいたEタイプ(南向き・3LDK角部屋・75m2・4,200万円)です。周辺相場はアンビシャスパーク新松戸(駅徒歩13分/4階/築12年/75m2)が2,780万円(坪単価122万円)でSUUMOに出ています。駅距離や規模、売り出し価格が適正価格から5〜10%ほど上乗せされている傾向など諸条件を補正すると10年後に坪単価130万円程度になるとみておけば大外れはしないでしょう。下落率はマンション全体の平均下落率である年間2%を上回る年間2.98%になりました。都心の残債割れリスクの低い物件ばかりをレビューしてきたので久々に見るバリーボンズの打球のような強烈な結果です。残債が減る速度よりも資産価値が減る速度のほうが速いというとんでもない結果でもあります。所有し続けるほど損失が増えるという貞子の呪いのような結果に震えが止まりません。最終的に資産価値がゼロになることはありません(あり得るかも?)。都心のマンションでこんな結果が出ることもありません。これが郊外の駅徒歩10分以上マンションの現実なのです。不動産の中古市場と賃貸市場は嘘をつきません。郊外のマンションを都心や湾岸のマンションと同列で語る人がいます。ヤンキーの万引き自慢のような行為をよくできるなと感心します。自分が何を話しているのか理解していないという意味です。どんなに綺麗でもビー玉がダイヤモンドになることはありません。中古と賃貸の市場を見れば新松戸駅周辺のエリアはそういう土地であることは明白です。当然のことながら当項目は落第です。私がまだマンションについて全くの知見がない時代にコンサルタントに松戸の新築マンションの評価を依頼したことがあります。コンサルタントからの返答は「こんな郊外のマンションを買ったら後で苦労しますよ」の一文だけでした。松戸在住で松戸に愛着があっただけに失礼なコンサルタントだなと感じたのですが、今となってはこのコンサルタントがたった一文しか返答しなかったのも理解できます。検討する価値すらないマンションの評価を、何も知らない無知な人間に、無料で正しく伝える義務などないのです。当物件はまさにそんなマンションです。正直なところレビューを書くのが苦痛です。戸建ての方が良いなお、戸建てなら(駅徒歩13分/築4年/建物面積98m2)が4,980万円がSUUMOに掲載されています。土地面積だと132m2という広さがあり申し分ありません。新松戸駅周辺で不動産を購入するのなら戸建てが第一選択肢になることは明白です。戸建てという選択肢があるエリアであえてマンションを購入するには、マンションの方が戸建てよりも交通利便性と生活利便性が上回ってなければいけません。当物件を検討されている方は当物件がこの条件を満たしているのかよく吟味する必要があります。中古マンションにも目を向けて欲しいです。当項目は賃貸との優劣を判定します。物件名称不明(駅徒歩11分/西7階/築6年/65m2)が家賃13.0万円でSUUMOに掲載されています。広さを補正して試算したところ見事なまでに購入と賃貸がバランスする結果となりました。家賃より安く住むという不動産を購入する唯一の目的が達成できない以上、当項目は落第です。都心と比較して郊外は物件価格が圧倒的に安いことが魅力ですが、家賃も安いことを忘れてはいけません。家賃が安いということは不人気なエリアであることも意味します。誰も住みたがらないから家賃が安いのです。不人気であることは不便であることの結果であり、郊外とは不便ゆえに家賃が安いエリアであることに他なりません。要するに価格が安いということは価値も低いということです。一方で当物件の代替となるレベルの賃貸物件がないこともまた事実です。新松戸に住まないとくしゃみが止まらない呪いを貞子にかけられているのであれば当物件を購入しても良いでしょう。新築であることは当物件の数少ない明確な価値です。マンションを購入しないという選択もあります。金利は固定金利の方が安心です。手付金は満額払ってはいけません。当項目は売却時に指名買いが発生するかを判定します。新築であること以外に特徴がない当物件が地域No.1のマンションになるわけがないと考えるのは自然な思考です。新松戸駅周辺は戸建ての方が優先順位が高いエリアであり、マンションという選択肢は次点であり積極的に選ばれる存在ではありません。よって当項目は落第とします。繰り返しになりますが新松戸駅周辺は戸建てを選べるエリアであり、マンションを買う意味を見出せないというのが現地調査をしてみての正直な感想です。当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。レビュー対象のEタイプの間取りであれば合格です。前述の通り上手に柱の食い込みの影響を回避した設計になっています。一方で他の間取りは玄関周りにスペースがなく、廊下側の柱は容赦なく居室に食い込んでいます。当物件の間取り図は当物件が安普請マンションであることを無言で証明しています。当項目は建物の設計の贅沢さとデベロッパーのヤル気を判定します。候補の部屋は合格ですが、他の部屋では落第になる場合もあります。郊外でマンションを購入するのであれば角部屋一択であることはマンション購入ノウハウで主張しているとおりです。間取りについてはこちらをご覧ください。当項目は評価者の個人的価値観を満たすかを判定します。当然ながら独身貴族の私は当物件に全く興味を持つことができません。新松戸駅周辺についても同様です。よって当項目は落第となります。結果は30点となりました。角部屋という物件内で最も優れた間取りを選んだことで実現した点数であり、他の間取りを選べば10点にしかならない点に注意が必要です。当物件は地盤だけが取り柄であり、たとえ子育て世帯であっても当物件を積極的に選ぶ理由が見当たりません。マンションを選ぶ理由は資産性と居住性が両立するからですが、当物件はその両方において欠陥が認められます。新松戸駅周辺に住むのであれば土地を買って住み心地の良い注文住宅を建てる方がまだ満足度があります。現地調査をして感じたのが、新松戸駅周辺は自家用車を前提としているという現実です。自家用車を保有することで駐車場代など月額5万円程度の追加出費になります。住宅ローンに換算すると35年間で2,000万円程度に相当しますので、自家用車を保有せずにもっと便利な街に住む方が良いと私は考えます。私にとって自家用車はタバコやパチンコと同じくらい不要なものですが、子育てや介護をする際に自家用車があると便利なのも認識しています。自家用車ありきで住居予算を逆算すると郊外にならざるを得ないのも理解できます。自家用車ありきなのであればマンションよりも戸建ての方が良いのではと素朴な疑問も湧いてきます。消耗品としての価値ここまでカレーの王子さまのような辛さで酷評してきましたが、消耗品として評価するなら当物件にも意味を見出すことができます。当物件で50年近く過ごすことができたなら、それは良い買い物だったと言えます。私は20年前のPatagoniaのズボンをいまだに愛用していますが、長持ちさえすればどんな消耗品であろうと良い買い物になります。200万円のロレックスの腕時計を買って値上がり益を享受するのも、1万円のG-SHOCKを20年使い続けるのも、それぞれが良い買い物の一例であり優劣などないのです。強引なフォローを入れても、当物件が煮ても焼いても食べられない過去最低点の物件であることは隠すことはできません。一方で当物件の依頼をくれた読者の予算を増やすこともできません。代替となる物件はないものでしょうか。「ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ」「パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア」のリクエストを頂いていますのでこれらのレビューを公開することでその返答とします。いうわけで新年のお年玉企画は「千葉県三部作」となります。なし崩し感満載ですが2021年における郊外マンションの実態を集中的にお伝えする良い企画になると思います。ご期待ください!!終わりにお疲れ様でした。レビューを書いていて一向に筆が進まず、無理矢理に完成させたので出来については目をつぶってください。読者のリクエストに応えることができなかったのはひとえに私の力不足です。どんなマンションでも示唆とユーモアがちらし寿司のように散りばめられたレビューを書いてはじめて名人を名乗れるのです。精進が足りないだけなのでひたすらレビューを書き続けるしか道はありません。いうわけで簡易版のレビューをご希望の方は「価格」「間取り」「管理修繕費」の情報をご用意の上でご連絡いただければ幸いです。現地調査もやるので全てのリクエストに応えることはできませんが今までよりは応えることができると思います。最後にあらためてお断りしておきます。当レビューはあくまで私の個人的な見解です。当物件を検討している方は、ネット上の評論を読み、自分自身で納得するまで調べ上げてください。最終的にはご自身の判断を大切にしてください。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。冒頭で述べたように他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのです。当物件の購入を決意されたとしても、一度は不動産コンサルタントに相談してみてください。見落としている事実があるかもしれませんし、何も見落としがなければ安心して契約できると思うのです。多くの読者の方が不動産コンサルタントに相談して納得のいくマンションを購入されている事実を目の当たりにして、改めて強くそう思います。それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。不動産のプロに頼るメリットはたくさんあります。AM餅つき名人さんのレビューは噛めば噛むほど味わいが深まるスルメみたいです!中古は需要と供給で価格が決まるため、資産性の観点から新松戸のマンションは厳しいのはその通りだと思います。これから日本の人口減少が進み、世帯数も減少するなか、それなりに資産性が保たれるのは都心の一部だけではないかと予想しています。亀戸や金町だって怪しいと。次回のレビューの新浦安や南船橋は地盤が悪い。地震でマンションが倒れることはなくても液状化はまぬがれないのではないかと思います。東京湾岸も同じように地盤が悪いところばかりですが、そのタワマンの価格はうなぎのぼり。一昔前の私のようなものにとっては信じられません。PMコメントありがとうございます。自分自身でもたまに過去のレビューを読み返して「面白い文章だなぁ」と感心します(笑)レビューって公開するともう自分から離れた存在になるみたいです。PMリクエストありがとうございます。リクエストを多数いただいており完全に筆者の処理能力がオーバーヒートしております。当ブログで公開している評価軸を使って採点してみてください。結果だけであればほぼ私が出すのと同じ結果になるはずです。あとはその結果を面白おかしく知的にユーモアあふれる文体で装飾すれば、当ブログのレビューの一丁あがりです。レビューを書くとこち亀は麗子が出てくるまでの1〜10巻が面白かったなどマンションとは関係ない話で埋め尽くされる可能性があります(笑)レビューとして公開するかは未定ですが、凄十を飲みながら気長にお待ちいただければ幸いです。いつも本当に楽しく読ませて頂いております。餅つき名人様の比類なき話芸は、簡易レビューでも健在なのだと感服しております。コメント欄より、すきばやし三郎さんがリクエストしておりました「デュフレ横浜石川町」ですが、この物件のレビューは、私も是非とも読みたいところです。餅つき名人様個人、ではなく、「餅つき名人様の愛とユーモア溢れるレビュー」と、これほど相性の良い物件は滅多にないのではないかと感じております。ご興味はないと思われますが、とりあえずGoogleのストリートビューで当物件建設地を一度でいいのでご覧ください。接道する道路(東側交差点近く)の路上に、顔面にボカシをかけられたなんともいえない味のある中年男性が真昼間から路上に座り込んでいるのがバッチリ映っているのです。エントランスに当たる部分の真ん前の向かい側に、です。これを見てしまうと、色々な意味で多少とも興味を持たざるを得ないかと。デベロッパーさんとしては、内装や間取りでありがちな分譲マンションとの差別化を図ったオシャレな物件との位置付けのようです。こんなに味のある物件をレビュー出来るのは、総武線沿線で鍛え上げられた武闘派の餅つき名人様を除いて他にあり得ないと確信しております。お忙しいと思いますが、是非ともご一考いただければ幸いです。PMコメントありがとうございます。間髪おかずにリクエストをいただくとは「デュフレ横浜石川町」はかなりの有望株のようですね。横浜まで現地調査に行く気がしないのですが、折を見てまずは現地調査をしてみたいと思います。現地調査で強烈なインスピレーションが得られれば一気にレビュー公開まで進むかもしれません。AMまだマンションを購入してから1年ほどなので、新しく購入予定は今のところ無いのですが、餅つき名人さんの文章が面白すぎていつも見ています。THEMIS(テミス)」か「ROOTS(ルーツ)」の二択なのは皆さんご存知のとおりです。この時点でめちゃくちゃ笑ってしまいました。お忙しそうなので更新大変だと思いますが、ただただ貴方の文章のファンということで見ている者もいますので、これからも本当に楽しみにしています。PM天にも登るほど嬉しいコメントをありがとうございます。このコメントを頂けただけでレビューを書いた甲斐がありました。AM変わらず、爽快な切り口ですね(^^)vここを買うことにほぼ決めている人は、特に今回は読まないほうがいいかと。自分が惚れた女性を、関係ない他人からとやかく言われたくないでしょうからね。投資や賃貸用の場合は、記載内容に多大な影響を受けます。ありがとうございます最後の『最終的にはご自身の判断を大切にしてください。他人の意見は参考にしてもいいですが、従ってはいけません。冒頭で述べたように他人の勧める株を買って金持ちになった人はいないのです。』は名言かと!?この言葉に、餅つき名人さんの根本的な思想が反映されていますね。次回のザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ、楽しみです。AM連続の投稿、失礼します。予算も度胸も審美眼もない哀れなネット民からのどんな罵詈雑言でも中条あやみからの愛の告白にしか聞こえないはずです。ここで質問ですが、30年以上マンション投資(主に賃貸用)をしてきて、分からないことがあります。餅つき名人さんが、読者からのリクエストもあり、色々問題点や欠点を書くのは当然なのですが、マンションコミュニティを初めてとして、ネットの掲示板で、買う気もない(買えない?)輩が粘着して、ずっとしつこくデメリットやマンションを貶める書き込みをする心境がわかりません。興味がないマンションは、普通は、放っておきますからね。コメントがあればお願いします。PMいつもコメントありがとうございます。掲示板はネット上の病院ですからいろんな患者さんがいて当然です。PMネット上の病院ですからいろんな患者さん↑なるほど、言い得て妙ですね。PM相変わらず楽しいレビューありがとうございます。私はこの尋常ではない相場を指咥えて見てるだけになりました。中古も価格が釣り上がっているので、賃貸でそれなりの金額を払う事への抵抗が無くなりました。このレビューを期待された方も、今の相場故に、広さと価格を天秤にかけ、選び抜いた物件での依頼なんでしょうね。気持ちは痛いほど分かります。私も同じ考えで興味を持った「デュフレ横浜石川町」のレビューをお願いしたいです。強烈過ぎる立地ですが、横浜スタジアムも近いので如何でしょう?私には絶対無理ですが。PMコメントありがとうございます。当ブログを余すところなくお読み頂けてることがわかるお名前ですね^^そして、ご指摘の通り限られた予算で広さを重視すると郊外のマンションにたどり着くのは仕方のないところです。ご指定のマンションのレビューは今後のブログの更新計画と照らし合わせて判断させてください。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。最新マンションレビュー2019.06.01第66棟目:プラウドシティ東雲キャナルマークス人気記事です。最低の音質と最高の便利さ。最低の音質と最高の便利さ。