神戸の司法書士の塚本です。最近の相談でよく問題になる「個人間で不動産を売買する場合の値段の決め方」について。法律の勉強のわりと初めの方に「契約自由の原則」なんてのを習います。どんな原則かというと、今回のテーマである個人間の不動産売買のケースでいえば、当事者である、売主さんと買主さんが納得すれば、売買契約の内容は自由ですよ!って考え方。不動産の売買価格をいくらにすればいいのか?って言えば、いくらでもいい!はず。度が過ぎると税務署に文句を言われるんです。贈与税を払いなさい!これが税務署のやり方です。不動産屋さんを通じて知らない方と不動産を売買するケースでは「安すぎる!」なんてことは起こりませんから、親子間など特別な関係にある方同士の取引で起こる問題です。贈与税がいくらぐらい掛かるかは、こちらで計算してもらうとして、とにかく後になって贈与税を払えと言われると大変なんです。不動産の価格は、一物四価なんていわれています。それぞれの役所が、それぞれの役所の目的のために、同じ土地に違う値段を付けている、まあいかにも日本の役所的な仕事ぶりですね。一般的には、公示地価は時価と大体同じ。3の路線価が時価の80%、4の固定資産税評価額が時価の70%程度と言われています。不動産なんてまったく同じものがあるわけありません。公示価格も、近所の過去の取引事例の価格などを参考に算出されるものですが、日当りがいいとか、となりにヤ◎ザが住んでるとか、向かいに騒音おばさんが住んでるとかで、値段なんか変わるはずですし、過去の取引も「どうしても今月中にまとまった金がいる」って人が採算を度返しして売ったものかも知れませんよね。時価なんて「売って見ないとわからない」んです。なんで税務署が決めれるねん!ってことです。路線価での売買は著しく低い価格とは言えない過去の裁判例にこんな事例があります。著しく低い価額とは言えないと判断され、贈与税が掛かりませんでした。この判例(東京地裁平成19年8月23日判決)があるから、路線価での譲渡は何でもオッケーとは言えないのですが、一つの指針・基準にはなると思います。庶民は路線価でいいでしょ結局のところ、著しく低い価格で売買したらその差額が贈与と見做されるので、路線価で売買した場合、贈与したとみなされる金額は、路線価の25%(時価の20%)ぐらいになりますよね。贈与税の基礎控除額が年110万円ありますし、税務署が絶対の値段を決めれる訳でもありませんからねぇ。時価(路線価の125%)は、約2500万円となり、売買価格の2000万円を引くと、500万円。基礎控除の110万円を引いて、390万円。対する贈与税額は、32万円也!(親子間の贈与の場合)(ちなみに誤差を前提に、時価を90%として計算すると、贈与税額は3万円也)2000万円の不動産の売買で、仲介業者に払う手数料145万2000円と比べたら、かなり安いですよ。結論!不動産の売買価格の決定要素は、贈与税だけでなく、譲渡所得税など様々なコストを踏まえた上での総合判断。安易な判断は事故のもとです。何億円もの不動産であれば、コストをかけてきちんと計算してもらいましょう。私たちがお役に立てます。お気軽にご相談ください。本人の意思の確認でしょ!不動産取引の現場から1わりと空いています。お問い合わせMenu。