長谷工が売主になっている以上、二重床はありえません。2600mmの天井高とトレードオフの関係になります。チェック6:ベランダは広いか→2点サービスバルコニーを含めれば角部屋は27m2もの広さがあります。中住戸でも12m2は確保されているので文句ありません。当物件は梁が目立たないスーパーKH工法を採用しているのと天井高が2600mmもあるため梁はそれほど気になりません。角部屋は構造上どうしても梁が目立ちますから角部屋の場合は1点、中住戸であれば2点となります。私の候補の部屋はステーションコート(A棟)の最上階です。このような住環境重視の物件であれば角部屋・最上階を狙います。角部屋・最上階の魅力は後日記事にしますがデメリットよりもメリットのほうが大きいです。上階の騒音に悩まされるリスクがゼロなのは値段が1割高くて選ぶ価値があると考えています。フォレストコート(C棟)の50m2台の最上階も候補です。広さは犠牲になりますが柱が完全にアウトフレームされており、居住空間と価格を考えると悪くない選択肢だと感じています。坪単価は前者が189万円、後者が187万円です。昨今の新築マンション市場の平均と比較すると間違いなくお買い得です。周辺には新築でのライバル物件がないので同じ松戸市で以前にレビューしたサングランデ松戸を引き合いに出しますと中層階の坪単価が170万円程度でした。新宿駅までの通勤時間が双方ともに50分程度と交通利便性が同じなので比較対象として妥当でしょう。私の候補の部屋は割高な最上階なので1割増しと考えるとほぼ同額となるのでライバル物件と比較して妥当だと判断できます。よって本項目は2点とします。当物件の駅距離単価は坪単価189万円×(2/60分)=6.3万円です。新宿駅までの通勤時間が同等のサングランデ松戸の駅距離単価は坪単価170万円×(7/60分)=20万円です。通勤時間の差額(松戸駅からだと5分短い)を補正する全くの同額となります。ライバル物件と比較して妥当だと判断できます。上記はsuumo使った坪単価の計算結果です。東松戸は新興住宅地なので20年目以降のデータがないのですがこの結果を見れば察しがつきます。35年目には1000万円程度の価値が残ればいい方でしょう。すると年間109万円ずつ下落していく物件だといえます。郊外の新築物件にはありがちとはいえ購入後10年間で42%も資産価値が減少するという凶悪な下落率に開いた口が塞がりません。残債割れのリスクどころの話ではありません。当物件を購入するということはお金をドブに捨てることと同義です。キーボードをタイプする手の震えが止まりません。最低最凶の資産価値に例外であるマイナス2点を付与します。い部屋であれば違う結果になります。57m2のIタイプの中層階を2800万円で購入するなら10年間の資産価値の下落は1176万円で収まりますし、35年後でも700万円程度の価値は残り年間60万円の下落となり優当項目は1点となります。要は購入価格が高いと損をするということです。管理費は178円/m2です。基準値の200円/m2と比較すると割安な単価です。総戸数が300戸を超えるスケールメリットが存分に生かされています。修繕費も戸数の多ささを考えるとm2単価150円程度で打ち止めになる可能性が高いです。長谷工のマンションは刑務所などと揶揄されるほどに退屈なマンションですが管理費・修繕費の安さは特筆すべきものです。値段が安いなら刑務所に住んでもいいか?という議論は置いておいて、文句なく2点です。以前に住んでいたマンション(100戸程度)も当物件と同じく1階に商業施設が入っており管理費・修繕費が安いうえに30年を経過して2度の大規模修繕、エレベーターの交換、エントランスのリフォームなどをしてもなお修繕積立金が1億円以上も残っていました。商業施設が敷地内にあると管理費・修繕費が安く将来の積み立て不足の心配がないかもしれません。候補の部屋をMUFGの35年固定金利1.00%で計算するとこのような結果になりました。35年後の価値は最上階・角部屋であれば1000万円程度で売却可能だと仮定しました。結果は購入したほうが圧倒的にお得です。「家賃は捨てるお金、住宅ローンは残るお金」という迷言がありますが東松戸ではまさにその状況です。郊外ではこのように賃貸と購入のアンバランスがあることが確認できる貴重な事例でもあります。この賃貸の家賃が現実的かどうかという疑問はあります。東松戸に家賃16万円で住みたい人間は世界で10人くらいしかいないのではないでしょうか。16万円出せば錦糸町で十分に暮らせるのですから実際には13万円程度なのだと推測します。東松戸にしか住みたくない人にとって錦糸町の家賃などどうでもいい話です。東松戸という条件で比較するなら当物件を購入したほうが賃貸よりもお得です。最上階角部屋で83m2の部屋ですから文句はありません。個人的な評価ポイントは「近所に個人経営の美味い店がある」「職場までドアtoドアで60分以下」」「リビングの窓が大きい」「田の字の間取りではない」の4つですが、多くの項目が不合格です。よって本項目は0点とします。100点満点換算で74点(中住戸だと67~69点)上記が得点結果です。お金をドブに捨てることになる低い資産価値と長谷工物件ゆえの安っぽさを除けばかなりの高得点です。ちなみに中住戸だと67点と平均的な点数になります。長谷工物件のため間取りの点数が下がるためです。松戸に住んでいたころは東松戸にはよく遊びに行きました。和名ヶ谷の温水プールで泳いで、当物件の近くにある回転寿司「すし松」でお寿司を食べ、市川方面までトレーニング代わりに自転車で走り、晩御飯を「珍来」で食べるのが休日の日課だったくらい個人的に東松戸は勝手知ったるお馴染みの街です。ちなみにもし離婚していなかったら当物件を購入したと思います。元妻の兄弟が当物件からバス1本で行ける場所に住んでいて元妻が寂しくないこと、私にとって勝手知ったる街であること、日当たりがよい、閑静な住宅街、駅徒歩2分、などなど私たち夫婦の希望をすべて満たした物件だからです。「当物件を購入することはお金をドブに捨てることと同義」と断定するような偏った知識がついた今でも当物件を購入することを決断します。予算オーバーであれば低層階の狭い部屋にすれば問題ありません。広さに妥協して57m2のIタイプか68m2のKタイプの間取りにすれば資産価値下落の影響は最小限に抑えられるからです。57m2のIタイプはパウダールームの入り口がきちんと廊下にあり、バルコニーも広く、柱の食い込みもなく、資産価値も保たれ、得点にすると81点という角部屋最上階よりも高得点になる優良間取りです。Iタイプは位置的に日照が期待できず、スーパーの悪影響を受けることは覚悟しておく必要があります。離婚したいまとなっては私が当物件を購入することはありません。マンションに対して求めるものが家族がいたときと異なるからです。当物件は完全なファミリーマンションであり都心に勤める独身サラリーマン向けではないのです。子供がいる場合は学区の問題がありますので事前の確認が必要です。指定校までかなりの距離を歩く必要があります。学区の問題が障害にならないのであれば当物件はゴミゴミした街(特に23区)が苦手な方にぴったりのマンションだと思います。晴れた日にぜひ現地を訪問してみてください。東松戸の田舎っぽさと解放感は癖になります。元松戸市民が言うのだから間違いありません。終わりにいかがでしたでしょうか?元松戸市民ゆえにかなり甘いレビューになっていることは先刻承知です。独断と偏見に満ち溢れたマンションレビューでもありますが、私と同じようにマンション探しをされている方の参考になれたらこれ以上の喜びはありません。AMこんな昔の記事までお読みいただきとても感激しています。ファインシティ横浜江ヶ崎ですが10年後の残債割れが250万円ほどありそうなのと、交通利便性が微妙かつ矢向方面に興味がないなので私なら20点となります。̄)よく勘違いされている方がいますがマンション探しは、お宝探しではなく、家族の幸せ探しです。家族が該当物件に住みたいというのであればたとえ0点でも購入していいのです。ご家族の意見を聞いてご判断ください。私ができる唯一にして絶対的なアドバイスは「家族とよく話し合うこと」です。該当物件は値引き交渉が可能ですから端数切り程度でも値引きをしてご購入ください。売主も早く売りたいですから上半期中に売れるのであれば値引き交渉に応じてくれるでしょう。簡単な走り書きとなりましたが参考になれば幸いです。川崎方面のマンションレビューも予定していますのでぜひまた遊びにいらしてくださいね。PMご丁寧にありがとうございました!今後も更新楽しみにしております。PM餅つき名人様プラウド大田六郷の記事をたまたま目にして、そのまま全ての記事を読んでしまいました。面白くてそれでいて勉強になります。ありがとうございます!なぜこちらの記事にコメントするかと言えば、同じファインシティ、横浜江ヶ崎の方について、キャンセル住戸をの購入を検討しているからです。(ファインシティ東松戸も検討しようとしましたが、とある事情で見送りました)該当物件、名人様の評価軸に照らすと...1新宿41分、品川21分、渋谷34分→補欠?2飲食店152件→落第3駅徒歩14分→落第4地盤→落第5残債→合格?6賃貸→合格?7目立つ→落第?8柱→落第?9洗面所→合格?10家族の思い→合格?40点~50点といったところになるのかな、と思ったり、しかし名人様ならどのように判断されたか(0点かもしれない...笑)と気になったり...。竣工前に完売したことを考えると、一定の魅力もあるかもしれませんが、よく判断できません。気が向きましたら、雑感でも構いませんのでご意見お聞かせいただけますと嬉しいです。川崎駅寄りの駅近賃貸も視野に入れつつ、なるべく冷静に、色々考えてみようと思います。PM餅つき名人さま自分は予算の関係上、初めてのモデルルーム見学にも関わらずIタイプ低層階を衝動買いしてしまったものです。他の物件もいくらか回れば良かったのですが...契約後に餅つき名人さまのブログの存在に気付き拝見させていただき、ファインシティ東松戸の点数がそこまで酷いものでなかったのでホッとしました(笑)またファインシティ東松戸以外の記事もとても楽しく読ませていただきました!マンションの購入って難しいもんですね。AMオトン様コメントありがとうございます。して少しでも誰かのお役に立ててるのだと実感できるととても励みになります^^マンション購入は私のように泥沼にはまり込んでしまうといつまで経っても決めることができなくなり時間と体力を消耗してしまいます。手付金を入金しておきながら翌日にキャンセルして担当営業がブチ切れるなんて経験もしなくて済みます(笑)オトン様のように1件目で決めることができたのはとても羨ましいです。Iタイプの低層階を購入されたとのであれば資産価値の面でも生活快適性の面でもベストに近い選択だと思います。マンション購入後は家具やオプション選びなど楽しいイベントが盛りだくさんでテンション高めの毎日が送れますからこの貴重な時間をご家族で楽しんじゃってください(≧▽≦)また遊びに来ていただけたら嬉しいです。AM餅つき名人さま初めてコメントします。すごく文章が惹きつけられ、気づいたら1時間近くずっと読んでました。ありがとうございます。餅つき名人さんにたどり着いたのは、ファインシティ東松戸の物件を最近契約してしまったからです。資産価値の面で不安ですが、子育ての為に選択したので、あまり後悔はありません。餅つき名人さんが書いてるように、資産価値はキーボードの手が震えるほど、下がりますね。AMよしよしこ様コメントありがとうございます。コメントをいただけてとても励みになります!!東松戸はゴミゴミしていなくてのんびり生活するには最適の環境です。広い空の下で子供たちが走り回る光景を見れば資産価値のことなんて気にならなくなると思います。購入されたのですからファインシティ東松戸での新生活をめいっぱい楽しんでくださいね。遊びに来ていただけたら幸いです。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。最新マンションレビュー2021.02.13第79棟目:パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア最新マンションレビュー2019.04.075棟目:ブランズ市川レフィール人気記事です。最低の音質と最高の便利さ。最低の音質と最高の便利さ。