リノベーションしたビルに住むコンテンツへスキップリノベーションしたビルに住むお風呂もない中古事務所ビル(地下室付き4階建てRC造)を2割値引きして購入後、住宅にフルリノベーションして住んでいます。リノベーションと出会って、相場より圧倒的に安く、且つ、個性的なお家を持てたので満足しています。「中古事務所ビル」を購入しリノベーション後に住んでいるRC4taniです。人生初のマイホームを「中古物件購入とリノベーション」でやり遂げた満足感はかなりのものがあります。その達成感はリノベーションが完了して中古ビルに住めるようになったこともありますが、「苦しかった資金繰りをどうにか乗り切れた」という安堵からも感じているのも事実です。それほど、リノベーション工事中と工事後に、想定外の資金支出が相次ぎました。下世話な話ですが、居宅(通常の住宅)以外の物件を購入してリノベーションする際に、是非とも知っておいて頂きたい世の中の仕組みとお金の話をさせて頂きます。ブログにお越しの方へ今回はいきなりお金の話で申し訳ありません。リノベーション前後の写真を掲載した『各階案内』を参照して頂ければリノベーションブログに興味を持って頂けると思います。手順おわりに1.固定資産税の日割り負担セットバックした面積は敷地面積の「10分の1」にもなっています。1)不動産取引における固定資産税等の精算(日割り)中古物件の売買全般に言えることですが、不動産取引をする場合、慣例としてほぼ例外なく固定資産税等を精算(日割り)します(本当は1月1日に固定資産を保有している人が支払うだけなのですが・・・。少なくとも私の取引の場合は日割り精算となりました)。不動産売買日が3月末の場合、売主は1月~3月分までの固定資産税を負担すると考え、買主は4月~12月分までに相当する固定資産税額等を売主へ支払います。不動産取引終盤で、不動産屋から「RC4taniさんの固定資産税額の負担は56万円です。売買契約日にご準備下さい」と突然、さらりと言われるのですから困ってしまいました。私が購入した物件、前オーナー様が支払われていた固定資産税額は62万円!しかも土地売買日は1月13日だったので、物件購入時に私がほぼ60万円を前オーナー様にお支払いしたわけです。(62万円x352日÷365日≒60万円)納税は国民の義務ですが、一括で50万円以上の税金を納めると重税感が半端ありません(涙)。2.固定資産税を減らす方法をご存知ですか?物件購入時に前オーナー様が納めていた固定資産税年額は62万円でした。そのような金額を毎年、私が払えるわけありませんので、その後、色々と調べて行動した結果、現在の固定資産税額は年額39万円に減りました。その差額、なんと23万円(=62万円-39万円)です。次項以降で何をしたかご説明します。非課税になる可能性があります(東京都23区の場合)。敷地はセットバックしている土地があります。してこの部分は税金の減免が受けられるのでは?と仮説を立ててみました。こちらは、調べ始めてすぐに、世の中には「非課税の対象となる道路」という考えがあることが分かりました。典型的なものは道路法でいう道路(いわゆる公道)なのですが、東京都23区の場合は、「通り抜け私道」であったり「共用私道(行き止まり私道、コの字型私道)」など幾つかのパターンにあてはまれば、対象となる私道分に課税される固定資産税(1.4%)・都市計画税(0.3%)が非課税となることが分かりました。当家は『セットバック部分』に該当する私道を8m2ほど所有しています。実はこの制度、建物の用途(事務所、居宅等)には関係のない話なのですが、前オーナー様は非課税申告を行っておられませんでした。非課税申告していれば納めなくて良い税金を長年、納めていたことになります。東京都23区にお住まいの方で私道をお持ちの方は、非課税申告が適用出来るかもしれませんので確認されることを是非、お薦めします。2)非課税申告の手続きさて肝心の非課税申告の手続きは簡単です。都税事務所に行って状況を説明して簡単な申請を行うだけです(不動産売買時に受領した地積測量図など一式持参した方が良いです)。方が申請のあった年末までに「利用上の制約を設けず不特定多数の方に利用されているもの」であることを現地確認をされます。この際、家主・地主に対して特に何か会話されることはありません、あくまで現況確認だけです。(物件毎に状況は異なりますので、相談に行く前に必ず電話してその場で非課税申し込みが出来るよう、持参すべき必要書類を各自でご確認下さい)。敷地面積として算入されている土地は該当しませんので、ご注意下さい⇒詳しくは東京都のホームページ(PDF)をご参照下さい。当家では敷地面積の10%をセットバックとして私道提供していますので、単純計算で固定資産税が10%分(居宅に対する課税金額に対しての10%なので約4万円)が非課税となりました。無視できない金額で助かっています。「事務所」から「居宅」へ変更さて、次は事務所の居宅リノベーションを検討されている方には大切な話です。住宅用地は税負担を軽減する目的から、課税標準の特例措置というものがあることはご存知でしょうか?住宅用地の場合、1戸につき200m2までの部分は固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。2割が減免される制度です)。住宅用地の場合は固定資産税が1/6、都市計画税が1/3になるのですから、是が非でも建物の用途を「事務所」から「居宅」に変更したいと考えました。価格x2/3私は物件購入前に粗々ですが、将来のキャッシュフロー(CF)を把握するため毎年の固定資産税額を試算していましたが、この特例措置は無条件で受けられると信じていました。計算結果は、おおよそ間違っていなかったのですが、小規模住宅用という条件を適用するためには建物の用途変更が必要であることを知らなかった点が間違っていました(人が住めば建物は無条件で居宅になると思っていました)。参考まで固定資産税を事前に計算した結果を貼りつけておきます。上の試算エクセルは私が東京都のホームページを参考に計算した固定資産税額です。破線(点線)より左側が東京都のホームページに参考として掲載されている計算式で、破線(点線)より右側が、重要数値だけを参考に比率按分して試算した簡易計算数値です。物件購入後の各種税金額の計算は、しっかりやっておきたいものです。新築物件であればホームメーカーやマンション販売会社が丁寧に教えてくれると思われますが、完全オーダーメードの中古物件の場合は、案件毎に条件が異なりますのでちょっと大変です。最近は区市町村のホームページに丁寧に説明が掲載されていることも多いので、頑張って調べる価値はあると思います。RC4tani(プロフィール)5.建物の用途変更申請の実務それでは、事務所を居宅に用途変更申請する手順を説明します。現状次第では手間と期間が大きく変化するようです。私の場合は、物件の築年数が築15年と比較的新しく、必要な書類が全て揃っていましたので、特別、面倒なことにはなりませんでした。Googleで近所の土地調査家屋士を調べて、その方に建物の用途変更をお願いしました。土地家屋調査士の先方は滅多にない依頼とのことではじめは「ビックリ」されていましたが、ごく近所の住民からの依頼ということもあったのでしょうか、親切・丁寧にご対応頂け、申請料込みで13万円、期間は約1.5ヵ月で用途変更完了となりました。費用と期間のポイント、及び当家の状況を表にまとめておきます。(揃えられる範囲でOK)土地家屋調査士が確認申請機関に出向いて打ち合わせをする土地家屋調査士に用途変更にかかる費用・期間を見積もりしてもらう6.おわりにこのブログのテーマは「中古購入&リノベーションで叶えるオンリーワンの個性あるマイホーム」です。素人が試行錯誤しながら、都内(都心)で170m2の住宅をリノベーションで手に入れたお話しに興味を持っていただけましたら、お手間ですが『(1)自己紹介/RC4tani/中古ビルを住宅へフルリノベーション』から訪問して頂けましたら幸いです。(1)中古ビルを住宅へフルリノベーション本日は『(184)事務所(居宅以外)を購入しリノベーションするときに注意したいお金の話』と題し、お金の話をさせて頂きました。資金・住宅ローン・税金の話題を一覧にまとめております。今後も引き続き宜しくお願いします。網戸(187)お風呂のサイズ1616と1620の違い。リノベと照明(211)「リノベる。サザナ(189)トイレのリノベーション。ニッチ(171)窓からの子供の転落防止用手すり・柵を窓内側に後付けした。「危ない!」では遅い。無垢材(204)当家のリノベーションの間取り。表札ブログ管理人プロフィールリノベーションブログ著者からのご挨拶/狭小中古ビルを『2割』値引きで購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して住んでいますこんにちは、RC4taniです。都内在住サラリーマンです(40代)。100m2超の新築マンションは高過ぎて購入を断念。視野を広げ狭小中古事務所ビルを購入後、住宅にコンバージョン(リノベーション)して東京・山手線内側に170m2の戸建てマイホームを手に入れました。サラリーマン(40代)。子供が中学生以上になった時に4LDKの間取りに変更出来るだけの広さの物件を探しました。結果172m2ある築15年の中古狭小事務所ビルを購入し、住宅にコンバージョン(フルリノベーション)して東京・山手線内側に坪単価230万円で個性的な初マイホームを手に入れて大満足しています。5人家族(女性は妻+娘2人)なので朝の支度ではダブルボウル洗面台が大活躍しています。人生100年時代は「生きる事」がリスク。リノベーションの次は健康寿命を延ばすためにホームジムで筋トレにチャレンジしています。買えないではなく「自分が買える値段」を伝えることが大切。階段ビルのリノベーション初めての住宅購入が中古ビル&リノベーションだったので大変でした。・ビルのリノベーションリノベーションで家を手に入れよう!(全3回)所要時間5分。読むと「安い中古物件をリノベーションして個性的でオシャレなお家を手に入れよう」とやる気が出ます。可能な限り回答致します。