2019-05-12こんにちは紺野昌彦です。今回は僕の経済的な予測やマーケットの判断を行う一例を書いてみたいと思います。雨期に入りつつある自宅のあるタイで休暇を取っているのですが、今回は滞在も2週間近くもあったので、タイの避暑地でもありリゾート地でもあるホアヒンまで足を運びました。ホアヒンはバンコクから南西に約3時間ほどの距離に位置する田舎街で、タイの王室の別荘があることでも有名です。位置的にわかりやすく説明すると、タイの有名なリゾート地でもある、パタヤのタイ湾を挟んだ対岸という立地です。そんなタイのリゾート地のホアヒン付近にも、中国人らしき観光客の団体が目に止まりました。見は同じアジア人なので、台湾人かもしれませんし、香港人かもシンガポール人かもしれません。香港人や東南アジアの華僑は大半が広東語をベースに話すので、よく耳を済ませると会話が北京語なので中国か台湾かなと理解できます。あとは的中率は100%ではありませんが、服装や彼らのセンス的なもので見分けてはいるのですが。ホアヒンさてさて入口が長くなりましたが、前回の記事でも書いたように、かつてはタイの観光客で中国系は多くはなかったのですが、僕がタイにはじめ足を運んだ1989年頃はほぼ皆無で、よくタイに行くようになった2000年当初も見かける数も少なく、僕がタイに拠点を置いた2012年頃にはようやく200万人オーバーくらいのメインランド中国人が、タイにインバウンドとして入国していました。ちなみに2019年の今は1400万人オーバーで今後はまだまだ増加するでしょう。驚異的に増加している背景もあって、僕が以前より興味をもって観測していたベンチマーク数値の1つでもあったので、これによりどのような経済展開に至って、また派生経済がどのような脈絡で動くのかは、昔から興味津々だったのです。これらは、経済すなわちビジネスへの派生やキャッシュの移動など多岐に渡り大きく影響していきます。僕が本格的にタイに関連するビジネスを始めたのは、今から25年ほど前になります。安価なタイの雑貨やアパレル、アクセサリーや家具を日本に輸入して販売するのをビジネスにしていました。89年に始めてタイに行ったのも仕入れでした。この頃はまだ日本と東南アジアの経済格差が今以上に激しく、タイでも物価も労働賃金も今の半分以下だったのです。そんな背景からタイを始めASEANの国々は完全に生産国というポジションでした。それがいつの日にか生産と消費国という経済規模まで上昇したわけなのですが、ここには前述の労働賃金イコール所得が、それぞれの国で倍以上にまで成長し、それに伴う物価の上昇と生活水準の上昇を見せ続けているのです。1997年にはタイでスタートしたアジア通貨危機の影響もあり、経済的なダメージもあったのですが、現在ではその教訓を活かし外貨準備高でも世界的第11位と高水準で外貨も保有するに至っているのです。インバウンドの増加や国内の産業蓄積も進み、特に輸出産業の蓄積が功を奏したのでしょう。ここ当たりで僕は、タイに日本の高度成長をリンクさせたのですが、2008年頃からタイの不動産や地価の推移などを本格的に調べだしたのでした。数年で地価の上昇率は1400%上昇を見せるエリアもあり、鉄道の開通での周辺地域の上昇率なども目まぐるしい事に気付き、外国人でも購入、投資できる方法を調べまくる事になりました。結果コンドミニアムは外国人でも外国に住んだままでも買える事もわかり、始めてのコンドミニアムを2011年にバンコクで購入しました。当時はタイバーツも1バーツで2.8円で為替だけでも今と比べるかなり有利。余談ですが外国人が買えるのは区分所有権のみですが、土地を取得するテクニックなども様々あるのですが、これらはまたの機会に書いてみたいと思います。どちらにしてもパスポートと外国送金証明だけで区分所有不動産を登記できるのは極めて便利でした。2011年当時に日本円で約500万円ほどで購入したコンドミニアムも今では1100万円オーバー。2014年に600万円で購入したものも1000万円オーバー。合計6ユニットほど購入しました。「ちょっと余談になりますが、これに味をしめて2011年頃からミャンマーやカンボジアにも手を出し始めるのですが、当然タイよりも地価も労働賃金も安価なので、不動産価格もよりお手頃だったのです。当時カンボジアではローカライズコンドミニアムで日本円で約200万円後半代から300万円で購入することも出来たのです。この頃は外国企業のカンボジアへの参入の増加時期でもあり、カンボジアの最もGDP成長率が高く、海外からの直接投資額もピークだったのもあり購入から3年で、購入価格の200%オーバーでバイアウトもできました。単価が小さいのと上昇率が半端なかったのもありかなり高回転出来たのです。ちなみにこんなことを2015年までやっていました。」さてさてここからが本題なのですが、このASEAN圏での不動産投資にシフトした事こそ、ブログの表題でもある「経済の予測とその行方」なのです。これらの海外不動産投資は、当時は泣け無しの予算で1つ2つを購入するのが精一杯でしたが、渾身の一撃で投資したのも、ひとつは自分で何度も足を運んで調べ抜いたこと。(当時は日本人向けにタイのコンドミニアムを販売していた企業はほとんど存在しませんでした)また、ここには飛躍的に増加するタイのインバウンドと経済成長を感じていたことが、もう一つの大きな理由でした。中国人の流動人口の経緯は兼ねてより理解出来ていましたし、中国国内でのアッパーミドル以上の所得層の大幅な増加が、大量に国外に流出し、人民元とポートフォリオで海外資産を形成するのが、彼らの行動心理から容易に理解出来たからです。結果としてもタイもカンボジアも、現在は中国からのインバウンド数は大幅に増加しましたし、不動産価格など各部門への投資額がまだ中国とクラベルトまだまだ安価であること、中国人からすれば自国の経済成長と北京、上海などの大都市部の不動産価格の上昇や、経済興隆はつい昨日の事でもあるからです。ミャンマーやカンボジアに関しては中国、中華系企業の直接投資が目を見張る規模であることも垣間見ていたからでした。これも中国の急激な経済成長が要因であり、高騰した地価や人件費対策、また海外への輸出拠点としての進出でもあったからです。今となって中国人をはじめ多くの中華系の人々がタイやカンボジア、ミャンマーの不動産を買い漁っています。ちなみにこの現象は僕が既に2010年頃には、「将来そうなるから今のうちにASEANの不動産を買ってバイアウト先は中国の爆買いに合わせてだよ」とよく言っていたのです。ご時世的にビックデータと言われる現在ですが、公に氾濫する指標数値からでも先を予測し、市場原理や中国マネーの国外逃亡も予測して布石できた結果でした。このように自己資本だけでの投資もそうですが、2011年から2015年の間に僕はASEAN系不動産の仲介販売で概ね300ユニット以上は販売もしてきました。東京や大阪での不動産展示会やセミナーなどで、1日に最大で14ユニットも販売したこともあり、自己投資以外でも不動産事業にも投資もしていたので、事業バイアウトも日本の上場企業相手に2015年に成立しました。日本の不動産ディベロッパーが2013年頃から海外進出を始め出していました。この例は日本の歩んだ歴史、アジア通貨危機、ASEANの経済興隆、中国の所得増と、中華マネーの移動などいくつかの知識とベンチマークが、あらゆる角度から経済を予測させてくれます。(1)ニュースレターこのサイトについてお問い合わせサイトマップ©konnomasahiko.com。