物流系リートが好調な状況が続いています。コロナ発生でリート全体は大幅な価格下落となりましたが、物流系リートはコロナ直前のピークを上回るもの銘柄もありました。物流施設全体のファンダメンタルズは非常に好調であることが背景ですがなぜ好調なのか、その背景について詳しく解説したいと思います。物流施設とは専ら企業のモノを配送する為に使用される施設です。単純に言ってしまうと”倉庫”になりますがいわゆる物流センターと呼ばれる施設は「6大機能」と呼ばれる機能を担っています。物流施設は大きく分けて1TC(トランスファーセンター)、2DC(ディストリビューションセンター)、PDC(プロセスディストリビューションセンター)などに分けられます。物流施設の種類によっては6大機能の全ての機能を有しているわけではありません。ひと昔前は非常に地味な存在でした。アマゾンをはじめとしたEコマースの浸透により、より先進的な記述が詰まった”最先端IT施設”と言っても過言ではありません。各社はどうすれば商品を消費者に届けるリードタイムを短縮できるか、技術のしのぎを削っています。物流施設はその技術革新についていけるスペックの建物に年々進化してきました。したがって、この倉庫という地味なイメージは少なくとも投資家の中では過去のものといっていいでしょう。このテナントニーズに応えるために作り上げてきたスペックは”先進的物流施設”と呼ばれ、今では物流リートの保有物件でもスタンダードになっています。このスペックで作り上げることにより、施設内で最も効率的な物流システムを構築する最低限を満たすということになります。このように高度なスペックでしっかりとテナントを維持できるということで過去数年間にわたり機関投資家からの資金が大幅に流入しており、物流施設の価格を押し上げています。物流系リートが価格急回復。トレンドはグローバルレベルで物流施設の好調は日本に限ったことではなく、グローバルなトレンドとなっています。動きが顕著なのはアメリカです。そもそも1人あたり実店舗数が多かったアメリカは大きな構造変化の過程にあります。物流施設が好調な背景は明確です。オンラインショッピングの浸透により、商品を消費者に届けるインフラ需要が年々増加しており、それに伴って物流施設のパフォーマンスは良好な状況がここ数年続いていました。物流施設の好調は日本に限ったことではなく、グローバルなトレンドとなっています。動きが顕著なのはアメリカです。そもそも1人あたり実店舗数が多かったアメリカは大きな構造変化の過程にあります。象徴的なのはバーニーズニューヨークやJCペニーといった老舗の百貨店の倒産です。これはもはや若者を中心として特に衣料品を実店舗で購入することは無く、全てオンラインで購入しているという現状です。個人的には衣服は直接見て買いたいのですが、若者は実店舗で簡単にサイズ感だけ確認してネットで購入という消費行動の一般化が進んでおり、今回のコロナで更にその傾向が顕著になった結果、消費者にものを届ける物流施設が絶好調で商業施設が大苦戦といった構図になっています。カネ余りの状況が続くなか、上記の需給状態により機関投資家の資金が大量に流入コロナの中で例えばFRBやECB,日銀がお金をばらまいた結果、行き場を失った滞留資金のほとんどが手っ取り早い株式や債券に流れていき資産価格が爆騰しました。その一部は不動産へ流れていったのですが、オフィス、ショッピングモール等の商業施設、ホテル等の物件種類はコロナにより見通しが不透明で流石に投資できません。そこで実質的な受け皿となっているのが物流施設です。リートだけでなく、物流施設の物件そのものへの投資が集中している状況です。不動産の運用担当者もテーマとして取り扱いやすく、機関投資家もストーリーとして投資しやすいという状況で、コロナのピークを除けば大きくお金が流入し価格を押し上げています。物流施設今後の見通し物流施設のファンダメンタルズは好調が続くといわれている物流施設への需要は今も底堅く、今後も賃料は伸びていくといわれています。多くの国々が、オンラインショッピングの浸透率に伸びしろがあるからです。物流系リートの価格面は高い水準まで来ているとの考え方も一方で投資家による需要が強すぎて価格が高止まりしているという意見もあります。賃料の伸びについても言い方を変えると借主であるアマゾン等の企業や、3PL等の配送業者がコスト構造上どれだけ賃料を負担できるかという限界値があり、一部の地域ではかなり高い水準まできているのではないかともいわれています。最先端といっても物流はコストをいかに抑えるかというのがテーマであり、物流施設を借りることそのものが利益を生むわけではいというのは構造上の限界を表しています。Suit)と呼ばれるタイプのものです。これは物件開発当初からその特定のテナントが要求するスペックに合わせてオーダーメイド作られる施設になります。そのリスクを軽減する為に非常に貸し手有利な賃貸契約を締結する努力をしますが、万が一退去してしまった場合は本当に代替でテナントが入るのかが心配される物件もあります。オーダーメイドが特殊すぎると中々他のテナントに合わなくなるリスクがあるからです。今はイケイケどんどんでも市場が飽和状態になり、借り手の信用が弱くなってくるとこのようなリスクが顕在化する可能性があります。個人投資家の立場で物流施設そのものに投資をするのは中々難しいと思います。一件あたり数十億から100憶を優に超える投資になりますし、物件そのものや賃貸の管理を素人で行うのは現実的でないからです。したがってタイトル通り個人が物流施設に投資したい場合はリートへの投資が現実的な選択肢です。現在上場している物流系リートは以下の通りです。一部のリートはいわゆる物流施設だけではなく、資産の一部を工場や研究施設、データセンター等を含みますのでご注意ください。研究施設やデータセンターはそれぞれ別途注目されている物件種類ではあります。おすすめのリートを選ぶのは難しいですが、一般的に外資系で物流施設投資を専業としていたプロロジスとGLPは先進的な物流施設を日本に持ってきたといっても過言ではないので、その道では一日の長があります。いって他が著しく劣っているというわけでもありません。気になるリートがあれば、ポートフォリオをHPで確認することができるので、築年が新しいもので構成されているか、立地は物流施設上好ましいところにあるか、稼働率は高いか等をチェックした上で利回りと価格感を見ながら投資していくのがいいのかなと思います。築年が新しくないと近代的な物件でない場合テナント付けが難しい場合があります。今の稼働率がよくても一旦テナントが抜けてしまうとまた賃貸するのに苦労する可能性がありますので注意が必要です。単純に利回りが高いのがいいわけではありません。結局借入比率を高くして見かけの利回りが高いだけかもしれませんのでそのあたりも見ていくことをお勧め致します。物流リートの更なる大幅な値上がりは難しいか...最近の物流系リートの価格推移を見ていると去年の8月から10月あたりはかなり上昇しており、配当利回りも3%を切る銘柄が多くありました。東証リート指数のピークである2200程度はまだ回復していない中、物流系リートは過去最高値を更新していました。直近(2021年3月)の配当利回りは3%前半と若干落ち着いていますが既にほかの物件リートの配当利回りを下回っています。配当利回りがこれ以上大幅に下がる余地(つまり価格が上昇する)は少ないかもしれません。金利が上がった場合もリスク要因になります。ファンダメンタルズは良好なので物件の賃料成長は見込める(内部成長と言います)可能性があり、その分価格が上昇する余地はあるかもしれませんが、利回り圧縮による大幅な価格上昇は難しいかもです。近年物件取得も聞くところによると競争が激しく相当苦労している様で、既存の利回りよりいい利回り価格で購入すること(外部成長と言います)はほぼ不可能だいう状況の様です。したら、あらかじめ銘柄にあてを付けて、なにかファンダメンタルズ以外の要因で少し下がったりした場合に少しずつ買い足していくといった方が安全かもしれません。コロナで暴落?世界の不動産市況について最新の情報を解説します。注)投資にはリスクがあり、損失が発生する可能性があります。実際の運用は必ずご自身の判断でおこなってください。当ブログは特定の金融商品をお勧め、勧誘することはありません。未分類コロナで暴落?世界の不動産市況について最新の情報を解説します。コロナというリスクは近年では例に見ない形でリスクを顕在化させた出来事でした。命に係わることなので当然投資云々どころではなかったところですが、やはり不動産市場にも影響はありました。絶対に理解すべきたった1つの数式とは?不動産投資を行うにあたり投資家が必ず参考にしている指標があります。これはプロの世界でも個人の世界でも変わりません。不動産投資を始めたい方は必ずこの数式の意味を理解してください。不動産投資を少しでも勉強したことがある人は不動産利回りについては聞いたことがあると思います。考えたくないですが不動産投資に失敗した場合、人生を左右するほど大きなダメージになることがあります。2月の相談2倍も”という記事を見つけました。投資家がどのような狙いで旅館やホテルに目を付けているのか解説したいと思います。...PREV月1万円積立投資からでも効果あり?資産運用の重要性NEXTコロナで勃発。最近の投稿インベスコオフィスJリート買収合戦は関係会社による非公開化で決着か【しなくても勝利】インベスコオフィス、スターウッドによるTOBは失敗。投資口価格への影響は?大塚家具の上場廃止で今後はどうなる?事業再生の難しさとスポンサーの重要性ユニゾホールディングスは5月社債は償還、新たな債権者登場の意味スターウッドがインベスコオフィスTOB価格引上げ【どうなる?】プロフィールサボリーマン@外資系金融サボリーマンと申します。外資系金融機関に勤務しています。仕事で不動産関連に携わっており、区分マンション投資をはじめとした資産運用が趣味です。2021年1月現在では累計7戸に投資、うち4戸は売却済で3戸継続保有中です。売却益はグロスで4000万円程度達成しました。不動産関連の経済ニュース解説、金融系の転職、不動産投資を主に資産運用について記事を書いていきます。インベスコインベスコオフィスJリート買収合戦は関係会社による非公開化で決着か【しなくても勝利】2021/6/18インベスコインベスコオフィス、スターウッドによるTOBは失敗。