コラム運営会社お問い合わせこの物件の詳細情報は会員限定となっています。会員登録をすることで全ての物件の情報を閲覧することができるようになります。収益不動産の売却査定価格は◯◯◯で決まる!?いつも蔵助「KURASUKE」をご覧いただきありがとうございます。オーナーでいらっしゃる皆様はご存知の通り、◯◯◯で決まる。一つは融資の期間!しかし、査定する側から見ると、レントロールの合計額だけでは決めきれない物件や理由が存在します。査定者が考える売却査定価格にはいろいろと経験が必要。そのいろいろとは!?詳しく述べて行きましょう。上記の例で見ると、法定対応年数27年の建物ですが、既に築後20年経過してる事がわかる。残りの法定対応年数が7年しか残っていない。ここで査定者は法定対応年数が少なく、ローン期間が短いという点にフォーカスします。レントロールの合計金額(利回り)が高い場合でも、ローン期間が短いと言うことはローン返済額が多く、キャッシュフローが悪い、償却年数も短いため利益が出てもわずか、更に固都税や所得税などの支払いを考えると売りやすさに疑問が生じる。7年、家賃年収864万円を元に売却査定価格を算出。¥720,000−・毎月返済額¥912,918−この試算では毎月マイナス¥192,918−でアウトだ。¥720,000−・毎月返済額¥608,612−この試算では毎月プラス¥111,388−となり何とかなりそうだがそうでも無い。売価2では¥111,388×12ヶ月=¥1,336,656−この手残りであれば固定資産税を支払い、多少の修繕費用が発生してもいくらかの手残りは有りそうだが、どうも心配だ。残りのキャッシュは多いほうがいいに決まっている。(例2)返済期間を倍の14年、家賃年収864万円を元に売却査定価格を算出。¥720,000−・毎月返済額¥323,437−毎月の手残りが¥396,563−(年収¥4,758,756−)※毎月の返済負担率44.92%なんと年間の手残りは¥4,758,756−と大幅にキャッシュフローが良くなる。このような物件があれば即買い付けが入るのは間違いないだろう。マイナス金利が導入され市場の融資金利も低下、融資を利用し資産形成する人にとっては空前のチャンスが到来。喜んでばかりはいられないのが実情だ。マイナス金利の恩恵を受けるのは日本国民全員に平等に起きているからだ。こぞって物件を買い漁っていおり、市場に良い物件が少なくなったと嘆く声を耳にする事が増えた。金融機関も積極的に融資先を探すことに懸命になっているのも間違いなく、融資への取組みもオープン(扉が軽い)事実、事例のように残りの法定対応年数7年の物件であっても融資期間15年、20年で承諾を得たという話は良く聞くようになった。融資期間が長く組めると言うことは例2の売価1や2の例のようにキャッシュフローが出やすい計画がたてられるのだ。売却査定価格はいくら!?金融機関の融資姿勢が緩い今の状況であれば利回りが低く売却査定価格は当然高くなる。査定担当者が金融機関に強ければ、長めの融資期間を獲得することができるため、売却価格を高く設定しても、キャッシュフローがでる投資計画をたてることが可能となる。その反対に、収益不動産の取扱い経験値が少ない担当者、金融機関にパイプを持っていない業者だと融資期間を長くする事が出来ない可能性が高いと言えるでしょう。今回は査定価格はいくら!?にフォーカスしたが、物件取得のための融資期間が長ければキャシュフローが生まれやすいとお伝えしました。理想は物件価格が安く利回りが高い、さらに融資期間が長いとくれば理想的なオーナー経営ができるでしょう。突入した昨今、立地条件も重要になってくるだろう。常に勉強し、新しい情報は更新し知層を重ね、より効率的な投資経営を行いたいものだ。退会メルマガ解除プライバシーポリシ。