賃貸経営の空室対策として挙げられるリフォーム。やみくもに実施するのではなく、入居率アップに効果的なリフォームポイントと費用相場を抑えることが重要です。リノベーションとの違いなども含め解説します。家主ダイレクトは、27万人を超えるオーナーに利用されている「オーナーが直接使える」家賃保証サービスです。賃貸経営をしているけど、なぜか手元にお金が残らない家賃の値下げはせず空室対策をしたい月々の管理コストを削減したいこうしたお悩みを抱えている方は、まずは資料ダウンロード(無料)しお役立てください。まとめリフォームの定義とは?リノベーションとの違い古くなり一部破損や汚損がある不動産物件を再生するための手法としてリフォームとリノベーションがあります。どちらも住宅に手をいれて修繕したり新しくしたりすることを意味しますが、実は両者に法律的な厳密な定義や違いはありません。リフォームとリノベーションの違い一般的にリフォームは、住宅の内部の破損や汚損を改修し「元どおりの状態に戻す」意味で用いられるケースが多くみられます。壁紙やフローリングの張り替え、キッチンの水回りの修繕や部品交換、外壁の補修などのほか、もう少し規模の大きいものでは古い風呂場をまるごとユニットバスに入れ替える、などがあります。これらはいずれも部分的な対処と考えられます。リノベーションは、その物件の用途やコンセプトを根本から変更するレベルの改修を施し、「物件の価値自体を高め再生させる」ことを意味する場合が多いようです。間取りを大幅に変える、古民家を洋風のカフェに改修する、外壁や屋根を変えて新築のように見せる、など全体に及ぶ変更があるケースはリノベーションに分類されます。以上から、「マイナスをゼロに戻す」ものがリフォーム、「マイナスまたはゼロにプラスを施す」ものがリノベーションと考えられそうです。どちらも物件の価値を高める狙いに違いはありません。リフォームとリノベーションのメリット・デメリットリフォームとリノベーションの違いを表にするとおおむね以下のようになります。◯高いどちらを選ぶべきかは、物件の状態や予算によります。この記事では、部分的な修繕・改善で物件価値を高めるリフォームの効果についておもに述べていきます。アパートリフォームの基本的な考え方アパートの空室対策にリフォームは効果があります。空室対策のためのリフォームについて、ここでは基本的な考え方を解説します。アパートはリフォームによって価値を再生できるアパートに限らず、入居者にとって日々の生活を送る住空間は、より新しくきれいな物件のほうが好まれる傾向があります。新築すると予算規模も大きくなります。そこで検討されるのがリフォームです。リフォームは新築よりも低予算で物件価値を高める効果を生み出せます。近年はリフォーム技術が向上しており、内装や設備について文字通り「再生」することが可能です。見た目の印象や設備を改善するだけでも入居率をアップさせることは十分可能です。リフォームを検討する築年数アパートのリフォームを検討する時期については、それぞれのアパートの状況やオーナーの価値観によるところが大きいため、一概に「築〇年を超えたらリフォームをするべき」とはいえない部分があります。建物の外観は入居者がアパート選びをする際の第一印象になるため、外壁に以下のような症状が見られる場合はリフォームを検討する時期といえるかもしれません。ひび割れが見られる色褪せが見られる塗料の剥がれ、チョーキング(触ると手に粉がつく現象)が見られるカビが目立つ、錆が目立つこれらの症状がある場合は物件の第一印象が悪くなるだけでなく、放置していると加速度的に劣化する恐れがありますので早急な対応が必要となります。外壁に使用されている塗料の耐用年数はおおむね以下のとおりとなっています。所有されているアパートの外壁に使用されている塗料の耐用年数がどれくらいあるのか、オーナー自身も目安を掴んでおくとよいでしょう。上記の年数を経ていなくても、アパートの立地条件や環境によって劣化が早まり、リフォームを要する時期が早まる場合もあります。室内のリフォームには女性目線を重視する家づくりの基本で重要と言われているのが、女性目線です。一般的にファミリータイプの物件では、共働き家庭が増えているとはいえ、女性のほうが家にいる時間が長い場合もまだ多く、女性目線を重視することは家づくりやリフォームを提案する際に有益なヒントとなります。明確に女性をターゲットにしているアパートでは、女性が快適だと思える空間、セキュリティを重視した、住みたいと思えるデザインを取り入れた物件づくりをすることで入居率アップにつながります。リフォーム業者からの提案などを身近にいる女性に見てもらって意見を求めるなど、意思決定のプロセスで一度は女性の評価を仰ぐとよいでしょう。コストだけではなく費用対効果を重視しようリフォーム費用はアパート経営の収支に直結するため、コストは可能な限りかけたくないと考えるのが一般的です。予算を抑えることは経営上大切ですが、必要なものを削ってしまうと、空室期間が長引いたり、建物自体の損傷が進んでしまったりと結果として出費が増大してしまうことも考えられます。リフォーム計画には費用対効果を重視するのがセオリーです。アパートの魅力を長持ちさせる方向性がトータルコストを抑えることにつながります。入居率アップ!アパートリフォームの方法5つアパートの入居率をアップさせるために効果的なリフォームには、5つの方法があります。内装の更新アパートの室内に古さや傷みなどが感じられる場合は、内装の更新が有効です。床と壁(クロス)の印象が変わるだけで室内のイメージが見違えるように変わります。コストはそれほどかからないため、費用対効果が高いリフォームといえます。水廻りは、日々の生活に欠かせない重要なインフラです。水廻りの設備が古くなっている場合は見た目の印象が悪くなるだけでなく、そこで生活する人が不便を感じてしまう可能性があります。水廻りの修繕や近代化としてリフォームのポイントになるのは、以下の箇所です。追い炊き機能付きの給湯器に変更また、前章でリフォームには女性目線を活かすべきであると述べましたが、水廻りは女性が特に意識する部分のため重点的にリフォーム対象として考える価値はあります。全国よると、単身者、ファミリー向けの両方で「無料インターネット」が1位となっています。オートロック参考:全国賃貸住宅新聞(有料)単身者向け物件では2位に「オートロック」、3位に「宅配ボックス」、ファミリー向け物件では2位に「追い炊き機能」、3位に「オートロック」となっています。データから読み取れる入居者のニーズは、入居率アップにとても役立ちます。両方で1位になっている無料インターネットを完備するのは必須でしょう。アパートの入居者(ターゲット)が単身者向け・ファミリー向けどちらなのかによって、それぞれの利便性向上に役立つ設備は積極的に導入を検討するべきでしょう。物件情報を閲覧する際、外観写真は多くの場合に検討材料となります。物件内覧時に最初に目に入ってくるのも外観です。「見た目」で損をしてしまわないよう、外観をリフォームすることは効果的です。間取り変更はリノベーションに分類されることが多いですが、建物の構造を変えるなどの大規模な改修ではなく、構造上問題がない壁を抜く程度の場合はリフォーム工事と扱われる場合もあります。2DK、3DKといった「DK(ダイニングキッチン)」を中心にした間取りは古い物件に多く、入居者からも「昔の建物」というイメージが持たれやすい傾向があります。そこで「DK」と隣り合う居室をひと続きの「LDK」にして、人気の間取りに変更するリフォームが有効になります。3DKの物件であれば、DKに隣接している居室をリビングルームにして壁を取り払い、2LDKの物件に間取りを変更することができます。心理的に壁が少ないほうが室内が広く見えて開放的な印象を持ちやすいとされています。同じ広さでも広いリビングがある間取りにすることで入居率アップが望めます。「この壁を抜いて問題がないか」「この柱を抜いて大丈夫か」は建物の工法によります。素人判断でDIYと称して勝手に壁や柱を抜くと建物が大きく破損することもあり得ます。壁や柱を壊したり、抜いたりするリフォームを行う場合は、必ずプロに任せるようにしてください。アパートリフォームの費用相場ここでは先に解説した5つのリフォーム箇所について、それぞれのリフォーム費用相場を紹介します。内装(床、壁など)床や壁などを新しくすることで、室内の印象を大きく変えることができます。床の張り替えやクロス(壁紙)の貼り替えは予算的にも手軽なので、アパートオーナーからも人気があります。床や壁などの張り替え(貼り替え)は面積によって単価が設定され、それに施工した面積を掛けた金額と稼働する人工代で費用が算出されます。床のフローリング張り替え工事は面積1畳あたり2~6万円(素材により単価は変わります)、畳敷きの床をフローリングに変更する場合は3~4万5,000円程度が相場となっているようです。壁のクロス貼り替えについては、1平方メートルあたり750~1,500円程度です。オーナー自身がDIYで貼り替えをすると予算を抑えることができる可能性があります。リフォームは、ひとつはリフォーム本来の目的である「修繕し新しい状態にする」こと、もうひとつは「それまでなかった設備を導入すること」があります。人気が高い無料インターネットの導入には、1戸あたりの単価で算出され、それに戸数を掛けた見積もりになるのが一般的です。導入には専門の業者に依頼するのが最も手軽で確実です。一定期間の契約を条件に工事費が無料になる業者も多いので、導入費用を低く抑えることができます。月額の費用は1万円台~2万円程度です。他に人気の高い設備として宅配ボックスの設置やオートロック化についても、オーナー向けにサービスを提供している専門の業者があります。した設備関連についてはアパートによって規模や設置可能な設備などにばらつきがあるため費用相場の目安は公開しにくいのですが、各業者ともに複数のアパート設備をラインナップしているので、特定の一社に任せるのが最も費用対効果が高くなるでしょう。水廻り水廻りのリフォーム工事は配管工事を伴うことが多く、工事内容は多岐にわたります。そのためある程度まとまった費用が必要になりますが、先述のようにリフォームによる水廻りの改善は入居率アップにつながりやすく、費用対効果で見ると決して高すぎる出費ではありません。浴室をユニットバス化、もしくはユニットバスの交換工事:1室あたり40~75万円程度が相場となります。外観のリノベーション入居率アップには外観のリフォームによる第一印象の改善がとても重要であると述べましたが、外観のリフォーム(リノベーション)については120~300万円程度が費用相場になります。アパートの形状や規模などによって価格の開きが大きいため、あくまでも目安としてお考えください。一般的にアパートのリフォームで外壁部分は費用が大きくなりやすいとされています。外壁は風や雨、雪などに晒されるためリフォームにおいては耐久性の高い材料を使用することが望ましいでしょう。そのため工事費用だけでなく材料費も高くなる傾向があります。間取り変更3DKの間取りを2LDKにするなど、間取りを変更するには壁を取り払うなどの本格的な工事を伴います。費用は1室あたりで算出され、「33平方メートルの部屋」でDKをLDKに変更すると80~160万円程度が大まかな費用相場です。アパートリフォームの予算を抑える4つのコツここまでアパートの各部分におけるリフォームの費用相場をご紹介してきました。大まかな目安であり、アパートの築年数や規模、地域によっても価格相場は変動します。いった事情を踏まえつつ、予算をできるだけ抑えるコツについて説明します。相見積もりを取るアパートなど収益用不動産だけでなく、一般住宅のリフォームなどにおいても相見積もりは基本です。ネット上には複数のリフォーム業者に見積もりを一括請求できるサイトも多数あります。したサービスを利用して複数の業者から相見積もりを取り、広い視野で比較検討することがコスト削減につながります。他社と比較してあまりにも安い価格の場合は手抜き工事などが考えられる場合もあります。見積もりを取るだけでなく実際に業者が現地で調査を行う様子を見たり説明を受けたりして、相性のよい業者を選びましょう。リフォームの内容は「必要十分」を目指す空室対策を目的としたリフォームでは、工事の内容を必要十分にしておく考え方も重要になります。費用的な余裕があればいくらでも改善する余地がありますが、あまり入居率アップにつながらないようなリフォームは空室対策の視点では不要といえます。リフォームが必要と感じる部分をリストアップして優先順位を検討し、「どこまでリフォームするか」戦略を立てるのも賃貸経営上大切なことです。間取り変更のリフォームなど費用が大きくなりやすいリフォームは全室実施するのではなく、一部だけにしておくなど、部分的・段階的な計画でリフォームをしていくのもひとつの考え方でしょう。補助金の利用を検討するアパートのオーナーが所有物件のリフォームに利用できる補助金制度があります。詳しくは次章で解説しますが、補助金を受給できる条件が整っているのであれば検討の価値があります。節税、減税を活用するこちらも次章で解説しますが、アパートのリフォーム費用を経費として計上することで得られる節税効果や、リフォーム費用に対する減税制度を活用することによる減税効果は、間接的なリフォーム費用の削減になります。リフォームの必要性を感じていても十分な資金がない」「少しでもリフォーム費用を抑えたい」などの理由でリフォームを迷っているアパートのオーナーは多いのではないでしょうか。ここではアパートオーナーが知っておくべきリフォーム資金の調達方法や、節税のテクニックをご紹介します。現金資産としてリフォームの十分な資金がない、もしくはキャッシュを確保しておきたい場合は、リフォームローンによる資金調達が有効です。政府系の金融機関や民間の銀行など、さまざまな金融機関がアパートのオーナー向けにリフォームローンを提供しています。アパートリフォームの補助金アパートのリフォームには、一部補助金を利用できる可能性があります。け賃貸住宅への登録をすると、登録住宅のリフォームに要する費用に対して補助金が出るという仕組みです。要配慮者への居住スペース確保は、オーナーの立場になって考えると空室対策の一環ともいえます。補助金を活用して入居率アップを図ることができるので、慢性的な空室にお悩みのオーナー様は、ぜひ活用したい制度です。アパートのリフォームに要した費用は経営上の必要経費であるため、会計上は経費として処理することができます。この場合、「修繕費」もしくは「資本的支出」のいずれかによって処理することになります。「修繕費」とは、蛍光灯や電球の交換、破損した箇所の修理、故障した設備の交換など、アパートの性能を維持するための支出の意味合いが強いのですが、壁のクロス貼り替えや外壁塗装などリフォーム的な意味合いが強いものであっても修繕費として処理することができます。修繕費として計上する場合はその年に一括して計上することができます。「資本的支出」とは、所有しているアパートの価値向上や使用可能期間の延長など、資産価値そのものを高めるためのものを指しており、全体的なリフォームまたはリノベーションを行う場合はこちらに該当する可能性が高いでしょう。この場合は設置した機器などそれぞれの耐用年数が適用され、減価償却費として少しずつ経費計上することになります。いずれにしてもリフォームに要した費用を経費とすることで、その節税メリットを通じてトータル費用を抑えることが可能になります。◆修繕費と資本的支出の違いについては、こちらの記事で詳しく紹介しています。└リフォーム費用は修繕費?資本的支出?違いと判断ポイントアパートリフォームに関連する減税制度アパートのリフォーム費用については、いくつかの減税制度があります。該当する場合はこれらも大いに活用したいところです。よるリフォームで省エネ化やバリアフリー化、耐震化などを目的としたリフォームをした場合、所得税の控除が受けられます。リフォーム工事費用の10%分にあたる所得税額を低くすることができます。2ローン型減税こちらは自己資金ではなく、ローンによってリフォーム資金をまかなった場合に適用される減税措置です。省エネ化やバリアフリー化などを行った場合、所得税の控除が受けられます。こちらは、工事費用の1%もしくは2%分にあたる所得税額を低くすることができます。まとめアパートのオーナーにとって空室対策は最も重要であり、リフォームは空室対策に有効です。そのための費用について、相場感や低く抑えるコツ、補助金や節税テクニックなどについて説明しました。ここにある情報をうまく活用してアパートのリフォームを成功させ、最終的な目的である入居率アップに役立てていただければ幸いです。Reserved.CLOSE。