留意事項の6章がつまり何を言っているのかをざっくばらんに、実務的な観点を踏まえながら解説・コメントしています。留意事項からの引用となっています。6章1鑑定評価理論を学ぶ上でイメージがつかみにくく、最後まで暗記・理解が難航するのは第6章ではないでしょうか。留意事項の6章がつまり何を言っているのかをざっくばらんに、実務的な観点を踏まえながら解説・コメントするものです。6章8(地域分析7_類似地域)類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定するものである。一般に、近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、隣接すると否とにかかわらず、その地域要因の類似性に基づいて、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に代替、競争等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼすものである。類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する場合がある。同一需給圏は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によってその地域的範囲を異にするものであるから、その種類、性格及び規模に応じて需要者の選好性を的確に把握した上で適切に判定する必要がある。同一需給圏の判定に当たって特に留意すべき基本的な事項は、次のとおりである。ここが不動産鑑定士試験の学習上最初に「?」となる部分ではないかと思います。言っていることは実は非常に単純で、同一需給圏とは「対象不動産を買うときに比較検討するような不動産がある地域の範囲」というものです。それを基準の文言通りに追ってフランクに解釈すると同一需給圏とは、対象不動産の購入検討時に、比較するような不動産がある地域の範囲です。よって、対象不動産の存する地域とその比較対象が存する地域の範囲では、価格水準に関連性があるものとなります。(関連がなければ、比較対象となりえない)この同一需給圏の中に存する地域というのが、比較検討されるエリアの全体であるので、取引事例比較法の適用における事例の採用はこの範囲内からしなければなりません。同一需給圏内の類似地域(比較検討できるような地域)は、対象不動産の存する地域である近隣地域と隣接しているかどうかは問いません。隣接していても、用途が違えば価格水準が違うため、比較対象とはならないし、離れていても比較対象となることはあります。(隣接していても住宅地と商店街では購入の際に比較検討はされないし、離れていても、同じ市内の1丁目と5丁目だとか、会社をはさんで反対側の駅にある住宅街等は比較検討の対象となります。)よってこれらの地域では、どちらを買うかということに代替性があるので、相互に競争関係にあり、それゆえ価格水準が関連しています。片方の地域が高くなれば、もう片方の安い地域の需要が高まる。その結果もう一方の地域の価格も高くなるという形で価格水準は関連します。後段は、通常は対象不動産を購入の際に比較検討する対象は同一需給圏の中にある対象不動産が存する地域である近隣地域と類似性のある類似地域の中に存するものであるため、地域同士の比較を行うことが必要である者の、そうでないものも存在することを示しています。それはどのようなものかというと、対象不動産の使用方法が、地域の標準的な使用方法と異なる際に現れます。この場合は、その地域の中での価格形成とは密接に関連せず、あるいは関連の度合いが低く、地域要因に着目して価格水準を検討するよりもむしろ個別の不動産の用途や規模などによって直接に比較を行う方が有効となることを示しています。一般住宅(敷地面積200m2程度)が建ち並んでいる地域の中の5,000m2のマンション適地が対象不動産の場合です。この場合、近隣地域の200m2の事例の価格水準と対象不動産の価格水準は全く異なるでしょう。類似地域の中になくても、同じく大規模のマンション適地の取引事例の事例推移純が対象不動産の価格と密接な関係となるはずです。この不動産を購入したいと考える典型的な需要者は不動産購入の際に比較検討するのは、対象不動産周辺にある自分で済むような小さな住宅用地ではなく、開発してマンションを売り、利益を生み出すための開発用地が欲しいと考えているため、価格形成要因が全く周辺とは異なるからです。余談ですが、このような場合に取引事例比較法では直接比較法を実施します。その場合でも同一需給圏の範囲はその不動産が属する市場を意味しているため、同一需給圏にあるが、類似地域の中にはないという形であり、同一需給圏内にある不動産と比較することは必ず必要となります。県有地賃借料に関する訴訟への考察2本件については、複数の鑑定評価書が出回っている。それぞれで評価の前提が異なっていることもあり、問題は複雑化している。この問題の難しさは、評価の前提(開発前を基準とするか、後を基準とするか。借地権は発生しているか、いないか。+5%に思うこと取引事例比較法の適用において、個別的要因の比較の際に、対象不動産が角地であれば、+3から5%の修正をしているのが、現在流通している不動産鑑定評価書の大半ではないだろうか。シリーズ)みなし時価算定と重要性の確認について記載しています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。※サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。上に表示された文字を入力してください。関する情報を発信しています。現在はリタイアして悠々自適に過ごしており、経済的自由を目指す方のライフプランニングや、新規事業を立ち上げたいアントレプレナーのメンタリング等の相談をたまに受けたりしています。お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。関する情報を発信しています。現在はリタイアして悠々自適に過ごしており、経済的自由を目指す方のライフプランニングや、新規事業を立ち上げたいアントレプレナーのメンタリング等の相談をたまに受けたりしています。お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。Fukurowl_ReをフォローするタイトルとURLをコピーしました。