スカイグランドタワー|【三井不動産レジデンシャル】新築マンション・分譲マンション・新築一戸建てなら三井のすまいwww.makuhari-sky.com海浜幕張に10年規模で新たな街を創る一大プロジェクト、幕張ベイパークに建つ2棟目のタワマンとなります。三井不動産をメインに多くのデベロッパーが売主として参加しています。デベロッパーの特徴についてこちらで解説しています。決算資料から見るデベロッパー特徴まとめ(メジャー7)はじめにマンション購入で切っても切れないのがデベロッパーの存在です。マンション選びを開始した頃は、デベロッパーについて全くの無知で、デベロッパーが何をしていて、どのような会社があるかも分かりませんでした。調べて2ldkclass.com2020.10.17幕張ベイパークとは海浜幕張に開発される17.5haもの大規模な街作りプロジェクトとなります。敷地内には7つのマンション(予定)に加えてイオンやクリニックモールや保育園や飲食店等が建設され、それ自体が一つの街となります。オレゴン州のポートランドの街作りを手掛けたZGFアーキテクツが街作りを監修し、三井不動産をはじめとした大手デベロッパー連合が中心となって約10年かけて街をじっくりと作り上げていきます。実際に駅から現地まで歩いてみました。信号にほとんど引っかからなかったことと公園を突っ切ったこともあってか、約11分で到着しました。言っても徒歩10分以上はかかるので、そこそこの距離はありますが、駅を出るとすぐにマンションが見えるので、実際の距離ほど距離があるようには感じませんでした。海浜幕張駅に新改札口ができるニュースが千葉市からリリースされました。使用開始時期は未定ですが、これが実現すれば本マンションにとっては強い追い風になります。実測では10分を切ることになりそうですが、表記上何分になるのか非常に楽しみです。幕張ベイパークの圧倒的な勝利を確信しました。平日8時着想定の海浜幕張駅から各駅へのアクセスです。東京駅までは37分でアクセスできますが、その他の駅へのアクセスは悪いです。京葉線の東京駅は他路線とかなり離れた有楽町方面にあるので、有楽町方面が目的地の方は問題ないですが、東京駅で乗り換えを想定している場合は、乗り換えにかなりの時間を要するので注意が必要です。電車でのアクセスは不便ですが、空港へのアクセスについてはマンションのほぼ目の前から羽田、成田両方への空港行きバスが運行しています。飛行機を使う際は比較的大きな荷物になることが多いので、電車の乗り換えだと肉体的な負担が大きいです。バスだと荷物をしまって座って向かうことができるので、個人的には空港への移動はバスが好みです。定時運行性や本数は電車には及びませんので、ビジネス利用等で頻繁に飛行機利用の方は使い勝手がイマイチかもしれませんが、私のように年に数回帰省や旅行のために飛行機を使う人にとってはバス停留所が近いのは嬉しいポイントです。千葉県の中では非常に栄えている印象がありますが、駅力はボチボチです。ちなみに乗降客数ランキングでは、武蔵境(68,907人)と小岩(66,125人)の間となります。千葉県の駅としては上々ですが、東京と比較すると都心から少し外れた駅と同等となります。再開発された街なので、致し方ないですが、飲食店の数はあまり多くないです。駅前に集中している商業施設に入っているチェーン店が多くを占めると思われます。私は子どもも入りやすく、コスパの良いチェーン店が好きなので特に問題ないですが、個人経営の飲食店は少なくとも駅前には見当たりませんでした。近隣スーパーイオンスタイル本マンションのすぐ目の前にイオンスタイル幕張ベイパークが2019年にOPENしました。4棟構成になっており、スーパーは2,400平米と十分な大きさがあります。実際に入ってみましたが、十分な大きさがあり日常使いには問題ありません。2,400平米は有明ガーデンのイオンとほぼ同等の広さです。2020残り3棟には以下テナントが入っています。ダイソーがあるのは便利そうです。メゾンカイザーダイソーマライカバザール駅前まで歩けば三井アウトレットモールがあり、(徒歩だとしんどいですが)駅の反対側にはコストコやイオンモール幕張新都心もあります。打瀬小学校区の平均年収は千葉県内で最も高いです。平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも打瀬小学校近隣ということはポイントが高いです。学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されているので、お勧めです。Amazon調べ-詳細)Amazon楽天市場Yahooショッピング上記書籍の著者である沖友人さんが運営しているサイト【住まいサーフィン】では、無料会員登録をすれば、各小学校区の平均年収やランキングを無料で公開しています。資産性の観点で住宅を選ぶ際にはポイントになりますので、ご一読をお勧めします。あったりと多くの学校があり、そのレベルも高いです。加えて、マンション周辺の学習塾も充実しています。教育環境の良さは魅力の一つと言えます。幕張ベイパーク周辺の学習塾をマップしました。私が幕張に移り住んだのは子供の将来を考えた時の教育環境の良さが決め手の1つでした!学区は打瀬、渋幕などの有名校もあり、塾は四谷大塚以外はあって、全て通える範囲です。千葉市の入園決定率は23区平均である71.8%を大きく上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。幕張ベイパーク1棟目のタワマンであるクロスタワー敷地内に認可保育園がOPENしています。この保育園は、幕張ベイパーク住民が優先して入ることができます。ただでさえ東京に比べ千葉市の待機児童は少ないのに加えて、マンションの目の前の保育園にほぼ確実に入ることができるのは特に共働きの家庭からすると非常に魅力的です。今後5棟のマンション(内1棟はシニア用マンションのため、実質4棟)が建つと当然幕張ベイパーク内の子どもの数も増えていく為、ライバルの少ない今が保活の観点ではチャンスです。マンションの敷地内(幕張ベイパーク内)に若葉3丁目公園があり、これだけでも十分な規模ですが、駅までの道中にある海浜幕張公園はより広大です。歩けばZOZOマリンスタジアムがあったり、日本庭園見浜園があったり、本田圭佑プロデュースのサッカー場があったり、駅周辺に多くの自然があるのは計画的に再開発された街ならではの魅力であると感じました。エリア全体が埋立地となっているので、地震の際は大きな揺れとなる可能性がありますが、本マンションは免震構造を採用している為、多少は安心です。再開発エリアなので、築古の家屋はなく、余裕を持った開発をしているので、火災や倒壊リスクは非常に低いです。目の前に公園があるという恵まれたポジションにも関わらず敷地内にも緑や簡易な遊具を設置しており、開放感があります。共用施設は1Fにまとめられており、1F以外にあるのはスカイラウンジくらいです。幕張ベイパークの開発コンセプトとして、各街区でマンションする際は、商業施設も街区内に合わせて建設するルールとしているようで、今後マンション建設が進むにつれて、街全体で様々な商業施設がOPENする予定となっています。その為、1棟目のクロスタワーもですが、マンション内の共用施設はシンプルなものとなっています。個人的には、常に使うか分からない共用施設はマンション外で多くの人とシェアした方が管理コストが減るので望ましいと思っています。子育て世帯が多いことが想定されるので、キッズルームがあります。屋内だけでなく、屋外もあるので子どもとしては楽しめそうです。パーティールームとしても使えるコミュニティールームがあります。その他は、ゲストルームが2部屋、各階ゴミ捨て場、外廊下となっています。駐車場は自走式なので、日常的に車を使う方は便利です。31F以上住戸にはトランクルームがつきます。天井高も2,600ミリを確保しており、設備仕様も坪単価200万円前後のマンションとして考えれば十分なクオリティです。個人的にいいと思ったのが、キッチンまで天井高2,600ミリを確保していたところです。多くのマンションで、リビングは天井高を確保し開放感があっても、キッチンは下り天井となって開放感を感じられないですが、本マンションは多くの間取りでキッチンの一部もリビングと同様の天井高を確保しています。これによって、キッチンに立った際に開放感を感じました。本マンションはカウンターキッチンかつリビング横長の間取りが多いので、特に西、南向きの高層階だとキッチンからの眺望も楽しめるはずです。現在価格が公表されている住戸の平均は坪199万円でした。高層階や角住戸がほとんど完売しているので、実際の平均はもう少し上振れるものと思いますが、新築マンションが坪200万を切るのは衝撃的です。70H(70.47平米)の間取りだとインターネット利用料も込みで26,630円/月、平米あたりだと377円/月になります。共用施設を少なめにしていることもあって、月々のランニングコストは抑えめです。若葉3丁目公園向きです。将来的に幕張ベイパーク内後発タワマンが建つと向かい合わせになります。本マンションから東を見ると現在モデルルームがあるので向かい合わせになった場合のイメージができます。実際に私も見てみましたが、公園を挟んでかなり距離があるので、全く気になりません。将来的にタワマンと向かい合わせになると眺望が抜け無くなってしまうことから高層階が唯一売れ残っています。高層階は低層階との価格差がほとんどないにもかかわらず、トランクルームも付きますし、後発タワマンもかなり距離があり、そこそこの抜け感はあると多いますので、悪くないかと思います。海、富士山ビューです。西向き高層階は、本マンションで最も魅力的です。33Fくらいまではセントラルイースト幕張パークタワーがかぶってきますが、それを超えるとかなり抜け感のある眺望です。昼は海と富士山(よほど天気が良くないと見えない?)を楽しみ、夜は、幕張ベイタウンと海浜幕張のオフィスの夜景を楽しむことができます。個人的に昼も夜も楽しめるというのはポイントで、幕張ベイタウンのように海に近すぎる海向きビューは夜は真っ暗で楽しさはありません。昼は海、夜は夜景を楽しめる二面性が本マンション高層階の魅力です。本マンションは低層と高層の価格差がほとんどないので、第一期に私が検討していたら西向き高層階に要望書を出したと思います。実際西、南の高層階はあっという間に完売してしまっています。低層になると線路沿いというデメリットが強くなります。線路からかなり近いので窓を開けているとそこそこの音はするはずです。2.3Fになると電車からも覗かれかねない距離感なので心理的にも良い気持ちはしません。西向きを選ぶなら可能な限り上の階を選ばれることをお勧めします。右手に幕張ベイタウンが見えます。富士山を拝めない分、西向きに比べると見劣りしますが、こちらも高層階であれば海も見えて抜け感もある為、本マンションにおいては付加価値の高い方角です。西向きと同様に低層になると線路に向かい合わせのデメリットが大きくなります。選ぶなら可能な限り高層階が望ましいです。北イオンスタイル向きです。大きな建物がない為、低層階でもそこそこ抜け感があります。海や富士山が見えるわけではないので、眺望を楽しむ方角ではないですが、開放感はあります。海の見える西、南に単価が乗せられており、北向きはその分お安くなっています。3LDKでも4,000万円を切り、単価も180万と昨今の新築では考えられない価格にも関わらず、現在残っている10F前後であれば、開放感も抜け感もあるので、個人的には北向き3LDKはコスパも良くお勧めです。2LDKも残っていますが、間取りが使いづらいので、この価格差なら3LDKを狙った方が満足度は高いと思います。4,350万円(坪160万円)幕張ベイパーク内1棟目のマンションであるクロスタワー&レジデンスの売り出しが目立ちました。築19年のセントラルパーク・ウエストシータワーをベースに考えると、年4万/坪の減価を考慮すれば、+坪76万で坪236万が新築での妥当なラインになります。セントラルパーク・ウエストシータワーの方が駅距離が有利なことを考慮しても坪200万前後の本マンションは適正価格であると判断できます。本マンションの懸念事項はこれから5棟のマンション建設が待ち構えているということです。後発のマンションの価格が割安で売り出された場合は、それに引っ張られて周辺の相場が下がる可能性もありますので、将来的な売却を視野に入れられている場合は、注意が必要です。ポジティブポイント価格このご時世において坪単価200万前後で新築タワマンが購入できるというのは、かなり希少です。私自身も新築マンションを購入しましたが、いくら資産性や過去の値上がり事例を見ても、それは過去のことで自分が買ったマンションが暴落しない保証にはなりません。そんな中で、グロスの価格が安いという心理的安定性は何ものにも変えられない魅力がありました。新築マンションの価格が上昇していることで、一般的な会社員が親の支援もなく、一次取得でマンションを購入するハードルは上がってきています。いった中で、まだまだ多く存在する、新築派の方にとっては、数少ない選択肢となりうるはずです。価格が抑えられているおかげで、都心でマンションを購入する予算があれば、+1部屋を確保することができます。本マンションはほとんどが3LDKであり、最低でも70平米を確保しているので、都心のマンションを普段見ている人からすれば余裕を感じるはずです。コロナ禍でテレワークが広がっている中で、生活スペースに加えて、仕事用のスペースを考慮すると、ゆとりある居住空間が必要であるので、子どもがいて2LDKというのは厳しいです。共働きで二人揃って在宅勤務となれば、それぞれの部屋があることが望ましいので、寝室+2部屋となると3LDKがマストとなってきます。テレワークの比率が増えることは、通勤が減ることを意味しますので、本マンションのデメリットの一つでもある駅距離や都心までのアクセスのネガが薄れます。結果的に駅距離や都心アクセスを犠牲にして+1部屋を確保するメリットは十分にあります。実際コロナ以降、販売が加速しており、特に都心からの検討者が増えているとのことでした。企業によってはコロナを機にオンラインにシフトしたり、事業所の移転、縮小を進めている企業もあるので、そういった働き方であれば、本マンションの魅力はより大きくなると思われます。保育事情エリア内に保育施設ができますが、幕張ベイパーク居住者優先で預けることができます。都心では待機児童の問題が深刻で、共働き世帯にとっては避けては通れない問題となっています。その点、待機児童が少なく、目の前に保育園がある本マンションは非常に魅力的です。共働きの場合でも目の前に保育園があるので、送り迎えの負荷もかなり抑えることができます。実際に駅周辺並びに幕張ベイパーク周辺を歩いてみましたが、非常に開放感があります。これは海浜幕張という街が計画的に開発されたことも大きく影響しています。一般的な駅と違い、海浜幕張駅周辺は、駅周辺に商業施設を配置し、商業施設の西側をオフィスエリアとし、多くのオフィスビルが立ち並んでいます。逆の東側は、商業施設に隣接する形で大きな公園(海浜幕張公園)を配置し、公園の隣に居住エリア(幕張ベイタウン、幕張ベイパーク)を設けています。そのため、駅近に住むところがないというのはデメリットなのですが、ゆとりを感じる街となっていますし、居住エリアに行くには公園を通る導線となっているため、常に自然を感じることができます。オフィスエリアと離れているため、居住エリア周辺は非常に静かな一方で、オフィスエリア自体は規模も大きいので、駅周辺は日中でも賑わいがあり、商業施設にも多くの人がいました。駅を起点として、エリア分けをした開発を行ったことで、街の賑わいと、自然豊かな住宅環境を両立しており、この雰囲気に魅力を感じる方は多いと思います。マンション建設地である幕張ベイパーク内も非常にゆとりのある建設計画となっており、中央にある大きな公園を囲む形でマンションが立ち並びます。敷地内にマンションが7つ建ちますので当然向かい合う部屋が発生しますが、公園のおかげでマンション間の距離が十分に確保されているので、圧迫感は感じません。各種イベント会場が近いZOZOマリンスタジアムや幕張メッセが徒歩圏内にあります。野球好きにはたまらないロケーションですし、幕張メッセではサマーソニックといったビックイベントが、海岸では大規模な花火大会も開催されます。1年を通して常にイベントが開催されていて、そこに気軽にアクセスできるのはこの立地ならではのメリットです。現状はコロナの影響で各種イベントが中止となっているため、そのメリットがイメージしづらくなっていますが、世の中が元通りになりイベントが全面解禁となれば、イベント会場へのアクセスの良さが改めて評価されるはずです。私はヤクルトファンなので、ZOZOマリンスタジアムに魂を売ることはできなかったですが、野球ファンにとって球場が最寄りというのはたまりません。歩きやすい道のりではあるものの、駅まで13分(公表値)は大変です。晴れた気持ちの良い日はそこまで苦にならないかもしれないですが、夏の熱い日や雨の日を想像すると駅から距離があるのはデメリットになります。利便性という観点からもマイナスですが、中古で売却する際の資産性にも影響します。海浜幕張は駅近にマンションがないため、相対的に駅距離に対するネガが薄れますが、中古検討者は海浜幕張エリアをピンポイントで探している人だけではありません。本マンションのようなタワマンは広いエリアから検討者がやってきますが、他タワマンと比較するとタワマンは駅近の好立地に建つことが多いので駅距離が目立ちます。本マンション購入者の多くは永住を視野に入れている方が多いと思われるので資産性については気にされない方が大半かもしれません。人生何があるかわかりません。いざという時ローン残債以上の資産価値があるマンションに住んでいれば、住み替えたい時にスムーズに住み替えができます。した心理的安定性を確保するためにも資産性の高いマンション購入を私は心掛けていますが、本マンションの資産性には少々不安が残ります。本マンションを購入するのであれば、駅距離を打ち消すほどの魅力ある眺望や割安な住戸を購入する必要があります。西、南向きの高層階や北向きの低層階、角住戸がそれに当たります。都心アクセス海浜幕張に限った話ではないですが、京葉線の都心へのアクセスの不便さ並びに東京駅のホーム位置(他路線と離れている)は一般的には不便に感じる人が多いと思います。移動・通勤が多い方であれば日常の利用においては問題ないです。さいごに初めての海浜幕張となりましたが、百聞は一見に如かずとはよく言ったもので、実際に降り立ってみるとその良さを実感することができました。空が広く、街が綺麗で、歩車分離で歩きやすく、自然が豊富で、ファミリーが多い雰囲気は多くの人にとって好意的に感じる街だと思いました。豊洲に初めて降り立った時に感じた印象に近い部分が多くあったので豊洲が好きな方は海浜幕張もハマると思います。(逆に豊洲が苦手な方は海浜幕張も苦手かもしれません)在宅勤務の機会が増えたことで部屋を広くせざるをえない人も増えたはずです。一方で賃貸だとゆとりある3LDKは数自体が少なく選択肢が絞られるため、希望した条件で3LDKを探していくうちに消去法で購入にたどり着いた人もいるはずです。いった方にとっては価格も手頃で、室内の仕様も上々な本マンションは魅力的な選択肢になるはずです。購入を検討している方は、まずは現地に行ってみることを強くお勧めします。文字や写真では伝わらない海浜幕張の魅力を体感することができるはずです。私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。マンション購入前に読んで良かった本BEST3はじめに自身のマンション購入にあたっていくつかの本やサイトを見て勉強しました。それぞれ置かれている環境も違うので、マンション購入の正解というものはありません。後悔しないマンション購入を行う為には、個々人がしっかりと2ldkclass.com2020.10.30また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。新築マンション購入者必見!SUUMOのアンケートに回答したら5,000円のギフトカードがもらえたはじめにマンションを購入すれば、それに合わせて物を揃える必要があるので、出費がかさみます。前に建設される再開発タワマン、プラウドタワー亀戸クロスの現地訪問をしてきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。タワマン、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナの現地訪問をしてきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。野村不動産のマンションとなります。今回シティテラス新小岩のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。今回ルジェンテ新宿御苑前の現地を訪問してきました。今回パークコート渋谷ザタワーの完成住戸を訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。今回ブランズ愛宕虎ノ門のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。上に表示された文字を入力してください。Δスポンサーリンクプロフィールこのブログを書いている人2LDK自身の新築マンション購入の経験をマンション購入に悩んでいる誰かに伝えたくて、ブログを始めました。スムラボというサイトで首都圏の新築マンションの紹介もしています。小さな2LDKで暮らす.タイトルとURLをコピーしました。