借地権についてコメントする借地権のの譲渡や売却などには地主さんの許可がいることは一般的ですし、このサイトでも説明してきました。借地権付きの建物を賃貸として貸すことによって、家賃収入を得ることは可能でしょうか?詳しく解説していきます。みなさんは、借地権の譲渡や転貸をするには地主の承諾が必要だということを知っているか、もしくは何となく聞いたことがあると思います。借りている建物を賃貸する場合にも地主の承諾は必要なのでしょうか?たとえば安く借りた土地に建物を建てて、家賃収入で一儲けしたいなんて考えたりすることもあるかもしれませんし、せっかく家を建てたのに転勤が決まり、泣く泣く他人に借りてもらったなんていうケースなどもあるでしょう。これについては、借地上の建物の賃貸は原則自由なので、地主の承諾は必要ありません。土地は地主のものですが、借地上の建物は借地人の所有です。その建物を貸して賃料を得るなどするのも、原則として借地人の自由です。この点、地主から見れば、あなたが使うというから土地を貸したのに、違う人が使っているのでは困るという意見もあるかもしれません。これについては、借地上の建物を利用するために土地を利用する状態は、それが誰であっても大きく影響されるものではないと解されています。●例外|借地契約上に定められているケースあくまでも地代の支払いをするのは借地人に変わりはありません。借地人が地代を支払う以上は地主側としても大きなクレームを付ける理由はないはずです。地主さんの中には、自分が認めた人ならいいけれど、見ず知らずの他人に利用されるのは嫌だという人もいます。それを借地契約上に定めてあるケースがあります。「借地人が第三者に借地上の建物を賃貸する場合は地主の承諾が必要」といった定めです。このような契約上の規定がある場合は、勝手に建物を賃貸するとトラブルになるケースがあるので、契約に基づいて、地主さんに相談するべきです。「転勤になったからどうしても住むことができないけれどいずれ戻ってくる場合や、その間賃貸として貸し出すことにより、家賃収入が入るから地代もきちんと支払える。」とキチンよ事情を説明し地主さんにわかってもらうようにするべきです。中にはそれでも嫌だと言う地主さんもいるかもしれません。嫌だと言われても、借地上に自分の建物をお金をかけて建ててしまった以上、借地契約をおいそれと解除するわけにもいきませんし、家賃収入が入らないと、建物のローンが払えず困るケースもあるかと思います。いった場合は、裁判所に借地条件の変更を求めることができます。借地借家法17条1項の規定に基づいて、この変更によって、建物賃貸に承諾が必要という条項を削除してもらうといった方法があります。●|注意点なお、自己所有建物を売却すると、建物に付随して借地権も譲渡されたことになります。この場合に承諾を得ていないと、借地権の無断譲渡として、建物収去と土地の明け渡しを求められることがあるので注意しましょう。原則として地主さんに許可なく賃貸として貸し出すことは可能です。借地契約の中にしょだくが必要と明記されてる場合は、それに従います。そのような場合は契約変更の申し立てを行うことで解決できます。一方できちんと地主さんと良好な関係を気付いていきたい場合は、許可なくても一声かけてもいいかもしれません。いったこことや、法律などについて詳しく解説しています。詳しい解説!賃貸経営ガイド参考:賃貸経営ガイド近年、住宅の購入を検討している人の間で定期借地権付きの物件が人気です。きの物件は土地が所有権の物件に比べて割安で手に入れることができます。そのため、定期借地権付きの物件に今注目が集まっているのです。購入した定期借地権付き物件を何らかの事情で賃貸に出す場合、地主の許可は必要になるのでしょうか。民法上では、借地人は地主の許可なく借地権を第三者に転貸・譲渡することは禁じられています。土地の賃貸借契約は、地主と借地人の信頼関係に基づいて結ばれているものであり、そこに第三者が介入することは想定されていないからです。これは当該土地に関する契約上の問題であり、土地の上に建つ建物に関しては土地の賃貸借契約とは別物であると考えられています。古い判例にはなりますが、昭和8年12月の大審院(※現在の最高裁判所)の判決によれば、借地上の建物を賃貸することは民法612条でいう「無断転貸」には該当しないとされています(大判昭和8年12月11日)。その理由とは、地主が借地人に対して土地の上に建物を建てるという形で土地を利用することを認めている以上、借地人がその建物をどのように使用しても自由であると考えられているからです。その一方で、地主と借地人との契約の中で、「借地人が第三者に建物を賃貸する場合には地主の承認を得ること」といった特約を結ぶことも有効であるとされています。実際に借地人が建物を第三者に賃貸する際に、この特約に基づいて地主が建物の賃貸を承認しなかった場合はどうなるのでしょうか。この場合、借地人は借地借家法の規定に基づき、裁判所に対して借地条件の変更許可を申し立て、地主の意思に関係なく第三者に建物を賃貸できることになっています。したがって、借地人が自らの所有する建物を第三者に使用させることは問題ない、との考え方が現在では一般的になっています。地主との円滑な人間関係を維持するためにも、賃貸する際は事前にその旨を知らせておいたほうがよいでしょう。することで、住人の変更によって生じうるトラブルの防止にもつながります。先ほど解説した記事と似ているのですが、法律関係についてより詳しく解説しています。借地上の建物の賃貸は「借地の転貸」には当たらないという現在の通説は、この大判昭和8年12月11日の判例に基づいているものです。(※重要な裁判例です。)こちらについて解説しているので是非ご一読ください。購入する際に、借地権付きの物件という選択をされる方も増えているそうです。※「借地権」は大きく分けて物権としての「地上権」と債権としての「借地権」が存在しますが、今回は債権としての借地権について説明していきます。借地権とは「土地を借り、その上に建物を建築・所有して利用する権利」を意味します。借地代は払わなくてはいけない代わりに、土地を購入する場合より安いコストで物件を所有できます。借地権付きの不動産のメリットについては以下のようなポイントが挙げられます。・土地を購入しないので、相場よりも安い値段で不動産を所有できる。・一般的に借地権がついている土地は利便性や立地条件がいい土地が多い。自分で住む予定で購入した借地権付きの一軒家が、転勤などで住めなくなった場合やお子さんに建物を貸したい場合、借地権付きの不動産を賃貸に出すことは可能なのでしょうか?「自分の子どもに貸すのだしいいだろう」と思っていたら、地主から「勝手に転貸をするのは困る。続けるなら契約を解除する」と言われてしまったとしたら、借主は対抗することが可能なのでしょうか?今回は、借地権付きの不動産を所有した後、賃貸に出す際の注意点を中心にまとめていきます。民法612条1項で、土地の所有者の承諾を得ずに、賃借権を譲渡・売買することは「無断転貸」にあたるとされており、禁止されています。土地の賃貸借は地主と借地人の間の信頼関係に基づき締結しているので、それを無断で譲渡・売買する行為は「信頼関係の崩壊」にあたります。借地権付きの建物を賃貸に出すことができないか?というと、そうではありません。借地上の建物を貸主の承諾を得ずに賃貸に出す行為は無断転貸に当たらない、という判例(大審院昭和8年12月11日等)があり、現在も通説とされています。この根拠として、借地権は「土地の上に建物を建築所有して、土地を利用する権利」であるという考えがあります。その建物に賃借人が住んでいようが、第三者が住んでいようが、土地の使用方法としては大差はなく、また第三者は建物を使用しているだけであり、土地の使用は間接的な使用はない為、信頼関係を崩壊させる行為には当たらないという判断されました。以上の理由から、借地上の建物を地主の承認を得られない場合でも賃貸に出すことは可能といえます。借地上の建物の売買に関しては、賃貸人の予想する利用範囲を超えており、認められません。売買に出す際は、地主の承認を得なくてはなりません。土地の所有者と借地人が借地契約を結ぶ際に「借地人が借地上の建物を第三者に賃貸する場合も、賃貸人(土地の所有者)の承認を得ること」という一文がある場合はどうでしょうか?実は、この場合も賃貸に出すことがほとんどの場合で可能です。賃借人は借地借家法17条1項により、裁判所に借地条件の変更許可を求めることができる為です。裁判所では、借地人と地主の利益衡量を考えた上で、一方的に不利益にはならないように判断・検討します。前述のように土地上の建物の賃貸をすることが、地主にとって大きな不利益になるとは一般的には考えられないため、通常は賃貸借人の申し入れ通り借地条件の変更が認められる場合がほとんどです。※例外として、建物の賃借人が反社会的勢力の場合などは変更が認められない場合があります。借地権付きの建物を実際に賃貸に出す際に気を付けなくてはならないのが、借家契約の種類です。借家契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。定期借家契約は、定められた契約期間が終了した時点で一度契約は終了し、更新はありません。原則更新を前提とした契約のため、貸主から一方的に契約を破棄したり更新を拒否したいすることができません。前述のとおり、定期借地権で契約した借地上に建築した建物は、契約期間の終了後に更地にして土地の所有者に返さなくてはなりません。建物を取り壊す時期(借地契約の終了時期)になっても、普通借家契約で契約している借主が退去に応じないことがあれば、大変なトラブルとなってしまいます。リスクを回避するためにも、借地権付きの建物を賃貸に出すときは、原則として定期借家契約で賃貸に出すようにするといいでしょう。ここでは今までの解説に加えて、最近の判例のトレンドや、注意すべき点について解説しています。借地権付きの建物を賃貸で貸し出すには、定期借家契約での契約にした方がいいということです。ここは前の解説とも似てきてしまうのですが、やはり地主さんとしては、自己所有の土地をあかの他人使われるという状態は気分のいいものではありません。地主さんに、事情を説明して了承をもらっておくことが望ましいでしょう。賃貸に出す際は借地権の契約類型を正しく理解し、以下のパターンで対応するといいでしょう。契約満了時をもって借家契約も終了する」など借地に新築アパートを建てた事例!アパート大家ドットコム参考:アパート大家ドットコム借地権でのアパート経営は「やり方が分からない、融資付けが分からない」ということで、敬遠される方も多いのが現状です。今日はそんな借地権のノウハウをしっかり学びたいと思います。質問:アパート経営を始めたのはいつ頃からでしょうか?回答:最初は大田区馬込の借地権ではじめまして、ちょうど10年前になります。質問:始めから借地に建築する手法を採られていたのでしょうか?回答:はい。今持っている3棟のアパートは、全部相続した借地にアパートを建てています。質問:なぜ借地ばかりをターゲットにされるようになったのでしょうか?回答:たまたま親から相続した土地が所有権ではなく、旧法借地権だったので特に狙っている訳ではないです。最初は借地権にアパートが建てられる事をしらずに活用方法に困っていましたが、ネットでいろいろ調べると借地権であっても所有権と同じようにアパート経営が可能な事を知り専門家の方とも相談しながらアパート経営に挑戦してみました。現在所有のアパートについて教えていただけますか?回答:単身者向けの1Rにしています。先ほどお話しした馬込の物件と、あとは新宿区の神楽坂、それから世田谷の三軒茶屋です。全部で32戸になりました。質問:素晴らしい場所ばかりですね!入居付けには苦労しなさそうです。ワンルームですからそれなりに退去もあるんですけど、客付けには困ってなくて、物件近くの仲介業者さんに依頼すれば、1ヶ月以内には決めていただいてます。質問:管理会社を付けていらっしゃらないんですか。私は主婦の他には仕事もありませんし、このくらいの規模なら自分で管理できます。質問:とても順調に経営されていらっしゃるようにお見受けします。ご所有物件の平均利回りはどのくらいでしょうか。回答:神楽坂のアパートがいちばん高くて、14%ちょっと。これは時期もよかったのですが。あとは12%程度です。ここからローンの返済や借地料、お掃除の業者さんへのお支払いを差し引いて、だいたい家賃の6割~7割が手元に残る感じです。質問:さすがに高い利回りですね。先ほどローンの返済とおっしゃいましたが、借地というと借入が難しいというイメージがあります。回答::私の場合は借地権はすでに所有していてるので、建築費分のみの融資を受けています。融資が難しい事はありませんでしたよ。高い利回りが実現できるのも分かります。借地に建築する際のポイントを教えていただけますか?回答:まず、借地権には「旧法借地権」と「新法借地権」に分けられますが、必ず「旧法借地権」でなければいけません。旧法借地件は、建物が存続する限りは更新ができる規定になっていますから安定しています。金融機関の担当者も旧法借地に建築されたアパートでないと、融資が難しいと言っていました。質問:旧法借地に限るということですね。回答:それから、借地で建築する際には、地主さんから「立替の承諾書」をいただきます。融資を受ける際には承諾書が必須です。承諾書がないと、「借地はあるけど、融資を受けてアパートは建てられない」という最悪の結果になりますからね。質問:借地といっても色々あると思いますが、建築に向いている土地があれば教えてください。できるだけ道路付けや形状のよい土地が向いていますね。都心部では、建ぺい率や容積率のほかにも、窓先空地や北側斜線規制など、建築をする時の規制がたくさんあります。借地に限った話ではありませんが、土地の図面を見て「何平米のアパートが何戸建てられそうだな。家賃設定がこのくらいだから、利回りは何%取れそうだ」という概算が自分でできると、アパートを建築するべきかどうかの判断が非常に早くなります。質問:知識がないと一般の方には難しそうです。回答:パートナーに、すぐに質問ができる工務店さんか設計士の方がいらっしゃると、自分で知識がなくても大丈夫だと思います。質問:建物については、工夫されている点はありますか?回答:最近の流れですと、一戸あたりの面積は最低30m2必要なんて意見も聞きますが、私の場合はできるだけ多くの戸数を取りたいので、一戸あたりの専有面積は20m2程度です。建築費単価としてはそれなりに掛けていまして、天井が高いロフト付きにしたり、床材は無垢のフローリングにするなど、素材やデザインが安っぽくならないように工夫しています。こちらは借地権付きの土地を購入し、賃貸で利益を出して居る方へのインタビュー記事になります。都内でのお話ですが、かなりの利益を出している方になります。こちらは資産運用の観点でやっている方ですが、専門知識がなくtも業者さんに相談したりして成功されています。このようにうまくすれば、賃貸でb収益も可能ですので興味ある方は是非読んでみてください。買戻し借地権付きの土地って貸すことができるの??「借地権買取の豆知識」で借地権の「借地権付きの土地って貸すことができるの??」を見てみましょう。借地権の購入時にかかる相続税・トラブル・注意点などについても丁寧にわかりやすく解説。借地権や借地権購入がよくわからない人は当記事では、まず借地権とはどういうものかをお伝えします。