PolicyContactForm50代からの東京アーリーリタイア生活2022年3末に退職。「自由で楽しい完全リタイア生活」を穏やかに過ごせるよう、経済・生活面の気づきを綴ります。Lサラリーマン時代の総収入の10%は不動産投資で得たものでした。記事にあります)不動産投資をサラリーマン時代に上手に取り組むと、アーリーリタイア後もその経済効果とライフスタイルの広がりを価値として継続することが可能という点も記事にしました。(”サラリーマン時代の不動産投資の向き合い方”の記事にまとめています)今回の記事は、そうした転勤族がいかにリスクを回避しながら不動産投資で資産形成をするか、具体的方法を自分のケースで深掘りします。サラリーマン転勤族の宿命とスタンス転勤族であればマイホームを賃貸に出す人もいますし、自分の住み家は人には貸したくないと考える人もいます。前者のように、自宅を転勤時に貸しても構わないスタンスであるならば、思いきって資産所得を増やす手段として割り切ることで、不動産資産を大きく拡大することが可能です。そのためには少なからず予備知識や実行プランが必要です。大事なことは、こうした準備を万端にして臨むことと、その軸がぶれないことです。転勤族の経済メリット私はサラリーマン時代に海外勤務を3回経験しました。その2,3回目の海外勤務で自宅マンションを賃貸に出していました。サラリーマンが会社都合で転勤させられる場合、それに見合うさまざまな経済的補填や福利厚生などの制度を受けれるよう、会社が準備していることも多々あります。私の海外勤務の場合は、海外での現地給は現地通貨で支給され、日本では本来の国内給の数十パーセント相当が給与として振り込まれます。現地給は、現地で居住するマンション賃料、車の購入やガソリン代、教育費など、海外手当名目で支給補填されます。よって毎月の現地給で手残りがあり、それを現地通貨(外貨)で現地銀行に貯蓄するので総資産は国際分散化されます。良いことばかりではありません。海外で住むことでの苦労や嫌な経験も避けられません。それこそ出産や子育てなど現地では大変です。両親と頻繁に会えなかったり、言語の問題から気候や文化の違いなど、平穏な生活ばかりではありません。それゆえハードシップへの手当があるのです。したことも現地ならではの経験として楽しむ余裕があれば、視野は広がるし得られるものが大きいことも事実です。若い世代の人は時々「転勤は嫌だ」と直感で判断をしているのを見かけます。実はこうした優遇や給与内訳など、社内でもよほど親しい関係でなければ実態を言えなかったりします。給与の不公平感が気になるからです。国内や海外転勤の社内制度を調べて、メリットとデメリットを吟味し、きちんと検討の上で転勤が嫌なのかを判断するのが良いと思います。思い込みや先入観で得られるであろう経済的メリットを享受する機会を潰しているかもしれないからです。転勤族による不動産ビジネスの旨味とはそして不動産ビジネスについてです。した海外勤務の間、日本の自宅マンションを賃貸に出すので賃料が入ります。ローンや保険、税金、その他の支払を除いても毎月利益がしっかり残ります。1~2%越えの高い金利の不動産ローンを組んでも不動産投資を手掛ける不動産投資家もいるなか、こちらは0.5%を切る低金利の住宅ローンを組んで運用するので、金利面だけですでに有利であり、より多く手残りがあります。海外勤務なり国内転勤なりで賃貸に出す際は、きちんとローンを提供する金融機関に相談しなければいけません。住宅ローンは自宅用途ゆえの制度です。明らかな投資目的で使うことはルール違反です。した手続きやルールを踏襲した上で、現実に転勤の話が舞い込んで来れば、それをキッカケに運用せざるを得ない状況となります。私のように海外側の家賃は会社負担でカバーされ、日本の不動産はあたかも1つの不動産物件を所有し賃貸に出しているのと同じように運用をすることになります。父は転勤族で子供の頃から沢山の場所に移り住みました。その3~4割は転勤族から借りた賃貸物件だったと思います。それだけ多くの転勤族が世の中にはいるのです。帰国時にマンションをどうするか?さて問題は、帰国後に自宅に戻るか否か、ということになります。自宅マンションを資産化させて拡大するには、転勤から戻って自宅に入居してしまうと元の状態と同じで資産運用にはなりません。そこで工夫が必要です。私の場合、帰国時に自分の居住マンションが入居中であれば、会社の社宅を一定期間借りることができました。相場の5分の1なりの費用負担で生活できます。よって、その少ない支払家賃で生活をしながら帰国後も継続して不動産ビジネスを続けることが可能でした。社宅は利用期間制限(帰国後3年まで)という縛りがあったのですが、それがたまたま離婚が同時期だったので、その時点でマンションを買うことにしました。離婚により単身世帯に向く新たな居住地を取得するためです。2つ目の区分マンションを住宅ローンで買い足すことについてタイミングとしてはちょうど2011年の震災があった直後で、東京では「高層ビルは怖い、液状化が怖い」と不動産購入が敬遠されていた時でした。これは逆にチャンスだと考えました。高層ビルは地震によって大きく揺れるので、当時、とても怖い思いをした人も多かったは事実です。私は震災時に海外駐在をしていたので、その怖さも知らず冷静に判断できました。風評被害もあり需要よりも供給過多で、買い手有利のタイミングでした。風評被害と思えたのは、現実に耐震性能の備わったタワーマンションがもし倒壊するような被害が出るぐらい規模の震災なら、きっと戸建て木造の一軒屋しかり、耐震をしていない鉄筋住宅しかり、地震に耐えられない多くの建物が既に損壊してしまうと考えました。液状化や浸水などは政府機関の発行するハザードマップを見ればリスクはわかります。揺れたところで大手ゼネコンが耐震設計をした新築マンションならば例え高層ビルであっても問題はないだろうと考えました。室内の物が破損しても地震保険で時価相当額はカバーされます。考えると、何が本当のリスクとして怖いのか?ということに行きつきます。震災への備えとしてゼネレータや食料品等の備蓄、24時間常駐の防災センターがあるマンションのほうが安心だと思えました。実際に既に10年近くタワーマンションに住んでみて、地震や災害時に問題を感じてはいません。住むとまた改めて良い点、悪い点は見えてくるので、これは別途記事にしてみます。いえ相当額のマンション。金融機関のローン貸付は課題です。金融機関各社によって住宅ローンの方針は違いますが、基本、物件の資産価値や貸付るサラリーマンの与信枠で審査をするので、1軒目だろうが2軒目だろうが関係なく、審査条件を満たせば住宅ローンを提供してくれる会社はありました。サラリーマンという信用枠を目いっぱい使い、住宅ローンを組み、ベストと思われるタイミングでヤドカリ型で買い増しをするのが資産拡大する方法となりえます。不動産投資で得た経済的メリットこうして、私の場合は2、3回目の海外勤務での賃貸収入と、マンション売買で得たキャピタルゲイン(資産価値上昇分)でサラリーマン時代の総収入の10%分を得ることができました。アーリーリタイア後のいまも、不動産賃料を資産所得の1つとして得ています。昨今はこうした福利厚生の制度が改悪されたり不動産価格もやや高止まり気味です。同じような方法を取れるのか、また有効であるかは個々の条件次第で検討は必要です。それでも、会社制度を調べ上げ、使えるものは徹底的に使う。それに基づいてライフプランを戦略的に考え、異動のタイミングや物件購入などを進めて買い増しをする。そんな方法で資産拡大するのがサラリーマン流の不動産拡大の方法となります。終わりにリタイアしたいまも東南アジアの物件に投資したり沖縄なども進捗させています。不動産投資は、その物件やエリアの賃料が情報として得られるので、物件の購入価格や支払いローン、各種諸経費などの費用を見積もりとして取得するだけで、手残りがある物件か否かは判断しやすいのがメリットです。株式投資等に比べると予測がしやすくリスクも低いビジネスなのです。万が一、想定通りの資産性が出ないとか、貸し付けが決まらなければ、アーリーリタイアをした時間的・地理的な自由度をもって、そこに自分が住んでリスクヘッジが可能であり、相性が良いのです。した知識をもってライフプランをしていけば、自然と資産形成が可能となりますし、何よりも、思い込みや先入観があると、資産形成の選択肢を潰してしまうことになるので気を付けなければいけません。リタイア等の気づきを発信し経済的・精神的に豊かなFIREを応援します。Blogger.50代からの東京アーリーリタイア生活QooQ。