マンション経営の7大リスクと回避策、物件選びのポイント2022.02.10不動産投資マンション経営の7大リスクと回避策、物件選びのポイントマンション経営と聞くと、「不労所得を得るための有効な手段」と感じる人がいます。確かに、マンション経営は入居者から毎月固定の家賃収入を得られるため安定した収入源になりやすいといえますが、一方でさまざまなリスクが存在するのも事実です。リスクの種類を理解して対策を考えたうえで始めるために、本記事ではマンション経営の7大リスクと物件選びのポイントについて詳しく解説します。家主ダイレクトは、27万人を超えるオーナーに利用されている「オーナーが直接使える」家賃保証サービスです。賃貸経営をしているけど、なぜか手元にお金が残らない家賃の値下げはせず空室対策をしたい月々の管理コストを削減したいこうしたお悩みを抱えている方は、まずは資料ダウンロード(無料)しお役立てください。マンション経営のリスクを知ってそれぞれの対策をとろうマンション経営とは?マンション経営とは、マンションを購入、または建築して第三者へ賃貸する「家賃収入ビジネス」です。以下2種類の投資方法があるため、それぞれの特徴をふまえて自分に適したものを選択する必要があります。一棟マンション投資とは、マンションを一棟まるごと購入して賃貸に出す方法です。次に紹介する区分マンション投資のようにマンションを部分的に購入するのではなく、共用部も含んだマンション全体を購入するため初期投資に大きな資金がかかりますが、賃貸できる部屋数が多くなるので家賃収入も高額になります。部屋数の多いマンションを購入すれば、どこか一部屋が空室になったとしても家賃収入が大幅に減ることがないため、空室リスクを抑えられます。マンションの修繕や日常的なメンテナンスはオーナーの責任で行う必要があるため、維持管理に時間や費用がかかる点を理解しておく必要があります。区分マンション投資とは、マンションを1部屋、または数室を購入して賃貸に出す方法です。マンション全体ではなく部分的に購入する方法となり少額から始められますが、賃貸できる部屋数が少ないぶん、一棟マンション投資と比較すると家賃収入は少額になります。賃貸できる部屋が一部屋の場合、その部屋が空室になると家賃収入はゼロになるため、空室リスクは一棟マンション投資よりも高いといえます。その反面、一棟マンション投資に比べるとマンションの維持管理に時間や費用がかからないため、オーナーの負担は少なくなります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身の資金力や不動産投資の経験によって判断することが大切です。マンション経営とアパート経営の違い前章ではマンション経営について説明しましたが、では、アパート経営との違いは何でしょうか。両者を同列に扱った「アパマン経営」という言葉もありますが、マンションとアパートはまったく同じものではないため、経営するうえでのリスクは少し異なります。マンションは大きな賃貸住宅をさし、アパートは小さな賃貸住宅をさすようなイメージをもつ人がいるかもしれませんが、実はマンションとアパートは法律上で明確に区別されているわけではありません。不動産業界では両者を区別するために建物構造と階数に以下のような基準を設けています。賃貸経営の面から考えると、以下のような違いがあります。アパート経営:一棟投資が基本マンション経営:一棟投資のみでなく、区分投資も可能アパート経営の場合、区分投資ではなく一棟を購入する必要があるため、初期投資が多くかかります。資金力に乏しい不動産投資初心者だと手を出しにくく感じられるかもしれませんが、購入にはさまざまな方法があるため大きな資金がなくても購入できる場合があります。マンション経営の場合、前章でも紹介したとおり、一棟投資と区分投資の両方が可能です。比較的始めやすい方法となっています。マンションはアパートよりも規模が大きいため、一棟を購入するには多額の資金が必要になります。そのため、多くの場合は金融機関から融資を受けて購入することになりますが、その人の属性や事業計画書の内容が信用に足るものでなければ、審査を通過するのは難しいケースも中にはあります。その一方、区分投資であれば資金力のない人でも始めやすいため、マンション経営はアパート経営に比べると選択の幅は広がるという特徴があります。マンション経営の7大リスクでは、マンション経営にはどういったリスクがあるのか具体的に紹介していきます。マンション経営の失敗を防ぐためには、事前にリスクの種類を把握して対策を考えておくことがポイントです。空室リスクまず挙げられるのは、空室リスクです。マンション経営とは入居者からの家賃により収益を上げるビジネスであるため、入居者が入らない空室期間が長引くと収入が減り、最悪の場合、経営が赤字になってしまう可能性があります。区分投資は賃貸に出した部屋が空室になるとその期間は収入がゼロになるため、空室リスクが特に高い方法といえます。空室リスクへの対策としては、マンションのリニューアルや設備改修などによって、入居者が住みやすい環境を整えるという方法が考えられます。それ以上に大切なのは、周辺環境などのマンションの立地条件です。そもそも立地条件が悪ければ、マンションのオーナーがどのような対策を施しても空室が埋まらない、ということが起こるからです。よる家賃滞納問題もマンション経営のリスクのひとつです。入金が遅れる、回収が困難になるケースが考えられます。家賃の滞納がみられる入居者に対しては、入金の申し入れや督促などを行う必要がありますが、オーナーにとって精神的な負担が大きいうえ、時間や手間もかかるという面もあります。督促に応じない入居者がいる場合は、強制退去の手続きや裁判による解決方法を考える必要があり、深刻な問題へと発展する可能性もあります。家賃滞納は入居者自身の問題であり、入居後に対策を施すのは困難であるため、入居前の審査を慎重に行うことが重要なポイントです。近年ではこうした業務を含めて管理会社や家賃保証会社へ委託するケースが多いですが、もしも利用を検討している場合は、事前に会社を調べて信頼できるところを探しておくことがおすすめです。入居者のトラブルマンション経営のリスクとして、入居者のトラブルも想定しておく必要があります。多数の入居者を抱える一棟マンション投資においては、問題のある入居者が現れるリスクを抱えているからです。入居者自身がトラブルを抱えているケースもありますが、それ以上に起こりやすいのは入居者同士のトラブルです。ある事例としては、騒音問題です。上階に住む人の足音や物音、隣の部屋に住む人の話し声が気になるなどです。集合住宅である以上は完全に防ぐことは困難ですが、中には明らかに非常識な騒音を発生させる人がいます。騒音問題は入居者同士で揉め事になりやすく、時には深刻なトラブルへと発展してしまう可能性があるため、オーナーや管理会社は慎重に解決を目指す必要があります。◆騒音問題に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。物件購入時や運用時のコスト物件購入時や運用時のコストも、マンション経営のリスクといえます。税金の支払いが発生します。初年度は経費が大きくなることから、収支が赤字になることも考えられます。マンションを維持管理していくためのコストも見積もっておく必要があります。マンション一棟の場合は修繕費や管理費などのさまざまなコストがかかります。築年数が古いマンションだと維持管理の費用は高額になり、収支を圧迫する原因になりかねないため、購入する際は過去の修繕履歴を確認することをおすすめします。修繕履歴が少ないマンションだと、設備や建築の不具合が頻発して修繕費が高くつく可能性があるため注意が必要です。新築マンションの場合は修繕費や管理費は抑えられるものの、マンションの購入費は高額になります。築年数が経過するにつれ、徐々に修繕費や管理費は高くなっていきますので、将来の支出も理解したうえで購入を検討する必要があります。災害リスク火災や地震による災害リスクも考えなければなりません。火災に関しては建物構造が木造かRC造かが重要なポイントで、当然、木造のほうが火災には弱くなります。築年数の古い木造だと火災発生時に全焼する可能性が高くなります。地震に関しては物件が建築された時期をチェックすることが大切です。1981年以前に建築された物件は現在とは耐震基準が異なり、古い基準で造られています。古い耐震基準だと震度6~7程度の大規模地震を想定していないので、もしも大きな地震が発生すると倒壊する可能性が高くなります。災害リスクに対しては火災保険や地震保険への加入が有効ですが、日ごろから避難方法や避難場所などは把握しておき、何かあった時のための行動を考えておくことも重要です。不動産投資は、物件を購入した初年度から2~3年後の頃だけを考えればよい、ということはなく、最終的にマンションを売却する時まで見据えた長期的な経営戦略を考えることが必要となります。この際に忘れてはならないのは、「マンションは基本的に築年数が経過するほど建物としての価値が低下していく」という点です。土地に関しては建物と違い経年により劣化することはありませんが、周辺環境の変化などによっては当初よりも賃貸需要が少なくなり、価値が低下するケースがあります。した影響により、資産価値や賃貸需要の低くなった物件は売却に出しても買い手がつきにくく、「売りたくても売れない」という状態に陥ってしまう可能性があるのです。投資目的でマンションを購入する場合、多くの人がローンを利用することはすでに述べたとおりです。近年では低金利が続いている関係から長期間のローンを組む人が増えており、売却したい時期になってもまだローンが残っているケースが多く存在します。このようにローンが残っている状態で売却する場合、売却によって得られた資金でローンを返済することができます。この時に注意したいのは「売却価格がローンの残債に達しない」というケースがあることです。この場合は不足分を現金で支払う必要がありますが、もしも現金が用意できない場合はそもそも売却することが困難になる可能性が高くなります。分け、それぞれの段階別に考えられるリスクを詳しくまとめています。リスク一覧と対策、投資成功の4つのポイントを紹介マンション経営のリスク回避策マンション経営の7大リスクについて前章で説明しましたが、これらのリスクは具体的にどのような対策を講じれば全体的に回避しやすくなるのか、本章で考えていきましょう。地域性やターゲット層などの調査まず、マンション経営を行うエリアの地域性やターゲット層などの調査を行いましょう。オフィス街ならワンルーム、住宅街ならファミリールームといったように、その地域の特色からターゲット層を見極め、どのようなマンションならば需要があるかを検討したうえで購入の判断を行うようにします。その地域に適した物件を選べば入居者が集まりやすく、土地価格も下がりにくいため、空室リスクや賃料下落などのリスク回避に繋がります。資金に余裕を持たせるマンション経営には多くの資金が必要になります。原因となり突発的な支出が発生するケースも出てきます。そのため、購入時に無理のない資金計画を立てるのはもちろんのこと、何かあった時に備えて余剰資金を用意しておくことが大切です。ローンを組む際、融資額限度まで借りてしまうと返済期間が長期化して多くの利息を支払うことになるほか、変動金利の場合は金利上昇によって返済が困難になる可能性があるため、できるだけ自己資金の比率を高くすることをおすすめします。火災保険や地震保険へ加入する前章では、災害リスクに対しては火災保険と地震保険への加入が有効だと説明しました。火災保険は「自然災害」と「日常で起こる災害」に大別されます。自然災害とは台風・落雷など、日常で起こる災害とは火の不始末・家電の発火など入居者の生活に起因する災害を指しており、マンション経営においてはどちらも重要です。保険契約の内容によって補償範囲は異なるため、災害が発生した場合はどの程度の被害で保険金が支払われるのか、契約を締結する前にできるだけ具体的に確認しておく必要があります。内覧を行う物件の購入を決める前に内覧を行い、自分の目で状態を確かめておくことも大切です。実際に見ることで、広告やポータルサイトの情報だけではわからない物件の特徴に気づく場合があるためです。内覧で印象が良かったとしても本当に優良物件であるかどうかの判断は素人では難しい場合があるため、マンションの販売業者など、詳しい人に意見を求めることをおすすめします。計画的な修繕対策や日々のメンテナンスを怠らない建物は年数が経過すると徐々に劣化していくため、日ごろから修繕やメンテナンスを怠らないことも重要なポイントです。マンションのような集合住宅の場合は、10~15年に1回程度のペースで大規模修繕を行うのが一般的です。大規模修繕は高い費用がかかりますが、修繕を実施しなければ建物の資産価値は低下し、売却したい時期になっても希望どおりの金額で売却できないリスクを招くことになるため、計画的に資金を積み立てておくようにします。設備機器の点検や共用部の清掃など、日常的なメンテナンスも建物の劣化を防止する効果があります。信頼できる管理会社や家賃保証会社の利用マンションの賃貸管理では、入居者の募集や設備機器のメンテナンスなど、幅広い業務を行う必要があります。オーナーが一人ですべての業務を担うのは困難であることから、多くの場合では管理会社や家賃保証会社へ業務委託するのが一般的となっています。一口に管理会社や家賃保証会社といってもサービス内容はさまざまで、委託可能な業務や運用コストなどが異なります。事前によく調べて希望に合致する会社を見つけるようにしてみてください。◆家賃保証会社ってなに?という人はこちらの記事がおすすめです。向けて、物件選びで最低限チェックすべきポイントを紹介していきます。初心者の人は本章で挙げる3点について理解し、実践してみてください。立地が良いことマンション経営の7大リスクのうち「空室リスク」と「売りたくても売れない可能性」の解説で、マンションの立地はリスクを回避するうえで重要な点であることを紹介しました。それほど立地というのはマンションの価値を左右するものといえ、入居者が物件選びでもっとも重視するポイントのひとつでもあります。全体の15%を占め、「家賃」の38%に次ぐ2位となっています。一般的に「駅に近い」「バス停に近い」といった交通の利便性があることに加え、病院や学校、コンビニ、スーパーなど、日常生活を営むうえで必要な店舗や施設が近くにあり周辺環境が充実していると、入居者からは好立地と判断される傾向にあります。利便性だけでなく、治安の良さを重要視する人が多いことも覚えておきましょう。治安に関しては地域によって差がありますので、事前にリサーチしておくようにしてください。立地条件が良ければ入居を希望する人は多くなることはもちろん、空室リスクが少ないため家賃を高く設定しやすく、安定した家賃収入を得ることにもつながります。好立地の物件は購入金額が高くなりがちなので、資金力のある人でないと購入が難しい場合があります。自身の購入資金やローン額などをふまえて最終的に判断しましょう。【アンケート調査】賃貸住宅を選ぶ際に最も重視しているポイント5選できるだけ築浅であること築年数が浅い物件=まだ建物の劣化が進んでいない物件ということですので、修繕の頻度が少なく維持管理費を抑えられるというメリットがあります。一般的には古い物件よりも新しい物件のほうが賃貸需要は高いため、入居者が集まりやすく家賃も高めに設定できる傾向にあります。そのうえ、金融機関からの融資に関しても、築浅の物件のほうが優遇されやすい傾向にあります。金融機関が融資の審査を行う際は、借主が長期間返済を続けられるかどうかを重要視するためです。築古物件の場合、返済期間中に空室が発生するリスクが高いため、金融機関としてはマンション経営の収支が悪化して返済が滞る可能性があると判断し、慎重な姿勢になります。築浅物件は賃貸需要が高く空室リスクが少ないことから、安定した収入を得やすいと判断され、比較的長期間の融資を受けやすい特徴があります。金融機関は万が一、借主がローンを返済できなくなった際に備え、物件を担保とすることでリスクを予防しています。したがって、物件の担保評価額も金融機関が融資をするかどうかの重要な判断材料になりますが、耐用年数の多い築浅物件のほうが築古物件よりも評価額は高くなるため、金融機関としても優遇しやすい傾向にあります。立地条件と同様に、比較的新しい物件は価格も高額になりがちで、初期投資額が大きくなるため、資金力を考えたうえで判断する必要があります。実質利回りが良いこと立地、築年数に続き、初心者が物件選びで見るべきポイントは利回りです。不動産情報サイトや投資用物件を掲載したチラシなどを見ると利回りが掲載されていることが多いですが、ここで書かれている利回りは表面利回りであることが基本です。不動産投資で使われる利回りには表面利回りと実質利回りの2つが存在するため、両方の意味合いを理解しなければなりません。表面利回りとは年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値であり、不動産業界で一般的に使われている数値です。実質利回りは年間の家賃収入額から管理費・修繕費などの経費を引いた値を物件の購入価格で割って算出します。したがって、実質利回りのほうが現実的な収益率を表すことができるため、参考にすべきなのはこちらとなります。実際に収支シミュレーションを行う際は、実質利回りを使用することをおすすめします。◆不動産投資の利回りの計算方法、シミュレーションなどは以下の記事で詳しく解説しています。└不動産投資の利回り|種類と相場、シミュレーションを紹介マンション経営のリスクを知ってそれぞれの対策をとろうマンション経営は家賃により安定した収入を得ることができるため、サラリーマンの副収入や老後の年金対策として人気があります。メリットばかりではなく、さまざまなリスクを抱えていることも事実です。信頼できるパートナーの意見などを聴きながら、しっかりとした対策を講じることをおすすめします。最低でも必ずチェックするようにしましょう。Reserved.CLOSE。