2023年3月21日どうもお久しぶりの更新です。ボクは最近中古戸建を購入し、引越しました。Twitterでは大人気の中古住宅。新築は広告費やハウスメーカーの利益などのプレミア価格が上乗せされているから、資産形成には中古住宅が良いと言われています。それは本当なのでしょうか?結論から言うと、物件によるです。全ての中古住宅が当てはまるわけではありません。新築でもコスパが良い物件はあります。実際に中古戸建に住んでわかったのは、先々の維持費や修繕費にお金がかかりますし、必ずしも「中古戸建=お得」とは言えません。自分や家族が住む家なので、資産形成も大事ですが日々の生活のことも大切です。これから中古戸建を購入しようと検討している人のために、想像やネットで調べた情報の横流しではなく、実体験から感じたことをお伝えします。この記事では次の注意点があります。中古戸建を買うなら知ってほしい3つのこと1中古戸建て=安いではない2注文住宅か建売住宅か3リフォーム済物件の真実まとめ中古戸建を買うなら知ってほしい3つのこと資産性の高い中古住宅を購入するにあたって大事なことは「駅から徒歩x分」、「築x年以内」「建物より土地価格の割合が多い方が良い」と発信されています。これは本当にそのとおりで、Twitterでは土砂降りの雨のように降ってくる情報なのでボクは割愛します。言ってそんな物件は簡単に見つかりませんでした。実際に物件探しをするとぶち当たる現実や、なぜ資産性の高い物件がなかなか見つからないのか、ボクの経験談をお伝えします。次の3つの項目に分けてお話します。「中古戸建て=安い」ではない注文住宅か建売住宅かリフォーム済物件の真実1中古戸建て=安いではないまず、中古と聞くと安いイメージがあります。家に関しては同じエリアでも建売の新築戸建が3400万円、中古戸建が3600万円なんてことは普通にありました。ん?新築のほうが200万円安いじゃないかなぜでしょうか?答えは簡単、広さです。最近の建売新築戸建は面積が狭いことが多いです。庭はなく、駐車場は車が2台停めれたとしても「普通車+軽自動車」でギリギリのスペースだったりします。車のドアを開けるのもギリギリで大変だったり。外構に自転車を置く余裕はなく、どこかに無理やり押し込むしかありません。それに最近の建売住宅は2階建てではなく3階建ての狭小住宅も多いです。間取りでもひと昔は1階のリビングに隣接する6畳の和室があったりしましたが、今は「畳スペース」3畳があれば良い方です。(LDK●畳に含まれる)一方で、ひと昔前に建った戸建は庭があったり駐車場も普通車2台を停めるスペースがあり、自転車だってちゃんと家族の人数分置けます。新築戸建は安いけど狭い中古戸建は広いけど高いということがよくあります。建売のコスパの良さ建売住宅は建築会社がプロのため、資材調達はコスパよく仕入れています。それに複数の物件を同時に建てるから建築費のコスパも良いですよね。建売住宅ではみんな大好き駅近に建てられることも多く、立地が良い物件を見つけやすいです。建売住宅の中でも、コスパ重視で安く建てるビルダー(メーカー)、いわゆるローコスト住宅もあれば、建売でも品質や外観を重視して建てる家は高くなりがちです。坪単価で比較すれば新築建売は狭い分、坪単価は高いわけですが、そこは実際に払うお金で考えるのか坪単価で考えるのかは人それぞれでしょう。不動産に精通している人ほど、坪単価で考えると思います。要は注文住宅つまり、建売の新築は中古戸建より安く買えることがあるため、「新築=高い」ではなく、注文住宅を新築で建てることが高いのです。親が土地を持ってて譲ってもらう実家の近くに家を建てるため親が土地を買ってくれるこのような一部の選ばれし家庭でないと注文住宅を建てることは難しいと思います。上記なような富裕層は除いた一般家庭は、建売の新築戸建でいわゆるローコストメーカーの住宅なら安く買えます。テレビCMをバンバンやってる会社がありますね。(オープ○ハウスとか)ですが、ローコストのハウスメーカーには値段相応の安かろう悪かろうのデメリットもあると思うので、家に対してコスパを重視するのか、住心地を重視するのか、それは人それぞれだと思います。家族で住むし子供のことも考えて住心地は大事でしょ!っていう人は、ローコストの建売はあってないと思います。誰が価格を決めるのか中古住宅は、売主と仲介する不動産屋で金額を決めますが、売主は住宅ローンの残債があれば売却してそれをチャラにしたいと考えます。なると、ローンの残債が多ければ多いほど物件金額が高くなる可能性があります。注文住宅はローンがなくても売主がその家に非常に強い愛着を持っており、「この家はxxのハウスメーカーで建てた、xx工法で建てられている、xxのオプションがx万円した」などの買う側にとっては大して興味がない売主のこだわりを長時間以上にわたって語られたこともありました。売主にとって「こだわりを持ってお金をかけて建てたこの家は最低でもx万円以上だ!この家の価値をわかってくれる人に買ってほしい」このような強い思いがあれば、物件価格も高くなります。これらが中古戸建なのに高くなる理由です。ちなみにボクが買った中古戸建は、新築のローコスト住宅の建売より高い金額でした。理由は、小さくても庭が欲しかったこと、車が停めやすい駐車場や道路づけを重視していた、駅から徒歩圏内など他にも理由はありますが、安い新築戸建では条件を満たす物件はありませんでした。2注文住宅か建売住宅かここまで読んでもらったらわかるとおり、戸建てを区別するときに「新築」「中古」だけではなく、中古戸建の中でも「注文住宅」か「建売住宅」で区別されます。新築で買う人はまず注文住宅か建売住宅かを気にしますが、中古だとそこが後付になってるような気がします。中古戸建を内覧に行くときは、建売か注文住宅かを確認しましょう。慣れれば外観や隣の家を見ればわかるようになります特に資産形成にこだわってコスパが良い家に住みたい人には超重要です。中古戸建で高い物件は、共通して「注文住宅」で建てられた家です。中古戸建でも安い物件は、「建売」であることが多いです。「新築はプレミア価格が上乗せされてるから嫌!ラットレースに乗らないため、なるべく家は安く中古で買いたい」という人は、建売の中古戸建を狙いましょう。建売の中古を狙えばいいんだな。