引き続き、福岡市南区で令和2年記事と同一地点を対象とし、福岡市近郊~郊外の住宅地について取り上げてみます。1箇所目は油山のふもとにある福岡市南区柏原の、とあるところ。令和2年度から1年間の路線価上昇率:6.3万円→6.4万円(1.5%の上昇)一昨年度と昨年度、ともに3千円の上がり幅であったことと比較すると上昇幅は鈍化しているものの、まだ上昇傾向での路線価の反映となっています。2箇所目は大橋から少し南に下ったところにある曰佐の、とあるところ。令和元年度から1年間の路線価上昇率:10.0万円→11.5万円(4.5の上昇)こちら、昨年度も5千円幅の上昇でした。昨年度が過去の年度と比べて上昇幅が落ち着き気味だったということはありますが、引き続き、以前よりは穏やかになっているものの上昇傾向であると言えるかと思います。3箇所目は中央区に近くよりまちなかである高宮の、とあるところ。令和元年度から1年間の路線価上昇率:22.0万円→23.0万円(4.5%の上昇)昨年度の上昇幅25千円と比べると上昇幅は大幅に落ちていますが、昨年度が特に上昇幅が高かったこともあり、比較的穏やかな上昇率に落ち着いたと言えるかと思います。今年度の福岡都市圏近郊~郊外エリアの路線価は、コロナ禍の影響が反映されていない昨年度までと比較して上昇率が全般的に穏やかになった。下落傾向には転じておらずあくまで上昇率が低下している範囲での影響。いうことが出来るかと思います。今年も、上昇率は穏やかになったものの引き続き半ば当たり前のように路線価が上昇した結果、これら地点は福岡市近郊の住宅地となりますが、5年前の平成28年度と比べると5割以上路線価が上昇しているエリアもあります。地価上昇が激しかった都心部に限らず近郊エリアにお住まいの方々も、以前とは状況が変わってきている可能性を考えておく必要があります。2年7月1日に、令和元2年分の路線価が国税庁より公表されました。福岡都市圏の地価は、コロナ禍にもかかわらずかなり堅調な水準での取引が継続しています。今年も、同地点の令和2年度の路線価が平成1年度と比較してどのように変化したか、調べてみました。令和2年分の路線価は令和2年1月1日を基準日としており、コロナの影響が反映されていない点は要注意です。最初に、弊所のある場所の路線価です。西鉄及び地下鉄の薬院駅の近辺に位置しております。商業地と住宅地が混合しているエリアで、都心から一駅程度離れているエリアです。令和元年度から1年間の路線価上昇率:28.5万円→35.0万円(22.8%の上昇)ここ数年間、前年比1割前後の上昇となっていましたが、令和2年度は2割以上の上昇となりました。平成28年度と比較すると6割以上の上昇となっています。1年間の路線価上昇率:787.0万円→880.0万円(11.8%の上昇)こちらは、ここ数年間1割強の上昇率が続いており、3年前の平成28年度と比較すれば6割程度の上昇率となっています。最後に、九州新幹線の開通と前後した駅前再開発や、地下鉄七隈線の延伸で近年勢いがある博多駅近辺について、大博通りの日航ホテル横の路線価です。2割の上昇率となっており、平成28年度と比較するとついに2倍超となりました。博多駅近辺は中央区や都心周辺部と比べコロナによる旅行需要等の減少の影響が大きいエリアで、今後の地価動向は気になるところです。相続税は相続財産の評価額に応じた累進課税となっているため、相続税額への影響率は、路線価の上昇率以上となります。今後、コロナの影響が路線価にどう反映されるかは要注目ですが、少なくとも福岡の都心部について、ホテル需要により不動産価格が異常に上振れして決まることはなくなったとしても、全体感として地価は概ね堅調で、少なくとも現時点路線価の大幅な下落は期待しづらいかと考えます。福岡の都心部に不動産をお持ちの方は、引き続き、3年前の地価を前提にした相続対策でさえ、もはや使い物にならないと考えておいた方が無難かと思われます。ついて、近年、節税策として利用されることが流行っていました。これにつき、税制改正で規制が入りました。海外の建物は、日本の建物と比べて実態上耐用年数が非常に長いものがあるところ、日本の建物の耐用年数の計算を使用して実態よりも多くの減価償却費を発生させ、それにより発生する赤字と他の所得を損益通算し所得税の金額を圧縮するスキームが流行っていました。今後は、上記の方法により海外の中古不動産で赤字が出た分について、他の所得との損益通算が出来なくなります。これにより計上出来なかった赤字については、物件の売却時に調整してくれます。実態と乖離した計算上の減価償却の先取りにつき、他の損益との通算部分まではその先取りを認めない。先取りとなる分について過剰な減価償却部分を認めないだけであって、先取りできなかった分の所得については最後に調整されるという設計になっています。この改正について、個人的には実態から乖離した形での過度な節税について規制したものであり、妥当な改正かなと思っています。この手法をアテにして長期のタックスプランニングを組まれていた方は予定が狂うこととなります。税制の大枠の趣旨から離れる形での節税対策については、少なくとも中長期での税制改正リスクについて考慮しておく必要があると私は思います。上記改正は、2021年分からの適用となります。admin2020年度税制大綱と海外不動産節税封じ今月12日、与党自民党より2020年度の税制大綱が発表されました。与党の税制大綱は、衆参の政権ねじれ等が発生していない限り、通常はその内容が今後の税制改正で実施されていくことになります。所得税の節税スキームの1つに海外不動産スキームというものがあります。海外の建物について、構造以外の要素を入れずに耐用年数を決定すると実態よりも耐用年数が短くなり早めに損金が取れてしまうというスキームです。大きな節税効果に繋がっていました。所得との損益通算が一切出来なくなりました。税制改正がなされるのも時間の問題と言われていましたが、ついに今回の税制改正で網がかかった格好となりました。抜け穴的な節税策はこれまでも税制改正によりその穴が封じられてきました。節税策を考える際は、将来の税制改正の想定をしておくことも大切です。adminフリーゾーンでの法人設立検討のためにドバイに行ってきました1月の話になるのですが、フリーゾーンでの法人設立検討のためにドバイに行ってきました。フリーゾーンとは、アラブ首長国連邦が設けている特区の制度で、フリーゾーンで法人を作ると、法人税の負担がなく、海外事業や国際投資を行うための中間拠点の会社等として使い勝手の良い会社となります。Centre、ドバイ国際金融センター)を訪問して来ました。海外で税金がかからない会社というと、本当に全く税金が掛からないように思われるかもしれないですが、世の中そんなに甘くはないです。日本にいる限りは、どこの国を使おうと、基本的には日本で普通にかかるのと同程度の税金は発生するものと考えておく必要があります。それでも法人税のかからない法人をドバイに作れると、租税条約が結ばれていないといった関係上、実質的に二重課税が発生するといった心配が避けられるケースもあり、今回の法人設立の検討へと至りました。フリーゾーン内に法人を設立すると、確かに利益に連動して発生する法人税は無税となるのですが、日本の均等割に当たる、毎年必ず発生する税金が、以下全て為替レートにもよりますが年間140万円程度。その他、フリーゾーン内にオフィスを持つための家賃が最低クラスでも年間500万円程度。現地の会計事務所等への管理委託料等まで考えて行くと、下手すると年間1千万円コースの維持費が必要となってきます(他のフリーゾーンを使う場合は維持費はもっと安くて済みますが)。これに見合う節税効果が出るには、相当の投資額や事業規模が必要となります。海外を使って節税を夢見るのも、そう簡単ではないというお話でした。admin2017年税制改正と相続対策の封じ込め(国内編)配偶者控除及び配偶者特別控除の見直しが騒がれている平成29年度与党税制大綱ですが、相続税、贈与税といった、いわゆる資産税関連で、これまで節税対策として行われてきた一部の節税策を封じこめるために、目立った改正がなされています。今回は、そのうちの海外関連以外の改正について取り上げます。海外関連以外の改正で、相続税、贈与税の節税対策を一部封じ込めることとなる改正ポイントとしては、目立つもので以下の3つが挙げられます。第一として、取引相場のない株式の評価の見直しが行われます。評価の比重が1:3:1であったのが、1:1:1に改正されます。結果、これら3つの要素の中で一番調整が行いづらい純資産の評価の比重が従来の1/5から1/3と上がることとなり、例えば、利益及び配当の金額を調整し、株式の相続税や贈与税上の評価が下がったタイミングで株式を贈与する、といった節税手法に対して節税のメリットが減退することになります。第二として、広大地の評価の見直しが行われます。広大地とは、おおざっぱに言えば、三大都市圏で500平米、それ以外の地域で1,000平米以上の土地のうち一定のものを指します。広大地に該当すると、広大地でない土地と比較して、大体45%から65%という大幅な評価を引き下げた上で、相続税や贈与税の税額計算を行うことが出来ます。この広大地の評価方法につき、見直しがなされることとなりました。第三として、いわゆるタワーマンションの評価の見直しが行われます。これまで、タワーマンションの高層階については、実際の時価と相続税、贈与税の計算で用いられる評価額に大幅な乖離があり、それを利用した節税が広く普及していました。これに対し、タワーマンションの建物の相続税、贈与税上の計算で用いられる固定資産税評価額の計算について、建物階数を要素として入れ込むことで対策がなされるととなりました。今後取得されるタワーマンションについては高層階の相続税、贈与税上の評価が上がることとなります。次回は、海外関連について取り上げます。行われている富裕層向けサービスを中心とした勉強会の、福岡のサテライト会場の試験運用を行ってみました。富裕層向けサービスについての首都圏と福岡の情報格差を埋めたいというのは、私が福岡に帰ってきてからいつかは実現したいと考えておりました。東京で勉強会を主宰されている方々、そして、この勉強会を福岡でも行おうと私を誘って下さった方々には、感謝するのみです。今日の勉強会では福岡の弊所の会議室以外にも、大阪、シンガポールとも繋がっておりました。技術進歩の恩恵を切に感じます。admin今年より拡充されたNISAと、その注意点NISAの制度が今年2016(平成28)年より改正され、利用対象者及び上限額について拡充が行われました。開設してその口座内で上場株式、ETF,REITや株式投資信託等を購入すると、配当金や売却益などが、非課税となる制度です。平たく言えば、少額の投資についてこの制度を使えば、儲かっても税金がかからなくて済むという制度です。昨年の平成27年までは、1人年間100万円分の購入分までについて利用することが出来ました。これが、今年平成28年より1人年間120万円分の購入分まで利用することが出来るようになりました。ちなみに、このNISAの制度。現在のところ期間限定です。平成35年までこの制度の存続が予定されており、平成35年までの残り8年間にわたって毎年120万円分を上限に上場株式や株式投資信託を購入して利用することが可能となっています。ジュニアNISAと呼ばれる制度が新しく始まり、これまでこの制度を利用できなかった、0歳から19歳までの未成年も年間80万円を上限にこの制度を利用することが出来るようになりました。NISAの上手な活用方法を考える」で取り上げましたので、こちらをご覧頂ければと思います。今回新たにスタートするジュニアNISAの場合、上場株式等の購入資金の原資についても注意する必要があります。具体的には、ご本人がもともとお持ちの資金を原資に投資を行うのではなく、例えばお爺さんよりお金をもらってなど、他の方から資金を貰ってジュニアNISAを利用した投資を行う場合、貰った資金について贈与税の非課税限度枠を超える場合は、通常の贈与と同様贈与税が発生することになります。ジュニアNISAの上限額は年間80万円のため、贈与税の非課税限度枠を超えることはないと考えられる方もおられるかと思います。ジュニアNISAのために80万円、その他に100万円、と年180万円を贈与した場合、合算して贈与税の申告を行い納税する必要があります。このことは、ジュニアNISAにだけでなく通常のNISAであっても同じです。ジュニアNISAの場合、資金の贈与とセットで行われる場合が多いと考えられるため、とくに注意しておく必要があります。大津留孝明タワーマンション(タワマン)節税の監視強化の報道を、軽く解説してみました。先日、タワーマンション節税に対する相続税節税の監視強化について各メディアで報道がなされました。http://www.nikkei.com/article/DGKKZO93575700S5A101C1CR8000/http://www.asahi.com/articles/ASHC254R6HC2UTIL02C.htmlhttp://www.sankei.com/life/news/151104/lif1511040025-n1.htmlこの報道について、税制が変わったといったとらえ方をされている方も多いかと思います。実はそうではありません。この報道以前から、タワーマンションを利用した過度の節税で否認がなされた話は耳にしていました。各種報道にあるとおり、「チェックを厳しく」「監視強化」と言う話に過ぎません。相続税は、相続する財産の評価額に応じて税額が課される税金となっています。その財産の評価について、法律上は相続税法上第22条の「時価」で評価しましょう。いう条文がほぼ全てであったりします。タワーマンションが相続税の節税になる。相続税を計算する際に評価が安くなる。いう、いわば役所の中での取り決めごとに基づいた話となります。6で、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」。いう役所の中の取り決めごとに従った計算結果が「時価」とは呼べないような結果の場合には、役所の中の取り決めごとに従った評価を行わなくていいよ。」という定めがおかれていたりします相続税の節税(相続税以外の税金でもそうだとは思いますが)は、テクニック論のみで行うべきものではありません。なるのかといった趣旨の理解やバランス感覚なく、法の抜け穴感覚で過度の節税を行おうとすると思わぬ落とし穴に陥ることになります。タワマン買うくらいなら素直に福岡中心部の不動産の方がよくないか先日、顧問先の不動産を扱われている方より福岡市中心部の物件の相談を受けました。福岡市の不動産市況は、地方圏としては異例なほど、旺盛な買いニーズに対してとにかく売り物がない状況が続いています。都心部を中心に路線価と大幅にかけ離れた値段での売買の話をよく聞きます。時価の約33%と、タワーマンション(タワマン)ほどではないにしろ、相続税評価額が時価と比べて大幅に低い結果となりました。この物件は利回りも(福岡都市圏としては)それほど悪くありませんでした。築十年すこしのテナントビル物件で現況の表面利回りが6%台。テナントビルではあるものの、場所を考えると妥当と思える水準でしょう。少なくとも、相続税対策としての手垢が付いていない分、節税対策以外に説明のつかないようなプレミアム価格とはなっていない。-その2/2-の設例にあてはめますと、タワーマンションでの相続税の節税効果が物件投資額の24%であるのに対し、この福岡中心部の不動産の相続税の節税効果は物件投資額の20%相続税の節税効果の差は、物件投資額に対して4%しか違いません。不動産での相続税節税というと、タワーマンションとなられる方もおられます。タワーマンションでなくてもそれに近い節税効果を得られる物件は他にもあります。タワーマンションの価格が相続税節税対策の効果分プレミアムが上乗せされているということは、タワーマンションの節税効果が出なくなるような税制改正があった場合、アテにしていた節税効果が得られないことに加え、相続税節税対策のプレミアムが剥げることによるタワーマンションの資産価値の下落という二重の損失に見舞われるということでもあります。やみくもにタワーマンションを探されるよりも、物件自体の経済的価値のことも考え、タワーマンション以外の物件も視野に入れられる方が賢明である。※分かりやすさを優先し、誤解を恐れずに細かい論点を省いて記事を作成しています。当サイトの記事の内容に対して一切の責任は負いません。観点で皆様をナビゲート。092-791-5387。