年、90000円にて賃貸中。30万円/年の支払い(2件分)があります。還付金は、毎年12万円程受領しております。以上の条件で、今後の運用方針についてアドバイスがありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。詳細リンク不動産投資アドバイザーをしている野口です。d-zyuhann様のようなセールストークに乗せられ、他の人に相談することなく気軽に投資として購入された方が多くいます。現状を認識し、対策を立て、早く実行すべきです。内容、ローン契約の内容等によって予測も対策も違ってきます。ここでは具体的にこうすべきとは言えません。全般的な傾向を述べさせていただきます。d-zyuhann様は、多分お求めになった2戸とも殆んど自己資金が無く、フルローンで契約され、リーマンショック前の最も高い時期の価額でしょう。現在は約20%以上下落しています。賃料相場も年々低下し当時と比べ約15%程度ダウンしています。毎年春は、賃貸需要の活発な時期ですが、今年も賃料下落は止まらず、空室が目立っています。場所にもよりますが、d-zyuhann様の東京東部地域は賃料下落の激しさが目立ちます。d-zyuhann様の現在の所有資産は多額の含み損を抱えておられる状況です。将来劇的な経済好転があれば別ですが、更なる下落は続きます。東京への人口流入も直近は鈍っています。ワンルームマンションが将来盛り返す事は無いでしょう。d-zyuhann様は、未だ若く相当の預金もあり、高年収を得ておられるので、今後の人生設計を建てる上で、現状だけクリアーすればよいのか(月ー5万円)、中長期的になるべく運用していくのか、住宅取得や家庭の経済見通しなどが検討課題の前提です。これにより方策は変わってくるでしょう。結果として言えることは、現状放置はまさに「地獄への特急列車」です。現状を調査し対策を立て実行される事をお勧めいたします。不動産コンサルタント、FP)代表取締役この専門家に相談する044-855-8797※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。詳細リンク(4.0)アネシスプランニングの寺岡と申します。ご質問の件ですが、詳しくは物件の所在やその概要がわからないと何とも言えません。マンション投資に関しては、本来難しいものです。現状、サラリーマンであれば安定した収入があるので、ローンも通り易く販売側は利回りが過少でも売りやすいのです。今後、収入がダウンしたり、ローン金利の上昇、家賃が下落、空室率が上がれば概ね想像はつくかと思います。なると、マンション自体も売却できなくなり、そのローン返済を維持しようと思えば、持ち家すら持てない状況になりかねません。したことを踏まえて、今後をどうされるかご検討されてはと思います。詳しいご相談等が必要でしたら、個別にお問い合わせください。◆不動産投資に関するお悩み個別相談はこちらhttp://profile.allabout.co.jp/s/s-3716/◆不動産投資のコラムはこちら★投資マンションをローンで購入してはいけない??http://profile.allabout.co.jp/w/c-72269/★投資マンションは生命保険代わりになり得るのか??http://profile.allabout.co.jp/w/c-72186/★不動産投資に味方はいない???http://profile.allabout.co.jp/w/c-71460/★書店には成功体験談しか並ばない不動産投資http://profile.allabout.co.jp/w/c-71394/以上、ご参考になれば幸いです。個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。00:02ご回答いただきありがとうございます。ひどい状況ですので、すぐにでも改善したいと思います。私が考えているのは、貯金を使って、金利の高いほうのマンションの残積を払ってしまおうと考えております。2台ともに売却をしてしまった方がよろしいのでしょうか?場所は、墨田区立川の駅から徒歩6分ほどの場所なのですが。00:37この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。何らかの対処をするには物件の調査や確認、賃貸借契約の内容など、トータルの物件状況を確認する必要があります。今すぐ売った方がいいのか、残債を完済した方がいいのかなどの判断はその後に行うことにはなります。いった観点から、専門家の方に具体的な相談をされることをお勧めいたします。以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。代表取締役この専門家に相談する03-6202-7622※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートします生涯に一度とも言える住宅建築や不動産購入の場では「失敗したらどうしよう」と不安に思う方が多いものです。お客様が「夢」を安心して実現できるよう、業界での30年以上の経験を活かし、「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートいたします。2売却をお勧めします。詳細リンク(5.0)不動産投資アドバイザーの中村と申します。今後の方針としては1.2戸とも売却し、預貯金で売却損を埋める。2.将来月々のキャシュロスが増えることを前提で持ち続ける。どちらかだと思います。結論を出すうえで前提として考えなければならないのは1.売却するとすれば相当の売却損が出る。2.今後も賃料の下落は続き、空室期間も長くなる。3.金利は上昇に転じる可能性がある。4.将来にわたって不動産価格は下落していく。1については、預貯金の半分以上を使うことになると思われます。(実際に査定してみないとはっきりしたことは申し上げられませんが...。長期にわたるとボディブローのように効いてきます。持ち続けるという選択もあると思いますが残念ながらほとんどその可能性はないと思います。よって、結論としては「2戸とも売却し預貯金を使って残債を消す。」という方法をとるのが一番良いと思います。退去(リフォーム代等の出費)、空室と賃料の下落におびえながら、なすすべもないという方もいらっしゃいます。幸いにも、d-zyuhann様の場合は残債を消すだけの預貯金があるので、それを活用し投資活動を一旦リセットされたほうが良いと思います。決断を先延ばしにすればするほど傷口は大きくなります。築浅とはいえ墨田区を始め城東・城北の物件はそう簡単には売れません。(もちろん売却価格にもよりますが...。)もともと不動産は流動性の低い投資商品ですから、それを考えて売却戦略を考えられた方が良いと思います。00:01ご回答いただきありがとうございます。ひどい状況ですので、すぐにでも改善したいと思います。私が考えているのは、貯金を使って、金利の高いほうのマンションの残積を払ってしまおうと考えております。2台ともに売却をしてしまった方がよろしいのでしょうか?場所は、墨田区立川の駅から徒歩6分ほどの場所なのですが。10:39ご返答ありがとうございます。前回の回答同様、あくまで2戸とも売却をお勧めいたします。投資はビジネスですから、判断基準は「損得」でお決めになった方が良いと思います。仮に2戸とも10年間持ち続け、10年後に売却したとして現在の周辺の築15年ほどの売却例から考えAもBも1100~1200万円での売却になるでしょう。(以下、経済状況等すべての前提が現在と同じと考えます。※すでに現状では8万5千円程度でしか貸せないので賃料は2戸で年間12万円のマイナス追加。固定資産税のアップなど、もっとキャッシュロスは増える可能性があります。ここが怖いところです。)仮にどちらも1200万円で売れたとして残債を消すための持ち出しは2戸で1050万円、10年間のキャッシュアウトを加えると約2050万円のの持ち出しになります。現在売却したとしてAもBも1500万円~1600万円くらいでしょうか。(しっかり査定しないとわかりませんが・・)仮にAもBも1500万円で売却したとして残債を消すために2戸で1500万円ほどの持ち出しが必要となります。仲介手数料や繰り上げ返済手数料(これも調べなければわかりませんが)を加えれば1600-1700万円の資金が必要でしょう。今後10年間持ち続けたことを考えて貯金すれば1000万円が貯まるわけですから、残った手持ち資金と合算して10年後には1100万円残ります。持ち続ければ、手持ち資金を使っても10年後には▲200万円。今売却すれば、10年後には1100万円までキャッシュが回復するとすればどちらを選択すればよいか自明の理だと思います。私が売却をお勧めした根拠はここにあります。ビジネスでは、「ヤバい」と思ったときにいち早く撤退すれば傷口は浅くて済みます。d-zyuhann様の例は、その典型的な例だと思います。(あくまでざっくりとしたシュミュレーションで申し訳ございません。不動産コンサルタント-2戸とも売却することをお勧めします。詳細リンク任意売却推進センターライビックス住販の木原洋一と申します。2戸とも売却することをお勧めします。厳しい話で申しわけありません。理由としては不動産投資は事業であり、ビジネスです。d-zyuhann様は会社員ということですので、よくおわかりだと思います。d-zyuhann様の会社では、不採算部門や赤字の事業は撤退するのではないでしょうか。不動産投資の世界はプロだらけです。会社組織で不動産賃貸業を経営している企業は沢山あります。自分たちの入居者獲得にしのぎを削っているのです。朝から晩まで不動産投資を本業としているプロの投資家に、アマチュアが勝てるでしょうか。