コラム運営会社お問い合わせこの物件の詳細情報は会員限定となっています。会員登録をすることで全ての物件の情報を閲覧することができるようになります。日ごろ街中を歩いていると、「砂利の駐車場」と「アスファルトの駐車場」で分かれているのは、誰しも目にしたことのある光景かと思います。実は、あの駐車場の砂利とアスファルトは、意図的にそのようにしているケースがあります。「税金を安くするため」です。ついて述べる記事では「砂利とアスファルトどっちがいい?」ということで、難しい法律がたくさん出てきます。そこでこの記事では、砂利の駐車場とアスファルトの違いで、駐車場経営の税金がどのように変わるのか分かりやすく解説します。最後に、砂利とアスファルトではどちらが税金面で得かということもご説明しますので、ぜひ最後までお読みいただけると幸いです。最初に、駐車場経営を始めるとどのような税金がかかるか一覧で見てみましょう。消費税:8%(2019年2月時点)所得税:5~45%固定資産税:1.4%都市計画税:0.3%相続税:10~55%最後の相続税については、駐車場経営時にかかるものではありませんが、売却せずに生涯所有していれば必ず課税されるものです。所得税と相続税は、課税対象となる額で税率に違いがありますが、一般のサラリーマンが投資や副業として駐車場経営を行うと仮定して考えると、所得税が20%、相続税が20~40%といったところになるでしょう。「土地」と「貸付用地」で税金の区分が違う駐車場というのは、そもそも「土地(自用地)」か「駐車場(貸付用地)」かという判別が簡単ではありません。その土地を「何のために所有しているのか」「何に使用しているのか」という解釈が、見る人によって違うためです。分かりやすい例をご覧ください。土地所有者:「バーベキューや近所の集まりなど、自由に使うために買った土地だ。税務署:「フェンスも設置されてるし、白線が引かれて番号まで振ってありますから駐車場ですよね。(貸付用地)」この「自用地か貸付用地か」という違いは、税金の扱いをガラリと変える重要なことです。実際、駐車場という土地の扱いや解釈について、これまでに何度も裁判が行われています。そこで、あくまで一般論の範囲にはなりますが、前章でご紹介した税金の別で課税区分や土地としての扱いにどのような違いがあるのか見てみましょう。・建物の部屋数に換算して10室分以上である※駐車スペース5台分で1室分とされるのが一般的ですが、明文化された規則はありません。その他の不動産の貸付け・アスファルトを敷く、砂利を敷く等の構造物にあたるものが設置されている※明文化された規則はなく、判例等による解釈が基になっているものです。所得税や相続税については、法律等での明確な切り分けがされていないため、これまでの裁判の結果や税務署の見解などを加味した総合的な判断がなされます。よって、アスファルトを敷いたかどうかだけで必ずしも減税措置が適用できるものではありませんので、少々注意が必要になります。〈ケース別〉こんなとき駐車場の税金はどうなる?その土地をどう使うかは所有者の自由ですが、事業用の土地と主張する場合は、事業であるという証拠を示さなければいけません。その切り分けが法律で明確に定められていない上に、判例による判断や税務署により見解が違うとなると、なんとも釈然としない気持ちの方は多いかと思います。そこで駐車場の税区分について参考になるものとして、消費税と相続税の扱いで過去に争われた事例をご紹介させていただきます。平成22年の国税不服申立審判にて、駐車場を営んでいた人が「アスファルト舗装をしていないため貸し付け用地ではない」として、消費税の課税を取り消すように求めていました。結果は、アスファルト舗装はしていないものの、ロープや白線で区画を割り、区画番号の表示や車止めの設置を行っていることから、単なる土地の貸し付けではなく「(事業用の)貸付用地」として使用していたと判断され、且つ売り上げも1000万円を超えていることから、消費税の課税事業者であると判断された。砂利の駐車場Aと長女に貸しているアスファルトの月ぎめ駐車場Bに関し、小規模宅地の特例を適用すべきと請求された事案。駐車場Aは10年も前から砂利であり、さらに相続時のその砂利の状態も構造物とは言えないものであったと推認されることから、小規模宅地の特例は認められないと判断された。月ぎめ駐車場Bは長女に貸しているとは言うが、近辺の駐車場と比べて明らかに賃料が安い上に、賃貸借契約書がない、期間の定めもないという事実から、「対価を得て貸している事業」とは言えないため、小規模宅地の特例は適用されないと判断された。平成7.1.25裁決事例集No.49http://www.kfs.go.jp/service/JP/49/25/index.htmlこのように、そのケースごとで判断が分かれるため、所有する駐車場を安易にアスファルトか砂利かで判断してしまうと、予想だにしない重税が課せられることもあり得ます。「どの税金を主に安くしたいか」ということをしっかり考え、個別ケースによって判断する必要があります。「アスファルト」が良いでは最後に、結局のところ駐車場経営をした場合に砂利とアスファルトのどちらが税金でお得になるのか整理したいと思います。前述までの解説でお気づきかもしれませんが、基本的には「大きな差はない」というのが結論となります。課税事業者が1000万円以上の利益を出していなければ課税されることはありません。ついては「砂利かアスファルトか」ではなく、「事業規模かどうか」が節税で重要であると解説させていただきました。個人投資家の駐車場経営という規模であれば、砂利でもアスファルトでも納税額に影響を及ぼしません。その駐車場が所有するアパートなどと隣接しているかどうかで税金が変わります。よって、砂利かアスファルトかという問題は関係がありません。駐車場を砂利とアスファルトのどちらにするかをしっかり考えないといけません。「駐車場経営」として認められれば、小規模宅地の特例によって納税額をかなり抑えることができます。小規模宅地の特例を適用させるためには、アスファルトを敷く、白線などで区画を分ける、賃貸契約書をもって運営するなどして、どうみても駐車場経営と分かる状態にする必要があります。親族や知人などのための駐車場として口約束で土地を貸していても、いつでも自用地として使えるような状態では「貸付事業を行っていた」とは見なされず、相続税が高くなる可能性が高いことは忘れないようにしましょう。相続税についてもう一つ補足させていただきます。地面が砂利でも構造物のある駐車場と見なされる場合もありますが、3章でご紹介した事例のように、元から砂利であったものを構造物とは言いませんので、小規模宅地の特例を確実に適用するためには、やはりアスファルトを新たに敷くことは健闘しましょう。ここまで、税金という面での駐車場の扱いを解説させていただきましたが、実際のところ駐車場とは言っても「いつでも活用できる自分の土地」という事実に変わりありません。砂利のままだと、自分の好きなタイミングで好きなように使える土地と解釈され、駐車場ではなく自用地として見られがちです。駐車場経営にしては規模が大きいとか、「ホコリが舞う!」なんて近所からクレームでもない限り、基本的に砂利のままのほうが費用面ではお得です。家族に相続させるつもりの土地なのであれば、自分に万一のことがあった時のために、早めにアスファルト等の構造物があるれっきとした駐車場という事実を作り、貸付事業としてしっかり成り立たせることが重要であることをこの機会に覚えておきましょう。退会メルマガ解除プライバシーポリシ。