コピー2022.02.05みなさんこんにちは!不動産投資家のニコです!不動産投資にはいろいろな手法がありますよね。都心RCのパリッとした物件で戦っている人もいます。現金買いで中古を買い進めている人もいれば、なるべくレバレッジを使いたいと考えている方もいます。ライバルが増えると嫌なので、これまで極秘にしていたんですが(笑)今日は自分的に負けないと思ってる不動産投資手法を紹介したいと思います。今回の目次はこれやで1投資手法の違いとは?さてさて、まずは冒頭に申し上げたアパート投資でよく比較される項目についておさらいです。都心と地方はそれぞれメリットデメリットがありますが、僕は地方をお勧めしてます。一都三県はベテラン大家さんたちが強すぎます。こないだ以前より勉強になるな~と思ってフォローしていた先輩大家さんからDMを頂いたのですが、改めて規模を拝見すると引くくらいの規模でした(笑)最近の金利上昇リスクに加え、新築がたくさん建つエリアでの家賃下落リスクは怖いです。!今日は不動産投資の基礎知識シリーズという事で、「都心物件と地方物件の比較」について解説します!私は都心にも地方にも物件を所有していますが、一長一短ありますね。今日は実例も交えながら、それぞれの特...reiwa-koumuin-fire.com2021.06.03詳細はこちら!〇木造とRC続いて構造に関する比較です。積算(耐用年数)が出ますので、融資の出やすさからすればRCに分があるでしょう。税金が高かったり、修繕費が高くなるリスクがあったりします。CFの出るRCならリスクヘッジできるとは思うのですが、最近少ないですよね。自己資金のハードルも出てきます。木造の方がリスクが低いとは断言できませんが、自己資金の面からも初心者は木造を選ばざるを得ない状況なのかなと思います。!今日は不動産投資の基礎知識シリーズという事で、「RC造と木造の比較」について解説します!ちなみに、もう一つ「鉄骨造」という構造がありますが、鉄骨造のメリット・デメリットはRC造と木造との中間の押...reiwa-koumuin-fire.com2021.06.02詳細はこちら!〇新築と中古こちらもよく比較されますが、物件次第でどちらでも稼げます。・新築物件は利回りが低いですが、融資は出やすいし、入居付けも容易です。礼金が取れるし、10年持っても築浅です。木造で35年利回り7%みたいな融資さえ組まなければ出口も見通せますね。・中古物件は利回りが高く収益性はあるのですが、手間はかかります。融資は難しいですし、日々修繕の連絡が舞い込みます。スキルがあれば客付も容易です。賃貸需要があれば気にする必要はありません。2ニコがやってる負けない投資ここから本題です。〇遠隔地は新幹線停車駅これですね。物件概要とレントロールで情報を把握し、8割方クリアしてるものは必ず買付けを入れます。すべてクリアするものは速攻銀行にも連絡します。凄いスピードで連絡します(笑)さて、これだけだと不親切なので、それぞれ理由をお伝えします。→これ以上だと、売却したいタイミングで次の買主がいなそうだからです。→100坪以下だと駐車場の台数が期待できないので、その観点からのフィルターです。更地での売却を考えても、これくらいあると売りやすいと聞いたことがあります。→これまでの経験からの感覚です。これ以下だと客付で厳しいです。→1社が独占しているエリアだと、管理会社とうまくコミュニケーションが取れなくなった時に身動きが取れません。管理会社との緊張感も大切にしましょう。→事業計画に影響してくるので、ここは精緻に分析します。可能なら賃契を取り寄せます。空室の想定家賃は近隣の仲介店に電話ヒアリングするのが手っ取り早いです。→これまでの経験を踏まえた個人的な感覚です。これくらいの収益性があれば、再投資も可能だし、突発的な修繕等にも対応できます。あるかどうかが大切です。見で10年先に高齢者ばっかりになるところは避けたいです。心配な時は総務省の人口統計・推計とか見ますね。平均年齢とかもチェックします。半年に1回くらいは現地に行きます。ストレスなく行きたいのです。3この手法で絶対に負けないのか?申し訳ないですが、物事に絶対はないです。不動産投資っていうのは「投資」とついているものの、完全に「経営」です。ことを強調してる方がいますよね。個人的にはそもそも不動産投資に「詐欺」って概念はないと思っています!業者に言いくるめられて単純に勉強不足なのかなと。消費者マインドが抜けないから「詐欺」っていう言葉が出てくるのかな?投資はいつもで自己責任でしょう。スルガの件とかも被害者じゃなくて、未来のサラリーマン大家たちへの融資を閉ざした加害者だと思ってるのですが...厳しすぎ?話を戻すと、結局上記のような物件を見つけても経営できなければ意味ないです。融資を引き出せる事業計画の作り方を知らないと融資も受けられません。絶対に負けないわけではないですし、そもそも普通には買えないかもしれないです。ちなみに、この手法では融資が行き詰まるのではないかという指摘もよく頂きます。僕は一都三県在住かつまだまだ未熟なので、どうしても居住エリア内では自分の基準に合う物件は買えません。遠方エリアとなるため結果的にノンバンク中心になってますが、融資は普通に出ますよ。信金さんの担当者さんと話しても、「経験者には融資しますよ!」とよく聞きますね。基準を下げれば、耐用年数越えを持っていようと融資は出るでしょう。少なくとも中古アパートだから融資が出ないわけではないのかなと思います。家賃や本業の給与を適宜繰上げ返済していく作戦もありですね。10年程度で無借金アパートを生み出せるのは築古のみではないでしょうか。・融資がおりやすい・修繕等がしばらく発生しないので管理が楽この2点ですね。!この2点だけと侮ることなかれ...不動産投資って融資と管理を押さえれば、ほぼ負けませんから(笑)でも、まだまだ勉強不足だし、与信も大したことないので、だいぶ先の話ですけどね!勉強不足ながら気付いたのが、「耐用年数以内で元金均等返済で融資を受けてしっかり黒字が出る」この手法なら、まぁ負けにくいでしょう。木造築11年が半額になることなんてあり得ないからです。最後にやっぱりこれも言わせてください。〇(土地売却が容易なエリアで)土地値以下で毎年黒字。信じたい...(笑)これが間違いの場合、僕は負ける可能性が出てきます(笑)本日は以上です!自分の基準を持つことと併せて重要なのが金融機関へのヒアリングです。狙っている金融機関が融資しやすい条件を把握していきましょう!(そういう意味で、僕の手法はノンバンク中心なのであまり参考にならないかもしれません。多くの金融機関が『耐用年数以内』の融資条件だからです)今回の内容は専門的な内容も入ってるかもしれませんが、キーワードを拾ってもらって、少しずつ周辺情報を得て頂ければと思います。個人的には購入目線ダダ洩れの良記事を書いてしまったと思ってます(笑)最後までお読みいただきありがとうございました。不動産投資で成功してる人の共通項って何かわかりますか?...答えは「優れた業者をパートナーにしていること」です。不動産投資というのは情報戦なんです。今日は「不動産投資のリスク」について解説したいと思います。不動産投資はリスクが付き物ですが、しっかりと理解して対策を打つことで、単なるデメリットに変わる場合も多いです。書籍やインターネット上では、「公務員の不動産投資は一定規模以下でないと懲戒処分になる」という情報もありますが、この情報は不正確です。!不動産投資にまつわる情報収集ツールとして最強なのがTwitterです。そんなTwitterでたまに議論になるのが、有料セミナーの是非について。僕はいま公務員からの給与と不動産投資で得た家賃収入の2本柱で生活しています。「不動産投資が怖いから」という理由だけで不動産投資を遠ざけている公務員の方は実はとてももったいないです。「利回り」とは、家賃年収を物件価格で割り算した値です。不動産投資を行うにあたって、利回りは重要な指標ですが、利回りが高い低いで一喜一憂することなく、利回りを見ていくことが大切です。惜しげもなく披露するなんて素敵すぎます😊ワタシは不動産賃貸業を志して1年ほどで、築古戸建1件しか所有してません。今年は一棟ものをゲットしたいと思っております。PMこだま様ご丁寧にありがとうございます。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。※サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。上に表示された文字を入力してください。!・30代、薄毛が気になる年頃です。手堅い給料と不動産投資で毎月資産を積み上げてます。最近は長男とYouTubeを観まくり、ママから怒られる日々...。金沢・大宮で不動産投資を学ぶ!どのような管理職になりたいかを深堀りしてみた。.お問い合わせタイトルとURLをコピーしました。