不動産に参入してみよう!【壁4】価格交渉!不動産気になる不動産に参入してみよう!【壁4】価格交渉!よろしければ応援お願いします!不動産TwitterFacebookはてブLINEコピーコメント2022.04.25不動産に参入することにしました。探し始めて、途中で頭を冷やしたり勉強期間を取ったりしながら、何とか入口にたどり着いた感じです。簡単なことかもしれませんが、本業の片手間でやってたので結構時間かかりました。面白かったから全然「ながーい」とは感じませんでしたが。道半ばながら、ここまででもいろいろ障壁はあったように思います。やってる最中は好奇心が先立ってるので、別に壁とは全然思わないんですけどね。乗り越えると、次はイメージしやすい壁が現れます。掲載価格は安いの?高いの?先も書いた通り、これは!と思う物件に出会うまでに結構手間と時間がかかります。見つけた物件、他の人に先を越されたくない!とすぐにでも買いたくなりますが、ここは冷静に。金額も大きいので、みんなローンの算段とかありますから、そんなに早く売れません。いろんな判断基準はあると思います。経験豊富な方なら嗅覚でわかるのかもしれませんが、何のモノサシも持ってない初心者である僕は適正価格をきっちり出すようにしました。一棟アパートを土地と建物に分解して、その価値を推計します。公示価格の7割、相続税路線価は同8割程度となってます。土地の形や接道で価格は増減しますが、かなり実態に近い価格がわかります。いうサービスを提供しています。気になる地域の取引履歴が10年以上さかのぼってダウンロードすることができます。判断に必要な情報が一通りそろい、そして何よりも実際の取引価格がわかるという優れものです。土地の面積がわからなかったら、googleマップで概算を調べることができます。右クリックでマークすると、距離を測ったり面積を計測したりできます。自分の欲しい物件、土地だけでどれくらい価値があるか見当を付けます。建物の価値ものにより全然違うんですが、木造一棟アパートの大まかな目安はこんな感じだそうで。30万~40万円/m2ちょっと幅がありますが、単価は設備レベルで調整してみてます。築年数でも変わりますが、●●万~〇〇万円という値ごろ感がわかります。物件から得られる収入という切り口から価値を判断してみます。その物件を買って、いつか売却するときに表面利回り何%で売れるか?という点を考えます。年間家賃収入が1,000万円の物件で、近所の類似物件が平均6%程度で流通している場合は、1.6億くらいの価値はあるということになります。粗利が載ってる可能性を考慮して7%程度で算定してみたり、味付けは自分のさじ加減で。積算で出した価格と、収益還元で出した価格を比較して、だいたいどのあたりが「本当の価値」なのかを自分なりに決めます。買付証明を入れる本当の価値(と自分が納得した価格)と売価が一致してたら話は早いです。「買います!」という意思表明である買付証明に掲載価格を入れて出せば、売主との合意は得られるでしょう。概ね掲載額より低い価格を希望することになると思います。その場合も希望の金額を買付証明に書いて出します。その価格に売主さんが納得すれば成立ですが、ダメでもここから価格交渉になります。一つ、買付証明を入れるときに注意したいのはローン特約の付与です。買付証明を入れる=その価格で売主が納得した場合は、買主は「買わなければいけない」ことになります。銀行のローンがNGになったら、これは大変なことになります。買ったのに払えなくて不渡り。これは誰も得をしないので、その場合は契約を白紙にできるように特約をつけておくことを忘れないようにした方がいいです。いろんな指値があるようですいろんなブログやYoutubeを見てると「鬼の指値」とかでものすごい安い値段で買付証明をだして、意外と通っちゃった!なんて記事を見かけます。それぞれが仕事として取り組んでいるので、どこか一人が偏って利益を得るという契約はちょっと歪かなと思ってます。それぞれが相応に利益を出せる商売であるべきかなと。いえ、自分の判断基準による価格との差があれば、そこは下をくぐった指値を出しますけどね。一定の交渉幅を引き出し、同様に僕の方にもどこまでなら妥協ができるか事前に確認してすり合わせを進めてもらいました。結果的に▲300万円程の値引きで決着してます。僕の希望は▲600万円だったんですが、▲300万までは裁量として渡してました。結果裁量いっぱいの▲300万円で決着したと。結局そこか、、、と思ったんですが、実際は全然売主さんの妥協が得られず、やむなく仲介手数料も値引きして妥結してたようです。自分のシミュレーション範囲内の価格だったのと、不動産屋さんも努力してくれたので、結果としては満足のいく契約となりました。みんなそれぞれ納得いく価格で、誰か一人が大幅譲歩するわけでもなく、いい結果だったかなと思います。使い慣れると変えられなくて、ずっと同じものを買ってます。W54×D85×H35mm/約45g(レシーバー、電池は含まず)Amazonの商品レビュー・口コミを見るAmazon楽天Yahoo!ショッピングキーボードのコンパクトさと入力のしやすさは恐ろしく進化してます。一度使うと手放せなくなります。在宅勤務Anker優れた互換性:本製品は、iOS、およびAndroid、Mac、Windowsに使用可能。ショートカットキーも、それぞれご使用いただけます。※本製品はUSキーボード配列となります。Amazonの商品レビュー・口コミを見るAmazon楽天Yahoo!ショッピングずっと気になってるけど手が出ない、自宅用ソーラーパネル。災害時には絶対役に立つと思う。バッテリーはもう持ってるので。ソーラーパネルは効率的な単結晶セルパネルで作られて、セルが規則正しく並んでいるため電力ロスが少なくて優れた性能が備えます。フイルムで、転換効率は一般的な太陽パネルより30%以上向上させて最大25%に達します、より高い出力電力を提供して充電時間をさらに短縮します、二枚を組み合わせて並列し充電もできます、詳細な並列方法はドキュメント欄のユーザーガイドをダウンロードしてください(ポータブル電源の最大入力制限を確認する必要があります)。400Jackery(ジャクリ)【大容量400Wh】400Whの大容量、キャンプ、車中泊、アウトドアで家庭用電源が使えて便利です。400は、最大電力200Wの機器が給電でき、多数の設備や端末に対応できます。液晶ライト(5W)が約69.6時間、ノートパソコン(50W)が約6-7回、小型ドロンが約6-7回、携帯電話(12W)が約35-40回、ミニ冷蔵庫(40W)が約8.5-12時間使用できます。Amazonの商品レビュー・口コミを見るAmazon楽天Yahoo!ショッピングよろしければ応援お願いします!スポンサーリンクスポンサーリンクtaiperoたいぺろ投資雑記あわせて読みたい!気になるポイント経済圏って、すごく賢いですね!僕が何か閃いた話ではありません。気になった楽天のポイント、いったい企業には何のメリットがあるんだろうなと。なんとなくわかってましたが、ポイントは値引きよりずっと効率的なんですね。ほんと、思いついた...不動産ボロ戸建に魅入られてホントみなさんいろいろよく考えておられます。誰もが取り組みやすい新築には当然ながら相応のプレミアムが乗ってます。逆にプレミアムが剥がれ切った古〜い戸建をやす〜く仕入れれば、安い価格で貸しても新築...気になるお金を借りて投資する意味を子供にどうやって説明するかな。自分が子供の頃、借金というのは「悪いこと」だと教えられてきました。お金を借りるような状況にならないように、庭に「花梨(かりん)の木」を植えるという風習があったほどです。)ついでにセット...不動産インボイス制度と個人名の問題23年10月から開始されるインボイス制度、直前にドタバタしたくないので6月に制度に登録しておきました。先日ふと目にしたニュースでびっくり。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。※サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。自己紹介この記事を書いた人taipero都内に住む40代半ばの会社員です。リテラシーは低いですが、IT業界に20年以上身を置いてます。2008年から株式投資を始め、2018年から太陽光も始めました。これから不動産を拡大していきたいと思ってます。これまでSNSも一切やってこなかったんですが、頭の整理のためにブログに残してみます。誰かの参考になれば幸いです。草木を自分で刈る2023.05.06結局資産額ってなんの意味があるんだ?2023.04.28日本の平均年収400万円って、やっぱりおかしいと思うんです。適正家賃っていくらなんだろう。Reserved.ホーム検索トップサイドバータイトルとURLをコピーしました。