10:09復代理とは?こんにちは!センチュリー21SEEDの岡村です。今回は復代理についてお伝えしていきます。代理とは代理人が自分の名でさらに代理人を専任して本人を代理させることをいいます。代理人が専任する代理人を復代理人といいます。代理の権限など復代理は本人の代理人であって代理人の代理人ではありません。代理人が行った代理行為の効果は直接本人に帰属します。代理人は代理人と同一の権利・義務を有します。代理人の代理権の範囲は代理人の代理権の範囲を超えることができません。代理人の代理権も消滅します。代理人が復代理人を選任した場合でも代理人の代理権は消滅しません。それぞれが本人を代理できます。代理人を選任することを復任といいます。任意代理では復任は原則できません。任意代理では本人から信頼されて代理人になっていますので原則として勝手に他人(復代理人)に任せることはできません。例外として本人の許諾がある場合、やむを得ない事情がある場合にはできます。法定代理はいつでも復任できます。法定代理人では自分の意思で代理人になったわけではありませんのでいつでも復代理人を選任できます。そのかわり、原則として復任から生じた全責任を負います。以上が復代理についてでした。家のことでわからないことがあったら名古屋市昭和区にあるセンチュリー21SEEDにぜひお手伝いさせてくださいね。最後までお読みくださりありがとうございました。10:01代理権の発生・消滅についてこんにちは!センチュリー21SEEDの岡村です。今回は代理権の発生・消滅についてお伝えしていきます。代理には1任意代理と2法定代理の2種類があります。本人の依頼を受けて代理人になる場合です。土地の売却を不動産屋にお願いする代理権は本人が代理権の授与することによって発生します。法律の規定により代理権が付与される場合です。代理権は法律の規定によって発生します。代理権の範囲1任意代理では、本人と代理人の約束によって決まります。2法定代理では法律によって決まっています。任意代理の場合で、代理権の範囲を定めなかったときは本人に積極的な損害を与えないことしかすることができません。具体的には次の3つです。おける家事処理をしやすくするために妻(夫)は、個別に代理権がなくても日常の家事に関する事項について夫(妻)を代理して法律行為をすることができます。代理権の濫用とは、例えば土地の売却に関する代理権を授与された代理人が売買代金を着服する目的で土地の売買契約を締結した場合のように代理人が代理権の範囲内で代理行為を行ったが実はそれは自分(または第3者)の利益を図る目的である場合のことを言います。この場合、相手側がどのような状況であったかで分けて考えます。相手側が代理人の目的を知っていた場合(悪意の場合)や知らなかったけれど知ることができた場合(善意だが過失ありの場合)には相手側を保護する必要性がほとんどないので売買契約は有効とならない扱いとなります。代理権は以下の場合に消滅します。本人は後見開始の審判を受けたとしても契約の主体となることができなくなるわけではありません。お金を払うこともできます。代理を認める必要性もあるので代理権は消滅しません。法定代理の場合には本人の死亡。えば、未成年の未成年後見人などが法定代理場合です。未成年者(子)のために契約等をすることができなくなってしまいます。いった理由から代理権は消滅しません。以上が代理権の発生・消滅についてでした。理想の家探しはぜひ名古屋市昭和区のセンチュリー21SEEDにお手伝いさせてください。ついてこんにちは!センチュリー21SEEDの岡村です。ついてお伝えしていきます。自己契約とは代理人自身が契約の相手側になることです。要するに自分で自分と契約することになります。代理人が本人から売却を頼まれた土地を自分で買ってしまうことです。法的には本人(売主)の代理人であるとともに相手方(買主)でもあることにもなります。この場合、代理人は契約内容を自由に決めてしまうことができるのでその立場を利用して不当に安い値段で土地を買うことができてしまいます。いった理由から本人を保護するために自己契約は原則として禁止されています。双方代理とは売主・買主の両方の代理人になることです。林さんから土地の買収を依頼されて買主の代理人にもなるということです。(※SEEDのスタッフ名を使用しております。)この場合、岡村が寺島さんの利益を優先して高く売ると買主の林さんが損をしてしまいます。逆に、買主の林さんの利益を優先して安く買うと売主の寺島さんが損をしてしまいます。このように、本人のどちらかが損害を受けてしまう可能性があるので本人の保護のために双方代理は原則として禁止されています。本人に法的効果は帰属しません。1それは本人があらかじめ許諾した場合(双方代理の時は双方の許諾が必要です。)2債務を履行するにすぎない場合、登記の登録をする場合これらの場合は、本人の利益を不当に害するおそれがないので行うことができます。何かお家のことで困ったら名古屋市昭和区のセンチュリー21SEEDにお手伝いさせてくださいね。最後までお読みくださりありがとうございました。10:01代理にトラブルがある場合についてこんにちは!センチュリー21SEEDの岡村です。今回は代理にトラブルがある場合についてお伝えしていきます。代理行為の瑕疵(トラブル)代理による契約については通常の契約と同じように様々なトラブルが起こる可能性があります。代理でも同じように問題になります。その際に「善意なのか悪意なのか」あるいは「過失があるかどうか」については本人、代理人のどちらを基準に判断するのでしょうか?代理では、実際に契約をしているのは代理人で、意思表示は代理人が行っています。いった理由から代理行為にトラブルがある場合にも代理人を基準として判断すべきです。本人が代理人に「あの土地を1000万円で買ってきてください」というように特定の行為をすることを委託された代理人がその行為をした場合には本人は自ら知っていた(悪意)という事情については代理人が知らなかったということを主張することはできません。本人が過失によって知らなかったという事情についても、やはり代理人に過失がなかったということを言い訳にするわけにはできません。この場合には、本人だ代理人をコントロールしていたのでその結果も負うべきだからです。代理人が詐欺に遭った場合は誰が取消しをできるのでしょう?代理行為に瑕疵があるかどうかは原則として代理人を基準に判断します。取消権を手に入れるのは代理人でしょうか?それは代理人ではなく、代理人の行った代理行為の法的な効果はすべて本人に帰属します。取消権も原則として本人が取得することになります。それでは、先ほどの例とは逆に代理人が相手方を詐欺や脅迫した場合には相手側は契約の取消しをできるのでしょうか?はい、することができます。この場合は、相手側本人の善意・悪意に関係なく契約を取り消すことができます。本人が善意であっても本人は代理人の行為のリスクを負担するべきだからです。以上が代理にトラブルがある場合についてでした。理想の家探しはぜひ名古屋市昭和区にあるセンチュリー21SEEDにお手伝いさせてください。最後までお読みくださりありがとうございました。10:03御園小学校区内で不動産をお探しの方へこんにちは!センチュリー21SEEDの岡村です。御園小学校区のご紹介です。名古屋の交通拠点になっているエリアです。商店街まで揃っており、都会的な暮らしが魅力的。年間行事や学校だよりはホームページから確認できます。いじめに関する防止基本計画もしっかりと決められています。御園小学校は令和5年4月から名城小学校と統合合併することが決まっています。名前は丸の内小学校になるそうです。最後にそんな御園小学校区にあるポレスターザ・レジデンス、2LDKのマンションのご紹介です。地下鉄丸の内駅から徒歩5分の好立地にあります。15階建の9階部分でバルコニーから見える夜景は圧巻です。円頓寺商店街が徒歩圏内です。新しい文化が融合した魅力あふれる商店街です。リアルとオンラインの融合をしていて商店街でありながらオンラインストアもあります。土曜には毎週アーケードの下でサタデーマーケットが開催されています。そんな商店街があるのは魅力の一つですね。お部屋の専有面積56.08m2、バルコニー面積10m2です。バルコニーにはスロップシンクがあります。地下鉄なら3分で行くことができます。御園小学校区のご紹介でした。理想の家探しはぜひ名古屋市昭和区にあるセンチュリー21SEEDにお手伝いさせてください。最後までお読みくださりありがとうございました。10:09代理人の行為能力についてこんにちは!センチュリー21SEEDの岡村です。サッカーワールドカップで日本はコスタリカに負けてしまいましたね。それでも現地に行ってみえるサポーターの方々は暑い中ごみひろいをされているとニュースで知りました。持って帰らないのかなとも思いました。今回は代理人の行為能力についてお伝えしていきます。本人岡村が未成年者の自分の子供にAの土地の売却について代理権を与えたところ、取引に未熟な子供は時価1000万円の土地を500万円で寺島社長に売ってしまいました。この場合、岡村は子供が未成年者であることを理由に契約を取り消すことができるのでしょうか?この場合、岡村は大損していますがわが子は判断能力が不十分である未成年であることを知っていながらあえて代理人にしています。損をしたとしてもそれは自業自得なのです。子供は未成年なので厚く保護して取消しができるようにしておかなければ困るような予測もできます。代理人の行った行為はすべて本人に効果が帰属するので法的には代理人が損をすることはありません。よって、岡村にも代理人の子供にも取消しを認める必要はないのです。代理人が未成年者(制限行為能力者)の場合でもそのことを理由に契約を取り消すことはできません。代理人は行為能力者でなくても良いということです。2020年の民法改正によって制限行為能力者が他の制限行為能力者の法定代理人としてした行為は取り消すことができるとなりました。ある子の法定代理人としてした売買契約は取り消しができます。未成年である子の利益を守るためです。以上が代理人の行為能力についてでした。お家探しでお悩みのときにはぜひ名古屋市昭和区にあるセンチュリー21SEEDでお悩み解決してくださいね。10:13代理の基本構造についてこんにちは!センチュリー21SEEDの岡村です。今日は長女の延期されていた合唱コンクールがあります。昨年はYouTubeで生配信で今年もそうで、さらにアーカイブが残るので夜に見ようと思います。冬の体育館は寒いし、近くでは見られないのでYouTubeで見られるのは本当に便利です。今回は代理の基本構造についてお伝えしていきます。契約をするための取引交渉においてより良い成果をあげるため専門家に取引交渉を依頼する場面や忙しくて本人自ら契約の取引交渉を依頼する場合等に代理の意義があります。代理とは?代理とは他人に行為によって自分の法律行為の効果を受ける制度です。AがBにAの所有する土地の売却の代理権(本人の代わりに契約する権限)を与えます。Bが本人Aの代理人であることを示すためにA代理人Bと相手方Cに表示します。その上でCと土地の売買契約を締結します。すると、その契約の効果は本人であるAに及びます。Aが自分で契約したのと同じことになります。その結果、AはCに土地を引き渡す義務を負い、CはAに代金を支払う義務を負います。代理が効果を生じるためには以下の要件を満たすことが必要です。1代理権があること2代理人が顕名をすること(本人の為に代理行為を行う代理人ですと表示すること)3代理行為が有効に成立することでは顕名がない場合はどうなるのでしょうか?原則としては代理人Bと相手方Cの間に契約は成立します。顕名がなければ相手方CはBと契約すると考えるのが普通だからです。例外として次の場合は本人Aと相手方Cの間に契約が成立します。1Cが、BがAの代理人として契約していると知っていた場合2Cが、BがAの代理人として契約していることが普通ならわかるような場合(善意・有過失)悪意(知っている)や過失のある相手方を保護する必要がないからです。以上が代理の基本構造でした。お家探しでお悩みのときにはぜひ名古屋市昭和区にあるセンチュリー21SEEDでお悩み解決してくださいね。10:12家の向きについてこんにちは!センチュリー21SEEDの岡村です。23日に行われたカタール・サッカーワールドカップE第1節で日本とドイツが対戦し、日本が逆転勝利しました!!!私はあまりサッカーは詳しくないのですがドイツはサッカーが強いイメージがあるので勝てたことはすごいと思います。次の試合も頑張ってもらいたいです。今回は家の向きについてお伝えしていきます。今、お住いのお家はベランダ・バルコニーはどちらの向きを向いていますか?家の向きは暮らしに大きな影響を与えます。身体的にも経済的にもいろいろなメリットやデメリットがあります。南向きからお伝えします。南向きのメリット南向きは何といっても一番人気です。明るい部屋で過ごすことができます。日差しで明るいので日中は照明をつける必要はありません。最近電気代も上がってきているので節約にもなります。外に干すときには洗濯物が乾きやすいです。南向きのデメリット日差しが強いというのは夏には暑いということになります。エアコン代はかかってしまうかもしれません。次に東向きの特徴です。東向きは南向きの次に人気です。朝日が差し込んで昼過ぎくらいまでは明るさが続きます。朝健康的に起きて生活する人には適しています。昼からは部屋が暗くなってしまうので照明代はかかります。私自身、子供のときに東向きのマンションに住んでいましたが朝は明るいですが太陽が高くなると部屋の中は照明は必須でした。次は西向きの特徴です。西向きは東向きの次に人気です。午後過ぎてから室内が明るくなります。洗濯物も午後から干しても乾きやすいです。夏の西日は強いので暑すぎるために対策が必要になります。エアコン代も高くなってしまう可能性が高いです。最後に最も人気が低いのは北向きです。日当たりが悪く湿気がこもりやすくカビなどのトラブルも起こりやすいです。メリットを考えると日差しが直接入らないので優しい光が部屋には入ります。北だから全く光が入らないわけではありません。夏に過ごしやすく、家具や内装は傷みにくいでしょう。まとめ一番長く過ごす部屋をどちらの向きにするかを重点においてお部屋探しをすると理想の部屋に近付きます。南向きだけでなく他の向きも検討してみるといいかもしれません。季節や気候の変動でも体感は変わりますし、エアコンや床暖房、服装などでも対策できます。ご自身のこれは大事にしたい!という条件を最優先にしてお家探しをしていただきたいと思っています。家のことでわからないことがあったら名古屋市昭和区にあるセンチュリー21SEEDにぜひお手伝いさせてくださいね。最後までお読みくださりありがとうございました。10:12共有についてこんにちは!センチュリー21SEEDの岡村です。今日の朝9時30分に2022年の宅建試験の合格発表がありました。合格ラインは36点、合格率は17%でした。今回、岡村も合格いたしました。今回は共有についてお伝えしていきます。共有とは1つのものを数人で所有すること(共同所有)を言います。ABCの3人が1000万円ずつ出し合って3000万円の別荘を共同購入した場合、ABCがこの別荘を共有することになります。この別荘はどのような割合で所有することになるのでしょうか?ABCは同じ金額のお金を出したので3分の1ずつの同じ割合で別荘を所有していると考えられます。このような所有権の割合を持分といいます。持分は原則として平等と推定されます。共有者で特別な約束(特約)をした場合はその割合になります。それでは、ABCはこの別荘(共有物)をどのように使用できるのでしょうか?各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができます。別荘の全部について1月から4月はAが使用、5月から8月はBが使用、9月から12月はCが使用できるというように使用を分けることができます。管理の費用などについても持分に応じて負担します。共有物の利用等については共有物全体と持分によって変わります。例:修繕、不法占拠者への明渡請求これらは各共有者は単独でできます。例:第3者への売却、建替え、増改築これらは共有者全員の同意が必要です。共有者の1人が1相続人がいないまま死亡して、特別縁故者(内縁の妻など)に対する財産分与もなされない場合2持分を放棄した場合その持分は他の共有者に属します。※単独所有の場合とは異なり、国庫には帰属しません。各共有物の分割は原則としていつでも自由に共有物の分割を請求することができます。共有者は共有物の分割を禁止にする特約をすることができます。分割は当事者の協議で決めるのが原則です。当事者の協議がまとまらないときには裁判所に分割を請求することができます。裁判による分割は原則として現物分割です。共有物そのものを分割する方法です。共有物を売却して、その代金を分割する方法です。3共有物を一人の共有者の単独所有した上で他の共有者に対して持分の価格を賠償させる方法です。以上が共有についてでした。理想の家探しはぜひ名古屋市昭和区のセンチュリー21SEEDにお手伝いさせてください。最後までお読みくださりありがとうございました。10:04相隣関係とは?こんにちは!センチュリー21SEEDの岡村です。内閣支持率が30.5%であることがANNの世論評価で分かったそうです。支持しない人が増えてきています。物価や電気代も上がっていますよね。国民としては住みやすい国にしてもらいたいですがなかなか難しいですね。今回は相隣関係についてお伝えしていきます。相隣関係は土地と土地が隣り合うお隣さんとの間で土地に関するトラブルが起こった場合、どのように解決すれば良いのかというテーマです。竹木の所有者に枝を切り取らせることができます。(自分で切り取ることはできません。)隣地の竹木の根が境界線を越えてきたときは越境された側が、自分で切り取ることができます。公道に至るための他の土地の通行権ある土地が、他の土地に囲まれて公道に通じないときは、その土地(袋地)の所有者は公道に出るためにその土地を囲んでいる他の土地を通行できます。通行権者は、通行地の損害に対して、償金を支払う必要があります。このとき、通行権者は、必要があれば通路を開設できます。他の分割者の所有地のみを通行できます。この場合、通行者は償金を支払う必要はありません。土地の所有者は隣地との境界付近で壁や建物を築造、修繕するために必要な範囲で隣地の使用を請求できます。隣人が承諾しなときは、裁判所に訴えて承諾に代わる裁判を求めることができます。隣地の住家に立ち入るときは必ず承諾を得る必要があり、裁判をもって隣人の承諾に代えることはできません。土地の所有者は隣地から水が自然に流れてくるのを妨げてはいけません。窓、縁側の目隠し境界線より1m未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓やベランダなどを設ける者は目隠しをつけなければなりません。土地の所有者は隣地の所有者と共同の費用で境界標を設けることができます。境界標の設置及び保存の費用は相隣者が等しい割合で負担します。測量の費用は土地の広狭に応じて負担します。以上が相隣関係についてでした。何かお家のことで困ったら名古屋市昭和区のセンチュリー21SEEDにお手伝いさせてくださいね。最後までお読みくださりありがとうございました。4丁目14-21TEL:052-825-4032FAX:052-825-4037Mail:info@seed1.jpセンチュリー21の加盟店は、すべて独立・自営です。