2月の相談2倍も”という記事を見つけました。投資家がどのような狙いで旅館やホテルに目を付けているのか解説したいと思います。太古の事ですが、私自身仕事で一時期旅館やホテルの事業再生業務に携わっていたので今後の展開にも強く興味を持っています。有料記事になりますが、日経新聞での記事が目を引きました↓https://www.nikkei.com/article/DGXZQOHD033S20T00C21A3000000/詳しい内容は記事に譲りますが、要は中国人投資家が旅館やホテルに強い興味を持っており、買いの問い合わせが急増しているという内容です。トレンドとしてただ和風の旅館に興味を持つというだけでなく、高級路線の凝ったものにも対象が波及しているということです。中国人投資家による旅館やホテル投資の狙い記事が正しければ、中国人投資家はどのような狙いがあり、日本の旅館やホテルへの投資を検討しているのでしょうか。私は大きく分けて3点あると考えます。去年から1年以上続いているコロナ禍のなかで、ホテルや旅館は全般的に大苦戦が続いている状況です。最悪期に比べると、幾分か稼働率も回復しているように見えますが、直近においても変異株の急増などによりまた更に人々の移動が制限され、苦境が続く可能性が示唆されます。私を含めこの出口が中々見えない状況で参ってしまっている方が多くいらっしゃると思います。この不確定要素は大きい中で、旅館やホテルのオーナーの体力にも限界があります。その中で一旦事業の手じまいを判断し、売却を検討するオーナーもいるでしょう。旅館やホテルにリスクを取って投資できる投資家も限られています。旅館やホテル投資には通常融資が必須となりますが、金融機関は旅館やホテル投資への融資はほぼストップしている状態です。一方で、ワクチン接種は他国に比べて遅いながらも進んでいく中で、投資家は既にコロナ終息後の世界を見ています。それが株価にも顕著に表れています。旅館やホテルについても以前のピークに戻るかどうかは分かりませんが、コロナが収束さえすれば一定程度の利用客の戻りは望めるとみられています。国家間の移動の制限が継続すれば国内での宿泊需要も期待できます。この回復を見越してリスクを取れる投資家は一定数おり、先日紹介したブラックストーンの近鉄グループホテル投資も、規模は違えどおおまかな投資ロジックは同じでしょう。ブラックストーングループが近鉄GHDのホテル8件買収【お見事】そういった意味では多数がリスクをとりづらい中でリスクを取れる投資家は、いい価格で旅館やホテルを購入する機会があるということになります。上記と関連し、具体的な取引金額がどのようになっていくのかは分かりませんが、できるだけ安値で買い叩きたいというのは投資家の本音です。売りに出しているという事情を鑑みると売り手となる旅館のオーナーは1コロナやその他の要因で経営が立ち行かなくなっているか、2経営状況とは関係なく後継者不在の為売却を検討するか、大きく分けて二つかと思います。両方に対して中国人投資家は興味も持つでしょう。1であれば買い叩くチャンスですし、2も経営状態によっては優良なキャッシュフローを生む資産として魅力的であれば購入したくなるはずです。温泉旅館にしろ、ホテルにしろ、一から新築で建てるには莫大な資金が必要になります。ある程度の減価償却で簿価が下がっているとは言え、よほどのキャッシュフローが出ている物件でなければ、当初投資額よりディスカウントで買い取ることができるはずです。投資家によっては投資後、そしてコロナ終息後に大きく旅館・ホテルの価値を向上できる可能性があります。中華系の投資家であれば、中国人観光客を呼び込むルートを確保しており、売上を急回復できる仕組みを用意している可能性があるからです。売上が上がれば旅館・ホテルの価値があがるのは何となくイメージがわくと思いますが、簡単な数式で表していきます。基本的に旅館・ホテルの価値算出法は以下の通りで他の不動産と大きくロジックは変わりません。旅館・ホテルのNOI(純収益)は運営次第で大きく変化します。これがオペレーショナルアセットと呼ばれる理由になります。オフィスや住宅などの不動産は安定稼働している限りは大きく利益は変動しません。上の旅館・ホテル価値算出の式のうち、NOI(純収益)はざっくり以下の式で出されます。当たり前と言えば当たり前の式ですね。私は一時期仕事で旅館やホテルの事業再生の業務に触れていました。旅館・ホテルコンサルタントも雇い色々やりましたが、事業の立て直しは並大抵のことではありません。取り組みやすいポイントは、やはり費用にあります。経営苦境にある旅館やホテルは大抵、オーナーが多すぎる給与収入を得ていたり、無駄な経費があったります。当時の典型的なパターンはいけてない大規模設備投資を行い売上が上がらず、設備投資の為に借り入れた負債がのしかかっている状態です。取り掛かることとしては、オーナーが使ってしまっている無駄な経費(自身への給与も含む)を大幅に抑制します。借入の返済についても金融機関と交渉し、一定の猶予をもらいます。従業員宛の給与や運営に必要不可欠な経費は維持します。ここまでは当時の私の様な並の事業再生家、コンサルタントでもできる最低限の対応です。一方で中々伸ばせないある意味一番重要な指標があります。