>不動産投資履歴マンション投資体験談:新宿区のマンション建替え狙いの投資2021年5月26日パンデミック前から不動産価格の高騰で中々いい投資ができない中、従前の区分マンション投資でいいものを探すのが困難な状況が続いていました。区分マンションもコロナで価格が下がる思いきやますます堅調な動きを見せています。私も従来の対象から戦略を広げて物件を探し、無事一件投資することができました。それは築年40年を超える建替えを狙った築古マンション投資です。リスクの高い投資なので余りマネすることはおすすめしませんが、ご参考までに紹介いたします。?】どれだけ物件パトロールをしてもまともなものがほとんどない...コロナ禍の中、正直投資どころではないということもあるのですが、ある程度落ち着いたところで買い替え物件を探しても、値下がりどころか物件も少なくあったとしてもコロナより前に高くなってたりしてます。これではとても見つかりません。私は原則以下の条件で物件を探していました。全てSUUMOや楽街などのポータルや、各仲介会社のサイトでローラーです。価格概ね1憶円以下とにかく立地重視です。築年は適当ですが、概ねCFがプラスになりそうな条件で融資がつくところを目安にしていました。金額も適当ですが1億円を超えると一気に流動性が低くなりそうなのでそういうざっくりとした設定です。この中で利回りが高いものや、坪単価が安いものを重点的にローラーで探していました。価格高騰の為、全然見つかりません。エリア拡大か、築年を妥協するか困ってしまったので、都心5区からより積極的に23区全体まで対象を広げることを検討しました。遊びに行ったことのある先や、例えば発展の勢いがあった北千住、南千住なども対象にすることにして物件をさがしました。築年は概ね新しめのものををメインとしていましたので、旧耐震(1981年以前築)のものは対象外としていました。ここまで買えないとこういうものも選択肢に入れなければ、と勉強をしていたのです。そこで見つけたのが”建替えマンション投資”です。古いならば、建替えるくらい古いものを探そうと思ったのです。非常にリスクが高いですが、うまくいけば築古マンションが新築マンションに化ける可能性があるということで、特に都心の築古マンションを中心に探し始めました。探していたところかなり密に連絡を取っていた仲介業者からある物件の紹介を受けました。※特定を避けるため若干ぼやかしてます立地は申し分ありませんが、築40年は昔であれば見向きをしなかった物件です。この物件のポイントは建替えについての協議がある程度進んでいるというところです。築年に関わらず中はリフォームしており、完璧ではないにせよかなり状態が良かったのが非常に魅力的でした。建替えに協力するデベロッパーは選定されたものの、まだまだ決議にたる賛成者が集まるかは分からない状況でした。ちなみに購入した今もその状況は変わっていません。親しい仲介業者が不可欠な理由この建替えが成就しないリスクをどう見るかかなり悩ましかったのですが、仲介業者からの未公開情報で購入を決めました。きけば一度マンション仕入れ業者から2000万円で成約したものの、コロナもありキャンセルされてしまったとのこと。この水準であれば過去の成約価格の水準よりかなり割安です。私はその日のうちに2000万円で買付申込書をだしました。結果的に成約しました。いった情報はネットを見るだけでは分からないので、やはり仲介業者とのおつきあいは非常に重要だと再確認しました。ノンバンクであればもしかしたら融資がついたかもしれませんが、売り主も売り急いでいる様なのでここで他に取られるよりは確実性を出した方がいいとの判断です。これは投資手法上は下策の下策ですが、やむなしです。早く結果を出して資金効率を上げるほかないと思います。都心で中身がきれいとは言え、やはり賃貸づけは難しい無事購入に至ったものの、空室で持ち続けるのは得策でなく、すぐ賃貸活動を開始しましたが正直なめてました。都心だから大丈夫だろうと思ったのですが、賃貸が決まりません。建替えが起こる可能性があるので、定期借家にせざるを得ないこと中身はきれいだが、外観はぼろく訴求力がないこの2点が賃貸成約を妨げてました。いままで比較的新しい都心の区分しか賃貸付けをしてこなかったので、立地が良ければテナントは余裕でつくという考えは甘かったです。事務所可にしてようやく賃貸付け成功!結局対応策として、以下の通りの対応を行いました。礼金ゼロ募集家賃の引き下げ事務所可能に(事務所として賃貸できるかは管理規約次第なのでご注意を)結果、2週間後事務所前提で希望者がでて成約しました!ホッとしました...。建替えマンション投資のメリットは、安く仕込んで大幅なキャピタルゲインを狙える手法であることです。逆にデメリットとしては以下の通りです:建替え区分投資のデメリット建替え実現には持分4/5以上の区分所有者の同意が必要で、同意が進まないまま建物の劣化が進んでしまうリスク建替えの構想が始まってから実際に決議され、建替えが完了するまで非常に長い期間が必要この2点はリスクを取るにはかなりクリティカルなので、建替え投資が余り浸透していない理由なのだと考えます。基本は建替え待ち、うまくいかない場合は利回りワンルームマンションとして売却この物件の基本は建替えが決まればそこでデベロッパーに売却するという戦略です。建替えがうまく進まなければ幸いいい賃料で借主がついたので、利回りのワンルームマンションとして売却することになります。その場合は余り儲からないか、若干の損失が出る可能性があるのですが、受け入れます。建替え狙いの投資はリスクが高いが夢がある私が旧耐震でもいいと思ってのは、立地が良ければ建替えにより化ける可能性があると思ったからです。安く購入することができれば建替えになった時にうまくいけばほとんど追加の持ち出しなく築古マンションが新築のマンションに代わることになります。説明すると例えば今回約40m2のマンションを2000万円で購入したものが、最上のシナリオで40m2のまま新築と交換になります。それは余りに理想的すぎても、30m2の新築マンションと交換になる可能性もあります。新宿区の新築マンション30m2を2000万円で購入できたことになれば、これはかなり楽しい投資になります。建替えはうまくいかない可能性もあります。いうよりうまくいかない可能性の方が一般的に高いのです。建替え決議は4/5の賛成が必要ですが、築古マンションの住人の多くは高齢であり、今更新築に建て替えたいという気持ちが余りありません。話が進まずマンションが更に古くなっていくというのが通常です。このリスクをゼロにすることは到底無理な話なので非常にリスクが高い投資と言えます。容積率に余裕が無ければ協力してくれるデベロッパーの販売戸数を増やして建て替えることができなくなるので、商業的になりたたないマンションは建替えが極めて困難になります。所有者が更にお金を出して建て替える以外の選択肢がなくなるからです。高齢者が更に1000万円を超えるお金を出してマンションを建て替えるというのは通常考えにくいでしょう。当たれば築古マンションが都心の一等地の新築マンションに化けるという可能性があるので、夢はあります。価格を売り出し価格から大幅に下げられたので、一定程度のリスク軽減にはなっています。私が投資した物件もどうなるか分かりませんがが、デベロッパーと密に連絡を取りその進展を見守りたいと思います。区分マンション投資は初心者が始めやすい不動産と言われますが、逆に収益をあげにくいともいわれます。3件目の不動産投資体験談は中央区の中古ワンルームです。第4号の投資区分マンションは中央区にある築浅のタワーマンションでした。結果的には収支はプラスでしたが投資としては失敗だと思います。不動産は短期で売買すると効率がとてつもなく悪化します。危険なのか?私の投資実績をご紹介します不動産投資は危険なイメージがあります。失敗したら取り返しのつかないことになるリスクがありますが、本当に全く儲からないのか、私の経験談をお話します。区分マンション投資は初心者が始めやすい不動産と言われますが、逆に収益をあげにくいともいわれます。投稿インベスコオフィスJリート買収合戦は関係会社による非公開化で決着か【しなくても勝利】インベスコオフィス、スターウッドによるTOBは失敗。投資口価格への影響は?大塚家具の上場廃止で今後はどうなる?事業再生の難しさとスポンサーの重要性ユニゾホールディングスは5月社債は償還、新たな債権者登場の意味スターウッドがインベスコオフィスTOB価格引上げ【どうなる?】プロフィールサボリーマン@外資系金融サボリーマンと申します。外資系金融機関に勤務しています。仕事で不動産関連に携わっており、区分マンション投資をはじめとした資産運用が趣味です。2021年1月現在では累計7戸に投資、うち4戸は売却済で3戸継続保有中です。売却益はグロスで4000万円程度達成しました。不動産関連の経済ニュース解説、金融系の転職、不動産投資を主に資産運用について記事を書いていきます。インベスコインベスコオフィスJリート買収合戦は関係会社による非公開化で決着か【しなくても勝利】2021/6/18インベスコインベスコオフィス、スターウッドによるTOBは失敗。