>不動産投資知識コロナで勃発。オフィス不要論の行方はどうなる?2021年6月2日オフィス不要論が話題になってきています。東京のオフィスの空室率が大幅に上昇しているとのニュースが続いております。それに伴い機関投資家のお客様から今後のオフィスはどうなるのかというご質問を頂くこともだんだん多くなってきました。未来を占うことは困難ですが、オフィスは今後短期的には苦戦、コロナ終息の中で従前とは形をすこしずつ変えて回復していくだろうといわれています。今後オフィスはどうなっていくのかについて、機関投資家のお客様にお話している内容の一部をご紹介します。Contentsオフィス不要論加速か。三鬼商事によると2021年2月の都心5区オフィス空室率が5.24%とついに5%を超え、賃料坪単価も21,662円と184円下落しました。2021年3月の都心オフィス空室率は更に悪化し5.42%、賃料単価も坪あたり21,541円と下落傾向が続いています。https://www.e-miki.com/market/tokyo/パンデミック直前は都心オフィスの空室率は1%台とほぼ満室稼働で完全に貸し手市場であったのがコロナを機に一変しました。渋谷(空室率5.55%)や港区(同6.88%)の空室率の上昇が激しく、大手町は比較すると空室率の上昇は緩やかだった模様(3.85%)です。報道をみるかぎり余り浸透しているように感じないリモートワークですが、意外にも進んでいてこれがテナントのオフィス退去につながっていることはトレンドとしてみえてきた様です。企業の業績が痛んでいて賃料負担力が低下しているのも起因しているのでしょう。オフィスの賃貸借契約の解除はだいたい6か月前通知が多い為、時間差でトレンドがはっきり出てきているようです。一部の企業はオフィス売却の動き直近で大きなニュースと言えばあの電通が汐留本社を売却検討しているというニュースです。みずほ系のヒューリックが購入者として有力とのことですが、物件を売却した上で賃借を続けるものの、使用するスペースは縮小する模様です。その他ではエイベックスが北米系の不動産ファンドへ本社ビルを売却したり、三陽商会も銀座のビルをレーサムに売却したりと、ひと昔前は余り出てこなかった旗艦オフィスの売却も目立ってきています。したらオフィスの潮目が変わってきているのかもしれません。一方で直近ではJリートであるインベスコオフィスジェイリートがスターウッドキャピタルグループから敵対的買収を仕掛けられています。調査会社各社の数値をみると米国もオフィスの空室率が上昇しています。都心、例えばマンハッタンやサンフランシスコなどのオフィスが苦戦しているとのことです。一方で、コロナが収束していくにつれてオフィス勤務復帰を要請している企業いることも事実です。賃貸期間満了が来ても長期での更新はなく、様子を見る為ごく短期での契約となったり、やはりリモートワークで会社がまわるため退去になったり、違う賃料が安い州へ移転等というトレンドです。オフィスは管理が難しい物件になっていた特に米国のオフィス事情でいえば、テナントの要求が非常に厳しくなっている中でのコロナ発生でした。各社優秀な人材を採用するには職場の充実さが求められ、特に作業スペースだけでなく共用部の充実さもテナント誘致の為に必要でした。オフィス内ジムは当たり前で、一休みや会話を楽しむアメニティスペースや、勤務後に一杯飲むルーフトップテラスの完備など、かなり修繕や資本支出の増加がみられていた中でのコロナ発生です。オフィスは本当に不要なのか?オフィスがなくなるというのは極論ではオフィスの存在がゼロになるのでしょうか?それは極論にすぎるというのは感覚的に感じると思います。ある米国の若者就業者に対するアンケートでは、オフィスで働きたいという気持ちも意外にも根強く、やはり一番理想的なのは柔軟にリモートワークとオフィスワークを選べる状態を希望している様です。いった意味でオフィスに出勤して業務を行うという行動パターンがなくなると結論付けるのは時期尚早だと考えられています。オフィスの見極めはどの投資会社も難しい2020年12月は米国の不動産取引高は回復しましたが、オフィスはショッピングセンター等やホテルと共に取引の回復が鈍く、投資家は慎重に見極めを図っていることが見て取れます。したがってオフィスは少なくとも短期的には苦戦が続くものとみられています。コロナ終息後のオフィスはどうなるのか?より人と人との交流を重視したオフィス作りにこれは会社によって予想が異なるのであくまで私見の範囲を超えませんが、やはりオフィスは重視される機能が変化していくと思われます。黙々と作業するのは家でもできる業種が増えていくと、オフィスに求められるのは人との物理的な交流になっていく可能性があります。具体的には来客用の応接スペースの拡充、チームメイトとの積極的な交流のためのおしゃれな会議スペース、コロナ前からスタンダードとなりつつあったジムやバー、ルーフトップなどのアメニティスペースの充実。いったものが求められるかもしれません。逆にこういったものを用意できないオフィススペースは縮小する可能性があります。本社機能は都心部に残しながらも、通勤に時間がかかる人は特にサテライトオフィスのニーズが高まる可能性があります。米国も空室率の上昇が都心の方が激しく、郊外が比較的マシだったのはこの潜在的ニーズを示している可能性があります。来うる危機への対応も必須に今回のコロナで従前余り想定されなかった感染対応は必須になるでしょう。テロのリスクがある米国はセキュリティは従前からしっかりしてますが、やはり感染対策をとっていたオフィスはほとんどなかったと思います。今回のパンデミックでしっかりとした感染対策の手順(プロトコル)とよりハード面での対応が必須になるでしょう。これはコスト増につながり短期的には不動産価値に影響がありますが、長期的に必要なコスト/投資です。オフィス投資の見通しまとめこの3点に集約されるかと思います。オフィスの見通しまとめオフィス投資は短期的に苦戦しそうリモートワークが浸透してもオフィスが完全に消滅することは考えづらいオフィスはコロナ終息後より人のとの物理的な交流に重点をおいた使い方に変わっていく可能性その他の物件状況については↓をご参照ください。コロナで暴落?世界の不動産市況について最新の情報を解説します。不動産投資には当然リスクがあり、いかにリスクを最小限にして投資するかが重要になります。しても失敗したときは損失を受け入れ、傷が浅いうちに撤退することも大事です。不動産投資知識マンションにおける仲介業者との付き合い方【手数料は交渉可能】マンション購入においての仲介業者の役割は何でしょうか?また、手数料は交渉できるのか?いいマンションを購入する為、もしくはマンションをいい形で売却するためのマンション仲介業者との付き合い方を解説します。ブームの背景について解説します物流系リートが好調な状況が続いています。コロナ発生でリート全体は大幅な価格下落となりましたが、物流系リートはコロナ直前のピークを上回るもの銘柄もありました。経済時事ネタゴールドマンサックスも投資増額を予定するデータセンター投資とはゴールドマンサックスのマーチャントバンキング部門(投資部門)が、日本国内の不動産投資額を倍増させるという報道がありました。従来の1000~1500億円から一気に2500億円の目標だそうです。不動産業務に携わる筆者が不動産投資を理解する為に必要な知識をご説明します。以下の内容は私が不動産投資経験の無い投資家に対して一番触りの部分で説明している内容です。最近の投稿インベスコオフィスJリート買収合戦は関係会社による非公開化で決着か【しなくても勝利】インベスコオフィス、スターウッドによるTOBは失敗。投資口価格への影響は?大塚家具の上場廃止で今後はどうなる?事業再生の難しさとスポンサーの重要性ユニゾホールディングスは5月社債は償還、新たな債権者登場の意味スターウッドがインベスコオフィスTOB価格引上げ【どうなる?】プロフィールサボリーマン@外資系金融サボリーマンと申します。外資系金融機関に勤務しています。仕事で不動産関連に携わっており、区分マンション投資をはじめとした資産運用が趣味です。2021年1月現在では累計7戸に投資、うち4戸は売却済で3戸継続保有中です。売却益はグロスで4000万円程度達成しました。不動産関連の経済ニュース解説、金融系の転職、不動産投資を主に資産運用について記事を書いていきます。インベスコインベスコオフィスJリート買収合戦は関係会社による非公開化で決着か【しなくても勝利】2021/6/18インベスコインベスコオフィス、スターウッドによるTOBは失敗。