売却益を狙えるマンション投資は存在するのか?マンション投資は家賃収入を目的として投資を行うのが一番手堅いですが、やはり値上がり益も同時に狙っていくことは投資の観点からは重要です。過度にリスクを取らずに売却益を期待できる手法はあるのか?解説していきます。こんな方におすすめマンション投資を考えているが、どのようなものを狙えばいいか分からないマンション投資で家賃収入だけでは物足りない自分にあったリスクの取り方でマンション投資のリターンを最大化したいContents売却益を積極的に狙っていくマンション投資手法5選もちろん投資に絶対はありません。以下を実行しても絶対もうかるということはないですが、いくつかのアイデアの一つとして意識しておくと、自身の投資手法に深みが出てきます。いう戦略もあるんだ、くらいで読んで頂けると幸いです。リーマンショックの様な出来事があった場合はどんなにいい形で購入できても損失が出てしまうリスクがあります。不動産投資を行う場合はより全体的な景況感はきっちりと見ていきましょう。逆にリーマンショック級の不況にある中で投資を始めるということであればこの上無いチャンスとなります。ある意味そこまで洗練された買い方をしなくても経済が回復すれば価格が上がり売却益を狙えます。★★★★☆これに勝る投資はありません。割安に購入することさえできればある意味すぐ転売すれば売却益を狙えますし、少し家賃収入をもらったあとにゆっくり売ってもいいですし、とにかくほぼ勝ちが見えています。割安度は坪単価で測ることができます。坪単価と利回りの両面、つまり坪単価が安く利回りが高い物件を狙っていくことが一番の王道路線となります。割安の物件を見つけるのは困難ですし、競争が激しいので難しいですが、仲介業者と仲良くなったり、ポータルサイトのチェックを欠かさず行うと、巡り合う可能性はゼロではありません。近年は中々見られなくなってしまいましたが、例えば三井や三菱の築浅分譲タイプのマンションが賃貸がついたまま売りに出てくるときは、実需よりも少し安く出ていることが多くありました。これは意外に単純なからくりでまず、分譲タイプとは言え中が確認できないリスクがあるという点と、買い手からすると実需の住宅ローンは原則組めないので、投資用ローンで購入すると金利が高くて価格が伸びないという理由です。戦略としては賃貸中の分譲タイプマンションをしばらく保有し、賃借人が退去すれば実需で売却できれば手堅く家賃収入と売却益を狙えます。退去して売却するまでに市況が悪化した場合は価格は当然下がります。借り手が定期借家でなく普通借の場合いつまででも賃借できるので、例えば10年以上とか経ってしまうと経年で中々値上がり益というのは狙いづらくなります(その分家賃収入で回収はできますが)。加えて、質の悪い借り手だとかなりマンションを傷つけてしまう可能性があります。今の市場価格ではこのギャップがほとんど埋まってしまっている様に感じます。実需での成約価格と賃貸付きでの売出し価格を比較する必要があります。玄人でも余り手を出さない手法ですが、近年マンション価格が上がりすぎてこれを狙っている投資家はかなり増えていると聞きます。都心の一等地の築古マンション、すなわち1981年より以前に建てられたいわゆる”旧耐震”を狙った投資です。そのままでは古いマンションなのでそれなりに安いのですが、経年劣化で躯体に耐震性の弱さが疑われる場合は建替えをすることがあります。なると古いマンションが都心一等地の新築に変身して価格が跳ね上がります。古いだけではだめで、まず容積率のアップが狙える物件でないとペイしません。建替えの合意形成には4/5以上が必要であり、ここが一番のネックになります。これが建替えの事例が全く増えない原因です。建替えの合意形成が失敗したら古いマンションをずっと抱えることになり、コスト倒れになる可能性があります。建替えを選択せずに修繕がかかると積立て不足の場合自己負担が必要だからです。時間軸が非常に長くなります。何年もかけて合意形成をしていきそこから退去、取壊し、新しくマンション建設となるとかなりの長期投資になります。”負動産”リスクとリターンをどう考えるかは人次第ですが、いずれにしろ慎重に考える必要がある手法です。空室のマンションを購入し、なるべく高い賃料で賃貸し、高利回りで売却するという手法です。割安感のある価格で購入する必要がありますが、投資用マンションで空室だと賃貸リスクがあるのでその分安めに購入できることがあります。今の市況だと難しいですが。築古マンションをリノベーションして比較的高い賃料で賃貸して売却するというのも同様の手法ですが、これはかなりの経験が必要になります。どれくらい手を掛ければどれくらいの賃料アップを狙えるのかの勘所は中々素人では習得できません。お金をかけすぎて結果ペイしなくなります。中にはDIYでリノベーションしてしまうつわものもいますがそれができる人はもう投資以外のやり方でも食べて行けるでしょう笑。★★☆☆☆”転売ヤー”という表現はもはや新しい言葉ではなくなってしまいましたが、マンションでも”転売ヤー”は存在します。マンション投資で購入して売却すれば転売になるので当たり前の話ですが。手法の内容は新築分譲マンションの売主が価格設定を抑えめにした結果、割安に購入することができ、人によっては即転売して利益を出すという手法です。彼らもプロなので適正価格から半額とかその様な極端な割安感は流石にありません。すべての分譲マンションにミスプライスがあるわけでもありません。うまくいけばモノによっては10-15%程度の含み益が狙えるものがあります。いずれにしろ人気物件が対象なので抽選に当たることが条件となりますが、比較的手堅く含み益ができる手法だと思います。新築分譲マンションのミスプライス例いわゆる”パンダ部屋”向きや間取りに難があり必要以上に安い価格に設定されたもの再開発の真っただ中にあり、全体として弱気に価格設定がされているものいわゆる”パンダ部屋”これはデベロッパーが意図的に割安にした区分です。大規模なタワマンなどによくありますが相対的にやや劣る区分をかなり安い価格設定にして、お客を集めるというまさに”客寄せパンダ”です。応募が殺到しますがうまく買えればすぐに転売益が狙えるといわれています。向きや間取りに難があり必要以上に安い価格に設定されたもの同じ物件内でも価格設定は大きくことなることがあり、例えばタワマンでは北向きは必要以上にコンサバな価格設定で販売されることがあります。通常だと嫌がられる北向きですが、タワマンですとむしろ暑くなりすぎなくていいということもあります。タワマンの価格設定はその眺望でも大きく変わってきます。タワマンでないもので大きく値段が変わるのは向きです。隣に何が建つか分からない区分については不確定要素を勘案してかなり安めに価格設定をしますので、ねらい目です。再開発の真っただ中にあり、全体として弱気に価格設定がされているもの地域全体が再開発の中にあれば値上がりが期待できますが、やはりその期待値を値段に織り込むのはデベロッパーとしても勇気がいります。全体的にやや保守的な価格設定になることがあります。近年はかなり相場が高騰しているのでデベロッパー各社もかなり強気です。したらもうこの戦略は余りワークしないかもしれません。立地として都心に近く、都心まで同じ様な距離のところで駅前が再開発されたりするところは相場の全体的な底上げが期待できます。結局一番売却益を出しやすいのは割安なマンションの購入いくつか例示しましたが、結局一番のおすすめは自分がよくわかっている地域、なじみのある物件を割安に購入することです。いいのは自身がお住まいのマンションの別部屋で、安い坪単価で売りに出ていればそれが一番リスクを抑えた投資対象になるでしょう。売却益で忘れてはいけないのは税金です。個人の場合、その取得した年度から5年以内に売却した場合は税率が倍で約40%になります。(2021年現在では所得税住民税合わせて39.63%。短期譲渡といわれます)。5年後に売却した場合は税率20.315%です(長期譲渡といわれます)。5年以内に売却益がでても利益はほぼ半減します。基本的には5年後に売却することが投資の観点からは効率的です。注意が必要なのですが、例えば2021年3月に投資したマンションを2026年3月に売却して売却益がでたら39.63%かかります。2027年1月以降に売却しなければ長期譲渡(20.315%)とみなされません。重要】マンション投資で一番重要な指標は”坪単価”マンション投資成功への第一歩は、割安な物件を見つけることですが、マンションの割安度は利回りだけで測ることはできません。「坪単価」に着目する必要があると考えます。...不動産投資知識コロナで勃発。オフィス不要論の行方はどうなる?オフィス不要論が話題になってきています。東京のオフィスの空室率が大幅に上昇しているとのニュースが続いております。ブームの背景について解説します物流系リートが好調な状況が続いています。コロナ発生でリート全体は大幅な価格下落となりましたが、物流系リートはコロナ直前のピークを上回るもの銘柄もありました。不動産ファンドはどのような職種があるのか、この業界への転職に興味があればを知っておく必要があります。一口に不動産ファンドといっても中で働いている人は様々な業務に携わっています。絶対に理解すべきたった1つの数式とは?不動産投資を行うにあたり投資家が必ず参考にしている指標があります。これはプロの世界でも個人の世界でも変わりません。不動産投資を始めたい方は必ずこの数式の意味を理解してください。投稿インベスコオフィスJリート買収合戦は関係会社による非公開化で決着か【しなくても勝利】インベスコオフィス、スターウッドによるTOBは失敗。投資口価格への影響は?大塚家具の上場廃止で今後はどうなる?事業再生の難しさとスポンサーの重要性ユニゾホールディングスは5月社債は償還、新たな債権者登場の意味スターウッドがインベスコオフィスTOB価格引上げ【どうなる?】プロフィールサボリーマン@外資系金融サボリーマンと申します。外資系金融機関に勤務しています。仕事で不動産関連に携わっており、区分マンション投資をはじめとした資産運用が趣味です。2021年1月現在では累計7戸に投資、うち4戸は売却済で3戸継続保有中です。売却益はグロスで4000万円程度達成しました。不動産関連の経済ニュース解説、金融系の転職、不動産投資を主に資産運用について記事を書いていきます。インベスコインベスコオフィスJリート買収合戦は関係会社による非公開化で決着か【しなくても勝利】2021/6/18インベスコインベスコオフィス、スターウッドによるTOBは失敗。