ネガティブポイントスーパーがない眺望の抜けない住戸が多いアトラス築地との比較さいごにはじめに今回、プレミスト東銀座築地のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/t117/www.daiwahouse.co.jp大和ハウスが手がけるプレミストブランドのマンションとなります。courtの2棟構成となっていますが、道路を挟んでおり、共用施設も共同で使えるわけでもない上にでデザインも大きく異なるので、実態としてはほぼ別マンションと考えて問題ありません。建設地はもともと日刊スポーツの本社があり、arcは本社、edgeは別館があった場所を同時に大和ハウスが取得し、まとめてマンションとして販売を開始したという背景があります。ご近所にアトラス築地も現在建設中ですが、どちらのマンションにも言えることは、中央区の建設規制緩和中に建設開始となったマンションとなります。現在は規制緩和は終了となっており、どちらも終了直前に滑り込みで規制緩和の恩恵を受けていることから、より高い建物とすることができています。同じ敷地の大きさであれば、販売個数が多い方がデベロッパーの利益は最大化しますので、大和ハウスは規制緩和を受けたことでより多くの利益を手にすることができます。徒歩6分3駅3路線に徒歩でアクセスできます。築地駅までは築地本願寺の隣を歩けば信号もなく、車通りもそこまで多くないので静かです。東銀座までは大通りを渡る為、信号があります。主要駅へのアクセス東京駅:7分(東銀座駅より)池袋駅:23分(新富町駅より)品川駅:12分(東銀座駅より)新宿駅:21分(東銀座駅より)渋谷駅:22分(東銀座駅より)平日8時着想定の各駅へのアクセスです。東京駅まで7分でアクセスできるのは便利です。内勤務の方には非常に魅力的かと思います。築地市場跡地の再開発までは徒歩数分かつ、銀座も徒歩15分程度と非常に便利な立地です。東銀座駅の乗降客数は10万を超えます。周辺は特に栄えているわけではありませんが、銀座徒歩圏内というのは希少な立地であると言えます。東銀座駅で検索すると2,598件もの飲食店がヒットしました。その多くが銀座のお店のはずなので、本マンションからすると少し距離はありますが、銀座で飲んで歩いて蹴れる距離感は非常に魅力的です。銀座は少し距離もある為、日常使いしづらい距離の店も多くありますが、最寄りの築地駅で検索しても825件と十分な飲食店があります。近くに築地場外市場がある為、こちらは価格的にも日常使いしやすい店が多い印象です。SIXの裏にある人気ラーメン屋の「麦とオリーブ」を訪問しました。想像以上の味でリピートしたいと思える店でした。他にも魅力的な飲食店が多く、これら日常使いできるのは本マンションの魅力と言えます。麦とオリーブ(筆者撮影)近隣スーパーみ乃り屋まいばすけっと最も近いのはみ乃り屋で徒歩1分です。み乃り屋自体は非常に小さいスーパーなので日常の買い物だと物足りないです。一つの最寄りのスーパーがまいばすけっとなので、ちょっとした買い物は問題なさそうですが、日常使いには少し物足りない印象です。周辺の飲食店が非常に充実しているので、外食派の人には全く問題ないですが、我が家のように子どもがいて、自炊中心の家庭からするとスーパーのラインナップが物足りないのは大きくマイナスです。小学校の選択制を採用しています。令和3年度では5つの学校から選ぶことができます。詳しくは中央区のHPをご覧ください。中央区ホームページwww.city.chuo.lg.jp選択先の候補して徒歩圏内で近所にある京橋築地小学校がありますが、当該小学校区の平均年収が929万円と非常に高いです。(本マンション近くに建設中のアトラス築地は京橋築地小学校です)平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。いうことはポイントが高いです。学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されているので、お勧めです。Amazon調べ-詳細)Amazon楽天市場Yahooショッピング上記書籍の著者である沖友人さんが運営しているサイト【住まいサーフィン】では、無料会員登録をすれば、各小学校区の平均年収やランキングを無料で公開しています。中央区の入園決定率は23区平均である71.8%を大きく下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。中央区全体でも人口が増加しており、それに比例して子どもの数も増加しているもののそれを受け入れるだけの保育施設が十分に足りていないと思われます。保活には厳しく、保育園になかなか受かりにくい区です。本マンション周辺は現在複数の新築マンションの建設が進んでおり、入居のタイミングも近いです。なると必然的に同世代の子どもが増えますので、保活の観点からはマイナスです。あかつき公園どちらの公園も徒歩1.2分と近所にあり、規模も大きいです。あかつき公園は本マンションの目の前にあるのですが、小さい子ども用の砂場や遊具があったり、走り回れる大きなスペースもあるので、お勧めです。都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。沖積層を中心とした地盤です。海面下での堆積物でできている為軟弱な地盤です。地震が発生した際に揺れが増幅されやすいので注意が必要です。本マンション周辺は築古の戸建てが密集しています。実際に現地を歩いていただくのが一番ですが、建物倒壊や火災リスクにも注意が必要です。courtの外観が特徴的です。目立つ角部分がアーチを描いており非常に存在感があります。非常にデザイン性があってかっこいいので、毎日自宅に帰るたびに気分を上げることができます。court2Fにラウンジがある程度でその他はありません。ラウンジ完成イメージ(プレミスト東銀座築地公式HPより)ゲストルームもないですが、本マンションのすぐ近くにアパホテルがある為、ホテルを活用する方がお互いを気を使わなくていいかもしれません。エントランスは2層吹き抜けで高級感のある作りになっています。F部分に屋根付きの車寄せを確保しています。雨に濡れないだけでなく、プライバシーも確保できており素敵です。courtは24時間ではありません。当然ながら内廊下となっていますが、その仕様も非常に高級感があります。専有部で触れますが、住戸扉前は室内ではないのにも関わらずタイル張りとなっています。courtについての説明がメインとなります。私が今まで見てきた新築マンションの中で最も設備仕様のグレードは高いと感じました。以下は全て標準グレードです。玄関、廊下タイル張り玄関入り口(内廊下部分)タイル張り玄関電気錠エントランス、エレベーター非接触セキュリティ(エレベーター停止階は居住階のみ)トイレ床タイル張りトイレスティックリモコントイレ手洗いカウンター御影石トイレネオレスト(おそらく。げミストサウナモデルルームを見学するとオプションまみれになっていて標準仕様が分かりづらいことが多いのですが、本マンションの設備は標準のものが多く、標準仕様がイメージできます。(洗面所周りはオプションまみれでしたのでご注意ください。)モデルルーム内では営業担当の方と、私「これはオプションですか?」営「標準です」というやりとりを何度も繰り広げました。本マンションは大和ハウスが売主ですが、東京建物が販売を行っています。東京建物の営業担当の方も「ブリリアブランドならここまで仕様を上げることはありませんでした。ハウスメーカーとしての大和さんのプライドを感じます」と仰ってました。この仕様の高さは一見の価値がありますので、是非モデルルームにて現物をご確認ください。一方で注意すべきは下がり天井です。本マンションは天井高2,500ミリ、サッシ高1,900ミリと決して高い方ではありません。下がり天井が強烈です。部屋によって程度は異なりますが、最も低いところでは、1,900ミリまで下がっています。モデルルームでも再現されていましたが、やはり1,900ミリの下がり天井は強烈です。間取りによって下がり天井の度合いや場所が大きく異なる為、選ぶ間取りの下がり天井には要注意です。courtは上記の仕様のグレードが一部一回り下がります。courtの方が資産性も住んでからの満足度も高くなりそうです。courtは竣工済みのため、完成住戸内を見ることができます。courtの強みです。courtも十分かっこいいです。courtの販売が加速しているそうです。31,130円/月2LDKだとどちらも坪400万後半〜500万です。courtの3LDKになると坪500〜600万クラスになるのでワンランク単価が上がり基本億ションとなります。courtどちらにも言えますが、四方を建物に囲まれているので、高層階に行かないと眺望は抜けません。courtの方角別の特徴は以下となります。北東:築地テラスというオフィスがあります。10Fくらいを超えてくると眺望が抜けて、聖路加タワー方面が見えます。北西:目の前にパークホームズ築地グリーンサイドという12建てのマンションが立っています。11Fくらいを超えてくると眺望が抜けてきます。courtがあります。高さが同じため、眺望の抜けはあまりありません。南西:目の前にマンションが立っています。8Fくらいを超えてくると眺望が抜けてきます。階が上がるごとに約100万上がり、眺望が抜けたり、最上階になると200〜300万上がります。2F(居住階の最下階)と14F(最上階)で2,000万近く価格差がありますので、眺望にこだわりがなければ低層階のコスパが高いです。2LDKの場合、向きによって間取りや前建てとの距離が異なるのですが、坪単価に大きな違いがなく、階ごとの価格差しかありませんので、前建ての距離がある北東向きは低層階でも圧迫感が低いのでおすすめです。前建ての距離が近い北西側は売れ残っていました。courtがおすすめです。courtのメインは3LDKです。眺望の抜けやすい良い場所や角部分に3LDKが配備されていますが、単価は500〜600万と非常に高く、どれも億を超えてきます。坪500万越えの億ションがメインであるが故に設備仕様もこだわっており、その恩恵を受けた手頃な2LDKは狙い目だと思います。一般的なマンションでは面積の小さい部屋の単価を上げて、面積の広い部屋の単価を下げるので、小さい部屋は割高になることが多いのですが、面積の小さい2LDKが割安設定となるのはレアであり、2LDK検討者からするとチャンスです。管理費は共用施設の充実度からすれば少し割高に感じますが、この規模で24時間有人管理なので致し方ないでしょうか。本マンション目の前のパークホームズ築地グリーンサイドが坪480万円で売りに出ています。築5年なので年4万/坪の減価を想定すると坪500万です。ウィルローズは設備仕様がイマイチなように見えましたので、その分価格に反映されていることを考慮すると、坪450〜500万のエリアです。2LDK低層階の割安感が目立ちます。検索条件:50平米以上、2K~3LDK、駅徒歩7分以内、築15年ポジティブポイント設備仕様、外観デザイン個人的に惹かれたのは、やはり設備仕様の充実度と外観デザインです。新築マンションのモデルルームに行った時に感じた高揚感を再び感じました。いくつものモデルルームに訪問したり、分譲マンションに実際に住んでみると目が慣れてしまって、少々の仕様では驚くことがなくなります。そんな私でも驚くほどに力の入った設備仕様でした。築地駅まで4分、築地場外市場も銀座も徒歩圏内で、東京駅までも自転車でアクセスできるのは魅力的です。コロナ渦で電車を使って移動を避けたいと思う方にとってはぴったりですし、銀座で飲んでも終電を気にすることなく歩いて帰ることができるのは非常に便利だと思います。マンション周辺は少し物寂しい(静かさがメリットでもある)ですが、少し歩けば、歴史のある飲食店が多数並んでいて外食に困ることはありません。住んでいて飽きることのない楽しい街だと思います。羽田空港も東京駅も近いので、出張等が多い人にも便利な立地です。上記の都心立地と相反しますが、本マンションの建設地は晴海通りから少し中に入ります。1本中に入れば、都心とは思えない静けさがあります。目の前には大きなあかつき公園があり、子どもが走り回って遊ぶことが可能です。公園の隣には児童館があり、その奥には聖路加タワーがあります。きれいに整備されていて気持ちの良い環境です。車通りも少ないので、小さな子どものいる家庭でも安心して子育てができそうです。築地市場跡地があります。ここは将来再開発が行われます。東京オリンピック開催延期により再開発計画も練り直しになっていますが、23haと広大な開発となります。あのマリーナベイサンズが19haとのことなので、開発の規模の大きさがわかります。現在は計画練り直しとなっているので、あまり実感が沸かないですが、開発されれば間違いなく周囲は見違えるようにきれいになり、多くの人が集まるようになりますので、周辺の魅力が増します。再開発は実際に開発されたのを確認しないとその魅力を確認しづらく、評価に繋がりづらいところがありますが、進化を続ける街は進化に伴い評価が上がり、価格上昇に繋がると私は考えます。東京都主導で進める再開発に悲観的な声もありますが、多くの人が再開発に魅力を感じていない今だからこそアンダーバリューでマンションを購入することができます。一個人の所感ですが、本マンションには再開発の付加価値が十分に乗っていないように感じますので、予定通り再開発が進めば、本マンションの資産価値が上昇する可能性は非常に高いと思います。再開発や大規模マンションは完成後の魅力を更地の段階で想像し正しく評価するのは難しいです。そのリスクをとって将来にベットした方は資産価値の上昇という対価を得ることができます。資産性の観点からも再開発は魅力的ですが、もちろん再開発によって生活利便性も向上するはずです。人が集まればお店の出店が進むことも想定されますし、最新の施設を存分に満喫できるというのも再開発地近くに住むメリットと言えます。ネガティブポイントスーパーがない日常使いできるスーパーが近くにないことは大きなデメリットです。我が家は生まれたばかりの子どももいて、自炊することが多いので、大きなポイントダウンです。最近はネットスーパーも充実してきていますので、ネットスーパーをうまく活用できればそのデメリットも薄れますが、商品のラインナップも少なく、リアルのスーパーは必要だと感じています。眺望の抜けない住戸が多い中央区のマンションであればどこも似たような状況であるようにも思いますが、眺望の抜ける住戸が非常に少なく、前建てとの距離も非常に近いです。私はこれまで湾岸マンションを見ることが多く、開放感のある住戸をよく見ていたこともあって、前建ての圧迫感を感じました。その分低層階は価格が抑えられているとも考えられますので、何を重視するか個々人の価値観だと思います。歩いて1分のところに旭化成の新築マンション、アトラス築地が建設されています。単体の規模感ではアトラス築地の方が上ですが、トータルバランスは本マンションの方が上だと感じました。アトラス築地の方が眺望が抜けやすい住戸が多かったり、単価も安かったので合わせてチェックされることをお勧めします。さいごに最近ワクワクするモデルルームが少なくなってきた中だったので、非常に楽しいモデルルーム訪問になりました。今まで私のマンション選択の基準に設備仕様という項目はなかったのですが、本マンションを見学して価値観が少し変わりました。マンションマニアさんが仰っている、設備仕様のこだわりが少し理解できました。高いお金を払って購入するマンションですので、少しでも毎日がワクワクするような家を選ぶのは重要だと思います。個人的にも非常に魅力に感じるマンションであったため、記事にも力が入り、1万字近いボリュームとなりました。過去最高のボリュームです。私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。マンション購入前に読んで良かった本BEST3はじめに自身のマンション購入にあたっていくつかの本やサイトを見て勉強しました。それぞれ置かれている環境も違うので、マンション購入の正解というものはありません。後悔しないマンション購入を行う為には、個々人がしっかりと2ldkclass.com2020.10.30また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。新築マンション購入者必見!SUUMOのアンケートに回答したら5,000円のギフトカードがもらえたはじめにマンションを購入すれば、それに合わせて物を揃える必要があるので、出費がかさみます。今回パークコート渋谷ザタワーの完成住戸を訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。今回、神楽坂と飯田橋の間という好立地に建設されるブランズ神楽坂のオンライン商談に参加しましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。東急不動産と丸紅が売主となっています。今回プラウドタワー小岩ファーストのモデルルームを訪問してきましたので、レビューをしたいと思います。物件の概要や立地についてはこちらの記事をご覧ください。今回ディアナコート池田山公園のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。今回シティタワー武蔵小山のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。今回品川イーストシティタワーのモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。上に表示された文字を入力してください。Δスポンサーリンクプロフィールこのブログを書いている人2LDK自身の新築マンション購入の経験をマンション購入に悩んでいる誰かに伝えたくて、ブログを始めました。スムラボというサイトで首都圏の新築マンションの紹介もしています。小さな2LDKで暮らす.タイトルとURLをコピーしました。