さんの都合で立退きを求められたので立退料をもらった,という話はときどきありますね。建物の賃貸借契約は,賃借人にとっては生活の基盤にかかわるものですから,借地借家法という法律によって厚く保護されています。このため大家さんの方からは簡単に明渡を求めることができません。立退きを求めるだけの正当な理由が必要とされ,理由が弱い場合には立退料を提示して補完しなければなりません。なると,近い将来使うかもしれない建物は安易に貸し出すことができず,みすみす空き家のままにしておかなければなりません。空き家のままにしておいたら建物が傷みますし,期限付きで貸し出すことができれば賃貸人は収入が得られ,賃借人もその間住居を得ることができ,社会的に有益です。そこで借地借家法では,「定期借家契約」という契約方式が認められています。通常の建物賃貸借契約は,大家さんからの解約申入れも,更新拒絶も,正当事由がない限りできないとされていますが,定期借家契約では,契約期間が満了すれば契約は更新されず終了します。息子が結婚したら使わせようと思っている空き家があるけど,まだ5年くらいは結婚しないだろうというような場合に,この契約を利用すれば,5年後にはきちんと明渡を求めることができるというわけです。注意しなければならないのは以下の点です。1契約書を書面で作成しなければなりません。2契約期間を定めなければなりません。3契約期間が1年以上の場合には6か月前までに賃借人に契約終了通知をしなければなりません。(通知が遅れたら,通知した日から6か月後に契約は終了します)4契約に先立って,定期借家契約という更新のない契約であることを明記した書面(事前書面)を賃借人に渡し,説明しなければなりません。これらの要件は厳格に判断されますので,注意が必要です。最高裁H24.9.13は4の要件について次の通り判断しました。「借地借家法38条2項所定の書面(事前書面)は,賃借人が,当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず,契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。」つまり,賃借人が契約時に当該契約が定期借家契約であると熟知していたとしても,賃貸人は契約より前に,契約書とは別の事前書面を渡し,更新がされない契約であることを説明しておかなければならないということです。いう制度もありますが,これについてはまた後日。おいて、過去に自殺、殺人などがあったという事情は、建物の心理的瑕疵として説明義務の対象となる事実です。自然死でも説明義務があるのか?事件から何年経過しても説明しなければならないのか?...法律に関するテーマ不動産管理(不動産関連の方へ)賃貸借と消費増税について消費税の増税時期が近くなってきました。賃料に課税される消費税についてご相談がありましたので,増税に伴う経過措置について確認してみます。さんの都合で立退きを求められたので立退料をもらった,という話はときどきありますね。不動産管理(不動産関連の方へ)修繕義務不履行を理由とする賃借人の家賃支払拒絶について賃貸人が修繕義務を履行しないことを理由に賃借人が家賃の支払いを拒絶するという紛争は非常に数が多いですが,このような支払拒絶は可能でしょうか。上階から漏水して部屋が汚れたのでクリーニングされ...不動産管理(不動産関連の方へ)倍額賠償予定条項について建物賃貸借契約には「契約終了後,物件の明渡を遅滞した場合には,契約終了から明渡完了までの間,賃料相当額の2倍相当の損害金を支払う」という条項(倍額賠償予定条項)がついていることがあります。ついて建物賃貸借契約に関する特約については,重要な最高裁判例が相次ぎ,通常損耗負担特約,敷引特約,更新料特約の各問題について結論が出されました。賃貸人の賃料滞納者に対する自力救済(法律上の手続によらない追い出し行為など)はどこまで許されるでしょうか。行き過ぎた行為は不法行為と評価される危険があるため注意が必要です。不動産管理(不動産関連の方へ)通常損耗負担特約の有効性について賃貸物件では,退去の際,賃借人が物件をきれいにして賃貸人に返さなければなりません。これを「原状回復義務」といいます。家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除し,建物の明け渡しを請求。賃借人が立退きを拒否したため訴訟を提起。判決を得たあと立退きを実現。