全戸申込御礼|パークコート虎ノ門|【三井不動産レジデンシャル】新築マンション・分譲マンションなら三井のすまい三井のすまい(31sumai.com)三井不動産レジデンシャル【公式サイト】。三井のすまい(31sumai.com)は、新築マンション・分譲マンション・一戸建ての住まい情報総合サイトです。www.31sumai.com近年再開発が進んでいる虎ノ門のど真ん中にできるマンションです。三井不動産の上級ブランドであるパークコートブランドのマンションということで、三井不動産の本気が垣間見えます。立地の希少性、住戸のクオリティともに最上級のマンションとなっております。パークコートブランドだった、パークコート渋谷ザタワーの訪問記はこちらです。五感で高級感を感じるマンションでした。五感で高級感を感じるマンションはじめに今回パークコート渋谷ザタワーの完成住戸を訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。1番12号総戸数:503戸敷地面積:4,565.00m2建物竣工:22ldkclass.com2020.12.09デベロッパーの特徴についてはこちらで解説しています。決算資料から見るデベロッパー特徴まとめ(メジャー7)はじめにマンション購入で切っても切れないのがデベロッパーの存在です。マンション選びを開始した頃は、デベロッパーについて全くの無知で、デベロッパーが何をしていて、どのような会社があるかも分かりませんでした。最寄りである神谷町までは比較的平坦な道のりかつ、道も広くて歩きやすい道のりです。実際に歩いてみたところ3分で到着しました。手前にある地下道入り口であれば徒歩2分で到着します。六本木一丁目駅は改札目の前までで7分でした。途中に坂があったり、歩道が狭い箇所があるので、神谷町駅の方が歩きやすい道のりです。ベビーカーだと六本木一丁目駅は少々使いづらいかもしれません。平日8時着想定の神谷町駅から各駅へのアクセスです。山手線内側ということで主要な駅には30分以内でアクセスすることが可能です。虎ノ門ヒルズは徒歩圏内ですし、六本木ヒルズや泉ガーデンタワー等の港区の大規模オフィスも近いです。本マンションを購入される方は、港区近辺がオフィスという方も多いように思いますので、そういった方にとってはより便利な立地になるかもしれません。虎ノ門ヒルズから羽田空港行きのバスの運行も開始されています。本数は物足りないですが、バスに乗れば約30分で羽田空港まで直通でアクセスできるのも便利です。タクシー利用も便利な立地です。まで12分でアクセスできるのでタクシーも有効な交通手段になります。乗降客数の多い駅ではないので、駅周辺は落ち着いています。これから虎ノ門・麻布台の再開発や虎ノ門ヒルズ周辺の開発が進んで行くにつれて駅周辺の盛り上がりは増していくものと想定されます。虎ノ門・麻布台再開発によって駅間が地下道で結ばれる予定ですので、より多くの人が利用する駅となる可能性が高いです。本マンション周辺の飲食店の規模感は神谷町駅周辺の158店舗というのが実態に近いです。飲食店の数は控えめです。本マンション隣(ほぼ直結)にはすき家、目の前の城山トラストタワーには治安の良い立地のバロメータでもあるナチュラルローソンやいくつかの飲食店もテナントとして入居していますので、日々の飲食で不便することはなさそうです。飲食店利用することができますので、一気に飲食店の充実度が増します。オフィスのある街はそこに勤めるビジネスマン向けの飲食店ができてきますので再開発でオフィスが増加することは飲食利便性の観点からはプラスになります。余談になりますが、白金ザスカイMR訪問時に食べそびれたこちらのスープカレー、本マンションのMRの近所だったので狙っていたのですが、現地調査に時間を取られすぎて時間切れで断念となりました。ラーメン・カレー・ジンギスカンが好物な私としては非常に気になる一品です。(知らんがな)白金ザスカイ現地からだと、そこそこ距離有りますね。白金高輪近辺の肉系B級メシだとココもオススメ。次回試してみて下さい。マンションの隣にはマルエツプチがあります。PM11時まで営業しており便利です。赤坂アークヒルズ内にある成城石井や虎ノ門ヒルズ内にある福島屋を併用したり、ネットスーパーを活用するのが良さそうですが、外食派の方からするとマルエツプチで問題ないラインナップだと思います。虎ノ門、神谷町周辺のマンションを調査していて感じることはこのエリアはスーパーが少なく、大規模なスーパーは見当たりませんでした。スーパーの規模が小さいのは当然で、むしろスーパーが近所(隣)にあるというのはエリア内で見ると非常に恵まれた環境です。虎ノ門・麻布台再開発によって地下に4,000m2規模のフードマーケットが完成する予定です。4,000m2と聞くとピンとこないかもしれませんが、豊洲のアオキが1,650m2、有明ガーデンのイオンが2,285m2なので、2つを合わせたような規模感となります。まいサーフィンによると御成門小学校区の平均年収は1,268万円とのことです。港区は周囲のレベルが高すぎるため、まだまだ上があるものの、都内でもトップクラスに位置しています。ちなみに港区TOPは南山小学校の1,409万円と圧倒的です。御成門小学校区には、虎ノ門ヒルズ直結のマンションなど超高級マンションが次々建設されていますので平均年収はさらに上がって行くはずです。平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。御成門小学校は、評判の良い小学校であるため、そのプレミアムはより高くなることが想定されます。TOKYO」の開校も予定されています。教育の観点からも需要が高まるエリアとなる可能性は高いですので注目です。学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されています。港区の入園決定率は23区平均である71.8%を下回る結果となりました。公園が芝公園になりますが、約1.2km離れているので日常使いはしづらい距離感です。都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。ランク1形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。関東ローム層の上ということで、地盤も安定しているのに加えて本マンションは免震構造になっているので、より安心です。災害は地震だけではありません。その他の災害リスクについても非常に安心感があります。各階宅配ボックス免震構造この価格帯であれば、内廊下は当然ですが各階にゴミ置き場と宅配ボックスがあるのは非常にありがたいです。各階ゴミ置き場は一度体験すると各階ゴミ置き場のないマンションには移れないという声をよく聞きます。ワンフロア6世帯という規模感にも関わらず、各階ゴミ置き場となっているのは高級マンションならではです。エレベーターも2基+非常用1基の計3基あります。この戸数であれば、2基でも十分だと思われますが、非常用が1基あることで、業者の方やゴミの回収は非常用エレベーターを利用することになりますので、入居者の方からすればプライバシーが守られて安心です。高さ5mのエントランスゲートは重厚感と高級感があります。パークコート虎ノ門公式HPよりエントランスゲートを通ると、エントランスホールを通ってエレベーターに向かう動線となっています。エントランスホールは二層吹き抜けとなっており、天井高約6mと開放感のある空間となっています。壁から天井までがアーチを描いているのもデザイン性があって良いです。パークコート虎ノ門公式HPより本マンションは北西側が少し坂になっていることを生かして、敷地内にプライベートガーデンを造ります。エントランスホールからはその庭園を眺めることができます。景観の良さとプライバシーの確保を両立させた設計には感服です。屋上にスカイテラスが設置されます。スカイテラスからは東京タワーを一望することができます。本マンションは東京タワーから近いのですが、周辺に高層ビルが多いため、部屋から東京タワーが見える住戸は多くありません。季節の良い時期はスカイテラスから東京タワーを眺めながら屋上でくつろぐのも良いかもしれません。パークコート虎ノ門公式HPよりその他は3Fにパーティールームがありますが、他共用施設はありません。フィットネスルームやゲストルームもないシンプルなものとなっています。個人的には共用施設は楽しみの一つなので残念ですが、特にゲストルームにおいては、本マンションは周辺にホテルオークラやエディション東京など有名ホテルがたくさんあるため、マンション内にゲストルームを準備しなくても周辺施設で完結しますので、大きな影響はないかと思います。全室天カセ、リビング・キッチン・主寝室に床暖房等々、価格が価格なだけに設備仕様も気合が入ったものとなっていました。イタリアの高級水栓であるGESSIも初めて見ました。非常に美しく、これを毎日使うことができるかと思うと気分が高揚しました。パークコート虎ノ門公式HPより特に天井高については、下がり天井の犠牲になりやすいキッチンも2,550ミリの高さが確保されており開放感がありました。加えてリビング部分は2,800ミリの折り上げ天井、サッシは2,490ミリとなっていますので、より開放感を感じることができます。現在残っている住戸の平均坪単価は833万円でした。本マンションは階毎の眺望にあまり差がないことから価格差も殆どありません。階毎の価格差が10万の列もあります。いった価格設定もあって、上の階から販売が進んでいます。一部プライベートガーデンを眺めることができる北西向きは下の階も売れていました。7戸ほどあった1LDKは既に完売となっていました。1LDKであっても大きく設備仕様のスペックは変わらないとのことでしたので、1LDKはなかなか狙い目であったと思います。単価は800万を超え、1.5億〜という価格ではあるものの、順調に販売は進んでおり、残すは三分の一程度になっていました。南向きから販売が進んでおり、北向きは比較的残っていました。70A(70.14平米)の間取りだと53,310円/月、平米あたりだと760円/月になります。共用施設はほとんどないものの、規模に対して24時間の有人管理やエレベーター3基に各階ゴミ置き場等サービスが充実しておりますので、少々高めです。この価格帯のマンションを買う方からすれば、許容できる範囲内かと思いますので影響は軽微だと思われます。北すぐ目の前に虎ノ門タワーズ(オフィス棟とレジデンス棟)がありますが、微妙に角度がずれているため、壁ドンとはなっていません。オフィス棟とレジデンスの間は少し離れており、その間に本マンションが建設されるため、眺望も思ったより抜けていました。北向きの66Aは窓面もしっかり取れているので、明るさは十分にあると思います。南エントランス方向です。目の前に城山トラストタワーがありますが、道路を挟むことと、城山トラストタワーは周囲に植栽を設置しているため、建物までの距離は約50mと十分に距離は確保できています。眺望は抜けないですが、日光は十分に入ってくると思いますので日当たりの心配はなさそうです。南向きで注意しないといけないのは、隣りにあるすき家とその隣に建設予定の喫煙所です。すき家に関しては現地を見られると分かりますが、非常に近くにあります。眺望シミュレーションでも61Aの3Fであれば、バルコニーからだとすき家の看板が視界に入ってきます。南向きの61A、75Aの低層であれば匂いも覚悟する必要があるかもしれません。すき家が近所にあることは都内のマンションでは何ら珍しいことではないのですが、本マンション周辺の雰囲気からすると少し浮いた存在に見える為、南向き低層を購入希望の方は現地を見て雰囲気を確認されることをおすすめします。すき家とエントランスの隣に小さいながらも港区の私有地があります。区はそこを喫煙所として整備する予定とのことです。どのような施設になるかは未定とのことでしたが、個室になっていないタイプの喫煙所であれば、ちょうど真上が75Aになりますので、タバコの煙を避けることはできなさそうです。港区もこのご時世ですので、周辺に配慮した設計になるのでは?と思いますが、タバコの煙や匂いに拒否感を示される方もいらっしゃると思いますので、そのような方は、61Aや75Aの購入について慎重に検討いただくのが良いかと思います。低層にはプライベートガーデンが見え、道路を挟んだ先にはホテルオークラ別館があります。ホテルオークラ別館は野村不動産による商業+タワマンの再開発計画もあるので、景観は大きく変わる可能性がありますが、距離は十分に離れています。城山ヒルズ方向になります。本マンションの中では最も前建てとの距離が近い方角になります。約12m離れていますので、圧迫感を感じるほどではないと思います。14,300万円(坪717万円)本マンションのすぐ近くに1年ほど前に完成したプラウド虎ノ門が坪900万近い価格で売り出されていました。ここから値引き等が入る可能性があるので、確定したものではありませんが、本マンションにおいても入居した途端に20%価格が下落した、という可能性は低いと想定されます。周辺のマンションの売り出し価格を見ると坪800万前後という価格は決して高すぎるものではなさそうです。周辺にはパークコート虎ノ門愛宕タワーをはじめ優良な中古マンションがありますが、どれも築10年を超えてきますので、10年以上築浅の本マンションは中古市場でも一定の優位性はあると思います。賃貸については条件の近いプラウド虎ノ門が6,500円/m2くらいで募集をしていました。賃貸運用での利回りは決して高くなさそうなので、賃貸運用による投資前提での購入はおすすめできません。今後、虎ノ門ヒルズや虎ノ門・麻布台再開発が進んでいくことで、多くのオフィスが建設され、給与の高いサラリーマンや会社経営者が周辺に家を探すことになります。することで賃貸相場の上昇は期待できます。本マンションの価格は高いですが、需要が増えれば価格も上がりますので資産性についても将来性のあるマンションであると思います。本マンション周辺では複数の再開発が進んでいます。再開発計画を見ていくと街ごと新たに作り直す勢いで計画が進んでいます。街が進化することで生活利便性が向上することはもちろんのこと、資産価値の向上も期待できますので、周辺で再開発が進んでいくことはプラスです。再開発は2023年頃に竣工するものが集中しています。本マンションの引き渡しが2022年4月ですので、引き渡しから1年ほどかけて周辺再開発が次々OPENしていくことになりますので、周辺は活気づき、生活はより便利になります。竣工:2023年3月31日(予定)平成元年に街づくり協議会を設立し、以降30年という長い年月をかけて進めてきた計画となります。開発規模も六本木ヒルズに匹敵する規模感であり、オフィス・住戸・ホテル・スクール等々一つの街が新たに開発されます。森ビルが公表しているプロジェクトファクトブックを見ても、森ビルの気合いの入り方が伺えます。「これまでのヒルズで培ったすべてを注ぎ込んだ「ヒルズの未来形」」とのことで周辺住民としても期待できる再開発です。1,400戸の住宅が建設されますが、森ビルとしては単なるマンション建設ではなく、メインタワー・東棟・西棟それぞれにコンセプトの違う住戸を設ける予定です。棟によって特徴は異なりますが、いずれも「世界レベルの理想の住宅」を目指しており、スパやプールがあったり、同じ建物内にできるホテルと連携したサービスが利用できたりと森ビルの威信をかけたマンションになりそうです。分譲することになれば、ほぼ間違いなく周辺で最も価格の高いマンションになると思われますので、そこに吊られて周辺の相場も上昇することが期待できます。オフィスの規模も六本木ヒルズ以上の貸室面積になる予定です。六本木ヒルズがOPENした際に外資系を含む多くの高給企業がテナントとして入居したように、本プロジェクトのオフィスにも高給の企業がテナントとして入ってくることが想定されますので、周辺の賃貸需要も増し、賃料も増加する可能性があります。住戸とオフィスだけでなく、上でも触れたインターナショナルスクールやラグジュアリーホテル、4,000m2にも及ぶ広大なフードマーケットが新たに整備されますので近隣に住む人の生活利便性は大きく向上する可能性が高いです。神谷町駅と六本木一丁目駅は本開発地を繋ぐ形で地下道で直通となります。本マンションの東側にホテルオークラの別館がありますが、ここを建て替える計画があります。よると野村不動産による商業・マンションに立て変わる可能性があります。計画書によると敷地南側に住宅棟、北側に事務所棟を配置する予定で、住宅棟の規模は地上43階とのことです。いうことなので、下階に商業施設が入る可能性が高そうです。21年度に着工し、24年度竣工を目指す予定だったようですが、その後どうなったかは不明です。本マンションの営業担当の方からも本計画について簡単に話があったので、実現可能性は十分にある計画だと思われます。本計画が実現すれば、本マンション入居者にとっては目の前に新たに商業施設ができることになるので非常に便利になりますし、開発規模や野村不動産の値付け特性を考えても本マンションや近所のプラウド虎ノ門より安く価格設定をすることは考えづらいので、坪900を超えてくるマンションになる可能性が高いと予想します。)森ビル公式HPより虎ノ門ヒルズステーションタワーとは、日比谷線新駅の虎ノ門ヒルズ駅と直結し一体開発を行う、地上49階建て高さ265.75mの超高層タワーです。一体開発の為、虎ノ門ヒルズ駅も綺麗に整備されます。虎ノ門ヒルズ駅と虎ノ門駅は地下で繋がる予定です。北側には公園も設けられる予定です。3棟構成になっており、それぞれの棟は歩行者デッキで接続される予定です。解体作業は始まっており、2023年7月に竣工予定となっています。HPより虎ノ門ヒルズステーションタワーの北側にも再開発の計画があります。虎の門病院の跡地である、虎ノ門二丁目に地上38階のオフィスビルが建設されます。基本的はオフィスですが、1階には店舗、2階には保育施設、22階にはスカイロビーが建設される予定で、虎ノ門ヒルズ駅まではデッキ接続され雨に濡れることなく移動することができるようになるようです。大成建設公式HPより既に工事は始まっており、2023年11月に竣工の予定です。赤坂二丁目プロジェクト森トラスト公式HPより虎ノ門エリアからは外れますが、すぐ隣の赤坂でも再開発の計画があります。地上43階のこちらも高層ビルとなる予定です。多岐に渡りますが、低層部分に店舗が入り、高層部分はホテル、大半はオフィスとなる予定のようです。文化施設として、赤坂周辺の地域資源でもある江戸型山車の修復・展示を行う他、日本の歴史文化に興味を持つ観光客のニーズを満たすジャパンブランド発信施設の整備も行う予定です。上の再開発でも触れましたが、再開発によって進化が進んでいく街は資産価値面でも期待できます。虎ノ門・麻布台地区の住宅は分譲するとなればとんでもない価格での販売が想定されますし、まだ計画確定前ではありますが、ホテルオークラ別館の再開発が野村不動産のタワマンとなればこちらもかなりの単価での販売になることが想定されます。少なくとも本マンションより安く売り出すことはないと思います。新築マンションの販売価格は周辺中古相場にも影響を与えますので、資産価値の観点では追い風になります。神谷町駅まで徒歩4分という距離も魅力的ですが、港区という都心のど真ん中に位置する立地の為、タクシー等での移動も非常に便利です。言われればその通りですが、設備仕様や共用部の造り込みにもこだわりがみられ、さすがパークコートブランドと思えるマンションでした。毎日自宅に帰る時に特別感を感じられるマンションであると思います。上でも触れていますが、本マンション隣にあるすき家と新たにできる喫煙所は、人によって好き嫌いが分かれるかと思います。すき家が近所にあるマンションというのは他にもたくさんありますし、近所に建設中のブランズ愛宕虎ノ門(別途記事にする予定です)も目の前にすき家があったりするのですが、喫煙所が目の前というのはなかなか珍しいと思います。タバコの煙が苦手な方は、購入する方角を考慮する等注意されたほうが良いかと思います。個人的にはすき家は気にならないですが、子どもを持つ親としては喫煙所は気になります。さいごに虎ノ門にできるパークコートと聞いてワクワクしながら訪問しましたが、期待を裏切らない造り込みでした。マンション以上に驚いたのが周辺の再開発です。虎ノ門・麻布台プロジェクトについてはなんとなく知っていましたが、その他の再開発については今回新たに知ることが多く、現地を訪問してもクレーンと白い囲いばかりで街がこれから進化していく感を強く感じました。ここまでの面的規模の再開発に加えて、虎ノ門ヒルズ駅という新駅まで開業するという大規模開発に隣接する形で建設されるマンションというのは非常にレアだと思います。それが三井のパークコートというのは個人的にはたまらないポイントです。坪800万を超える価格は高いのですが、予算が許す方はぜひ一度見学されることをおすすめします。私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。マンション購入前に読んで良かった本BEST3はじめに自身のマンション購入にあたっていくつかの本やサイトを見て勉強しました。それぞれ置かれている環境も違うので、マンション購入の正解というものはありません。後悔しないマンション購入を行う為には、個々人がしっかりと2ldkclass.com2020.10.30また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。新築マンション購入者必見!SUUMOのアンケートに回答したら5,000円のギフトカードがもらえたはじめにマンションを購入すれば、それに合わせて物を揃える必要があるので、出費がかさみます。今回幕張ベイパークにできる2棟目のタワマン、スカイグランドタワーのモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。前に建設される再開発タワマン、プラウドタワー亀戸クロスの現地訪問をしてきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。今回パークコート渋谷ザタワーの完成住戸を訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。今回ブランズ愛宕虎ノ門のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。タワマン、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナの現地訪問をしてきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。野村不動産のマンションとなります。今回パークホームズ日本橋時の鐘通りの建設現地を訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。上に表示された文字を入力してください。Δスポンサーリンクプロフィールこのブログを書いている人2LDK自身の新築マンション購入の経験をマンション購入に悩んでいる誰かに伝えたくて、ブログを始めました。スムラボというサイトで首都圏の新築マンションの紹介もしています。小さな2LDKで暮らす.タイトルとURLをコピーしました。