www.morimoto-real.co.jp池田山公園近くの立地となります。デベロッパーはモリモトです。白金台駅まで実際に歩くと徒歩7分でした。道中は坂道もあるので、少々歩きづらいですが、車の交通量は少なく静かです。目黒駅まで歩いてみましたが、信号や坂もあり、日常使いするには少々大変な印象を受けました。使い分けることで主要駅に30分以内でいずれもアクセスすることが可能です。品川駅までは徒歩でも30分かからない距離感なのでタクシー等の利用も便利そうです。いずれも乗降客数は非常に少ない駅です。大きな商業施設やオフィスもなく、特に本マンション建設地周辺は静かな住宅街で、治安は良さそうに感じました。飲食店が多くカウントされているのでそこそこの数に見えますが、本マンション周辺には飲食店が見当たりませんでした。10分程度歩いて白金台駅方面まで歩けば駅の北側には高級そうな飲食店がありそうです。近所でサクッと食べれるような飲食店がないことと、子どもを連れて気軽に入れそうな飲食店が少なそうなのは個人的にはマイナスです。一流シェフの高級料理を気軽に食べたい方にとっては、白金台駅周辺にいくつかレベルの高そうなお店も見受けられたので、逆に高評価になるかもしれません。近隣スーパーいなげやマルエツプチ白金台駅近くにいなげやとマルエツプチがありますので、そこが最寄りスーパーになるかと思います。いなげやは徒歩7、8分距程度と少々距離はありますが、そこそこの規模感がありましたのでメインで利用するスーパーになるかと思います。目黒駅、五反田駅には駅近に東急ストアがありますので、利用する路線に合わせて帰り道に買い物を済ませるのが便利かと思います。いなげやのすぐ近所にプラチナドンキがあり、そこには生鮮食品や肉も販売していました。肉は肉屋のテナントが入っておりそこそこ本格的で、惣菜もいくつか販売していたので、簡単な買い物であればプラチナドンキも使えそうです。プラチナドンキはスーパー的な利用だけでなく、色んなものが売ってあるので、近所にお住まいの方にとっては便利な存在のように感じました。まいサーフィンによると第三日野小学校区の平均年収は1,051万円とのことです。これは品川区の小学校でもっとも高いです。平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。第三日野小学校は非常に人気の学校です。現地を見てみましたが、綺麗で雰囲気も良く、人気校と言われる意味がよく分かりました。本マンションは第三日野小学校まで徒歩1分程度と非常近い距離にあることも特徴です。個人的には小学校の間はできるだけ小学校までの道のりは短く・安全な場所を求めているので小学校が近所というのはポイントが高いです。人気の第三日野小学校が近所というのは利便性・資産性の観点からもプラスになると考えます。学区とマンションの資産性についてはこちらの書籍で詳しく解説されています。品川区の入園決定率は23区平均である71.8%を上回る結果となりました。池田山公園があります。現地を見てみましたが非常に綺麗な公園で散歩にはちょうどよいかと思います。一方で坂道の傾斜が強く遊具等もないため、子ども向けの公園ではありません。「台」と名の着く駅が最寄り駅ということもあり、地盤もしっかりしており、液状化や高潮・洪水のリスクも低く災害危険度は低いエリアです。都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。ランク3形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。本マンション建設地はばっちり緑色のエリアですので、液状化の可能性は低いです。上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。内廊下とはなっていますが、規模も大きくないマンションですので、各階ゴミ置き場はありません。トランクルームについては、住戸によって有無が異なります。デベロッパーのモリモトはデザインこだわりのあるデベロッパーなので外観デザインは非常にかっこいいです。全体デザインはSKM設計計画事務所が担当しています。外観のデザインに加えて規模感もありますし、完成すれば目立つ存在になると思います。バルコ二ーの住戸境がコンクリートになっており、外観のデザイン面だけでなく、プライバシーが確保されているのも嬉しいポイントです。共用施設マンション1階に小さなラウンジがあるようですが、その他の共用施設はありません。周囲に何もないからこそ共用施設が充実していると嬉しかったのですが、戸数がそこまで多いマンションでもないのでしかたないのかもしれません。天井高は2500ミリと決して高いものではありません。サッシも1900ミリです。柱や張りが目立たない為、部屋の中はスッキリしており、天井高の数字以上に開放感がありました。モリモトの上級マンショングレードであるディアナブランドのマンションということで、専有部の仕様にも力を入れている印象がありました。(モリモトのマンションは初めて見るため、他ディアナとの違いは分かりませんが...)81戸と決して戸数が多いわけではないですが、ディスポーザーがついていたのはポイントが高いです。キッチンは全体的に設備グレードが高く、コンロはデリシア・水栓はグローエ・シンクも高グレード(ブランド分からず)でした。一方で、カップボードや洗濯機上収納はオプションとなっており細かいコストカットは見受けられました。価格未確定かつ住戸毎の想定価格も非常にざっくりとしか教えていただけなかったですが、2LDKが8000万円台、南向き低層で前建てのある2LDKは7000万円台、南向きですが半地下かつ前建てのある本マンションで最も条件の悪そうな3LDKが1億切りとのことでした。3LDKの最安住戸は坪450を切ってくる、2LDKは坪500万を少し上振れる程度の価格感かと思います。未確定でしたが、2LDKでおおよそ22,000円/月、平米あたりだと400円/月とのことでした。共用施設がないことも影響しているとは思いますが、ディスポーザーがあるにも関わらずこの単価は魅力的です。北2階建て程度の建物が目の前にあります。目の前の道路も狭いので少々圧迫感があります。敷地にほぼ接する形で2階建ての一軒家があります。南向きかつ2階以下の一部住戸は眺望が塞がれるケースが出てくるので注意です。西4階建てのフォレセーヌ池田山公園が目の前にあります。こちらも目の前の道路は狭いです。東2階建て程度の建物があります。北・西に比べると目の前の道路の幅は広いので最も開放感がありそうです。10,980万円(坪508万円)本マンション周辺はマンションの売出しが少なくいずれも3LDKの売出しでした。本マンションすぐ側のパークハウス池田山公園は坪606万とかなりの高額です。モリモトの営業担当の方曰く、このマンションは非常に人気で空き待ちができているほどとのことです。周辺中古の価格を見ていると新築で坪500万前後というのは妥当に思えます。周辺の中古マンションの売出し数が非常に少ないので、第三日野小学校を目当てに引っ越しを検討される方にとって供給が足りていないようにも感じます。周辺マンションと比べ築浅になりますし、本マンションには一定の希少性があるように思います。本マンションのウリの一つは静かな住環境であると思います。山手線の内側という都心にも関わらず、商業施設がほぼなく、住宅街ということもあってとても静かで、車通りも少ないです。徒歩1分程度と非常に距離が近いというのは魅力的です。子どもが小さいうちは通学の負担や安全性も親としては気になるポイントであり、学区が良くて距離も近いというのは恵まれています。生活していく上で教育環境は重要ですが、将来的に手放すことになった際にも学区の良さは資産性にも繋がりますので、良い学区であることはポイントが高いです。地盤もしっかりしており、水害リスクも非常に低いです。昨今は多くの自然災害が発生しているので災害リスクが低いことは安心に繋がります。本マンション周辺ではいくつかの再開発が進んでいます。開発のど真ん中に本マンションがあるわけではないですが、いずれも開発が進めば利便性や資産価値にプラスの影響を与えそうです。28.8kmの都市計画道路です。まで大部分の工事が完了しておりますが、そこから高輪三丁目まで延伸され、さらに品川駅を超えて港区港南まで繋がる構想があります。詳しくは東京都が公表している資料をご覧ください。延伸予定の箇所は本マンションからすぐ近くとなります。延伸予定はこちらです。工事に着手しているということなので、今後順次開発が進んでいきます。最終的に高輪三丁目まで延伸するのはしばらく先の話となりそうですが、全面開通すれば交通の便は良くなりますし、新たにバスが運行されたりする可能性もあります。(高輪口)方面の再開発の検討が進んでいます。交通・交流・サービス・景観・防災・賑わいを基本機能として駅周辺の空間整備が進められる予定です。詳しくは国交省から公表されている資料をご覧いただくのが分かりやすいですが、駅周辺はより綺麗になり、東口(港南口)との移動もスムーズになります。既存のバス・電車といった交通手段だけでなく、新たなモビリティの乗り入れを可能にし、シームレスな乗り換えを可能とする新たな交通結節点を目指しており、品川駅までより便利にアクセスできるようになる予定です。品川駅から物理的な距離が近い本マンションも品川駅がより身近な存在になる可能性があります。リニアが開通することで品川駅自体の駅力も増すはずですし、その魅力はより大きくなります。加えて、駅前空間の開発に合わせて、周辺のビルやホテルの建て替え計画も進んでおり、より賑わいのあるエリアになることが予想されますので、利便性・資産性いずれの観点からも再開発が進むことはプラスです。シナガワグースをトヨタと京急で建て替えて複合施設にする計画も進んでいます。(シナガワグースはつい先日営業終了)高輪ゲートウェイ駅周辺開発2020年に暫定開業した高輪ゲートウェイ駅ですが、駅周辺で開発計画があります。計画の概要はJR東日本が公表している資料に綺麗にまとまっています。本マンション側でもある駅の西側で、以下4つの街区が整備される予定です。規模として大きい3.4街区にはオフィスが入りますので、今は物寂しい駅ですが、2024年の開業後は非常に多くの方が使う駅となることが想定されます。利用者が増えると、そこからアクセスの良い立地に住まいを持つ需要が増えることが想定されますので、資産性の観点からはプラスです。本マンションから高輪ゲートウェイ駅までは結構な距離があるので、過度な期待は禁物です。南北線延伸まだ計画段階ですが、南北線の品川高輪駅が品川駅まで延伸する計画が進んています。課題も多い状況ですが、数多くある鉄道延伸計画の中でも国交省は事業性が高い案件と整理しており、品川駅の再開発やリニア開通などの開発とのシナジーも見込まれることから実現する可能性は比較的高いのではと思われます。静かな住環境と裏表の部分はあると思いますが、本マンション周辺には買い物施設や飲食店が見当たりません。した買い物や外食が近所でできないのは不便です。昨今はネットスーパーやウーバーイーツがありますので、そういったサービスを上手く使いこなせばネガティブを抑えることはできると思いますが、駅近・買い物利便性を求める価値観の方には不向きなマンションです。駅まで多少の距離がありますが、少なくとも私が実際に歩いてみた白金台駅と目黒駅までの導線は道も狭く坂がキツイ場所がありました。毎日のこととなるとマイナスですし、いくら治安が良いエリアとはいえ、夜はかなり薄暗くなるのではと感じましたので、女性の帰り道は少々心配です。私は夜に現地訪問をしたわけではないので、購入を検討されている方は昼と夜に時間を変えて現地を訪問されることをおすすめします。さいごにこのマンションは静かな住環境と第三日野小学校まですぐという立地をどう評価するかが大きなポイントです。ここが評価できない方にとっては退屈に感じる立地だと思いますが、ここを評価できる方にとっては都心にいながらこの静かな環境は希少性があると思います。その希少性から資産価値についても一定の期待ができます。今の相場だと即転売で儲けが出るマンションではないですが、お子様の誕生から小学校卒業までここに住んで、その後中学校に合わせて引っ越しを検討するといった際に、売却価格がローン残債を下回る可能性は低そうです。モリモトというデベロッパーは抽選を行わずに先着順で販売を進めるようです。営業担当の方の話では、4/5から正式価格を発表し、その日から申込を開始するとのことです。普通のデベロッパーであれば、要望書を受付し、その後申込書の受付期間を経て、申込が重複した住戸については抽選となるのですが、モリモトは勝手が違うため、人気の住戸は早いもの勝ちで売れていきます。本マンションが気になる方は急ぎご検討を進められることをおすすめします。私自身がマンション購入をする際に読んだ本の中でおすすめの3冊はこちらです。非常に学びが多く参考になるかと思います。マンション購入前に読んで良かった本BEST3はじめに自身のマンション購入にあたっていくつかの本やサイトを見て勉強しました。それぞれ置かれている環境も違うので、マンション購入の正解というものはありません。後悔しないマンション購入を行う為には、個々人がしっかりと2ldkclass.com2020.10.30また、無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。新築マンション購入者必見!SUUMOのアンケートに回答したら5,000円のギフトカードがもらえたはじめにマンションを購入すれば、それに合わせて物を揃える必要があるので、出費がかさみます。今回シティタワー武蔵小山のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。今回シティテラス新小岩のモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。前に建設される再開発タワマン、プラウドタワー亀戸クロスの現地訪問をしてきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。今回パークタワー勝どきのモデルルームを訪問しましたので、感想をまとめます。今回、神楽坂と飯田橋の間という好立地に建設されるブランズ神楽坂のオンライン商談に参加しましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。東急不動産と丸紅が売主となっています。今回品川イーストシティタワーのモデルルームを訪問してきましたので、備忘録も兼ねてレビューをしたいと思います。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。上に表示された文字を入力してください。Δスポンサーリンクプロフィールこのブログを書いている人2LDK自身の新築マンション購入の経験をマンション購入に悩んでいる誰かに伝えたくて、ブログを始めました。スムラボというサイトで首都圏の新築マンションの紹介もしています。小さな2LDKで暮らす.タイトルとURLをコピーしました。