選択肢の一つに、京都物件をお勧めします不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。物件価格も高いので、利回りは低めです。空室だらけになってしまい経営に行き詰るケースが少なくありません。そんななか、京都は高い入居率と利回りを両立できる国内でも希有な町なのです。当社のところでも他県から京都不動産に関する相談を受けることが増えてきました。観光都市としての京都は知っていても不動産投資という観点では、まだまだ京都をよく理解されていないようです。京都市の不動産投資上の押さえ方について紹介します。京都市はざっくり3つの特性で捉えると分かりやすい京都不動産は、京都市を中心に投資エリアを考えていきます。京都市を3つのゾーンに分けて捉えてると分かりやすいでしょう。いう3つのゾーニングを行っています。北部とこの三山周辺が「保全」のゾーンとして位置付けられています。三山を中心んい文化財や史跡の点在する山ろく部、山間部です。集積を図るゾーンとされています。次に市街地のある市の中心部は「再生」ゾーンとして位置付けられています。一方で商業機能の集積地です。再開発(再生)を図っていくゾーンとされています。最後に「創造」ゾーンと位置付けられてのは市の南部です。今後開発が加速していくと考えられています。不動産投資の観点からすると、この3つのゾーンのなかでまず押さえたいのは「再生」に位置付けられている市街地となります。学生といった単身者は、この地域に集中しています。社会人と裕福な学生といった単身層です。「再生」ゾーンの市内中心部地域です。京都市のど真ん中に位置し、ビジネス街となっている「田の字地区」と呼ばれる場所です。新規開発案件は市内中心部から徐々に西側に立地が移行しています。南側の開発も今後目を離せないところです。旺盛なインバウンド需要によるホテル業界の進出などで、ここのところ地価は高騰してきており、レジデンスの新規開発をするのは容易ではありません。高騰する地価に対して採算の合う開発を手掛けるにはしっかりとした投資計画が必要です。市内で新規の物件が出れば、ほとんど買いといってもいいでしょう。いえ、市中物件のどこまでを検討範囲とすべきか、ある程度の目安がほしいところです。そこで、一番分かりやすいエリアの目安としては「平安京の内側」を意識して投資エリアを絞るのが良いでしょう。街区構成の上に成り立っています。この平安京の内側のエリアは今でも非常に栄えている地域です。東西4.5km、南北5.2kmの長方形に区画造営されています。まで、西は「西京極大路」です。「西京極」あたりまでとなります。京都市で一番資産価値の高いエリアは「田の字地区」と呼ばれるエリアです。田の字地区とは、北は御池通、南は五条通、西は堀川通、東は河原町通、この通りに田の字を描くように囲まれた地域を指します。分譲された新築マンションも即完売するほどの人気です。資産価値が落ちにくく、空室リスク、家賃の値下がりリスクも低いのでチャンスがあればぜひ購入しておきたいエリアです。田の字地区の中でもど真ん中に位置する「烏丸」エリアは京都のビジネス街として中心的な場所です。有名百貨店などの商業施設も集中しています。東西に走るのは「四条通」で、この下を阪急京都線が通っており、「烏丸」駅があります。次に田の字地区のど真ん中「烏丸」から東に鴨川手前に位置するのが、「河原町」エリアです。烏丸から四条通をずっと河原町まで繁華街が続いています。鴨川の風景が相俟って風光明媚(ふうこうめいび)なスポットとして観光客にも人気のエリアです。平日でも観光客でいっぱいです。限られた場所しかないためにほとんど新規の建設余地がありません。そのため、もし田の字地区の収益物件に出合えれば非常に幸運です。坪数百万円という販売価格でマンションが売り出されるケースが多くなっています。Ratio)をマンションに当てはめたものです。株価が何倍で買われているのかということですが、マンションPBRの場合は、中古マンション価格が新築マンション価格の何倍になっているかを過去10年の平均価格を元に計算したものを指します。この数値が大きいほど、物件の資産価値が大きいと言えます。中古マンション価格が新築マンション価格を上回っている状態を示しています。下記図表を見てください。先ほど紹介した田の字地区の「烏丸」は1.24倍となっています。地価が高止まりしている烏丸地区は中古と新築に価格差がそこまで表れない、つまり新築時からかなり高値がついていることを表しています。高値で手に入れても資産価値が全く落ちず、むしろ微量ながら上がっている、ということです。近くには広大な京都御苑もあるため、比較的静かな街並みと言えます。学生にも人気があり、PBRを上げてきているとわけです。してみると京都市を中心に徐々に地価の高騰が出てきているようです。長期的な視点での不動産投資のポイントではありません。収益物件の購入基準としては、やはり平安京を一つの基準とするのがいいと思います。不安が募るキーワードばかりが目立つ将来の日本ですが、ただ漠然と心配しているだけでは何も変わりません。自らアクションを起していくことで、自らの意識や未来は変えていけるのです。将来の資産を形成する不動産投資は最適なものだと思います。皆様の資産形成と豊かな老後の一助になれば幸いです。今、日本で働いているサラリーマンが共通して抱いているのは、「先行きの不透明感」です。ネガティブなニュースを数多く聞かされているからです。※各セミナーの詳細は外部サイトに移動します。ウェブセミナーTV・新聞・雑誌等で話題のセミナーを期間限定で公開!京都の投資用マンション分譲戸数No1ディベロッパー代表が教えるエリア選定と優良物件の見分け方ご自宅のPC、タブレットやスマートフォンから、いつでも無料で視聴いただけます。不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。不動産投資において入居率と利回りは、多くの場合、相反するものです。