6分ツイートシェアはてブLINEPocketお疲れ様です!エンとら(@EnjoyTravelPaPa)です。今日は不動産投資の事について書かせて頂きますね。エンとらはちょうど10年程前から、不動産の収益物件の購入を始めました。当時は、現在に比べると不動産投資の需要は比較的少なくて、とってもお買い得な物件も沢山ありました。エンとらあの頃はお手頃の物件はいっぱいあったんです!20歳前半から不動産投資の勉強を独学で始めて、ようやく30代半ばで収益物件を手に入れる事ができました。それから10年、購入したり売ったりしながら現在に至ります。現在の日本はデフレで低金利が続き、銀行に預けていても金利がほとんど付かずに、預金するより運用する時代になっていますよね。色んな投資がある中で、エンとらは不動産投資を選びました。2019年11月現在の所有物件は、マンションが2棟、区分所有のマンションが2部屋の合計4物件になります。現時点での純粋な毎月の家賃収入は260万円程度になります。年間で3,000万円程度の収入になりますので、もっとがっつり投資されている方からするとそんなに多い方ではありません。現時点では十分にキャッシュフロー(純利益)が出て、出口戦略(※後に説明します)もちゃんとまとまっていますので十分です。今回はエンとら独自の不動産投資に対する考え方から、実際に実行した方法、家賃収入の1部まで公開したいと思います。所有マンションの部屋を安くリフォームしてみた。リスクはないの?現時点で不動産投資を始めたいけどなかなか始められない、っていう人は多いと思います。第一歩の不安材料の1つとして『もし失敗したらどうしよう?』があると思います。エンとらも最初は不安が全く無かった訳ではないですが、不動産投資について色んな本を読んだり、実際に投資されている方の話を聞いたりして、ある程度は頭に情報を入れてましたので、それ程大きな不安はありませんでした。結論からいえば、不動産投資は、FXや株、投資信託に比べるとリスクがほとんどない投資だと思います。株やFX、投資信託などもしっかり勉強されてうまく運用され、多くの利益を出されていている方も沢山います。」と思う投資手段なので、あえてそちらには投資していません。結局は、世の中にはいろんな投資がありますが、自分に合った物を見つけて投資する事が失敗しない為の大切な要素の1つだと思います。不動産投資はリスクが全くない訳ではないです。どの投資にも共通して言える事は、全く情報なしで行き当たりばったりで投資すれば失敗する確率が高くなるという事です。不動産投資について書かれた本を読んでみるのがいいと思います。不動産当投資(区分所有)また都心部と地方では投資する(できる)不動産が変わってきます。マンション1部屋だけの物件1棟売り物件・・・マンション、アパートなど1棟物の物件エンとらは都心部の1部屋数千万円するような区分所有の収益物件には全く興味がありません。区分所有には極力投資しないようにしています。?それは区分所有自体リスクが大きいからです(※あくまでエンとら個人の考えです。頑張って銀行で融資を受け、区分所有のマンションを1部屋購入したとします。投資物件なので賃貸で貸す訳ですが、入居してもらっている間は賃料が入ってきますので、銀行への返済も問題ないですよね。入所者の方が退去されたら、家賃収入は1円も入ってきません。家賃収入がなくても銀行への返済は毎月発生します。?区分所有の収益物件は100か0なんです。区分所有の場合に毎月必要になるものが他にもあります。マンションには『管理費』と『修繕積立費』が必要になります。分譲マンションに住んでいる方はなんとなく聞いたことがあるかと思います。マンションの共有部分や外の部分に加修が必要な場合に修理する費用これは、分譲マンションを所有されている方は、毎月必ず必要な費用になります。これだけでも毎月数万円必要になります。「銀行への返済とは別に」です!これも見落としがちですが、忘れてはいけない費用です!また固定資産税という税金も必要です。これも意外と馬鹿にならない税金で、物件の築年数や構造により金額は変わりますが、年間で数十万円必要になります。不動産投資(1棟物件所有)エンとらがメインで売買しているのがこの1棟物件の不動産です。1棟物件はその名の通り、マンション1棟ごとまる毎の所有になります。建物だけでなく土地も一緒に購入します。1棟物件の不動産をメインにしているのか・・・。それはリスクが少ないからです。先程、区分所有マンションへの投資はリスクが高いとお伝えしました。1棟物件は区分所有物件と比べると、まったく違う性格を持った投資になります。銀行で融資を受け20部屋ある1棟物件を購入したとします。賃貸で貸す訳ですが、20部屋満室の時には全部屋の家賃が入ってきます。途中で3部屋退去がありましたが、17部屋分の家賃は引き続き入ってきます。収入は満室時より少なくなりますが、0になる事は考えにくいです。銀行への返済も問題なし。区分所有と比較する為の例になりますので、極端な表現でわかりやすく書いているだけですが、どうですか?区分所有のマンションは100か0になるのに対して、しっかり管理していけば1棟物件は0になる事は考えにくいです。部屋数が多いと、まずそれがリスク分散になるんです。管理費や修繕積立費は、区分所有とは逆で「回収する立場」になります。どんな管理をするか、どの時期にどんな修繕をするかはオーナー様に委ねられます。した管理をしないと退去のリスクが高くなりますので、その辺はしっかり計画を立てるほうがいいですけどね。固定資産税は、区分所有と同様、毎年必ず必要になります。物件の築年数や構造やい大きさにより金額は変わります物件の構造を考える物件の構造って何?収益不動産物件は建築物になります。建物によりいろいろな構造があるのはご存じでしょうか?構造は大きく分けると3種類に分類されます。[S構造]木造(※もちろんこの3種類の中でも細かく分かれるのですが、そこまで説明してしまうと長くなりますので今回は割愛します。鉄筋コンクリート造とは、柱や梁など主要な構造部に鉄筋の入ったコンクリートを用いた構造のことです。Concrete)構造とも言います。1)鉄筋コンクリート構造のメリット圧縮に強いコンクリートと、引っ張る力に強い鉄筋を組み合わせているため耐久力がとても高い構造になっています。木造や鉄骨構造と比べて、設計時点の自由度が高くなります。木造の順になります)断熱性や気密性が非常に高い。遮音性能に関しても他の構造と比べてとても高い。鉄骨構造とは、建物の骨組みに鉄骨を用いた構造のことでS構造とも呼ばれます。鉄骨構造の中でも鉄骨の種類によって「重量鉄骨造」と「軽量鉄骨造」に分けられます。1)鉄骨構造のメリット鉄骨造は柱のみで支えている為、壁の位置など間取りを自由に設計しやすい。耐久性にも優れている木造より遮音性は高い。木造と比べると耐用年数が長い2)鉄骨構造のデメリット火災に弱い。木造は建物の骨組みなど主要な部分を木材で作る構造になります。軽量で組み立てやすいため、個人の住宅や小規模の賃貸物件などの建物に一般的に用いられる構造になります。1)木造のメリット通気性が良いので室内の湿度を保つのに最適(木は湿度が高い時には湿気を吸い、冬には乾燥しすぎることがないので高温多湿な日本の気候には最適な構造)RC構造に比べて窓が結露しにくい鉄骨構造と比べると火災に強い(木は表面が焼けて炭化すると燃えにくくなり、短時間で倒壊するケースは少ない)3つの構造の中で一番費用を抑えられる2)木造のデメリット他の構造と比べると遮音性が低い(個人の一戸建てとは違い、収益物件の集合住宅になると、隣の生活音が聞こえてしまうのはデメリットが大きいです)耐用年数が短いそれぞれの構造のメリットとデメリットを説明しましたが、どの構造も一長一短あります。』を所有する場合はどれが良いかを考えると、エンとら的には『鉄骨構造(S構造)』が一番バランスが取れていいのではないかと思います。これは本当に人それぞれ考え方が違いますので、あくまでエンとら個人の考え方です。収益物件を購入したら、やはり長く収益を生み出してもらいたいですよね。なると一番耐久力のあるRC構造の建物が良くなります。このRC構造は他の構造の物件と比べると建築時の費用がずば抜けて高いんです!中古市場の物件で購入する場合でも、同じくらいの築年数や規模のRC構造の物件を、他の構造の物件と比べると、やはりとても高くなります。耐久力が高くて、長く収益を生み出せるとしても、購入時の費用がかかり過ぎると、その分返済の金額も多くなり、リスクが高くなります。その時々の需要や流行りに合わせてリフォームしたい場合に、RC構造は壁も全て鉄筋コンクリートになっているので、2部屋の間の壁を壊して1部屋にするなどのリフォームが簡単には出来ないんです!!いや厳密にいうとリフォームはできますが、他の構造と比べると膨大なな費用がかかかってしまいます。建物が古くなっても室内を需要の多い間取りにリフォームすることで、建物の古さをカバーできますが、これができないとなると収益物件としては致命的ですね。