できる限り解り易い言葉で、お一人お一人のご理解にあわせてご説明することをモットーにしています。日系証券会社(現三菱UFJモルガン・スタンレー証券)で約8年間金融の基礎を学び、外資系投資銀行(TDグループ、NAB、クレディ・スイス、JPモルガン証券)では約15年間に渡り高度な金融技術を学び、独立して約9年、金融一筋に32年が経ちました。資金(運用)を目的としたご相談を得意としています。まとめ!まずは延床面積の平均を見てみよう!総務省統計局では5年に1度の国勢調査で集めたデータから、各都道府県における延床面積の平均値を算出しています。集計結果によると、東京都における持家住宅総数296万2100戸の平均延床面積は90.68平方メートルとなっています。土地の種類(用途地域)により建てられる延床面積がかわる!土地には都市計画法による区分が13種類あります。大まかにいうと、建物の高さ、土地に対して建てられる範囲(面積:建ぺい率)と、建てられる建物の大きさ(容積:容積率)に基準を設けて規制されています。一般的に高額な土地は、建ぺい率が低く、同様に容積率も低くなります。それだけ、お隣との境目が大きくなり、プライバシーが保たれます。その分、広い家を建てたい場合には、広い土地が必要となります。いうことになる可能性が高くなります。東京都都市整備局HP住宅地として一般的な第一種住居地域(住居の環境を守るための地域で、3000平方メートルまでの店舗・事務所・ホテルなどは建てられる)で、建ぺい率60%、容積率200%という土地を例にとってみましょう。そこでまず、平均延床面積を確保するために必要な土地の広さを逆算してみます。75.566平方メートル。土地が75.566平方メートルで建ぺい率が60%以上、容積率が200%以上であれば、平均的な広さの家が建てられるということになります。計算を簡単にするため、この土地の広さを75.6平方メートルに切り上げて次に進みます。東京都の土地単価を調べてみよう!東京都下で土地単価が最も安い場所を例にしてもいいのですが、ここではあえて23区で探してみます。1平方メートル=27万1600円とあります。先ほど算出した土地の面積75.6平方メートルで計算すると、土地価格が2053万2960円となります。計算を簡単にするため、土地価格を2055万円とします。建築費用!最近注目されているローコスト住宅。間取りにある程度の制限がありますが、坪単価30万円程度(家本体のみ)という価格もよく目にします。実際にかかる費用としては家本体だけではなく土地を平らにならしたり、壁やガス、水道、電気などの付帯工事も必要です。2016年度統計から、平均的な建設費を採用したいと思います。土地付注文住宅より東京都の平均的な建設費2389万円(平均延床面積100平方メートル)を例にとり、東京都の持家住宅総数の平均延床面積90.68平方メートルで算出すると、建築費用は約2166万円となります。上述の土地代2055万円に建築費2166万円を加えると、住宅価格は4221万円となります。126.63万円で合計194.28万円、約200万円が別途必要です。金利Aプランをベースにして計算します。購入時の年齢や住宅ローンの完済時期などは一切考慮せず試算することを、あらかじめご了承下さい。頭金が10%以上あれば35年返済(団信込み)で金利は2018年8月分では当初10年間は1.09%で11年目以降1.34%です。住宅購入時の諸費用約200万円は住宅ローン借入額に含まず、別途支払えることを前提にします。住宅価格合計4221万円のうち頭金を431万円入れたとすると、住宅ローン借入額は3790万円。この場合の月返済額は当初10年間が10.9万円でその後11年目以降は11.2万円となります。年間返済負担額を返済額が高い方の11年目以降の月返済額11.2万円で換算すると、年返済額は134.4万円となります。448万円となります。この試算では住宅ローンを払い続けるために、年収が448万円から537.6万円ほどあるのが理想といえます。まとめ!ここまでの計算から、頭金が約430万円、諸費用として約200万円を支払え、35年間の住宅ローン返済が可能なのであれば、年収は450万円前後、理想的には540万円前後あれば東京都23区で一戸建て注文住宅(約4220万円)を持つことも夢ではないことがわかりました。住宅ローン返済の年収比率が適正かは、個人の生活感により違うはずですし、年収比率割合で検証することが常に正しい方法とは限りません。これらの支払額が自分にとって不安なく将来も払い続けられるか、じっくりと考えることが大変重要です。考え方の一例として捉えて下さい。