昨日は異業種交流的な飲み会の後、嫁ちゃんのリクエストでカラオケでした。札幌2棟目の売却についても、あまり詳細を書いていませんでしたので、少しだけ触れます。売却しようかなぁと漠然と思い始めたのが、昨年の春先くらいでした。その時はあまり情報公開せず値段もかなり高い価格でこっそりと出していました。そんなわけで、まあ売れるわけもなく。それはそれで、売れなきゃじっくり持てばいいという感覚でした。東京の銀行さんでなかなか融資が引けない理由の一つに、個人で札幌にそれなりの債務を抱えていることがあるというのがだいぶはっきりしてきたあたりから、気持ちがより積極的に売却の方向を向いていきます。決定的だったのは昨年の退去率。22部屋中10部屋が入れ替わり、利回りで劣る札幌3棟目よりキャッシュフローが少ない現状を見て、これは入れ替えをしないとダメだろうという結論になりました。税金的には短期譲渡なので厳しいのですが、それでもトントンよりは高く売れそうな価格設定に出来そうな予感もありましたので、できるだけ賞味期限が残っているうちに売ってしまうのが吉ではないかと考えました。札幌の債務が減って、個人としての融資付がやりやすくなることもひとつの期待値としてありました。全てひっくるめても、黒字で回すことができたという結果になりました。初期投資したお金が全て手元に戻ってきたのでそういう意味では手元資金が厚くなるという効果もあったと思います。(札幌2棟目は稼働率20%強という状態で購入し、お金と手間暇をかけてなんとか運営を軌道に乗せて、最終的に満室に持っていった物件なので、初期費用がけっこうかかりました)札幌2棟目は私の大家力を大きく向上させてくれた物件でした。全空に近いような状態の物件を「管理状態が悪く空室率が高い物件を再生させてウハウハ」的な不動産投資本に書いてあることを真に受けて「家賃を安くすれば何とか再生できるでしょ」と購入してみたものの、管理会社さんに任せたら繁忙期に1部屋しか埋められずに青ざめてしまい会社がプロジェクトの谷間だったのをいいことに春休みと称して2週間近く会社を休んで物件に泊まりこみ、ドリルもなしにドライバーだけで室内物干しをつけたり、仲介業者さんが忙しい土日に図々しく営業に行ったりして、素人丸出しな感じで必死に再生に取り組み、徐々に埋まってきてようやく何とかなりそうだというところで資金が底を尽きかけたり、東京からしょっちゅう営業に行くものだから現地の仲介店さんとも普通に顔見知りになっていったり、古参の入居者様が不況でリストラにあって家賃を払えなくなったり転職して職場が遠くなったりアル中(推定)で入院となってしまい退去したりする不幸が重なり、そんな中でワケアリの人を積極的に受け入れる方針を採用するようにして差別化を図るというハイリスクな手法を生み出した結果、ようやく安定して満室稼働するようになったものの、強烈な滞納をして退去する人も出てきたり。大変な物件で一生忘れることはできないと思います。何泊したか数えきれません。今でも普通の飲み友として付き合っている仲介業者さんとか、お互いに腹を割って話し合いどうやって埋めていくかを検討しあった管理会社さん、ブログでそんな惨状をつづった結果、そこからお付き合いが始まり今でも良い関係を作っている大家さん仲間の皆様、そして東京から2週間近く滞在している私にわざわざコンタクトを取ってくれてリフォームの手伝いなどを買って出てくれたコジローさん(今では彼も起業し、大家さんを助ける会社の社長さんです)。かけがえのないものをもたらしてくれたのも札幌2棟目でした。この物件を買っていなかったら今でもぼけーっとした大家さんだったかもしれません。手放したときはほっとしたような気持ちとさびしい気持ちが交錯し、複雑な感情でした。次に購入した人もちゃんと稼げるよう、稼働率は高めてあります。新しい持ち主の方にはそんな苦労はしなくて済むように準備はしてきたつもりです。入居者の皆様、仲介業者の皆様、管理会社の皆様、そして縁あって私の手に渡ることになった札幌2棟目の土地・建物。すべてに感謝したいと思います。ありがとうございました。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。修繕の小口借入が気が付くと完済になってい..20ヶ月以上前の精算漏れ。