投稿一覧2017.03.28アジア最後の桃源郷「ラオス」の変化と不動産こんばんは、Manachanです。2日間のラオス滞在を終え、先ほどベトナムに飛んできたところです。東南アジア、ASEAN圏内には、タイ、ベトナム、フィリピン、マレーシア、シンガポールなど、それぞれ個性と知名度を持つ国が多数ありますが、そのなかで比較的無名なのが「ラオス」。内陸国、人口700万人余りしかいない、日本との直行便がない...等々、比較的馴染みの薄い国かと思います。私が今回、ラオスを訪れたのは3回目ですが、他のASEANの国と比べると、むちゃくちゃ、田舎な国です。まじで、笑っちゃうくらい、何もありません。私はラオス~タイ間の陸路国境越えを2回やってます(ビエンチャン~ウドンタニ間と、パクセ~ウボンラチャタニ間)。これをやると、隣国タイとの経済格差が実感できます。タイ、といってもラオスに接するタイ領は、バンコク首都圏から600km以上離れた「辺境のど田舎」に他なりませんが、それでもラオスから来ると、タイの都会ぶり、物質文明の充実に驚きます。タイには、何でもある。LotusやMakro(スーパー)がある。タイ側の、少し大きな街にいくと、セントラルプラザ(ショッピングセンター)や、環状道路やバイパスがあったりして、ぶったまげる。道路の整備状況も、交通量も雲泥の差。ラオス人はタイ人と同系統の民族で、人種も宗教も一緒、言葉も近くてお互いに意思疎通が可能。屋台ひとつとっても、ラオス側はタイ側ほどのバラエティがありません。店の数が少なく品揃えが貧弱...というのも、ラオス人はつい最近まで、物々交換の暮らしをしていて、食べ物を売って現金化する歴史がまだ浅いのです。スーパーや喫茶店にしたって、タイやベトナム資本が入ってきたのはごく最近のこと、商業広告も少なく、資本主義の浸透はまだこれから。都市部でさえリヤカーに野菜満載した行商や練炭売りが未だ健在で、日本の昭和30年代頃の懐かしい風景が広がります。ラオスの「何もない田舎なところ」が良いという人がいます。その気持ち、私よく分かります。ラオスって、本当に、いい国なんですよ。人が純朴でスレてない。自然も、文化も素晴らしい。このまま永久保存したい位。ラオスこそ、アジアに残された最後の桃源郷かもしれません。優雅に、ゆったり流れる時間その全てが、ラオスにはあります。言い換えれば、ラオスにはそれしかない、のかもしれません。「三丁目の夕陽」の世界か。いやそこまでいかない「二丁目の夕陽」が黄金の仏塔を照らし、母なるメコン河に落ちゆく、秘境のような国ラオス。そこには、「十丁目」に達した日本や、「七丁目」まで発展したタイ•バンコクがとうの昔に失ったものが、2017年の今もまだ残っています。ラオスが、これからもずっと、桃源郷であって欲しいと願う旅人は多い。現実はそうなりません。現代はメディアやスマホを通して情報だけは容赦なく入って来ます。ラオス人はタイ語が理解できるので、大都会バンコクのスタジオできれいに着飾った芸能人や、南タイの綺麗な海の風景を写すカーナビ広告を、タイのTVを通して皆が見ています。若い人ほど、自国のどうしようもない田舎っぷりを嘆き、タイやベトナムのように発展して欲しいと願うでしょう。私はその気持ちを否定することはできません。昔ながらの桃源郷ラオスのままでは、多くの人が近代的な教育や医療を受けられない、田舎から街に出てもメイドやマッサージ位しか働き口がない、といった現実を変えることはできないのです。ラオスはASEANの構成国で、外に開かれた国。海外からビジネスも資金も当然入ってきます。首都ビエンチャンを中心に、これから資本主義的な発展、変貌を遂げていくことでしょう。いえ、ラオスがタイのようになれるのかカンボジアやミャンマーのようなスピードで外資導入して経済発展の軌道に乗るかというと、たぶん違うと思います。ラオスは、近隣諸国と比べるとゆっくりと、静かに、変わって行くのだと思います。プノンペンやヤンゴンに高層ビルが建ち並んでも、土地が豊富で人口の少ないビエンチャンで同じ現象が起こるのはたぶん数年先でしょう。プノンペンにはボンケンコン、ヤンゴンにはヤンキンという、富裕層や外国人の好むおしゃれエリア、東京でいうところの南青山チックな場所ができてますが、ビエンチャンの南青山が登場するのは、少なくとも5年以上先でしょう。ラオスよりずっと人口が多くて国力のある、他の国の首都と比べるとビエンチャンはゆっくりペースですが、それでも、飛行機に乗ったことのない、エスカレーターを見たこともない多くのラオス国民にとって、ビエンチャンの今の発展速度は、驚くほどのハイペースなんです。ラオスの首都ビエンチャンは、もはや秘境ではありません。車の交通量も増え、渋滞も発生する、まぎれもない「都市」です。高層ビルも増え、都市住民がマンションに住む時代が、すぐそこまで来ています。パクセ、サワンナケートといった二線級の都市はまだ高層の建物が皆無に近く、ある意味秘境らしさを残していますが、そこも徐々に近代的に開発されていくでしょう。ラオス随一の観光地となったルアンパバーンは言うに及ばず。ウドムサイ、ポンサリーといった、現状では秘境っぽい山岳地帯の街は、これからどうなっていくんだろう?中国の開発が入って変わっていくのかな?ラオスは、小さくて静かな国。外の世界から見ればゆっくりと、しかし着実に変わっていくのでしょう。面からすると、そう悪いことではありません。マレーシアのクアラルンプール、タイのバンコク、フィリピンのマニラ、そしてカンボジアのプノンペンが経験した「コンドミニアム過剰供給」と、それによる「貸せない!売れない!オーナーの苦しみ」。これが、ラオスのビエンチャンに現出するのは、まだ当面先のことだからです。700万人しかいない小さな国、首都でさえ人口80万で岡山市や熊本市のレベル。地元民の所得水準も低い、外国人の居住人口も少ない、土地の相場も不透明...となれば、海外のデベロッパーが大規模な住宅建設事業に参入するのは難しい。将来はともかく、現時点では地元のプレイヤーしかおらず、ノウハウが乏しいので進み方も遅い。したがって、物件が完成する時期は予定より当然遅れますが、逆にいうと過剰供給にもならないわけです。話、2020年までにビエンチャンで完成予定のコンドミニアムは、それが全部工期通りに完成したとしても、供給数はわずか2000戸程度。3万戸超が一気に供給されるプノンペンとは、状況がまったく違います。ASEANでも後発の国ゆえ、安定資産とはほど遠いですが、それでも、ラオスという国があって、国民が首都ビエンチャンを目指す、人口増加をあてこんで各国のビジネスが参入する限り、住宅の需要は続くし、居住地にいろんな選択肢があるなかで都心の価値は高まるはず。ラオスという国が好きで、長い目でのんびりと、発展に付き合っていける人であれば、ビエンチャン都心でまともなコンドミニアムを持つのは十分ありだと思います。過剰供給になりにくいのも好材料ですね。ビエンチャンで泊まったホテルの入口横にあった仏様の祠...ラオスより愛をこめて。posts.2017.03.24世界の治安と不動産考こんにちは、Manachanです。今回は、世界各都市の「治安」をテーマにブログ書いてみます。治安は、投資不動産に携わる者にとっては避けて通れないテーマ。どの国、どの都市でも、治安の良し悪しが不動産価値や住民属性を露骨に左右しますが、逆にいえば治安ほど、人々の主観に左右されるあやふやなものはないでしょう。私も海外不動産セミナーで治安に関する質問をよく受けますが、「フロリダ州の治安ってどうですか?」みたいなこと聞かれると返答に困ってしまいます(フロリダ州みたいな大きなくくりで、治安なんて答えようがないよね...)。言葉の曖昧さ、質問者と回答者の地理知識やレベル感の違い等々の問題があり、Q&Aが最も成り立ちにくい分野の一つです。治安という、誰もが興味があり、かつ統一的客観的な指標のないものを、ネットの投稿機能を使ってできるだけビッグデータ化、指標化したサイトの一つがNumbeo.com/crime。私もよく使いますが、なかなかスグレモノです。・世界中の投稿者から大量の回答データを集めて、指数化している。して集まったデータから、世界中の各都市の治安指数を、このように一覧化しています。オレンジ」、一番治安が悪いのは「赤色」で表示されます。世界中見渡したなかで、ぱっと見、一番治安の良い地域は「東アジア」ですね。いわゆる「CJK」と呼ばれる中国、日本、韓国の都市は、一部の例外を除いて軒並み「緑」と「薄緑」。「オセアニア」も、世界的には治安良い方でしょう。シドニー、メルボルン、オークランドなど、代表的な都市の多くは「薄緑」。ヨーロッパは多数の都市がエントリーしています。多く、治安はまあまあという印象。北米に行くと、「カナダ」はヨーロッパ並み、「アメリカ」だとそれより治安悪い都市が多くなりますね。「オレンジ」や「赤」が多くなります。治安よろしくないのは「中南米」ですね。「赤」のオンパレード。Numbeo.com/crimeで、20以上の回答データが集まった都市は、378。その治安指数をランキングして、悪い方から並べると、ワースト20都市中、約半分を「中南米」が占めます。あと「アフリカ」からのランキインも結構多い。逆に、治安の良い方は、「東京」「シンガポール」「台北」など、東アジアの大都市が目立ちます。あと欧州や北米の小都市も結構ランクインしてますね。ちなみに東京のスコア(安全指数81.26、危険指数18.74)は378都市中ベスト16位。Numbeo.com/crimeの治安指数は、普段、世界中を渡り歩いている私の皮膚感覚にもよく合います。私は結婚して以来、4か国11都市に住んできましたが、一番治安が良いと感じるのは「日本と台湾」ですね。いずれも、大都市でさえ女性の夜間一人歩き可能、暴力犯罪や空き巣、車上荒らしに遭った経験もなし、窃盗は多少あるんでしょうが、財布落としてもそのまま返ってくることが多いのが「日本&台湾」の良いところ。あと、出張で欧州などに行く際、訪問都市を治安の良い順に「デュッセルドルフ、リスボン、バルセロナ」だろうと予想すると、たいてい当たります(安全指数デュッセルドルフ74.08、リスボン67.73、バルセロナ61.06)。非常に興味深いことに、米国でトップクラスに治安の良いいくつかの都市は、「東京」とほぼ同レベルの指数なのです。東京(安全指数81.26)カリフォルニア州アーバイン(安全指数79.44)テキサス州プレーノ(安全指数79.42)この二都市は、2016年「アメリカの人口20万以上で最も安全な都市ベスト10」にいずれもランクインしています。アーバインは、二年連続1位に選ばれている他、日本でも千葉県流山市など、いくつかの都市の街づくりモデルになっています。アーバイン、プレーノ、あとラスベガス近郊のヘンダーソンなど、全米屈指の治安の良い都市を、私も仕事で時折訪れますが、同国の多くの都市と違って「ゲートコミュニティをつくる必要を感じないほど、街全体の治安が良い」のが特徴で、ある意味、日本の治安状態がほぼ実現しているといえます。治安の良い都市は、周辺地区に対して不動産価値が高く、値上がりやすいという特徴があります。Beachなど海岸沿いの金持ちエリアを除けば、周辺都市に比べて軒並み不動産価格が高いし、プレーノもその点、同様です。治安が良い都市ほど良質な入居者を得て安定的な賃貸経営しやすいという面もあります。海外、特に米国で不動産投資するなら、治安が良く、かつまだ値段が上がりきってないエリアを狙うのが良いのかもしれません。テキサス州プレーノ近辺は、土地付きファミリー向け新築住宅がまだ20万ドル台で買えることもあるようで、投資視点でみると面白い場所ですね。posts.2017.03.19海外不動産なぜ買うの?そこにフロリダがあるから...こんばんはManachanです。FL)という素晴らしい街と、不動産事情について書きます。フロリダ州は米国本土のなかで日本から一番遠いこともあり、ハワイやカリフォルニアと比べて知名度はありませんが、アメリカやカナダの、特に冬の寒い地方に住んでいる人々にとっては極上のトロピカル・リゾート。ロングステイや老後の移住先として大変人気の高い場所です。人々にとって、フロリダは「アメリカ生活の第一歩」あるいは「米ドル資産形成の場」として人気があります。マイアミはスペイン語が広く通じ、ベネズエラ、メキシコ、アルゼンチン等、ラテンアメリカの富裕層が、母国より安定度の高い米国で資産を置く場所になっています。このように、米国の大西洋側では北からも南からも人気の高いフロリダ州は、人口急増中。2014年にニューヨーク州を抜いて、全米51州のうち3番目に人口の多い州になり、今なお年間30万人のペースで増加中。Coral)は、実に興味深い場所で、住宅地として異彩を放っています。Mapで検索してみると、メキシコ湾に突き出た半島状の土地に、運河が四方八方に張り巡らされているのが分かります。拡大すると、運河に面した住宅地がことごとく、自家用船舶を係留できる「マリーナ」付きになっています。豪州ゴールドコーストの、大橋巨泉さん宅みたい。ケープコーラルの運河は、何と1950年代から造成されています。ゴールドコーストのマリーナ付き住宅が建設されたのは1980年代...ゴールドコーストはケープコーラルの真似をしたのかもしれませんね。ケープコーラルのなかでも人気の高いSouthWest地区の一角。した運河にマリーナ住宅が並び、ちょっと西へ船を走らせれば大海に出れます。今年2月末、ケープコーラル滞在中に、マリーナ付き住宅の売り物件を内見しました。プールに、人口砂浜付きのマリーナが目に優しい、暮らしやすそうな家でした。3ベッドルーム、3台用ガレージ付きで、お値段は44万ドル(約5000万円)。この値段でマリーナ付き住宅に住めるなら良いですね。運河を少し離れれば、価格が安くて利回りの高い、収益物件もあります。土地1000平米、建坪200平米強、4ベッドルーム2バスルーム2台ガレージ、内装シンプルでメンテしやすい、ファミリー賃貸に最適化されたCALIという物件。価格22万ドル台、想定家賃1600~1700ドル/月、諸経費諸税ひいたネットの手取り約1250ドル/月。利回りはグロス9%、ネット6.6%くらい...すでに十分な建築・運営実績があり、地元アメリカの他、イスラエル、ドイツ、オーストラリアの投資家が買っています。賃貸収益の他、値上がりの期待も大きいのが今のケープコーラル。直近では年率8~12%のペースで値上がりしています。自然に上がっていくと思われます。ケープコーラルの住宅がいま安く買えて、利回りも良くて値上がり期待もあるのか...主な理由は3つ。Countyの人口は70万人弱。人口がここまで増えるのか?米国には、テキサス州のダラスやヒューストンのように、大きな産業が移転してくることで都市が大きくなるパターンもありますが、ケープコーラルの場合は逆に、「住みやすいから人が引っ越してくる」、「人口増加を狙って各種産業が参入してくる」というパターンであるようです。ケープコーラルは米国の大都市圏と違って、今なお「白人が9割を占める」コミュニティ。フロリダにありながら、「ヒスパニック系が約1割しかいない」という珍しい土地柄(出展:neighborhoodscout)。英語を話す、働き盛りの白人ファミリーが、全米各地から子供を伴ってケープコーラルに越してくるようです。リタイアした老人が多いイメージのあるフロリダ州ですが、ケープコーラルの場合は、「35~54歳の大人」と「17歳以下の子供」が占める割合が高い。ケープコーラルが選ばれる理由の一つは、「治安の良さ」。暴力的犯罪の発生率が、人口比でフロリダ州の4分の1、全米の3分の1という低さ(人口1000人あたりの発生数、ケープコーラル1.16件、フロリダ州4.62件、全米3.8件)...私もこの街を歩いていて、夜のひとり歩きでも危険な目にあいそうな気がしませんでした。あと、ケープコーラルの不動産価格が、上昇中とはいえ大都市圏や同じ州のマイアミと比べればまだ断然安いのも大きな魅力でしょうね。約20万ドルで広い庭付きの家に住める、ちょっと頑張れば40万ドル台でマリーナ付き住宅も夢ではない、というのは大きな魅力でしょう。今のケープコーラルでは家を買って住む人の他、賃借人も相当多い状況で、賃貸需要に対して住宅供給が足りないので家賃水準も上がり続けています。上に紹介した賃貸経営向き物件CALIの場合、2012年頃は約16万ドルで買えたけど月額家賃も950ドル程度、それが今では22万ドルに値上がったけど家賃も1600ドル以上とれるので、利回りはむしろ上がっている(グロス7%から9%へ)ようです。ここまで書いたことは、良いことづくめのようですが、さすがに海外にある物件のこと、これからいろんな問題・チャレンジが出てくるのでしょう。それでも、今のタイミングでケープコーラル不動産を仕込める魅力には抗えず、私も一つ買ってみることにしました。いま私のチャレンジは、「現地金融機関から物件価格の7割以上の融資をひくこと」です。目指して、審査を受けています。最大で物件価格の80%融資を受けることもできますし、利子のみ返済も可能なようです。私が融資付けが成功すれば、日本人投資家にとって、素晴らしい第一歩になると思います。現時点で多くの日本人が海外不動産に手を出せない理由は次の二つだから...1)海外物件は、賃貸収益よりも値上がり益狙いが多く、後者の実現は市場環境次第だからリスクが大きい。2)海外物件は、日本人が融資を引きにくく、相当額のキャッシュ手出しが必要になる。私を含めて日本人投資家が、「今のケープコーラル」で、「7~8割の融資を引いて」買うことができれば、上記1)2)のデメリットが一気に解消されることになります。1)ケープコーラルには、日本国内のどこにも類例を見ない持続的人口拡大と、住宅の需給ギャップが存在するためインカムゲインは堅いし、数字的も新築住宅としては日本の都市部よりさらに良い。2)現地金融機関から7~8割融資が出ることになれば、約2500万円の住宅を、自己資金2~3割で投資できることになるため、多くの日本人投資家にとって無理なく手を出せるレンジになる。日本円の他に米ドル資産を持つというリスク分散のみならず、純粋投資的にみて今のフロリダ(ケープコーラル)が優れているから素直に買う...という有力な選択肢になります。アメリカの金融機関から融資の道が開ければ、個信や空き担保に頼って日本の金融機関からフリーローンみたいな融資をひかなくても良いわけだし、物件価値が値上がれば、それはアメリカの金融機関からエクイティとして認められ、次のアメリカ物件取得もつながっていきます。ケープコーラルの不動産...私がこれまで見た海外収益物件のなかでも、最高に上質なものでした。収益構造も、街そのものも素晴らしいので、皆さまにも是非知っていただきたいです。そこで、セミナーと現地視察ツアーを企画しました。※5月28日(日)までに、現地入りしていただきます。アメリカン航空で5/28成田10:40発⇒ダラス乗継⇒フォートマイヤーズ14:38着)※5月30日の夕方解散して、その後は自由行動。Westまで船で3時間。お知らせ...ツアーに参加したい方、ご質問のある方は、私Manachanまでご連絡ください(メール)。3月20日現在、収益戸建CALIモデルを、数か月前の販売価格で買えるチャンスがあります(3戸限定)。興味ある方は私Manachanまでご連絡ください。posts.2017.03.17デジタル中学校を探してますおはようございます。Manachanです。今回は、数日前に書いた「もし文京区で育っていたら」の続編です。本題になりますが、「孟母三遷」という考え方を、私は本質的に好みません。我が子に少しでも良い教育環境をと考えて親が住まいを変えるのは尊いことですが、子供がある場所で成長して自然に大人になるという、壮大なストーリー全体と比べると、所詮、些末なことだという気がするのです。親が職場とか予算とか、いろんな制約条件のなかで、ある場所を選んで住む。その場所で、子供は自分なりに勝手に育ち、その地が自然に「故郷」になるのだと思います。前回も書きましたが、私は5~7歳にかけて、教育環境においては日本最高レベルの「東京都文京区」に住んでいた時期があります。私の両親は今でもそれを誇りにしてますが、所詮、ここは資産家や高給取りでないと住めない場所。結局我が家は生活費の安い郊外(千葉県柏市)に落ち着き、私含めて3人きょうだいは全員、柏を故郷として育ちました。当時、柏周辺の小中学校では、マッチョな文化と管理教育が浸透していて、教師の体罰バリバリだしヤンキーも多いし、文京区の整備された教育環境からみると眉をひそめる状態も少なくありませんでした。私は、眼前に広がる、広い田園風景と無秩序に都市化された環境を所与のものとして受け入れ、この地で、自分なりに勝手に育ちました。柏にも一応、学習塾はあるし、県内御三家の難関公立高もあります、文京区と比べれば全然イケてない環境ですが千葉県内ではマシな方。そこで私なりに勉強して、塾以外ほとんど費用をかけずに都内の国立大学に現役合格。文京区に教育移住した近所の同級生と比べても、学力・学歴的に全く遜色ない自負がある...その原体験があるので、「どこで育ったって、所詮、子供次第じゃん」という気がします。親の心、子知らず...親が我が子のためを思って、いろいろ先走りして考えたところで、子供の考えることは全く別。結局、「子供は、勝手に育ったもの勝ち」ですよね。(とはいえ不動産投資家としてみれば、文京区のような特殊需要のある教育エリアは極めて魅力的で、積極的に狙っていきたいです...)成長する子供にとって、「場所」よりももっと大事な要素は、「時期、タイミング」ではないでしょうか。社会と個性の相性からみて、「早く生まれ過ぎた」り「遅く生まれ過ぎたり」するケースは、子供にとって結構きついかもしれません。私は、成人してから発達障害(自閉症スペクトラム≒アスペルガー)診断を受けました。私が小学生や中学生の頃は、日本で「知的障害のない自閉症」という症例自体が認知されておらず、私は様々な違和感を覚えながら通常学級で過ごしました。皆ができることを、私ができなかったら?⇒親の教育・しつけのせいにされる。集団でいじめられたら?⇒「弱いからいじめられるんだ、やり返せ」と言われる。違う!そんな問題じゃないんだよと、私は子供心に思ってましたが、当時は誰にも理解されず...それは私が文京区に住んでも柏に住んでも、結局同じことだったと思います。要は、生まれる時代が少し早すぎた。その数十年後、娘ソフィアが生まれ、私と似たタイプの発達障害の診断を受けました。今ではすでに、AD&HD、アスペルガー等、代表的な発達障害に対する療育体制が整備され、私の住む江東区でも、区立小中学校に通いながら専門の先生のいる教室に通級する(ひまわり教室)とか、不登校児童のために国語算数だけ個別指導しつつ学校復帰を目指す教室(ブリッジスクール)などが区の行政によって整備され、少なくとも私が育った時代とは隔世の感があります。ソフィアにはまた別の問題があるようです。「書く」という動作が苦痛で、漢字の書き取りや日記は頑としてやりません、とても辛いのだと思います。その代わりタイピングは得意で、PCでもiPadでもキーボード見ないでブラインドタッチができます。自分の好きなテーマをGoogleで調べるのも早い。iPhoneアプリ制作教室にも通っています。日本の小学校で紙に書かせる動作をやらせず、生徒にタブレット渡してタイピング、グループワーク中心の教育をやってくれたなら、ソフィアはもっと、学習に自然になじめた可能性は十分あったと思います。2020年には、IT教育が日本でも本格実施されると聞いています。その意味で、ソフィアは数年早く生まれ過ぎたのかもしれません。非常に残念なのは、すでに日本の社会生活ではPC、タブレット、スマホが当たり前になり、会社勤めすれば紙に書くよりタイプする動作がはるかに多い。いう時代なのに、学校だけが相変わらず「紙」主体の、昔ながらの教育をしていて、そこにソフィアが不適応を起こしてしまっていることです。この4月から、ソフィアは小学6年になります。本人に合う中学校探しを始めようと思います。posts.2017.03.15もし文京区で育っていたら...こんにちは、Manachanです。今日は育児・学校ねたでいきます。東京を代表する文教地区といえば、「文京区」の右に出る者はいません。面積11平方キロの狭い区内に、他の類例をみないほど多数の教育機関が立地しています。(国立3、区立11、私立16)まず、幼稚園~小学~中学の段階から国立校が3校揃ってるのが凄い。あと、区内の国立大学、どこも偏差値70以上必要な、日本のベスト・オブ・ベストな難関大学揃い...そんな環境なので、文京区には頭がアカデミックに賢いお子様や親御様が大勢いらっしゃいます。文京区の「お受験」は幼稚園から始まり、国立小学校の入学対策を3歳から始める方が相当数います。区立小学校もブランド価値が定まっており、区内で特に人気の高い「窪町小学校」と「誠之小学校」では、学区内に住まないと入学が極めて困難なこともあり、学区内に立地する分譲マンション価格が他地域の1割増しだったりします。いつの時代も、我が子により良い教学環境を与えたいのは切実な親心...文京区内は首都圏や地方の富裕層が、子供の誕生を期に「マンション買って教育移住」のメッカでもあります。そんな凄い教育エリアに、私は子供時代、2~3年ほど住んでました。幼稚園年長から小学校2年生の途中まで過ごした住まいが、文京区小石川5丁目「ヒルサイドマンション」の2DK。各フロアは5世帯のみで、うち2世帯が九州からの「教育移住」組だったので、引っ越し早々たまげました。ヒルサイドマンション、当時は築浅でしたが、現在は築43年で外観もくたびれてます。人気の窪町小学校区、今でも40m2程度が月額12~13万円くらいで余裕で賃貸がつきます。ここは不動産的にも特殊エリアですね。いま振り返れば、東京でも有数のブランド小学校に行ってたと思うと、改めて感慨深いですね。教育環境の良さを理解できるのは大人だけで、年端もいかない児童が、それを理解するのは難しい。幼かった私は、むしろ不満たらたらでした。・柏では外の空き地で思い切り遊べるのに、文京区では児童館で室内遊びしかできない。・柏の家は広い庭があって犬や鶏も飼えるのに、文京区の家は狭くてペットも禁止。・柏の小学校は広い校庭で運動会できるのに、窪町小学校は運動会できるスペースがなく、お茶大のグランド借りなきゃならない。広いミネソタから都会なサンフランシスコに出てきて戸惑う、「インサイドヘッド」のライリーみたいだ・・あと、文京区に住むには、「先立つもの」が必要。狭い2DKの家賃でも柏の2~3倍するんですから、当時サラリーマンだった父には大きな負担でした。結局我が家は、お金が続きませんで...コツコツ貯めたお金も文京区で全部使い果たし、私が小学校2年の2学期に、一家揃って柏に文無しUターン。その後18歳までずっと柏で過ごしたので、この地が私の故郷になりました。柏に戻った私は、広い校庭や路地裏で、男の子と女の子入り混じって真っ黒に日焼けするまでドッジボールをしたり、手賀沼や北柏のトンネルで爆竹投げて遊んだり、取手から分岐する関東鉄道常総線と自転車で競争したり、利根運河で段ボール滑りをしたり、秋には乾いた田んぼでイナゴ捕まえて甘露煮にして食ったり...そんな育ち方をしました。教学環境も文京区と大違い。小中学校の先生はたいてい茨城県から通勤して来ていて、茨城弁丸出しの先生も少なからずいました。文京区で当たり前だった「男子がピアノ教室に通う」ことも柏では奇異の目でみられる、中学校になると校則が不必要に厳しくて、それでも先生の目をかいくぐってB体の学ラン買いに行ったりバイク改造したり...柏で育っても、結果的にオーライでした。何より、文京区で育った同級生たちと、ほぼ同等の学歴を得られたわけで、結局どこで育っても、本人次第で何とでもなるのだと思います。私が文京区に育っていたら、何が違っていたのか?たぶん、学歴というよりは、「住まい選び」の点で大きく違っていただろうと思います。18歳で柏を出た私は、まず東京の多摩地区と足立区の貸家を転々として、転勤で福岡と群馬に行った後、29歳で柏の駅前にマンションを買いました。首都圏のなかで、柏より都心に近くて家賃が高い場所はいくらでもある(というか、そんな場所ばかり...)なので、どこに住んでも満足でした。当時、若かった私は、「サー(Sir)の称号」ならぬ、「都民の称号」を得て、意気揚々としていました。「引っ越しました!」という葉書きを、友達に送りまくったのです。私が、文京区に育っていたらどうだったか?東京広しといえども、自分の実家より良い場所はほとんどない。どこに住めばいいんだろうな?贅沢ではありますが、あまりにも良い場所に育ってしまうと、それはそれで、悩み多き人生になるのかもしれません。posts.2017.03.07トロント不動産が値上がる理由こんにちはManachanです。北米出張もいよいよ終盤、今はカリフォルニアにいます。今回のブログは、数日前に訪れた「カナダ•トロント」の不動産について書きます。トロントは、カナダで最大、北米でも3位4位を争う大都市です。都市圏人口は600万人台、公用語は英語。世界中からやってきた移民が暮らすコスモポリタンな街で、トロントの小学校で両親の出身国をプロットしただけで世界地図ができてしまうでしょう。トロントに似た街として、真っ先に思い浮かぶのが「オーストラリアのシドニー」。同じ英連邦の国で最大の都市、街の規模も雰囲気も、移民が多いところも似通っています。Line沿線に瓜二つな車窓風景が広がります。寒い気候以外は「シドニーと瓜二つ」にみえる以前シドニー市民だった私が、トロントに来て感じることは、「全てがシドニーに良く似てるけど、都市としてはトロントの方が少し格上だな」と...例えば、トロント圏の人口はシドニー圏より2割くらい多いし、トロントには3つの空港があるけどシドニーには1つしかない、フリーウェイもトロントの方がシドニーより整備されている、トロントのユニオン駅はシドニーのセントラル駅より都会的でかっこいい等々。何より、立地条件に圧倒的な差がある。ニューヨークやシカゴに1時間強で出られるトロントの地の利は、シドニーが逆立ちしても真似できない。シドニーは世界の主要都市から余りにも遠いし、おまけに言葉も少し訛ってる。「トロントと比べれば、俺たちは英語圏の田舎者だよなあ」というのが偽らざる感覚。そんなシドニーが、トロントよりも勝っている(?)ことは2つかな。「気温がトロントより高い」、「不動産価格がトロントより高い」。後者は自慢できることなのかどうか知りませんが、今のシドニーは世界でも10指に入るほど、不動産価格が高騰した街となりました。ライバルは奇しくも、カナダのバンクーバー。同国第三の都市なのに不動産価格は最大都市トロントを上回ります。トロントも、バンクーバーやシドニーの後を追って、不動産価格が急速に上がる局面を迎えています。今のトロントの不動産、とにかくホット、ものすごい売手市場になってて、売り物件が出れば即完売、買い上がりが当たり前で、49万ドルで売りに出たアパートが59万ドルで成約するみたいな話はザラ。私が内見したタウンハウスも、もとの売値が119万ドルだったのが改訂されて145万で案内されてました。いくらなんでも過熱しすぎだろと思いますが、よく考えたら今トロントで起っていることは、2013〜15年にシドニーで起こったことと瓜二つですね。中国人、インド人をはじめ、大量に入り込んできた移民が不動産をどんどん高値で買う、現金を積んで即買いする。地元の人も、いま買わないと一生マイホーム持てないと思うから血相変えて買う。そんなゲームに皆が躍った結果、年率20%みたいなスピードで相場が上がり続けたのです。シドニーの不動産価格は、2016年に入る頃には鎮静化をはじめました。融資も引き締められ、特に外国人非居住者に対する融資はほぼ不可能になり、購入にあたって高額な印紙税が課せられるようになりました。シドニーがたどった道を、2〜3年の時差をもって、いまトロントがトレースしているように感じます。トロントの物件を視察すると、仲介業者の名刺が何ダースも。うち8割は中華系エージェント。トロント不動産の、えげつないまでの活況ぶり。ブームが今後ずっと続くとは思わないけど、「あと2年はいける」というのが私の感想。・売買価格は賃料水準以上に上がるとはいえ、それでも都心近くのマンションでグロス利回り4%以上は出る。シドニーがそうであったように、グロス利回りが3%そこそこにまで低下してしまえば、不動産価格は頭打ちになる想定が成り立ちますが、トロントはまだ4%以上回るので、ざっとみて価格に30%くらいの伸びしろがあるのではないかと愚考します。あと、客観的状況から考えて、「シドニーが値上がって、トロントが値上がらない理由が、本当に見つからない」のです。カナダにおけるトロントは、オーストラリアにおけるシドニー以上に、国内の人口を引き寄せる条件を備えています。・新移民の多くは、カナダではトロント、オーストラリアではシドニーを目指す。・オーストラリアの場合、シドニーの生活コストが高くなれば、第二の都市メルボルン、第三の都市ブリスベンに行くことは可能。・一方カナダの場合、トロントの生活コストが高くなって、第二の都市モントリオールに行こうにも、そこはフランス語圏。カナダ生まれ英仏マルチリンガルならともかく、インド人や中国人の移民でフランス語圏に行ける人は少ない。カナダ第三の都市バンクーバーは、トロントよりも住居費含め生活コストが高いし、第四位以降は都市レベルが大きく落ちてしまう。・したがって、一旦トロントに住み着いてしまえば、他都市に行かずトロント圏内を移動することになる。トロントに多くの人口が集まり、他都市になかなか逃げられない構造・・必然的に人口が増え、彼らが住宅を求め、値段を上げ続ける。今が、まさに値上がりの旬のタイミング。トロント不動産でキャピタルゲインを取りにいくなら、「今すぐ動くこと」が肝要だと思います。私も「短期的な値上がりを取りにいく」お行儀の悪い投資が実は大好きなので、すでに行動を起こました。経験者や度胸ある人以外は真似しないでね。posts.2017.03.02日本の不動産投資で「時間差」が使えない理由こんにちはManachanです。北米出張5日目、いまカナダ最大の都市トロントにいます。冬が長くて厳しいカナダの人たちにとって、暖かい南国でのバカンスは無上の楽しみ。その行き先として人気が高いのが、アメリカ最南端のフロリダ州。Coral)にも、カナダ各都市からの直行便が多数就航している他、欧州のドイツやスペインからの直行便さえ就航。冬でも暖かいフロリダに、太陽を求めて人々が押し寄せます。そのケープコーラル、不動産投資の面では素晴らしい街でした。家賃上昇中、その割に物件価格が上がりきっておらず、グロス賃貸利回りも平気で7〜10%いく、価格上昇率も年率10%超...今こそ、まさに買い時のタイミングという感じでした。ケープコーラルの街も実に良かったです。約30万人いる住民は裕福で教育水準の高そうな白人がほとんど。治安が良く、夜でも平気で出歩いて食事とかできる、住宅街には運河が縦横に張り巡られ、ボート係留権つきのマリーナ住宅が並ぶ。大橋巨泉氏が住んでたゴールドコーストの高級住宅街のよう。住民が自宅からボート乗って水上レストランに行く優雅なライフスタイル。屋外プールつき、3室あるうちの2室からプール&ボートへダブルアクセス...みたいな素敵な住宅。こりゃ絶対1億円するだろうと思ったら5000万円(44万米ドル)で買えるという。そのコスパの良さも「今のケープコーラル」ならでは。投資家向けには、さらに賃貸経営に特化した「4ベッドルーム、2バスルーム、2台ガレージ」のファミリー向け新築戸建住宅というジャンルがあります。こちらは約22万ドル(2500万円)で買えて月額家賃が1600ドル程度、グロス利回り9%出て、現時点では空室もほとんどない状況。土地が1000平米もついてきます。資産価値が確かなので、地元の金融機関から融資がつき、外国人でも最大8割借りられ、さらに利子のみ返済も可能なようです(利率は5.0%)。それ聞いて私は早速、融資審査申し込みましたよ。確実にお金が増える投資だと思うので、善は急げ!!︎ここまで有利な条件で不動産投資ができるのは、「今のタイミングで、場所がフロリダ州ケープコーラルだから」です。「アメリカだから良い」わけでは全然ないです。同国内の主要都市では、すでに不動産価格が高騰してしまいました。いまニューヨークやロサンゼルス都市圏で同等の住宅買ったら値段3倍以上するでしょう。利回りもグロス3〜4%がせいぜい。逆にいえば、同じアメリカ国内でも、「ニューヨークやロサンゼルスが高くなったから、今はフロリダやテキサスを買う」みたいな、各都市の不動産市況の「時間差」を利用した投資ができるわけですね。同じ国内だから当然、「ニューヨーク物件の値上がりによる空き担保を自己資金算入して、テキサス物件の融資をひく」みたいなエクイティファイナンスが可能。経済や人口規模がアメリカより小さいカナダやオーストラリアでも「時間差」投資は可能です。シドニー(国内最大都市)で物件買い、12年経ったら価値が2倍になった。それからブリスベン(国内第三位の都市)の不動産を買った。当時のブリスベンは奇しくも、「価格帯、利回り、上昇率とも、12年前のシドニーに酷似」していた。投資先の都市をブリスベンに変えるだけで「12年前のシドニーにタイムマシンで戻って投資する」のと同じような効果が得られた。東京の市況と名古屋の市況、その時間差は感覚的にいうとせいぜい1年くらいでしょうか。話、アベノミクスで東京の不動産価格が上がり始めた後、名古屋もつられて上がるのが約1年後くらい。逆に、融資引き締めなどで東京の相場が崩れはじめると、名古屋を含めて地方都市の相場は瞬時に冷え込んでしまう。そんな時間軸で動く日本の不動産マーケットで、我々個人投資家が都市間の時間差を利用した投資で値上がり益をあげるのは難しい。できることはせいぜい、東京都心の価格が上がりはじめたタイミングを素早く察知して、名古屋に波及する前に安く買う位か...でも、夥しい数の不動産転売屋や建売屋が真っ先にそれやって鞘抜いちゃうから、一般の投資家が利益を得にくい構造になっていると思います。主要都市でどんどん物件を供給しちゃう。いう業界構造なので日本全国が「時間差なしの単一市場」になりやすい。投資家視点でいうと、「東京の不動産が値上がって利回りが落ちたら、大阪や名古屋もつられて落ちちゃう。1年経てば熊本鹿児島でさえ利回り下がる」のです。全国規模で物件供給する大手デベロッパーがほぼ存在しない。地場のデベロッパーが、地域の需要や経済状況にあわせて物件供給する。いう国情ゆえ、都市間の不動産マーケットに数年〜十数年の時間差が生まれやすく、それを利用した投資戦略が現実的に可能なのです。合い言葉は、これ!「首都や最大都市の物件価格が上がりすぎたら、第二、第三の都市か、成長する中堅都市を狙おう」...米国カナダ、オーストラリアなら、その投資戦略を正しく実践すれば、たいてい外しません。プロフィールManachan世界7ヵ国で不動産投資・経営を実践する「グローバル大家」。会員2000名を超える、日本最大級の海外不動産投資の勉強会組織「アジア太平洋大家の会」の会長。インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、フィリピン、オーストラリア、米国、タイに、計22室を所有・経営するグローバル大家。長年、ブロガーとして不動産情報発信を続けてきており、ほぼ毎日更新される日本語ブログ「世界で不動産を買おう」は、国内不動産ブログランキングでも上位の常連。講演やコラム執筆も、多数手がけている。ネイティブレベルでできる語学力、ITを駆使した物件遠隔管理ノウハウを活かし、宅建業者として「外国人バイヤー専門の不動産業者」開業を決意。