温泉宿からお送りしております。組み換えを検討しております。東京14棟目(仮)を購入するので、それに対して別なものを売却して手元資金を増やしたり個人と法人を入れ替えてもいいかな、と。東京14棟目(仮)は自宅至近のニコイチ物件です。再建築不可ではありますが、それゆえにお値段以上のスペックを持っている物件です。なにげに東京12棟目にも近いのがいいです。まとめて2棟面倒を見られるというメリットがあります。今回、購入するこにあたりリノベーションが必要なのですが、その資金をどうするか。全額融資でいけると思っているのですが、リノベ資金は10年でしか融資を受けられない可能性が高く、10年で全額借りるとキャッシュフローがあまりよくない、という問題が生じます。なると、自己資金をある程度入れた方がいいということに。考えると、やはりもう少し手元にお金を置いておきたいということになります。そんな錬金術のようにお金を作ることなんてできな・・・いや、できるぞ。既存物件売っちゃえばいいわけだ。前にも別の再建築不可物件を購入しようとしたときに、このテーマで悩んだことがあります。その時は東京3棟目を売却しようかという結論になっておりました。東京3棟目は一部に借地権があるものの再建築可能な所有権で、東京14棟目(仮)と同様のニコイチ物件です。個人保有で長期譲渡の期間に入っています。長期満室安定の優良物件ですが、最近購入している「自宅近所物件」と比べると、やや自宅からは遠いです。いっても1駅隣なだけですけど。いうバランスになってしまっているので、これを個人=法人に規模間を合わせられればいいなと思っていました。今回の東京14棟目(仮)を東京法人で購入し、東京3棟目を売却することで、個人2減、東京法人2増になります。法人への役員貸付が発生するので、将来的に法人からお金を給与以外の形で個人に移動させることもできます(貸付した分を返してもらうだけ)。再建築可能な物件を売って再建築不可の物件を買うってのはどういうことだ、と自分でもちょっとツッコミ入れたくなりますが、まあしょうがないですね。手元のカードを眺めたらそういう結論になったもので。本当は札幌8棟目、札幌9棟目あたりも売却検討したいのですけど、札幌8棟目は30年融資なのでまだ全然残債減ってないという難点があり、札幌9棟目は購入時に仲介してくれた社長に売却も仲介に入ってもらわないとすねちゃうのがわかってるので売却の仲介も入れたいんですけど、どうもあまりやる気になってくれないというか。私の希望価格では売れないと踏んでるのか、動いてくれないんですよね。ここは気まぐれな社長をうまく動かした方が長期的に見て得だと思うので、今は選択肢から除外して、やる気を見せる時を待つしかないなあという感覚です。いうことで、東京3棟目を売る方向で調整することになりました。売却の仲介は管理会社さんに依頼します。管理で動いていただいていることから物件のことをよく把握されていますし、こっちも頼みやすいと思ってますので。いうことで早速相談したいと連絡を入れ、電話で打ち合わせをしました。最初は高めに出して、反響を見ながら調整しましょうという方向に。希望価格と最低限このくらいは確保したいと考えている金額を説明。リノベーションが終わる時期などを考えて、このくらいの時期までに売却を終わらせたいという意向も共有させていただきました。手元に残したい金額・・・有担保の借入を返済+今回のリノベーションを自己資金だけで完結できるくらいの金額+αって感じです。多少の借入はするつもりがあるのですが、もし借入しなくてもOKであれば、返済比率はぐっと減らせます。借入した上で条件が悪いものを一括返済してしまうという手もあります。そのくらいは残したいと思うのですが、売却時の所得に対して税金がどの程度かかるかも見極めなくてはなりません。ここは顧問税理士の先生に税額がどのくらいになるか試算をお願いすることにしました。あとはちょっとだけある借地に関しても、借地の管理をされてる不動産屋さんに連絡して売却の場合いかほど譲渡承諾料がかかるかも確認したいと思います。首尾よく売却できるでしょうか?楽しみにしたいと思います!ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。>>Seesaaブログ。