posts.2020.05.30最近、Youtuberになってます(笑)皆様こんにちは、Manachanです。久々のブログ更新になります。皆様お元気でしょうか?新型コロナで、私のライフスタイルも大きく変わりました。今年3月中旬まで、年間のうち3分の1は海外の出張先で過ごすライフスタイルを送っていましたが、今や海外渡航がほぼ無理になり、その結果、自由時間のほとんどを、東京の自宅で過ごすようになりました。東京はつい最近まで緊急事態宣言下にありました。私の運営する会社は全面テレワークに切り替え、プライベートでも都内で用事を済ます以外は余り外出せず、自宅で仕事場所を確保して、連日Zoomミーティング等に明け暮れました。コロナで嬉しい誤算もありました。これまでと違って「移動」しないと、自由に使える時間がたくさんできるものですね。自宅テレワークに慣れれば、労働生産性がこれまでより上がる面もあると感じます。海外出張に出られないので、これまで海外各地で撮りためた動画コンテンツや、過去に行ったセミナーなども、すべてYoutubeで無料公開することにしました。最近の私は、週2回行うYoutube対談番組収録や、同じく週2回開催する海外不動産オンラインセミナーのYoutube編集・公開などの仕事が多く、時間の使い方としては「にわかYoutuber」になった気分です。上記コンテンツは、私の運営する(株)国際不動産エージェントのYoutubeチャンネルにまとめています。内容かなり充実してきました。https://bit.ly/2GpvXy8いくつか、目玉コンテンツがあります。1)「海外不動産セミナーの動画」もとは参加費5000円の有料セミナー、かなり時間とお金かけてつくったものです。クオリティには自信あり。https://www.youtube.com/channel/UCZD_NMLqOjyYZLHNgc1R3WA/playlistsバックナンバー一覧...興味のあるものを、何でも試聴してみてくださいね。「2018年」12月:インド・デリー視察報告11月:世界からみた東京不動産2)「世界の街角から」シリーズ私が数年間にわたり、GoPro片手に、世界中で不動産視察・仕入れに行ってた時に撮ったビデオ動画を無料公開しました。https://www.youtube.com/watch?v=MaygGu3ftO4&list=PLk7D8mNtYcuc_61AzN7-s2SapLM7Vvjro掲載都市一覧(私がちゃっかり買ってる物件も時々出てきます)。・ウズベキスタン(タシケント)3)「Youtube対談番組」(週2回更新)今年5月5日から、コロナを含むタイムリーな不動産トピックを、対談形式で語ります。配信予定)ますます内容充実していきます。posts.2020.04.06海外行けない時代に、皆様のお役に立つために...皆様こんにちは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。西暦2020年は、新型コロナウィルス(COVID-19)感染症パンデミックで全世界が同時不況に陥った年として、歴史に記憶されることでしょう。今や、国をまたぐ移動はほとんど不可能になり、世界の各都市が封鎖、外出禁止令の発令で、数十億人が自宅に引きこもる時代になりました。これにより、弊社のビジネスモデルと、私の動き方も、激変を迫られています。弊社は「共同経営者2人(市川、鈴木)が海外各地に行きまくって、現地から鮮度の高い不動産情報を発信する」モデルで成長してきました。私自身も2015~19年は、すべての年で海外滞在日数が年間100日を超え、世界50カ国、100都市以上の不動産現場を見てきましたが、今年3月以降、そういう動きが一切できなくなりました。それで私は日本国内で大人しくしてるわけですが、今や都内ではセミナー・懇親会の開催さえ難しいご時世。弊社主催のセミナーで新型コロナウィルス感染者が出たらえらいことになりますし、それ以前に、感染懸念のためお客も多くは集まりません。弊社セミナーでは海外から講師を呼ぶことが多いですが、彼らも今や日本入国が不可能。)に移動してのセミナーにも支障が出るかもしれません。弊社の主な収益源はこれまで海外不動産販売とアフターサービスに対する手数料(サポート料)でしたが、新型コロナで世界中の経済が止まり、入居者から家賃減額請求や建設ストップが各国で相次いでいる現在、「お客様の投資利益を考えた場合、いま海外不動産を本当に売っていいのか?」と自問自答せざるを得ません。いや真面目に考えるほど、「一般論として、今や様子見した方が良いと言うべき」です。収益の柱にすることは現実的にできません。幸いにして、弊社は海外不動産のサポート料収入ゼロが続いても、会社として存続はできます。パンデミック時代の辛い時期は、「新しいビジネスモデルに転換する」ことに尽力していきたいと思います。大きな柱が二つあります。1)新規販売から、既存顧客のお手伝いにシフト弊社がいま何をすべきなのかというと、「すでに海外不動産お持ちのオーナー様のお役に立つ」ことだと思っています。等々...私は海外物件オーナーとして20年の経験があります。支払い、海外口座開設とオンラインバンキング、海外ローンの借り換え、管理会社の変更、アポスティーユ公印認証、現地国から送られてくる多様な書類読みこなしなど、実務を9ヶ国で経験したので、見ればすぐに勘所が分かります。処理能力やスピードにも自信があります。今は私ひとりではなく、社員がいます。組織として対応ができます。一言でいうと、海外不動産の「めんどくさいことをやってあげる」、「お困りごとを解決してあげる」新サービス。1~2週間後、弊社サイトやYoutubeでアナウンスしますので、お楽しみにお待ちください。2)リアルセミナーから、オンラインセミナーにシフト弊社は3月27日から、オンラインセミナーをはじめました。やってみるとかなりの好評で、しかも、これまでリアルセミナーに来れなかった地域在住の方々(西日本の地方都市や、東南アジアやオセアニア、アメリカ在住者)も参加してくれました。時間の制約を超えられるオンラインの可能性を目の当たりにしました。セミナー後の個別面談アポもたくさん入り、私は家に引きこもりつつも仕事では大忙しです。(※画像がリンクになっており、クリックで詳細確認できます。カナダのオンラインセミナーは、下記リンクから映像で試聴できます。https://onedrive.live.com/?cid=6587a393e31ab3c0&id=6587A393E31AB3C0!14845&authkey=!AKbN9n70qVySQ_I&fbclid=IwAR2dg2QL0q9tdfaMbXQ-gp0lmhJuL4zu3r_31-XEOp5hKlgkiDtTfvUIMYU今後も、4月だけでオンラインセミナー5回企画しております。すべて無料で参加できます。弊社は、ビジネスとして本気で生まれ変わります。「バイヤー様・オーナー様の立場に立つ」価値観はこれからも大事にしていきます。私たちの思いは、情熱は、変わりません。今後とも、ご愛顧のほどよろしくお願いいたします。posts.2020.03.17コロナウィルス激震!北米出張日記(2020/3/9~3/17)こんにちは、Manachanです。大変な事態になりましたね。コロナウィルス禍に揺れる全世界。恐怖と相互不信、先行きの見えない閉塞感に苛まれる人々とビジネス、ネット社会と情報過多が、不安に拍車をかける時代。極めつけは、他国との行き来を遮断する欧米政治リーダーの決断。世界の株価は連日大暴落し、一気に奈落の世界同時不況に進みそうな今日この頃。ここ1~2週間に限っていうと、世界的なコロナ騒動の震源地は、紛れもなくアメリカでしょう。東アジアで発生したコロナウィルスが、アメリカ大陸に飛び火。国内感染者数が日々、倍々ゲームで激増して、全米各地が恐怖と狂気に覆われ「激変」した、まさにその時、私はアメリカ・カナダへ8日間の出張をしていました。この体験は、一生忘れないでしょう。51年間生きてきて、ここまでエキサイティングな業務出張は、後にも先にも無いかもしれない。私の出張コースを、アメリカ各州の感染者数マップと重ねあわせてみました。その出張中に起こったことを、年表ふうにまとめました。午後の成田空港は、葬式のように静まり返っていました。第一ターミナル、広大な北ウィングに人影まばら。これまでに見たことのない異様な風景でした。乗客よりも職員の方が多いんじゃないか?確かに、いまコロナウィルス騒ぎの渦中にある日本、サラリーマンは自宅勤務、学校は軒並み休校、ディズニーもUSJも閉園、大相撲は無観客、センバツ甲子園も中止...仕事とはいえ、このタイミングで海外に行く私は余程の変わり者なんでしょうな。チェックイン後が凄かった...セキュリティチェック:客は私ひとり出国手続き:客は私ひとり出国後の書店;客は私と白人男性のふたりだけ出国はできたけれど、アメリカに無事入国できるんだろうか?日本から来たということで感染が疑われ、別室に連れ込まれて隔離・検疫されるかもしれない。それで、普段より多めに文庫本を買いました。本さえあれば、万一アメリカで隔離されても暇つぶせると思って...当時は客観的にみて、東アジアにあって中国に近い日本の方が、アメリカよりは感染リスクが高そうだというのが一般的な評価だったことでしょう。アメリカに上陸して、認識が変わりました。数字を見るかぎり日本以上に感染が広がり、空港ガラガラ、飲食店もガラガラ、道路も普段よりガラガラ、学校も軒並み休校、イベントは中止の嵐、ホテルは激安セール、ショッピングセンターの棚からトイレットペーパーも体温計も缶詰も消える...それは日本だけの現象ではなく、アメリカでもカナダでも全く同じ状況だったのです。私を乗せたデルタ便は、太平洋を越えて、アメリカ西海岸・オレゴン州ポートランドに到着しました。入国手続きで、係官から2~3の質問を受けました。「ここ2週間で中国、イラン、イタリアに行ってないか?」、「何しにアメリカに来たんだ?」、「いつまで滞在する予定なんだ?」等々...当たり障りのないように簡潔に答えると、意外なほどあっさり、入国を認めてくれました。これで一安心...というのも、私が入国できないと、全米各地で予定している商談や視察が実施できなくなりますから。無事入国できた旨を、ラスベガスやヒューストン、アイダホ等で待ってる人たちにFacebookで伝えて、私は晴れて、ポートランドの土を踏みました。その日、ニューヨークのダウ平均株価が、一日2123ポイントも暴落し、サーキットブレーカー(取引停止)が発動されました。アメリカの歴史に残る「激動の一週間」は、すでに序章がはじまっていたのです。3月11日(水)緊迫のカリフォルニア、トムハンクス・ショックアメリカ入国して1、2日目。ポートランドと、アイダホ州ボイシーでの日々は、比較的平穏でした。いま振り返ると、アメリカ全土がコロナウィルスで大騒ぎする直前、「嵐の前、束の間の静けさ」だったのだと思います。当時のアイダホ州は、感染者が一人も出ていませんでした。隣のワシントン州ではシアトル圏を中心にすでに約400名の感染者と、20名の死者が出ているのを横目に、「俺らの州は内陸だし、外国の連中は来ないし、コロナなんて大丈夫だよ」と、皆さん涼しい顔をしていました(注.その数日後に、アイダホ州でも感染者が確認されました...)そのアイダホから飛行機でカリフォルニア州サンノゼに入ると雰囲気が一変。カリフォルニアは当時すでに、ワシントン州、ニューヨーク州に次いで、全米第3位の感染者数が報告されている州だったのです。空港に降り立ってすぐ、「日本と同じ緊迫した雰囲気」を感じました。Alto周辺のフリーウェイは、平日朝の時間帯は大混雑するはずなのに、今回に限って、まるで日曜日のようなガラ空き...Apple本社のビジターセンターに来ると、駐車場は悲しいくらいにガラガラ。ITエンジニアの皆さんは、軒並み自宅勤務しているようでした。ショッピングセンターに行くと、日本と同様、トイレットペーパーはじめ紙製品は軒並み売り切れ、体温計も売り切れ、マスクの在庫ゼロ...落胆する私たちの横を、トイレットペーパーを10ロール位、カートに山積みした女性が歩いていきました。その午後、海辺のサンタクルーズで物件視察をしていると、私のiPhone端末にニュースが入ってきました。なんと、「トムハンクス夫妻、コロナウィルス感染が判明」ですと...。いまにして思うと、多くのアメリカ人をして「コロナウィルスやばい」と思わせる出来事が、皆が知ってる映画俳優トムハンクスの感染だったのだと思います。これで誰もが「他人事ではない」と思った...まさに歴史の決定的瞬間。若き日のトムハンクスが、アメリカ現代史の決定的瞬間を生きた男「フォレストガンプ」を演じたのは、偶然ではないと思いました。あの瞬間を境に、アメリカは変わってしまった...その夜、トランプ大統領が電撃的に、大陸欧州26カ国からの渡航制限措置を発表したのは多分、「アメリカ国民の空気を読んで...」のことだったのだと思います。その翌日、NYダウ平均は、2352ポイントという史上最大の暴落となり、わずか3日前の記録を更新。2回目のサーキットブレーカー発動。米国内の感染者数も、1000人、2000人、3000人...と、日々、倍々ゲームで増えていき、もう後戻りはできなくなりました。3月15日(日)間一髪!薄氷のカナダ入国カリフォルニアのあと、ラスベガス、ヒューストン、ワシントンDCと回ってきた私は、最後の目的地、カナダのトロントを目指す際、同国に無事入国できるのかどうか、気をもんでいました。2日前(3月13日)、カナダのトルドー首相の奥様にコロナウィルス感染が判明。首相自らが、自己隔離して暮らしていたのです。入国を制限するでしょう。あと日本のいくつかのサイトには、「カナダに入国はできるけど、日本国籍者には隔離・検疫など行動制限がかかる」と書いてありました。「カナダ行くのどうしようかなあ...隔離されるリスクがあるなら、アメリカから直接日本に帰国する方がマシかもなあ...」と一瞬思いましたが、当時確認できた情報によれば、カナダ政府から自己隔離要請はあっても強制的ではなく任意との話だったので、「行っちゃえ!案ずるより産むが易し」と思い、数日前の成田と同じくらいガラ空きのワシントン・ダレス国際空港から、予定通りトロントに飛びました。トロントの入管では、数日前のポートランドと同じく、簡単な質問を2~3受けて、冷静に受け答えすると入国スタンプを押してくれました。その次の通関でも文句言われる覚悟をしてましたが、こちらもお咎めなく、カナダ入国成功!入国日付は、3月15日。トルドー首相が米国人を除く全ての外国人非居住者のカナダへの入国禁止措置と発表する、わずか1日前でした。間一髪のタイミングで入国。国境を閉ざす寸前のカナダの姿を垣間見れたわけです。翌3月16日、私はトロントでの仕事を終え、利用客居なくてガラガラのピアソン国際空港から、午後2時45分発の羽田行きのエアカナダ便に乗り込みました。その搭乗時刻わずか15分前に、トルドー首相の入国禁止措置のニュースを聞きましたが、その理由の一つが、私が今いる場所「トロント・ピアソン空港の職員にコロナウィルス感染者が確認されたから」だそうで...。折しもこの日、隣国アメリカのNYダウ平均は、2997ポイントという史上最大の暴落となり、3回目のサーキットブレーカー発動。なると、ブレーカーなんて無いも同然だよね。出張を終えて...いま私は、機上の人。カナダ~日本の長いフライト中で、あと数時間で羽田に着きます。これまで書いたように、感染リスクのある場所で、入国制限や隔離、フライトキャンセルのリスクをかいくぐって、ギリギリな出張をしました。私の体調は、主観的には完璧です。ここ2年ほど、風邪ひとつひかず元気そのもの。先ほど、アメリカで買った体温計で測ったら、96.3F(35.7°C)だったので発熱はしてません。感染のリスクを疑う人も多分居ることでしょう。求められれば、家族や社員を守るために自己隔離も甘んじて受け入れます。本音では隔離が必要だと思わないけれど、でも自分だけの人生じゃないし、皆様に支えられて生かしていただいてる以上、必要な配慮はしますし、国や職場のルールは守ります。あと言うと、私は大胆な行動をする割に、手洗い、消毒、うがいなどは普段かなり気をつけています。外出から自宅に帰る時は必ず検温してますし、その際の手洗いには使い捨ての紙を使い、さらにはゴミ箱も他と分けています。日本に帰ったら、たぶん当面、海外には行かない(行けない)でしょう。私の意思や健康状態とは関係なく、今やアメリカもヨーロッパもアジアもオセアニアも、残念ながら、入出国に支障を伴いそうな国ばかりになってしまいましたから...「ウィルスに侵された恐怖の世界、一体どこ行けば安心なの?」。聞かれたら、私は次のように答えます。「安心は、私の心のなかにあります」と...いま私の心は、池塘の水面のように静かで清らかで、惑わされません。激動する「いま」この瞬間を、心から楽しんで生きています。「私は投資家だから」...投資家とは、自分の負えるリスクの範囲で、収益を最大化しようとする人のことです。今回の北米出張は、周りに心配かけたけど、でも自分がリスク負えると思うからやった。これまで海外の旅先で幾多のアクシデントを克服した経験値があるから自信もあった。リスク負って行動したその先には、ポートランドで、ラスベガスで、ヒューストンで、現地の方々の素敵な笑顔に出会うことができた。次の商売につながる動きもできた。本当に、思い切って出張に行って良かった。コロナウィルス問題は、いつかきっと、人類が解決します。それまでは私の商売も含めて大変っちゃ大変です。コロナ禍の只中にある私たちがやるべきことは、コロナ後の世界をイメージしつつ、まさに激動する「いま」この瞬間を楽しみつつ、自分が今やれること、やるべきことに集中することではないでしょうか?この一週間で激動したアメリカ・カナダの「いま」を現地で垣間見て、その一瞬一瞬がとても新鮮で楽しかった...そんな風に生きていれば、心豊かに生きられる。大丈夫、何とかなりますよ。posts.2020.01.05現地日本人の治安アドバイスに要注意!(情弱リスク懸念)こんにちは、Manachanです。新年あけましておめでとうございます。今後も末永くご愛読のほど、よろしくお願いします。2020年最初のブログは、「海外に関する情報収集法とリスク」というテーマで書きますね。世の中なぜ、「情弱」と揶揄される人が多いのでしょう?今や日本中どこでも4G電波網が張りめぐらされ、老若男女問わず、ほぼ誰もがスマホ、タブレット、PCを持ち、ハード面ではほぼ同じ条件で常時情報収集できる状況にある。それなのに、情報を上手に使いこなす人がいる一方で、情弱としてカモられる人が後を絶たない。それはなぜなのか?おそらく、ネットから得られる「情報の取捨選択」や「情報に基づく意思決定・行動」の面で個人差が大きいのでしょう。一言でいえば「情報リテラシー」が明暗を分けてしまう。仕事や留学で海外に出ることになり、現地在住日本人の「治安アドバイス」を聞いて鵜呑みにするような人が相当数いますが、私は彼らに「情弱の匂い」を感じてしまいます。確かに、初めて行く海外の街、現地の治安が気になるのは当然です。客観的にみて、日本国内と比べれば、海外の多くの都市では治安の懸念はあるでしょう。「現地の言葉、習慣や雰囲気に不慣れ」であることが、不安をさらに増幅します。現地在住の日本人に、治安について日本語で質問したくなる気持ちはよく理解できます。その情報を鵜呑みにして意思決定してしまうと、人生、いろんな面で損するリスクがあると感じます。私の感覚でいうと、海外の都市に住む日本人の治安アドバイスは、一般論として、眉に唾を二度くらいつけて話半分に聞くべきと思ってます。・在住日本人が好んで住むエリア自体が、きわめて狭い。それこそ判で押したように、こぎれいな、白人中流層の住む閑静な住宅地を選んで固まって住む。日本人学校や補習校があるのも、そういうエリアがほとんど。・自分の馴染みのあるエリア以外について、好奇心に欠ける人が非常に多い。自分が一度も行ったことないのに、また聞きだけで「あのエリアは危険」と言う人もいる。・白人や日本人・東アジア人以外の人種が多く住むエリアについて、ほとんど無知で、かつ偏見に満ちている。私は2000~05年にかけて、オーストラリアのシドニーで暮らしました。同期間中、半径50kmある、広大なシドニー圏のほとんどの地域に足を運びました。シドニーは数多くの民族人種が暮らすコスモポリタン都市、それぞれのエリアにエスニック色があり、興味をそそられたからです。一部を除き、私が単身で訪問できるほど、シドニーは安全な都市だということも分かりました。一方で、現地在住日本人の、視野の狭さにも驚きました(もちろん例外はありますが...)。話、彼らが「治安に不安」だとして避けているエリアは、面積でいうとシドニー圏の80%、総人口の60%以上をカバーするエリアだったりします(単に知らなくて興味がないだけなのでしょうが、シドニーの治安でそんなにビビるって私には理解不能...)そんな狭い視野しか持たないのに、これからシドニーに住む日本人に対して、「あのエリアは、危険だから避けた方がいい」と、知った顔でアドバイスしたりするのです。そんな半端情報を、鵜呑みにするリスクって何なのか?・行動範囲や視野が狭くなってしまう。・せっかく海外に出て魅力的な体験をするチャンスが十分あるのに、生かせなくなってしまう。言うと、私の専門とする「不動産投資」の視点でいえば、「治安を気にする視野の狭い日本人」のおススメエリアなんて全然面白くないですよ。「すでに出来上がった」「今後、変化の可能性が低い」「不動産の値段も全般的に高い場所」ばかり好みます。不動産の価値上昇を目指すには、上記とは正反対の場所を狙うのがセオリーです。「まだ未完成」で「賛否両論分かれる場所」であるがゆえ「価格がまだ安く」かつ「今後の変化が期待できるところ」が望ましい。シドニー在住時代、私は多くの日本人が避ける西シドニー地域のいろんな街を訪問し、食べ歩いて、エスニックグルメマップを作って、ホームページで発信しました。そこで集まった人を軸に「ウェスタン(西)シドニーうまいもの探検隊」をつくって、みんなで食べ歩きを楽しんでいました。もって、「うまいもの探検隊」のメンバーは、たいてい、不動産投資上手だったりします。典型的日本人エリアの枠を超えて、シドニー圏内のいろんな地域に好奇心を持ってるから、それが不動産エリア選びのスキルに直結するのだと思います。勝手知らない海外の街に住むにあたって、現地在住の日本人に治安アドバイスを得るのは自然なこと。彼らの視野が必ずしも広いとは限らないため、知識のバランスをとる意味でいろんな人から情報収集を心掛けた方が良いと思います。それはシドニーに限らず、どの国・どの街についても言えるでしょうね。posts.2019.12.31海外不動産でお客様を不幸にしないビジネスモデルこんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。クリスマス&年越しの時期は、静かでいいですね。日本も欧米圏も仕事がスローになり、メールの受信数も普段の3分の1程度。おかげさまでブログを書く余裕もできます。トップニュースといえば、何といっても、海外中古不動産に対する減価償却ルールが変わったこと。「2021年以降、個人が海外で得た不動産所得の計算上において損失が生じた場合、簡便法によって導き出した耐用年数で計算した減価償却費は生じなかったものとみなされ、その部分を他の所得と損益通算できなくなる」それでいま、業界に激震が走っています。アメリカの中古木造住宅を日本向けに売る多くの業者は、「最初の4年間、減価償却で節税できまっせ」セールストークで売ってきましたが、今回の税制改正で、その種の商売は封じられたも同然。テキサスやハワイで日本販売用に大量の戸建を買い取り保有していた日系業者も少なくなく、よほど安く仕入れてない限り、間違いなく不良在庫になるでしょう。加えて、多くの不動産オーナーから「もう節税できなくなるなら売って欲しい」依頼が予想されますが、市場流通価格に業者利益(20~30%か、それ以上)を乗った価格で買ってしまった場合、今のタイミングで売っても損切りにならざるを得ない。それが明るみになる時、「おたくの会社そんなに利益とって客に売ってたの?」「なぜ全然説明しなかった?」みたいなクレームの嵐になることが、容易に想像されます。節税ありきで商売していた日系業者にとって、2020年は間違いなく厳しい年になるでしょう。税制が変わっただけで、なぜこんな結果になってしまうのか?私からみて、業者側のビジネスモデルに根本的な問題があるように思います。お客様に売る物件(国、都市)が決まっている。お客様が様々な動機で相談に来るにもかかわらず、「弊社物件を買いに来た客」という前提でセールスマンが応対する。「物件選定」が最初に来る。これでは、国内ワンルーム販売業者等と同様、「はめ込み営業」(=自社都合で売りたい物件を客にあてがう)が横行してしまいますね。これは私の個人的意見ですが、「物件選定」の前にやるべきことが最低2つあるはずと考えます。国選び、都市選び(お客様の予算、期待する収益、投資安全度やリスク選考を踏まえつつ、世界にあまたある国、都市のなかから、不動産価格サイクルも見ながら、どこを選ぶべきか考える。Step2までやって初めて、「物件選定」プロセスに入るのが本筋だと思います。税制改正で安易な節税売りが封じられた今、Step1と2をプロのレベルでやるかどうかが、海外不動産の販売会社とコンサルタントを分ける境界線になるのでしょう。それを可能にするために、私は場所を決めず、世界各国各地の不動産事情に、誰よりも通じた人間になりたい。海外不動産は販売だけで終わりではありませんので、「売却したい」「悩みを相談したい」というリクエストにも応えていきます。どこから、どんな経緯で買ったかは不問。皆様の課題解決に私の能力を尽くしたい。それにより私は業界で、世界不動産のコンサルタントとして名誉ある地位を確立していきたいです。posts.2019.12.27卑劣な恫喝訴訟、許せねえ!こんばんは、Manachanです。いつもご愛読ありがとうございます。今年も残すところ、あとわずか。先ほどまで会社の忘年会で楽しく過ごしました。零細企業経営者の立場でいえば、「今年一年が無事に終わり、新年を迎えられて良かった」という安堵感、「社員やお客様に支えられて来年も引き続き事業ができる喜び」にひたれる時期ですね。事業が軌道に乗るまで、将来の生活保証などありません。それどころか、わずか半年後の食い扶持を、いまの仕事で稼がなきゃなりませんから、経営者は休めませんし、それが我が人生だと納得しています。「あんしん」「あんぜん」なんて言ってられないサバイバルな環境のなか、日々を生きてる、もとい生かされている実感はあります。私を支えてくれる方々には感謝の念しかありません。今年の末こそ平穏に過ごしてますが、つい昨年末は、ここまで安らかに過ごせるものではありませんでした。時効だと思うので正直に話しますが、いま思うと実に腹立たしい、理不尽極まりない訴訟を、ある人物から起こされ、その対応に忙殺されていたことも一因でした。Participationの頭文字をとった言葉)で、企業や政府など、人材や資金に恵まれた者が、権力を持たない一市民など比較弱者に対して、恫喝、発言封じ、或いはいじめることだけを目的に起こす報復的な民事訴訟を意味します。日本語で「恫喝訴訟」と訳されることもあります。スラップ訴訟を起こす側は、必ずしも訴訟に勝つことを目的せず、むしろ、被告を社会的・経済的に痛めつけることを目的に故意に裁判を起こします。実際、被告になった者は、法廷準備費用や時間的拘束などの負担を強いられるため、一介のサラリーマンや庶民が裁判を起こされると日常生活が困難になり、委縮して、結果泣き寝入りになることも少なくありません(Wiki記事)。要は「弱い者いじめ」を目的に法的手続きを濫用するわけで、社会正義にもとる上に表現の自由を委縮させる行為として、欧米諸国で問題視されています。カリフォルニア州では「反SLAPP法」が州法として成立し、被告側が原告側の提訴をスラップであると反論して認められれば公訴は棄却され、訴訟費用の負担義務は原告側に課されるようになっています。日本での立法化はまだこれからです。済んだことですが、昨年、私がA(仮名)という人物にやられたのも、ある意味「スラップ訴訟」でした。営む社長で、私が主催するセミナーで知り合いました。Aがドイツの収益物件を買いたいというので私が予算に合う物件を紹介し、現地視察もアレンジして、結果購入し、売買契約を結んで弊社で所定のサポート料をいただいたのですが、その後、ドイツでの入居付けや家賃入金が目論見通りに進まなかったり、またその過程で私が理不尽な無理難題を言われて、それに対してハッキリ「No!」と言ったのが気に食わなかったのかもしれませんが、そしたらいきなり、私の事務所にAを原告、私を被告とする訴状が届いていたのでびっくりしました。読むと、私が約束した保証家賃が支払われないからサポート料を全部返せと...弊社がいただくサポート料はあくまでお客様が海外物件を購入する際のお手伝いの対価であって、家賃保証という「結果」までお約束するものではありません。それ以前の問題として、ドイツでの家賃受けとりは現地管理会社に入金口座を通知したり、賃貸借契約書を送付する等、オーナーとしてやるべき手続きが必要で、私がその依頼を再三行ったにもかかわらずAが何もしなかった(=頑として聞かなかった)。困り果てた私がドイツで八方手を回して、入金口座の提示があり次第Aの口座に家賃が支払われるところまでこぎつけた矢先に、何の予告もなしに訴状が届いたのです。不意打ちで後ろから殴られた気分でした。冷静になって訴状を読むと、素人の私が読んでも「これ、本当にプロの弁護士が書いた訴状なのか?」と疑ってしまうほど、論理構成があやふやで、客観的な裏付けに乏しく、憶測や曲解、印象操作の嵐。原告主張のなかの一番重要な論点でエビデンス(書証)が提示されてない。こんなもの、よく裁判所が受理したなあと思いました。顧問弁護士に訴状を見てもらっても、「これは酷い」と絶句するレベル。彼によれば「裁判勝つつもりはなく、単に着手金目当てで仕事請け負ったのでしょう」とのことでした。理不尽とはいえ、裁判です。裁判費用を払わなければなりませんし、第一回公判までにエビデンスを揃えなければなりません。海外出張が続く多忙のなか、泣きそうになりながら揃えました。裁判は、4カ月かかりましたが、結果的にうまくいきました。結局、私がドイツの管理会社に振込先口座番号をお伝えする英文をつくり、Aに署名してもらったことで家賃を振り込んでもらい、その代わり第二回公判までに訴状を取り下げてもらいました。原告側弁護士も余りに無理筋すぎてやめたいと思っていたところに、当方の顧問弁護士にうまく交渉してもらったのです。結果オーライでしたが、私はAのしたことをまだ許してはいません。気に食わない相手に対する恫喝を目的に裁判を起こしていいのか?その目的で日本の司法システムと貴重なリソースを使うことが許されるのか?食えない弁護士が多い今、数十万円の着手金で民事訴訟を請け負ってくれる者が居るのをいいことに、一民間人を訴えて良いのか?また別件で、地方の建設会社社長が顧客(都内在勤サラリーマン)に対し、売買契約書上の融資条件に関する違約金数千万円を支払え、さもなければ1か月後に裁判するぞというFAXを送った事例がありました。私はその方の相談を受けて精査しましたが、こちらもどう考えても無理筋で、明らかに恫喝目的でした。現在進行中ゆえ、これ以上のコメントはしませんが、世の中、司法システムを濫用して脅しや嫌がらせに使う奴がいることはよく分かりました。社会的リソースに恵まれた者が、その立場を利用して、リソースに恵まれない者を威圧し、沈黙させるために起こすスラップ訴訟を、野放しにしてはならないと思います。・スラップ訴訟は、反社会的である。・スラップ訴訟を起こす者は、社会的信用を失う。・スラップ訴訟を請け負う法曹専門家は、職業的信用を失う。大事な「不動産屋」こんにちは、Manachanです。今日はクリスマスイブですね。いつもご愛読ありがとうございます。身体や健康のことは信頼できる医者、人生で時折り巻き込まれる法律トラブルには信頼できる弁護士がいれば安心度が断然高まります。一生で最も高額な買い物といわれる不動産の購入や売却は、信頼できる不動産屋に相談すべきことは言うまでもありません。(なりたい職業、尊敬される職業かどうかというと、前二者に比べて不動産屋の地位は明らかに落ちる気がするが...ま、それはそれとして)私の視点でいうと、「不動産屋選び」は、ものすごく大事で、かつ難易度の高い話だと思います。・不動産の売買に伴う「選択」は、その後、何十年もの長きにわたり人生に影響する。・それだけの長期視野でお客様の立場で考えてくれる不動産屋はかなり少ない(私の印象では15%くらい)・長期視点でお客様の立場に立ってくれる「良い不動産屋」に相談するのと、目先の仲介料を追うだけの「悪い不動産屋」に相談するのとでは、結果的に何千万円もの差が出てしまうことがある。端的にいうと、不動産屋には悪い奴が多いから気をつけなさいってことです。医師や弁護士に比べて悪い奴にあたるリスクが高い。不動産取引経験のない素人が業者セミナーとか、街の不動産屋に行って相談すると、(広義の意味で)騙されたり、業者に都合の良いだけの、客のためにならない物件をつかまされる可能性が高い。先日も、20代後半の女性教師が、お母様と一緒に相談に来られたばかりです。その方は「東京の城東地区のマイナーな駅最寄りの新築ワンルームマンションを業者にすすめられて、全額を信販ローンで購入」してしまい、2年後「その業者に家賃保証を打ち切られるかもしれない」との話を受けて、弊社に相談に来たのです。買っちゃったものはどうしょうもないですね。私の見立てで、いま再販しても1600万円の値しかつかないものを、2600万円出して買っちゃってる。残債もほぼ減ってないので身動きが取れない。毎月のキャッシュフローは数千円のマイナスなので貯金もできない。私がアドバイスできることは、「より金利の低いローンへ借り換え」で返済をラクにしながら、とにかく頑張って物件貸し続けて債務を返済して、あと8年~10年後に売ってチャラにすること位ですかね。痛い失敗ですが、その時点で30代後半、まだまだやり直しはきく。その方が訳わからん業者のワンルーム販売セミナーなんか行かずに、真っ先に私に相談に来てくれればよかったのに...私なら、「こんな物件買ったら、業者と金融機関の養分になるだけですよ。絶対におすすめしません」と言いますね。その相談をするのとしないのとで、下手したら1000万円以上の差がついてしまうのです。人生が全然違ってきてしまうんですから。私はお客様の長期的な利益を考えて、親身に相談に乗ります。相談料は定価3万円、是非お役立ていただければと思います。私は日本国内および世界中の投資不動産に通じており、「海外」と銘打ってはいますが国内不動産のアドバイスもできます。https://ipag.jp/kaigai_soudan「これ買っていいんだろうか?」...そう思ったら是非ご相談を。人生の大きな選択に、私の力をお役立てください。posts.2019.12.01ソフトバンク出資の不動産ベンチャーは業界を変えるか?こんにちは、Manachanです。LIFEについての体験談を書いたところ、12,000ページビュー突破の大好評をいただいたので、気を良くして、今回は「OYOやWeWork以外の、ソフトバンク出資の不動産ベンチャーがどうなっているか?」を、主にアメリカを舞台にお話ししたいと思います、。今回の話で、押さえておくべきキーワードは、2つあります。スタートアップ」「テクノロジー企業」という4条件を全て満たした企業を指します。2018年3月現在、全世界にユニコーン企業は279社あり、急増中。その大部分は米国と中国にあります。孫正義氏がサウジアラビアのムハンマド皇太子と組んで2017年に発足した10兆円規模のソフトバンク・ビジョンファンドは、主に世界的なユニコーン企業に出資しています。Roomsや、いま話題のWeworkも、共に不動産・コンシューマー分野のユニコーン企業です。現時点でソフトバンク・ビジョンファンドは日本企業にはほぼ出資していません。そもそも、日本にはユニコーン企業が3つくらいしかありませんから...つい先日、世間を驚かせたLINEとヤフーの合併劇は、ソフトバンク・孫正義氏が資金を入れた、日本初のユニコーン企業ともいえます。孫氏は日本市場など眼中になく、10年前のアリババみたいに、投資したユニコーンが上場・世界規模で大化けすることで、兆単位のリターンを狙っているのでしょう。Amazon)の4社は有名ですが、その不動産テック版ともいえるZORC(ゾーク)が、いま米国不動産業界の話題をほぼ独占しています。Compassの頭文字。Compass)には、ソフトバンク・ビジョンファンドの巨額資金が入っています。巨大投資ファンドがテクノロジーに投資して、既存の業界構造を根こそぎ変えようとするのがAI時代のトレンドなのかもしれません。米国は、その動きの最先端にいます。ZORC4社について簡単に解説しますね。Zillowは、2006年創業。言わずと知れた米国最大の不動産ポータルサイト運営企業。NASDAQ上場しており、時価総額は2019年11月末時点で81億ドル(8800億円)。Barton氏の連続起業家としての経歴は凄まじく、ZillowのほかExpediaやGlassdoorも創業・大成功させている。Zillowは2015年競合不動産ポータルサイトTruliaを買収し、全米で物件登録数1億件を擁する独占的な地位を活かして、最近は仲介業に力を入れており、さらにオンライン買取再販(i-buyer)事業にも進出して、後述Opendoorの最強ライバルと化している。Redfinは、Zillowと同じくシアトルを本社とする、2004年創業の企業。不動産ポータルサイトが有名だが、実態は「ITを使った仲介業」で、Redfinサイトを通じて成約した不動産エージェントから得る契約金額の1~2%の報酬が主な収益モデル。Directというサービスを打ち出したことで業界に大きな波紋が広がっている。NASDAQ上場しており、時価総額はZillowよりはずっと小さく、2019年11月末時点で18億ドル(1900億円)。次に、ソフトバンクのお金が入った2社について、Opendoorは、2014年にサンフランシスコのY-Combinatorから巣立った、オンライン買取再販(i-buyer)専業のスタートアップ企業。フェニックスやダラスなど、人口増加中で築浅の戸建物件が多い均質な不動産市場を持つ街に進出して、独自のアルゴリズムで月1000件単位のオンライン買取事業を実施して、i-buyerとして業界最大手にのし上がった。最近は進出先都市での競争激化に伴い、ロサンゼルスなど高額中古物件の多い都市に進出したり、Zillowがi-buyer事業に参入することで強力なライバルとなる等、成長の岐路に立たされている。2018年10月にソフトバンク・ビジョンファンドは同社に450億円を投資している。Compassは、2012年にニューヨークで起業した不動産仲介会社(ブローカー)。「テクノロジーを使って不動産仲介の生産性を上げる」を旗印に、サンフランシスコなど高額不動産が多い街に一挙進出し、優秀なエージェントを巨額の移籍金やストックオプションを使って引き抜く戦略でシェアと売上を急激に伸ばしている。敵も多く、業界最大手のRealogyをはじめ数社から訴訟を受けている。現時点では赤字体質が改まっておらず、収益化が喫緊の課題とされている。ソフトバンクビジョンファンドからは2018年に450億円の出資を受けてけいる。私は職業柄、アメリカの不動産業界イベントに多数参加しますが、ここ2年ほどは、どこへ行ってもOpendoorやCompassが話題にのぼる頻度が凄く、その多くは戦々恐々としています。それもそのはず、仲介手数料を収益源とするエージェントからみると、Opendoorの手がけるi-buyer事業は手数料を中抜きしてオーナーと直接売買するビジネスモデル。同社がこのマーケットを開拓してしまった今、Zillowでさえi-buyer事業に参入。長年エージェントの味方だったRedfinでさえ、中抜き直売サービスを始める始末。Williamsなどのエージェント大手からみれば、Opendoorは巨額投資マネーにものを言わせて優秀なエージェントを引き抜く、憎っくき競争相手に他なりません。このような、既存の業界秩序を乱して成長する新興勢力は、アメリカではDisrupter(創造的破壊者)と呼ばれます。アメリカ産業の歴史は、ある意味、Disrupterたちが創ってきたと言ってよい。WilliamsやRemaxは1980年代のDisrupterとして、ライバルをなぎ倒して成長してきたわけです。孫正義氏のソフトバンク・ビジョンファンドは、誤解を恐れずにいえば各業界のDisrupterを支援し、あわよくば業界を根こそぎ変える、アリババみたいな巨大独占企業になっていただき、結果として兆単位の利益をもたらして欲しいという動きであり、その意味で彼は「ものすごくリスクを負う真の勝負師」なわけです。そのように考えると、彼の意図が分かりやすくなると思います。私も投資家のはしくれとして、孫正義氏のケタ外れの勝負師ぶりには大きな魅力を感じます。彼の思考の先には、とてもエキサイティングな(でも社会全体の調和という観点からすると結構こわい...)世界が広がっているはずで、引き続き楽しく注視していきます。ユニコーン企業が3社しかない日本だけで思考すると、彼のスケールが理解できないので、米国や中国、インドなど、でかくてイノベーティブな国に頻繁に出かけて定点観測する必要も感じますし、実際にやっています。最後に、ソフトバンクが巨額出資しているOpendoorやCompassが無事上場して、企業価値をさらに高めることができるのか?私は、「いずれも厳しい。Opendoorなら可能性あるけど、Compassは難しい」とみています。i-buyerの領域で独占的地位を得たOpendoorにとって、当面の課題は巨人Zillowとの競争。あとはアメリカ不動産市場のクラッシュが懸念材料ではあります(不動産物件を大量に自社保有するビジネスモデルゆえ、市場がクラッシュすると不良在庫が表面化して、一気に危機が来る)。同社はすでに「利ざやで稼ぐ」収益構造が確立済なので、競争に勝って収益強化が飛躍のカギでしょう。Compassの前途はよく分かりません。WeWorkと似ていますが、投資家の巨額資金を使って赤字覚悟で一気にシェアを広げたのは良いが、シェアをとった後、いかにしてマネタイズ&黒字化するかの道筋が見えないです。私にはCompass所属の優秀なエージェントの友人が数名いますが、彼らにストックオプションを持たせている以上、いずれかの時点で上場しなくちゃならない。いって市内一等地に高額なオフィスを借りる等、高コスト体質でもあり、ビジネスモデル的にはRemaxなど既存のライバルとそう差別化できるように見えないし...何を繰り出してくるか分かりませんが、今が勝負どころですね。LIFEに激怒した話こんにちは、Manachanです。今回のブログでは、孫正義さんのビジョンファンド等から巨額出資を受けて、今年初めに鳴り物入りで日本上陸した、インド発のホテル予約・運営サービスOYO(オヨ)グループのお話です。Amazon」とも呼ばれます。LIFE(オヨライフ)という賃貸住宅サービスを提供しています。電気や水道代も全てコミコミの家具付きの部屋に住めまっせ、というお話。事業展開も考えているのではないか、あるいは、日本の旧態依然とした不動産業界慣行を、OYOなら変えていくのではないかという期待値もありました。日本での事業展開開始から半年あまり経った現時点で、OYOビジネスにもほころびが見えはじめたようです。具体的には2つ、入居者の不満(家賃と共益費が高い、鍵の受け渡しに失敗、コールセンターにつながらない等)と、不動産オーナーや業者サイドの不満です。ま、急成長している会社にありがちな「オペレーションが追いつかない」問題であれば、比較的簡単に解決できるのですが、ただ、不動産オーナーから聞こえてくる不満に耳を傾ける限り、「OYO、今のままのやり方では、まじで行き詰まるんじゃないか?」という懸念なしとはしません。折りしも、「おは養分」さんのビデオ動画が出ました。彼の激怒ポイントを一言でいうと、「不動産オーナーや業界関係者に対してフェアではないビジネススタイル」。LIFEが得るべき逸失賃料を含む損害をオーナーに請求できる」という、極めてオーナーに不利なものになっている。・貸主が契約しても借主(OYO)がいつまで経っても借主サイン付きで契約書を返送してこず、契約金だけ振り込んで部屋の鍵を要求。賃貸仲介を散々動かした挙句、最後の最後で自己都合解約をしてきて、結果的に社外の人間にタダ働きをさせてしまう。人気ユーチューバー「もふもふ不動産」でもOYO問題が取り上げられていますが、彼によると、最近の事例で借上賃料7.5万円の部屋を13.6万円で貸し出しており、家具つき、水光熱費やWIFI込み等を勘案しても粗利を取りすぎで、さすがに借り手が減るだろうと...で、借りてもらえない場合、「OYO都合で借上契約解約」というかたちで、オーナーと業者にしわ寄せがいくわけです。おは養分さんが感じた「OYOふざけるな!」を、私自身も経験しました。日本の大家業界におけるインフルエンサーの一人である私のところに、OYOから連絡が来たのが、今年4月末のことでした。GW明けにOYOが入居する新橋のシェアオフィスで打ち合わせ。6月27日に開催する予定でした。この会議では、私の主宰する「アジア太平洋大家の会」の運営理念を担当者にご理解いただいた上で、「私が集客して来るのは10~15名だと思いますけど、物件たくさん持ってるオーナーさんが集まると思いますよ」と話し、和気あいあいで会議を終えました。5月17日に、アジア太平洋大家の会からセミナー開催費(5万円+税)の請求書をOYOに送りました。セミナー会場代込みなので激安価格。ほとんどの業者さんは速攻で振り込んでくれますが、OYOの場合、請求後2~3週間経っても振込がありません。私から数回催促してるのに「ファイナンスの承認を待ってくれ」の回答のみ...数万円程度の小さなことから、暗雲がたちこめました。私の気分をブチ壊すFBメッセージが入ったのが、忘れもしない6月5日。当時私はコーカサス地方のジョージア国に出張中で、首都トビリシから黒海沿いのバトゥミまで、乗り合いタクシーで移動している最中でした。OYO「現状外部連携時のセミナー時に50名程度を最低目標と敷いておりまして、(鈴木さんでしたらご理解頂けるかと存じますが、インド人の特徴上、無理そうでもお願いする、お金の持ち出し時の期待効果は厳しく測るという特徴があり。)金額を例えば10万円(集客のみ、場所はOYO手配)に上げた場合は着手可能でしょうか?」なんと...最低50名集めろみたいな話、俺は一言も聞いてないぞ!後出しで要求は卑怯だ!ジョージア西部の緑濃い峡谷のなか、私は一瞬、怒りに震え、落ち着いてから次のメッセージを書きました。私「事情は理解しますが、うちの会の性質には合わない要求ですね。自発的に集まった非営利の会です。興味ある人は来る、ない人は来ない。そもそも、50名集めるのが期待値であるのなら最初から言って欲しかったし、もしそうならこの話お受けすることもなかったでしょう。私は集客マシンではないのです。理念があえばタダでもやる、合わなければやらない、それだけのことです。私「最初にお会いした時は、集客目標の話なんて全然出なかったし、弊会の会員に、御社のサービスを知っていただく機会を提供しようとシンプルに考えておりました。客たくさん集めろと後出しでいう、金は後払い...それはフェアなビジネスとはいえません」その後も、腹の立つやりとりは続きます。私は日本帰国後、6月27日セミナー中止を決めました。セミナーキャンセルにあたって、わずか数千円のお金の請求をめぐってまたひと悶着。私「6月27日にセミナーやる予定だった件、弊会から下記金額を請求させていただきたいと思います(セミナー会場費5000円+税、2名分の参加費4000円+税)。いつお支払いいただけるかをお知らせください。御社の求めに応じてセミナー告知して、私の時間も使って、お客も紹介した以上、全くタダというわけにはいかないので、ご理解ください」OYO「セミナー会場の予約完了ページ、キャンセルポリシーをお送り下さい。セミナー参加費というのはキャンセルの為、実態と乖離がありファイナンス承認が下りません。私「できるだけやりますが、正直な話、もうお付き合いしたくないですね。私をタダ働きさせといて、その回答ありかよ、と言いたくなります。」このやりとりの前、私はすでに、OYOの賃貸サービスに興味のある顧客(アジア太平洋大家の会の会員)2名を、同社の個別相談に紹介していました。人さまの客をタダで紹介させておいて、その対価を払うのを渋っているのと同じです。OYO「払わないとは言ってないです。私「私は相当怒ってます。ファイナンスの承認云々は、御社の事情でしょう?私が言いたいのは、社内の人間じゃない、ひとさまの時間と金を使わせといて、その態度はないでしょうと...それに対する謝罪の言葉よりも、御社の事情が先に出てくる・・このままだと、御社に協力しないばかりか、御社に対するネガティブな発言もしかねないですよ。」で、そのネガティブな発言を今してます。このような体質の会社なのだと、日本の不動産オーナー様に注意喚起するために...担当者との最後のやりとりは、こうでした。私「根本的な問題は、御社が他者の協力を得ながら日本でビジネスオペレーションする体制になっていないこと。いうと、日本の大家相手のセミナーで集客数にこだわっても仕方ないです。私は、たとえ少数でも多数の物件持って、御社のサービスに関心の高い方だけを集めたかった、つまり、客のクオリティにこだわりたかったし、セミナーやるからには御社の役にも立ちたかった。私「他者を巻き込んでビジネスを大きくしたいのなら、提携相手と早期から目標を共有して、相手のカルチャーも尊重しつつ気持ちよく仕事するスキルが必要。今回それがうまくいかなかった理由は何なのかをよく考えて、次回に活かしていただきたいです。・OYOはおそらく、不動産賃貸ビジネスや、日本の業界慣行に理解のない人間が、現場からのフィードバックが不十分なまま意思決定しているのではないでしょうか?・その意思決定者のやり方で一番問題なのは、社外のステークホルダー(不動産オーナーや賃貸仲介)と共存共栄しようという態度がみられないこと。・その態度やスタイルが改まらなければ、「日本の不動産オーナーから物件が集まらず、規模拡大ができない」という危機が来るだろう。LIFEを「日本のWework」にしちゃったらさすがにまずいでしょう。追伸)不動産テックの学校「Gate.School」巻口さんの解説、切れ味良いですね。OYOがダメなのか、なぜソフトバンクの金が入るとグダグダになるのか、理路整然と解説してます。MDI/レオパレス買収は最悪だと...私も全く同感です。posts.2019.05.19海外不動産は「保有耐性」+「外国耐性」こんにちは、Manachanこと鈴木学です。いつもブログご愛読ありがとうございます。今回は、「海外不動産とオーナーとの相性」というテーマでひとつ書いてみます。私は世界の不動産を日本向けに紹介・仲介する業者です(自身が投資家でもあります)。この仕事をやる上で、「お客様と海外不動産とが幸せな関係を結べること」を何よりも大切にしています。ある意味、「海外の物件」と「日本在住オーナー様」の良きご縁を取り持つ、結婚紹介所に近い仕事をしているのかもしれません。もって、お客様が幸せになる要因を突き詰めて考えると、次に二つに集約されると思っています。分かりにくい言葉ですが簡単にいうと、「購入後、何年~何十年と負担感なく持ち続けられる物件を選んでいるかどうか?」です。負担感なく持ち続けられる...たとえば、家賃収入が安定的に入ってきて、ローンを払ってもまだ手残りがあるとか、物件の価値が上がり、いつの時点で売ることになっても損しない等々。あるい多少の現金手出しが発生しても、手元の現金で十分対応できるとか...そういう状態なら安心ですよね。物件が遠い海外にある場合、日本から現金を注入しなければ維持できない状態は悲しいので是非避けたいもの。私の場合、オーストラリアやアメリカの物件は大抵ローン組んで買ってますが、家賃収入から諸費用諸税、ローン返済を差し引いてもキャッシュフローが無理なくプラスになるよう、借入比率を抑え目(50~70%)にしています。あと、海外保有物件のなかには民泊運用していたり、或いは東南アジア新興国のコンドミニアム等、家賃収入の安定感にやや劣るものがありますが、そういう物件は原則、現金で買ってます。Investingを続けています。逆に、お客様が不動産を買って不幸になるケースの多くは、保有耐性が低いことから起こります。年収700万円のサラリーマンが1億円の地方中古RCマンションとかをフルローンで買って、手元の現金が数百万円しかない、みたいな状態は非常にリスキー。空室や修繕で少しお金が出ていけば破綻まっしぐら、売り逃げたくても買った値段では売れない。私はそんな状態を知ってて物件購入を薦めることは絶対に無いですが、世の中にはそれを平気でやる業者やコンサルが少なからず居て、彼らの養分になっちゃう人も多いのが事実。バブル崩壊、スルガショック、アメリカのサブプライム危機、ユーロ危機...「保有耐性の低い客に、身の丈にあわない物件を売りつける」ことによる悲劇は、国内外の不動産の歴史でずっと繰り返されてきました。(?)にして、日本人が海外不動産を買う場合は、国内不動産みたいな過剰融資が起こりにくい分、救われてますが、それでも下記のケースでは保有耐性の問題が起こりがちですので注意しましょう。・日本国内の融資(政策金融公庫やインハウスローン)を引いて海外不動産を買う場合、海外で予定通りに家賃収入が入らなくても日本円で毎月返済しなくちゃならないので要注意。「海外学生寮」とか「海外民泊」みたいな「事業ありきの家賃保証案件」を日本のローン組んで買ったのに、業者が保証家賃を払ってくれなかったら悲惨。いう物件は大抵、元本価値より割高に買わされてますから売り逃げもできません(私そういうものおススメしませんが、どうしても買いたいなら、せめて現金買いすべきだと思います)。上記の「保有耐性」は国内外の不動産に通じる普遍的な原則だと思いますが、海外不動産の場合は、それに加えて「外国耐性」というテーマも出てきます。外国耐性とは何か?一言でいうと、「日本と違う外国の流儀に、お客様がどれだけ馴染めるか?」ということ。逆に、そういう原体験がなく、日本の流儀しか知らず、外国ではそれが通用しないことを理解できていない方は、せっかく収益性や資産価値に優れた海外不動産のオーナーになれても、結果的に不幸になってしまう。海外という不確定要素をデータや知識で克服できるなら喜んでお手伝いしますが、「海外だから何となく不安」という気持ちだと私では解決できません。)・日本の不動産売買と同じ書類を、海外の不動産売買でも出せという人(独白:無理です!何十億円の大型物件お買いになるならしっかりデューデリレポート出ますけど、数千万円規模のフツーの物件なら現地の流儀に従うしかないです。)私は、外国耐性のないお客様に対しては、大抵「無理して海外買わなくても良いんじゃないですか?」とアドバイスしています。一つ補足しますと、外国耐性はマインドセットの問題で、(英語など)外国語スキルとは、あまり関連がありません。英語からきしダメという人でも、外国耐性を見事に備えている方もいれば、流暢な英語を話しても外国耐性に著しく欠ける人もいます。これは「良い、悪い」の問題ではなく「向き、不向き」の問題でして、シンプルに「自分に不向きな資産は持たない方が吉」ということです。・私は、海外不動産とお客様の幸せなご縁を取り結ぶ仕事をしたい。・どちらかが決定的に欠けている場合、私は海外不動産購入をおススメしない。上記の原則を踏まえつつ、海外不動産と日本在住オーナー様との、良いご縁を結び続けたいと常に思っています。プロフィールManachan世界7ヵ国で不動産投資・経営を実践する「グローバル大家」。会員2000名を超える、日本最大級の海外不動産投資の勉強会組織「アジア太平洋大家の会」の会長。インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、フィリピン、オーストラリア、米国、タイに、計22室を所有・経営するグローバル大家。長年、ブロガーとして不動産情報発信を続けてきており、ほぼ毎日更新される日本語ブログ「世界で不動産を買おう」は、国内不動産ブログランキングでも上位の常連。講演やコラム執筆も、多数手がけている。ネイティブレベルでできる語学力、ITを駆使した物件遠隔管理ノウハウを活かし、宅建業者として「外国人バイヤー専門の不動産業者」開業を決意。