時間が経つのは本当に早い。以前のブログで書いた賃貸の簡易宿泊所への融資の件、割と難航しております。苦戦するだろうと予想はしていましたが、やっぱり・・・という感じです。この案件、新しい展開が見えてきたので、その辺も含めて書きます。今回取り組んでいる案件は、物件を購入せずに賃貸して、内装のリノベをして運営委託業者さんにお願いして経営してもらう、という概要になっております。私以外にも数名の方が検討している状況ですので、あまりのんびりとしているわけにもいかないのですが、なかなかうまく進んでいきません。ネックになると思っていたのは借入額と担保がないことです。借入額はそれこそ東京でそこそこの立地の戸建を購入できるくらいの金額になりますので無担保で個人が借りる金額としては決して安いものではありません。物件購入ではなくて、賃貸になるので抵当権設定もできません。銀行さんとしては保全のしようがなく二の足を踏むケースが多いだろうと思っていました。それもあり、そこそこ大きな金融機関さんに依頼しないとこの話はうまくいかないかなと思ったので、いつも取引している信金さんや信組さんではなく、ちょっと大きめの第二地銀さんにまず依頼することにしました。この第二地銀さん、簡易宿泊所にしようとしている物件の元の持ち主の企業の取引先ということもあり「この建物はよく知ってます」と。私としてはちょっと期待しておりました。その後「運営会社さんの決算書3期分ください」とか言い出しまして、なんか変だなあと思うようになります。何回か「私がお金を借りて運営するんです」ということを言いましたし、それもわかった上でほしいような回答をしていたのでわかって言ってるに違いないと信じて進めてました。運営会社さんとNDAを取り交わし、1期分の決算書を提示しました。「これでとりあえず進められますか?」と聞くと「あと2期分ないと登録ができない」と言います。一度「お金借りるの、私なんですけど」と言うと「え?」みたいな反応。運営会社さんが自分たちでお金借りて運営するものと勘違いしていました・・・。私の説明がうまくなかったというのもあるのだと思いますので、あまりどうこうは言いませんけど、ちょっと時間がもったいなかったです^^;その後、私が借りる前提でようやく話が進み始めたものの、今度は「リノベ後の細かい図面がないと支店内を説得できない」と言い出します。作るのもタダじゃないからけっこう厳しいですよ・・・。運営会社さんに相談してみたのですが、やっぱり同じ認識です。図面はまだ作ってないし費用がかかるから資金の目処が立ってオーナーが決まってから具体化する流れだ、と。何回か「なぜ図面が必要なのですか?」「事業計画書にある間取り図ではダメですか?」と聞いているのですが「うちで付き合っている業者にも見積を出させたいから、それに対応できる図面が必要」ということくらいしか理由がわかりません。支店内で話が作りやすくなるから?なんかやっぱりここが腑に落ちません。運営会社さんと会食しているタイミングがあったので、その場で担当さんに電話して「どのような図面が必要なのか、直接話して貰えませんか?」と依頼したものの「すみません、今決済中で・・・」と。いずれにせよ、堂々巡りでどうにもならなさそうなので、いったんここの金融機関さんで進めるのは諦めることにしました。難しいだろうと思いつつも、既存取引先の信組さんに話をふってみようかな、と。土曜日相談をやっているという話は聞いていましたので、顔を出してみました。支店長が「あ、ひろ*さんこんにちは」と寄ってきたので、これ幸いとばかりに「ちょっと難しめの案件が1つありまして・・・」とおもむろに切り出します。支店長もいろいろと頭の中で巡らせていたようですが、「やっぱり購入でないと難しい」というお話でした。無担保で借りるにしては額が多すぎる。原則としては、やはり購入して有担保融資という流れが適切であり、実際にそちらの信用組合さんでは何件か民泊への融資の実績がある、ということでした。東京法人であれば7年で1000万の特別融資の枠はあり、運転資金として使途自由で借りることが出来るという話は引き出しました。いうのを積み重ねてやっていけば、なんとかなるかも?この時点で一度運営会社さんに相談してみましたが、ライバルになる方々も融資で苦戦している模様で、購入で検討したいということを申し入れているのだとか。それに対して、所有者さんが出してきた金額も聞いたのですが、それだと回らない・・・いや、待てよ。家賃と同額までのローンだったら問題ないはず。物件スペックを確認すると、築20年ちょっとのRCで、割と立地も良いです。私のドミナントエリアにも近いし、観光客も余裕で見込めます。いやこれ、購入でいいならけっこう面白い気がする。借入額はでかいですが。通常の住居ものの不動産賃貸業よりもリスクは高いと思っています。築年数や構造はそこそこ流動性があるスペックではあるものの、さすがに東京都内のそこそこの立地のビルを買うとなると、金額も半端ないです。買い手も個人投資家レベルではそれほど多くないと思うし・・・。その点は悩ましいです。購入の場合、バクチ要素が強くなるでしょう。事業計画通りにいかなかった時にどうやって処分するの?という点が大きなリスクになります。自分としてもちょっと引っかかるところはあります。立地は良いので、東京都内ならなんとかなるかな・・・とは思うんですけど、ね。借入金額が大きいと、金利上昇がモロにダメージになります。小さな借入ならどうってことなくても、大きな借入になるとかなり厳しい状況に。今後も増え続ける(周辺国が経済成長して日本に旅行する)→多少周辺にホテルが増えても、稼働はそれなりに維持できるはず・金利はしばらく上昇しない(国債の利払いが辛くなるし、経済成長もしてない)→金利上昇により苦しくなる可能性があるとしたらハイパーインフレくらい?・銀行融資は今後渋くなる(金融庁の姿勢から銀行の統廃合が進むと考えられる)→不動産の流動性は当面悪くなるので、厳しい局面で処分できないリスクあり・不動産価格はどこかで下落するが、10年単位で見れば下降と上昇を繰り返す→10年単位でなんとか耐えられれば、とりあえず死なないはず簡易宿泊所自体にはそこまでネガティブな要素はないと思っていますが、金額が大きくなると簡単に売れなくなるリスクを抱えます。それでもやるのか?という判断は必要になりますが、とりあえず迷ったら動いてみるのが信条ですので、まずは「購入なら」と言っていた支店長に直接当たってみようと思います。ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。|この記事へのコメントご参考までにですが、都や県の制度融資を使うことは考えてますか?私は、新築ですが制度融資+プロパーで(届出は旅館業ですが。)1棟2室で20年の融資受けてます。04:16こういったあまり攻めたがらない投資に手を出すのは1つのリスクヘッジでもありますよね。裏目にでてしまう可能性もなきにしもあらずですが。06:39コメントを書くお名前:メールアドレス:ホームページアドレス:コメント:Seesaaブログ。