/築古戸建でリタイアする方法2015.09.13築古戸建でリタイアする方法こんばんは、Manachan@家族と北海道ファームステイ中です。昨日、ネットで読んだマネー相談記事が面白く、私も思うところがあったので、ブログ一本書いてみます・36歳公務員、貯蓄4000万円。今からリタイアできる?大まかな内容と、ポイントを箇条書きしますね。4000万円以上の金融資産(貯蓄、ETF等)あり。・仕事がつらいので退職、セミリタイアしたい。・退職後は2年間休養、その後は至近の運用と60歳までのパート労働で、生活費を切り詰めて暮らしたい。・このプランだと、年金受給前に生活費が底をついてしまう。・2000万円を年2%(インフレ調整後)で運用し続けられれば良いが、それは相当ハードルが高いと言わざるを得ない。・「お金のプロ」のアドバイス内容が、「労働収入アップ」じゃあ、発想があまりにも貧弱ではないの?・そもそも、仕事が辛くてやめたい人に対して、労働収入アップのアドバイスは酷ではないか?・せっかく、4000万円もの資金があるのに、「資産運用」にもっと軸足を置いた提案はできないの?・なぜ、年2%の資産運用が難しいと思うの?収益不動産使えば簡単じゃん!そこで私が、不動産を使った「Manachan的ソリューション」を考えました。・千葉県など都市近郊で、築25~35年位の土地付き戸建を、600万円くらいで3戸買う。・それぞれを月5万円位で賃貸に出す。・築がさらに古くなり、入居づけが厳しくなったら、古家付土地として、業者に600万円くらいで売る。厳しいでしょうが、地価の安い千葉県なら、例えばこんなポートフォリオを組めます。あたり、東京通勤圏を外れた立地とはいえ、駐車場さえあればファミリー賃貸がつく場所で、30~60坪土地付き戸建が400~600万で買え、地元ファミリーに月4~6万円で貸せます。【柏市戸建(豊四季駅徒歩10分)の例・・・リタイアに理想的な土地値以下物件】シティ派、田舎派とも、「戸建用地として売却できる場所」で「土地値で買う」ことがポイントです。シティ派の船橋市、柏市あたりでは、バス便立地でも戸建用地の需要は旺盛、かつ坪20万円以上で売れますので、25~30坪あれば700~800万円で売れる。田舎派でも八街市や大網あたりの戸建用地なら坪10万円以上はつくので、30~60坪の土地の売却代金は300~600万になる。土地値で買うから、資産の目減りはない。かかるとすれば、撤去費用ですが、木造なので100万円くらいで済みます。道路づけが良く、大きな庭木がなく、撤去費用が安上がりな物件を選んでおくのがポイントですね。あと築古戸建は固定費がベラボーに安上がりなのが魅力。あたりでは、不便でも土地付き戸建に住みたいファミリーは多いし、需要は根強く、末永い。入居がついてしまえば、入居期間は長期に及ぶ特徴があります。投資できる金が2000万円あれば、どんなものが買えるでしょう。11万2千円3戸中、いくつかが空室になっても、残りの物件から家賃は入ってきます。1.68~2.52%例のベテランFPは、「運用益2%を続けるのは相当ハードル高い」と言ってましたが、戸建賃貸モデルでいけば、たとえ3戸中2戸が空室続きでも、2%以上の運用益はラクラク出るのです。リスクとしては、何があるのでしょう。⇒保険でカバーできる面が大きいし、たとえ全壊しても土地の価値は残るから、損失出さずに出口取れる可能性が大きい。・入居がつかないリスク⇒入居づけ困難なら更地にして売却すればいい。活用でかなりの部分はリスクヘッジできる。・更地にしても売れないリスク⇒宅地としての需要がある限り、少なくともマーケットに見合う価格まで値下げれば必ず売れる。計画的に売却を進め、売り急がないことが肝要。・インフレリスク⇒インフレ局面で土地と家屋を所有していれば強い。額面家賃の目減りはある反面、不動産価値(売却時価格)が上がる可能性が大きい。・金利上昇リスク⇒そもそも融資組んでないのでリスクはない。・相続税リスク⇒都市郊外や田舎で、評価額が土地値だけの物件なので、よほどの戸数がない限り相続税かからない。私思うに、最大のリスクは、「相談者本人が、賃貸経営をやろうとする気になるか?」だと思います。彼がやる気になり、私のアドバイスを聞いたならば、100%に近い確率で、彼のリタイア計画を成功させられると思います。戸数と家賃収入が増えれば、もはや時間を切り売りしてパート労働なんかやる必要ない。賃貸経営者として食っていけると思います。posts.日本不動産SNSでもご購読できます。*メールアドレス(公開はされません。*次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。プロフィールManachan世界7ヵ国で不動産投資・経営を実践する「グローバル大家」。会員2000名を超える、日本最大級の海外不動産投資の勉強会組織「アジア太平洋大家の会」の会長。インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、フィリピン、オーストラリア、米国、タイに、計22室を所有・経営するグローバル大家。長年、ブロガーとして不動産情報発信を続けてきており、ほぼ毎日更新される日本語ブログ「世界で不動産を買おう」は、国内不動産ブログランキングでも上位の常連。講演やコラム執筆も、多数手がけている。ネイティブレベルでできる語学力、ITを駆使した物件遠隔管理ノウハウを活かし、宅建業者として「外国人バイヤー専門の不動産業者」開業を決意。