HOME」へ寄せられた質問や不安に感じることなどへQ&Aのかたちでお答えいたします。その他のご質問がありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。バンクスホーム・スタッフ「家賃収入が得られる賃貸併用住宅気になるけれど、失敗しないか不安」と考える方は少なくありません。周りに賃貸併用住宅を建てている人も少ないので、どのように失敗するのか気になりますよね。今回はよくある失敗の例と原因を紹介し、賃貸併用住宅で失敗しないためのポイントをお伝えします。HOME失敗例1:空室期間が長くなり、生活が厳しくなった1つ目は、退去後なかなか入居が決まらず、空室期間が長くなったことで住宅ローンの負担が重くなってしまった失敗例をご紹介します。ーーーーーファミリー向け3LDKの賃貸を隣接させた賃貸併用住宅を建てたAさん家族。築年数も15年を過ぎ、新築のころと変わって周辺にはファミリー向けの戸建賃貸が増えてきていました。Aさんはクレーム等の問題を防止するため、管理は管理会社に任せています。隣を5年借りてくれていたご家族が転勤により退去が決まりました。今まで通り退去や入居者の募集などは管理会社に一任していましたが、退去から4ヶ月以上経っても入居者は決まらず、内見にもあまり来ていない状況です。空室期間があるということは、家賃収入がなくなることを意味します。以前は、住宅ローン月々15万のうち家賃収入が月10万あったため、毎月5万の返済で済んでいました。したときはすぐに決まったため空室期間の負担を考えていなかったAさん。住宅ローンの負担を大幅に軽減できる賃貸併用住宅ですが、当然のことながら入居者がいない空室期間は、住宅ローンの金額が全額自己負担となります。金融機関は支払い能力を鑑みて住宅ローン借入額を設定するので全額自己負担でも返済は可能ですが、家賃収入が急になくなるなど予期せずに負担額が増えると家計がダメージを受けるケースが多いのです。このようなケースの失敗原因は以下の3つです。失敗の原因1周辺の賃貸物件との「差別化」ができていない入居者がなかなか決まらない理由のひとつとして、周辺の物件と「差別化」ができていないことが考えられます。新築や築浅はどのような賃貸でも人気があるので入居者が決まりやすいですが、築年数が経ってくると、周辺の築浅物件と比較されて決まりづらくなってきます。他にはない「差別化ポイント」がないと、家賃を維持し続けながらの入居者募集は厳しいです。”内装がかわいい”など何かしらの「差別化」を考えて建築すると良いでしょう。失敗の原因2管理会社に任せきりすぎた差別化できていなかった以外に、考えられる理由が「管理会社に任せきりの姿勢」です。募集をかけて3ヶ月が過ぎ、内見の数も少ないと感じたら管理会社に相談することをおすすめします。毎月管理会社に管理料を支払っていても、どの程度丁寧に仕事してくれるかは会社や担当者によります。仕事しなくても何も言われない物件は、後回しになっている可能性もあります。クレーム対応など面倒な日常業務を任せられるのはとても便利ですが、入居者募集など特に大事な面では任せきりではなく、状況を定期的に聞くなど積極的な行動を起こしましょう。失敗の原因3空室期間に備えていなかった賃貸ビジネスにおいて、空室期間は避けることができません。このケースで問題なのは、空室期間が生じたことより「備えが足りずに家計を圧迫してしまった」ことなのです。空室期間が長引かないように対策をとりながら備えも十分にしておけば、いざというときも家計にダメージを与えることなく入居者が決まるまで過ごすことができます。ローンを家賃収入で補えるというメリットに惹かれて、賃貸併用住宅を建築したSさん。収益性を一番に考え、駅からのアクセスは良くないけれど価格が低かった土地を購入。賃貸部分は、賃貸の間取りで最も収益性が高い1人暮らし向けのワンルームを3世帯分にしました。新築で入居者募集したものの、なかなか入居者が決まらず焦るSさん。本来ならば月々の住宅ローンの支払い13万に対して、家賃収入5万×3部屋でお小遣いを貰いながら生活できる予定でしたが、返済が始まっても1部屋しか決まっておらず、8万円の自己負担となってしまいました。その後、新たに入居が決まったと思ったら退去を申し出られたりと、3室が満室になることはなく、家賃収入は不安定な状況が続いています。ありがちな失敗がこのケースです。Sさんのアパートの入居者ターゲットは独身ですが、大学や大きい病院が近くにあるなどを除き、独身の方は通勤・通学に便利な駅近を好む傾向にあります。一方でファミリー層は駅から遠くても環境が良い場所を好む場合も多いのでSさんの土地ではワンルーム3世帯ではなく、ファミリー向け1世帯の方が入居者が決まりやすかったでしょう。このようなケースの失敗原因は以下の2つです。失敗の原因1賃貸併用住宅が”ビジネス”であることを考えなかった賃貸併用住宅は、入居したいという需要がないと供給しても意味がありません。入居者に選ばれて長く住んでもらうことこそ一番重要なのです。ビジネスでは、展開するエリアに需要があるか調査してから進めると思いますが、賃貸併用住宅も同じく”調査”がとても重要です。入居者がオーナーと同じ属性の場合は必要ありませんが、異なる場合は建築予定の周辺環境・市場を調査して、入居者ターゲットがそのエリアにどのくらいいるのか確認しましょう。失敗の原因2建築会社の選び方が悪かったこの失敗のケースに建築会社はあまり関係ないように思えますが、入居者ターゲットの調査やアドバイスは建築会社がするべきといえるでしょう。賃貸物件の建築が豊富な建築会社なら、エリアを見て最適な間取りを提案できたと思いますが、賃貸物件の経験が浅い建築会社だとその点に気付かない場合があります。多くの工務店は賃貸経験が少ないため、ハウスメーカーではなく地域の工務店に依頼する場合は「賃貸物件の建築経験」を基準に選びましょう。失敗例3:プライバシーの確保が難しく、日常生活にストレスを感じる失敗例3つ目は、騒音です。マイホームに賃貸併用住宅を建てたMさん。賃貸マンションから引越し、無事に賃貸部分にもファミリーが入居しました。数日過ごしていると、隣の子どもの声やテレビの音が響いてくることが気になりました。子どもの声は仕方ないと思いつつ、隣の声が聞こえるということは自分たちの声も聞こえているはずと、日常会話のボリュームを下げるように。自分が建てた家なのに、なんで気にしなければならないのかとストレスを感じて、隣の退去のタイミングで遮音性の追加工事を行いました。工事前の調査で、一般の木造住宅並みの遮音性しかなく賃貸併用住宅には不足していたことが分かったそうです。ーーーーーマンションではなく、せっかく戸建てを選ぶなら、音の問題には悩みたくないですよね。このケースの失敗原因は、建築会社の見極めが足りなかったことです。失敗の原因:建築会社が良くなかった失敗例2のケースと同様、賃貸物件の経験が浅い建築会社を選んだことがこの失敗の原因です。賃貸経験の浅い建築会社だと、遮音性を気に留めず一般の住宅性能で建築する場合もあり、要注意です。一般の木造戸建てと異なり、壁の向こう側に他人が暮らしている賃貸併用住宅は、マンションと同様に遮音性がとても重要なのです。・遮音の性能はどのくらいなのか・どのような工事をするのか・賃貸併用住宅は建てたことあるのかなどを質問して、遮音や賃貸物件に自信のある建築会社を選びましょう。賃貸併用住宅で失敗しないための3つのポイントとはご紹介した3つの失敗例を含め、賃貸併用住宅で後悔しないためには3つのポイントを押さえることが重要です。1”ビジネス”であることを忘れない先述したように、賃貸経営はビジネスです。需要がある場所を選び、長く住んでくれる建物を建築することが重要です。場所に関しては、必ずしも住みたい土地と賃貸に適している場所が一致するとは限りません。入居者ターゲットが好む土地なのか、一度考えてから建築しましょう。長く住んでもらうためには、周辺の新しく・家賃の安い物件に引っ越してしまわないように、周辺物件にはない「差別化できる特徴」を持ちましょう。築年数が経っても家賃を下げずに入居者をきめることができます。2リスクを知る何事もメリットとデメリットがあるように、賃貸併用住宅にもリスクがあります。1借入額が大きくなる自分の居住部分に加えて別世帯の居住部分も用意するとなると、必要な坪数は増えます。自分の家族が住むだけのマイホームを建てる場合と比較して、土地代と建築費用が拡大します。2空室期間は住宅ローンの返済負担が大きい賃貸併用住宅には、家賃収入をローン返済に充てられるというメリットがありますが、裏を返せば、入居者が不在の空室期間はその家賃収入がなくなるため自己負担になります。戸建住宅と比べて、賃貸併用住宅の場合には隣(壁の向こう)に、他人が住むという宿命があります。「音の問題=遮音性能」については特に注意が必要なポイントです。空室期間が長引かないような取り組みや建築会社の選定など、リスクを知ってきちんと対策をとれば、トラブルを回避することができます。3建築会社選びを慎重に行う賃貸併用住宅を成功に導くための建築会社選びには、5つのポイントがあります。注意点1デザイン賃貸部分の入居者さんに選ばれ続けるデザインかどうか、また、少なくとも住宅ローンの返済期間である35年の間に古臭くならない普遍性が必要です。他の物件との明確な差別化をしないと、築年数が経過するにつれて競争力が低下していきます。注意点3住宅性能~プライバシーの確保~「断熱性能」や「耐震性能」はもちろん、プライバシーの確保のための「遮音性能」の重視が大切です。注意点4価格~値段以上の価値があるか~建物価格は賃貸併用住宅を成功させる上で非常に重要なポイント。比較検討することが大切です。賃貸経営が初めてなら、賃貸経営の運営サポート体制が確立されている会社を選びましょう。建築会社の選び方については、こちらのブログで詳しく解説しています。HOME賃貸併用住宅はメジャーな住まいの選択肢ではありません。大手ハウスメーカー以外のエリア密着の工務店では経験が浅い会社も多くあります。何度も繰り返しにはなりますが、「建築会社選び」が賃貸併用住宅成功のカギでもあります。賃貸住宅の経験が豊富な会社を選び、後悔のない住まいを手に入れましょう。HOMEをご提案しています。HOMEを開発しました。管理会社のネットワークも広く、建築後の賃貸経営サポートも行っています。HOMEのホームページをぜひご覧ください。HOMEは賃貸経営のサポートもしているので失敗しにくい「将来のお金に対する不安」を解決してくれる賃貸併用住宅について、下記の記事でより詳しくお伝えしていきます。併せてチェックしてみてください!関連記事:賃貸併用住宅〜メリット・デメリットと後悔しない家づくり「バンクスホーム」は賃貸併用住宅を住宅ローンで建てる、今までにはなかった新築住宅。詳しくは下記のオフィシャルサイトでご案内していますので、ぜひこちらからご参照ください。お問い合わせ・資料請求は下記よりお気軽にご連絡ください。インタビュースタッフ紹介プライバシーポリシーお問い合わせ動画チャンネルTEL.045-680-0123。