/融資が地価をつくる2014.04.29融資が地価をつくるおはようございます。Manachanです。最近、メールやFacebookをあけると、いろんな方と、ものすごい数のやり取りがありまして・・・「12時間くらいメールみないと、未読メール、軽く30通はいく」、「次にFacebookみて、Lineみて、Whatsappみて・・・」みたいな感じ。基本、全部レスしなくちゃならないので、作業量的には、サラリーマン時代の多忙な時期とそう変わらないですね。あと、生活のプレッシャーもある。独立自営主として、とにかく、食っていかなきゃならない。売り上げにつながりそうな話があれば、平日だけでなく、土日もなんとなく、働いている感じです。それでもまあ、経営陣・上司の意向を受けて仕事するわけじゃなし、自分の好きなことを仕事にしているので、趣味と仕事の境目がなくなってる感じですね。ストレスとかは、ほとんどありません。不動産業者として、収益物件、土地の売買にかかわるようになって、思うこと。「一言でいえば、銀行融資次第で、いくらでも変わっちゃうようね。人口増加とかと全然関係ないよね」たとえば、こんな話がありました。首都圏ではかなり大きなターミナル駅から、バス便立地の土地を売って欲しいと依頼を受けました。50坪弱、ほぼ正方形のきれいな整形地。用途地域も「近隣商業」で、容積率400%とれる。「8階建て、25戸程度のワンルームマンションが問題なく建つ」感じ。新築ワンルームが建てば、業者が表面利回り5%くらいに割り戻してエンド客に売ります。月額家賃8万円とれるワンルームを、2000万円近くで売るのです(私は買いませんけど・・・)。それが25戸・・・儲かるぜ!だから、土地の仕入れ、かなり値段かかっても、皆さん喜んで買うわけです。数年前、リーマンショック前のミニバブル期に、バス便立地のワンルームマンションにメガバンクの融資がついた時期がありました。その時は、例の土地、坪170万円くらいの値が、平気でついていたのです。ワンルーム業者同士の競争も激しいですから、「土地売りませんか」チラシと、電話攻勢がすごかったそうです。ところが、リーマンで派手にこけて、不動産に戴すr融資姿勢が厳しくなりました。今、アベノミクスで、少し緩くなってますけど、それでもなお、「バス便立地のワンルームマンション」に対して、銀行が融資を出すのは極めて厳しい状況。私、友人のワンルーム業者に聞きまくりましたが、「バス便はちょっと・・・」と、断られ続けました。融資つかない限り、建てても仕方ないですからね。8階建てワンルームマンションが建たないと、この土地の活用方法は「戸建」や、「3、4階建てファミリーマンション」になってしまう。50坪弱・・・ファミマを建てるには小さすぎる区画。無理して建てることは可能ですが、建築コスト高騰のご時勢なので、良い値段で売れそうもない。いってこの土地は、戸建建てるには中途半端に大きすぎる。土地代+上物で7000万円くらいかかってしまうので、バス便でこんな高額物件買う人はいない。2分筆、できれば3分筆して、3階建ての狭小戸建住宅を建てるしか、高値で売る方法はないと思われます。それにしたって、8階建てのワンルーム建てる用の土地代には遠く及びません。私、狭小戸建って、心理的に抵抗あるんですよね・・・地価水準が安く、「土地が少なくとも30坪あって、カーポートの一つも付いてないと戸建とは呼べない」地域に育ったものですから。都内によくある、「土地12坪、3階建てペンシル戸建」なんか見ると、「別の惑星に来た」気分になってしまいます。話戻りますが、我々不動産業者のミッションは、「地主の意向を受けて、できるだけ高く土地を売る(方法を考える)」こと。結局、「上に伸ばす」か「細かく分割する」か、どちらの方法を探ることになるんですよね。して、日本の都市部は、狭小区画、ワンルームマンションとペンシルハウスだらけになっていくのかもしれない・・・さらにいうと、ワンルーム&ペンシルハウス化を促進するのは、「緩い融資姿勢」なのだと思います。不動産価格は、短期的には「不動産市場に流れ込む資金供給量」で決まるような気がします。人口動態とか、あまり関係ないですね。posts.日本不動産SNSでもご購読できます。*メールアドレス(公開はされません。*次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。プロフィールManachan世界7ヵ国で不動産投資・経営を実践する「グローバル大家」。会員2000名を超える、日本最大級の海外不動産投資の勉強会組織「アジア太平洋大家の会」の会長。インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、フィリピン、オーストラリア、米国、タイに、計22室を所有・経営するグローバル大家。長年、ブロガーとして不動産情報発信を続けてきており、ほぼ毎日更新される日本語ブログ「世界で不動産を買おう」は、国内不動産ブログランキングでも上位の常連。講演やコラム執筆も、多数手がけている。ネイティブレベルでできる語学力、ITを駆使した物件遠隔管理ノウハウを活かし、宅建業者として「外国人バイヤー専門の不動産業者」開業を決意。