清水将博トラブル不動産売却さて、前回に期続き、不動産売買に弁護士が必要かどうかについての第2回です。弁護士が必要になる事案の一つとして、収益物件の売買であり、かつすでにテナントがいるという事案があります。このような場合においては、売買により所有者が変更になるタイミングで、テナントとの条件を見直すかどうかががポイントになります。テナントとの賃貸借契約において見直しの議論となるものは、主に1賃料の増減2敷金・保証金の増減3普通賃貸借とするか定期賃貸借とするか4(近い将来再開発が予定されている場合)明渡しに向けた条件面(立退料等)等があると思います。これらの内容について、どのような形が相場であるかどうかなどは、このサイトの記事としてはややずれてしまいますので、割愛させていただきますが、このような条件面について、だれが、どのタイミングで交渉をするかということがポイントとなります。実際の多くの事案では、仲介業者が間に入り、テナントと新所有者との交渉を行っている場合が多いかと思います。この仲介業者による交渉が適法かどうかは議論があるところです。前の事件ですが、東証2部上場の不動産会社が立ち退き交渉を依頼していた大阪市の建設会社の社長および社員が、弁護士法違反で逮捕されたという事案がありました。弁護士法72条は、「法律事件」に関する業務は、弁護士以外の者がやってはいけないという規定で、弁護士法第72条の弁護士でない者が行ってはならない「法律事件」である入居者の立退交渉を、不動産会社が行っていたということで逮捕されてしまった事件です。テナントとの交渉においてトラブルが発生しなければ、仲介業者がテナントとの交渉を行うことが実際に問題となることはないとは思いますが、テナントとの交渉は慎重を要するものであり、また、こちらに落ち度があると思われては交渉を有利に進めることができなくなってしまいます。そのため、仲介業者が持っている情報網などはぜひ活用しながら、法的知識や交渉能力を有している弁護士を活用し(当然、弁護士と仲介業者が協力しながら)、適法に、堂々と、テナントとの交渉を行うことよいのではないかと思います。ただの弁護士の宣伝ではないかと思われる方もいるかもしれませんが、トラブルになってから相談されてしまってもどうしようもない場合もあります。不動産を購入される際には、事前に色々な調査をし、値下がりするリスクや、収益が挙げられないリスクなどの検討を慎重に行われると思います。法律問題についてのリスク分析はあまり行われないんですよね。トラブルが生じるリスクは、値下がりするリスクや、収益が挙げられないリスクなどと同じくらい重要だと思いますし、発生する可能性は、少なくないと思います。早めに相談しておけば、安くすんだのに、トラブルに発展し、訴訟対応等が必要となってしまったので、高くなってしまったという話は多々あります。費用対効果もあると思いますので、まずは、弁護士に相談し、弁護士が必要か否か、弁護士が必要となる場合の費用を確認してはいかがでしょうか。(記事・広告・デザイン等)に関する著作権は当社に帰属しており、他のホームページ・ブログ等に無断で転載・転用することを禁止します。引用する場合は、リンクを貼る等して当サイトからの引用であることを明らかにしてください。当サイトへのリンクを貼ることは自由です。ご連絡の必要もありません。