配当生活-リートしょこら@(@syokora11_kabu)です。本日も当ブログをご覧頂き、ありがとうございます。日本にも、首都圏を中心に「シャングリ・ラ」「マリオット」「ヒルトン」といった有名なインタナーナショナルブランドホテルが進出してきていますが、それらを対象に投資するリートの(3478)森トラスト・ホテルリート投資法人が、先日第8期(2020年度2月期)の決算を発表しました。ホテルというと、新型コロナウイルスの影響をモロに受けている業種であり、そこに大事なお金を投じている身としては少なからず気になるところ。ホルダーとして、今回の決算発表内容を踏まえて、今後の対応として思うところを綴りました。始めに申し上げておきますと、今回の決算(第8期)の対象時期は2019年9月~2020年2月です。新型コロナの影響は織り込まれておりません。昨年は、訪日外国人が過去最高(3,188万人)を数えたこと、またラグビーW杯等のイベントによる集客効果を背景にして、同投資法人の業績も10%前後の増収・増益と好調な結果に終わりました。2020年2月期決算短信より)これにより、分配金も当初予想比から+153円増配され、1口あたり3,563円になっています。現在の投資口価格は84,700円(※4/24終値)なので、利回りは実に8.4%、これは全リート63銘柄中3番目という極めて高い水準です。これは次期で減配確実なので、見た目だけの数字なのでしょうけど・・・。気になるのが、新型コロナの影響がいかほどかという点。残念ながら今回の発表において第9期(2020年3~8月)の業績予想は見積り困難ゆえに「未定」とされました。5月中を目途に発表予定とのこと。第8期(2020年2月期)決算説明資料より)収益は変動賃料に拠るが、保証ラインはあるところで、同投資法人の所有する物件数はたったの5物件しかありません。この「超・少数精鋭」さが、他のリートと一線を画す特徴でもあるワケですが、言い換えればこの5つのうち1つでもコケると、業績に大きく跳ね返ってきます。今の状況を踏まえると、5つとも全部コケてそうな勢いですがね(汗)そして、当リートの収益を想定する上では、この5物件からの賃料がどのように計上されるのかがポイントとなってくると考えられます。いう契約になっています。第8期(2020年2月期)決算説明資料より)つまり稼働率がゼロの場合「シャングリ・ラ」と「コートヤード」から得られる賃料はそれぞれ保証枠相当の8.8億円、3.1億円(東京)4.6億円(大阪)になります。実際は、保証賃料と実際の賃料の差額を後追いで精算する流れを取り、例えばシャングリ・ラの場合、この4月の売上によって8月の賃料が決定され(以下表グリーンの帯6)赤枠で囲まれた期間の賃料の合計が最低保証賃料に満たない場合は、差額を第10期の期末(同オレンジの帯6)で精算するという仕組みになっています。今期実績3.9億円→最低保証2.3億円【59%】すなわち、保証される水準は成り行き賃料に対してせいぜい4~6割程度ということが分かります。単純にこの比率がそのまま分配金に割り当てられたら・・・▲50%の減配も夢ではないかもしれません!ちょっと言葉の使い方に問題があるんじゃないかしら?コロナ禍後の未来に賭けて投資を続けます今回の内容は、あくまで管理人の類推で書いていますので、公式発表は5月の正式IRを待つしかありません。分配金半減も止む無しの覚悟です。半減しても利回り4%あるんやけどな以前にもここで書いた通り、今年の業績はハナから期待していません。来年のオリンピック(あるのか?)2025年の万博、そして政府が推すインバウンド政策・・・これらを受けて、日本を訪れる外国人観光客が戻ってくる日は必ず来ます。人の流れが戻りさえすれば、この5物件が持つ強いブランド力・優れた立地(利便性)は、特に欧米人を中心にしたハイソ需要を確実に取り込めるはず。ホテルの中でも「勝ち組」になり得る方ではないか、と。私はその明るい未来を期待して、先日買い増しを行った次第です。5月の業績見通し発表を受けて価格が下落するようなら、更なる買い増しも検討したいと考えています。当ブログでは、特定の銘柄を推奨してはおりません。IPO新規公開株式当選へ全資金投入!社長の夫になるということ「ブログ村」応援よろしくお願いします☆にほんブログ村Betmobで効率よく情報収集☆はてなブログをはじめよう!syokora11さんは、はてなブログを使っています。ブログを報告する引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。