2023年2月11日facebooktweetはてなLINEPocket『民法改正が賃貸借契約に与える影響』何がどう変わったかについて、わかりやすく解説します最近ずっと騒がれてきた民法改正、大家にとって何がどう変わったの?これから家を借りたいけど、民法改正によって、どんなことが変わって、何に注意して借りれば良いの?民法より借地借家法が優先されるって言うけど、結局何がどうなったの?そんな疑問にお応えすべく、民法改正によって変わった事についてご説明いたします。ルールなどが細かく定められました1.2020年4月の民法改正により、借主の権利が大幅に求められる事になりました。民法が制定されたのは1896年、120年もの間、一度も大きな改正がありませんでした。120年の間で世の中も大きく変わりました。民法は人々の社会生活などの原則的なルールを定めたもので、時代の移り変わりとともに、現代には合わない部分も沢山出てきたのが、今回の法改正の経緯です。賃貸借契約においても、民法の中で明文化されていない為に争いが多々あり、今回の民法改正によって、これらが大きく是正される事となりました。=特別法となっております。借地借家法と民法では、特別法である借地借家法が優先され、借地借家法に定めのない事については、一般法の規定である民法に従う事になります。民法では賃借契約の存続期間は最長20年でしたが、借地借家法での借地権は最長30年とである為、建物賃貸借の存続期間において、民法は適用されないということになります。賃借物の修繕に関する要件の見直し借りている建物が雨漏りした場合などにおいても、改正前の民法には,どのような場合に賃借人が自分で修繕をすることができるのかを定めた規定はありませんでした。「賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか,又は賃貸人がその旨を知ったのに,賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき」「急迫の事情があるとき」には目的物を修繕したとしても追及されない事が明確になりました。建物所有者が変わった場合、誰に賃料を払うべきかなどの規定がありませんでしたが、改正後の民法では,賃貸借の対抗要件を備えていた場合に,賃借物である不動産が譲渡されたときは,賃貸人としての地位は,原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転するという規定を設けました。建物を譲り受けた第三者が建物の登記をしていなければ、賃借人は元の大家さんに賃料を払う事も、賃料を供託する事も出来る事としました。新所有者を名乗る悪意の第三者に賃料の振込などが行われないようにする為だと思われます。賃貸借契約が終了した場合、賃借人建物を原状回復させて賃貸人に返還しなければならないのですが、原状回復義務の範囲についてのルールは、改正前の民法の文言上は明確ではありませんでした。賃借人は,賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと,しかし,通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことを明記しました。家具設置による床のへこみや、テレビ、冷蔵庫やけなどは通常損耗、タバコのヤニなおでゃ通常損耗に当たらないと解されます。定義により明確化されることになりました。これまでは経年変化により通常では継続使用によってやむを得ない損傷と認められていた部分でも、その修繕にあたって敷金が使用されることが多かったのですが、2020年4月の改正民法では原状回復のルールが明確化されたことにより、敷金が適用される範囲に関しても明確になりました。「保証金」という名目のものもあり、「敷金」の定義についても曖昧でしたが、「いかなる名目によるかを問わず,賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で,賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されました。その上で,賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること,その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であることなどのルールを明確化しました。民法改正によって、極度額の定めのない個人の根保証契約は無効になりました。保証人が負う債務の極度額の定めが無い場合、個人(会社等の法人以外の者)が保証人になる根保証契約については,無効になるという事です。個人が保証人になる根保証契約は,次の事情があったときは,その後に発生する主債務は保証の対象外となります。1債権者が保証人の財産について強制執行や担保権の実行を申し立てたとき2保証人が破産手続開始の決定を受けたとき3主債務者又は保証人が死亡したときよって、今回の民法改正で保証契約締結時に極度額を定める必要が出てきました。極度額については「賃料の2年分」などとあいまいな表現を避け、極度額の具体的金額を特定することができる必要があります。改正後の民法に関しては、今までの不動産取引の慣習が通じない事も出てきました。土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。大好評!不動産の無料査定はこちら045-641-5480たった1分!メール査定1分で入力!LINE。