公私ともにきっと皆さんに役立つであろうと私が思ったものを掲載しています。これまで私とご縁のあった方に発信しています。皆さんに喜んでいただけたら嬉しいです。本日私の誕生日を記念して2冊の電子書籍を同時出版することになりました。昨日、王子駅付近でコロナウィルス、コロナワクチンのビラを頂きました。何とデータ登録件数無制限の低料金(月額3千円~)で、自社の顧客データベースを活用した売上アップが期待できます。あなたの独立開業1年後に年収1千万円をする私の20年以上に及ぶベンチャー企業人生の集大成です。誰にでもできる税理士不要の簡単経理ソフト脱サラ後10年以上かけて私自身が試行錯誤を繰り返しながら、作りました。Party幸福実現党の政策に共鳴し、同党を応援しています。総選挙の時は、皆様の暖かいご支援に感謝申し上げます。同党の政策をご覧頂くと、明るい日本のビジョンを明確に掲げています。私の友人の町田和隆氏の、人前で話せる話し方講座です。「マーキュリー通信」boblog東証一部上場企業をゼロから立ち上げた男があなたの独立開業1年後に年収1000万円を実現の為にフルサポートします。今年は高齢者向けのシェアハウスユートピア・ハウス第1号を計画していました。3LDKの空き家をリフォームして、シェアハウスに転用することを考えていました。3~4年前にテスト的に練馬区上石神井の6LDKの戸建てをシェアハウスに転用した経験があります。その経験を活かして、第1号は練馬区と決めていました。そこで、練馬区の空き家の実態を区の資料を調べました。すると戸建ての空き家は僅か1500戸程度しかありません。練馬区の人口は74万人、世帯数は34万世帯と比べると4%程度しかありません。空き家の戸数は年々増加し、1000万戸の時代を迎え、空き家問題は年々深刻になると言われている情報と乖離しています。そこで更に調べてみると、空き家の大半はアパート、マンション等の賃貸住宅と分かりました。これにマンションの空室も増加中です。一方で、地方の空き家は相続問題等で増加し、年々問題が深刻化していることが分かりました。空き家問題で困っている人は意外と少なく、多くの人は相続で譲り受け、物置等に利用していることが調査結果分かりました。いわゆる廃屋等で社会問題化している空き家は10%以下であることが分かりました。私が住む北区も同様の調査結果であり、2年前まで住んでいた豊島区もそうでした。従って、当初空き家問題で困っている人の立場に立って親身に相談に乗る為に、一般社団法人空き家問題解決協会を設立しましたが、どうやら空振りに終わりそうです。そこで、矛先を変え、現代の大きな社会問題となっている少子高齢者社会に取り組むことにしました。その為に、まずは中古のアパートを買い取り、リフォームして、シニアとシングルマザーが共生するコミュニティハウスユートピア館を来年以降造る計画に切り替えました。子供を抱えたシングルマザーをシニアが面倒見て、共生していく。これで少子高齢者社会に少しでも貢献できればと思っています。チャレンジする-37「詐欺の手口その17クーリング・オフ制度の悪用」】クーリング・オフは法的には8日間です。クーリング・オフ制度は消費者を守る為にありますが、この制度もなかなか複雑で一般消費者には分かりづらいものです。販売業者の事務所や買主の自宅、事務所で説明したのもはクーリング・オフの対象外です。テント張りの案内所や喫茶店等で説明した場合にはクーリング・オフの対象です。一般消費者にはこの区別は分かりづらいものです。従って、業者がクーリング・オフの説明をしなければ、それで通ってしまうこともあります。業者を縛る法律があまり複雑では消費者は分からず、却って業者の詐欺の手口に使われてしまいます。昨日メルマガ読者交流会第48回「ビジネス情報交換会」が行われました。テーマは、空き家問題でした。「レベニューシェア」方式のご提案」でした。空き家戸数は平成25年の調査では820万戸でした。5年ごとの調査なので次回はは来年の調査となるでしょうが、その時は900万戸を超えていると思います。人口減少時代にもかかわらず、政府は以前新築優遇策を進めています。等でこの政策を当分は止めるわけにはいかないでしょう。一方で行政の対応もまちまちです。言っている内に超高齢者社会は待ったなしに進んでおり、独居老人数は加速化しています。行政は後見人制度の充実を進めていますが、独居老人にそれを考えること自体難しいのが現状です。マンション再生支援、マンション問題コンサルタント等様々な立場の人が参加しました。そこで、超高齢者社会の中で発生している様々な切り口、視点で捉え、具体的に解決していこうという趣旨で、新たに「空き家問題対策チーム」を立ち上げることにしました。私がチームリーダーを引き受けることとなりました。当会は、ボランティアの団体で、会則も会費も特に設けません。会則等は今後必要に応じ作れば良いと思います。空き家問題に関心を持つ人が集まり、ユーザー側の視点、業者側の視点、コンサルタント側の視点等様々な視点で取り上げていきたいと思います。皆さんから忌憚のない意見を頂戴し、必要に応じ賛同者が会合を持ちたいと思います。本趣旨にご賛同いただいた方は、私宛にメールを頂けますか。当会はクローズとの少数の団体ですので、メンバー同士のやりとりはオープンにして忌憚のない意見を出し合う場にしたいと思います。私たちは通常都内のあの辺りなら坪100万円程度と推測します。建築基準法の道路が地価に大きな影響を与えます。建築基準法で定める4m以上の道路に接していないと土地の評価が大きく下がります。これらの土地を欠陥敷地として、地価は通常の半値以下で取引されることも多いです。この土地取引の実態を知っている業者は安く仕入れて、何も知らない個人に高値で売りつけることも考えられます。建築基準法は非常に複雑怪奇です。ここに悪徳業者が入り込む余地が充分あります。宅建業法は、宅建業者の悪質商法から消費者を守る法律です。その為、かなりきめ細かい法律制限があります。業者が不正行為を働いたら、最悪免許取消の規定もあります。逆に言うなら、消費者の方はそんな細かい法律を知っているはずがありません。それが法律の抜け穴になります。クーリング・オフ制度は、宅建業者の事業所以外で契約した場合、8日間のクーリング・オフを認めています。自宅や勤務先で契約した場合には対象外です。仮に、一人住まいの高齢者の自宅に宅建業者が訪ね、契約した場合にはクーリング・オフは効きません。普通の高齢者と宅建業者の知識の差は大人と子供以上の差があります。者から自宅を極端に安く買いたたかれる可能性は否定できません。今後、それが社会問題化してくるのではないかと思います。宅建業法では、宅建業者及び宅建士に厳しい条件を法的に課しています。これに違反すると免許剥奪となります。不動産取引は高額な取引が多く、買主を法的に守る為です。買主に不利な契約はできないことになっています。一方で、宅建業法を知り尽くしているが、宅建業の免許を取っていない業者の場合には、法的規制を受けません。これを悪用して、売買契約を結んだ場合、法的規制外となります。宅建業の資格を取らないと、取引できない契約も多数あります。買主、特に個人の場合、宅建業法のことを知っている人は少ないです。買主に不利な契約をした場合、その契約は無効になります。そのことを知らない個人は多いです。従って、不動産取引は信用のできる業者と行うことが重要となって来ます。免許剥奪の厳しい措置があります。それが宅建業法の通り厳しく実施されているかどうかは他の法律の施行と実態と同様のようです。反で取り締まることは通常ありません。これと同様の事が宅建業界でも行われています。一方で、宅建士の資格はとったが休眠状態の宅建士も多数います。そこに宅建業法を知り尽くしたプロが宅建士の資格を取らずに休眠状態の宅建士を利用して詐欺行為を働くことは可能です。空き家問題が社会問題化しつつある現代において、特に高齢者がその被害に遭う可能性が高いと言えます。私自身のミッションの1つとして、そのような高齢者を詐欺被害から守ることにもあります。カナダに駐在の頃、私はプレイグラウンドゾーンの坂道で、スピード違反で捕まりました。プレイグラウンドゾーンの標識は青葉が茂り見えませんでした。そこで私は交通裁判に出廷し、現場写真を提示しました。裁判官は私の主張を受け入れてくれました。その時のスピードは52kmでした。空き家問題は、地域の景観、安心安全に悪影響を与えることが景観されていますが、更に新たな問題が発生しつつあります。最近ハクビシン、アライグマ等の外来動物が民家に棲みつき、社会問題化しつつあります。彼らは通気口から簡単に侵入できてしまうそうです。マンションの各居室にも忍び込んでいる事例が報告されています。神経症を引き起こすこともあるそうです。外来動物にとっては人間が勝手に連れてきたわけで、彼らとしても生き残りに必死です。人が住んでいる民家ならある程度駆除できます。空き家の場合、ノーマークなので、今後空き家が外来動物の格好の住処になる恐れが心配です。外来動物の駆除はやはり地方自治体の仕事ですが、官民を挙げて空き家問題を解決していくことが重要と言えます。安倍内閣が働き改革を訴えていますが、官僚の発想の域を出ていません。高齢者を活用して、空き家対策をしていくのも高齢者の働き改革になると思います。き家問題で困っている家主の為に「レベニューシェア」方式をスタートしました。空き家のリフォーム代金は私が社長を務める(有)マーキュリー物産が融資します(限度200万円)。返済は、家賃から行います。空き家のテナントは私が探します。差し引いた残高を家主と折半します。空き家は全国で一千万戸に向けて毎年増加しています。空き家のまま放置しておくと現在の優遇固定資産税が廃止となり、今後は6倍に跳ね上がる恐れがあります。担を重く感じる家主は多いと思います。そこで、私は空き家対策として「レベニューシェア」方式を考えました。「レベニューシェア」方式とは、私が空き家のテナントを探します。シェアハウス、テレワークオフィス等に転用します。そこでリフォーム費用がかかりますが、リフォーム代金は私が経営している(有)マーキュリー物産が家主に融資します。融資限度は一応200万円程度を考えています。貸付金の返済は、家賃から行います。融資残高がゼロになるまでは家主の収入はありません。家賃の20%を長期修繕積立金として差し引きます。所得税引き当て分を差し引きます。それらの諸経費を差引後、貸付金の返済が終了すれば、家主への利益還元が始まります。その時の利益を毎月家主と(有)マーキュリー物産とで折半します。200万円の融資として、三年目から「レベニューシェア」が開始となります。家主側から見れば、遊ばせておいた空き家から収入が入り、固定資産税の負担もなくなります。(有)マーキュリー物産としても、その「レベニューシェア」方式が採算に乗るかどうかはビジネスとして検討します。ビジネスとして採算が取れなければ、資金が回転しないので、本事業の追加投資ができなくなります。順調に行けば、第二号、第三号の「レベニューシェア」がスタートします。方式を普及していこうと思います。200万円の投資が三年目に全額回収でき、四年目からの利回りは17%程度となります。これがうまくいけば、今後の年金対策にも活用できると思います。空き家問題に具体的にチャレンジする時が来ました。友人知人の中で空き家問題で困っている家主がいたらご連絡いただけますか。日本は印鑑至上主義です。外国にはない珍しい例です。印鑑はいくら精密さを期しても、IT全盛時代の今日簡単に真似られてしまいます。個人の印鑑証明は印鑑カードにより入手します。そのカードを紛失したり盗まれたら終わりです。一方で、高齢者で判断能力が落ちてくると、詐欺師の餌食となり、偽の領収書で自分の不動産を騙し取られるリスクが出てきます。法律による保護もありますが、詐欺師はそういう法律の網の目をくぐって、どうやったら騙せるかを日夜研究しています。巧妙化してくると思います。人生で学んだことを書いています。奇人変人が世の中を変えていく富、無限大コンサルタントの道を目指して富、無限大コンサルタントのミッションは、経営コンサルタント先を成長軌道に乗せ、喜ばれることです。日カツ!日本国の劣化が急速に進んでいます。そんな日本にしてしまった日本に喝!同時に、活力ある日本再生を期待して「活」、そして、最後は「勝」の期待を込めて。未来ビジョン・目指せ!新しい国造りを生涯現役社会が日本を救う破邪顕正(はじゃ-けんしょう)の勇気を持つ仏教用語で、不正を打破し、正義を実現するという意味です。生涯現役社会を創ることがベストの社会保障と税の一体改革です。設立し、その具体化として自立型高齢者向けシェアハウス「ユートピア館」の建設&運営を進めています。私のベンチャー企業人生20年以上に及ぶ経験、ノウハウを凝縮したホームページです。私の20年以上に及ぶベンチャー企業人生の集大成です。